基于市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究

北京理工大學珠海學院2020屆本科生畢業(yè)論文基于市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究摘要養(yǎng)老環(huán)境直接影響著老年人的生活質(zhì)量，隨著人們對老年生活的日益重視，養(yǎng)老環(huán)境成為他們考慮的重點因素。而養(yǎng)老地產(chǎn)作為老年人的基本需求，在我國人口老齡化日益突出的背景下，其發(fā)展前景表現(xiàn)得非常樂觀。中華民族的傳統(tǒng)美德是從古流傳至今的。隨著社會的不斷進步和發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，傳統(tǒng)的養(yǎng)老建筑已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代老年人生理方面的需求和心理方面的需求。如何為當代老年人們提供悠閑、寬松、便捷的養(yǎng)老環(huán)境，已經(jīng)成為當前亟需解決的重點問題之一，為老年人營造健康舒適的養(yǎng)老環(huán)境是實現(xiàn)和諧社會的重要舉措，同時也是實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化國家的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)似乎發(fā)現(xiàn)了其中的商機，也針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作出相應的規(guī)劃和發(fā)展。本文首先分析了養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)階段的基本特征特以及今后的發(fā)展趨勢，并以此為基礎進行探究目前國內(nèi)外的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展狀況，進而闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)的概念以及房地產(chǎn)項目的開發(fā)模式。其次，對當今政府以頒布的關于養(yǎng)老房地產(chǎn)的開發(fā)支持政策和貸款問題的不足進行了分析。最后綜合所有分析總結出推進養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)的建議。關鍵詞：房地產(chǎn)：養(yǎng)老問題：人口老齡化AbstractTheenvironmentfortheagedhasadirectimpactonthequalityoflifeoftheelderly.Withpeople'sincreasingattentiontotheelderlylife,theenvironmentfortheagedhasbecomeakeyfactorforthemtoconsider.Asthebasicneedsoftheelderly,thedevelopmentprospectofpensionrealestateisveryoptimisticunderthebackgroundoftheincreasinglyprominentagingpopulationinChina.ThetraditionalvirtuesoftheChinesenationhavebeenhandeddownsinceancienttimes.Withthecontinuousprogressanddevelopmentofsocietyandthecontinuousimprovementofpeople'slivingstandards,thetraditionalold-agebuildingshavebeendifficulttomeetthephysiologicalandpsychologicalneedsofthemodernelderly.Howtoprovidealeisurely,relaxedandconvenientenvironmentfortheelderlyhasbecomeoneofthekeyissuestobesolved.Tocreateahealthyenvironmentfortheelderlyisanimportantmeasuretoachieveaharmonioussociety,andalsoaconcreteembodimentoftherealizationofasocialistmoderncountry.Therealestateenterprisesseemtofindoutthebusinessopportunities,andmakecorrespondingplanninganddevelopmentforthepensionindustry.Firstofall,thispaperanalyzesthebasiccharacteristicsofthecurrentstageoftheelderlyrealestateprojectandthefuturedevelopmenttrend,andonthisbasistoexplorethecurrentsituationofthedevelopmentoftheelderlyrealestateathomeandabroad,andthenexpoundstheconceptoftheelderlyrealestateandthedevelopmentmodeoftherealestateproject.Secondly,thepaperanalyzesthedeficienciesofthedevelopmentsupportpoliciesandloansoftheelderlyrealestateissuedbythegovernment.Finally,thepapersummarizesthesuggestionstopromotethedevelopmentofpensionrealestate.Keywords:Realestate:thepensionproblem:anagingpopulation目錄TOC\o"1-3"\h\z\uTOC\o"1-3"\h\z\u16987968331緒論 58832853661.1研究背景 519701782981.1.1國內(nèi)老齡化的背景 57363013931.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景 512167381371.2選題目的研究意義 613785818251.2.1選題目的 66236652921.2.2選題意義 6748816371.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 71102559171.3.1國外研究現(xiàn)狀 719402933051.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 79703974402養(yǎng)老地產(chǎn)概念及開發(fā)模式 814789587622.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念 818841825562.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵 86623600302.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?818772818092.2開發(fā)模式 96456221392.2.1社會居家養(yǎng)老模式 918839055292.2.2社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式 93013345352.2.3醫(yī)療結合模式 97630901192.2.4會籍制的社區(qū)模式 104832901492.2.5持續(xù)退休照料 108743812893發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗 104957278023.1以美國為例 1016081015013.1.1美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展 1012802298123.1.2美國現(xiàn)階段老齡人口購房選擇 1011837909913.2國外發(fā)展經(jīng)驗借鑒 1116866799293.2.1發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析 1112454263033.2.2國內(nèi)借鑒中存在的問題 113567672124結合國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商分析 124121896604.1國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段發(fā)展情況 1220368540454.2國內(nèi)壽險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)中的營銷模式 123691174884.2.1全資模式 1218248482804.2.2股權合作模式 1220110791534.2.3股權投資模式 139622043384.2.4不動產(chǎn)投資基金模式 1312164468564.3阻礙壽險公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的原因 137779893524.3.1傳統(tǒng)思想阻礙發(fā)展 1317865961284.3.2模式創(chuàng)新 1312047709425養(yǎng)老地產(chǎn)存在問題及解決模式 1421093982785.1養(yǎng)老地產(chǎn)存在問題 1419968136705.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商目標模糊 1417204000215.1.2政府政策不完善 1410433297395.1.3貸款問題 1410389456185.2解決模式 153694679695.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)開放式合作模式 1512729315065.2.2以政府為主導的開放式合作養(yǎng)老地產(chǎn)模式 159277299285.3解決建議 1616256226765.3.1加強養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主體合作，完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展 1615533583985.3.2政府部門應當以關注民生問題為切入點 163358986075.3.3加強行業(yè)標準建設并實施養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的有效監(jiān)管 1618608635336.總結與展望 1717290478706.1總結 173588398866.2展望考文獻考文獻 14第一章緒論1.1研究背景1.1.1國內(nèi)老齡化的背景根據(jù)世界衛(wèi)生組織規(guī)定，一個國家內(nèi)若年齡層在大于或等于六十歲的人群數(shù)量超過該國家的總?cè)藬?shù)的百分之十，或者一個國家若年齡層在大于或等于六十五歲的人群數(shù)量超過該國家的總?cè)藬?shù)的百分之十五的話，那該國家就可以被當作是一個老齡化社會的國家。據(jù)統(tǒng)計，我國大于或等于六十歲的人群早在2014年就已經(jīng)超過2.1億，與國家總?cè)丝跀?shù)占比百分之十五點五，從數(shù)據(jù)中已經(jīng)可以看出我國在五年前就已經(jīng)是一個老齡化嚴重的國家。由于我國人口基數(shù)大，在計劃生育的控制下，我國第一二代嬰兒潮時期的人口已經(jīng)步入老齡階段，這使得我國老齡化的問題更加嚴重。有預測中國的老齡人口將會在2060年達到3.7億人，屆時老齡人口以及占比國內(nèi)總?cè)藬?shù)的百分之二十八。反觀我國政府如今雖說能夠提供一定的補貼支持，但對于老齡人口的實際需求是遠遠不夠的，也正因為這樣，在老齡人口市場需求的不平衡之下，給予了國內(nèi)企業(yè)巨大的商機。老齡化已經(jīng)延伸出了一個非常有潛力的市場。養(yǎng)老已經(jīng)成為政府密切關注的焦點以及大眾茶余飯后的話題。但由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)還從國外的成功案例中借鑒，所以在實踐過程也出現(xiàn)了許多顯性或者隱性的問題。如何解決這些問題成為了我國養(yǎng)老地產(chǎn)能否可持續(xù)發(fā)展的關鍵所在，也將是我們現(xiàn)在和以后都需要面臨的一個強大的“對手”。1.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景從國外的養(yǎng)老地產(chǎn)來看，國外出現(xiàn)關于養(yǎng)老地產(chǎn)這一范疇的發(fā)展相對國內(nèi)來說是比較早的。但當今對理論研究的外國專家和學者少之又少，他們大部分都把研究重點放在在養(yǎng)老地產(chǎn)運行中衍生出的不同問題，其中包含當?shù)卣C發(fā)的政策，該國內(nèi)市場金融的體系，開發(fā)模式和對已存在的制度進行改進等。而反觀國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)的研究中，大部分都以借鑒國外實踐成功經(jīng)驗的前提下，從多個案例分析中來得出一套能夠貼合當今中國的市場需求下的養(yǎng)老地產(chǎn)機制。國內(nèi)基于市場需求下的養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展涉及的方面繁雜。說明我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向應該要符合當今國內(nèi)市場需求的同時，還要提供一個穩(wěn)定的市場環(huán)境、發(fā)展模式以及政策制度。1.2選題目的研究意義1.2.1選題目的在老年人贍養(yǎng)上，養(yǎng)老地產(chǎn)是滿足其需求的一種房地產(chǎn)形式。在對應老齡化趨勢上，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景在經(jīng)濟快速發(fā)展的中國表現(xiàn)得非常樂觀。中華民族的傳統(tǒng)美德是從古流傳至今的。在社會快速發(fā)展的過程中，養(yǎng)老建筑并沒有滿足當代老年人的基本生理和心理需求。給老年人們營造更加舒適、便捷與安全的養(yǎng)老環(huán)境，是實現(xiàn)和諧社會建設目標的重要實踐。在這一背景下，城市房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，也針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行了適當?shù)囊?guī)劃和發(fā)展。如今各大中國學術界專家已開始著重研究關于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的范疇中，伴隨著人口老齡化越來越嚴重的形勢下，與之相關的其它養(yǎng)老服務也會逐漸興盛起來，比如醫(yī)療保險，社會公益等等。除了老人院這種傳統(tǒng)的機構，多種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也勢必會在不久的將來新興起來。與此同時，這些新興養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也必定在養(yǎng)老地產(chǎn)的模式開發(fā)中起到相輔相成的作用，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力。養(yǎng)老地產(chǎn)在當今市場極度需求下，已經(jīng)吸引了大量的資本進入，這些年已經(jīng)有像萬科集團，碧桂園和保利這樣的地產(chǎn)巨頭參與進來，并且這些地產(chǎn)巨頭都已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)作為新型開發(fā)的重點。但盡管如此，我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)如處于起步階段，大部分地產(chǎn)集團都只對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)作出了一定嘗試，暫時還并沒有真正成功的案例能適合全國養(yǎng)老地產(chǎn)的復雜要求。不過養(yǎng)老地產(chǎn)在當今市場巨大的需求下，各大企業(yè)的必將會為之競爭得愈發(fā)劇烈。但目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在一個相當嚴重的問題，就是大多開發(fā)商都打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號為了只是跟政府政策打擦邊球，拿到更多的地來獲取盈利，而在實際開發(fā)中，真正用于發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的只是很少的一部分地。更嚴重的是政府對改種現(xiàn)象仿佛持睜一只眼閉一只眼的態(tài)度，體現(xiàn)在政府的監(jiān)管部門力度嚴重不足，換句話說就是在縱容著這些開發(fā)商。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的很大部分原因都是因為在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)中企業(yè)的獲利空間不大，同時還會存在著資金成本回收慢的問題。1.2.2選題意義在我國當今特殊的經(jīng)濟體系之下，出現(xiàn)上面的問題也并不是偶然，這對在市場需求下的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)所產(chǎn)生的負面影響是顯而易見的。因此，關于養(yǎng)老地產(chǎn)相關方面的理論需進行進一步的創(chuàng)新和探討。本文在基于中國人口老齡化的市場需求前提下，結合中國的特殊經(jīng)濟體和社會發(fā)展下，以上述國內(nèi)面臨的老齡化養(yǎng)老壓力為重點，在國外一些養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進程以及成功案例的經(jīng)驗基礎上，探索適合我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式。從宏觀角度分析并總結我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營中存在的問題，并提出能夠讓養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的綜合性建議。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀從20世紀50年代開始，類似美國，英國等發(fā)達國家就已經(jīng)進入了老齡化社會的階段。老齡化對這些發(fā)達國家社會產(chǎn)生了巨大的壓力。因此這些發(fā)達國家為解決政府養(yǎng)老保障義務和社會的養(yǎng)老作出了可觀的成效。由于很多歐洲或者北美的發(fā)達國家早在幾十年就進入了老齡化社會，所以在老齡化社會中他們已做了大量的研究和探索。其中，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的成果較為突出。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)不僅設施齊全，其政策法律體系也在不停完善。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)具有獨立式，集合型和護理式這集中特點。在四五十年的積極探索中，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在供給、運營以及盈利模式上都取得了不朽的成就。與此同時，養(yǎng)老地產(chǎn)是市場經(jīng)濟的重要組成部分，開展關于養(yǎng)老服務的相關咨詢、老年住房保障、社區(qū)服務和老齡人口相關監(jiān)管的領域在實踐中不斷創(chuàng)新與進步。在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設中總結出了一些經(jīng)驗和理論。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀相比之下，國內(nèi)的在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的研究可以說是遠不及國外的研究。2016年沈毅[1]在保利養(yǎng)老的實踐與探索中簡述了養(yǎng)老地產(chǎn)營在當今社會中的發(fā)展情況與即將面臨的挑戰(zhàn)；2016年曾蘭[2]在養(yǎng)老地產(chǎn)跨界聯(lián)盟收益分配研究中以“投資商”、“開發(fā)商”、“運營商”三個角色來分析養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，同時從養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)因與外因分析了養(yǎng)老地產(chǎn)當前的外在環(huán)境；2015年重慶大學的吳凱軍[3]對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進行了深入的探討與研究；2015年李劍彬[4]在探析養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的設計與運營中從客戶角度、社會角度和養(yǎng)老地產(chǎn)的功能上分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展意義；2014年李巍[5]在養(yǎng)老服務商業(yè)模式設計中細分了養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶群體的具體需求和簡述了符合養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式；2014年李珊[6]在基于BOT框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式思考中從養(yǎng)老地產(chǎn)的運營層面上，提出了建立BOT運行框架，使多個參與主體能夠各展其能，在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的初級階段發(fā)揮出最大的作用；2013年歐新煜和趙希男[7]在保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇中從競爭優(yōu)勢、經(jīng)營策略、投資主體、資源配套等多個方面對中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場進行了簡要討論和研究，力求實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)更加合理且更加普及；2012年李軍晶[8]在尋路養(yǎng)老地產(chǎn)上對養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展前景以及即將面對的重要問題進行了簡述并討論；2012年顧書桂[9]在論養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟性質(zhì)兼論以房養(yǎng)老的局限性上從土地政策的根本問題上詳細分析了在當今土地財政下養(yǎng)老地產(chǎn)的房展前景，并以商業(yè)化養(yǎng)老地產(chǎn)為目標與保障性養(yǎng)老地產(chǎn)進行對比，論證了改革土地財政的必要性；2006年魏紀泳[10]在多元利益主體共同治理機制研究中對治理機制和企業(yè)問題中分析詳細的論述和研究第二章養(yǎng)老地產(chǎn)概念及開發(fā)模式2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念2.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵在各種各樣的房地產(chǎn)使用價值中，有一種特殊的房地產(chǎn)形式并且和贍養(yǎng)老年人相關的房地產(chǎn)使用價值叫做養(yǎng)老地產(chǎn)。因為老年是老年群體消費者的一個最后生理階段，而且老年人也通常不會再有更多的時間和精力為社會生產(chǎn)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)的功能也隨著上述原因在實際意義上會相對的較為簡單和具體，總的來說就是滿足老年群體消費者的基本生活需求。這種獨有的經(jīng)濟特征也因為養(yǎng)老地產(chǎn)簡單而具體的消費功能表現(xiàn)得更明顯易懂。在我們?nèi)祟惿嫔鐣械乃谢顒?，我們都可以歸類成兩大特點，第一點是有生產(chǎn)性的，第二點是有生活性的。同樣房地產(chǎn)作為人類社會生存生產(chǎn)中的活動結果之一，它的功能也肯定是生產(chǎn)性和生活性的其中之一。養(yǎng)老地產(chǎn)是生活性房地產(chǎn)的基本組成部分，因為老年是消費者一生中必須經(jīng)過的一個階段，而且在消費者老年期時，他們的時間跨度和就業(yè)準備期和就業(yè)期非常相似。與其它發(fā)達國家社會不同，中國消費者在就業(yè)的準備時間一般在有二三十年，就業(yè)時間通常有30年，但退休時間則很多都無法高于而是年。退休是考慮到了消費者無法再有效率地生存并且也是人類身體機能自然衰退的階段，所以相應地其對生活質(zhì)量的要求就對比于就業(yè)準備期和就業(yè)期應該高一些，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)的重要性不能忽視。養(yǎng)老地產(chǎn)在建設和經(jīng)營過程中需要嚴格遵守價值規(guī)律，是因為其資源配置的效率原則，不僅僅要反映養(yǎng)老地產(chǎn)的勞動耗費，還必須反映養(yǎng)老地產(chǎn)資源的稀缺性，這也意味著養(yǎng)老地產(chǎn)一定是以消費者的養(yǎng)老儲蓄作為其基本經(jīng)濟基礎的。根據(jù)莫迪利安尼的消費定律和儲蓄生命周期定律，絕大部分的老年人都不再有創(chuàng)造社會價值的能力，也沒有相應的收入來源，但是他們可以依靠就業(yè)期間所儲存下來的養(yǎng)老金來進行消費。而在老年地產(chǎn)中，老年人是主要的消費群體，因此可以將其消耗的成本費用列入養(yǎng)老儲蓄的范疇。2.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︷B(yǎng)老市場是一個很有發(fā)展前景的市場，占據(jù)我國養(yǎng)老市場就等于占據(jù)了一座金礦，特別是在大力發(fā)展新型城鎮(zhèn)化建設的大背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)不僅充當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商，同時也充當著老年人的“服務員”。一方面，養(yǎng)老服務所面向的客戶有各種各樣的人群，每類客戶群對于養(yǎng)老服務都有不一樣的需求，只有從需求本身出發(fā)地根據(jù)人們的生活習慣以及養(yǎng)老方式選取最佳的養(yǎng)老形式，才能真正為老年人創(chuàng)造更多的社會福利。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)要積極探索新的發(fā)展模式，尋找出一條長期獲利的模式。如果仍然保持單一的“賣房”角色，則難以實現(xiàn)企業(yè)的長期發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)需要轉(zhuǎn)變角色，充當老年人的“服務員”，為老年人的養(yǎng)老問題獻計獻策，才能真正實現(xiàn)長期獲利。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商要把發(fā)展的重心從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)換到養(yǎng)老服務的運營上來，提高老年人的幸福感和獲得感。2.2開發(fā)模式由于現(xiàn)階段我國在養(yǎng)老地產(chǎn)這一范疇中的研究不夠經(jīng)驗，導致了至今也沒有一套能夠適合我國市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展體系。普遍大眾都會認為養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅只是養(yǎng)老和地產(chǎn)兩者互相結合，但實際的養(yǎng)老地產(chǎn)所代表的是指以滿足老齡人口對特殊住房的需求為目的的地產(chǎn)開發(fā)項目。我國現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的理念主要是依靠外國一些發(fā)達國家經(jīng)過幾十年研究發(fā)展并且實踐探索出來的成功經(jīng)驗來逐步發(fā)展。隨著這個近年經(jīng)濟水平的發(fā)展，生活質(zhì)量的提升，導致了現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不能單一地關注于老齡人的居住環(huán)境，更要考慮到老人更層次的需求，比如除了居住和醫(yī)療功能之外的自我實現(xiàn)需求、學習交流需求、運動娛樂需求、健康獨立需求、方便安全需求等等。我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分為幾種：2.2.1社會居家養(yǎng)老模式社會居家養(yǎng)老模式顧名思義就是指老人主要居住在家中并且按照一定自己的生活習慣來養(yǎng)老的一種養(yǎng)老模式。在這種模式下需要一套完整的社區(qū)體系，在房地產(chǎn)開發(fā)商構建商品房社區(qū)基礎上使用住宅區(qū)多余的空間來建設養(yǎng)老設施。同時還需要利用其它資源構建更多便利生活的設施以及養(yǎng)老功能。社會居家養(yǎng)老模式為現(xiàn)在大多數(shù)老人選擇的一種養(yǎng)老方式，因為這種養(yǎng)老模式不僅能滿足老人生活居住的需求，同時還能滿足老人在精神上的需求。2.2.2社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式也被稱為適老型地產(chǎn)，是以健康老人和年輕人合體的社區(qū)模式。這種模式通常會配備有豐富的養(yǎng)老公共建筑，比如老年健身房、醫(yī)療診所和老年活動中心等等并且主要以養(yǎng)老公寓或者住宅為主體。社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式對于開發(fā)商來說不僅能保障到品牌的樹立，還能使資金回籠的速度更快。2.2.3醫(yī)療結合模式顧名思義，醫(yī)療結合模式就是讓醫(yī)療資源和養(yǎng)老居住混合的一種模式，把老年養(yǎng)生、養(yǎng)老和醫(yī)療相結合。一般多以建立在醫(yī)院附近的養(yǎng)老住宅為主，不僅解決了老年人生活上的醫(yī)療問題，還大大提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療功能。但該種模式下的健康發(fā)展仍需要政府部門的扶持，因為大部分老人為了減輕經(jīng)濟壓力最終還是會選擇醫(yī)療報銷最多的醫(yī)院，這也是目前醫(yī)療結合模式的一個難題。2.2.4會籍制的社區(qū)模式該種模式主要以會員制管理為主。一般會對居住者的年齡作出一定的要求，通過不一樣的收費來采取不同的對待。該模式的建設用地主要以劃撥或者協(xié)議的方式獲取。但這種模式老人一般都難以接受。2.2.5持續(xù)退休照料這種模式是在國外運行開發(fā)得相對成功的例子，以老年人各種需求為主體，提供生活居住、自理護理、輔助照護的服務，同時還會根據(jù)老人具體的身體給予對應的服務。我國也曾有很多房地產(chǎn)開發(fā)商模仿過這種模式但無一成功。第三章發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗3.1以美國為例3.1.1美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展早在1960年美國就開始大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，在發(fā)展了40-50年之后，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)開始慢慢成熟并且穩(wěn)定了下來。在美國的老齡人口中大多都存在一個共同的問題，就是這些老人擁有高額的財產(chǎn)但卻生活難以自理，這其中主要的原因是，這些老人擁有的僅僅是他們的房子這筆固定自從，實際生活中卻沒有多余的資金使用。他們可能擁有著比年輕人更豐富的財產(chǎn)，而實際上卻享受不了這筆財產(chǎn)所帶來的優(yōu)質(zhì)生活。美國政府為了讓老人能夠快樂地安度晚年，決定使用一種叫反向抵押貸款的模式。這種反向抵押貸款概括內(nèi)容就是老年人可以吧自己的房子抵押給專門的保險公司，該保險公司就會對老人的對應房子進行系統(tǒng)全面的評估價格，再按這個價格占美國退休老人平均壽命的比例，所得出來的息后價錢就將會是保險公司應該給予老人的生活資金費。雙方一旦達成協(xié)議，老人就可以住在抵押的房子里每個月拿著協(xié)議保險公司的生活費生活，等老人安穩(wěn)度過這一生之后，保險公司將會把對應老人抵押的房子進行拍賣，所得到的資金也歸保險公司所有。這個反相抵押貸款模式可謂是巧妙就巧妙在了充分地發(fā)揮了固定資產(chǎn)的作用，靈活地保證了老人的生活需求。3.1.2美國現(xiàn)階段老齡人口購房選擇從大數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)今老人選擇購房考慮的因素比較多，除了改善自身的居住需求外，他們還會考慮到生活上的問題，比如周邊環(huán)境，生活設施等等，還要一下同居的子孫女的學校教育、醫(yī)院醫(yī)療以及上班出行等問題。但也有一些稍微有點積蓄的老人會選擇在郊區(qū)買房，郊區(qū)的環(huán)境好，生活舒適，很適合養(yǎng)老。在郊區(qū)購房之后，這些老人會選擇把在市區(qū)的房子出租，從而參與一些對房地產(chǎn)的小額投資。但是老齡人在精神上都會存在著一個問題，由于自身的年紀大了，能做的事少了，相應的他們的存在感將會降低，這將帶給他們內(nèi)心更多的空虛和寂寞，所以他們對生活的質(zhì)量便有了更高的需求。反析我國，國內(nèi)老年人的思想還十分傳統(tǒng)并且保守，都覺得房產(chǎn)財產(chǎn)都應該留給自己的下一代，導致了我國老人大多生活得非常的節(jié)儉，當然退休后資金的減少是一個原因，但主要的原因還是他們擔心子女錢不夠花還要花在自己身上，還要想留給自己的子女更多。我們作為后代的年輕一輩，應該多點去解放老人的思想，改變他們固守成規(guī)的老派觀念，讓老人利用自己的資產(chǎn)安度晚年。3.2國外發(fā)展經(jīng)驗借鑒3.2.1發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析首先，發(fā)達國家美國在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中，其政府給到的扶持可以說是相當給力，這也是美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的效率比其它國家要好得多的重要原因。美國的養(yǎng)老金計劃中包括了雇主，個人和政府，也正好體現(xiàn)了美國的福利事業(yè)。這種措施不僅能夠讓市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，還能推動該養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時，美國不僅在關于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展上擁有一套完整的法律體系，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管上也是做得相當?shù)轿弧Ｆ浯?，除了上訴我們提到的反向抵押養(yǎng)老貸款模式之外，美國還提倡發(fā)展以房養(yǎng)老和養(yǎng)老咨詢。這讓養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展需要的資本上給予了更多的靈活性。這中模式的運作中不僅能使得養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)商業(yè)化，還能將醫(yī)療，生活以及娛樂等等融入貫通，更大程度地發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的價值。美國的養(yǎng)老住房和服務方面可謂是做得非常到位，對不同的老人作出有針對性的服務，從老人的生活需求和精神需求等方面綜合出發(fā)，給老人提供相應的服務合同。另外，美國在養(yǎng)老地產(chǎn)上擁有很高的專一性以及專業(yè)性，因為其大多數(shù)都是歸由專門的管理企業(yè)操作，很好地將管理人和擁有者進行分離，使得后期運營和監(jiān)督管理完成的質(zhì)量更好。3.2.2國內(nèi)借鑒中存在的問題現(xiàn)今我國也會很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效仿美國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，簡單來說就是將上游企業(yè)和下游企業(yè)進展有秩序地合作，并且把其它與養(yǎng)老地產(chǎn)有關的企業(yè)實現(xiàn)專業(yè)化，使得在模式運營中能夠更加靈活?？偟膩碚f，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式能稱得上是一個經(jīng)典以及值得效仿的例子，因為他們把住房與服務完全地與當?shù)貙嶋H市場融為一體。在該模式下不僅推動了美國當?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟的發(fā)展，還使得其融資方式更加豐富。我國的與之的差別主要是在養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上，美國的分工明確，而且還有很高程度的專一性。中國目前無法做到的主要是因為中國現(xiàn)在的信用體系還很不完善，涉及到的方面多且繁雜，包括了土地，資金以及規(guī)定等等，無法放心地把后續(xù)發(fā)展交給其它企業(yè)，這也可以算是我過養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一塊短板。加上我國市場經(jīng)濟體系特殊，需求與收入差異明顯，成為了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的一個難題。第四章結合國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商分析4.1國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段發(fā)展情況由于市場需求較大，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景就是一塊“肥豬肉”，國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)商都被養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利前景所吸引著，參與其中的伐像萬科、保利和遠洋這種知名房地產(chǎn)企業(yè)。早在九年前，萬科集團就入駐養(yǎng)老地產(chǎn)這一范疇，打造了“北京房山幸福匯”，是中國首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。同時，“實體泰康之家”也在泰康人壽公司的打造下拔地而起。兩年后，保利集團進駐房地產(chǎn)市場的消息也得到了確認。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)還離不開一些壽險公司或集團的參與，我們知道在美國的反向抵押貸款這一模式中，壽險公司是其重要的組成部分。反觀中國現(xiàn)今房養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中，壽險公司的投資也起到了不可或缺的作用。4.2國內(nèi)壽險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)中的營銷模式4.2.1全資模式我國壽險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式上主要分為全資模式、股權合作模式以及股權投資模式。全資模式顧名思義就是在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的所以資金由自己支出。這就代表這該壽險公司不僅僅是自己提供資金，還要擔任運營商這一角色，同時也意味著今后該壽險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤中可以自己全部獲得，但相應地該養(yǎng)老地產(chǎn)所造成的損失也要自己全部承擔。全資模式的有點在于，壽險公司將擁有絕對的決定權，不僅能夠?qū)B(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完全按照自己的目標方向發(fā)展，在后續(xù)的運管和管理上也能自己決定，這就避免了其它合作模式中的與其它投資商發(fā)生意見不合的問題。但是，我國壽險公司中擁有這種的專業(yè)人才和經(jīng)驗不多，在沒有其它類似經(jīng)驗的問題下，選擇全資模式有可能會增加開發(fā)風險。4.2.2股權合作模式股權合作指的是壽險公司與其它開發(fā)公司各出資一部分，然后將擁有該養(yǎng)老地產(chǎn)對應所占比例的股權，并且在合作方意見統(tǒng)一的情況下，壽險公司將會根據(jù)該養(yǎng)老地產(chǎn)的特點設計出各種與該地產(chǎn)相結合的保險，這樣更有利于不同主體更好地發(fā)揮出自身的作用。若要對比于全資模式，股權合作模式會更加穩(wěn)重，不僅壽險公司可以減輕資金問題的壓力，各合作方還是各施其才，避免了自身經(jīng)驗不足的問題發(fā)生。4.2.3股權投資模式股權投資模式是指壽險公司只通過投入資金所獲得的反占比例股份來收取利潤。壽險公司可以省去其它資源的投入，只承擔風險。在國家出臺關于壽險公司獲得投資不動產(chǎn)后，“遠洋”地產(chǎn)公司第一次斥資進入養(yǎng)老地產(chǎn)投資時，人壽保險公司先后對該項目進行了購股，而最后人壽保險公司擁有著該地產(chǎn)項目四分之一的股權，最終在“遠洋”地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中享盡了甜頭。4.2.4不動產(chǎn)投資基金模式這種模式會在農(nóng)村比較常見，意思是壽險公司在其中充當合作人的角色，并且尋找其它合伙投資者一起發(fā)布的，自己籌募的養(yǎng)老地產(chǎn)資金。這樣的基金在投資時會牽涉到各種各樣的參與者，同時一些有足夠擔保能力的企業(yè)和機構也擁有參與資格。這不僅方便了資金的集中，還很好地將保險公司的產(chǎn)品和養(yǎng)老社區(qū)互相融合，而且各個投資者都能獲得相應的利益。該模式下使得資金可以更充足，減短了回報周期。4.3阻礙壽險公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的原因4.3.1傳統(tǒng)思想阻礙發(fā)展壽險公司在市場需求下存在著不少問題，其中主要是我國老年人根深蒂固的傳統(tǒng)思想，老人在退休進入養(yǎng)老階段之后都希望把自己的財產(chǎn)留給下一代，更嚴重的是在年輕一代的思想上，也有很大程度地希望獲得老人財產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)思想。這就與壽險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式相沖突，因為一旦老人選擇了壽險公司的養(yǎng)老服務，年輕一代將很可能獲得繼承的財產(chǎn)有所減少。這種根深蒂固的傳統(tǒng)思想是阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大“絆腳石”。4.3.2模式創(chuàng)新還有專家認為，目前符合我國市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)模式是租售并舉以及會員制。其中租售并舉這種模式的經(jīng)典代表就是在北京的“太陽城”，這種模式顧名思義就是租房與售房相結合，而會員制的經(jīng)典代表則是在上海的“親和源”，這種模式的特點在于只接受租房，不對外銷售。與此同時，還有專家提出，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)成本高的原因就在于獲取土地這一塊上。這更加體現(xiàn)了中國養(yǎng)老地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的前提，就在于政府部門的土地供給的政策扶持。所以，保證養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展的探索導向，必須要符合我國當前市場經(jīng)濟的需求和特殊的社會體系，國家政府應當重點關注政策的扶持和相關部門的監(jiān)督管理。第五章養(yǎng)老地產(chǎn)存在問題及解決模式5.1養(yǎng)老地產(chǎn)存在問題5.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商目標模糊縱觀國內(nèi)現(xiàn)在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)本以養(yǎng)老為戰(zhàn)略目標，但最后由于在建設過程中定位模糊，導致了不少本該是養(yǎng)老社區(qū)的建設用地變成了各種別墅區(qū)。然而，這種別墅區(qū)僅僅補足了一些住房方面的足，但在其它關于養(yǎng)老的相關配套是還是遠遠不夠的。現(xiàn)今我國還沒有一套符合市場完善養(yǎng)老地產(chǎn)運營體系，也沒有現(xiàn)成的模式復制粘貼，而且在運營中的管理也十分不足，有很多買賣住房的行為。這種種問題的存在使得養(yǎng)老服務無法得到保障，所以使養(yǎng)老地產(chǎn)在基于市場需求的開發(fā)顯得尤為重要。但是目前也有很多人，在市場需求之下破壞著養(yǎng)老地產(chǎn)的正常發(fā)展。由于現(xiàn)在中國人口太多，房價也極速上漲，從而出現(xiàn)了大量的投機者，這些人大肆購房炒房，使得養(yǎng)老服務很難得到跟進和研究。此外，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場出現(xiàn)了更多年輕人選擇，但老年人不入住的現(xiàn)象。這主要是因為年輕人在生活上擁有足夠的自給自足的能力，而老人選擇了養(yǎng)老地產(chǎn)之后沒有得到相應的照顧和服務。再加上“炒房團”的出現(xiàn)，導致了養(yǎng)老地產(chǎn)的老人入住更加少之又少。與此同時，我國先進養(yǎng)老地產(chǎn)的收入是前期高后期低，其中后期收入主要為運營服務的收入，但養(yǎng)老地產(chǎn)的主要目標就是建設后對老人的生活的跟蹤服務以及需求保障。這種矛盾的出現(xiàn)導致了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展緩慢，養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展還需要努力。5.1.2政府政策不完善另外，居住和養(yǎng)老是相互聯(lián)系的，如今開發(fā)養(yǎng)老宜居社區(qū)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策準備得并不充分。現(xiàn)在對外的有效土地政策可以歸為兩類，招、拍、掛拿地和劃撥用地。通過土地的招、拍、掛在市場上拿到的土地來建養(yǎng)老地產(chǎn)存在的最大的問題是開發(fā)成本相對較高，對應的它的售價也必定會高，如此一來將非常難適宜日漸擴大的需求。企業(yè)若用劃撥土地的方式建設養(yǎng)老地產(chǎn)的話，其現(xiàn)實中則要面對著土地資產(chǎn)后期開發(fā)不能抵押的融資困難的問題，受到了極大的限制。對于政府如何用土地政策支持并鼓勵開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)解決養(yǎng)老居住方面，從上述問題中我們可以看到在政策上還是存在一定的問題。5.1.3貸款問題同時，在貸款問題上，購房者缺少了足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，銀行貸款期限較短，當養(yǎng)老設施還沒有得到回報的時候就得償還，甚至不支持55歲以上的老人貸款，政府提供給老人的養(yǎng)老資金僅僅只能滿足于老人的生活需求從現(xiàn)在市場上的房價來看，用退休金來購買房子顯然是不大可能的。而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養(yǎng)老地產(chǎn)貸款。如何拓寬融資渠道來支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，也是一個重要挑戰(zhàn)。5.2解決模式5.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)開放式合作模式養(yǎng)老地產(chǎn)開放式合作模式有點類似于企業(yè)之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但不同的點在于跨企業(yè)之間只在屬于自己的范疇工作。開放式合作模式能夠滿足購房者的更多的需求，可以讓客戶能夠從自身需求出發(fā)選擇不一樣的服務。同時由于合作企業(yè)之前若不做得效率更好質(zhì)量更好的話，將會很容易面臨淘汰更換，所以使得企業(yè)的積極性會更高，對待各種問題也更會謹慎且認真對待。這就很好地解決了國內(nèi)現(xiàn)今很多監(jiān)管不到位的問題。但是，開發(fā)商服務質(zhì)量的提高的同時，相應地，選擇的客戶也將面臨著費用增漲的問題，而這也正是老年人所缺少的，在這方面很需要政府能作出一定扶持與資助。5.2.2以政府為主導的開放式合作養(yǎng)老地產(chǎn)模式首先，開放式合作模式是包括退休老人在各方面的需求下，開發(fā)主體與政府部門在嚴格監(jiān)管下選擇出最能滿足要求的公司企業(yè)來參加其中。這不僅能使得各個參與其中的公司企業(yè)能夠各施所長，還能拓寬養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。跟蹤我國大部分的企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟很多最后都是以失敗告終，企業(yè)雙方會因為利益問題和其它決策上大大小小的問題而產(chǎn)生各種各樣的矛盾，從一開始的良性合作轉(zhuǎn)化而惡性競爭。而開放式合作模式就恰好能解決這樣的問題，都是以跨企業(yè)為主體的共同開發(fā)模式，企業(yè)公司之間各施各職，大大減少了企業(yè)之間決策方面的矛盾，另外還有一個掌握決策權的角色，使得企業(yè)之間在開發(fā)上的目標容易得到統(tǒng)一。其次，在結合我國市場需求下以及社會環(huán)境的前提下，以政府部門為主導的開放式合作模式會更加符合國情。以政府的投資建設或者扶持補助為主，根據(jù)退休老人的身體需求以及健康情況進行細致分類，從而給予不同需求的老年人相應的配套設施。這主要是滿足社會上最普通的平民百姓里的老人，滿足這些老人生活上的基本需求，另外，針對年紀更多，身體健康情況較差的老人，給予一定的醫(yī)療保障。與此同時，政府也可以和企業(yè)合作完成，由企業(yè)進行開發(fā)，政府的政策與資金扶持，給老人的養(yǎng)老社區(qū)提供更好的選擇。因為政府本身就擁有著豐富的資金和土地資源。5.3解決建議5.3.1加強養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主體合作，完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設群體與接受群體在本質(zhì)上具有一定的特殊性，盈利模式也有必要進行深入的探索。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設群體合作不多，無法做到相互輔助，所以出現(xiàn)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈沒有連成的問題，盈利模式也比較模糊。在未來的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中，每一位參與群體都有必要從國家當前社會各種發(fā)展的具體情況進行分析，我們還可以借鑒美國和日本甚至其它先進國家的經(jīng)驗。促進養(yǎng)老地產(chǎn)建設群體的共同合作，讓產(chǎn)業(yè)鏈的模式清晰起來，多樣起來，積極學習成功的先例·經(jīng)驗，充分挖掘每一個參與群體的專業(yè)技能，使其價值得到充分體現(xiàn)。比如房地產(chǎn)公司和養(yǎng)老機構這兩個群體是養(yǎng)老地產(chǎn)的關鍵建設組織，直接關系到養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設進度和建設效果，進而影響到老年人的養(yǎng)老環(huán)境。而項目在建設和運營過程中，并不是僅依靠單一群體就能實現(xiàn)的，而是需要群體共同參與，共同探索和實踐。各群體之間要積極探索出有用的模式，主力把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的內(nèi)容和可能將來會出現(xiàn)的問題細分出來，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這種產(chǎn)業(yè)的模式更加多樣化，產(chǎn)業(yè)鏈條更加完整。讓養(yǎng)老地產(chǎn)能夠滿足各種年齡階段和收入水平不同的老年人群體，使養(yǎng)老地產(chǎn)能夠面向甚至普及所有的老年人群體。5.3.2政府部門應當以關注民生問題為切入點從政府層面來說，應該重點關注民生問題，通過政策扶持、資金扶持等方式改善和支持民生問題，創(chuàng)新我國養(yǎng)老地產(chǎn)模式。比如在美國，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中資金是得到保障的，不僅得到政府財政的大力支持，同時向銀行申請貸款的門檻也要比其他行業(yè)企業(yè)低很多，此外還可以得到社會其他組織機構的捐助，融資渠道相當豐富。因此，我國在養(yǎng)老地產(chǎn)建設和發(fā)展過程中可以借鑒美國的這種融資方式，保障養(yǎng)老地產(chǎn)融資資金，對解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題有一定作用。5.3.3加強行業(yè)標準建設并實施養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的有效監(jiān)管養(yǎng)老地產(chǎn)的建設標準目前還沒有得到明確建立，使得市場上出現(xiàn)難以監(jiān)督的問題。大部分養(yǎng)老建筑只是空談，使得養(yǎng)老樓盤與普通的住宅樓盤實際上沒有多大的差別。政府和有關