商務(wù)建議書格式及范文(實(shí)用5篇)

商務(wù)建議書格式及范文（實(shí)用5篇）項(xiàng)目背景：城鄉(xiāng)一體化發(fā)展了解和把握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，有助于項(xiàng)目高起點(diǎn)規(guī)劃和實(shí)施。根據(jù)十八大報(bào)告精神，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設(shè)小康社會的重要載體，更是撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在。快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展的強(qiáng)大引擎。新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。這是具有國家戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變：如果說開放前20多年是我國大、中型城市高速發(fā)展的黃金時(shí)期，那么，未來20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一體化發(fā)展的重要時(shí)期。今后，城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴(kuò)散，一批現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。橫店無疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個(gè)星。項(xiàng)目立意：新興現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級市”中央核心商務(wù)圈基于上述對國家建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義和橫店現(xiàn)狀的認(rèn)識，我們對玫瑰星城大二期項(xiàng)目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進(jìn)程中有了一個(gè)新的認(rèn)知，并需要賦予它更深刻的涵義。我們的基本闡述是：一個(gè)新興的現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級市”的中央核心商務(wù)圈集購物、休閑、娛樂、觀光、居住、文化為一體。它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機(jī)互動(dòng)的一個(gè)典范引領(lǐng)橫店現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展潮流，成為支撐橫店新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標(biāo)。在傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過程中，玫瑰星城大二期項(xiàng)目將起到一個(gè)里程碑的歷史意義。項(xiàng)目布局：奠定項(xiàng)目在橫店的核心地位在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中，商貿(mào)業(yè)一定充當(dāng)領(lǐng)軍的作用。因此，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街，而是做一個(gè)與人民生活密切相關(guān)的新興現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體。它在橫店的商業(yè)布局中要起到標(biāo)桿作用，成為橫店市場繁華、商貿(mào)文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七萬方以上的商業(yè)建筑體量，足以構(gòu)成橫店這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務(wù)區(qū)的空間。通過這樣重量級的布局，一舉奠定項(xiàng)目在橫店的核心地位。項(xiàng)目運(yùn)作：肩負(fù)小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命項(xiàng)目推廣上的運(yùn)作，希望能在一個(gè)比較高的層次上進(jìn)行，積極爭取政府資源，肩負(fù)傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命，而不完全是開發(fā)商的功利性商業(yè)運(yùn)作。立足這樣的高度，有利于大二期項(xiàng)目的全方位推進(jìn)地址：目錄摘要一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢概況二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢實(shí)施時(shí)代背景三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢實(shí)施的必要性四、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢實(shí)施的可行性五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢投資規(guī)模六、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢效益分析七、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢風(fēng)險(xiǎn)分析八、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢實(shí)施具體步驟和保障措施九、總結(jié)隨著GDP穩(wěn)定而持續(xù)的增長、CPI指數(shù)也大不斷上升，尤其在惠農(nóng)、富農(nóng)政策的鼓勵(lì)下，農(nóng)村人均年收入也在不斷增加，農(nóng)民已經(jīng)基本上滿足了馬斯洛需求層次第一、二層，正在向精神層次發(fā)展，在這一趨勢的引導(dǎo)下，廣大的農(nóng)村市場也將會發(fā)生前所未有的變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢是基于對廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查基礎(chǔ)上的，是廣大群眾需求的反應(yīng)。一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢概況鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢商業(yè)中心廣場（簡稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢）即是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心建設(shè)集購物、休閑、娛樂、生活、農(nóng)副產(chǎn)品加工為一體，服務(wù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全范圍內(nèi)農(nóng)民的商業(yè)需求的現(xiàn)代化、科學(xué)化、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)廣場，主旨在于提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)水平。二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)夢實(shí)施時(shí)代背景1、政治背景（1）從上世紀(jì)80年代起，西方國家（尤其美國）出現(xiàn)了反城市化潮流，大城市的人群開始向城效及城市周邊的小城鎮(zhèn)遷移，這種趨勢在發(fā)達(dá)國家尤其明顯而且成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。在我國的東部沿海南城市也開始出現(xiàn)這種現(xiàn)象。在這一現(xiàn)象的引導(dǎo)下許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心正在萌芽并不斷發(fā)展壯大。同時(shí)為了應(yīng)對這種新的變化許多企業(yè)及商家也不斷的進(jìn)軍鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心，為這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶商業(yè)便利的同時(shí)也潛移默化的改變著這塊純潔的凈土，更由于市場調(diào)控的滯后性和政府宏觀調(diào)控的缺失使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心資源浪費(fèi)嚴(yán)重。(2)自“十一五”以來，中央就堅(jiān)持把“三農(nóng)”工作作為全黨工作的重中之重，不斷完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，加大對“三農(nóng)”的投入力度，20xx年11月“十八大”強(qiáng)調(diào)：“推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決‘三農(nóng)'問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程共同分享現(xiàn)代化成果。堅(jiān)持把國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展重點(diǎn)放在農(nóng)村，深入推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和扶貧開發(fā)，全面改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，著力在城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共資源均衡配置，形成以工促農(nóng)、經(jīng)城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系。”2、經(jīng)濟(jì)背景(1)國家經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展20xx年起至今國家GDP每年都保持在以上的增速，人均消費(fèi)支出更是出現(xiàn)強(qiáng)盛的增長勢頭。隨著國家強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策的實(shí)施，20xx年，農(nóng)民人均純收入6977元，比20xx年增長倍，年均實(shí)際增長，特別是“十一五”規(guī)劃順利完成后，人們基本解決了溫飽正逐步步入小康社會，農(nóng)民的需求層次也上升到了新的高“黃金有價(jià)，商鋪無價(jià)”。商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，體現(xiàn)在它固有的價(jià)值（區(qū)位價(jià)值）和經(jīng)營產(chǎn)生的附加值，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值的波動(dòng)，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經(jīng)營結(jié)果。我們通過對濟(jì)南市商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)）發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢、項(xiàng)目周邊市場現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況進(jìn)行研究，為本項(xiàng)目商業(yè)將來的經(jīng)營和銷售推廣尋找確實(shí)可行的方向。一．宏觀市場分析（一）商業(yè)市場分級?市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務(wù)，商圈營業(yè)面積超過50萬平米，服務(wù)面向全市消費(fèi)者。?區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬鞍山路等一般營業(yè)面積在2萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了1—2公里范圍內(nèi)消費(fèi)者的日常需求。?社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀(jì)蓮花、大潤發(fā)等，以超市為主在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊—1公里范圍的消費(fèi)者提供服務(wù)。（二）商業(yè)設(shè)施功能劃分?綜合性。區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設(shè)施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），如泉城廣場商業(yè)區(qū)。消費(fèi)者涵蓋全市各階層，聚集力很強(qiáng)。?主題性。以其中一主題為服務(wù)核心，形成規(guī)模，輻射整個(gè)濟(jì)南。如經(jīng)十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。?便利性。以中小超市及街區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，提供簡單生活服務(wù)，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。（三）商業(yè)區(qū)分析1．泉城路商業(yè)區(qū)泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”'之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競爭力相對較弱。泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設(shè)計(jì)理想。人流量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)字。2、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店（以服裝、鞋業(yè)為主）、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費(fèi)水平，再加上公交車輛的暢通，使之今天依然是眾多消費(fèi)者樂此不疲前往的購物區(qū)域。3．經(jīng)四路商業(yè)區(qū)濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。4、花園路商業(yè)區(qū)花園路中段道路改造工程的完成帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟(jì)南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的完工，聯(lián)動(dòng)濟(jì)南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進(jìn)駐，迅速帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展?；▓@路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段。1、全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和教育概況會寧縣位于甘肅省中部，是甘肅省的地域和人口大縣，是中國革命圣地，是西北教育名縣，是綠色產(chǎn)業(yè)基地，也是國家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣之一、總流域面積6439平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝谌f人，其中農(nóng)業(yè)人口萬人。20xx年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到20億元，完成縣鄉(xiāng)級財(cái)政收入1981萬元，農(nóng)民人均純收入1805元。會寧因自然條件嚴(yán)酷，地域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人民群眾生活困難。截止20xx年底，全縣仍有重點(diǎn)貧困鄉(xiāng)23個(gè)，占全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)總數(shù)的82%；有重點(diǎn)貧困村212個(gè)，占全縣村（居）總數(shù)的；有絕對貧困人口萬人、低收入萬人，加上因?qū)W返貧人口萬（其中絕對貧困人口萬人，低收入人口萬人），實(shí)有在冊絕對貧困人口萬人，在冊低收入人口萬人，貧困人口總數(shù)萬人，占農(nóng)業(yè)人口的44%。11萬絕對貧困人口人均純收入在676元以下，13萬低收入人口人均純收入在676元至942元之間。會寧歷來就有崇文重教的優(yōu)良傳統(tǒng)，耕讀傳家的思想濃厚，僅明清兩代全縣就有進(jìn)士20人，文武舉人115人。開放以來尤其是近年來，全縣上下把教育放在優(yōu)先發(fā)展的地位，實(shí)施“科教興縣”戰(zhàn)略，教育規(guī)模逐年擴(kuò)大，教育教學(xué)質(zhì)量逐年提高。會寧實(shí)現(xiàn)了“兩基”達(dá)標(biāo)的歷史性任務(wù)。自恢復(fù)高考以來，累計(jì)向全國各大中專院校輸送優(yōu)秀畢業(yè)生萬余名，其中獲得博士學(xué)位的500多人，碩士學(xué)位的近3000人。全縣現(xiàn)有各級各類學(xué)校575所，在校學(xué)生155792人，其中中等職業(yè)學(xué)校4所（公辦學(xué)校2所、民辦2所），在校學(xué)生5263人。按照會寧縣“十一五”發(fā)展規(guī)劃，到20xx年，全縣職業(yè)教育學(xué)校將達(dá)到5所，在校學(xué)生達(dá)到18000人。2、中等職業(yè)學(xué)校學(xué)生資助情況近年來，國家高度重視家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生的就學(xué)問題，對中等職業(yè)學(xué)校貧困學(xué)生每年發(fā)放1500元助學(xué)金（2年），緩解了學(xué)生一時(shí)的困難，減輕了家庭負(fù)擔(dān)。但因會寧中等職業(yè)學(xué)校學(xué)生貧困面大，現(xiàn)有助學(xué)金標(biāo)準(zhǔn)低，資助需求與實(shí)際資助項(xiàng)目之間矛盾突出，資助金額與學(xué)生實(shí)際支出的費(fèi)用差距很大。在所有中等職業(yè)學(xué)校在校學(xué)生中，家庭經(jīng)濟(jì)困難的學(xué)生占總數(shù)的80%以上，僅特殊情況造成家庭經(jīng)濟(jì)困難的就有1033人，其中孤兒35名，城鄉(xiāng)低保家庭子女149名，單親家庭經(jīng)濟(jì)困難子女201名，父母殘疾或?qū)W生殘疾217名，因病因?yàn)?zāi)造成家庭經(jīng)濟(jì)困難的431名。一名中職學(xué)生每年在校需支出5000元左右，其中生活費(fèi)用每人每月至少300元。全縣的人均純收入僅為1805元，貧困家庭不到1000元，農(nóng)民家庭微不足道的收入和中職教育支出之間存在著巨大的反差，致使一些經(jīng)濟(jì)困難家庭不堪重負(fù)，在校就讀的貧困學(xué)生生活拮據(jù)，營養(yǎng)不良，嚴(yán)重影響其身心健康和學(xué)習(xí)，甚至面臨失學(xué)的困境。同時(shí)，因群眾難以承受與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱的教育支出，職業(yè)教育的發(fā)展在很大程度上受到了居民經(jīng)濟(jì)支付能力的直接約束，不能快速發(fā)展。1.項(xiàng)目理念：開創(chuàng)后商業(yè)街時(shí)代的典范之作商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。中國商業(yè)街歷史源遠(yuǎn)流長，從漢代洛陽街市的鼎盛到唐代長安大街的喧鬧，從XX南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的見證。她講述著城市的故事、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢想。從其中一種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競爭，發(fā)展到商街與商街的競爭及商圈與商圈的競爭，甚至城市與城市的競爭。商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟(jì)形象和商業(yè)地位日益突出，商業(yè)街經(jīng)濟(jì)正強(qiáng)力助推著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而成為城市商貿(mào)發(fā)展、市容風(fēng)貌和綜合競爭力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài)，是商貿(mào)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，對于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)集聚、商貿(mào)流通、旅游觀光、休閑購物乃至于城市品牌形象具有重要作用。現(xiàn)代商業(yè)街與傳統(tǒng)商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購物功能向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展，以滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神全面需求為目標(biāo)。這是后商業(yè)街時(shí)代的重要特征。在電商迅猛發(fā)展的時(shí)代，玫瑰星城大二期項(xiàng)目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗(yàn)的新格局，從而打造成后商業(yè)街時(shí)代的典范之作。2.商業(yè)模式：開啟橫店第五代商業(yè)模式創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競爭力的核心，更是商家通過商業(yè)模式賺取最大利潤或價(jià)值的過程。商業(yè)價(jià)值的取向，一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿(mào)業(yè)態(tài)必須與時(shí)俱進(jìn)。中國的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法，歸結(jié)為主流商業(yè)模式第一代供銷社商業(yè)模式；第二代百貨商業(yè)模式；第三代大賣場式的超市連鎖經(jīng)營模式；第四代城市生活休閑中心模式；第五代供應(yīng)鏈商業(yè)模式。第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種電子商務(wù)、物流和金融相結(jié)合的新商業(yè)模式，在大規(guī)模橫向供應(yīng)鏈商業(yè)的基礎(chǔ)上，在理念上強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營商的主導(dǎo)權(quán)，提供優(yōu)質(zhì)資源平臺和訊息共享的融匯商品流、運(yùn)輸流、資金流、信息流于一體，同時(shí)，完成顧客的體驗(yàn)式消費(fèi)、商家的參與式經(jīng)營，投資商和參與者共贏的一站式運(yùn)營和服務(wù)中的多方共贏。在滿足人們一站式購物需求的同時(shí)進(jìn)行升級，增加體驗(yàn)式消費(fèi)。購物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費(fèi)、休閑、文化、運(yùn)營、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏八大功能于一體，其中運(yùn)營、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏成了經(jīng)營者的核心；消費(fèi)、休閑、文化成了顧客的核心。體驗(yàn)式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時(shí)還是社交中心。一站式的體驗(yàn)消費(fèi)和服務(wù)，構(gòu)成元素主要有金融、貿(mào)易、服務(wù)、文化、娛樂、電子商務(wù)、餐飲、交通、停車場、物流等現(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”消費(fèi)和服務(wù)應(yīng)運(yùn)而起。茶易餐飲管理有限公司隸屬臺灣XX餐飲集團(tuán)，公司管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)均來自臺灣，在大陸從事臺灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓(xùn)已逾十年。公司注冊資本100萬元。（詳見公司介紹）（一）商業(yè)市場分級市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務(wù)，商圈營業(yè)面積超過50萬平米，服務(wù)面向全市消費(fèi)者。區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬鞍山路等般營業(yè)面積在2萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了1－2公里范圍內(nèi)消費(fèi)者的日常需求。社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀(jì)蓮花、大潤發(fā)等，以超市為主在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊－1公里范圍的消費(fèi)者提供服務(wù)。（二）商業(yè)設(shè)施功能劃分綜合性。區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設(shè)施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），如泉城廣場商業(yè)區(qū)。消費(fèi)者涵蓋全市各階層，聚集力很強(qiáng)。主題性。以其中一主題為服務(wù)核心，形成規(guī)模，輻射整個(gè)濟(jì)南。如經(jīng)十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。便利性。以中小超市及街區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，提供簡單生活服務(wù)，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。（三）商業(yè)區(qū)分析1．泉城路商業(yè)區(qū)泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”'之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競爭力相對較弱。泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設(shè)計(jì)理想。人流量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)字。2、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店（以服裝、鞋業(yè)為主）、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費(fèi)水平，再加上公交車輛的暢通，使之今天依然是眾多消費(fèi)者樂此不疲前往的購物區(qū)域。3．經(jīng)四路商業(yè)區(qū)濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致其人流量較大。4、花園路商業(yè)區(qū)花園路中段道路改造工程的完成帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟(jì)南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的完工，聯(lián)動(dòng)濟(jì)南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進(jìn)駐，迅速帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段5、北園大街商業(yè)帶北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。6、濼口批發(fā)市場洛口批發(fā)市場是主要經(jīng)營服裝和鞋類的批發(fā)市場。位于濟(jì)南市的北部區(qū)域。現(xiàn)擁有濼口服裝城商貿(mào)中心、濼口服裝交易大廳等10多個(gè)市場，已成為聞名全國的大型專業(yè)化批發(fā)市場，山東省十大專業(yè)市場之一，擁有固定資產(chǎn)億元人民幣，經(jīng)營面積25萬多平方米，經(jīng)營業(yè)戶5000余家。服裝城內(nèi)有國內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實(shí)的齊魯服裝之都。7、山大路科技商業(yè)街山大路商業(yè)主要是高科技商業(yè)街。隨著高科技信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，山大路商業(yè)街迅速成長。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山大路商業(yè)街年銷售額40多億元，利稅1200萬元，已經(jīng)成為國內(nèi)知名的科技一條街。被譽(yù)為濟(jì)南的“中關(guān)村”。山大路科技市場的建成，帶動(dòng)了周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，收到了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（四）濟(jì)南主要商業(yè)物業(yè)比較物業(yè)名稱位置規(guī)模（^）業(yè)態(tài)形式租售價(jià)格（不含進(jìn)場費(fèi)）經(jīng)營方式檔次經(jīng)營范圍車位萬達(dá)購物廣場泉城路西端約5萬超市、專業(yè)店、專賣店F1售價(jià)：萬元F1租價(jià)：約300元/^/月一層自營二-四層聯(lián)營高檔生活用品、家居、品牌服裝143個(gè)銀座商城濼源大街與佛山街5萬百貨商場扣點(diǎn)約20%作為租金聯(lián)營中高檔生活用品、時(shí)尚用品約240個(gè)貴和購物中心泉城路中段萬百貨商場扣點(diǎn)約25%作為租金聯(lián)營高檔高檔用品約35個(gè)嘉華購物廣場經(jīng)二緯九4萬綜合性商場扣點(diǎn)約20%作為租金統(tǒng)一經(jīng)營中高檔精品生活用品、約300個(gè)百腦匯山大路124號萬專業(yè)商場租價(jià)：120元/平方米/月統(tǒng)一經(jīng)營中高檔電子等科技產(chǎn)品200余個(gè)大觀園商場經(jīng)四緯二路萬百貨商場扣點(diǎn)約15%作為租金聯(lián)營中低檔百貨約50個(gè)國美電器商城花園路中段萬家電連鎖租價(jià)：100元/平方米/月連鎖中檔電器產(chǎn)品約30個(gè)（五）濟(jì)南商業(yè)未來發(fā)展趨勢___市作為__新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，__的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為__的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。___煤業(yè)作為從__走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到___市的城市建設(shè)中，就__煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：一、屬性描述（一）地段屬性：1、本宗土地為原___市一中校址，地處___市__東街，在___市最繁華的__東北拐角__大酒店的東邊，南臨__東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓，可拆遷。3、北面留有一約6米寬的大門，通___市步行街。（二）周邊業(yè)態(tài)：1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。2、比較高檔的有__商場、__百貨__店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場，2個(gè)中型商場，環(huán)衛(wèi)在__北、西、南三面。3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。4、在其周邊正在興建的有__南街的世紀(jì)__購物廣場，建筑面積為萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。（三）圍繞__，已形成___市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價(jià)值更大。二、項(xiàng)目建議（一）定位建議：商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài)。1、品牌入住定位：能夠邀請 百貨入住，復(fù)制一個(gè)__百貨銀川東方紅店到___市，帶動(dòng)本樓盤的銷售。原__百貨__店規(guī)模太小。2、小商品及輕工業(yè)品市場：原___市該市場比較分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。3、餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。（二）其它定位：高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場價(jià)格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。（三）開發(fā)建議：1、沿__東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷。3、北邊原有的大門拆高拆寬。4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本。（四）規(guī)劃建議：1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本。三、其它建議就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā)。本項(xiàng)目與華聯(lián)商業(yè)中心區(qū)僅有一路之隔，其商業(yè)氛圍已經(jīng)相當(dāng)成熟。主要業(yè)態(tài)包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項(xiàng)目商業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時(shí)代商業(yè)廣場。（一）華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈座落于濟(jì)南市西部最繁華的商業(yè)區(qū)中心位置，與濟(jì)南火車毗鄰商廈總建筑面積萬平方米，其中購物部分營業(yè)面積萬平方米，下設(shè)十三個(gè)商場，經(jīng)營30個(gè)大類，6萬多種名優(yōu)商品，酒店及其它，娛樂設(shè)施1萬平方米。主體建筑高21層，是一個(gè)集購物、娛樂、食宿為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心是泉城西部最大的集購物、食宿、娛樂、生產(chǎn)加工于一體的國家大型二類企業(yè)集團(tuán)。（二）嘉華購物廣場嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店，濟(jì)南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應(yīng)，地理位置十分優(yōu)越?？偨ㄖ娣e為4萬平米。嘉華購物廣場采用了當(dāng)今最新的“摩爾”購物形態(tài)，適應(yīng)了現(xiàn)代人購物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的需求，其“休閑、時(shí)尚”的經(jīng)營定位，倡導(dǎo)新的消費(fèi)與生活方式，提高大眾生活品質(zhì)，是具有國際先進(jìn)管理水平的高中檔大型購物中心。嘉華購物廣場建筑風(fēng)格雄偉、宏大，并按國際最新設(shè)計(jì)概念分割布局通體洋溢著現(xiàn)代化商業(yè)氣息，內(nèi)部環(huán)境幽雅、設(shè)施先進(jìn)，實(shí)行智能化管理并設(shè)有電臺直播室、改衣室、書店、話費(fèi)繳納等配套服務(wù)項(xiàng)目。嘉華購物廣場將進(jìn)一步適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)的特點(diǎn)，充分營造“休閑、時(shí)尚、個(gè)性”的特色。（三）西市場西市場服裝城總營業(yè)面積達(dá)萬平方米。經(jīng)營種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來進(jìn)行招商。比如，在政策和服務(wù)上都給客戶提供很多有利的條件。市場設(shè)有銀行、郵電所，并為業(yè)戶提供方便的居住、倉儲條件。整個(gè)市場設(shè)計(jì)美觀實(shí)用、寬敞明亮、管理規(guī)范、經(jīng)營品種齊全可同時(shí)容納業(yè)戶3000余戶。是一座大型現(xiàn)代化購物廣場。目前，西市場的改造正在進(jìn)行當(dāng)中。西市場施工現(xiàn)場（四）時(shí)代商業(yè)廣場廣場位于西市場的東臨，與西市場僅有緯九路一路之隔。但由于公司內(nèi)外的各種原因，施工速度一直很慢。時(shí)代商業(yè)廣場的經(jīng)營種類和模式基本與西市場一致，主要是批發(fā)。但它與西市場不同的是，時(shí)代商業(yè)廣場是產(chǎn)權(quán)式商鋪，而西市場只賣經(jīng)營權(quán)（主要是1年經(jīng)營權(quán)和5年經(jīng)營權(quán)兩種模式）。時(shí)代商業(yè)廣場的效果圖和圍墻展示西市場區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)十分濃厚，同時(shí)也帶來了很多的商業(yè)時(shí)機(jī)和發(fā)展空間。對于本項(xiàng)目而言這是優(yōu)勢，可以將這種成熟的商業(yè)氛圍為我所用。因此，決定適當(dāng)?shù)慕?jīng)營種類和模式是本項(xiàng)目成功操作的根本所在。第二部分項(xiàng)目分析一．項(xiàng)目解讀項(xiàng)目宗地位于緯六路高架橋西側(cè)，經(jīng)一緯六到緯九路路北一段。東西長約為米，南北長約45米，地塊呈矩形。項(xiàng)目宗地西到緯九路北延長線東至規(guī)劃的街坊公用道路，北到鐵路貨場。本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層，單層面積約7000平米，可銷售總建筑面積約14000平方米。項(xiàng)目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設(shè)施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷，4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟(jì)南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。1、 彰武縣南城區(qū)排水主管線工程污水管線長度為米，管徑DN500