物管工作監(jiān)管辦法

PAGE1-物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理辦法第一章總則第一條為保障和提升桑植故事項(xiàng)目品質(zhì)，保證桑植故事項(xiàng)目開發(fā)順利實(shí)施，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理，根據(jù)國家法律法規(guī)、《桑植故事項(xiàng)目管理規(guī)范》、《桑植故事項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督管理辦法》和項(xiàng)目經(jīng)營管理實(shí)際，特制定本辦法。第二條物業(yè)管理內(nèi)容包括：張家界耀宇置業(yè)有限公司（以下簡稱公司）辦公經(jīng)營場所的保潔保安、后勤保障、物資采購、物業(yè)公司的組建和運(yùn)營、桑植故事項(xiàng)目前期和過渡期物業(yè)服務(wù)的管理與監(jiān)督、公司資產(chǎn)的經(jīng)營管理等工作。第三條監(jiān)督管理是指：在物業(yè)管理工作開展過程中，物業(yè)公司的組建、職責(zé)、用工、報(bào)酬、分配、采購、資產(chǎn)租賃和經(jīng)營管理、資金支付、審批程序、處罰等行為的監(jiān)督管理。第四條物業(yè)公司發(fā)展目標(biāo)（一）（二）（三）長第二章機(jī)構(gòu)和職責(zé)第五條物業(yè)服務(wù)工作按照總經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則，由物業(yè)部組織和實(shí)施，接受分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督與管理。第六條物業(yè)部職責(zé)（一）組建物業(yè)公司實(shí)施桑植故事項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。（二）擬定物業(yè)公司的組建方案、公司經(jīng)營預(yù)算方案、用工方案、用工報(bào)酬方案、物業(yè)公司經(jīng)營管理制度和財(cái)務(wù)管理制度等具體實(shí)施方案。（三）編制物業(yè)公司投資經(jīng)營預(yù)算和資金使用計(jì)劃等。（四）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。（五）第七條物業(yè)服務(wù)公司職責(zé)（一）按照“三級(jí)收費(fèi)、四級(jí)服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)制定桑植故事項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)協(xié)議和相關(guān)制度。（二）（三）負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的經(jīng)營、租賃和管理工作。（四）按照現(xiàn)代企業(yè)制度原則，積極參與市場競爭，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我約束、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧。第三章物業(yè)服務(wù)管理第八條物業(yè)服務(wù)公司的組建（一）為保證桑植故事項(xiàng)目開發(fā)順利實(shí)施，保障和提升項(xiàng)目品質(zhì)，特組建張家界耀宇物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）。（二）物業(yè)公司以公司為獨(dú)立出資人的形式組建，性質(zhì)為獨(dú)立企業(yè)法人，并以物業(yè)部為組建主體，物業(yè)公司經(jīng)理原則上由物業(yè)部負(fù)責(zé)人兼任。（三）物業(yè)公司的財(cái)務(wù)、用工、分配、報(bào)酬、經(jīng)營管理等接受公司的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督管理。第九條人力資源管理（一）物業(yè)公司實(shí)行經(jīng)理（或物業(yè)主管）負(fù)責(zé)制，進(jìn)行獨(dú)立人事管理。其中經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員由公司統(tǒng)一選聘并任命。（二）物業(yè)公司人員實(shí)行聘用制，除特殊崗位外，全部采用勞務(wù)用工形式。（三）根據(jù)具體業(yè)務(wù)需要，可階段性聘用臨時(shí)工作人員或進(jìn)行單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包。（四）物業(yè)公司組建初期，不設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)工作暫由公司財(cái)務(wù)部兼任，并根據(jù)需要，可委托一名出納，負(fù)責(zé)費(fèi)用收取、現(xiàn)金支付、工資發(fā)放及備用金管理等工作。（五）部分特殊崗位可由公司工作人員兼任，業(yè)務(wù)工作接受物業(yè)公司管理。（六）物業(yè)公司的用工、分配、報(bào)酬等人力資源管理，由物業(yè)公司擬定方案，報(bào)分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。第十條采購管理（一）物業(yè)公司根據(jù)經(jīng)營管理需要采購物料、設(shè)施、設(shè)備，實(shí)行申請(qǐng)制度。單項(xiàng)金額1000元以下的，由財(cái)務(wù)監(jiān)管人審核、物業(yè)公司經(jīng)理審批；單項(xiàng)金額1000元以上5000元以下的，由物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)監(jiān)管人審核，分管副總經(jīng)理審批；單項(xiàng)金額5000元以上的，由物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)監(jiān)管人、分管副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。（二）采購人員可兼職或?qū)Ｂ?，采購工作必?人以上進(jìn)行，采購資金由財(cái)務(wù)人員直接支付。（三）采購的物料，必須經(jīng)保管員驗(yàn)收；設(shè)施、設(shè)備經(jīng)公司工程技術(shù)部驗(yàn)收。第十一條工程管理（一）工程管理包括公司資產(chǎn)、公司開發(fā)的住宅小區(qū)及其它公共項(xiàng)目需要進(jìn)行維修、維護(hù)或建設(shè)的工程項(xiàng)目。（二）凡需要公司進(jìn)行建設(shè)和維修、保修的工程項(xiàng)目，由公司工程技術(shù)部實(shí)施，納入公司工程項(xiàng)目監(jiān)督管理。（三）凡屬物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的維護(hù)項(xiàng)目（如景觀設(shè)施維護(hù)、花木養(yǎng)護(hù)等）、維修項(xiàng)目（如水、電、門、窗等的維護(hù)修理等）、應(yīng)由公共維修基金承擔(dān)的維護(hù)和維修項(xiàng)目等，納入物業(yè)公司工程項(xiàng)目監(jiān)督管理。（四）由物業(yè)公司實(shí)施的工程項(xiàng)目和分部分項(xiàng)承包項(xiàng)目，應(yīng)由物業(yè)公司提出申請(qǐng)。金額1000元以下的由物業(yè)公司經(jīng)理審批；1000元以上5000元以下的，由公司分管副總經(jīng)理審批；金額5000元以上的，由公司總經(jīng)理審批。5000元以上的工程項(xiàng)目原則上應(yīng)由公司開發(fā)信息部進(jìn)行價(jià)格審核或進(jìn)行招標(biāo)價(jià)。第四章財(cái)務(wù)管理第十二條財(cái)務(wù)管理工作嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行《桑植故事項(xiàng)目管理規(guī)范》和《桑植故事項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督管理辦法》。物業(yè)公司進(jìn)行獨(dú)立財(cái)務(wù)核算，建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。第十三條建立物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳費(fèi)用收取明細(xì)賬薄，開設(shè)對(duì)應(yīng)的公司專項(xiàng)賬戶，定期與公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行賬務(wù)核算。嚴(yán)禁物業(yè)公司坐支現(xiàn)金或設(shè)立小金庫。第十四條物業(yè)公司未經(jīng)公司許可不得對(duì)外進(jìn)行任何形式的擔(dān)保、借貸、融資等相關(guān)活動(dòng)。第十五條資產(chǎn)管理（一）（二）物業(yè)公司對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行租賃時(shí)，租賃合同必須報(bào)公司法律顧問、綜合部、分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。第十六條物業(yè)公司對(duì)公司固定資產(chǎn)的經(jīng)營、租賃實(shí)行代理制，收入定期交入公司賬戶，公司對(duì)物業(yè)公司的代理費(fèi)用根據(jù)資產(chǎn)情況具體制定細(xì)則。第十七條資金審批、支付管理（一）資金審批范圍包括物業(yè)公司所有付款事項(xiàng)的支付通知單、現(xiàn)金報(bào)銷單、借款單及工資清單、業(yè)務(wù)管理費(fèi)用、行業(yè)規(guī)費(fèi)等。（二）支出金額在1000元以下的由公司財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)監(jiān)管人審核、物業(yè)公司經(jīng)理審批支出；支出金額在1000元以上5000元以下的由財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)審核、公司分管副總經(jīng)理審批支出；支出金額在5000元以上的由財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、分管副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批支出。（三）物業(yè)公司建立備用金制度，備用金金額5000元。第五章監(jiān)督管理第十八條第十九條物業(yè)公司在實(shí)施項(xiàng)目物管工作中所涉及的財(cái)務(wù)問題由公司財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)監(jiān)管人負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。第二十條物業(yè)公司成立初期，實(shí)行目標(biāo)管理，按照項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)算劃撥經(jīng)營補(bǔ)充資金。在具體實(shí)施過程中，如因物價(jià)水平變動(dòng)或公司認(rèn)可的其它原因，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)議審定后，據(jù)實(shí)調(diào)整