前期物業(yè)管理

[鍵入文字]目錄目錄 1摘要 2ABSTRACT 3一前期物業(yè)管理法律關(guān)系概述 3（一）前期物業(yè)法律關(guān)系 3（二）前期物業(yè)與業(yè)主開發(fā)商的關(guān)系 3二前期物業(yè)管理中常見的法律關(guān)系問題 3（一）那么它們究竟會產(chǎn)生哪些法律關(guān)系呢。 31前期物業(yè)管理中的合同法 32前期物業(yè)管理活動中的問題 3（二）重慶沙坪壩小區(qū)案例 31根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同來區(qū)分 32從合同法著手 33根據(jù)物業(yè)管理條例來區(qū)分 3四前期物業(yè)管理法律關(guān)系問題產(chǎn)生的原因 3五如何解決前期物業(yè)管理法律關(guān)系中的問題 3（一）完善法律機制 3（二）改意識變服務(wù) 3（三）加強企業(yè)型人才培養(yǎng) 3（四）發(fā)揮委員會的作用 3（五）仲裁機構(gòu)調(diào)節(jié) 3總結(jié) 3參考文獻 3致謝 3

摘要隨著住房商品化、小區(qū)管理社會化進程加快，物業(yè)管理離我們也越來越近，越來越成為我們生活中的一部分。作為一個全新的行業(yè)，物業(yè)管理的快速發(fā)展與管理不規(guī)范、服務(wù)人員素質(zhì)不高、法規(guī)建設(shè)遲緩、小區(qū)居民維權(quán)意識不強等問題并存。種種問題使得物業(yè)管理公司于開發(fā)商、業(yè)主、社區(qū)以及市政、交通等職能部門的糾紛越來越頻繁。其中前期物業(yè)管理中的問題最為突出。針對這一問題我們要從哪些方面去解決呢，這是本文要討論的重點。本人認(rèn)為可以從法律的完善，人際的交流等方面去解決這些問題。關(guān)鍵字：前期物業(yè)物業(yè)管理法律關(guān)系

ABSTRACTAsthehousingcommercialization,communitymanagementsocializationprogressfaster,propertymanagementfromusmoreandmoreclose,moreandmorebecomeapartofourlives.Asabrandnewindustry,therapiddevelopmentofpropertymanagementandmanagementisnotstandard,servicepersonnelqualityisnothigh,regulationsconstructiondelaysandlegalawarenessisnotstrongcommunityresidentsproblemscoexist.Avarietyofproblemscausedbythepropertymanagementcompanytodevelopers,owner,community,andthemunicipaladministration,thetransportationdepartmentofthedisputeismoreandmorefrequent.Amongthemtheprophaserealtymanagementofaprominentproblem.Keyword：Previousproperty;Legal;Disputes

一前期物業(yè)管理法律關(guān)系概述一般意義上的物業(yè)管理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始,而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主委員會尚未成立,沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu),但已有部分業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)管理和服務(wù),那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。（一）前期物業(yè)法律關(guān)系前期物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系中的一種，它是指人們在物業(yè)管理中發(fā)生的各種關(guān)系。這種關(guān)系受物業(yè)管理法律規(guī)范的調(diào)整。簡言之，物業(yè)管理法律關(guān)系是哦物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整人們物業(yè)管理行為中發(fā)生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。（二）前期物業(yè)與業(yè)主開發(fā)商的關(guān)系前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理活動，只限于在從與建設(shè)者簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同至投入使用后，業(yè)主大會或業(yè)主委員會，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)管理服務(wù)合同錢的這一區(qū)間之內(nèi)。按照“條例”的規(guī)定，就是前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止；前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，前期物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限并不影響新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的生效由于實施物業(yè)管理的時間越長,其經(jīng)濟效益才越能顯示;短期的物業(yè)管理,由于開始時得做大量準(zhǔn)備,要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系,還要在某些方面先投入點資金等,它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時,簽約一般都簽幾年,否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而,開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約,卻無法制約業(yè)主,業(yè)主委員會成立以后,任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。作為前期物業(yè)管理，它是物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商所產(chǎn)生的。在業(yè)主入住之前，所有一系列的法律性合約都市由第三方代理房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的其中就會存在一些明顯的或隱形的侵犯業(yè)主利益的條款。

二前期物業(yè)管理中常見的法律關(guān)系問題（一）那么它們究竟會產(chǎn)生哪些法律關(guān)系呢。1前期物業(yè)管理中的合同法前期物業(yè)管理中，存在兩個合同法律關(guān)系。即開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理合同關(guān)系，開發(fā)商與業(yè)主之間的房屋買賣合同關(guān)系。其中也包含有物業(yè)管理的內(nèi)容，即房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間簽訂的臨時業(yè)主公約.眾所周知，合同時有其相對性的，前期物業(yè)管理合約是由房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽署的，業(yè)主并沒有參與合同的談判與簽署。那么根據(jù)合同的相對性原則，該合同只適用于房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司。但不論是《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。還是司法實踐中的做法。原則都需要履行前期物業(yè)管理合同約定的相應(yīng)義務(wù)，也正是因為這一不足，業(yè)主入住后對前期物業(yè)管理合同中條款意見甚多，前期物業(yè)管理合同也成為引發(fā)物業(yè)管理糾紛和爭議的重要原因之一。2前期物業(yè)管理活動中的問題另一些問題則表現(xiàn)在前期物業(yè)管理活動中。物業(yè)管理公司和業(yè)主的地位是不平等的，業(yè)主在購置物業(yè)的時候沒有選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，甚至對前期物業(yè)管理中雙方的權(quán)利義務(wù)達成合意的權(quán)利也被綁架在了購買房屋的權(quán)力上。開發(fā)商與物業(yè)管理者往往是歸屬同一個企業(yè)或者具有緊密聯(lián)系的主體，其物業(yè)合同的條款約定非常的模糊與抽象，為物業(yè)公司逃避法律責(zé)任，恣意侵害業(yè)主利益留下空間。前期物業(yè)合同中侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象不可勝舉。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。建設(shè)單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢地位了打破當(dāng)事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對物業(yè)的合理使用權(quán)。同時，物業(yè)管理者利用管理權(quán)侵犯業(yè)主的其他權(quán)利。這種不僅僅是體現(xiàn)在合同中。如在實踐活動中前期物業(yè)管理公司經(jīng)常以維護小區(qū)安全為名，侵犯業(yè)主的其他權(quán)利。比如對裝修公司收取進場費，甚至阻止業(yè)主自己選擇的裝修公司進入。再如，物業(yè)管理公司以維護小區(qū)秩序為名阻止業(yè)主選擇的電信營運公司進入小區(qū)進行開展語音與數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)，強迫業(yè)主使用被開發(fā)商選擇的電信營運商。如此行為嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主在民法上的自主選擇權(quán)。（二）重慶沙坪壩小區(qū)案例重慶沙坪壩區(qū)某小區(qū)自2007年10月起開始入住，建設(shè)單位通過招投標(biāo)選定A物業(yè)公司為前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同自2007年10月22日起至2010年10月21日止，期限為三年。一種李先生簽訂的購房合同中對前期物業(yè)服務(wù)做了以上約定。但2010年11月1日。B公司經(jīng)理找到李先生，聲稱其公司已接管該小區(qū)，并要求他交納物業(yè)費。李先生予以拒絕，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位是A1根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同來區(qū)分《前期物業(yè)服務(wù)合同》則是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由房地產(chǎn)建設(shè)單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。從《物業(yè)管理條例》的規(guī)定也可以看出，前期物業(yè)管理自房屋出售即業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同開始至業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《普通物業(yè)服務(wù)合同》生效時止。其主要內(nèi)容包括:房屋交付驗收；裝潢管理；衛(wèi)生保潔工作；維護小區(qū)秩序；協(xié)調(diào)各種矛盾等。這個階段的小區(qū)常常發(fā)生各種配套設(shè)施不健全，各種管理規(guī)則不完善，各種服務(wù)不到位等現(xiàn)象。從前期物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)看，包括開發(fā)商的售后服務(wù)和為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的雙重屬性。2從合同法著手根據(jù)《合同法》，對此大致有兩種解釋：第一種是開發(fā)商委托物業(yè)管理公司，指定業(yè)主履行合同?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：當(dāng)事人可以約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)。那么是否可以根據(jù)條款認(rèn)為業(yè)主承擔(dān)前期物業(yè)管理合同的義務(wù)是由開發(fā)商指定的呢？本人認(rèn)為不能。因為該條款還對第三人不履行債務(wù)的后果做出了描述，即“第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任”。也就是說，業(yè)主不履行前期物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依法追究承擔(dān)責(zé)任的對象不應(yīng)該是業(yè)主，而應(yīng)該是開發(fā)商。這和目前對前期物業(yè)管理合同的普遍理解是完全不同的。第二種是開發(fā)商作為業(yè)主的代理人與物業(yè)管理公司簽署合同，其法律后果由業(yè)主承擔(dān)。《合同法》第二十一章是對委托合同的規(guī)定。那么是否可以根據(jù)該章節(jié)，認(rèn)定業(yè)者委托開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽署前期物業(yè)管理合同呢？本人認(rèn)為不能。因為在實踐中，開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理合同、備案臨時公約都是在房屋銷售之前。當(dāng)購房人還沒有成為“業(yè)主”的情況下，委托人是不確定或是不存在的，代理關(guān)系自然也就無法確立了。何況物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)成本、項目物業(yè)管理的前期開辦費等也是由開發(fā)商獨立承擔(dān)的，和與業(yè)主沒有關(guān)系。3根據(jù)物業(yè)管理條例來區(qū)分而根據(jù)《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。這里要注意區(qū)分兩個不同的概念，即前期物業(yè)服務(wù)合同終止與前期物業(yè)管理終止的區(qū)別。就前期物業(yè)服務(wù)合同而言，當(dāng)事人雙方均有權(quán)隨時終止合同，另外，當(dāng)事人雙方約定的合同期限屆滿時，合同也終止。前期物業(yè)服務(wù)合同因上述原因而終止時，可能仍然需要進行前期物業(yè)管理(業(yè)主委員會尚未產(chǎn)生時)，這時就需要訂立新的前期物業(yè)服務(wù)合同，換句話說，前期物業(yè)服務(wù)合同終止，并不一定意味著前期物業(yè)管理的終止。只有在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時，前期物業(yè)管理才終止。綜上所述，前期物業(yè)管理僅僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過渡中。一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段的結(jié)束?？偟膩碚f，只要業(yè)主有了自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件，那么選聘權(quán)就屬于業(yè)主，而不是其他任何單位或個人。

四前期物業(yè)管理法律關(guān)系問題產(chǎn)生的原因首先，本人覺得出現(xiàn)這些情況在于業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調(diào)整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

五如何解決前期物業(yè)管理法律關(guān)系中的問題對于物業(yè)服務(wù)合同監(jiān)督方面存在的問題。在物業(yè)管理中，物業(yè)問題或多或少地會涉及到公共利益。為防止物業(yè)問題損害公共利益、他人合法權(quán)益，就有必要對物業(yè)管理進行行政監(jiān)督：一方面對業(yè)主大會、業(yè)主委員會等組織進行監(jiān)督；另一方面對物業(yè)服務(wù)合同進行監(jiān)督?，F(xiàn)行法規(guī)對于組織的監(jiān)督有明確的規(guī)定，如業(yè)主委員會成立后需向行政機關(guān)備案。然而對于物業(yè)服務(wù)合同卻沒有相關(guān)的備案或其他的監(jiān)督程序，特別是對前期物業(yè)合同，行政機關(guān)應(yīng)加強監(jiān)督，以防止建設(shè)單位、前期物業(yè)企業(yè)濫用優(yōu)勢地位侵害業(yè)主合法權(quán)益。然而，依現(xiàn)行法規(guī)行政權(quán)在此十分薄弱。要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：（一）完善法律機制加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。改革現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)，引進競爭機制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。（二）改意識變服務(wù)引導(dǎo)社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。（三）加強企業(yè)型人才培養(yǎng)高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學(xué)考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進行上崗培訓(xùn)，適時開展對小區(qū)主任的培訓(xùn)。（四）發(fā)揮委員會的作用重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機制。（五）仲裁機構(gòu)調(diào)節(jié)引入仲裁制度，成立仲裁機構(gòu)，在格式化的《物業(yè)管理合同》中訂立仲裁條款。同時政府應(yīng)協(xié)助加強對仲裁結(jié)果的執(zhí)行力度，形成開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及國家相關(guān)職能機構(gòu)等的聯(lián)動格局，使像收費糾紛等類問題通過正規(guī)途徑，得到及時、妥善的解決。這是物業(yè)企業(yè)要贏得市場、增強凝聚力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。今后的物業(yè)市場，競爭必然更加激烈，市場重新洗牌不可避免。企業(yè)要想占有更多的市場份額，必須擁有自己的品牌，塑造自己的形象。實施品牌化戰(zhàn)略，物管企業(yè)優(yōu)勝劣汰，是一種必然的趨勢。專業(yè)化是生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平，社會化分工到一定程度的產(chǎn)物，也是物業(yè)管理市場化的必然結(jié)果。未來的物業(yè)管理項目將由更多的專業(yè)性公司來完成，而不是由一個物業(yè)管理公司來統(tǒng)包統(tǒng)攬。物業(yè)管理將需要更多的專業(yè)人才物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，目前的物業(yè)管理人員大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)。隨著高科技的迅速發(fā)展，現(xiàn)代物業(yè)建設(shè)中引入了很多科技含量很高的智能化設(shè)備。管理好這些復(fù)雜的設(shè)備，靠過去那種簡單的管理維護技術(shù)顯然是難以承擔(dān)的。物業(yè)管理企業(yè)要走可持續(xù)發(fā)展道路，必須注重員工的培養(yǎng)，挖掘經(jīng)營管理人才。說到底，“企業(yè)的競爭其實就是人力的競爭”。為了能在市場上占領(lǐng)一席之地，人才的培養(yǎng)和儲備是必不可少的?？偨Y(jié)社會在不斷地進步，我們也需要不斷的跟進。在前期物業(yè)管理中錯在許許多多的問題，當(dāng)面對這些問題時，我們不要選擇逃避，要面對，要想辦法解決。只有不斷地解決問題，我們才能在前期物業(yè)管理中做得更好。不斷完善法律機制，我們在前期物業(yè)管理中才能有更好的依據(jù)去解決問題。

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致謝本學(xué)位論文是在我的導(dǎo)師的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。從課題的選擇到項目的最終完成，老師都始終給予我細心的指導(dǎo)和不懈的支持。在此，我還要感謝在一起愉快的度過大學(xué)生活的各位同學(xué)們，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個一個的困難和疑惑，直至本文的順利完成。在論文即將完成之際，我的心情無法平靜，從開始進入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助，在這里請接受我誠摯的謝意!最后我還要感謝培養(yǎng)我長