土地價(jià)格的形成機(jī)理

淺析土地價(jià)格的形成機(jī)理土地作為財(cái)富和財(cái)富之母,已被視為生產(chǎn)力要素之一,土地具有價(jià)格是毋容置疑的。那么土地的價(jià)格是由什么因素決定的呢?一些學(xué)者認(rèn)為:土地的價(jià)格是凝結(jié)在土地之上的人類(lèi)勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值和土地權(quán)屬關(guān)系所決定的;一些學(xué)者則認(rèn)為:土地的價(jià)格是由凝結(jié)在土地本身的人類(lèi)勞動(dòng)價(jià)值和土地權(quán)屬關(guān)系決定的等等。筆者認(rèn)為:要討論土地價(jià)格,首先要從房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)來(lái)研究土地價(jià)格形成機(jī)理,其次,要區(qū)分土地價(jià)格形成原因和土地價(jià)格因子（土地價(jià)格形成因素）這二者概念上的不同。這樣,才能比較明白地說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。一、房地產(chǎn)的特點(diǎn)這里房是指建在地之上的任何建筑物或構(gòu)筑物,不但包括供人類(lèi)居住、生產(chǎn)建設(shè)所用的住房、廠房及倉(cāng)庫(kù),而且也包括鐵路、公路、水壩、管線等。房、地的特點(diǎn)及二者在一起構(gòu)成的房地產(chǎn)所固有的、內(nèi)在的、區(qū)別于它物的特征,就是我們所要討論的。房地不可分性一般來(lái)說(shuō),房一旦建成,就不能像機(jī)械產(chǎn)品那樣在不受任何破壞的情況下隨便拆裝,房依地而建,地是其依托,地承房其上,房是地被使用的說(shuō)明;二者在房的整個(gè)使用周期內(nèi)不能分離,轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)必然轉(zhuǎn)讓其上的建筑物,買(mǎi)賣(mài)或租賃房屋,就必須買(mǎi)賣(mài)或租賃其地基所在的土地;離開(kāi)了任何一方,其價(jià)值就不復(fù)存在或發(fā)生了變化。房地產(chǎn)效用的耐久性土地具有使用價(jià)值,并且,這種使用價(jià)值具有永久性。因?yàn)橥恋刈鳛槌休d基礎(chǔ),服務(wù)于人類(lèi),為人類(lèi)提供活動(dòng)場(chǎng)所,為建筑物提供地基與空間的時(shí)限是永久的,甚至是無(wú)限的。并且土地之上的現(xiàn)代化高樓、工礦企業(yè),直至整個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè),往往需要很長(zhǎng)時(shí)間、花費(fèi)很多勞動(dòng)才能形成,除非特殊原因,人們不會(huì)隨意撤除或使其毀于一旦。也就是說(shuō),土地之上的構(gòu)筑物的效用（或者說(shuō)價(jià)值）也具有長(zhǎng)久性。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的輻射性在某一地塊上或一定區(qū)域內(nèi)追加投資,其上建筑物的價(jià)值增大,這塊地的價(jià)格（或這區(qū)域的地價(jià)）就增加,并且其相鄰?fù)恋氐膬r(jià)格也會(huì)增加,這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的輻射性。比如,在某一經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、地價(jià)比較低的地區(qū),新建一工業(yè)區(qū),建成后該區(qū)較以前交通便利,人口密集,地上建筑物價(jià)值增加,使該工業(yè)區(qū)土地價(jià)格劇增,工業(yè)區(qū)相鄰的土地價(jià)格上漲,這就是工業(yè)區(qū)建筑物價(jià)值對(duì)其依托的土地和相鄰?fù)恋氐膬r(jià)值輻射作用所形成的。或者說(shuō)土地的價(jià)值,是由其上和周邊建筑物（或構(gòu)筑物）價(jià)值轉(zhuǎn)移（輻射）來(lái)的,它包括人文景觀等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的輻射價(jià)值。這種價(jià)值輻射量的大小與土地距建筑物（或者說(shuō)輻射物）的距離成反比。1.4土地的稀缺性及自然地理位置的固定性土地的面積數(shù)量一般來(lái)說(shuō)是一定的,通常也是不可再生的,土地作為建筑物的承載體的功能,也不可用其他資源來(lái)代替。土地的不可再生性和不可替代性,說(shuō)明了土地供給的稀缺性。而人口不斷增加,人均占地、人均耕地面積呈下降趨勢(shì)?？衫猛恋孛娣e比較小,如我國(guó)956萬(wàn)平方公里陸地（144億畝左右）,只有14億畝可用耕地,其中海拔3000米以上的耕地占26%,土地供需矛盾十分尖銳。并且,不同使用目的對(duì)土地的要求各不相同,使土地顯得更為稀缺。土壤、巖石、植被等土地的個(gè)別因素可以移動(dòng),但是作為各種因素綜合體的土地,一般來(lái)說(shuō)不能移動(dòng),作為房地產(chǎn)的綜合體,也是不能移動(dòng)的。因此農(nóng)村的土地不能移到城市,效區(qū)的土地不能移到城市中心。土地的自然地理位置的相對(duì)固定性,加劇了土地在局部地區(qū)的供需矛盾,使特定用途的土地更加稀缺。1.5土地所有權(quán)的壟斷性土地是人類(lèi)賴(lài)以生存之所,是一切財(cái)富的來(lái)源,因此,自從有了階級(jí)、階級(jí)社會(huì)以來(lái),統(tǒng)治者（或者說(shuō)強(qiáng)者）總是占有土地為自己謀取經(jīng)濟(jì)利益。自古至今,曾經(jīng)有過(guò)奴隸主、封建主（地主）、資本家及不同性質(zhì)的國(guó)家占有土地,壟斷土地的所有權(quán)。要獲得土地的所有權(quán)或使用權(quán),不是靠戰(zhàn)爭(zhēng)付出血的代價(jià),就得付出勞動(dòng)或貨幣。所有權(quán)的壟斷性進(jìn)一步說(shuō)明了土地價(jià)格的形成原因。從房地產(chǎn)的特點(diǎn),我們可推出土地價(jià)格形成的機(jī)理。二、土地價(jià)格因子與土地價(jià)格形成原因2.1土地價(jià)格的因子土地價(jià)格因子是土地價(jià)格所基于的物質(zhì)內(nèi)容。土地本身沒(méi)有價(jià)值,因?yàn)橥恋夭皇侨祟?lèi)勞動(dòng)的結(jié)果,土地價(jià)格所反映的土地價(jià)值不能從土地本身去尋找,只能從房地的特性上來(lái)探討。房地的不可分性,說(shuō)明要轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬,必然要轉(zhuǎn)讓土地上的建筑物。土地上的建筑物是人類(lèi)創(chuàng)造的,凝聚著一定量的人類(lèi)一般社會(huì)勞動(dòng),它具有價(jià)值,其價(jià)值就是土地價(jià)格的一部分;由于土地及其上的建筑物的耐用性,土地上的建筑物不斷增加,土地價(jià)格就有上漲的趨勢(shì);房地產(chǎn)價(jià)值的輻射性告訴我們,土地的價(jià)格不僅受其上的建筑物價(jià)值的影響,而且也受其周邊土地之上的建筑物價(jià)值的影響,并且距離越近,影響越大。這就告訴我們,城市中心比郊區(qū)、城市比農(nóng)村土地價(jià)格高的根本原因。同時(shí),也揭示了遠(yuǎn)離人類(lèi)居住的處女地的價(jià)格形成機(jī)理,即這些土地由于受人類(lèi)勞動(dòng)成果價(jià)值的輻射作用,依然具有價(jià)格,只是距離遠(yuǎn),價(jià)值輻射作用小,土地價(jià)格低罷了。這就形成了以城市為中心向邊遠(yuǎn)地區(qū)的土地價(jià)格階梯式下降的一般規(guī)律。如圖所示。買(mǎi)賣(mài)（交換）土地產(chǎn)權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)等）,連帶土地上的建筑物。如果土地上的建筑物是倉(cāng)庫(kù),現(xiàn)在買(mǎi)土地是為了建造魚(yú)塘,倉(cāng)庫(kù)就不再有使用價(jià)值。但在交換中為什么能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值呢?這首先仍要從土地價(jià)值的特殊性來(lái)理解,土地仍有周邊勞動(dòng)價(jià)值量的輻射。其次,可以機(jī)會(huì)成本來(lái)分析。當(dāng)資源被用于某一種用途時(shí),它就不能作其他用途,因此,當(dāng)人們擬使用一資源時(shí),就要考慮它的第二種最好的用途,這一用途所形成的利益,就是所謂機(jī)會(huì)成本的數(shù)量。土地既可用于種植莊稼、生長(zhǎng)林木,又可用于承載樓、堂、館、所的建設(shè),給使用者帶來(lái)收益,用什么樣的機(jī)會(huì)成本來(lái)度量,成了難題。對(duì)前述的那塊土地,買(mǎi)賣(mài)雙方只能以其上的倉(cāng)庫(kù)的價(jià)值作為機(jī)會(huì)成本,這樣,在交換（買(mǎi)賣(mài)）過(guò)程中,土地、倉(cāng)庫(kù)的價(jià)值就得以實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為:土地的價(jià)格因子應(yīng)由其上建筑物的價(jià)值量和其周邊建筑物價(jià)值的輻射量來(lái)決定。至于某一特定土地將來(lái)的用途,理論上的合理用地或資源最佳配備問(wèn)題,它對(duì)土地價(jià)格的高低沒(méi)有作用,起碼可以說(shuō),它不構(gòu)成土地的價(jià)格因子。2.2土地價(jià)格形成原因土地價(jià)格形成的原因,指土地具有價(jià)格的必要社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。當(dāng)人類(lèi)社會(huì)發(fā)展到經(jīng)濟(jì)利益不同的階段,土地像所有能給人們帶來(lái)利益的實(shí)物一樣,被不同的群體所占有,使土地具有權(quán)屬關(guān)系。如果沒(méi)有權(quán)屬關(guān)系的存在和權(quán)屬關(guān)系的不同,沒(méi)有利益不同的相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,就不存在物品的買(mǎi)賣(mài),也就不存在價(jià)格了。土地所有權(quán)的壟斷,是形成土地價(jià)格的根本原因。任何商品在交換過(guò)程中,都是以一定的價(jià)格讓渡其某些權(quán)能而實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。我國(guó)土地制度決定了土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家,但使用權(quán)歸利益各不相同的團(tuán)體或個(gè)人,使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓,被處置,這種權(quán)屬關(guān)系,是土地價(jià)格形成的原因,而不是形成土地價(jià)格的因子。如果僅有土地的所有權(quán)存在,沒(méi)有土地供需兩方意愿及其在此基礎(chǔ)上形成的市場(chǎng),土地這種具有使用價(jià)值的特殊物品,就不能成為特殊商品,土地也就沒(méi)有交換價(jià)格了,可見(jiàn)市場(chǎng)是土地價(jià)格形成的必要條件之一。三、特殊商品——土地（價(jià)格）的運(yùn)動(dòng)規(guī)律土地作為特殊商品,雖然在自然地理位置上不可移動(dòng),但在觀念上（權(quán)屬）是可以移動(dòng)的,土地同樣遵循商品運(yùn)動(dòng)的價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、貨幣流通規(guī)律等。價(jià)值規(guī)律要求商品的價(jià)值量由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定,商品的交換（買(mǎi)賣(mài)）依據(jù)商品的價(jià)值量實(shí)行等價(jià)交換。土地的價(jià)值量是由其上的建筑物價(jià)值量及其周邊建筑物價(jià)值輻射量決定的。因此,在出讓國(guó)有土地時(shí),既要考慮其上建筑物的價(jià)值,又要計(jì)算周邊公共設(shè)施（如道路、橋梁、水電氣系統(tǒng)、通信系統(tǒng)）、銀行、商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施以及人文景觀等人類(lèi)勞動(dòng)所積累的知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的輻射價(jià)值,不應(yīng)忽視其中任一部分,以免國(guó)有資產(chǎn)的損失。一般來(lái)說(shuō),供求規(guī)律表現(xiàn)為:當(dāng)供應(yīng)量大于需求量時(shí),土地價(jià)格下降,當(dāng)供應(yīng)量小于需求時(shí),土地價(jià)格上升。在一定經(jīng)濟(jì)條件下,有購(gòu)買(mǎi)能力的需求量（有效需求量）隨著價(jià)格的增加而減少,當(dāng)需求量一定小時(shí),價(jià)格增加,需求量也不會(huì)再減少;土地的供應(yīng)量隨著價(jià)格的增加而增加,當(dāng)供應(yīng)量達(dá)到一定時(shí),價(jià)格再增加,土地供應(yīng)量也不會(huì)增加。需求曲線與供給曲線的交叉點(diǎn),就是土地供需平衡點(diǎn)。由于土地地理位置的差異,各地土地供需曲線必然存在差別,要達(dá)到土地供需平衡,必須因地制宜,研究土地的供需情況,這對(duì)有效發(fā)揮土地資本的增值功能,必然起推動(dòng)作用。土地的稀缺性形成了市場(chǎng)上的供不應(yīng)求,因此土地的價(jià)格呈上升趨勢(shì)。但是,土地自然位置的固定性,使一些地方土地供過(guò)于求,價(jià)格偏低,一些地方供不應(yīng)求,土地價(jià)格過(guò)高。這說(shuō)明形成土地價(jià)格的因素不僅包括市場(chǎng)供求關(guān)系,而且包括土地所處的自然地理及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策。因此在向外資企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過(guò)程中,決不能為地方利益,競(jìng)相出讓、轉(zhuǎn)讓,形成土地供給過(guò)量的虛假市場(chǎng),使外商壓低地價(jià),造成國(guó)有資產(chǎn)流失。在土地出讓過(guò)程中,應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行土地價(jià)格變化規(guī)律與貨幣流通規(guī)律也密切相關(guān),當(dāng)通貨膨脹時(shí),紙幣貶值,物價(jià)上漲,人們對(duì)能夠保值的不動(dòng)產(chǎn)——土地看好,土地市場(chǎng)就會(huì)活躍。從土地價(jià)格形成和發(fā)展的歷史看,土地的價(jià)格并不必然同私有制相聯(lián)系,只要存在權(quán)屬關(guān)系和各自物質(zhì)利益不同的相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,土地的價(jià)格就會(huì)存在,就可以把土地作為商品在市場(chǎng)上進(jìn)行交換。土地作為（