土地價格的形成機理

淺析土地價格的形成機理土地作為財富和財富之母,已被視為生產(chǎn)力要素之一,土地具有價格是毋容置疑的。那么土地的價格是由什么因素決定的呢?一些學(xué)者認為:土地的價格是凝結(jié)在土地之上的人類勞動產(chǎn)品的價值和土地權(quán)屬關(guān)系所決定的;一些學(xué)者則認為:土地的價格是由凝結(jié)在土地本身的人類勞動價值和土地權(quán)屬關(guān)系決定的等等。筆者認為:要討論土地價格,首先要從房地產(chǎn)本身的特點來研究土地價格形成機理,其次,要區(qū)分土地價格形成原因和土地價格因子（土地價格形成因素）這二者概念上的不同。這樣,才能比較明白地說明這個問題。一、房地產(chǎn)的特點這里房是指建在地之上的任何建筑物或構(gòu)筑物,不但包括供人類居住、生產(chǎn)建設(shè)所用的住房、廠房及倉庫,而且也包括鐵路、公路、水壩、管線等。房、地的特點及二者在一起構(gòu)成的房地產(chǎn)所固有的、內(nèi)在的、區(qū)別于它物的特征,就是我們所要討論的。房地不可分性一般來說,房一旦建成,就不能像機械產(chǎn)品那樣在不受任何破壞的情況下隨便拆裝,房依地而建,地是其依托,地承房其上,房是地被使用的說明;二者在房的整個使用周期內(nèi)不能分離,轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)必然轉(zhuǎn)讓其上的建筑物,買賣或租賃房屋,就必須買賣或租賃其地基所在的土地;離開了任何一方,其價值就不復(fù)存在或發(fā)生了變化。房地產(chǎn)效用的耐久性土地具有使用價值,并且,這種使用價值具有永久性。因為土地作為承載基礎(chǔ),服務(wù)于人類,為人類提供活動場所,為建筑物提供地基與空間的時限是永久的,甚至是無限的。并且土地之上的現(xiàn)代化高樓、工礦企業(yè),直至整個城市的基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè),往往需要很長時間、花費很多勞動才能形成,除非特殊原因,人們不會隨意撤除或使其毀于一旦。也就是說,土地之上的構(gòu)筑物的效用（或者說價值）也具有長久性。房地產(chǎn)市場價值的輻射性在某一地塊上或一定區(qū)域內(nèi)追加投資,其上建筑物的價值增大,這塊地的價格（或這區(qū)域的地價）就增加,并且其相鄰?fù)恋氐膬r格也會增加,這就是房地產(chǎn)市場價值的輻射性。比如,在某一經(jīng)濟不發(fā)達、地價比較低的地區(qū),新建一工業(yè)區(qū),建成后該區(qū)較以前交通便利,人口密集,地上建筑物價值增加,使該工業(yè)區(qū)土地價格劇增,工業(yè)區(qū)相鄰的土地價格上漲,這就是工業(yè)區(qū)建筑物價值對其依托的土地和相鄰?fù)恋氐膬r值輻射作用所形成的。或者說土地的價值,是由其上和周邊建筑物（或構(gòu)筑物）價值轉(zhuǎn)移（輻射）來的,它包括人文景觀等知識產(chǎn)權(quán)的輻射價值。這種價值輻射量的大小與土地距建筑物（或者說輻射物）的距離成反比。1.4土地的稀缺性及自然地理位置的固定性土地的面積數(shù)量一般來說是一定的,通常也是不可再生的,土地作為建筑物的承載體的功能,也不可用其他資源來代替。土地的不可再生性和不可替代性,說明了土地供給的稀缺性。而人口不斷增加,人均占地、人均耕地面積呈下降趨勢。可利用土地面積比較小,如我國956萬平方公里陸地（144億畝左右）,只有14億畝可用耕地,其中海拔3000米以上的耕地占26%,土地供需矛盾十分尖銳。并且,不同使用目的對土地的要求各不相同,使土地顯得更為稀缺。土壤、巖石、植被等土地的個別因素可以移動,但是作為各種因素綜合體的土地,一般來說不能移動,作為房地產(chǎn)的綜合體,也是不能移動的。因此農(nóng)村的土地不能移到城市,效區(qū)的土地不能移到城市中心。土地的自然地理位置的相對固定性,加劇了土地在局部地區(qū)的供需矛盾,使特定用途的土地更加稀缺。1.5土地所有權(quán)的壟斷性土地是人類賴以生存之所,是一切財富的來源,因此,自從有了階級、階級社會以來,統(tǒng)治者（或者說強者）總是占有土地為自己謀取經(jīng)濟利益。自古至今,曾經(jīng)有過奴隸主、封建主（地主）、資本家及不同性質(zhì)的國家占有土地,壟斷土地的所有權(quán)。要獲得土地的所有權(quán)或使用權(quán),不是靠戰(zhàn)爭付出血的代價,就得付出勞動或貨幣。所有權(quán)的壟斷性進一步說明了土地價格的形成原因。從房地產(chǎn)的特點,我們可推出土地價格形成的機理。二、土地價格因子與土地價格形成原因2.1土地價格的因子土地價格因子是土地價格所基于的物質(zhì)內(nèi)容。土地本身沒有價值,因為土地不是人類勞動的結(jié)果,土地價格所反映的土地價值不能從土地本身去尋找,只能從房地的特性上來探討。房地的不可分性,說明要轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬,必然要轉(zhuǎn)讓土地上的建筑物。土地上的建筑物是人類創(chuàng)造的,凝聚著一定量的人類一般社會勞動,它具有價值,其價值就是土地價格的一部分;由于土地及其上的建筑物的耐用性,土地上的建筑物不斷增加,土地價格就有上漲的趨勢;房地產(chǎn)價值的輻射性告訴我們,土地的價格不僅受其上的建筑物價值的影響,而且也受其周邊土地之上的建筑物價值的影響,并且距離越近,影響越大。這就告訴我們,城市中心比郊區(qū)、城市比農(nóng)村土地價格高的根本原因。同時,也揭示了遠離人類居住的處女地的價格形成機理,即這些土地由于受人類勞動成果價值的輻射作用,依然具有價格,只是距離遠,價值輻射作用小,土地價格低罷了。這就形成了以城市為中心向邊遠地區(qū)的土地價格階梯式下降的一般規(guī)律。如圖所示。買賣（交換）土地產(chǎn)權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)等）,連帶土地上的建筑物。如果土地上的建筑物是倉庫,現(xiàn)在買土地是為了建造魚塘,倉庫就不再有使用價值。但在交換中為什么能實現(xiàn)其價值呢?這首先仍要從土地價值的特殊性來理解,土地仍有周邊勞動價值量的輻射。其次,可以機會成本來分析。當資源被用于某一種用途時,它就不能作其他用途,因此,當人們擬使用一資源時,就要考慮它的第二種最好的用途,這一用途所形成的利益,就是所謂機會成本的數(shù)量。土地既可用于種植莊稼、生長林木,又可用于承載樓、堂、館、所的建設(shè),給使用者帶來收益,用什么樣的機會成本來度量,成了難題。對前述的那塊土地,買賣雙方只能以其上的倉庫的價值作為機會成本,這樣,在交換（買賣）過程中,土地、倉庫的價值就得以實現(xiàn)。筆者認為:土地的價格因子應(yīng)由其上建筑物的價值量和其周邊建筑物價值的輻射量來決定。至于某一特定土地將來的用途,理論上的合理用地或資源最佳配備問題,它對土地價格的高低沒有作用,起碼可以說,它不構(gòu)成土地的價格因子。2.2土地價格形成原因土地價格形成的原因,指土地具有價格的必要社會經(jīng)濟條件。當人類社會發(fā)展到經(jīng)濟利益不同的階段,土地像所有能給人們帶來利益的實物一樣,被不同的群體所占有,使土地具有權(quán)屬關(guān)系。如果沒有權(quán)屬關(guān)系的存在和權(quán)屬關(guān)系的不同,沒有利益不同的相對獨立的經(jīng)濟實體,就不存在物品的買賣,也就不存在價格了。土地所有權(quán)的壟斷,是形成土地價格的根本原因。任何商品在交換過程中,都是以一定的價格讓渡其某些權(quán)能而實現(xiàn)其價值。我國土地制度決定了土地所有權(quán)屬國家,但使用權(quán)歸利益各不相同的團體或個人,使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓,被處置,這種權(quán)屬關(guān)系,是土地價格形成的原因,而不是形成土地價格的因子。如果僅有土地的所有權(quán)存在,沒有土地供需兩方意愿及其在此基礎(chǔ)上形成的市場,土地這種具有使用價值的特殊物品,就不能成為特殊商品,土地也就沒有交換價格了,可見市場是土地價格形成的必要條件之一。三、特殊商品——土地（價格）的運動規(guī)律土地作為特殊商品,雖然在自然地理位置上不可移動,但在觀念上（權(quán)屬）是可以移動的,土地同樣遵循商品運動的價值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律、貨幣流通規(guī)律等。價值規(guī)律要求商品的價值量由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間決定,商品的交換（買賣）依據(jù)商品的價值量實行等價交換。土地的價值量是由其上的建筑物價值量及其周邊建筑物價值輻射量決定的。因此,在出讓國有土地時,既要考慮其上建筑物的價值,又要計算周邊公共設(shè)施（如道路、橋梁、水電氣系統(tǒng)、通信系統(tǒng)）、銀行、商業(yè)、娛樂設(shè)施以及人文景觀等人類勞動所積累的知識產(chǎn)權(quán)價值的輻射價值,不應(yīng)忽視其中任一部分,以免國有資產(chǎn)的損失。一般來說,供求規(guī)律表現(xiàn)為:當供應(yīng)量大于需求量時,土地價格下降,當供應(yīng)量小于需求時,土地價格上升。在一定經(jīng)濟條件下,有購買能力的需求量（有效需求量）隨著價格的增加而減少,當需求量一定小時,價格增加,需求量也不會再減少;土地的供應(yīng)量隨著價格的增加而增加,當供應(yīng)量達到一定時,價格再增加,土地供應(yīng)量也不會增加。需求曲線與供給曲線的交叉點,就是土地供需平衡點。由于土地地理位置的差異,各地土地供需曲線必然存在差別,要達到土地供需平衡,必須因地制宜,研究土地的供需情況,這對有效發(fā)揮土地資本的增值功能,必然起推動作用。土地的稀缺性形成了市場上的供不應(yīng)求,因此土地的價格呈上升趨勢。但是,土地自然位置的固定性,使一些地方土地供過于求,價格偏低,一些地方供不應(yīng)求,土地價格過高。這說明形成土地價格的因素不僅包括市場供求關(guān)系,而且包括土地所處的自然地理及其區(qū)域經(jīng)濟政策。因此在向外資企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過程中,決不能為地方利益,競相出讓、轉(zhuǎn)讓,形成土地供給過量的虛假市場,使外商壓低地價,造成國有資產(chǎn)流失。在土地出讓過程中,應(yīng)嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行土地價格變化規(guī)律與貨幣流通規(guī)律也密切相關(guān),當通貨膨脹時,紙幣貶值,物價上漲,人們對能夠保值的不動產(chǎn)——土地看好,土地市場就會活躍。從土地價格形成和發(fā)展的歷史看,土地的價格并不必然同私有制相聯(lián)系,只要存在權(quán)屬關(guān)系和各自物質(zhì)利益不同的相對獨立的經(jīng)濟實體,土地的價格就會存在,就可以把土地作為商品在市場上進行交換。土地作為（