房地產基礎知識培訓課件G

房地產開發(fā)基礎知識培訓

顧問：周學軍二零零五年十月一、房地產開發(fā)項目開發(fā)流程

北京市房地產開發(fā)項目開發(fā)流程<www.Qwlink.com獨家提供>

項目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書運用“房地產前景預測調研系統(tǒng)”“房地產投資專家系統(tǒng)”(￥2500)進行項目的初步可研評估

向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書,編制項目建議書

向發(fā)改委申報立項報告

發(fā)改委函至規(guī)劃局

規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

運用“房地產前景預測調研系統(tǒng)”“房地產投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告

對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知

規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結果報市房地局結果報市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

畫樁位并給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理釘樁，成果給設計人許可證用地批準書,評估項目建設用地地價┃┃

申請確定規(guī)劃設計條件凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證┃┃

按規(guī)劃設計條件征詢意地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見安置房┃┃

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證

┃┃

委托進行規(guī)劃方案設計動遷會及拆遷安置┃┃

到規(guī)劃局領設計方案送審書場地三通一平,領取房地產開發(fā)手冊

┃┃

規(guī)劃局審方案提出意見1、到園林局申請伐樹許可證

┃2、了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案修改后送首規(guī)委審圖3、煤氣、道路、上下水改路由

┃4、到供電局業(yè)擴處申請用電報裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調會申請臨時施工用電，委托施工。出市政會議紀要

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進行個體設計（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓領建筑工程規(guī)劃許可出施工圖開節(jié)能證明┃┃┃運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)到計委申請，列入計劃（建委會簽）到稅務局取稅單制作資料┃┃┃

報價小組審查,領取銷售到建委工程處領持年度計劃、稅單到區(qū)計、許可證審批表經(jīng)委領投資許可證登記卡，

┃登記并取得許可證建委、物價局下文批價

┃

運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”“房地產營銷管理系統(tǒng)”銷┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

到市政部門蓋章證明市政條件落實

┃

四源費繳納

┃

到開發(fā)辦市政處核實任務

┃

開發(fā)辦工程處同意招標

┃

填招標申請書并到市招標辦登記

┃招標辦看現(xiàn)場

┃

運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底

┃

招標辦審查標底

┃

開標會

┃

定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書

┃

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓施工單位質量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質量監(jiān)督落實任務資金來源，任務處登記來源及一切手續(xù)

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設計、施工┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓1.小區(qū)內線1.通知區(qū)園1.按道路1.到自來1.到熱力（自建鍋1.到煤氣公司路委托設林局綠化方案進水業(yè)務公司報爐房)報裝計辦行施工科報裝裝1.環(huán)保2.到規(guī)劃科定

2.委托施工2.交綠化費2.市政辦委托線2.委托線局同線路方案

3.配電室土3.綠化施工事處養(yǎng)路設計路設計意鍋3.設計建工程驗路隊驗施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場收收驗收驗收規(guī)劃5.施工

4.設備安裝2.到市政位置6.業(yè)務科檢驗及驗收監(jiān)理所2.委托同意接氣

5.送電下水報設計7.憑通氣單到裝3.到勞

管網(wǎng)所辦固

3.規(guī)劃設計動局報裝定資產轉移4.環(huán)保局審查手續(xù)及通氣

4.竣工驗收消音除塵設備手續(xù)5.竣工8.憑接氣單到驗收液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)

9.通氣

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全部工程竣工

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收

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辦理入住手續(xù),辦理產權證

運用"房地產物業(yè)管理系統(tǒng)",進入物業(yè)管理階段運用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進行項目的二次開發(fā)

二、住宅樓盤概念房地產:

指土地及固著在土地之上不可分割的部分,房地產由于其固定不可移動性又稱為不動產.其存在形式表現(xiàn)為:1)、單純的土地,2)、單純的建筑物,3)、土地與建筑物相結合的方式。房地產業(yè):

指土地及房屋開發(fā)經(jīng)營的行業(yè);具體內容包括: 1)國有土地使用權的出讓; 2)房地產的開發(fā)與再開發(fā):征用土地,拆遷安置,委托規(guī)劃設計,對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā); 3)房地產經(jīng)營:土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟活動; 4)房地產中介服務:房地產咨詢中介,房地產評估中介,房地產代理中介;

5)物業(yè)管理:房屋公用設備設施的養(yǎng)護維修并為使用者提供安全,衛(wèi)生,優(yōu)美的環(huán)境; 6)房地產的調控與管理:建立房地產市場,資金市場,技術市場,勞務市場,信息市場,制定合理的房地產價格體系,建立健全房地產法規(guī),實現(xiàn)國家對房地產市場的宏觀調控。土地使用權:

使用國有土地所享有的權利,主要指建筑內容和使用年限:居住用地70年,工業(yè)用地50年,綜合用地50年,科學,教育,文化,衛(wèi)生用地50年,商業(yè),娛樂,旅游用地40年。土地使用金:有償使用國有土地使用的年限40—70年,一次性買斷國家使用權的資金,只有足額交納土地出讓金的土地才有權轉讓。土地使用證:合法擁有國有土地的主要證明材料,它主要載明所有者的名稱,土地的性質,使用年限,面積和四至。五證兩書:

《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程用地規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》《商品房使用說明書》《商品房質量保證書》。契稅:

房屋所有權變更時,就當事人所定契約按房價的一定比例向產權承受人征收一次性稅收,它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。房產證:房屋竣工驗收后,在開發(fā)計劃土地證,開工許可證,竣工報告,竣工圖等資料齊全的情況下,由房屋所有者的名稱,房屋的面積,層數(shù),間數(shù),幢數(shù)以及鄰里的姓名及所交納的契稅情況組成。配套:

主要指為方便生活而提供的各種設施。如:供水,電,暖氣,煤氣,通訊,入網(wǎng),有線電視,交通車站及學校,幼托,醫(yī)院,廣場,超市,郵電,公園等。物業(yè)管理:主要指房產交付使用后,保證水電暖及其它配套設施的正常使用,維修房屋及各種管道,負責治安、衛(wèi)生、車輛、花草樹木的管理,并負責收取相關費用。地皮:指不含規(guī)劃內容的土地。樓花:指土地附著政策批準的有效規(guī)劃內容,主要指法定許可的建筑面積。期房:一切已經(jīng)開工但未竣工的房屋?，F(xiàn)房:已經(jīng)竣工的房屋。建筑面積:套內建筑面積+分攤建筑面積（住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等)。

使用面積:

房屋內除去墻、梁、柱等結構所占的面積;住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

分攤的共有建筑面積:

套內建筑面積乘以共有建筑面積分攤系數(shù)； （一）住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

（二）商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。）共有建筑面積分攤系數(shù):共有建筑面積比上各套套內建筑面積之和（整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)）。實用面積：

它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。居住面積：

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

計租面積：

作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。銷售面積：

銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

得房率：

是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

綠化率：

綠地面積比上總占地面積。綠地率：

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。實用率：

實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積。

層高:

標準層之間的距離,上下兩樓板中間的距離；（層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。）凈高:

標準層頂棚到地面之間的距離；（凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。）標準層：

是指平面布置相同的住宅樓層。

建筑密度: 建筑物底層占地面積比上總占地面積（建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。）容積率:

總建筑面積比上建筑用地面積（例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。）日照間距:

某一建筑物高度與北鄰建筑物之間距離之比。多層：

７層以下含７層的住宅或其它建筑。高層：

８層以上的建筑（小高層：８—１８層，高層：１９—２９層，超高層：３０層以上）。建筑形體類別：

古典風格，后現(xiàn)代主義風格。建筑結構形式：

木結構，石結構，鋼筋混凝土結構，框架結構，鋼結構。商品房交付使用標準：

七通一平；路通，給水通，排水通，電通，暖通，通訊通，氣通，道路平整。中國房地產法律法規(guī)構架：

《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國城市房地產管理辦法》。拆遷方式：

１、自行拆遷;２、委托拆遷;３、自行委托相結合。

拆遷補償?shù)娜N方式：

１、貨幣補償；２、置換補償，貨幣與置換補償相結合?，F(xiàn)代人買房所關注的五大空間：

自由空間，家政空間，停車空間，網(wǎng)絡空間，溝通空間。商品房：

由房地產開發(fā)企業(yè)按照市場規(guī)律經(jīng)當?shù)卣跋嚓P部門批準面向海內外以贏利為目的而興建的商用房或高中檔別墅或普通住宅。經(jīng)濟適用房：

由國家或當?shù)卣胺康禺a開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題而興建的普通住宅，在同地段，同質量的情況下其造價成本低于商品房。

準現(xiàn)房：

房屋主體已經(jīng)封頂，還未竣工的房屋。外銷房：

房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式報政府計劃主管部門到正式項目建成後，用于向境內外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑。內銷房：

房地產開發(fā)企業(yè)實行土地使用權出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批建成後用于在國內范圍內出售的住宅或商業(yè)用房及其它建筑物。房地產價格特點：

1）土地的價格不是由價值決定的，而是由低組合利息決定的；2）土地價格由土地的需求來決定；（有限性）3）由于地理位置的不動性，使房地產的價格具有地方性； 4）由于土地位置的不動性或固定性以及自然的差別性，是房地產的價格具有個別性；5）由于土地的有限性以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了房地產價格隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展總是不斷上漲的或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。

開間：

房間的寬度；住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。）進深：

房間的長度；（在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。）陽臺：

是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平臺：

是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：

是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室：

是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室：

是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

玄關：

就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷：

是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

過道：

是指住宅套內使用的水平交通空間。住宅小區(qū)：是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構。

錯層式住宅：

是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。躍層式住宅：

是一個住宅占兩個樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內獨用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應是兩層建筑面積和使用面積之和。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復式住宅：

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復式住宅的面積計算可根據(jù)各地對使用房間凈面積和凈高度的標準來計算。

復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。二手房：

即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。北京的已購公房和經(jīng)濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

產權置換：是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。按揭：是英文"mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。

住房公積金：

是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。

具體內容主要有三個方面： （1）按照“個人存儲，單位資助”的原則進行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金帳戶。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。

（2）按“統(tǒng)一管理”的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設定的住房公積金管理機構根據(jù)責、權、利一致的原則進行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。

（3）按"專項使用"的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費用的，可申請公積金貸款。實行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個人三結合的籌資建設住房機制，加快住房建設速度，解決住房問題。

印花稅：印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產權轉移書據(jù)，稅率為萬分之五。

個人住房抵押貸款：

是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。

個人住房擔保貸款：

是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。為什么要進行房地產權登記?

房地產權登記是房地產產權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產管理，依法確認房地產權利的法定手續(xù)。房地產權登記有三個方面的作用：產權確認，即確認房地產的權屬狀態(tài)；保障權利人的合法權益；加強房地產管理，即通過房地產權登記對房地產交易狀況進行管理和監(jiān)督。什么是房地產權?指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權，如抵押權等。

房地產權登記有何法律效力?

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經(jīng)登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

《房地產證》有什么作用?

《房地產證》是權利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產憑證，是合法擁有房地產的憑證。

現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產證》與過去有關部門頒發(fā)的《房屋所有權證》、《國有土使用權證》有什么區(qū)別?為什么要換證?

現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產證》是由原《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》合二為一，統(tǒng)一制作成單一的《房地產證》，由一個部門統(tǒng)一頒發(fā)。為統(tǒng)一《房地產證》的發(fā)放，加強房地產權管理，過去的《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》都要更換成新的《房地產證》，但在更換前繼續(xù)有效。

新的《房地產證》如何體現(xiàn)土地和房屋的產權?

新的《房地產證》分別設置土地、房屋兩個欄目，對土地使用權，房屋所有權同時進行登記，以確認權利人的上述兩項權利。《房地產證》記載哪些內容?

《房地產證》記載的內容包括權利人狀況，土地及房屋等。具體有：權利人、權利人性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、等級、座落、坐標等內容。

房地產登記的程序是怎樣的?

房地產登記按下列程序辦理：(一)提出申請；(二)受理申請；(三)審查申請文件；(四)權屬調查；(五)依法公告；(六)確認房地產權利；(七)將核準登記事項記載在房地產登記冊上；(八)計收規(guī)費并頒發(fā)房地產權利證書；(九)立卷歸檔。

房地產登記的種類有哪些?

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

遺失《房地產證》如何申請補領?

《房地產證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產證》上注明“補發(fā)”字樣。申請補發(fā)《房地產證》需提交哪些文件?

(一)刊登聲明的報紙；(二)具結書；(三)身份證明；(四)補發(fā)《房地產證》申請書。什么是房地產交換?

房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產互相轉移給對方的法律行為。

房地產交換有差價的，差價部分如何辦理?

房地產交換有差價的，應當就差價部分按有關規(guī)定交納稅費。

什么是房地產贈與?

房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償?shù)剞D讓給他人的法律行為。什么情況下，房地產贈與免交土地增值費?父母與子女之間、配偶之間的房地產贈與、交換免交土地增值費。

權屬調查包括哪些內容?

房地產權屬調查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結構、改用途等情況；確定房地產的權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。

智能化住宅如何分類？

像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質不同，而分出不同標準。但目前有關主管部門并未制定明確的劃分標準。以下甲乙類劃分為目前智能化住宅建設從業(yè)者的觀點。

一、乙級標準

1、安全保安系統(tǒng)

實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范；火災與煤氣報警；緊急呼救報警；電話線防被切斷與防被破壞報警。

2、通訊系統(tǒng)

實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡（Internet）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。

3、信息服務系統(tǒng)

實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡功能及一些物業(yè)管理功能。

4、環(huán)境控制系統(tǒng)

實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。

二、甲級標準

除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構成的集散控制系統(tǒng)：

1、安全保安系統(tǒng)

實現(xiàn)可視對講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報警增加的功能有：可進行程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內無線遙控功能、通過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。

2、通訊系統(tǒng)

實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。

3、信息服務系統(tǒng)

增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。

4、環(huán)境控制系統(tǒng)

實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設施監(jiān)視等功能

三、商業(yè)樓盤概念零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關系到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段--也是最后階段。

零售戰(zhàn)略：

是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務，并建立和保持競爭優(yōu)勢的系統(tǒng)性謀劃。具體上它包括企業(yè)使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經(jīng)營，以及零售活動組合等等。

商圈：

是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。

全過程商品管理：

是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經(jīng)營性指標做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統(tǒng)，保證在最佳的時間、將最合適的數(shù)量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經(jīng)濟效益指標。市場化經(jīng)營商場化管理：

指采取"整體規(guī)劃、招租經(jīng)營、統(tǒng)一管理、自收自付"，各柜相對自主經(jīng)營，并以規(guī)范化的商場管理形成專業(yè)特色的經(jīng)營管理模式。

精細化管理：

是以"精確、細致、深入、規(guī)范"為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業(yè)的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規(guī)劃。

購物中心交通規(guī)劃：

購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內部的人流組織。購物中心的人流:

購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。

購物中心的交通:

購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。

一次商裝：

指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎的物業(yè)基礎、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。

二次商裝：

指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。

水平交通：

是指同一水平面或樓層內的通道。

垂直交通：

是指不同標高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。

劃分防火分區(qū)：

在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術措施。

劃分防煙分區(qū)：

是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。購物空間：

購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現(xiàn)場。

交通空間：

包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。

商品展示空間:

從常規(guī)的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。

服務空間：

是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。休閑空間：

為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。

柜臺：

柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。

貨架：

貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設施。

租賃商鋪：

產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。

轉租商鋪：

商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發(fā)生權利、義務關系。

關系營銷：

是指企業(yè)與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關系，而為了要做到這一點，企業(yè)必須向這些個人和組織承諾和提供優(yōu)質的產品、良好的服務以及適當?shù)膬r格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經(jīng)濟、技術和社會的關系紐帶。

滲透營銷：

是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發(fā)的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統(tǒng)一。

誠信營銷：

是在市場營銷活動中，企業(yè)和消費者始終堅持信息對稱原則，企業(yè)誠實經(jīng)營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業(yè)的長期發(fā)展。營銷創(chuàng)新:

是根據(jù)營銷環(huán)境的變化情況，并結合企業(yè)自身的資源條件和經(jīng)營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。項目運營組：

指根據(jù)項目運作需要，合理配備經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面專家人員組成專門負責項目，進駐項目現(xiàn)場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。專家顧問團：

指根據(jù)項目運作需要，組成經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面的顧問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監(jiān)督，以保證項目正常、順利、良好的運營。店面：

是商店建筑物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現(xiàn)最基本的形象。系列廣告策略:：

就是預定的時間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。

商鋪：

經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。

商業(yè)街商鋪：

商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

市場類商鋪：

特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇中的店鋪位。

社區(qū)商鋪：

指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

住宅底層商鋪：

指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。

百貨商場、購物中心商鋪：

指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。

商務樓、寫字樓商鋪：

指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。

交通設施商鋪：

指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

商鋪投資：

指進行商鋪購買、租賃的行為。

商鋪投資回收周期：

指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。轉租：

指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。物流中心：

是公司優(yōu)化分銷渠道、完善分銷網(wǎng)絡、進行業(yè)務重組的結果，同時也是第三方物流理論得到應用的產物。

SP：

SalesPromotion，中文翻譯即銷售促進或營業(yè)推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所采用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施。

價格折扣策略：

挑戰(zhàn)者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。

廉價產品策略：

用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。聲望策略：

市場挑戰(zhàn)者可以開發(fā)出比市場領導者品質更優(yōu)的產品，并且標定更高的價格。產品繁衍策略：

挑戰(zhàn)者可以通過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。集客：

指為商業(yè)經(jīng)營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業(yè)設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。市場定位：

是指為使產品在消費者心目中相對于競爭產品而言占據(jù)清晰、特別和理想的位置而進行的安排。

營銷組合：

是指企業(yè)為了在目標市場制造它想要的反應而混合采用的一組可控制的戰(zhàn)術營銷手段。市場營銷實施：

是指為實現(xiàn)戰(zhàn)略營銷目標而把營銷計劃轉變?yōu)闋I銷行動的過程。

市場營銷控制：

包括估計市場營銷戰(zhàn)略和計劃的成果，并采取正確的行動以保證實現(xiàn)目標。

差異化營銷：

是指企業(yè)根據(jù)市場細分原則，通過差異分析方法對總體市場環(huán)境和個體市場環(huán)境的分析和比較，找出對自己企業(yè)最有利的差別利益。

形象差異化：

即企業(yè)實施通常所說的品牌戰(zhàn)略和CI戰(zhàn)略而產生的差異。

市場差異化：

指由產品的銷售條件、銷售環(huán)境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務差異。

市場細分：

是根據(jù)消費者對產品不同的欲望與需求，不同的購買行為與購買習慣，把整體市場分割成不同的或相同的小市場群，分為“異質市場”和“同質市場”。同質市場：

是指消費者對產品的需示大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。異質市場：

指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。

產品定位：

這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業(yè)產品確定一個恰當?shù)奈恢茫靡詷俗R自己的產品，以示區(qū)別于競爭者的產品。價格定位：

指營銷者把產品、服務的價格定在一個什么樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。

品牌定位：

是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。

促銷定位：

促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業(yè)推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式后，又怎樣確定實現(xiàn)這個方式的具體手段或媒體。

營銷戰(zhàn)略定位：

就是通過規(guī)劃，制定企業(yè)發(fā)展的宗旨、目標，使企業(yè)的資源和能力與不斷變化著的營銷環(huán)境相適應的過程，這種定位表現(xiàn)為制定一個企業(yè)營銷的長期性、全局性、方向性的動態(tài)發(fā)展規(guī)劃。

定制營銷：

是指根據(jù)顧客的個性特點和差別化需求，為顧客"量體裁衣"，提供差別化需求商品和服務需求。一對一營銷：

是針對不同顧客的性質及購買經(jīng)驗，"一對一"地提供個人化商品和服務。

撇脂定價法則：

是將新產品價格定得較高，盡可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤。犧牲商法：

指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業(yè)的知名度，留給消費者深刻的企業(yè)形象和商業(yè)信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現(xiàn)整體經(jīng)營利潤最大化的營銷手法。

無縫營銷：

為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創(chuàng)造更有價值的服務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協(xié)作，就如同在職一個企業(yè)的團隊中一樣工作的營銷方法。

越軌營銷：

是在不違規(guī)的情況下通過假裝無知、制造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，制造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業(yè)和產品贏得揚名的機會。直效營銷：

是營銷者不受傳統(tǒng)營銷通路的限制，通過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式的反應或交易。實時營銷：

是指企業(yè)在經(jīng)營過程中，把消費者當作伙伴，利用現(xiàn)代發(fā)達的信息技術，經(jīng)常性地與消費者進行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業(yè)企業(yè)經(jīng)營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業(yè)企業(yè)間的距離，取得營銷的成功。商業(yè)組織體系建設：

根據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場環(huán)境、物業(yè)狀況、業(yè)態(tài)定位、市場定位和企業(yè)目標等，進行管理的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。

商業(yè)制度體系建設：

根據(jù)不同商業(yè)企業(yè)的管理的特點和需要，制定商業(yè)企業(yè)的各項規(guī)章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業(yè)企業(yè)的各個崗位、程序、環(huán)節(jié)和各方面的工作，確保管理的有序、規(guī)范。商業(yè)流程設計:

對現(xiàn)代商業(yè)的商品流、票據(jù)流、資金流、信息流進行合理地設計，確保流通環(huán)節(jié)的簡潔、規(guī)范和通暢。

商業(yè)招商招租:

為商業(yè)企業(yè)提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區(qū)的招商。

商業(yè)經(jīng)營管理:

根據(jù)不同商業(yè)項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導入我們自主開發(fā)的商業(yè)管理模式，對商業(yè)項目進行全面、有效的經(jīng)營管理。

商業(yè)營銷策劃:

根據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場競爭狀況和經(jīng)營狀況，進行商業(yè)營銷戰(zhàn)略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。

商業(yè)管理診斷:

針對商業(yè)企業(yè)在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。

消費市場調查:

對商業(yè)項目所在的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、商業(yè)經(jīng)營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業(yè)的市場調查，為商業(yè)項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。

品牌代理:

為國內外知名品牌制定品牌拓展計劃、推廣計劃，進行品牌形象設計，提供國內、外知名品牌的銷售管理或代理服務。

商業(yè)連鎖發(fā)展規(guī)劃:

研究各類業(yè)態(tài)的商業(yè)連鎖發(fā)展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業(yè)連鎖店的標準化設計和規(guī)范運作體系。

商業(yè)市場調查:

對商業(yè)市場的競爭狀況、商業(yè)經(jīng)營、各商場的商品布局、物業(yè)現(xiàn)狀進行全面的專業(yè)調查，并提交專業(yè)的市場調查報告，有效地指導商業(yè)項目的業(yè)態(tài)及市場定位和規(guī)劃設計。

功能規(guī)劃設計:

根據(jù)商業(yè)企業(yè)的整體規(guī)模、市場現(xiàn)狀、開發(fā)目標，進行項目的功能定位、功能布局以及各功能項目的關聯(lián)性控制。

商業(yè)業(yè)態(tài)定位:

根據(jù)當?shù)氐氖袌鰲l件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進行業(yè)態(tài)定位及市場定位，科學的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標市場。

樓層定位:

根據(jù)商業(yè)項目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務設施的配套及分布。

動線設計:

對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。

環(huán)境設計:

對商業(yè)企業(yè)的室內共享空間、燈光效果、商業(yè)氛圍、購物環(huán)境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和咨詢。

一次裝修咨詢:

對商業(yè)項目一次裝修中的天、地、柱、墻、暖通、給排水、強電、弱電、消防、安防、廣播、配套設施方面的設計、建設進行顧問咨詢。

二次商裝指導管理:

對二次商裝過程中的柜臺、貨架、壁柜、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業(yè)指導和規(guī)范管理。

四、房地產一百問