《產(chǎn)品眾籌方案》

天泉谷產(chǎn)品眾籌方案1整理課件目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2眾籌方案32整理課件第一章眾籌概念3整理課件眾籌概念眾籌即群眾籌資。當代眾籌指通過互聯(lián)網(wǎng)和社交網(wǎng)絡(luò)傳播的特性，讓中小微企業(yè)、創(chuàng)新者和個人對公眾展示他們的公司、創(chuàng)意或工程，獲得所需要的資金完成融資目標。眾籌特點：低門檻多樣性依靠群眾力量注重創(chuàng)意4整理課件眾籌法律依據(jù)2021年7月19日：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于促進互聯(lián)網(wǎng)金融健康開展的指導(dǎo)意見?，明確對“股權(quán)眾籌融資〞等業(yè)務(wù)進行分類指導(dǎo)，說明股權(quán)眾籌融資必須通過股權(quán)眾籌融資中介機構(gòu)平臺〔互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介〕進行，股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。2021年7月9日：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟〞，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、中關(guān)村股權(quán)交易效勞集團、大河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機構(gòu)開始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標準〞。2021年12月18日：?股權(quán)眾籌融資管理方法〔試行〕?〔征求意見稿〕?，對股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。5整理課件眾籌構(gòu)成通常需要有工程發(fā)起人〔籌資人〕、支持人〔投資人〕和眾籌平臺三局部組成。發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對籌資者的故事和回報感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端〔國外：Kickstarter、IndieGogo國內(nèi)：點名時間、天使匯、眾籌網(wǎng)、人人投等〕發(fā)起人支持人眾籌平臺6整理課件眾籌規(guī)那么籌資工程必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時間內(nèi)到達或超過目標金額才算成功。未達成：沒有到達目標的工程，投資款項將全額退回給所有投資者。達成：投資者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報。眾籌網(wǎng)站僅作為工程發(fā)起平臺，不承擔回報發(fā)放、工程執(zhí)行等責任，僅僅負責工程審核，籌款發(fā)放的責任。7整理課件眾籌流程8整理課件眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權(quán)。拍拍貸、人人投債權(quán)眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的債權(quán)，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投產(chǎn)品眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得產(chǎn)品或服務(wù)。點名時間、眾籌網(wǎng)、追夢網(wǎng)公益眾籌投資者對項目或公司進行無償捐贈。微公益、國外眾籌網(wǎng)9整理課件第二章房產(chǎn)眾籌模式10整理課件11整理課件模式一："融資型開發(fā)類"眾籌通過在工程拿地后、建設(shè)前進行眾籌，為工程建設(shè)階段提供低本錢資金，到達降低工程負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。融資開發(fā)類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預(yù)售前支付所有房款；且房價折扣一般根本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。案例：2021年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。工程以"一平方米"作為眾籌單位，由平安好房將眾籌工程包裝為保險、債券、好房寶等金融產(chǎn)品，向特定對象〔平安好房注冊用戶〕進行認籌。12整理課件眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項目的設(shè)計、社區(qū)配套等過程，一定程度上實現(xiàn)產(chǎn)品"定制化"通過金融產(chǎn)品設(shè)計，避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)條件結(jié)果收益投資者收益：前期眾籌的標的價格遠低于樓盤的銷售價格，獲利價差；開發(fā)商收益：通過眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)的本錢，提前鎖定客戶；眾籌平臺收益：向開發(fā)商收取的平臺管理費用。13整理課件模式二："營銷型開發(fā)類"眾籌"營銷型開發(fā)類"眾籌一般在工程建設(shè)期進行，雖然眾籌期處于工程預(yù)售前、募集金額也用于工程建設(shè)，但相對于整個工程建設(shè)本錢及后期價值，營銷型開發(fā)類眾籌的募集資金額度通常不算太高。對融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。但由于眾籌發(fā)起時間在建設(shè)期，有利于工程的前期宣傳，并能為工程提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，"營銷型開發(fā)類"眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。案例：2021年1月，當代北辰通過無憂我房發(fā)布COCOMOMA工銀瑞信一期眾籌工程以COCOMOMA384套公寓商品房為標的，共計籌得資金1340萬元。14整理課件眾籌過程：條件收益退出眾籌工程以COCOMOMA384套公寓商品房為標的88份眾籌份額于2小時內(nèi)認購?fù)戤呑罱K認購的投資者將獲得5%的工銀瑞信產(chǎn)品現(xiàn)金收益2.工程的優(yōu)先選房權(quán)和優(yōu)惠購房權(quán)〔給與購房補貼，三檔的補貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡〕1.工程不設(shè)封鎖期，在認籌期結(jié)束后〔即建設(shè)期至選房期〕，投資者均可隨時退出。2.選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計算的投資收益。15整理課件模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項或者拿地之前進行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發(fā)商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工有購房需求。定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付根本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。由于政策、合作單位選擇等風(fēng)險，現(xiàn)階段除眾美集團外，少有開發(fā)商使用。案例：石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制工程，且工程總額6.33億元的土地款全部來自定制工程局部。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關(guān)系，并約定2300元/㎡的銷售價格〔當時周邊房價為3200元/㎡〕，投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發(fā)建設(shè)等各個階段。16整理課件模式四："購置型+理財型"眾籌通過拿出局部房源作為標的，以低于市場的銷售價格及"根本理財收益+高額浮動收益"吸引客戶，設(shè)定固定期限，由投資者共同享有標的物產(chǎn)權(quán)。在退出時，投資者享有優(yōu)惠購房權(quán)或?qū)说奈镤N售后退出獲得增值收益；開發(fā)商那么犧牲局部利潤獲取大量現(xiàn)金流，提升工程知名度?！百徶眯?理財型眾籌〞參與門檻較高、根本在10萬以上，開發(fā)商一般會承諾參與者"根本收益率〔3%-5%〕+購房優(yōu)惠價格"的收益模式，眾籌期間根本上均會設(shè)置一定時間的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與者不得申請退出。案例：2021年11月，平安好房、平安不動產(chǎn)聯(lián)合萬科推出"平安&北部萬科城"216套房源作為標的，眾籌目標最低金額1500萬元。17整理課件眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標的，每套房產(chǎn)認購眾籌金額為5-13.5萬元。2.收益：投資者收益由兩局部構(gòu)成：一是優(yōu)先選房權(quán)和低于周邊市場價近13%的優(yōu)惠購房權(quán)；二是按認籌金額計算的3%的年化收益。3.退出：在眾籌工程10個月的持有期到期后，投資者將決定是否置業(yè)。如果選擇置業(yè)，將獲得前述兩局部收益；如果放棄置業(yè)，那么將獲得認籌金額對應(yīng)的現(xiàn)金收益。18整理課件模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實際多屬于以蓄客為目的、在工程獲得預(yù)售證后進行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對工程定價的接受程度。案例：蘇州萬科城為萬科首個房產(chǎn)眾籌工程。工程以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標的，眾籌金額為54萬元。19整理課件眾籌收益：20整理課件模式六："REITs型"眾籌〔房地產(chǎn)信托投資基金〕對于有穩(wěn)定收益、但總價高或不可分割的產(chǎn)品，在拿地后可選擇REITs型眾籌，通過多人持有一個物業(yè)產(chǎn)品，降低單個投資者的投資額度，到達促進銷售、改善工程現(xiàn)金流的目的。在眾籌成功后，所有投資者將組建成立合伙人企業(yè)〔資產(chǎn)管理公司〕，由資管公司整體購置該物業(yè)，并委托運營管理公司等進行管理運營；投資者通過金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及持有期內(nèi)的物業(yè)增值價值；開發(fā)商以較高的銷售價格獲得現(xiàn)金，同時收取長期的資產(chǎn)管理費用。該模式一般會設(shè)置假設(shè)干年的封閉期，封閉期后，工程發(fā)起方將按需要定期召開投資者會議，協(xié)商決策是否退出工程等問題。此種類型眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般來說要2年以上。21整理課件案例：2021年12月16日，中信地產(chǎn)與眾籌網(wǎng)的眾籌筑屋，聯(lián)合上線中信臺達國際酒店式公寓眾籌工程，以"度假地產(chǎn)合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產(chǎn)眾籌，籌資目標388萬。根據(jù)要求，投資者支付5-20萬元。獲得以下四項收益：1〕以原房價的88折購入相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；2〕兩年內(nèi)每年年化7%的房產(chǎn)租金收益；3〕旺季3天或淡季10天免費入住酒店等權(quán)益；4〕投資者退出工程變賣房產(chǎn)時的房產(chǎn)增值收益。工程設(shè)置了兩年封鎖期，工程發(fā)起方將每年召開一次支持者會議，協(xié)商決策是否退出工程等問題；且封閉期后租金金額將根據(jù)酒店實際經(jīng)營的情況決定。22整理課件其他模式：產(chǎn)融互動平臺2021年7月，星河集團與深創(chuàng)投聯(lián)手推出以現(xiàn)金、租金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)〞等各種不同的方式與入駐星河WORLD園區(qū)的創(chuàng)新型開展企業(yè)進行股權(quán)置換模式。星河構(gòu)建一個產(chǎn)融互動的平臺。依靠深創(chuàng)投在股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資上的經(jīng)驗和資源，吸引一些初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園。作為一家在金融投資領(lǐng)域強勢布局的企業(yè)，星河又能通過一定的方式分享這些創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的成長。雙方還成立一款名叫“新型科技地產(chǎn)基金〞的產(chǎn)品，核心理念是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)。但對于規(guī)模較大、要求較高的工程，工程開展可能會出現(xiàn)失誤，并出現(xiàn)長期拖延。創(chuàng)新者和資助者的關(guān)系還不確定。資助者扮演著慈善家、投資者和客戶的角色。當承諾的回報無法如期實現(xiàn)時，資助者會感到不滿。23整理課件總結(jié)定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在觸及預(yù)售制之嫌等問題，在未來一定時期內(nèi)，仍將是較為小眾的產(chǎn)品，難以大規(guī)模展開。以融資開發(fā)類眾籌，在拿地后即展開，可融得資金規(guī)模較大，能在較大程度的解決開發(fā)商最為關(guān)注的"客戶+資金"兩大問題，或?qū)⒊蔀槲磥矸康禺a(chǎn)眾籌開展的重點方向之一。其它模式，雖然眾籌介入的階段不同，但所能籌集的資金規(guī)模較小，本質(zhì)上更多是開發(fā)商為了工程營銷造勢、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，難以真正解決開發(fā)商的融資難題。由于房地產(chǎn)眾籌剛剛起步，法律法規(guī)尚不完善，存在與非法集資混淆、與?證券法??公司法?等沖突的風(fēng)險，這也給房地產(chǎn)眾籌的開展加大了難度，要求對房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計及實施更加謹慎，給創(chuàng)新加上一個保險繩。24整理課件第三章眾籌方案25整理課件眾籌模式選擇—產(chǎn)品眾籌股權(quán)眾籌：根據(jù)募集資金的多少會不同程度的分散股權(quán)，不利于我司目前經(jīng)營開展。如果對外采取這種模式，目前最可能觸碰非法證券類犯罪。債權(quán)眾籌：表現(xiàn)的一般形式為P2P模式，利息率較高，一般為15%-20%左右。最可能觸碰非法集資類犯罪。產(chǎn)品眾籌：是法律風(fēng)險最小的眾籌模式。建議選擇“REITs型〞眾籌〔不動產(chǎn)投資〕模式。我司提供1棟院落式房源，投資者成立有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購入本工程包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=支持金額/房產(chǎn)總金額。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給運營管理公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益、經(jīng)營收益。26整理課件眾籌工程框架方案：房源明細1套獨棟院落(20套房源）市值1320萬元。眾籌總金額10,000,000元眾籌最低金額50,000-100,000，每人最多認籌5-10份。產(chǎn)品類型投資者通過眾籌平臺進行預(yù)約，由項目發(fā)起人召集共同成立1-2家有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購入標的產(chǎn)權(quán)。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給運營管理公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益、經(jīng)營收益。投資人特權(quán)1.以原房價8折購入本項目所包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=投資金額/房產(chǎn)總金額。2.與運營管理公司簽訂出租協(xié)議，封閉期內(nèi)每年房租租金回報率預(yù)計5%-8%，包租1-3年。3.封閉期后，收益率將根據(jù)實際經(jīng)營情況來確定（不低于8%）。退出方式1-3年（封閉期）后，投資人可協(xié)商選擇：1.個人退出，轉(zhuǎn)讓持有的有限合伙企業(yè)份額；2.由某位投資人收購其他投資人份額，合并產(chǎn)權(quán)份額。3.由運營管理公司以市值進行收購，投資人退出。眾籌須知1.項目封閉期為1-3年，1-3年內(nèi)原則上不接受投資者退出項目的需求。2.封閉期后，回報投資者的租金將不再采用固定年化5%-8%的形式，收益的金額將根據(jù)實際經(jīng)營的情況確定(不低于8%）。27整理課件房產(chǎn)眾籌風(fēng)險房產(chǎn)眾籌期正常為1個月，從工程預(yù)審、預(yù)熱、上線，到籌資完成進行流轉(zhuǎn)，往往需要比較長的時間。首次使用金額約為