中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢摘要：20世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長時期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展的關(guān)系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時，市場中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房價更是一直水漲船高。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關(guān)乎到國家經(jīng)濟(jì)和民族命運，因此我們必須對我國房地產(chǎn)市場給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導(dǎo)，最后對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行較為樂觀的展望，提出建設(shè)性的意見。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)歷程調(diào)控城市化趨勢Abstract1990s,China'srealestateindustryhasenteredaperiodofrapidgrowth,therealestateindustryandtheoveralldevelopmentofthenationaleconomymoreclosely.However,atthesametime,therearemoreandmoreunhealthy,unstableandnonsustainablefactorsinthemarket.Therealestatemarketinthelandtransfer,financingenvironment,thesellerandthebuyerhaveproblems,pricesarealwaysrising.Farbeyondthepurchasingpowerofresidents,housingpressurecontinuestorise.Asfortherealestatehasbeencharacterizedasapillarindustryofthenationaleconomy,relatedtothenationaleconomyandthenationaldestinyofitshealthyandorderlydevelopment,sowemustgivemoreattentionandResearchonChina'srealestatemarket,toensurethedevelopmentofChina'srealestatemarkethealth,stability,sustainable.ThispaperfirstreviewsthedevelopmentofChina'srealestateindustry,themethodologyforthisprocessintherepresentationoftheproblemtobetheguide,andfinallyprospectsmoreoptimisticabouttherealestatemarketofourcountry,putforwardtheconstructivesuggestion.Keywords:realestateprocesscontrolurbanizationtrend一、引言房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)?shù)冉灰椎膱鏊ｋS著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市化進(jìn)程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始在短短10多年時間里已成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀(jì)80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和時至今日，各種嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進(jìn)一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進(jìn)入到了一個相對平穩(wěn)的階段，逐漸進(jìn)入新常態(tài)。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展已近20年，從計劃配房制度到市場買賣制度，從無關(guān)緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟(jì)重要支柱，帶動了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。從長期發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導(dǎo)。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價飆升、信息不對稱、金融制度三個方面對其發(fā)展問題加以分析。1、房價飆升、庫存嚴(yán)重中國許多城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)井噴式價格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導(dǎo)致離婚中心不得不暫時關(guān)閉現(xiàn)場服務(wù)。中國在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價增長率更是高達(dá)15.8%。高房價給普通百姓帶來巨大生存壓力，導(dǎo)致社會矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房價不會降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長速度。由高房價引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015年住宅新開工面積約9.7億平方米，施工中的住宅面積約50億平方米，待售面積達(dá)5.4億平方米，未來全國新建住宅總供給已達(dá)65億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國房地產(chǎn)市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴(yán)峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11月，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。2、信息不對稱在房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對稱買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質(zhì)量、價格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買主對此一無所知。二者在交易時，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳自從房地產(chǎn)面向市場，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長率達(dá)到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費者傳遞虛假信息，或者是在戶型設(shè)置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強(qiáng)烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3房地產(chǎn)金融市場亟待完善房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)乎到國計民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關(guān)部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會銷售，以消費者首付資金和個人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設(shè)等后續(xù)工作?？梢哉f，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢下降，消費者經(jīng)濟(jì)狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問題，最終導(dǎo)致資不抵債和銀行債務(wù)難追償。引發(fā)社會矛盾，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。信用風(fēng)險較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴(yán)重，而房價居高不下，普通消費者無力承受，導(dǎo)致銀行放貸無法全部收回。投資增長過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風(fēng)險。四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢及問題解決作為我國經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。1、房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)中求進(jìn)當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產(chǎn)企業(yè)和個人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴(yán)禁理財?shù)冗`規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；同時，企業(yè)應(yīng)拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。央行業(yè)應(yīng)要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應(yīng)加強(qiáng)對上市房企再融資的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補充。2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實施從中國的經(jīng)濟(jì)增長潛力分析，一般經(jīng)濟(jì)增長速度應(yīng)保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速保持和諧共生，政府仍需進(jìn)行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點，他們會信心滿滿進(jìn)行大規(guī)模房產(chǎn)建設(shè)，往往忽略經(jīng)濟(jì)可行性和當(dāng)前消費力度。對此，我們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支持上層對于信貸方面的控制。政府需要逐步建立起新的和科學(xué)的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級消費格局。同時，政府應(yīng)逐漸將住房補貼的重點放到消費環(huán)節(jié)，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補貼予以補貼，提高補貼政策的效率。2.2明確房屋產(chǎn)權(quán)種類我國房地產(chǎn)市場魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應(yīng)該對房地產(chǎn)用地情況的信息應(yīng)做到公開化、透明化。對此進(jìn)行明確分類，向社會、消費者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權(quán)大致分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公房、自建住房等六類。應(yīng)確保保障性住房用地供應(yīng),并使其充足。嚴(yán)格對房地產(chǎn)土地使用申請進(jìn)行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應(yīng)加強(qiáng)管理；加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認(rèn)；加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，加強(qiáng)申請人員的考核，防止權(quán)勢人員投機(jī)取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價壓力，提高土地使用效率。2.3住房公積金改革我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理條例》為公積金定義的是國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付,實行專戶存儲，歸職工個人所有,繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。自實行20多年來，住房公積金為我國住房消費，推動住房商品化奠定了堅實基礎(chǔ)。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應(yīng)新時代市場環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權(quán)勢部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強(qiáng)制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風(fēng)險較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機(jī)構(gòu)，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運營成本、提高資金運作效率。擴(kuò)大公積金覆蓋范圍。當(dāng)前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實用。而我國進(jìn)城務(wù)工人員逐漸增多，在城市建設(shè)方面起著越來越大的作用，國家應(yīng)該使公積金制度更多地傾向于此類人員。“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額,不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn),不得高于當(dāng)?shù)厣鐣骄べY的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%。“控高保低”能夠促進(jìn)社會分配公平、進(jìn)一步完善住房公積金制度的要求。有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長期資金入市。3、繼續(xù)推動城市化進(jìn)程習(xí)近平總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會議作出了“加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴(yán)重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。以“市民化”為核心推動真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2016年，中國有700個城市，包括4個直轄市，282地級市，374縣級市；此外，中國還有大約2萬個鎮(zhèn)，2萬個鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強(qiáng)多弱”，存在一到兩個“超級城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系。“市民化”意義在于鼓勵更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)入城市成為市民。而如何使其獲得身份認(rèn)同感，關(guān)鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應(yīng)首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應(yīng)該向地方逐步放權(quán)，讓地方承擔(dān)更多地責(zé)任（由政府權(quán)力部門領(lǐng)導(dǎo)，公安部門擱置），穩(wěn)步推進(jìn)。另一方面，農(nóng)村建設(shè)始終是中國發(fā)展核心問題。長期以來，中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)增長緩慢，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。李克強(qiáng)副總理所言，城鎮(zhèn)化要通過推動農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，加快發(fā)展介乎農(nóng)村和大城市間的城鎮(zhèn)（包括鎮(zhèn)或二三線城市等），縮小區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異，改善農(nóng)村人口的生活條件。新型城鎮(zhèn)化不僅有人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，還要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境、就業(yè)方式、社會保障等一系列方面由“鄉(xiāng)”變“城”的轉(zhuǎn)變。所以，只有先解決社會保障缺口、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)