住宅小區(qū)公共建筑配套權屬登記規(guī)則之分析

住宅小區(qū)公共建筑配套權屬登記規(guī)則之分析《細則》第36條規(guī)定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”本條其實是對開發(fā)企業(yè)、政府等銷售商品房、保障房的特別規(guī)定，因為其建設房屋本質上并不是用于自己使用，而是要用于銷售或者用于保障老百姓的居住權。因此就要求其在辦理房屋首次登記的時候需將涉及全體業(yè)主的共有的公共場所、公共設施、物業(yè)服務用房等專有部分予以明確，避免未來銷售以后發(fā)生糾紛。因此要做好業(yè)主共有的區(qū)分所有權部分的登記，應該搞清楚以下的一些知識。一、什么是公建配套設施配套公建（住宅小區(qū)配套公共建筑），指開發(fā)商按照國家及地方有關規(guī)定和建設規(guī)劃許可在住宅小區(qū)土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。規(guī)劃公建的目的是為了提高小區(qū)生活品質，為小區(qū)居民的生活提供各種便利條件。二、什么是業(yè)主共有的公共設施根據《物權法》第73條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條對此做了進一步的解釋：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。通過以上的法律可知，小區(qū)業(yè)主共有面積分成三種，第一種是外墻、通道、電梯等已經分攤到業(yè)主專有所有權建筑面積的；第二種是滿足小區(qū)業(yè)主基本生活需要的公共設施，如物業(yè)用房、配電房、鍋爐房、公共停車位等各種公用設施用房和圍墻、大門等構筑物；第三種是小區(qū)內公共道路、公共健身場地、公共綠地等公共場所的土地使用權部分。三、實務操作通過以上分析可知，法定的業(yè)主共有的公共場所、公共設施僅為滿足居民基本的生活需要所規(guī)定的，而所謂的公建配套則是為了提高小區(qū)生活品質所建，因此不屬于法定業(yè)主共有的區(qū)分所有權部分。那么公建配套的所有權歸屬要如何記載呢？筆者認為可通過以下幾個方面來進行判斷。1、看地方法規(guī)是否對公建配套的所有權歸屬有特別規(guī)定。如《廣東省加強住宅小區(qū)配套幼兒園建設和管理工作的指導意見》《浙江省住宅小區(qū)配套幼兒園建設管理辦法》《武漢市人民政府關于進一步加強住宅區(qū)配套幼兒園建設和管理的意見》武政規(guī)〔2017〕63號中即明確規(guī)定“配套幼兒園由開發(fā)建設單位（含土地競得單位，下同）負責建設，建成后其用地及房屋產權無償移交項目所在區(qū)（含開發(fā)區(qū)、風景區(qū)，下同）教育部門?！?、看具體的土地出讓合同和規(guī)劃許可時是否有進行約定。如《中山市建設用地配套公建設施規(guī)劃管理暫行辦法》明確規(guī)定“在居住區(qū)范圍進行配套建設的，按照規(guī)定或土地出讓合同約定，應當移交政府部門所有的公共服務設施，包括教育設施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設施、文化體育設施、社區(qū)服務與行政管理設施、郵政及市政公用設施、商業(yè)服務設施以及約定建設的其它項目等”《西安市人民政府辦公廳關于印發(fā)西安市居住區(qū)公建配套設施建設管理實施細則的通知》明確規(guī)定：“建設行政主管部門應當在審批施工許可證前，依據規(guī)劃審批內容及土地出讓合同約定，與開發(fā)建設單位簽訂《居住區(qū)公建配套設施建設合同》。合同中明確公建配套設施的建設內容、建設規(guī)模、位置、開工及竣工期限、移交主體、移交期限、違約責任等內容?！?、如果即無地方法規(guī)、又無特別約定的，則公建配套的所有權應該按照《物權法》第30條之規(guī)定，合法建造即取得物權的精神，登記給建設單位。綜上所述，目前來看，各地的規(guī)定不一樣，實操不同，而一些地方的規(guī)劃主管部門對于公建配套設施的權屬的認定態(tài)度不