央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組將向國有企業(yè)轉(zhuǎn)型

央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組將向國有企業(yè)轉(zhuǎn)型

最近，國有企業(yè)，特別是擁有強(qiáng)大資源的中央企業(yè)，大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)，連續(xù)獲得土地大清單，引起了輿論的激烈討論。據(jù)報道,6月26日,中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)旗下成都中澤置業(yè)公司拿下北京市“奧運(yùn)村鄉(xiāng)”地塊,價值19.6億元,此前它還拍得“廣渠路10號”地塊。6月30日,央企中化集團(tuán)的子公司方興地產(chǎn)以40.6億元奪得北京市廣渠路15號地塊,北京新“地王”于此誕生。7月6日,上海綠地以30.25億元的總價競得大興區(qū)黃村19號和20號項目,保利地產(chǎn)以16.3億元拍得新城北區(qū)2號地塊。對此,媒體質(zhì)疑這一現(xiàn)象是否為房地產(chǎn)業(yè)“國進(jìn)民退”。投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組實(shí)際上,這一現(xiàn)象的出現(xiàn)并不偶然。特別是此輪金融危機(jī)背景下國家實(shí)行經(jīng)濟(jì)刺激計劃實(shí)施過程中,國企獲得資金支持的能力明顯比民企強(qiáng)大,無論是政府投資項目還是銀行信貸資金的流向,國企都具有天然且傳統(tǒng)的優(yōu)勢?，F(xiàn)在手握重金的央企在尋找“撒錢”的機(jī)會。此外,國資委早在2004年就有意重組央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并下文圈定房地產(chǎn)央企正規(guī)軍,其中就有中國建筑總公司、保利集團(tuán)、中房集團(tuán)、華潤集團(tuán)、招商集團(tuán)、華僑城集團(tuán)等14家公司。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略研究部部長程偉在接受采訪時曾透露:“央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組將向著相反的方向進(jìn)行:一方面,非地產(chǎn)主業(yè)的央企將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離;另一方面,已發(fā)展成熟的大型專業(yè)地產(chǎn)央企借機(jī)并購,壯大實(shí)力?！倍诖酥?據(jù)國資委公開資料顯示:169家央企中,有130多家企業(yè)涉足房產(chǎn)業(yè),比例高達(dá)80%。據(jù)稱,2008年,國資委下定決心再度重啟央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組。此番“國字號”高調(diào)進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè),頻頻拋出大手筆競拍土地、收購地產(chǎn)項目或者地產(chǎn)企業(yè)股權(quán),與這些央企借機(jī)擴(kuò)張勢力、壯大實(shí)力,意圖在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組中占據(jù)有利位置不無關(guān)系。住房保障領(lǐng)域:國家主導(dǎo)下的行業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)然而,此番舉動已經(jīng)受到各方面的質(zhì)疑,對于不按市場規(guī)律出牌,任憑資金實(shí)力不計成本天價拿地而可能帶來國有資本虧損、銀行信貸資金的壞賬以及可能引起房價再行上漲的問題引起大家普遍擔(dān)心。除此以外,或許更為深層次的問題是事關(guān)國有經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)布局,即房地產(chǎn)業(yè)是否屬于國家主導(dǎo)和控制需要國有經(jīng)濟(jì)參與的行業(yè)?顯然,這決定著房地產(chǎn)業(yè)是“國進(jìn)民退”還是“國退民進(jìn)”的調(diào)整方向。此問題之復(fù)雜顯而易見。不同的角度、不同的立場以及不同的利益攸關(guān),都有不同的認(rèn)識和看法。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)是個大的概念,應(yīng)區(qū)分不同的領(lǐng)域來進(jìn)行分析。眾所周知,任何一個國家和地區(qū),除了高收入和部分中等收入家庭有能力依靠自身的力量解決住房問題外,總有一部分中低收入階層不能通過市場機(jī)制而只能借助政府的幫助才能購買商品住房或者解決居住問題,這是市場機(jī)制的“盲區(qū)”,政府有義務(wù)和責(zé)任為低收入階層提供保障性住房。居民住房權(quán)利的實(shí)現(xiàn),雖然主要依賴市場機(jī)制,但國家通過住房保障機(jī)制的干預(yù)亦是不可或缺的。因此,房地產(chǎn)業(yè)存在住房市場領(lǐng)域和住房保障領(lǐng)域。對國有經(jīng)濟(jì)來說,強(qiáng)調(diào)“進(jìn)入”的是住房保障領(lǐng)域,而強(qiáng)調(diào)“退出”的是住房市場領(lǐng)域。積極鼓勵國有企業(yè)進(jìn)入住房保障領(lǐng)域雖然我國1998年房改時強(qiáng)調(diào)住房保障體系是城鎮(zhèn)住房市場的主體,但在隨后的發(fā)展中卻偏向了“重市場、輕保障”,呈現(xiàn)在我們普通人面前更多是住房保障制度的實(shí)施情況不盡理想的現(xiàn)實(shí)。建設(shè)部公開通報表明,截至2006年底,只有的77.9%城市建立廉租住房制度,全國累計用于廉租住房制度的資金只有70.8億元,累計只有54.7萬戶低收入家庭,通過廉租住房制度改善了住房條件。相對于全國1000萬戶人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭,現(xiàn)有廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢、規(guī)模有限,難當(dāng)重任。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況同樣不容樂觀。對照經(jīng)濟(jì)適用房要占到70%至80%建設(shè)比例的房改最初設(shè)想,各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量根本達(dá)不到這個比例?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第17條規(guī)定開發(fā)商的利潤應(yīng)控制在3%以內(nèi),相對于整個房地產(chǎn)業(yè)的高利潤,如此微利顯然不能勾起開發(fā)商的胃口。而廉租住房主要用于滿足家庭最基本居住需求,且與最低收入家庭的承受能力相適應(yīng),幾乎是零利潤或公益性的,開發(fā)商更是沒有興趣長期參與其中。因此,應(yīng)當(dāng)在政策上積極鼓勵國有企業(yè)進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。首先,從職能來看,這類國有企業(yè)可以設(shè)立成專門或者主要承擔(dān)為中低收入居民家庭提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的主體,體現(xiàn)國家提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)保障居民住房權(quán)利的政府職能。其次,從性質(zhì)來看,應(yīng)將這類國有企業(yè)構(gòu)造為不以盈利為目的、公益性的企業(yè)。因?yàn)榱夥恳埠?經(jīng)濟(jì)適用房也好,開發(fā)建設(shè)這些保障性住房本身是沒有利潤或者很薄的利潤,如果要以盈利為目標(biāo)對這類國有企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營考核,實(shí)際是將其與普通房地產(chǎn)企業(yè)相提并論,目前我國住房保障嚴(yán)重滯后的一幕就會重復(fù)上演。第三,從營運(yùn)來看,國家不僅應(yīng)該在財政資金上支持其設(shè)立,對其經(jīng)營虧損予以財政補(bǔ)貼,還應(yīng)從土地、稅收、信貸等政策上進(jìn)行扶持,以便其能夠以低于市場價格甚至低于成本的價格向低收入群體提供合適的房源。事實(shí)上,強(qiáng)調(diào)國有企業(yè)進(jìn)入住房保障領(lǐng)域,既有國際經(jīng)驗(yàn),也符合國有企業(yè)特征以及國有經(jīng)濟(jì)布局需要。從國際經(jīng)驗(yàn)上看,由政府直接或者政府設(shè)立專門的國有住房公司負(fù)責(zé)建造向中、低收入階層出租或出售公共住房的做法在國外較為常見,至今仍發(fā)揮著重要的作用。以世界公認(rèn)較好地解決城市住房問題的國家新加坡為例,其最成功的經(jīng)驗(yàn)就是政府推行組屋計劃。據(jù)統(tǒng)計,新加坡87.6%的人口居住在政府組屋內(nèi)。從國有經(jīng)濟(jì)布局來看,通常認(rèn)為國有經(jīng)濟(jì)需要參與的領(lǐng)域主要是自然壟斷和提供公共物品等需要國家參與的行業(yè)。國有企業(yè)的優(yōu)勢主要不在于參與競爭,而在于彌補(bǔ)市場失靈,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,一般性的營利性和競爭性企業(yè),國有經(jīng)濟(jì)都可以退出或部分退出,但對于具有較強(qiáng)社會效益但非國有資本無力或不愿進(jìn)入行業(yè)和領(lǐng)域,國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)入。因此,國有企業(yè)參與住房保障領(lǐng)域既是彌補(bǔ)市場缺陷的重要手段,也是體現(xiàn)國有企業(yè)社會公益性和追求社會效益的形式。國有企業(yè)在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的角色分工從現(xiàn)有國資委的部署透露的信息來看,其顯然并不認(rèn)為國企應(yīng)該完全從房地產(chǎn)行業(yè)退出,而是沿襲其一貫的思路,培育少而精的“國字號”企業(yè),集中資源,形成優(yōu)勢,并在房地產(chǎn)行業(yè)保持足夠的份額,形成行業(yè)控制力,發(fā)揮主導(dǎo)作用。這在近些年來國資委一直致力的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組中可以清晰看到國資委的態(tài)度:限制國企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)量,追求國企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量。事實(shí)上,已經(jīng)有不少國企通過市場化洗禮,成為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者,知名的如中海、保利、招商和華僑城等。據(jù)此,筆者初步判斷,國有企業(yè)在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的“退出”是長期的過程,而且也不會徹底全部退出,在目前相當(dāng)時期內(nèi),國有企業(yè)在房地產(chǎn)市場上的土地儲備、資金融通、項目審批、與政府公共關(guān)系等方面的優(yōu)勢仍然明顯。如此以來,房地產(chǎn)市場上將并存兩類完全不同的國有企業(yè),但其角色分工不同:住房市場領(lǐng)域的國企經(jīng)營各類商品住房,以利潤最大化為追求,與從事經(jīng)營性、贏利性業(yè)務(wù)的其他房地產(chǎn)公司別無二樣,其初始資本雖然也來自政府財政預(yù)算,但投入后即完全與政府分離,完全依靠自身開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)項目的能力和水平與其他民營房地產(chǎn)公司、外商投