蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究報(bào)告

蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場報(bào)告一、調(diào)查目的1、通過客觀進(jìn)一步的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充足理解蘇州市園區(qū)房地產(chǎn)市場供需空間和價(jià)格趨勢，擬定目的客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向。2、根據(jù)對(duì)區(qū)域項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，理解區(qū)域項(xiàng)目的狀況。3、最重要的是在調(diào)研過程中，更加好的理解市調(diào)工作，提高對(duì)房地產(chǎn)市場的敏感度。二、調(diào)查辦法網(wǎng)絡(luò)調(diào)研：通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)項(xiàng)目基本資料的收集?，F(xiàn)場調(diào)研：到銷售現(xiàn)場感受銷售氛圍，觀察項(xiàng)目周遍環(huán)境，以及對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀和后期動(dòng)態(tài)一種深層次的理解。三、調(diào)研內(nèi)容1.園區(qū)概況（交通、規(guī)劃）2.園區(qū)房產(chǎn)市場；板塊劃分（市場成交狀況、客戶類型、板塊現(xiàn)狀及將來發(fā)展）3.園區(qū)市場調(diào)研總結(jié)目錄一、園區(qū)概況 41.地理位置 42.交通 53.行政規(guī)劃及人口 7二、園區(qū)房產(chǎn)市場 91.一級(jí)市場 9 蘇州園區(qū)土地成交占比 9 蘇州成交土地用途 10 園區(qū)成交土地狀況 11 園區(qū)土地市場總結(jié) 122.二級(jí)市場 13 上六個(gè)月蘇州住宅市場 13 上六個(gè)月蘇州非住宅房產(chǎn)市場 15 園區(qū)5月住宅成交分析 17 園區(qū)5月非住宅成交分析 19三、園區(qū)板塊分布 21四、板塊區(qū)域內(nèi)樓盤市調(diào) 221.青劍湖板塊 22 板塊現(xiàn)狀特性 22 板塊樓盤展示 23 重點(diǎn)樓盤分析 24 板塊總結(jié) 272.當(dāng)代大道板塊 28 板塊現(xiàn)狀特性 28 板塊樓盤展示 28 重點(diǎn)樓盤分析 30 板塊總結(jié) 353.湖西板塊 36 板塊現(xiàn)狀特性 36 板塊樓盤展示 37 重點(diǎn)樓盤分析 38 板塊總結(jié) 424.湖東板塊 44 板塊現(xiàn)狀特性 44 板塊樓盤展示 44 重點(diǎn)樓盤分析 46 板塊總結(jié) 495.獨(dú)墅湖板塊 50 板塊現(xiàn)狀特性 50 板塊樓盤展示 50 重點(diǎn)樓盤分析 52 板塊總結(jié) 55五、市調(diào)總結(jié) 56一、園區(qū)概況1.地理位置蘇州是歷史文化名城，它緊鄰上海，依靠浦東發(fā)展，一躍成為中國東部沿海的發(fā)達(dá)都市，是中國最有影響力的工業(yè)中心之一。蘇州工業(yè)園區(qū)東接昆山、上海，南臨吳中區(qū)，西靠古城區(qū)，北依陽澄湖。通過周邊發(fā)達(dá)的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各重要都市相連。工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)區(qū)域內(nèi)有著眾多的交通干道、高速路以及兩大高鐵站。為區(qū)域城際化，甚至國際化奠定了良好的基礎(chǔ)。也一舉奠定了蘇州成為外商投資的重要地位。2.交通高鐵園區(qū)站高鐵園區(qū)站高鐵新區(qū)站高鐵陽澄湖站蘇州站京滬高鐵蘇州站碩放機(jī)場一張日新月異、不停加密的立體交通網(wǎng)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展提供的動(dòng)力是不可估計(jì)的。天、地、公、鐵齊頭并進(jìn)，天上地下任意馳騁，蘇州工業(yè)園區(qū)的交通，也正加緊構(gòu)建交通新“途徑”。無論是在建中的直升機(jī)機(jī)場、輕軌、高鐵、城鐵還是公交快線，“快”字成為了核心詞：立體化大交通的構(gòu)建，縮短的不僅是湖東與湖西的距離，同時(shí)也涉及園區(qū)與蘇州其它區(qū)域、園區(qū)與周邊都市溝通的距離，為園區(qū)新一輪開發(fā)建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐。輕軌1號(hào)線：暢游園區(qū)亮點(diǎn)輕軌1號(hào)線，這個(gè)園區(qū)人翹首期盼的項(xiàng)目，它的每一種建設(shè)進(jìn)度都吸引著人們的目光。率先實(shí)施建設(shè)的1號(hào)線位于都市布局中東西向發(fā)展軸線上的軌道線，是蘇州交通流向的重要方向，它的建設(shè)不僅將大大緩和東西向的交通壓力，并且也將成為古城區(qū)與園區(qū)、高新區(qū)緊密聯(lián)系的紐帶。輕軌對(duì)于都市的變化絕不僅僅是交通的便捷，輕軌時(shí)代和市民的關(guān)系十分親密，房產(chǎn)的升值、商業(yè)的興起、就業(yè)的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化的是整個(gè)都市的生活，影響著每一種市民。1號(hào)線園區(qū)段貫穿東西，設(shè)有星明街、星海街、星港街、會(huì)展中心、華池街、星湖街、南施街等站點(diǎn)，沿線將通過東環(huán)路沿線、湖西CBD、湖東商圈，它將全部園區(qū)重要的商業(yè)、文化和交通節(jié)點(diǎn)都串聯(lián)起來。今年9月份輕軌一號(hào)線將進(jìn)入系統(tǒng)大聯(lián)調(diào)，即列車在全線試跑。明年上六個(gè)月，還將開展衛(wèi)生、消防、安全、竣工驗(yàn)收等各項(xiàng)驗(yàn)收，安排運(yùn)行人員現(xiàn)場實(shí)習(xí)、演習(xí)。按照目邁進(jìn)度，明年6月底1號(hào)線能夠含有試運(yùn)行條件。城鐵、高鐵：15-20分鐘到上海滬寧城際鐵路，這條長三角新干線沿線最大的一站就是園區(qū)站。滬寧城鐵園區(qū)站設(shè)地下空間2萬平方米，二層平臺(tái)建筑面積8500平方米，站前地面廣場1．6萬平方米，是滬寧城鐵新建車站中的最大站點(diǎn)?，F(xiàn)在從園區(qū)玲瓏街和星湖街就能快速進(jìn)該站點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)園區(qū)與滬寧城際鐵路的無縫對(duì)接。京滬高鐵也從園區(qū)北部穿行而過，園區(qū)與京滬高鐵蘇州站及昆山站距離都非常之近。如今京滬高鐵也已正式運(yùn)行，園區(qū)市民來回京滬線上各都市將更為方便。作為我國第一條真正意義上的高速鐵路，全程1300多公里的京滬高速鐵路建成后運(yùn)行時(shí)速可達(dá)300公里以上，全程只需5小時(shí)左右（含?？繒r(shí)間），其中蘇州到上海只需15-20分鐘，到北京也只要4個(gè)多小時(shí)。高鐵時(shí)代的到來，已經(jīng)讓距離不成為距離。當(dāng)時(shí)空不成為問題的時(shí)候，都市之間的行走就更加變得容易和頻繁，這對(duì)蘇州這座宜居都市來說，是一種前所未有的機(jī)遇，它意味著可能蘇州行將迎接更多的人的光顧，觀光旅游，甚至投資置業(yè)，長久生活在這座都市中。3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)園區(qū)開發(fā)建設(shè)始終保持著持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢，重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅達(dá)30%左右，累計(jì)上交各類稅收近700億元，發(fā)明就業(yè)崗位48萬個(gè)，城鄉(xiāng)職工和農(nóng)民人均純收入分別超出5萬元和2萬元，率先全方面達(dá)成江蘇省高水平小康考核指標(biāo)，綜合發(fā)展指數(shù)在國家級(jí)開發(fā)區(qū)名列前茅，并被評(píng)為跨國公司眼中綜合吸引力最強(qiáng)的中國開發(fā)區(qū)之一。眾多的就業(yè)崗位，吸引了大量的高新人才的進(jìn)入，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了大量的客戶群。人均高收入為房產(chǎn)市場的消化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值836億元，增加22%；地方普通預(yù)算收入76.3億元，增加45%；進(jìn)出口總額567億美元，增加13%；新增注冊(cè)外資47.7億美元、到帳外資18.2億美元，分別增加24%、14%；城鄉(xiāng)職工收入和農(nóng)村居民人均純收入分別增加9%和13%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了財(cái)稅增加高于GDP增加，公司利稅增加高于產(chǎn)值增加的良好局面。飛快的經(jīng)濟(jì)增加速度，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)后盾。同時(shí)也為居民買房提供了經(jīng)濟(jì)保障。4.行政規(guī)劃及人口第一區(qū)第一區(qū)第二區(qū)第三區(qū)區(qū)域概況：工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬，位于古城的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為3個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西為第一區(qū)，面積為11.6平方公里，金雞湖以東為二三區(qū)，共52.65平方公里。其特色為整體規(guī)劃比較合理，在綠化，道路建設(shè)方面較城區(qū)完善，其建筑特色以當(dāng)代為主。其嶄新的居住環(huán)境為當(dāng)代化的配套，翻開了蘇州都市進(jìn)程的新一頁。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新技術(shù)類產(chǎn)業(yè)為主，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群重要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級(jí)白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。第一區(qū)域：第一區(qū)域第二區(qū)域第三區(qū)域規(guī)劃思路及發(fā)展特點(diǎn)工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域面積（公頃）11.616.136.55人口10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工人口（約占人口60%）6萬12萬18萬商業(yè)配套以鄰里中心、東環(huán)周邊商業(yè)為主以鄰里中心商業(yè)為主現(xiàn)在商業(yè)正處在開發(fā)中湖西居住環(huán)境和都市功效較古城更加完善，居住人口以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員為主。園區(qū)湖西的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施以非常完善，現(xiàn)在房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。湖西是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，其工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)公司帶動(dòng)人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多個(gè)性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最抱負(fù)的居住環(huán)境。第二區(qū)域：湖東地區(qū)是園區(qū)將來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。湖東又可分為兩個(gè)區(qū)域，從金雞湖東岸到星塘街街為止為一種區(qū)域，現(xiàn)在該區(qū)域正處在成熟化建設(shè)階段。第二區(qū)域的發(fā)展相對(duì)湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，以漸漸塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純正的新都市生活，并且也將擁有更完善的國際行政設(shè)施、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出此后五至十年的將來居住水準(zhǔn)。第三區(qū)域：三區(qū)，靠近上海，地勢開闊，將建成一種教育科研、高科技產(chǎn)業(yè)和技術(shù)密集型工業(yè)的基地。三區(qū)開發(fā)，區(qū)域以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)連成一片，充足運(yùn)用二區(qū)的商業(yè)配套。二、園區(qū)房產(chǎn)市場1.一級(jí)市場園區(qū)成交土地狀況編號(hào)土地位置土地面積（㎡）土地用途容積率出讓年限成交價(jià)格（萬元）土地使用權(quán)人蘇園土掛（）30星湖街西、金姬墩中心公園南58674.16其它普通商品住房用地≤1.17038725蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司蘇地-B-74號(hào)唯亭鎮(zhèn)唯亭天翔軟件東、葑亭大道北22739.62其它普通商品住房用地1.5-1.87024800江蘇友情合升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蘇地-B-76號(hào)勝浦鎮(zhèn)金勝路南、通江路東48105.71其它普通商品住房用地1.6-1.87035000中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司蘇地-B-75號(hào)唯亭鎮(zhèn)亭隆街東、唯正路南17473.64商務(wù)金融用地2-34019400蘇州市東方公司發(fā)展有限公司、蘇州盛嘉實(shí)業(yè)有限公司、蘇州市華慶物資有限公司蘇地-G-38號(hào)唯亭鎮(zhèn)陽澄半島瀾廷酒店北29251.22住宿餐飲用地0.3-0.5404826.4513蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖大酒店有限公司蘇地-G-37號(hào)唯亭鎮(zhèn)淺水灣商業(yè)區(qū)北、陽澄路西188903.5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其它商服用地0.3-0.454042502.7719蘇州圓融投資管理有限公司蘇園土掛（）02當(dāng)代大道南、思安街西21366.64商務(wù)金融用地8-8.54036324江蘇協(xié)眾投資有限公司蘇園土掛（）03旺墩路南、萬盛街東17462.36商務(wù)金融用地3.5-44029100州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)有限公司蘇園土掛（）04翠園路北、南施街西13976.73商務(wù)金融用地4.8-5.24043200蘇州工業(yè)園區(qū)嘉安投資有限公司蘇州園區(qū)土地成交占比園區(qū)年度土地交易量跌至第三，僅占全市供應(yīng)比重的20%。在幾場大型土拍上，區(qū)域體現(xiàn)均較為平淡，供應(yīng)和成交狀況有限。而年度區(qū)域土地市場的供應(yīng)構(gòu)造跟往年也有所變化，城鄉(xiāng)住宅用地供應(yīng)明顯減少且以邊遠(yuǎn)板塊為主，同時(shí)商業(yè)用地的成交占據(jù)了主力位置。園區(qū)房地產(chǎn)市場起步早、發(fā)展快，也造成了現(xiàn)在湖西湖東主力板塊開發(fā)的飽和，住宅用地可供應(yīng)的有限和向邊沿板塊的轉(zhuǎn)移，同時(shí)，前期住宅市場的快速發(fā)展，也亟待后期商業(yè)等配套的快速跟進(jìn)。因而，園區(qū)方面中心區(qū)域市板塊土地推量有限，住宅開發(fā)將進(jìn)一步向新興邊沿及城鄉(xiāng)接合帶延伸。蘇州成交土地用途政府在市場并不很景氣的時(shí)候仍然拿出多幅地塊用來拍賣，而這些地塊中絕大多數(shù)是商業(yè)用地，用于城鄉(xiāng)住宅的用地僅占23%，與去年同期相比，純住宅土地供應(yīng)量同比大幅下降。重要因素是，今年是保障房建設(shè)的核心之年，政府建設(shè)保障房的任務(wù)緊，資金欠缺，土地拍賣金是政府快速籌集保障房建設(shè)資金的重要渠道。因此土地拍賣的住宅用地會(huì)控制在一定范疇內(nèi)。園區(qū)土地市場總結(jié)總結(jié)：從年度整體土地市場來看，園區(qū)隨著中心主力板塊可供用地的減少，逐步退至今年成交的次要地位，特別是住宅用地供應(yīng)體現(xiàn)較為清冷。而高新區(qū)、吳中區(qū)以及相城區(qū)，在今年的土地市場體現(xiàn)還是有相稱不錯(cuò)的亮點(diǎn)發(fā)揮。從成交土地的詳情來看，今年商業(yè)用地占據(jù)了較大比重，明確了一種信號(hào)，政府在花大手筆規(guī)劃布局園區(qū)的商業(yè)配套。隨著都市的外擴(kuò)，園區(qū)對(duì)商業(yè)配套的需求日益增加，現(xiàn)有的商業(yè)已無法滿足，加之商業(yè)地產(chǎn)將來的升值潛力巨大，逆市升溫也就局限性為奇了。從政策層面來看，隨著新政的公布，國家在土地出讓環(huán)節(jié)也同時(shí)出臺(tái)了一系列的調(diào)控方法，土地出讓首付款的提高，付款期限的收緊，信貸的從嚴(yán)，以及2010年12月19日公布的“果斷克制地價(jià)過快上漲”的告知，調(diào)控的逐步收緊2.二級(jí)市場上六個(gè)月蘇州住宅市場總結(jié)：從上面三幅圖來看一月到三月份住宅類商品房成交量急劇下跌，其重要因素是受到春節(jié)的銷售淡季、加息、限購等一系列政策的影響。但是從三月底開始住宅類商品房成交套數(shù)明顯回升，重要是政策對(duì)商品房成交量的影響已慢慢得到緩和，加之某些開發(fā)商也推出了某些優(yōu)惠的營銷方略，以優(yōu)惠促銷量，以達(dá)成回籠資金，按照這樣的發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計(jì)接下來的幾個(gè)月內(nèi)，成交狀況不會(huì)出現(xiàn)暴發(fā)性的發(fā)展趨勢，或許會(huì)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上小幅回升。在經(jīng)歷一系列的樓市重拳下，蘇州房價(jià)的下滑并沒有像成交量那么明顯，價(jià)格仍然堅(jiān)挺。從成交均價(jià)走勢圖能夠看出，整條均價(jià)曲線今本處在水平狀態(tài)，波動(dòng)性較小。蘇州萬元的房價(jià)即使讓不少人咋舌，但是就蘇州本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入狀況以及都市發(fā)展、布局等而言，是能夠支撐起現(xiàn)在的房價(jià)的，并且隨著著某些高端項(xiàng)目的跑量，房價(jià)沒有出現(xiàn)強(qiáng)烈的振幅，調(diào)控對(duì)于房價(jià)的影響也漸弱，在限購后市場購置力受限的背景下，蘇州房價(jià)仍然平穩(wěn)過渡，能夠預(yù)測后期房價(jià)仍然較為平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。上六個(gè)月蘇州非住宅房產(chǎn)市場總結(jié)：一月到三月蘇州非住宅市場成交數(shù)量也出現(xiàn)了明顯的下降，在住宅市場低迷之際非住宅市場也受到了一定的影響。金三銀四蘇州樓市在限購等一系列的樓市調(diào)控政策下，暗淡收?qǐng)?，住宅投資屬性也逐步淡化，與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)以不限購、不限貸為標(biāo)語，一度受到市場的高度承認(rèn)，4月份蘇州非住宅成交套數(shù)環(huán)比暴漲74.94%，成交面積環(huán)比上漲29.32%，成交均價(jià)12648.35元/㎡，環(huán)比3月上漲3358.43元/㎡，漲幅36.15%，商業(yè)地產(chǎn)投資屬性日益受到更多購房者的關(guān)注，并且隨著著蘇州社區(qū)商業(yè)模式的日益成熟，或?qū)⒂瓉硇乱惠喌陌l(fā)展契機(jī)。在六個(gè)月的時(shí)間內(nèi)全部區(qū)域的價(jià)格始終處在一種比較平穩(wěn)的狀態(tài)，唯獨(dú)滄浪區(qū)從三月開始價(jià)格出現(xiàn)了飆升的現(xiàn)象，其重要憑借蘇州新天地的熱銷，一度拉動(dòng)區(qū)域均價(jià)。全部區(qū)域當(dāng)中成交的主力軍集中在相城區(qū)和吳中區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域相對(duì)其它區(qū)域發(fā)展較晚。在其它區(qū)域逐步發(fā)展成熟之時(shí)，眾多的開發(fā)商已將目光轉(zhuǎn)向這些區(qū)域開發(fā)建設(shè)。長久來看區(qū)域?qū)碛兄壍澜煌ǖ囊?guī)劃，大大分成了將來的發(fā)展空間，短期來看現(xiàn)在區(qū)域價(jià)格較其它區(qū)域更具競爭優(yōu)勢。在限購出臺(tái)之后，不少投資者喪失了投資住宅市場的資格，不少人將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，這也為區(qū)域成交量的大幅提高起到一定的推動(dòng)作用。園區(qū)5月住宅成交分析從6月到5月的年度統(tǒng)計(jì)區(qū)間數(shù)據(jù)體現(xiàn)來看，成交量走勢圖基本上呈現(xiàn)出不規(guī)則的開口向下的拋物線形狀，9-12月基本上頂部，隨即始終持續(xù)下跌，3月份由于出臺(tái)了嚴(yán)肅的限購令政策，蘇州住宅成交行情低迷至底，隨即的兩個(gè)月內(nèi)成交全部回升，即使5月初樓市調(diào)控再出新規(guī)：商品房明碼標(biāo)價(jià)，但是單一的調(diào)控政策對(duì)于樓市的影響程度顯然有限，即使市場行情日漸回暖，但是就調(diào)控的累加效應(yīng)而言，其持續(xù)期仍將繼續(xù)，并且就前期中高端改善性住房成交受阻的局面來說，不少房企會(huì)針對(duì)性的提高產(chǎn)品質(zhì)量，以性價(jià)比來攻堅(jiān)市場，同時(shí)剛需盤也將繼續(xù)火熱成交，在這樣的形式下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場仍然不會(huì)見底,但是調(diào)控成效并沒有在蘇州的房價(jià)上得以明顯的體現(xiàn)，層出不窮的樓市調(diào)控配以收緊的銀行信貸，三季度市場或許呈現(xiàn)調(diào)控下的“冰點(diǎn)”現(xiàn)象?？偨Y(jié)：5月，工業(yè)園區(qū)的成交占比仍然穩(wěn)居蘇州榜首，占總成交量的33%。在經(jīng)歷了3、4月份的樓市消化期后，進(jìn)入5月之后，首先區(qū)域內(nèi)的剛需盤新居存量有所減少，剛需盤月度內(nèi)成交量有所減少，另首先中高端項(xiàng)目成交明顯提量，限購?fù)ㄟ^兩個(gè)月的市場適應(yīng)后，5月份園區(qū)的中高端改善性住房成交量大幅上升，在增進(jìn)區(qū)域量升的同時(shí)，很大程度上增進(jìn)區(qū)域成交均價(jià)穩(wěn)中有升。概括來說，本月內(nèi)園區(qū)商品住宅成交涵蓋范疇較廣，其中新盤九龍倉時(shí)代上城開盤之后“遭遇”千人搶房，良好的品質(zhì)與完善的高配一度受到市場的高度承認(rèn)，也是時(shí)下開打出貨難的重要法寶，另首先區(qū)域內(nèi)的萬科尚玲瓏、和風(fēng)雅致、蝴蝶灣以及萬科中糧本岸三期見濱園等項(xiàng)目，月度內(nèi)都有良好的去化，0元/平方米的均價(jià)對(duì)于區(qū)域整體價(jià)格有重要奉獻(xiàn)，固然首開悅瀾灣、路勁主場森鄰以及雅戈?duì)柼柍堑戎鞔騽傂铇潜P的產(chǎn)品入市，也在量上得以了體現(xiàn)。園區(qū)5月非住宅成交分析總結(jié)：從5月份的非住宅成交量來看，中心城區(qū)和吳中區(qū)都有下滑，特別是吳中區(qū)環(huán)比大幅下滑57.1%，量升重要是由于月度內(nèi)園區(qū)、新區(qū)以及相城區(qū)去化明顯的緣故。從市場的均衡體現(xiàn)也能夠看到，隨著園區(qū)和新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的相繼入市，整個(gè)非住宅市場朝著多邊化方向發(fā)展，這也體現(xiàn)了逐步走向成熟，蘇州新都市商業(yè)圈日益崛起的跡象。從成交均價(jià)來看，5月份蘇州非住宅成交均價(jià)12814.32元/平方米，較之4月份有了1.31%的漲幅，滄浪區(qū)自從蘇州新天地開盤以來，均價(jià)始終維持在4萬元/平左右的均價(jià)，園區(qū)隨著萬寶商業(yè)廣場以及沸騰CBD高價(jià)商鋪的熱銷，一度引高區(qū)域均價(jià)。就現(xiàn)在樓市的調(diào)控力度與方向能夠預(yù)測將來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然很大，預(yù)計(jì)后期將有眾多的商業(yè)項(xiàng)目有推盤動(dòng)作，純新盤中商業(yè)項(xiàng)目占比超出住宅項(xiàng)目，與住宅市場即將在調(diào)控下見底預(yù)期相反，商業(yè)地產(chǎn)后期量價(jià)看漲預(yù)期強(qiáng)烈。三、園區(qū)板塊分布當(dāng)代大道板塊當(dāng)代大道板塊湖東版塊湖西板塊青劍湖板塊獨(dú)墅湖板塊蘇州工業(yè)園區(qū)板塊分布圖園區(qū)地區(qū)廣闊，空間跨度大，各區(qū)域自然條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一致，為便于分析可將園區(qū)房地產(chǎn)市場劃分為五大板塊。根據(jù)市場特性劃分為五個(gè)板塊，即：青劍湖板塊、當(dāng)代大道板塊、湖西板塊、湖東板塊、獨(dú)墅湖板塊。四、板塊區(qū)域內(nèi)樓盤市調(diào)1.青劍湖板塊板塊現(xiàn)狀特性位于園區(qū)唯亭鎮(zhèn)的青劍湖，南距金雞湖約8分鐘車程，北距陽澄湖約10分鐘車程。312國道、葑亭大道、陽澄湖大道、星港街、星湖街、星華街、唯勝路等三橫四縱的道路讓這里與周邊區(qū)域無縫對(duì)接，已經(jīng)開工建設(shè)的滬寧城際鐵路唯亭站，使這里與上海即將無縫對(duì)接，不遠(yuǎn)的將來，從青劍湖到上海，就像坐公交車同樣方便，5分鐘一班車，15分鐘可到上海。既靠近都市，又親近自然。這就是青劍湖板塊。按照唯亭鎮(zhèn)的規(guī)劃，這里正在打造的是一種湖濱新城，它擁有1.2平方公里的青劍湖水面，33公里的陽澄湖岸線；擁有550萬平方米的景觀綠地，綠化覆蓋率超出45％；擁有完善的配套設(shè)施，400人的二級(jí)醫(yī)院等文化教育娛樂設(shè)施，以及商貿(mào)中心、市民廣場、景觀公園。這里，將成為唯亭鎮(zhèn)將來的行政商貿(mào)核心區(qū)。這里，將是一種既以園區(qū)CBD為核心輻射延伸出來的湖濱新城，也是一種擁有完善配套設(shè)施、生態(tài)自然的養(yǎng)生居住區(qū)。青劍湖板塊作為園區(qū)房產(chǎn)板塊的“后起之秀”，在園區(qū)唯亭鎮(zhèn)政府的全力打造下已經(jīng)呈現(xiàn)出快速上升的勢頭，如今的青劍湖已經(jīng)成了唯亭的一張生態(tài)名片。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時(shí)間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修狀況（元/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）青劍湖板塊中信森林湖預(yù)計(jì)7月份別墅220-260聯(lián)別、248-350獨(dú)別毛坯預(yù)計(jì)價(jià)格1000萬/套阿卡迪亞在售，二期下六個(gè)月加推別墅250-270合院、365-407獨(dú)別毛坯合院1.9萬、獨(dú)棟2.8萬君地新大陸預(yù)計(jì)7月中旬酒店式公寓30-902500精裝修預(yù)計(jì)價(jià)格1.15萬都市VIP在售酒店公寓50、55、761600-1800精裝修11500華園星城在售、6月26推新居源高層88-137毛坯7288起東方維羅納6月加推高層78-108毛坯8300、樓王8600首開悅瀾灣在售高層、小高層80-130毛坯9500青劍湖公館10月高層、聯(lián)別60-120高層、170-220聯(lián)別毛坯高層9500、聯(lián)別1.5萬招商雍景灣6月24公開售樓處預(yù)計(jì)7月開盤獨(dú)棟少量雙拼238-270毛坯預(yù)計(jì)700萬/套起置地青湖語城在售小高層77毛坯9200重點(diǎn)樓盤分析項(xiàng)目名稱阿卡迪亞項(xiàng)目地址園區(qū)青澄路99號(hào)占地面積278000總建筑面積270000建筑類別獨(dú)棟、合院別墅裝修狀況毛坯容積率0.6綠化率40%價(jià)格合院1.9萬元/平米、獨(dú)棟2.8萬元/平米總戶數(shù)一期共182套，現(xiàn)在在售97套物業(yè)費(fèi)合院3.86、獨(dú)棟4.56元/平米﹒月物業(yè)公司重慶天驕物業(yè)開發(fā)商蘇州協(xié)信圓融地產(chǎn)代理商博士堂售樓處地址園區(qū)青澄路99號(hào)得房率95%配套中小學(xué)、幼兒園：青劍湖學(xué)校、跨塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)、唯亭中心幼兒園綜合商場：青劍湖商業(yè)廣場、社區(qū)的北面規(guī)劃了鄰里中心、新唯亭行政中心（在建）銀行：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院（在建）現(xiàn)在在售狀況：阿卡迪亞4月16日開盤一共推出97套房源涉及88套合院別墅和就套獨(dú)棟別墅，已銷售70多套，五月共銷售2套都為合院別墅。阿卡迪亞別墅于合院別墅均價(jià)是19000元/平米，在250-280平米之間，總價(jià)格在400~600萬/套之間。尚有少量獨(dú)棟別墅為28000元/平米，在248-350平米之間，總價(jià)在900-1000萬/套之間。二期房源預(yù)計(jì)在下六個(gè)月推出，大概推出80套?，F(xiàn)在一次性付款98折優(yōu)惠，貸款99折。優(yōu)勢：蘇州阿卡迪亞以創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)、原味地中海風(fēng)格、極致景觀展示、無微不至的服務(wù)，引領(lǐng)蘇州高端居住方式。隨著著滬寧城際高鐵的通車，蘇州、上海同城化趨勢加緊，阿卡迪亞必將成為長三角頂級(jí)低密度濱湖國際社區(qū)。以及協(xié)信好的物業(yè)就相稱于是個(gè)好管家，住著踏實(shí)！地處青劍湖旁，原始的生態(tài)環(huán)境，給人親近自然的感覺，遠(yuǎn)離都市的喧囂適合居住。劣勢：周邊配套不齊全，生活很不方便。7合院的設(shè)計(jì)感覺太過擁擠，花園比較小，并且地下室設(shè)計(jì)上有點(diǎn)浪費(fèi)。總結(jié)：地處青劍湖一種低密度的生活區(qū)，環(huán)境適合居住，將來升值空間較大，適合投資，但是現(xiàn)在用來居住還不太適合，周邊配套不太齊全。項(xiàng)目名稱首開悅瀾灣項(xiàng)目地址園區(qū)唯亭新路88號(hào)占地面積12.6萬方總建筑面積24萬方建筑類別高層裝修狀況毛坯容積率1.6綠化率45%價(jià)格9500元/平方總戶數(shù)2122戶現(xiàn)在在售368戶物業(yè)費(fèi)1.95元/平米﹒月物業(yè)公司北京燕僑物業(yè)開發(fā)商蘇州首開嘉泰置業(yè)有限公司代理商蘇州思源投資咨詢有限公司售樓處地址青劍湖商業(yè)廣場得房率80%-83%配套商業(yè)配套：青劍湖商業(yè)廣場、錦豐泰盛、圓融時(shí)代廣場、新唯亭行政中心（在建）教育配套：青劍湖小學(xué)、跨塘小學(xué)、跨塘鎮(zhèn)中學(xué)、園區(qū)五中、社區(qū)配套幼兒園周邊銀行：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行周邊醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院（在建）娛樂休閑：釣魚俱樂部、鑫湖國際酒店、湖濱生態(tài)體育公園等現(xiàn)在在售狀況：首開悅瀾灣現(xiàn)在在售五期高層房源，有7#8#16#27#28#5棟樓，共368套房源，今年4月9號(hào)開盤現(xiàn)已銷售200多套，戶型有78㎡-88㎡的2房和115-127㎡的3房面積80-130平左右，一共6種戶型，以高樓層為主，均價(jià)9500元/平，準(zhǔn)時(shí)簽約可優(yōu)惠100元/平米，當(dāng)天認(rèn)購還能夠再總價(jià)減1元，這批房源預(yù)計(jì)7月—11月左右可入住。優(yōu)勢：屬于青劍湖學(xué)校、園區(qū)五中兩所優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，近青劍湖商業(yè)廣場和規(guī)劃中的鄰里中心生活十分便利。劣勢：周邊工廠和拆遷社區(qū)較多，環(huán)境并不是十分抱負(fù)。入戶門向內(nèi)開，占房子室內(nèi)面積，存在安全隱患。相對(duì)周邊其它樓盤首開悅瀾灣的樓板比較薄，細(xì)節(jié)沒有其它開發(fā)商做得好?？偨Y(jié)：以80-130平米戶型為主，充足滿足了客戶的剛性需求。高質(zhì)量的品質(zhì)確保，優(yōu)美的景觀，適合市場需求的戶型，再加上首開悅瀾灣合理的價(jià)格，使得本次產(chǎn)品在性價(jià)比上極具優(yōu)勢。周邊又有著優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，現(xiàn)在生活配套也很不錯(cuò)，將來的升值空間也很大，是年輕一代不錯(cuò)的選擇。項(xiàng)目名稱都市VIP項(xiàng)目地址園區(qū)星湖街與陽澄湖大道交匯處北側(cè)100米占地面積2.17萬方總建筑面積54257方建筑類別酒店式公寓裝修狀況精裝修，裝修原則1600-1800元/平方容積率2.5綠化率40%價(jià)格10500元/平米總戶數(shù)926物業(yè)費(fèi)2.2元/平米﹒月物業(yè)公司蘇州寶祥物業(yè)管理有限公司開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)嘉安投資有限公司代理商博思堂售樓處地址園區(qū)星湖街與陽澄湖大道交匯處北側(cè)100米得房率75%配套中小學(xué)：蘇州工業(yè)園區(qū)第五中學(xué)、青劍湖小學(xué)、跨塘小學(xué)、跨塘鎮(zhèn)中學(xué)綜合商場：東街購物商場、錦豐泰盛生活廣場、青劍湖商業(yè)中心、圓融時(shí)代廣場、新唯亭行政中心（在建）幼兒園：3之3雙語幼兒園、唯亭中心幼兒園（青劍湖園）銀行：江蘇東吳東村商業(yè)銀行唯亭西區(qū)支行、交通銀行、中國建設(shè)銀行跨塘支行、中國銀行蘇州跨塘支行醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院（在建）現(xiàn)在在售狀況：都市VIP現(xiàn)在在售一期2#少量房源和二期1#2-5層，戶型面積有50㎡、55㎡和76㎡，均價(jià)11500元/㎡左右，準(zhǔn)時(shí)簽約可優(yōu)惠97折，一次性付款優(yōu)惠95折。6月1日起二期1#6-7層房源開始預(yù)約可交2萬優(yōu)惠5萬元，準(zhǔn)時(shí)簽約可優(yōu)惠97折，一次性付款優(yōu)惠95折。另外每月將有2套特惠房推出，一口價(jià)加送ipad2和iphone4。優(yōu)勢：位于青劍湖板塊的核心位置，與青劍湖隔路相望。隨著唯亭鎮(zhèn)政府的遷入，項(xiàng)目周邊居住氛圍漸濃，市民廣場、園區(qū)二院、青劍湖學(xué)校等隨之遷入，無論是自住還是投資，將來增值可能性都非常大。不僅含有優(yōu)越的先天條件，都市VIP還屬商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)，不限購、不限貸。劣勢：挑高只有4.5米，隔斷總結(jié)：在如今政策對(duì)商品房如此嚴(yán)肅的調(diào)控形勢下，都市VIP不僅不受政策調(diào)控的限制，而起享有到了青劍湖周邊將來發(fā)展規(guī)劃的優(yōu)勢，作為投資型項(xiàng)目是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但在享有優(yōu)勢的同時(shí)也存在著弊端，其產(chǎn)權(quán)年限較短。板塊總結(jié)板塊內(nèi)項(xiàng)目類型及銷售狀況：項(xiàng)目類型客戶狀況分布地區(qū)銷售率銷售分析個(gè)案舉例別墅唯亭鎮(zhèn)附近的私營業(yè)主和公司高管，以及少量的外來投資客青劍湖以北60%總價(jià)較高，周邊配套暫不完善阿卡迪亞今年4月16日開盤總共推出97套房源，兩個(gè)月時(shí)間銷售60多套酒店式公寓青劍湖附近工廠內(nèi)公司高管和附近的私營業(yè)主青劍湖商業(yè)廣場旁80%交通便利，將來規(guī)劃前景好，升值空間大都市VIP今年5月21推新居源當(dāng)天認(rèn)購80%普通住宅（高層、小高層）園區(qū)工作初次置業(yè)的工薪階層和園區(qū)周邊的改善型客戶為主青劍湖以南，陽澄湖大道沿線80%將來區(qū)域的配套建設(shè)，以及現(xiàn)在區(qū)域?qū)嵒莸膬r(jià)格東方維羅納開盤便受到眾多剛需客戶的搶購，屢屢加推。板塊將來發(fā)展：這個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景很高，潛在價(jià)值很大，再加上政府在這方面有較好的發(fā)展計(jì)劃，因此我相信這里很快就能夠發(fā)展、成熟起來。在將來一段時(shí)間，青劍湖板塊將顯現(xiàn)出生態(tài)、交通、配套三方面的利好優(yōu)勢。交通方面：星湖街與當(dāng)代大道兩塊住宅片區(qū)已經(jīng)被打通，實(shí)現(xiàn)4公里10分鐘車程的利好貫穿。園區(qū)高鐵站的開通，將板塊與周邊都市的距離大大拉近，交通優(yōu)勢凸顯無疑。將來發(fā)展：投資潛力巨大，唯亭的中心的合作區(qū)將來的青劍湖將會(huì)形成一種新興的園區(qū)以北的中心核心區(qū)域，除卻金雞湖以外的又一種都市副中心。生態(tài)配套：短線來看，唯亭的政府會(huì)遷至星湖街邊上，而長線來看，引入多個(gè)鄰里中心，形成了一大片新的商貿(mào)繁華地帶。這些都對(duì)青劍湖板塊將來的發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用。如今此版塊以成為開發(fā)的熱門板塊，將來必將發(fā)展成為蘇州園區(qū)的又一種一種亮點(diǎn)。2.當(dāng)代大道板塊板塊現(xiàn)狀特性當(dāng)代大道西接古城區(qū)，東接昆山，是一條貫穿園區(qū)的主干道。沿線有著眾多的生態(tài)公園和旅游景點(diǎn)，可謂又是一條景觀大道，同時(shí)又臨近即將開通的地鐵一號(hào)線，并且還與貫穿園區(qū)南北的兩條主干道星港街和星湖街相連接，對(duì)周邊的交通能夠算是錦上添花。當(dāng)代大道沿線有著大潤發(fā)、圓融時(shí)代廣場、湖東鄰里中心、國際博覽中心等眾多的商業(yè)配套，版塊內(nèi)的市民居住十分的方便。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時(shí)間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修狀況（元/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）現(xiàn)代大道板塊萬科尚玲瓏在售高層105、135、1653000-3500精裝修1.8萬-2萬雅戈?duì)枌沓窃谑鄹邔印⑿「邔?4、99、146、152、173毛坯小高層1.45萬高層1.35萬雅戈?duì)枌沓谴凵啼?38-300毛坯預(yù)計(jì)價(jià)格在5萬和風(fēng)雅致在售、新居源7-8月推出小高層、高層96、120、140、1703000精裝修小高層1.6萬-2.1萬高層1.6萬-3萬紫荊苑在售高層、小高層99、110、135毛坯1.08萬建屋中央景城在售高層87-167-2500精裝修1.6萬建屋中央景城出租商鋪30-150毛坯價(jià)格在80元/平米﹒月海尚壹品在售多層、小高層、高層130、140高層116、126小高層140-205多層毛坯多層1.35萬-1.42萬小高層1.25萬高層1.18萬沸騰CBD在售酒店公寓40、60、89毛坯2.1萬沸騰CBD在售商鋪42-204毛坯一層5萬、二層3萬三層2萬白糖壹號(hào)在售高層95、110、135、1502200精裝修1.45萬九龍倉時(shí)代上城在售電梯花園洋房142、1582500精裝修1.5萬一樓帶地下室均價(jià)2萬雅戈?duì)柼柍窃谑鄹邔?0-118毛坯1萬億城左岸香頌在售高層88、97、1051500精裝修精裝1.1萬毛坯8200-9500重點(diǎn)樓盤分析項(xiàng)目名稱萬科尚玲瓏項(xiàng)目地址園區(qū)玲瓏街1號(hào)占地面積38.4萬方總建筑面積85萬方建筑類別高層裝修狀況全裝修、原則3000-3500元/平米容積率2.2綠化率50%價(jià)格2萬元/平米總戶數(shù)戶物業(yè)費(fèi)3.55元/平米﹒月物業(yè)公司蘇南萬科物業(yè)管理有限公司開發(fā)商蘇州南都建屋有限公司代理商蘇州新明陽/博思堂售樓處地址園區(qū)玲瓏街1號(hào)得房率80%配套星灣學(xué)校是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)直屬的九年制公立學(xué)校。李公堤由全球領(lǐng)銜景觀設(shè)計(jì)的美國泛亞易道公司主筆設(shè)計(jì)，現(xiàn)已成為國內(nèi)水上開放型都市生態(tài)公園的典范。時(shí)代廣場它是一種集零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的綜合性消費(fèi)區(qū)域?？萍嘉幕囆g(shù)中心位于金雞湖東岸，建筑總面積超出15萬平方米，一期工程綜合了大劇院、演藝餐廳、電影城、商業(yè)中心等多個(gè)形態(tài)多個(gè)功效，只需漫步數(shù)分鐘，就能讓您在生活與藝術(shù)之間，信步往來。國際博覽中心占據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)域，總設(shè)計(jì)建筑面積約25.5萬平方米，可提供世界上最大的不間斷展覽空間，365天的國際生活，每天上演?，F(xiàn)在在售狀況：尚玲瓏現(xiàn)在在售精裝高層，67#和68#69#70#，精裝原則3000-3500元/平米，戶型有135㎡和169㎡的3房，均價(jià)0元/㎡，全額付款優(yōu)惠96折，按揭優(yōu)惠98折。預(yù)計(jì)7月份將加推180㎡大戶型，價(jià)格待定。優(yōu)勢：金雞湖畔稀缺地段，擇湖而居給人以親近自然的感覺。周邊尚有星灣學(xué)校，玲瓏灣鄰里中心，九龍醫(yī)院，生活配套十分齊全。再加上萬科的品牌和萬科物業(yè)的人性化服務(wù)，給社區(qū)居民以溫馨的感覺。劣勢：社區(qū)的房子是斜向錯(cuò)開的，社區(qū)樓間距也不是很寬，采光并不是較好，并且有些戶型西曬嚴(yán)重。由于是萬科的品牌，相對(duì)價(jià)格也較貴。總結(jié)：社區(qū)在將全方面升級(jí)，無論從社區(qū)建設(shè)、生活配套、建筑品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)各個(gè)方面，萬科尚玲瓏都為您超前考慮，在原來的亞力山大健身休閑會(huì)館、新紐頓幼兒園等國際化配套的基礎(chǔ)上，又引入了維多利亞學(xué)校、第六空間國際家居生活館等高端品牌合作方，成為蘇州城內(nèi)國際化高端生活的標(biāo)桿社區(qū)。項(xiàng)目名稱沸騰CBD項(xiàng)目地址園區(qū)當(dāng)代大道星湖街口占地面積9857方總建筑面積64334方建筑類別高層裝修狀況精裝容積率2.2綠化率50%價(jià)格2.2萬/平米總戶數(shù)200戶物業(yè)費(fèi)4.6元/平米﹒月物業(yè)公司上海新工物業(yè)開發(fā)商蘇州嘉樂置業(yè)有限公司代理商上海中瑞（蘇州）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司售樓處地址當(dāng)代大道星湖街口商旅大廈706得房率74%配套東臨園區(qū)的心臟園區(qū)管委會(huì)，以及工商、檢察院、法院、郵政等機(jī)構(gòu)。周邊尚有建屋大廈、商旅大廈、置地大廈、國際博覽中心、科技文化中心。金雞湖商業(yè)廣場、久光百貨、建屋新羅酒店，建屋國際酒店等商業(yè)配套也都十分成熟。最值得一提的是蘇州最高地標(biāo)450米高的九龍倉國際金融大廈項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，它將是江蘇第一高樓。另外晉合酒店、新鴻基大廈、星光三月百貨將為我們項(xiàng)目的升值前景增添了濃重的一筆。會(huì)所健身房餐廳美容美發(fā)歌舞廳停車場咖啡廳現(xiàn)在在售狀況：沸騰CBD現(xiàn)在酒店式公寓在售，戶型有40㎡、60㎡的1房和89㎡的2房，位于23樓尚有十幾套，均價(jià)2元/㎡，全款98折，按揭99折，新居源加推時(shí)間待定。酒店公寓包租六年，年回報(bào)率6%?，F(xiàn)在在售商鋪有戶型面積有42-204㎡，一層均價(jià)50000元/㎡以上，二層均價(jià)30000元/㎡以上，三層均價(jià)0元/㎡以上，商鋪就剩幾套。優(yōu)勢：湖東商圈：項(xiàng)目位于湖東商圈主干道當(dāng)代大道、星湖街交匯處，靠近園區(qū)管委會(huì)、圓融時(shí)代廣場，周邊配套豐富，板塊發(fā)展?jié)摿Υ?。輕軌1號(hào)線：項(xiàng)目緊鄰輕軌1號(hào)線“星湖街”站，僅100米左右距離，將來交通便捷。劣勢：周邊沒有自建的公園和綠地，都是市政建設(shè)元素，開發(fā)商所說的樓盤綠化率20%并不實(shí)際。周邊就一種九龍醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)施不夠齊全?？偨Y(jié)：占據(jù)的地段優(yōu)勢，將來發(fā)展和升值空間巨大，又將多個(gè)物業(yè)形態(tài)結(jié)合在一起，形成了小型的居住圈。作為投資是非常不錯(cuò)的選擇。該案寫字樓去化率始終較高，11月左右就已清盤，帶動(dòng)了商鋪和酒店公寓的銷售。項(xiàng)目名稱海尚壹品項(xiàng)目地址園區(qū)九華路118號(hào)占地面積20萬方總建筑面積40萬方建筑類別多層、小高層、高層裝修狀況毛坯容積率1.8綠化率50%價(jià)格多層1.35-1.42萬、小高層1.25萬、高層1.18萬（元/平米）總戶數(shù)3000戶物業(yè)費(fèi)多層1.95、帶電體2.6元/平米﹒月物業(yè)公司華新國際物業(yè)管理有限公司開發(fā)商江蘇友情合升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)九華路118號(hào)得房率高層74%、小高層83%、多層88%配套周邊配套：鄰里中心、園區(qū)商業(yè)廣場和F城、行政中心、國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中小學(xué)：園區(qū)三中、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)醫(yī)院：九龍醫(yī)院銀行：中行農(nóng)行工行建行郵局：中國郵政項(xiàng)目在售狀況：海尚壹品重要在售38號(hào)樓樓王，戶型有131㎡和141㎡的3房兩種，共120套左右，均價(jià)1元/㎡，準(zhǔn)時(shí)簽約可優(yōu)惠800元/㎡。另外四組團(tuán)尚有少量房源在售，130多㎡以上戶型，還剩最后十幾套左右，位于較低樓層，多層13800-14200元/平左右，準(zhǔn)時(shí)簽約可優(yōu)惠300元/㎡，15天內(nèi)一次性付款再優(yōu)惠300元/㎡。優(yōu)勢：海尚壹品在園區(qū)是比較少見的多個(gè)建筑類型混和，有多層，有高層，尚有小高層滿足不同人群的需求。小高層與高層高低錯(cuò)落有致，利于社區(qū)內(nèi)采光，其中的多層在蘇州市場都是比較稀缺的有著相稱的競爭力，同時(shí)整個(gè)社區(qū)的得房率也很高深受購房者的愛慕。社區(qū)內(nèi)采用坡景設(shè)計(jì)別具特色，并且綠化率特別高，提高了整個(gè)社區(qū)的居住環(huán)境。地區(qū)園區(qū)CBD核心地段，有著非常好的交通和生活配套。劣勢：相對(duì)周邊樓盤價(jià)格偏高，使諸多購房者望而怯步。開發(fā)商并沒有什么太大名氣，諸多消費(fèi)者多其品質(zhì)還是有點(diǎn)擔(dān)憂。總結(jié)：整個(gè)社區(qū)在園區(qū)占據(jù)了一種比較有利的位置地理位置，交通生活十分方便，稀缺的多層滿足了不少客戶的需求。項(xiàng)目名稱九龍倉時(shí)代上城項(xiàng)目地址園區(qū)當(dāng)代大道與鐘南街交匯處占地面積504150平方總建筑面積120萬方建筑類別多層、小高層、高層裝修狀況精裝修、裝修原則2500元/平米容積率1.8綠化率45%價(jià)格電梯洋房1.6萬總戶數(shù)7685物業(yè)費(fèi)2.95物業(yè)公司九龍倉無錫上都物業(yè)開發(fā)商蘇州高龍房產(chǎn)有限公司代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)當(dāng)代大道與鐘南街交匯處得房率洋房85%配套公園：白塘公園、東沙湖公園商業(yè)：規(guī)劃中的東沙湖鄰里中心學(xué)校：規(guī)劃中的東沙湖中學(xué)項(xiàng)目在售狀況：九龍倉時(shí)代上城現(xiàn)在在售房源為電梯花園洋房，其中142㎡的3+1房，均價(jià)15000元/㎡左右；一樓158㎡戶型帶庭院、地下室、私家花園，均價(jià)0元/㎡左右，尚有6、7套左右房源，初可交房。預(yù)計(jì)8、9月份將加推新居源。優(yōu)勢：由九龍倉品牌開發(fā)商開發(fā)，周邊將來規(guī)劃發(fā)展前景較好。劣勢：2500元/平米的裝修細(xì)節(jié)沒有：可視對(duì)講，材質(zhì)品牌，溫濕調(diào)控，過濾設(shè)備，并無本身優(yōu)點(diǎn)展示，匆匆開盤，性價(jià)比不高。現(xiàn)在公交線路太少，商業(yè)配套也幾乎沒有生活不方便?？偨Y(jié)：樓盤將來發(fā)展前景較好，但是現(xiàn)在比較荒蕪并且價(jià)格也不便宜。普通剛需客戶基本買不起，比較適合改善性居住和有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人購置。板塊總結(jié)板塊項(xiàng)目類型及銷售狀況：項(xiàng)目類型客戶狀況分布地區(qū)銷售率銷售分析個(gè)案舉例寫字樓、商鋪蘇州大市私營業(yè)主和長三角地區(qū)投資客為主圓融時(shí)代廣場周邊，當(dāng)代大道沿線95%交通的便利，板塊商業(yè)發(fā)展正處在起步階段，將來升值空間巨大沸騰CBD去年開盤寫字樓短短幾月就以賣完，今年五月開盤商鋪直接銷售一空電梯洋房園區(qū)即周邊區(qū)域高管、私營業(yè)主，都改善性客戶為主當(dāng)代大道沿線75%有充足的使用面積，居住更舒適，更受改善性客戶的愛慕九龍倉時(shí)代上層五月十五日開出50套左右電梯洋房如今還成6、7套酒店式公寓蘇州大市私營業(yè)主和長三角地區(qū)投資客為主圓融時(shí)代廣場周邊，當(dāng)代大道沿線80%交通的便利，產(chǎn)品的稀缺，將來較大的甚至空間沸騰CBD商鋪和寫字樓的銷售帶動(dòng)了公寓的銷售普通住宅（高層、小高層、多層）有園區(qū)公積金的工薪階層、私營業(yè)主，以及外資公司在華工作的高管為主當(dāng)代大道沿線80%交通，生活配套，生態(tài)等眾多優(yōu)勢版塊內(nèi)的樓盤去化率始終很高在樓市如此嚴(yán)肅的調(diào)控之下，該板塊內(nèi)購房者的熱情仍然高漲。海尚壹品、雅戈?duì)柼柍情_盤一周去化率都能達(dá)成70%以上板塊將來發(fā)展：高端產(chǎn)品大多占據(jù)稀缺資源、核心地段，稀缺的價(jià)值讓蘇州的高端產(chǎn)品價(jià)格不菲，特別當(dāng)代大道沿線的產(chǎn)品，單價(jià)更是輕松過萬。高端品質(zhì)樓盤，逆市堅(jiān)挺，投資客仍然看好該品質(zhì)樓盤保值增值。當(dāng)代大道區(qū)域的高端產(chǎn)品所謂是遍地開花，值得一提的是，當(dāng)代大道板塊內(nèi)樓盤已經(jīng)成為高端產(chǎn)品的一支新兵。當(dāng)代大道正逐步成為高端樓盤新的聚集地。隨著九龍倉時(shí)代上城的入市，再加上以前在售的雅戈?duì)枌沓?、海尚壹品、中央景城等，?dāng)代大道的產(chǎn)品已進(jìn)入了白熱化的競爭階段，給區(qū)域內(nèi)購房者提供了更多的選著空間。隨著著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的完善，以及輕軌一號(hào)線的開通版塊內(nèi)樓盤將來的升值空間不容小視。3.湖西板塊板塊現(xiàn)狀特性湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，是園區(qū)的黃金板塊，開發(fā)啟動(dòng)早，個(gè)開發(fā)商均投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊生活配套非常齊全?，F(xiàn)在湖西土地資源非常稀缺，特別是湖濱土地，因此區(qū)域內(nèi)在售樓盤非常少，也就水巷鄰里、中海世家、東方之門等幾家樓盤在售，將來推量很有限，區(qū)域價(jià)格很高，升值空間大，整個(gè)園區(qū)居住區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)已經(jīng)向湖東和獨(dú)墅湖市場轉(zhuǎn)移。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時(shí)間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修狀況（元/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）湖西板塊環(huán)球188在售輝盛閣酒店式公寓77-2854500精裝修3.8萬晉合水巷鄰里在售精裝商務(wù)御所小高層別墅御所88、小高層140、175別墅600多3000精裝修御所3萬、小高層2.5萬別墅5000萬/套大湖城邦云庭尾盤在售小高層、高層130-170毛坯1.3-1.4萬中海世家在售獨(dú)棟雙拼聯(lián)排獨(dú)棟660-880雙拼460聯(lián)排320-380毛坯獨(dú)棟4000萬/套起雙拼萬/套起聯(lián)排1000萬/套起置地悅湖準(zhǔn)現(xiàn)房在售高層82、118、122毛坯、3號(hào)樓1500精裝毛坯1.2萬、精裝1.5萬萬寶商業(yè)廣場二期待售商鋪、寫字樓二期體量1.5萬方毛坯價(jià)格待定東方之門待售酒店公寓、住宅酒店公寓70-100、住宅200-精裝修價(jià)格待定重點(diǎn)樓盤分析項(xiàng)目名稱環(huán)球188項(xiàng)目地址園區(qū)蘇惠路88號(hào)（蘇惠路與星海街交匯處）占地面積14896平方總建筑面積182874平方建筑類別酒店式公寓、寫字樓裝修狀況4500元/平米精裝修容積率10綠化率20%價(jià)格輝盛閣酒店公寓均價(jià)3.8萬/平米總戶數(shù)456物業(yè)費(fèi)11.46元/平米﹒月物業(yè)公司上海新獨(dú)院開發(fā)商蘇州潤建置業(yè)公司代理商蘇州同策、博思堂售樓處地址園區(qū)蘇惠路88號(hào)（蘇惠路與星海街交匯處）得房率70%配套中小學(xué)：星海學(xué)校，新加坡國際學(xué)校綜合商場：師惠坊鄰里中心，星海生活廣場，中央公園銀行：中國銀行，建設(shè)銀行郵政：郵局醫(yī)院：九龍醫(yī)院，婁葑醫(yī)院其它：左岸步行街湖濱新天地會(huì)所商業(yè)中心項(xiàng)目在售狀況：6月將推摩天會(huì)館，毛坯房400-660平方米，一共40多套，樓層32-42層，具體時(shí)間價(jià)格待定。現(xiàn)輝盛閣酒店式公寓在售，還剩最后幾套，集中在高樓層，戶型面積從80-170平方米不等，起價(jià)38000元/平方米，小戶型40000元/平方米，大戶型均價(jià)50000多元/平方米，精裝原則為4500元/平方米。優(yōu)勢：超高地標(biāo)建筑，一種很大的亮點(diǎn)，湖西該地段價(jià)格比較合理，后來價(jià)格很可能翻番，現(xiàn)在上海優(yōu)秀地段的高端寫字樓單價(jià)已經(jīng)十幾萬了，這里是蘇州非常優(yōu)秀的地段，價(jià)格有很大升值潛力。劣勢：投資客很看重這個(gè)地方，但是現(xiàn)在極少有人能租得起這樣貴的辦公樓?？偨Y(jié)：地處湖西左岸商業(yè)街，超高層地標(biāo)式建筑，甲級(jí)寫字樓以及輝盛國際旗下高品質(zhì)精裝公寓，服務(wù)及品質(zhì)有保障。周邊配套齊全，交通便利，正在建設(shè)中的輕軌一號(hào)線，將來升值奠定了基礎(chǔ)。新政下住宅已經(jīng)不能滿足投資者的需求，大部分投資客將資金轉(zhuǎn)向地段好、投資價(jià)值高的商業(yè)地產(chǎn)，環(huán)球188無論是地段還是項(xiàng)目本身的價(jià)值都是值得投資的。項(xiàng)目名稱晉合水巷鄰里花園項(xiàng)目地址園區(qū)金雞湖路1號(hào)占地面積102萬方總建筑面積104萬方建筑類別小高層、別墅、商務(wù)御所裝修狀況精裝修容積率0.99綠化率50%價(jià)格御所3萬、小高層2.5萬、別墅總價(jià)5000萬以上一套總戶數(shù)519物業(yè)費(fèi)4.8-6.8元/平米﹒月物業(yè)公司晉合物業(yè)（蘇州）有限公司開發(fā)商晉合置業(yè)（蘇州）有限公司代理商易居售樓處地址園區(qū)金雞湖路1號(hào)得房率80%配套商業(yè)環(huán)境:鄰里中心、李公堤國際風(fēng)情水岸街自然景觀:金雞湖醫(yī)院:九龍醫(yī)院學(xué)校:園區(qū)第一中學(xué)、園區(qū)第二中學(xué)項(xiàng)目在售狀況：水巷鄰里花園9號(hào)樓88平米精裝商務(wù)御所5月28日正式出售，均價(jià)30000元/㎡，一次性付款可優(yōu)惠92折，10月份可交房。另外在售小高層和別墅，其中精裝小高層均價(jià)25000元/㎡左右，戶型有140㎡和175㎡的3房，現(xiàn)在可優(yōu)惠98折。另有兩套600多㎡的獨(dú)棟別墅，價(jià)格在5000萬元/套以上。優(yōu)勢：園區(qū)湖西稀缺的別墅項(xiàng)目，有著交通、商業(yè)的配套優(yōu)勢帶動(dòng)了樓盤價(jià)格的攀升，又由品牌開發(fā)商晉合開發(fā)提高了社區(qū)檔次。是園區(qū)富人身份的象征。劣勢：價(jià)格漲的過快，讓諸多意向客戶難以接受?？偨Y(jié)：低密度，高綠化，社區(qū)的規(guī)劃空間與金雞湖景觀自然呼應(yīng)。由東向西、由低至高的空間建筑布局，結(jié)合對(duì)社區(qū)整體的抬高，能夠獲得開闊的觀景視野，同時(shí)保障內(nèi)部良好私密性。但是高價(jià)格不是普通人所能購置的。項(xiàng)目名稱萬寶商業(yè)廣場項(xiàng)目地址園區(qū)東環(huán)路與一抖山路交叉口占地面積13568平方總建筑面積31589平方建筑類別商鋪、寫字樓裝修狀況毛坯容積率1.6樓層分布1-3層為商鋪、4-15層為寫字樓價(jià)格2-6萬/平米總戶數(shù)379物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)類型餐飲、服飾開發(fā)商蘇州萬輝地產(chǎn)有限公司代理商蘇州亞易行機(jī)構(gòu)售樓處地址園區(qū)東環(huán)路與一抖山路交叉口得房率配套蘇州大學(xué)北校區(qū)、星港學(xué)校大潤發(fā)超市東環(huán)時(shí)代廣場、開元大廈萬家燈火酒店項(xiàng)目在售狀況：萬寶商業(yè)廣場將于5月14日開盤推出379套15-80㎡沿街商鋪，總價(jià)28萬起，均價(jià)分朝向不同為0-60000元/㎡。開盤當(dāng)天2小時(shí)銷售3.28億。首批現(xiàn)已售罄，二期國際甲級(jí)寫字樓、沿街鉑金街鋪，誠意預(yù)約中，推盤時(shí)間待定，體量在1.5萬方左右，價(jià)格未定。優(yōu)勢：傲踞東環(huán)絕版地塊，都市中心優(yōu)勢明顯，直面50萬龐大消費(fèi)人群，是蘇州資源最豐富、商貿(mào)氛圍最濃郁、消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的中心區(qū)域，地段稀缺、交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚！項(xiàng)目憑借獨(dú)特的價(jià)值優(yōu)勢，成為今年蘇州眾多樓盤中最值得期待的商業(yè)項(xiàng)目。在商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)營中，向來以小面積、低總價(jià)的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品最受青睞。萬寶商業(yè)廣場，產(chǎn)品規(guī)劃15-80㎡燙金鋪王，5.8米震撼層高，總價(jià)28萬起，投資靈活，保障充足，坐享6年穩(wěn)定收益，投資無憂慮。劣勢：都是小面積的商鋪為主，大型的娛樂消費(fèi)場合進(jìn)入受到一定限制?？偨Y(jié)：萬寶商業(yè)廣場推出6年波動(dòng)報(bào)答，年最高8%，即買即賺，坐地收金，許多投資教訓(xùn)豐碩的客戶體現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值取決于整個(gè)商圈的人氣、名錄地段、業(yè)態(tài)計(jì)劃、招商運(yùn)作治理。因此，從這個(gè)角度來說，萬寶商業(yè)廣場無疑集萬千溺愛于一身，地利人和皆為上上之選，減小了投資者的資金危險(xiǎn)、保障其收益。板塊總結(jié)板塊項(xiàng)目類型及銷售狀況：項(xiàng)目類型客戶狀況分布地區(qū)銷售率銷售分析個(gè)案舉例商鋪蘇州地區(qū)私營業(yè)主和周邊都市投資客為主重要集中在東環(huán)路沿線95%占據(jù)東環(huán)極好的交通，以及區(qū)域大量的消費(fèi)人群優(yōu)勢，一度受到投資者的追捧萬寶商業(yè)廣場5月14日開盤，300多套商鋪僅僅幾天就銷售一空。別墅蘇州市和周邊都市高端消費(fèi)人群和商務(wù)人士金雞湖沿岸，李公堤附近70%整體價(jià)格都在1000萬以上，有能力購置的客戶較少，去化也較緩慢中海世家五月初加推30套新居源到現(xiàn)在才銷售20多套高檔酒店式公寓、寫字樓蘇州本地有實(shí)力的私營公司老板，江浙滬地區(qū)的投資客戶東環(huán)當(dāng)代大道附近90%成熟的地段，同類產(chǎn)品的稀缺性，將來巨大的升值前景球188寫字樓已全部賣完，酒店式公寓就剩10套左右普通住宅（高層、小高層）園區(qū)及附近的剛需型客戶星港街沿線90%星港街主干道交通優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品極為稀缺置地月湖從去年8月開盤到現(xiàn)在，經(jīng)歷幾次加推一期房源以全部售罄板塊將來發(fā)展：近兩年來，蘇州人對(duì)于都市高度記憶的刷新有些目不暇接。在蘇州東部新城工業(yè)園區(qū)湖西板塊，總高282米的環(huán)球188已經(jīng)構(gòu)造封頂，不遠(yuǎn)處的東方之門也已"鉆"出地面。據(jù)悉，東方之門項(xiàng)目分南北雙塔設(shè)計(jì)，"門"中的兩塔樓間距66米，蘇州輕軌一號(hào)線將從其間穿越而過，"門"下就是輕軌的換乘站，兩塔建筑高度雙雙達(dá)成278米，是現(xiàn)在蘇州出土項(xiàng)目中建筑層高最高的建筑。樓高代表著一種都市的經(jīng)濟(jì)繁華水平，極大地提高了蘇州的整體形象，湖西板塊在順應(yīng)發(fā)展的同時(shí)，地標(biāo)群聚，成了湖西板塊新形勢的"名片"。現(xiàn)在湖西商圈還在逐步擴(kuò)大，逐步發(fā)展，邁進(jìn)勢頭不可阻擋。而這些高端寫字樓將是吸引公司進(jìn)駐湖西的最具誘惑力的產(chǎn)物，園區(qū)也在湖西商圈帶動(dòng)下逐步壯大，成熟商圈初具規(guī)模。將來將走在園區(qū)的發(fā)展前沿，商業(yè)規(guī)模大有擴(kuò)張之勢。4.湖東板塊板塊現(xiàn)狀特性湖東板塊發(fā)展相對(duì)湖西板塊較晚，但是發(fā)展勢頭很快?，F(xiàn)在大部分土地已形成了大規(guī)模的開發(fā)?，F(xiàn)在湖東樓盤形態(tài)比較重視產(chǎn)品組合，有純別墅社區(qū)，也有多個(gè)物業(yè)形態(tài)混合社區(qū)，但總體由于政府的規(guī)劃因素起著舉足輕重的作用?，F(xiàn)在湖東以發(fā)展趨于飽和，市場上在售的新樓盤并不是諸多，重要的產(chǎn)品形態(tài)為高層和小高層。由于受限購政策影響湖東重要在售項(xiàng)目為剛需型和改善性住宅，相對(duì)湖東在售高檔住宅較少。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時(shí)間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修狀況（元/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）湖東板塊楓情水岸現(xiàn)房在售，6月1828#、精裝樓王31#高層93、115、135、1382500精裝修毛坯1.58萬精裝修1.75萬中海國際社區(qū)在售、6月18日長島灣高層愛丁堡別墅88-175高層280、330別墅1500精裝修精裝高層1.25萬別墅400-530萬/套東湖林語現(xiàn)房在售小高層、高層114、119、134毛坯1.2萬路勁主場在售高層79、110、140、160毛坯8088起路勁尚瀾灣現(xiàn)房在售聯(lián)排別墅283、382毛坯1.95萬第五元素尾盤銷售高層133毛坯1.2萬萬科中糧本案在售疊拼別墅獨(dú)立平層128、148、168毛坯1000-1200萬/套水墨三十度在售高層95-180毛坯樓王1500精裝修毛坯9000-11000精裝11000-1重點(diǎn)樓盤分析項(xiàng)目名稱中海國際社區(qū)項(xiàng)目地址園區(qū)琉璃街與鐘園路交匯處往南100米占地面積66.32萬方總建筑面積150萬方建筑類別高層、別墅裝修狀況毛坯、精裝修（原則1500元/平米）容積率1.8綠化率50%價(jià)格高層1.25萬/平米、別墅總價(jià)400-530萬總戶數(shù)10000物業(yè)費(fèi)1.98元/平米﹒月物業(yè)公司深圳中海物業(yè)蘇州分公司開發(fā)商中海發(fā)展（蘇州）有限公司代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)琉璃街與鐘園路交匯處往南100米得房率70%-80%配套中小學(xué):園區(qū)二小、園區(qū)三中、新加坡國際學(xué)校幼兒園:新洲幼兒園、地塊規(guī)劃幼兒園2所綜合商場:湖東鄰里中心、湖東第二鄰里中心（規(guī)劃中）、金雞湖商業(yè)廣場、當(dāng)代廣場、時(shí)代廣場、社區(qū)商業(yè)銀行:工商銀行醫(yī)院:九龍外資醫(yī)院其它:方洲公園、沙湖生態(tài)公園、白塘生態(tài)公園項(xiàng)目在售狀況：中海國際社區(qū)央墅在售愛丁堡區(qū)280多㎡和330多㎡的聯(lián)排別墅，總價(jià)400-530萬/套，現(xiàn)在可優(yōu)惠99折再減0元。長島灣區(qū)在售精裝房，還剩100多套房源，位于3#16#19#三棟樓，戶型有88㎡的2房和132、140㎡的3房，均價(jià)12500元/㎡，現(xiàn)在可優(yōu)惠99折再減5000元。公園道6月18日開盤，推出1號(hào)樓、2號(hào)樓、8號(hào)樓以及10號(hào)樓精裝修房源，共372套，均價(jià)10500元/㎡，戶型面積88-140平米?？蛻魬{身份證/鉑金卡交納誠意金0元，收據(jù)即可作為開盤當(dāng)天的購房憑證，認(rèn)籌即可享有“兩萬抵兩萬”的購房優(yōu)惠；鉑金卡客戶認(rèn)籌可享有購房總價(jià)10000元優(yōu)惠，填寫購房資格承諾書客戶額外享有10000元優(yōu)惠。優(yōu)勢：綠色建筑技術(shù)及材料運(yùn)用，80米超大棟距，讓居住環(huán)境更加舒適、健康、安全。周邊方洲公園、白塘公園、沙湖生態(tài)公園，三園齊暉。規(guī)劃中的軌道1號(hào)線星塘街站和終點(diǎn)站鐘南街站，距離地塊僅約10分鐘步行距離，便利的交通條件將大幅擴(kuò)展項(xiàng)目的生活半徑。劣勢：周邊配套不齊全生活不是很方便。社區(qū)高層得房率較低。樓盤附近有個(gè)三星電子廠，輻射污染特別嚴(yán)重。在66萬方的土地上建造了聚集了1萬多戶人家，人員雜亂，環(huán)境較差。中海物業(yè)管理也并不是特別抱負(fù)。沿星塘街上便是高壓電信，群在安全隱患?？偨Y(jié)：中海品牌開發(fā)商給樓盤聚集了諸多的人氣，建筑的品質(zhì)也有著一定的保障。將來的規(guī)劃發(fā)展很有前景，但現(xiàn)在不利于生活，并且社區(qū)體量過大，社區(qū)內(nèi)部人員眾多，不利于管理，后期生活可能存在較多的麻煩。項(xiàng)目名稱萬科中糧本案項(xiàng)目地址園區(qū)瓊姬路69號(hào)（南施街與瓊姬路交匯處）占地面積15萬方總建筑面積12萬方建筑類別別墅裝修狀況毛坯容積率0.8綠化率45%價(jià)格1000萬-1200萬/套總戶數(shù)300物業(yè)費(fèi)3.84元/平米﹒月物業(yè)公司蘇南萬科物業(yè)開發(fā)商萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司代理商開發(fā)商人員售樓處地址園區(qū)瓊姬路69號(hào)（南施街與瓊姬路交匯處）得房率配套綜合商業(yè)：金雞湖商業(yè)廣場、聯(lián)豐商業(yè)廣場、湖東鄰里中心、水巷鄰里、文化水廊、當(dāng)代廣場中小學(xué)：園區(qū)三中、園區(qū)實(shí)驗(yàn)二小幼兒園：新洲幼兒園醫(yī)院：九龍醫(yī)院、婁葑醫(yī)院項(xiàng)目在售狀況：萬科中糧本岸三期見濱園在售疊拼產(chǎn)品，疊拼房源70#、71#、95#、99#幢合計(jì)64套房源，其中一二層為疊拼別墅，三四層為獨(dú)立平層，面積120、140、180平米，預(yù)計(jì)年終交房，均價(jià)0元/平方米左右?，F(xiàn)在推出來的平層已經(jīng)全部賣光，在售的99#現(xiàn)在尚有16套，面積在140、180平米。優(yōu)勢：

項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)、金雞湖東側(cè)，占據(jù)行政文化中心、科技文化藝術(shù)中心、中央商務(wù)中心三大中心，規(guī)劃中的輕軌一號(hào)線、三號(hào)線，中央商務(wù)區(qū)日益完善，世界500強(qiáng)聚集、大型國際購物中心群集、頂級(jí)五星級(jí)酒店圍聚。算是園區(qū)的一種核心區(qū)位了，因此交通，生活配套都不用緊張。是園區(qū)唯一的中式別墅，面積在240～340平米，每棟價(jià)格在300萬到450萬之間。地段好，品牌大，質(zhì)量確保，價(jià)格的也很合理

。教育配套好全，由幼兒園到大學(xué)甚至碩士周邊都有：新洲幼兒園，園區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，園區(qū)三中，獨(dú)墅湖高教區(qū)尚有好多好多學(xué)校。高端住宅還含有一定升值潛力的。劣勢：有些戶型做的并不是太好，例如120平米的只做成了2房。總結(jié)：由品牌開發(fā)商開發(fā)的高檔樓盤，周邊有著眾多的高檔樓盤，凸顯地理位置的優(yōu)越。項(xiàng)目交通生活配套完善，適合居住。并且項(xiàng)目在別墅產(chǎn)品中性價(jià)比很高。板塊總結(jié)板塊項(xiàng)目類型及銷售狀況：項(xiàng)目類型客戶狀況分布地區(qū)銷售率銷售分析個(gè)案舉例別墅周邊公司高管以及私營業(yè)主金雞湖支流河道沿線60%別墅總價(jià)高所能購置客戶較少，現(xiàn)在市場收限購影響，部分想購置的客戶無法購置萬科中糧本案5月14日開盤推出疊加別墅和平層共64套，現(xiàn)在銷售40套左右普通住宅（高層、小高層）在園區(qū)及周邊工作，初次買房的剛需型客戶和二次置業(yè)改善性客戶星塘街沿線90%板塊將來良好的規(guī)劃，現(xiàn)在版塊內(nèi)房源的稀缺，促使版塊內(nèi)的房源十分搶手中海國際社區(qū)6月18日開盤300多套房源被搶購一空，21號(hào)又加推140多套房源，現(xiàn)在也幾乎賣完板塊將來發(fā)展：園區(qū)是蘇州將來的發(fā)展方向，而蘇州將來新城在湖東，以圓融時(shí)代廣場為中心的湖東商圈，符合蘇州總體發(fā)展規(guī)劃。它的崛起成為湖東商圈的商業(yè)新坐標(biāo)，更是滿足了湖東居民的中高檔次的生活需要。該項(xiàng)目是即湖東鄰里中心又一大型商業(yè)配套，使湖東商圈趨于成熟。金雞湖商業(yè)廣場、久光百貨、月光碼頭等等大型商業(yè)配套已逐步開業(yè)，這些無疑都豐富了湖東商圈，更成為便民的有利條件，使湖東商圈更加完善。在湖東板塊諸多寫字樓也陸續(xù)崛起，建屋大廈、商旅大廈、置地大廈均已交付使用，這些標(biāo)志性的建筑都是為湖東商業(yè)地產(chǎn)繪制著美妙的藍(lán)圖。尚有熱銷的置地星虹國際等商務(wù)辦公樓都是吸引著眾多公司入駐湖東商圈，這些商務(wù)辦公樓是核心地段的標(biāo)志，是湖東商圈最佳的陪襯。

在將來湖東板塊內(nèi)的九龍倉國際金融中心、圓融星座、望湖大廈等商業(yè)項(xiàng)目的先背面市，又為該商圈注入新的活力，在將來新興商業(yè)的強(qiáng)力牽動(dòng)下，湖東板塊必將成為成熟CBD核心區(qū)域，潛力價(jià)值將有進(jìn)一步的體現(xiàn)，在住宅穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，配套設(shè)施將成為發(fā)展的重點(diǎn)，湖東吸金商圈逐步蛻變，蘊(yùn)含著驚人的潛力。5.獨(dú)墅湖板塊板塊現(xiàn)狀特性現(xiàn)在獨(dú)墅湖板塊是個(gè)大品牌開發(fā)商爭相開發(fā)之地，先有保利以19億的價(jià)格拿下一塊地，時(shí)隔一種月，綠城大膽進(jìn)場，36億拿下獨(dú)墅湖的又一地塊，統(tǒng)計(jì)的成果讓大家大吃一驚，樓面價(jià)2.8萬的單價(jià)，刷新了全國住宅樓市的住宅單價(jià)統(tǒng)計(jì)。可見獨(dú)墅湖一種將來的巨大發(fā)展空間。由于金雞湖慢慢發(fā)展已趨于飽和，現(xiàn)在這些大型開發(fā)商已將發(fā)展方向轉(zhuǎn)向獨(dú)墅湖。此處現(xiàn)在在售的重要項(xiàng)目都已高檔別墅，和商務(wù)寫字樓為主。應(yīng)當(dāng)說，獨(dú)墅湖板塊的開發(fā)只是開了個(gè)頭，周邊的項(xiàng)目開發(fā)速度雖沒有金雞湖快，但是也有條不紊。能夠預(yù)計(jì)，隨著商業(yè)和交通的實(shí)質(zhì)性突破，將來這一區(qū)域的土地放量將進(jìn)一步增多，競爭將更加趨向激烈，市場也將越來越成熟。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時(shí)間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修狀況（元/㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）獨(dú)墅湖板塊九龍倉國賓一號(hào)在售、預(yù)計(jì)6月加推獨(dú)棟和雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟600、680雙拼420、480毛坯雙拼1300萬元/套起獨(dú)棟2500-3000萬元/套綠城御園預(yù)計(jì)6月推出合院別墅和平層官邸合院別墅平層官邸合院450平層250-350精裝修合院2500萬元/套左右平層1500萬元/套起仁恒雙湖灣在售高層85、135、140、170-1953000精裝修小戶型2萬、大戶型2.3萬建屋樂活城6月19日SOHO公寓60-1601800精裝修均價(jià)1.25萬榮域花園現(xiàn)房尾盤在售高層、多層140多毛坯高層1.08萬、多層1.2-1.3萬樓王1.4-1.6萬星湖名軒尾盤在售高層88毛坯1.1萬星湖名軒在售商鋪54-150毛坯一樓2.7萬、二樓1萬左右蝴蝶灣在售高層98、120、130、140毛坯1.1萬-1.3萬海德公園在售高層95-174毛坯1.15萬重點(diǎn)樓盤分析項(xiàng)目名稱綠城御園項(xiàng)目地址金雞湖大道與西華林街交界處占地面積12.1萬方總建筑面積15.5萬方建筑類別別墅裝修狀況精裝修容積率0.78綠化率50%價(jià)格合院2500萬元/套起、平層1500萬元/套起總戶數(shù)320物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司綠城物業(yè)開發(fā)商蘇州綠城御園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址國際博覽中心南部東前廳得房率配套中小學(xué)：園區(qū)一中綜合商場：奧特萊斯銀行：中國建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行醫(yī)院：婁葑醫(yī)院、九龍醫(yī)院商業(yè)配套：奧特萊斯、左岸商業(yè)街、金雞湖環(huán)湖商業(yè)、李公堤項(xiàng)目在售狀況：綠城蘇州御園預(yù)計(jì)6月開盤，將推出450多平米合院別墅和250-350多平米的平層官邸，價(jià)格1500萬元/套~4500萬元/套，合院別墅2500萬元/套左右，平層官邸1500萬元/套起。樣板房6月18號(hào)示范區(qū)正式對(duì)外開放。首批房源預(yù)計(jì)將推20多套。優(yōu)勢：金雞湖大道旁，近金雞湖大酒店，高爾夫球場，是高端消費(fèi)人群的聚集地。在高端消費(fèi)場合旁建立的高端樓盤，將客戶鎖定在身價(jià)過億的商務(wù)人士，為他們打造的商務(wù)，休閑之地。劣勢：綠城蘇州御園項(xiàng)目高端，客戶群單一