論《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善

論《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是《法》的重要組成部分，因?yàn)椤斗ā穼⒉粍?dòng)產(chǎn)作為主要監(jiān)督管理的對(duì)象。此次《物權(quán)法》確立了登記要件主義原則為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的效力,并且為了有效的完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度,相應(yīng)的規(guī)定和創(chuàng)設(shè)了一些新的配套登記制度,如預(yù)告登記、更正登記以及異議登記制度等,這在一定程度上完善了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,但在理論和現(xiàn)實(shí)中仍有一些不足之處尚需完善。本文從分析各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀角度入手,重點(diǎn)探討不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的效力,希望對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度有所裨益。一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示及公信原則在法律上將物分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)是對(duì)物進(jìn)行的最重要的一種分類(lèi),因不動(dòng)產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重大作用,作為我國(guó)此次制定的《物權(quán)法》的主要內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,重要性不言而喻。實(shí)踐中,不動(dòng)產(chǎn)的直接占有人與不動(dòng)產(chǎn)的真正權(quán)利人不一致的情況時(shí)有發(fā)生。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使除關(guān)乎權(quán)利人外,還多涉及國(guó)家、社會(huì)和第三人的利益。為了明確不動(dòng)產(chǎn)之上的各種物權(quán),保障交易安全,各國(guó)通常均以國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)的登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方法。不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的事實(shí)。也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)、消滅等變動(dòng)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?這是物權(quán)公示原則的要求。物權(quán)的公示及公信原則是物權(quán)法的基本原則之一,所謂公示原則是指當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí),必須通過(guò)某種程序和方法使公眾得以知悉,只有這樣,才能發(fā)生一定的法律效力。我們都知道,物權(quán)作為絕對(duì)權(quán),對(duì)世權(quán),義務(wù)人是權(quán)利人之外的一切社會(huì)公眾。綜觀世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和喪失,無(wú)不實(shí)行公示制度。世界各國(guó)均以登記作為不動(dòng)產(chǎn)公示方法,通過(guò)賦予登記一定的法律效力,社會(huì)公眾可以通過(guò)登記知道不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀況。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題,一些學(xué)者概括為物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、警示效力、監(jiān)管效力。這一看法比較全面的概括了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的效力,但我認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示,也就是說(shuō),通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更的情況向社會(huì)公眾予以公開(kāi),使社會(huì)公眾了解某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。多年來(lái),由于我們忽略了登記的公示效力,片面強(qiáng)調(diào)登記的行政管理功能,從而使登記制度未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用?！段餀?quán)法》頒布之前,我們普遍認(rèn)為登記為一種行政職責(zé),與部門(mén)行政功能和職責(zé)以及部門(mén)的利益密切結(jié)合在一起。這種情況造成了多種行政機(jī)關(guān)重復(fù)登記,增加了當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的弊端。行政機(jī)關(guān)片面強(qiáng)調(diào)行政管理職能,忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身具有的公示職能。二、登記對(duì)抗主義與托倫斯主義綜觀世界各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,大陸法系國(guó)家主要有登記對(duì)抗主義和登記要件主義兩種不同的立法體例,而英美法系國(guó)家則廣泛采用托倫斯主義。(一)變更的行為只具有確認(rèn)效力而沒(méi)有決定是否有效效力又稱(chēng)法國(guó)法主義,指的是登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認(rèn)或者證明的效力,而沒(méi)有決定其是否生效的效力。這種立法首先發(fā)端于《瑞士民法典》,后又為《日本民法典》所繼受。(二)登記不是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合意又稱(chēng)“德國(guó)登記制”,此登記制要求:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須進(jìn)行登記,如果當(dāng)事人僅僅達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的合意,而沒(méi)有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。此登記制以德國(guó)為代表,瑞士、奧地利等國(guó)也采用。(三)倫斯的爭(zhēng)議通過(guò)該制度盛行于澳大利亞、新西蘭、加拿大以及美國(guó)的部分州,因?yàn)橥袀愃褂?858年提出議案并獲得通過(guò)而得名。這種制度是根據(jù)登記要件主義改良而來(lái),此制度不強(qiáng)調(diào)一切地上所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利申請(qǐng)登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生變動(dòng)都必須登記,非經(jīng)登記不發(fā)生效力。三、物權(quán)法上的救濟(jì)雖然我國(guó)現(xiàn)行立法采用登記要件主義,但在運(yùn)行中還存在諸多弊端。鑒于此,我認(rèn)為《物權(quán)法》還需要在以下幾方面加以完善:第一,完善統(tǒng)一的登記制度。此次《物權(quán)法》第十條將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及制度予以統(tǒng)一,不論是土地、房屋還是其他不動(dòng)產(chǎn),也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,均應(yīng)由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。而這一登記機(jī)關(guān)適用的自然是統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但具體由哪一個(gè)機(jī)關(guān)來(lái)行使這一職責(zé),我國(guó)《物權(quán)法》并沒(méi)有規(guī)定。這就容易造成現(xiàn)實(shí)中管理混亂的問(wèn)題。因此,我認(rèn)為登記事務(wù)仍然應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)來(lái)承擔(dān)。問(wèn)題的關(guān)鍵在于,負(fù)責(zé)登記的行政機(jī)關(guān)必須統(tǒng)一且必須專(zhuān)門(mén)化。我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在政府機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專(zhuān)門(mén)的登記機(jī)構(gòu),如不動(dòng)產(chǎn)登記局,統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事宜。第二,建立實(shí)質(zhì)審查制度。為此法律需要賦予登記機(jī)關(guān)一定的調(diào)查職權(quán)。我們認(rèn)為,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)被賦予下列權(quán)限:一是詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人;二是要求申請(qǐng)人提交必要的相關(guān)材料;三是查看不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際狀況;四是對(duì)申請(qǐng)人提交的文件的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查;五是對(duì)提供虛假證明的行為人進(jìn)行處罰。第三,建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度。登記的內(nèi)容正確與否不僅影響到交易當(dāng)事人的利益,而且也影響到交易的安全和秩序,并且登記發(fā)生錯(cuò)誤也可能會(huì)給真正的權(quán)利人和交易當(dāng)事人造成損失。鑒于此,我國(guó)《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定了當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記,給他人造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于登記錯(cuò)誤,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任,《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定。從國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,德國(guó)對(duì)此設(shè)有專(zhuān)門(mén)的賠償基