老舊住區(qū)街道商業(yè)重組與空間整治策略探討

老舊住區(qū)街道商業(yè)重組與空間整治策略探討

隨著中國城市的快速發(fā)展，城市舊區(qū)商業(yè)的活力和特色日益濃郁，也是近年來中國舊城改造的重要前提。在此,本文結合老舊住區(qū)街道商業(yè)重組與空間整治策略,探討老舊住區(qū)進一步開發(fā)商業(yè)模式和激發(fā)社區(qū)活力策略。一、住區(qū)街道商業(yè)簡稱“社區(qū)商業(yè)”的特性住區(qū)街道商業(yè)以一定地域居住區(qū)為載體,以區(qū)域內社區(qū)群眾為主要服務對象,以便民利民為宗旨,以不斷提升居民綜合生活質量和提高社區(qū)歸屬感為目標,通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚,提供日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。其特性:首先是地域性,以居住區(qū)為載體,主要為本地區(qū)居民服務,不具廣域性;其次是目的性,以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標,提供日常生活需要的商品和服務;最后是多樣性,集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務多種功能于一體,匯多元商業(yè)業(yè)態(tài)于一身。因此住區(qū)街道商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎,并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。其永遠是住區(qū)是否具有活力的主要因素。而住區(qū)街道的繁榮是社區(qū)是否具有活力和特色的主要因素,也是城市特色維系的根本命脈。1、缺少具有特色的商業(yè)形態(tài)(1)空間布局:大多數社區(qū)帶有濃厚的“住宅底商”的特點,沿主街而立。(2)業(yè)態(tài)結構:以菜市場,小型副食品、餐飲、服飾、五金店為主。各類臨時地攤偶有出現,特色專賣店、便民生活服務網點配備不足,基本無大型消費場所。(3)經營方式:小商點仍然帶有城鎮(zhèn)傳統商業(yè)痕跡,在商品質量、服務質量、從業(yè)人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德等方面已經不能滿足當前的消費需求。(4)商業(yè)地產的開發(fā)模式:大多數房產開發(fā)商重住宅建設,忽視商業(yè)物業(yè)的建設,以傳統的概念建設商業(yè)物業(yè),不能適應大型商業(yè)、餐飲、菜市場等商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的要求。(5)周邊環(huán)境:店鋪四周的公共生活場所的相關配套公共設施相對滯后。2、原規(guī)劃限制及配套設施的限制(1)居住人員結構的改變。隨著城市的發(fā)展,大量外地務工人員來此居住,原居民逐漸搬離;在此居住10-20年的老居民,正逐漸老年化。(2)原規(guī)劃的限制,這里所說的城市老舊住區(qū)一般始建于上世紀80年代初,公共服務設施和市政設施尚可,但隨著社會經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高,相關配套設施己顯落后。(3)居民消費觀念的改變,隨著社區(qū)居民消費水平的提高,消費層次從小康全面邁向比較富裕,消費觀念也隨之發(fā)生革命性的變化,以物質消費為主的傳統消費觀轉變?yōu)楝F代的綜合消費觀,以家庭為載體的休閑消費、文化消費、娛樂消費、服務消費成為生活的主流。二、進一步探索城市街道商業(yè)方式和策略1、社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟”的配套社區(qū)底商一般指開發(fā)利用住宅的底層建筑,從事零售商業(yè)和服務業(yè)。社區(qū)街道的商業(yè)強調的是本社區(qū)的特色,在社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套上下功夫,與大型購物中心區(qū)別開來著眼于生活服務為主,使社區(qū)底商因社區(qū)生活配套而存在,使商業(yè)資源配置更合理,降低居民區(qū)的噪音污染,避免開發(fā)商重復投資和建設。2、環(huán)型組團式商業(yè)空間的存在形式社區(qū)商業(yè)街是指由相當數量營業(yè)面積不同、經營不同類別商品和服務的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務場所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街?？紤]到商業(yè)街的服務商圈和輻射功能,大中小型三種商業(yè)街各自的經營定位應有所不同,社區(qū)商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體,成為一條真正的“生活街”,社區(qū)商業(yè)街不僅僅是一個購物場所,而是一個集購物、餐飲、服務業(yè)、交往交流為一體的生活空間。3、商業(yè)業(yè)態(tài)的特性社區(qū)購物中心集購物、服務、休閑、娛樂于一體,能滿足居民多樣化的消費需求;社區(qū)購物中心實施團組式開發(fā),融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài),以生鮮食品超市為主力,集品牌薈萃的專賣店為特色,融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務設施為一體,能滿足消費者一站式的消費需要。社區(qū)購物中心實施集約化經營,管理成本低,商業(yè)帶動效應強,容易凝聚人氣。由于老舊住區(qū)受原規(guī)劃的限制,不一定能承受建造購物中心所需要的用地,其模式不一定適合所有的老舊住區(qū),需結合具體情況加以分析利用。三、社區(qū)文化元素的利用與更新,為城市脈絡可持續(xù)發(fā)展提供重要的景觀性保障中國城市中,上世紀80年代建造的單位區(qū)占了相當大的比例,在發(fā)展中,逐步形成了1-3萬人口的中型居住社區(qū),這里的居民大部分都已在此地居住了10-20年,居民間情感維系度好,對該地區(qū)懷有很深的情感。所以不管從人文方面,還是動遷成本方面來說,推倒重建都是弊大于利的。因此,延續(xù)城市文脈和活力,有機整改社區(qū)的商業(yè)功能和居住環(huán)境,增強社區(qū)活力,延續(xù)已有的生活方式、空間特征和歷史文化,對于城市脈絡可持續(xù)地發(fā)展具有重要意義。筆者結合這一類城市老舊住區(qū)改造,粗略提出若干策略:1、飲食問題的解決針對住區(qū)商業(yè)其特定的消費對象、消費定位,逐漸拓寬商業(yè)服務功能,例如餐飲,快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題,也是朋友們約會、休閑的良好場所。文化,圖書館、圖書閱覽室、電子閱覽室、書吧等,豐富了社區(qū)的業(yè)余生活。同時,在建筑空間整治策略上,可運用立體的空間分區(qū),部分建筑一層作為沿街商鋪,整改店面,規(guī)范經營,或建成尺度親切風情獨具的商業(yè)街。通過拆除、加建、改建等整改手段,改善商業(yè)住宅道路交通活動設施,以爭取已有資產的最大增值空間。2、塑造多功能商業(yè)好的住區(qū)街道的商業(yè),不應是“小店鋪”+“馬路菜場”,衰敗與“臟、亂、差”的代名詞,而應逐漸形成新型的住區(qū)商業(yè)構架,規(guī)范市場秩序,整頓住區(qū)商業(yè)面貌。集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化,便民服務和社區(qū)服務于一體的,開放式的,為居民提供多方面、多功能、多層次的服務體系。依托城市中心商圈,發(fā)展特色商業(yè),塑造商業(yè)類型、空間多樣化,力圖將城市中不同的(娛樂休閑、文化藝術等)商業(yè)類型置入住區(qū);臨時攤位有時有需求,滿足不同階層人群的需要;小店鋪綜合治理,提高產品質量和服務質量。3、商業(yè)生活及娛樂功能的提升社區(qū)街道商業(yè)不僅要有百貨、副食品店、餐飲、美發(fā)美容等常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài),還應該有機整合諸如健身中心、KTV、圖書館、小型旅行社等更具城市區(qū)域特色的商業(yè)業(yè)態(tài),使得這種區(qū)域特色得以凝練,從