農(nóng)村土地登記制度的缺陷與秩序治理

農(nóng)村土地登記制度的缺陷與秩序治理

關(guān)于土地登記，著名的土地史學(xué)學(xué)者溫峰文教授對(duì)此進(jìn)行了定義。土地登記是指將土地和建筑物的所有權(quán)和其他權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、法定程序地記錄在地方政府行政機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的賬目中。其目標(biāo)是管理土地、確定產(chǎn)權(quán)、征收房產(chǎn)稅和實(shí)施土地政策。由此我們可知,土地登記,不僅是一種土地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的標(biāo)志,也是國家進(jìn)行土地市場治理,推行土地政策的行政手段之一。在既有研究成果中,學(xué)者對(duì)于登記作為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)標(biāo)志的探討較多,而對(duì)登記作為國家進(jìn)行土地市場治理手段的討論相對(duì)較少,故本文將著重于探討登記制度的市場治理功能的實(shí)現(xiàn)障礙及其制度改進(jìn)方向。我國實(shí)行以權(quán)利登記制度為主(兼采托倫斯登記制度)的登記制度,更易于實(shí)現(xiàn)國家規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)秩序的治理目的?？疾槭澜绺鲊娜N土地登記制度,權(quán)利登記制更容易成為國家治理的工具。原因在于,權(quán)利登記制所奉行的實(shí)質(zhì)審查及全面登記的登記制度,包含著此種制度對(duì)國家權(quán)力的盲目崇拜、對(duì)人的理性的無限信任及功利主義的成本考量。在權(quán)利登記制中,國家通過強(qiáng)制登記制度的實(shí)施,生產(chǎn)出交易產(chǎn)權(quán)的確定信息,并且將這種信息提供給社會(huì),并擔(dān)保這種信息的真實(shí)。本文認(rèn)為,權(quán)利登記制的功能絕不僅僅在于維護(hù)土地交易安全或保障產(chǎn)權(quán),還在于其已經(jīng)成為進(jìn)行市場治理、推行特定國家土地政策的手段之一,后者尤其體現(xiàn)在農(nóng)村土地登記制度上。這種特定土地政策可以表述為:發(fā)源于城市的土地市場改革,基于“土地雙重二元結(jié)構(gòu)”的特性,為了保證實(shí)現(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(尤其是土地供應(yīng)量)的秩序與發(fā)展,立法者采取直接限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及其相應(yīng)權(quán)利的特殊政策。這種特定的土地政策雖有其歷史功績,但在客觀上造成城鄉(xiāng)土地市場的分割,侵害了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)人的既有利益。隨著土地市場的不斷發(fā)展,公民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)的不斷增強(qiáng),此種政策完全無法抑制農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)人非法流轉(zhuǎn)的沖動(dòng),形成既有政策失靈的制度困境(以“小產(chǎn)權(quán)房”管制失靈為典型表現(xiàn))。規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村土地市場治理,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)一的基礎(chǔ)條件。而要規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場,實(shí)現(xiàn)市場統(tǒng)一,必須保證農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)的交易安全,確定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)規(guī)范。登記制度的首要作用就是可以為農(nóng)村土地尤其是建設(shè)用地(使用權(quán))流轉(zhuǎn)提供流轉(zhuǎn)“底本”數(shù)據(jù),防范基層官員的“選擇性執(zhí)行”及集體產(chǎn)權(quán)人的“機(jī)會(huì)主義行為”。由此我們可知,現(xiàn)有登記政策將物權(quán)法中所確定的申請(qǐng)登記原則轉(zhuǎn)換為強(qiáng)制登記原則,表面看是借助產(chǎn)權(quán)登記所能提供的公示力、公信力及推定力,實(shí)現(xiàn)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)界限的目的,其實(shí)質(zhì)則是基于國家規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的治理目的。然而,基于目前土地登記規(guī)范,登記能否實(shí)現(xiàn)“規(guī)范土地流轉(zhuǎn)”這一治理目的?權(quán)利登記制本身的缺陷與目前的行政登記權(quán)擴(kuò)張態(tài)勢,是否會(huì)導(dǎo)致行政權(quán)對(duì)公民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步侵犯?正如我們應(yīng)警惕權(quán)利登記制下公權(quán)力恣意擴(kuò)張可能性一樣,我們也必須考慮目前的登記制度對(duì)實(shí)現(xiàn)這一治理目的的障礙及其制度改進(jìn)路徑。一、農(nóng)村土地登記的管理障礙分析(一)土地產(chǎn)權(quán)的登記爭議需要正確行使根據(jù)登記要件主義,任何土地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均應(yīng)以登記為要件,方能保證土地流轉(zhuǎn)的交易安全,因而登記簿所提供的登記名義人即為交易雙方證明并追索權(quán)利人的重要線索。在登記過程中,在登記簿或登記權(quán)證上必須確定登記權(quán)利主體或登記名義人,但農(nóng)村土地“集體所有”的概念表述,使土地登記名義人被“虛化”,根本不符合登記名義人確定性要求,因?yàn)椤稗r(nóng)民集體”不應(yīng)該成為一個(gè)恰當(dāng)?shù)拿袷轮黧w,不應(yīng)成為登記名義人;而按照法律所規(guī)定的授權(quán)組織,則因?yàn)榻M織形式殘缺或治理結(jié)構(gòu)不完善等原因也不能正確行使土地所有權(quán)。按照《憲法》、《土地管理法》及《物權(quán)法》的規(guī)定,法律所授權(quán)的管理組織包括:鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織(村民委員會(huì))及村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織(村民小組)?，F(xiàn)有政策采取尊重事實(shí)等方法,遵循“主體平等”和“村民自治”的原則,按照鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村和村民小組、農(nóng)民集體三類所有權(quán)主體,將農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的主體名義之下。但是農(nóng)民集體所有因缺乏合理的權(quán)利行使機(jī)制,容易在實(shí)踐中造成村干部“內(nèi)部人控制”的權(quán)利行使困境,而一旦內(nèi)部人(可以稱為“假權(quán)利人”)控制所形成的土地流轉(zhuǎn)被其他權(quán)利人(如村集體經(jīng)濟(jì)組織成員)對(duì)此提出異議,則會(huì)導(dǎo)致交易失敗,甚至引發(fā)社會(huì)不安定問題。同時(shí),本次登記的政策性文件未改進(jìn)已有產(chǎn)權(quán)登記糾紛處理規(guī)范,同樣會(huì)導(dǎo)致權(quán)利登記制所具有的規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的治理功能大打折扣。在權(quán)利登記制下必然重視登記的實(shí)質(zhì)效力,登記名義人推定為真正的權(quán)利人,所以在進(jìn)行確權(quán)登記之前,必須通過現(xiàn)有確權(quán)規(guī)則確定登記名義人。依據(jù)《土地管理法》第16條的規(guī)定,土地所有權(quán)與使用權(quán)爭議由相關(guān)政府來處理,對(duì)于處理決定不服在30日內(nèi)可以向法院起訴解決,而從訴訟到裁決需要一定的時(shí)間,在爭議沒有解決之前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀,此時(shí)土地登記發(fā)證自然處于懸而未決的狀態(tài)。當(dāng)爭議一方的主體權(quán)益被國家承認(rèn)(登記為標(biāo)志)時(shí),則意味著另一方的權(quán)益將會(huì)受到永久損害,導(dǎo)致假權(quán)利人處分權(quán)利被其他產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定為無效,從而導(dǎo)致流轉(zhuǎn)交易失敗,從而引發(fā)權(quán)利糾紛與沖突。(二)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的登記不規(guī)范正如前述,權(quán)利登記制條件下,由統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)生產(chǎn)出統(tǒng)一確定的登記信息,使流轉(zhuǎn)當(dāng)事人形成合理信賴,是保護(hù)交易安全、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的重要方式。但目前我國的土地登記機(jī)關(guān)仍然存在分立的情況,無法生產(chǎn)出準(zhǔn)確統(tǒng)一的登記信息,對(duì)土地流轉(zhuǎn)形成不良影響?！锻恋毓芾矸ā穼?duì)于登記機(jī)關(guān)的規(guī)定自相矛盾,該法第五條規(guī)定:國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作,但在該法第十一條第四款中卻規(guī)定,確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán),確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán),分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理?；诖?我國農(nóng)村土地登記機(jī)關(guān)分為兩種情形:第一,在集體農(nóng)地內(nèi)部,農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)與其他農(nóng)地使用權(quán)的登記機(jī)構(gòu)分別為農(nóng)業(yè)行政管理部門及國土資源管理部門,前者來自《農(nóng)村土地承包法》的授權(quán),后者則依據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定;第二,集體土地產(chǎn)權(quán)與其他集體自然資源產(chǎn)權(quán)的登記亦由國土部門與資源管理部門(水利部門或林業(yè)部門等)分別實(shí)施登記。依據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定,國土部門負(fù)責(zé)集體土地使用權(quán)登記,而農(nóng)業(yè)行政管理部門負(fù)責(zé)土地承包經(jīng)營權(quán)登記。但目前土地承包經(jīng)營權(quán)試點(diǎn)工作并未全面推開,與本次登記工作似乎并不對(duì)接。而《森林法》、《草原法》及《漁業(yè)法》則規(guī)定,其他應(yīng)屬于集體土地登記范圍內(nèi)的其他土地,由林業(yè)、草原及漁業(yè)行政管理部門分別予以登記。上述不同領(lǐng)域與不同級(jí)別的登記機(jī)構(gòu)對(duì)于同一地塊產(chǎn)生不同的登記信息,將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害登記的公信力,對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形成重大妨害。登記機(jī)關(guān)的分立有可能對(duì)一宗土地的定義不同而出現(xiàn)管理權(quán)限的分歧。如荒地的管理權(quán)既隸屬于農(nóng)業(yè)部門,也可以歸入國家林業(yè)局的權(quán)責(zé)范圍,這取決于該荒地是“森林草原”,還是“草原森林”,其定義的模糊性對(duì)荒地政策的實(shí)施造成了極為嚴(yán)重的影響。(三)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)的登記對(duì)抗主義依據(jù)登記制度不同效力的規(guī)定,可以將登記模式分為:登記生效主義模式與登記對(duì)抗主義模式。登記生效主義模式是指所有權(quán)利變動(dòng)以登記簿記載為證據(jù),任何未經(jīng)登記的交易行為均不能獲得國家的承認(rèn);登記對(duì)抗主義模式則是指當(dāng)事人的權(quán)利變動(dòng)不以登記簿記載為變動(dòng)條件,只是未經(jīng)登記,該地權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗第三人。依據(jù)我國物權(quán)法學(xué)理與實(shí)踐,對(duì)地權(quán)變動(dòng)一般采取登記生效主義,普遍認(rèn)為登記生效主義對(duì)權(quán)利人的保護(hù)更為周全,更能體現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)登記的公示力、公信力,而登記對(duì)抗主義往往不利于保護(hù)權(quán)利人的利益,所以我國《物權(quán)法》對(duì)于物權(quán)變動(dòng)大部分采取“登記生效主義”。如《物權(quán)法》第九條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。第十四條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。但《物權(quán)法》顯然對(duì)屬于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)重點(diǎn)對(duì)象的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利“另眼相看”。該法第一百二十七條規(guī)定:土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。第一百二十九條規(guī)定:土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。第一百五十五條規(guī)定:已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。在普通采取登記生效主義的立法模式下,為何對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利實(shí)施登記對(duì)抗主義?因?yàn)樗欣碚摼J(rèn)為登記生效主義而非登記對(duì)抗主義能夠更好保護(hù)權(quán)利人的利益26,27,而對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)與宅基地使用權(quán)采用對(duì)抗主義模式,則不利于對(duì)上述兩權(quán)的周全保護(hù),無法形成權(quán)利變動(dòng)的有效預(yù)期。而對(duì)特定用途的土地如對(duì)于林地、草原及灘涂在相關(guān)部門規(guī)章中完全沒有登記效力的規(guī)定,更會(huì)影響權(quán)利人的權(quán)利變動(dòng)預(yù)期,增加當(dāng)事人交易的交易成本。這種效力規(guī)則的內(nèi)在割裂,將會(huì)嚴(yán)重影響土地權(quán)利交易的安全性與有效性,尤其是同一宗土地流轉(zhuǎn)涉及不同的權(quán)利種類時(shí)這種沖突會(huì)更為明顯。(四)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任既然土地權(quán)利流轉(zhuǎn)信賴登記而產(chǎn)生公信力,但是錯(cuò)誤登記將會(huì)給流轉(zhuǎn)權(quán)利人帶來嚴(yán)重影響,所以登記機(jī)關(guān)行使登記權(quán)應(yīng)遵循真實(shí)原則,不當(dāng)行使登記權(quán)造成登記錯(cuò)誤則必須進(jìn)行賠償,此為登記權(quán)的行使界限。從土地流轉(zhuǎn)角度觀察,登記權(quán)是一種確定權(quán)利歸屬的一種權(quán)力,登記權(quán)行使的所產(chǎn)生的登記結(jié)果具有公示力、推定力與公信力,采用實(shí)質(zhì)審查主義的國家自然必須對(duì)錯(cuò)誤登記進(jìn)行損害賠償。錯(cuò)誤登記損害賠償之規(guī)定已經(jīng)在《物權(quán)法》中予以規(guī)定,“因登記錯(cuò)誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后,可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！钡撘?guī)定對(duì)賠償?shù)姆秶?、賠償?shù)某绦蚣百r償?shù)臉?gòu)成要件均未明確,現(xiàn)有部門規(guī)章對(duì)此問題的規(guī)定并不統(tǒng)一和明晰。在《土地登記辦法》完全沒有涉及錯(cuò)誤登記的賠償問題,而在《房屋登記辦法》中對(duì)賠償責(zé)任雖有規(guī)定,但仍未明確。若沒有賠償責(zé)任的約束或者約束較輕,登記權(quán)極有可能借助權(quán)力登記制的絕對(duì)效力迅速擴(kuò)張,突破其合理邊界,最終會(huì)侵犯公民權(quán)利;此時(shí)雖然登記是有效率的,但卻可能是錯(cuò)誤的。若登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任較重,則會(huì)導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)人員對(duì)登記權(quán)行使過于猶豫,審查曠日持久,反而影響登記效率,增加登記成本,所以清晰的賠償責(zé)任可以準(zhǔn)確劃定登記權(quán)的權(quán)力邊界。二、消除管理障礙，完善登記制度的建議(一)爭議明確后的登記機(jī)關(guān)應(yīng)以自然權(quán)利機(jī)關(guān)為主體通過確認(rèn)占有權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定。對(duì)于集體土地與國有土地的登記過程中的爭議,應(yīng)按照尊重現(xiàn)狀,尊重歷史的原則,承認(rèn)集體所有權(quán)人長期占有使用的權(quán)利,并在此基礎(chǔ)上確權(quán)發(fā)證。對(duì)于已經(jīng)登記至行政村級(jí)別的村集體范圍,也應(yīng)按照尊重歷史的原則,登記級(jí)別仍然應(yīng)以自然村(村民小組)為主體進(jìn)行確權(quán)。有爭議的土地所有權(quán)或使用權(quán)糾紛出現(xiàn)時(shí),土地登記機(jī)關(guān)也不得依據(jù)一方當(dāng)事人請(qǐng)求任意對(duì)已有登記簿進(jìn)行更正,在未進(jìn)行確權(quán)之前,爭議雙方均未放棄權(quán)利主張,此時(shí)應(yīng)建議通過異議登記制度來對(duì)爭議的土地使用權(quán)進(jìn)行部分“鎖定”,再通過異議登記制度所要求的訴訟程序來進(jìn)行確權(quán)。而登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一,應(yīng)分步進(jìn)行,可以首先實(shí)現(xiàn)集體農(nóng)地使用權(quán)與農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一登記,其次實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體其他土地(水地、草地等)與集體土地登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一。即現(xiàn)有的農(nóng)村集體土地登記制度中的集體建設(shè)用地登記、農(nóng)民宅基地登記及農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)登記,應(yīng)統(tǒng)一由國土部門進(jìn)行登記,不應(yīng)由農(nóng)業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)土地承包經(jīng)營權(quán)登記;在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候應(yīng)該修改《土地登記辦法》,實(shí)現(xiàn)國土資源的統(tǒng)一登記,即對(duì)于水權(quán)、林權(quán)、草原權(quán)利均應(yīng)由國土部門登記。(二)土地承包經(jīng)營權(quán)登記權(quán)利登記制下我國對(duì)于登記簿采用物的編成主義,可以便利地在登記簿中細(xì)化對(duì)土地用途內(nèi)容的登記,因?yàn)椤巴恋氐怯浵禐橥恋赜猛局怙@結(jié)果,而土地用途則為土地登記的內(nèi)蘊(yùn)原因”,兩者息息相關(guān),應(yīng)不能各自割裂150。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地,應(yīng)標(biāo)明該土地的實(shí)際用途、地上建筑物、建筑物的修建時(shí)間等事項(xiàng),為將來進(jìn)一步土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ);對(duì)于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的登記同樣應(yīng)細(xì)化為:農(nóng)地級(jí)別、農(nóng)地管制用途,規(guī)劃變更預(yù)計(jì)年限等內(nèi)容,否則農(nóng)地投資人無法形成合理信賴的預(yù)期。應(yīng)依據(jù)農(nóng)地的質(zhì)量與等級(jí),通過技術(shù)性手段,確定每一塊農(nóng)地的具體管制用途,并對(duì)每一種農(nóng)地之使用手段做出嚴(yán)格規(guī)定。規(guī)劃變更預(yù)計(jì)年限的規(guī)定同樣可以保護(hù)農(nóng)地權(quán)利人的利益,其原因在于,雖然法律賦予農(nóng)地權(quán)利人以30年或更長的使用權(quán),但地方政府可以通過修改規(guī)劃,使農(nóng)地變更為建設(shè)用地,并通過較低補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)對(duì)權(quán)利的“置換”。對(duì)于土地進(jìn)行詳細(xì)的用途登記是保證登記的治理功能實(shí)現(xiàn)的重要手段,可以將對(duì)農(nóng)村土地的身份性治理向用途治理轉(zhuǎn)換,不再以權(quán)利人的身份確定該土地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn),而是以土地使用性質(zhì)及其承擔(dān)的公共職能來判斷該地塊是否可以轉(zhuǎn)用,因?yàn)橐罁?jù)權(quán)利人的身份確定權(quán)利的性質(zhì)違背了平等原則;不再以土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)雙方的意愿來判斷該土地是否可以流轉(zhuǎn),而是以該土地流轉(zhuǎn)是否違背用途管制的目的來判斷是否可以流轉(zhuǎn),否則流轉(zhuǎn)雙方基于私人利益的追求,其均可以對(duì)“公共利益”視而不見,造成雙方流轉(zhuǎn)的外部成本難以內(nèi)部化。(三)現(xiàn)狀上的登記要件主義依據(jù)不同的土地用途,實(shí)施不同的土地登記變動(dòng)規(guī)則。在權(quán)利登記制下,國家公權(quán)力具有擴(kuò)張態(tài)勢,登記要件主義對(duì)權(quán)利變動(dòng)的要求最為嚴(yán)格,因而在我國的農(nóng)村土地范圍中,應(yīng)對(duì)農(nóng)村土地的核心部分:農(nóng)用地實(shí)施登記要件主義,未經(jīng)登記,不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的法律效力,這種登記要件主義設(shè)計(jì)應(yīng)同時(shí)包括對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)及集體農(nóng)地使用權(quán)實(shí)行登記要件主義,以增加權(quán)利人改變上述土地用途的難度。理由在于,農(nóng)地承擔(dān)全體社會(huì)成員的公共目標(biāo),具有公共利益屬性;而對(duì)于宅基地使用權(quán)的變動(dòng)仍應(yīng)實(shí)行登記對(duì)抗主義,同時(shí)應(yīng)規(guī)定除上述兩類土地使用權(quán)以外的集體建設(shè)用地使用權(quán)同樣實(shí)施登記對(duì)抗主義,即雙方的交易只要經(jīng)雙方通過債權(quán)行為即可生效,只是不登記不能對(duì)抗第三人,登記對(duì)抗主義的國家干預(yù)程度相對(duì)較小,有利于國家激活農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。(四)明確登記機(jī)構(gòu)的保證賠償作用,建立登記賠償基金不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度之所以得以普遍確立,主要是建立在侵權(quán)行為理論和登記的推定力補(bǔ)救的基礎(chǔ)之上132。對(duì)于前者,則說明土地在現(xiàn)代社會(huì)中價(jià)值巨大,如果真正的權(quán)利人由此受到巨大經(jīng)濟(jì)損失,如果不予以賠償則不符合分配正義的原則;對(duì)于后者,則說明登記錯(cuò)誤必然導(dǎo)致登記結(jié)果的異化,而登記賠償制度則有利于抵銷物權(quán)推定力的負(fù)效應(yīng)。實(shí)質(zhì)主義登記與形式主義登記體制下,錯(cuò)誤登記的損害賠償責(zé)任是不同的。實(shí)質(zhì)主義登記條件下,登記機(jī)構(gòu)負(fù)有實(shí)質(zhì)審查義務(wù),其注意義務(wù)較高,且應(yīng)實(shí)行無過錯(cuò)責(zé)任形式;若登記錯(cuò)誤則應(yīng)進(jìn)行賠償受害人所受到的損失。而形式主義審查條件下,則登記機(jī)關(guān)