房地產(chǎn)分析系列之需知邏輯篇

Hello面霸，這里有更多校招大禮包 保利投顧研究院需知邏輯篇保利投顧研究院如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本邏輯無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境好還是壞、價(jià)格漲還是跌，對(duì)銷售人員和客戶始終是正能量引導(dǎo)。這一點(diǎn)的做法沒(méi)有錯(cuò)，未來(lái)也還是要這樣做。但我們也要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的研究理論與房地產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)域的銷客是完全不同的。研究理論務(wù)必是真實(shí)、準(zhǔn)確的科學(xué)總結(jié)和規(guī)律總結(jié)，銷客則不追求這一點(diǎn)。所以在理解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律之前，我們需先明確一些基本的邏輯關(guān)系。房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)具有高度相關(guān)性，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)有宏觀調(diào)控伴隨新常態(tài)和市場(chǎng)化意味著政府不調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？這是2013-2014年流傳最廣的一個(gè)觀點(diǎn)，答案后來(lái)大家都知道了。僅房地產(chǎn)投資額已占GDP比例達(dá)14%-15%的高位。相關(guān)學(xué)者的研究早已證明，房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)了40多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有高度相關(guān)性。圖：房地產(chǎn)對(duì)關(guān)聯(lián)行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)情況開發(fā)管理物業(yè)管理建筑材料建設(shè)鋼材25%水泥30-40%玻璃70-80%幕墻70%工程機(jī)械銀行，金融25%混凝土機(jī)械40%挖掘機(jī)20%裝修地板門窗家電銷售空調(diào)40%洗衣機(jī)30%冰箱20%彩電22%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%010203040506070802001

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2015圖：房地產(chǎn)投資額與GDP走勢(shì)（單位：萬(wàn)億）GDP房地產(chǎn)投資額投資額占GDP比例保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包1、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)備注：圖中數(shù)據(jù)表示房地產(chǎn)由前期開發(fā)到后期管理中各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)關(guān)聯(lián)行業(yè)的帶動(dòng)作用程度02468101214-30-20-10010203040502008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-03房地產(chǎn)具有先導(dǎo)性特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以在率先經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)增速下滑意味著樓市短期內(nèi)沒(méi)有機(jī)會(huì)？未必！經(jīng)濟(jì)增速反映是增量，而房地產(chǎn)交易更關(guān)注的是存量經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。短期因素，如貨幣政策、行業(yè)政策，對(duì)房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)反而更為重要。這就是為什么每一次房地產(chǎn)的復(fù)蘇都發(fā)生是在經(jīng)濟(jì)最低迷的時(shí)期，如2008年底-2009年初、2012年的二三季度，以及本輪市場(chǎng)周期。圖：全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積、投資額和GDP的同比增速走勢(shì)（%）商品房銷售面積同比房地產(chǎn)投資額同比GDP同比保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包1、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)1、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，依托于產(chǎn)業(yè)、起到錦上添花的作用可以通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)嗎？前提是必須有需求的支撐。需求來(lái)自于自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，或周邊輻射城市的產(chǎn)業(yè)

發(fā)展（即該城市的外溢需求）。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，必須也有實(shí)體的支撐，否則就會(huì)成為無(wú)本之

木，這是我們下一部分要講的磁吸城市的理論基礎(chǔ)。但房地產(chǎn)一旦啟動(dòng)，也會(huì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更快速的發(fā)展，即錦上添花的效果。圖：核心城市與周邊區(qū)域住宅成交量比較（按面積，%）0%40%80%120%160%200%佛山/廣州清遠(yuǎn)/廣州惠州/深圳2010年汕頭/深圳蘇州三縣/上海2013年?yáng)|莞/深圳2016年保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包1、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)備注R-E-R

模型即利率（

Rate

）

-

經(jīng)濟(jì)(Economy)-

地產(chǎn)(Real

Estate)

關(guān)系模型的簡(jiǎn)稱；利率是特定的背景性因素，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)高度相關(guān)，走勢(shì)方向的擬合度較高；該模型旨在揭示資金環(huán)境下的地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的根本關(guān)系。在一定的利率環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)相互推動(dòng)漲跌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)緊密互動(dòng)，二者走勢(shì)方向擬合度較高。根據(jù)“R-E-R模型”，房地產(chǎn)行業(yè)具有先導(dǎo)性，與經(jīng)濟(jì)之間存在互相推動(dòng)漲跌的巨大作用。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有區(qū)間管理，當(dāng)樓市下跌趕上經(jīng)濟(jì)走弱時(shí)必然推動(dòng)其跌幅加深，從而促動(dòng)穩(wěn)市政策出臺(tái)。依據(jù)這一點(diǎn)，研究院在2014年下半年準(zhǔn)確預(yù)判了政府的降息行為，而當(dāng)時(shí)整個(gè)社會(huì)輿論都認(rèn)為不可能。保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包2、供求與房?jī)r(jià)供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)的根本因素，成本不是決定房?jī)r(jià)的根本因素供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)的根本因素！成本是房?jī)r(jià)的重要組成部分，起到了影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的控制線的作用，但本身不能決定房?jī)r(jià)。舉列來(lái)說(shuō)，地王項(xiàng)目不可能因?yàn)槭堑赝蹙鸵欢ㄒu得比競(jìng)品高，相反，即使是零地價(jià)，也不可能有錢不賺，主動(dòng)低價(jià)出售。假如土地成本為零，會(huì)以什么價(jià)格賣房？需求供應(yīng)需求供應(yīng)供小于求供大于求保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包2、供求與房?jī)r(jià)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本抑制商業(yè)銀行的放貸抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求增加購(gòu)房者的購(gòu)房成本增加投資者投機(jī)者的融資成本，降低其預(yù)期收益降低降低銀行加息房?jī)r(jià)下降保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包需求供應(yīng)購(gòu)房成本、收入水平、房產(chǎn)稅、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期、限購(gòu)、限貸等土地價(jià)格、開發(fā)成本、開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期、土地稅等利率調(diào)整、準(zhǔn)備金調(diào)整、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程、營(yíng)改增等外在因素只能通過(guò)作用供應(yīng)端和需求端，才能影響到房?jī)r(jià)供應(yīng)和需求是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的直接因素，其他所有外在因素都是間接因素。外在因素必須通過(guò)影響供應(yīng)端、需求端，才能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。如果這些外在因素對(duì)供求不能造成影響，那么它就不能對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。加息是如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的？

影響需求端和供應(yīng)端的主要因素2、供求與房?jī)r(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)是資本市場(chǎng)的一部分，受到市場(chǎng)預(yù)期快速變化的影響房地產(chǎn)具有金融屬性，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)樓市影響明顯。一般來(lái)說(shuō)，買家的預(yù)期變化會(huì)迅速影響市場(chǎng)的交易量和價(jià)格。如果市場(chǎng)預(yù)期看漲，購(gòu)房者會(huì)蜂擁而至搶購(gòu)房產(chǎn)，市場(chǎng)上行期間甚至能促進(jìn)價(jià)格上漲；如果市場(chǎng)預(yù)期看跌，購(gòu)房者多會(huì)選擇觀望。同時(shí)，賣家的預(yù)期也會(huì)影響市場(chǎng)的供應(yīng)端。當(dāng)前，美國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融板塊，金融屬性突出，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)行業(yè)影響巨大！這是否代表著我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)金融屬性進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)市場(chǎng)影響逐漸增強(qiáng)？保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包2、供求與房?jī)r(jià)預(yù)期房?jī)r(jià)決定地價(jià)，地王效應(yīng)只是短期內(nèi)的需求集中釋放現(xiàn)象一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的預(yù)期決定了地價(jià)水平，但也存在特殊情況，如企業(yè)的生存、政府的需要等。地王效應(yīng)不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，而是短期內(nèi)市場(chǎng)預(yù)期改善帶來(lái)的需求釋放現(xiàn)象。地王一般會(huì)給周邊的在售項(xiàng)目帶來(lái)短時(shí)間的成交放量（價(jià)格或提升或平穩(wěn)，視所處時(shí)期而定），持續(xù)約1個(gè)月左右，是暫時(shí)性的，不具有持久性。如果地價(jià)決定房?jī)r(jià)成立，那為什么還會(huì)有地王被套？保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包案例：杭州濱江西溪明珠2010年拿地價(jià)格：

25735元/㎡預(yù)期價(jià)格：5萬(wàn)元/㎡2014年至今成交價(jià)格：32420元/㎡板塊價(jià)格情況：2009年21670元/㎡；2010年29000元/㎡；2015年26800元/㎡。預(yù)期高漲實(shí)際回落不及預(yù)期3、土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包時(shí)間城市宗地位置性質(zhì)建面（萬(wàn)㎡）成交價(jià)（億）樓面地價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率競(jìng)得方備注5.13南京建鄴區(qū)河西南G14號(hào)地塊住宅7.2632.845213110.3%葛洲壩南京單價(jià)地王5.18太原太原理工大舊校區(qū)儲(chǔ)備地塊住宅3318.7543258.34%融創(chuàng)太原單價(jià)地王5.18福州上下杭?xì)v史文化街區(qū)X4地塊商服/1.06387780%福州市三坊七巷保護(hù)開發(fā)有限公司福州單價(jià)地王5.18寧波寧波東部新城核心地塊商住35.0140.881167646.57%招商蛇口寧波總價(jià)地王5.18上海上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊住宅6.9454.454500296%保利上海周浦單價(jià)地王5.20杭州慶隆單元R21-04地塊(熱電廠地塊)商住7.523.6131403.7989.56%融信5.20天津河北區(qū)建昌道1號(hào)地塊住宅3.2716.523468152%隆基泰和集團(tuán)天津河北區(qū)單價(jià)地王5.20東莞2016WG014號(hào)地塊商辦2.356.397788.62179%陽(yáng)光城東莞南城區(qū)單價(jià)地王5.24蘇州2016-WG-26號(hào)地塊住宅2955.219046116%上海建工限價(jià)地5.26東莞東莞橫瀝半仙山村地塊商住1.569.155690423%時(shí)代東莞橫瀝總價(jià)及單價(jià)地王土地市場(chǎng)是跟隨型市場(chǎng)，其表現(xiàn)對(duì)房屋市場(chǎng)并不具有昭示意義一般來(lái)說(shuō)，房屋交易市場(chǎng)活躍的城市，土地市場(chǎng)跟隨升溫，容易出現(xiàn)“地王”，房屋市場(chǎng)變化往往在土地市場(chǎng)之前。2016年5月，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)13個(gè)月環(huán)比上漲，一線及熱點(diǎn)二線城市增幅明顯，受房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較高影響，這類型城市高溢價(jià)“地王”頻出。表：2016年5月全國(guó)城市重點(diǎn)開發(fā)商高溢價(jià)率地塊取得概況3、土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)土地市場(chǎng)對(duì)房屋市場(chǎng)的影響，主要在于未來(lái)供應(yīng)的量和結(jié)構(gòu)土地市場(chǎng)往往通過(guò)供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房屋市場(chǎng)產(chǎn)生影響。一般來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)增加供應(yīng)量會(huì)推動(dòng)房屋開工量，進(jìn)而增加房屋供給。增加某一區(qū)域或板塊的土地供給，會(huì)帶動(dòng)該區(qū)域或板塊熱度，促進(jìn)該區(qū)域或板塊成交量提升。土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)還會(huì)影響開發(fā)商產(chǎn)品定位的選擇，如高價(jià)地往往被打造成“被高端”產(chǎn)品。土地市場(chǎng)土地供應(yīng)量土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)房屋開工量房屋市場(chǎng)房屋供應(yīng)量區(qū)域板塊熱度產(chǎn)品定位選擇保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包4、一手市場(chǎng)與二手市場(chǎng)一手市場(chǎng)具有主導(dǎo)權(quán)，二手小業(yè)主因決策簡(jiǎn)單而反應(yīng)更快一手市場(chǎng)中開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)敏感，率先呈現(xiàn)變化趨勢(shì)，但由于其決策周期長(zhǎng)，一手市場(chǎng)的價(jià)格變化反而相對(duì)較慢；

二手市場(chǎng)中業(yè)主看到了市場(chǎng)的變化，由于其決策機(jī)制周期短，或轉(zhuǎn)售為租或降價(jià)獲利了結(jié)，往往變現(xiàn)為更迅速的量?jī)r(jià)變化。一手市場(chǎng)開發(fā)商的決策機(jī)制考慮因素多，決策過(guò)程復(fù)雜，時(shí)間周期長(zhǎng)影響決策的因素…成本 貨量 房?jī)r(jià) 對(duì)手 資金 土地…二手市場(chǎng)賣方業(yè)主的決策機(jī)制考慮因素少，決策過(guò)程簡(jiǎn)單，時(shí)間周期短影響決策的因素資金 房產(chǎn) 房?jī)r(jià)VS保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包4、一手市場(chǎng)與二手市場(chǎng)二手市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，往往是城市商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定器市場(chǎng)形勢(shì)好時(shí)，一手、二手市場(chǎng)利好上行發(fā)展；市場(chǎng)不好時(shí)，開發(fā)商會(huì)降價(jià)來(lái)去庫(kù)存，業(yè)主則不太愿意賣房；二手市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。城市二手比例高，市場(chǎng)更穩(wěn)定。例如上海，北京，深圳二手比例高，城市市場(chǎng)相對(duì)更穩(wěn)定。圖：2016年17個(gè)主要城市一二手住宅交易量對(duì)比（萬(wàn)套）市場(chǎng)降價(jià)了，我可不想降價(jià)賣，還是推遲再賣吧~市場(chǎng)漲價(jià)了，要提高價(jià)格才行~327%237%180%119%106%105%

98%94%82%74%56%51%49%42%050/10011

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50/1000510152025303