房地產(chǎn)分析系列之需知邏輯篇

Hello面霸，這里有更多校招大禮包 保利投顧研究院需知邏輯篇保利投顧研究院如何看待房地產(chǎn)市場的基本邏輯無論市場環(huán)境好還是壞、價格漲還是跌，對銷售人員和客戶始終是正能量引導。這一點的做法沒有錯，未來也還是要這樣做。但我們也要認識到，房地產(chǎn)的研究理論與房地產(chǎn)營銷領域的銷客是完全不同的。研究理論務必是真實、準確的科學總結和規(guī)律總結，銷客則不追求這一點。所以在理解房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律之前，我們需先明確一些基本的邏輯關系。房地產(chǎn)與經(jīng)濟具有高度相關性，未來相當長一段時間內(nèi)都會有宏觀調(diào)控伴隨新常態(tài)和市場化意味著政府不調(diào)控房地產(chǎn)市場？這是2013-2014年流傳最廣的一個觀點，答案后來大家都知道了。僅房地產(chǎn)投資額已占GDP比例達14%-15%的高位。相關學者的研究早已證明，房地產(chǎn)行業(yè)帶動了40多個行業(yè)的發(fā)展，與國民經(jīng)濟具有高度相關性。圖：房地產(chǎn)對關聯(lián)行業(yè)的帶動效應情況開發(fā)管理物業(yè)管理建筑材料建設鋼材25%水泥30-40%玻璃70-80%幕墻70%工程機械銀行，金融25%混凝土機械40%挖掘機20%裝修地板門窗家電銷售空調(diào)40%洗衣機30%冰箱20%彩電22%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%010203040506070802001

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2015圖：房地產(chǎn)投資額與GDP走勢（單位：萬億）GDP房地產(chǎn)投資額投資額占GDP比例保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包1、經(jīng)濟與房地產(chǎn)備注：圖中數(shù)據(jù)表示房地產(chǎn)由前期開發(fā)到后期管理中各個環(huán)節(jié)對關聯(lián)行業(yè)的帶動作用程度02468101214-30-20-10010203040502008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-03房地產(chǎn)具有先導性特征，房地產(chǎn)市場可以在率先經(jīng)濟低迷時期實現(xiàn)復蘇經(jīng)濟增速下滑意味著樓市短期內(nèi)沒有機會？未必！經(jīng)濟增速反映是增量，而房地產(chǎn)交易更關注的是存量經(jīng)濟發(fā)展成果。短期因素，如貨幣政策、行業(yè)政策，對房地產(chǎn)的交易市場反而更為重要。這就是為什么每一次房地產(chǎn)的復蘇都發(fā)生是在經(jīng)濟最低迷的時期，如2008年底-2009年初、2012年的二三季度，以及本輪市場周期。圖：全國房地產(chǎn)銷售面積、投資額和GDP的同比增速走勢（%）商品房銷售面積同比房地產(chǎn)投資額同比GDP同比保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包1、經(jīng)濟與房地產(chǎn)1、經(jīng)濟與房地產(chǎn)房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的結果，依托于產(chǎn)業(yè)、起到錦上添花的作用可以通過發(fā)展房地產(chǎn)來發(fā)展經(jīng)濟嗎？前提是必須有需求的支撐。需求來自于自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，或周邊輻射城市的產(chǎn)業(yè)

發(fā)展（即該城市的外溢需求）。也就是說，房地產(chǎn)的發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展的結果，必須也有實體的支撐，否則就會成為無本之

木，這是我們下一部分要講的磁吸城市的理論基礎。但房地產(chǎn)一旦啟動，也會推動經(jīng)濟更快速的發(fā)展，即錦上添花的效果。圖：核心城市與周邊區(qū)域住宅成交量比較（按面積，%）0%40%80%120%160%200%佛山/廣州清遠/廣州惠州/深圳2010年汕頭/深圳蘇州三縣/上海2013年東莞/深圳2016年保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包1、經(jīng)濟與房地產(chǎn)備注R-E-R

模型即利率（

Rate

）

-

經(jīng)濟(Economy)-

地產(chǎn)(Real

Estate)

關系模型的簡稱；利率是特定的背景性因素，經(jīng)濟與房地產(chǎn)高度相關，走勢方向的擬合度較高；該模型旨在揭示資金環(huán)境下的地產(chǎn)與經(jīng)濟的根本關系。在一定的利率環(huán)境下，經(jīng)濟與房地產(chǎn)相互推動漲跌房地產(chǎn)與經(jīng)濟緊密互動，二者走勢方向擬合度較高。根據(jù)“R-E-R模型”，房地產(chǎn)行業(yè)具有先導性，與經(jīng)濟之間存在互相推動漲跌的巨大作用。政府對經(jīng)濟增長有區(qū)間管理，當樓市下跌趕上經(jīng)濟走弱時必然推動其跌幅加深，從而促動穩(wěn)市政策出臺。依據(jù)這一點，研究院在2014年下半年準確預判了政府的降息行為，而當時整個社會輿論都認為不可能。保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包2、供求與房價供求關系是決定房價的根本因素，成本不是決定房價的根本因素供求關系才是決定房價的根本因素！成本是房價的重要組成部分，起到了影響房價變動的控制線的作用，但本身不能決定房價。舉列來說，地王項目不可能因為是地王就一定要賣得比競品高，相反，即使是零地價，也不可能有錢不賺，主動低價出售。假如土地成本為零，會以什么價格賣房？需求供應需求供應供小于求供大于求保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包2、供求與房價增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本抑制商業(yè)銀行的放貸抑制房地產(chǎn)市場供給需求增加購房者的購房成本增加投資者投機者的融資成本，降低其預期收益降低降低銀行加息房價下降保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包需求供應購房成本、收入水平、房產(chǎn)稅、消費者對未來的預期、限購、限貸等土地價格、開發(fā)成本、開發(fā)商對未來的預期、土地稅等利率調(diào)整、準備金調(diào)整、城鎮(zhèn)化的進程、營改增等外在因素只能通過作用供應端和需求端，才能影響到房價供應和需求是影響房價變動的直接因素，其他所有外在因素都是間接因素。外在因素必須通過影響供應端、需求端，才能對房價產(chǎn)生影響。如果這些外在因素對供求不能造成影響，那么它就不能對房價造成影響。加息是如何影響房地產(chǎn)市場的？

影響需求端和供應端的主要因素2、供求與房價房地產(chǎn)市場是資本市場的一部分，受到市場預期快速變化的影響房地產(chǎn)具有金融屬性，市場預期對樓市影響明顯。一般來說，買家的預期變化會迅速影響市場的交易量和價格。如果市場預期看漲，購房者會蜂擁而至搶購房產(chǎn)，市場上行期間甚至能促進價格上漲；如果市場預期看跌，購房者多會選擇觀望。同時，賣家的預期也會影響市場的供應端。當前，美國將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融板塊，金融屬性突出，市場預期對行業(yè)影響巨大！這是否代表著我國未來的房地產(chǎn)金融屬性進一步加強，市場預期對市場影響逐漸增強？保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包2、供求與房價預期房價決定地價，地王效應只是短期內(nèi)的需求集中釋放現(xiàn)象一般來說，房價的預期決定了地價水平，但也存在特殊情況，如企業(yè)的生存、政府的需要等。地王效應不是地價決定房價，而是短期內(nèi)市場預期改善帶來的需求釋放現(xiàn)象。地王一般會給周邊的在售項目帶來短時間的成交放量（價格或提升或平穩(wěn)，視所處時期而定），持續(xù)約1個月左右，是暫時性的，不具有持久性。如果地價決定房價成立，那為什么還會有地王被套？保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包案例：杭州濱江西溪明珠2010年拿地價格：

25735元/㎡預期價格：5萬元/㎡2014年至今成交價格：32420元/㎡板塊價格情況：2009年21670元/㎡；2010年29000元/㎡；2015年26800元/㎡。預期高漲實際回落不及預期3、土地市場與房屋市場保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包時間城市宗地位置性質(zhì)建面（萬㎡）成交價（億）樓面地價（元/㎡）溢價率競得方備注5.13南京建鄴區(qū)河西南G14號地塊住宅7.2632.845213110.3%葛洲壩南京單價地王5.18太原太原理工大舊校區(qū)儲備地塊住宅3318.7543258.34%融創(chuàng)太原單價地王5.18福州上下杭歷史文化街區(qū)X4地塊商服/1.06387780%福州市三坊七巷保護開發(fā)有限公司福州單價地王5.18寧波寧波東部新城核心地塊商住35.0140.881167646.57%招商蛇口寧波總價地王5.18上海上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊住宅6.9454.454500296%保利上海周浦單價地王5.20杭州慶隆單元R21-04地塊(熱電廠地塊)商住7.523.6131403.7989.56%融信5.20天津河北區(qū)建昌道1號地塊住宅3.2716.523468152%隆基泰和集團天津河北區(qū)單價地王5.20東莞2016WG014號地塊商辦2.356.397788.62179%陽光城東莞南城區(qū)單價地王5.24蘇州2016-WG-26號地塊住宅2955.219046116%上海建工限價地5.26東莞東莞橫瀝半仙山村地塊商住1.569.155690423%時代東莞橫瀝總價及單價地王土地市場是跟隨型市場，其表現(xiàn)對房屋市場并不具有昭示意義一般來說，房屋交易市場活躍的城市，土地市場跟隨升溫，容易出現(xiàn)“地王”，房屋市場變化往往在土地市場之前。2016年5月，全國百城房價連續(xù)13個月環(huán)比上漲，一線及熱點二線城市增幅明顯，受房地產(chǎn)市場預期較高影響，這類型城市高溢價“地王”頻出。表：2016年5月全國城市重點開發(fā)商高溢價率地塊取得概況3、土地市場與房屋市場土地市場對房屋市場的影響，主要在于未來供應的量和結構土地市場往往通過供應量和供應結構對房屋市場產(chǎn)生影響。一般來說，土地市場增加供應量會推動房屋開工量，進而增加房屋供給。增加某一區(qū)域或板塊的土地供給，會帶動該區(qū)域或板塊熱度，促進該區(qū)域或板塊成交量提升。土地供應的結構還會影響開發(fā)商產(chǎn)品定位的選擇，如高價地往往被打造成“被高端”產(chǎn)品。土地市場土地供應量土地供應結構房屋開工量房屋市場房屋供應量區(qū)域板塊熱度產(chǎn)品定位選擇保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包4、一手市場與二手市場一手市場具有主導權，二手小業(yè)主因決策簡單而反應更快一手市場中開發(fā)商對市場形勢敏感，率先呈現(xiàn)變化趨勢，但由于其決策周期長，一手市場的價格變化反而相對較慢；

二手市場中業(yè)主看到了市場的變化，由于其決策機制周期短，或轉(zhuǎn)售為租或降價獲利了結，往往變現(xiàn)為更迅速的量價變化。一手市場開發(fā)商的決策機制考慮因素多，決策過程復雜，時間周期長影響決策的因素…成本 貨量 房價 對手 資金 土地…二手市場賣方業(yè)主的決策機制考慮因素少，決策過程簡單，時間周期短影響決策的因素資金 房產(chǎn) 房價VS保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包4、一手市場與二手市場二手市場的表現(xiàn)相對穩(wěn)定，往往是城市商品房市場的穩(wěn)定器市場形勢好時，一手、二手市場利好上行發(fā)展；市場不好時，開發(fā)商會降價來去庫存，業(yè)主則不太愿意賣房；二手市場會相對穩(wěn)定。城市二手比例高，市場更穩(wěn)定。例如上海，北京，深圳二手比例高，城市市場相對更穩(wěn)定。圖：2016年17個主要城市一二手住宅交易量對比（萬套）市場降價了，我可不想降價賣，還是推遲再賣吧~市場漲價了，要提高價格才行~327%237%180%119%106%105%

98%94%82%74%56%51%49%42%050/10011

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