房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

目錄1、東西湖區(qū)都市發(fā)展概況1.1東西湖概況...............................................................................................11.2戰(zhàn)略區(qū)位...................................................................................................11.3都市交通...................................................................................................11.3.1公路概況..............................................................................................11.3.2鐵路概況..............................................................................................21.3.3航空概況..............................................................................................21.3.4水路概況..............................................................................................21.4區(qū)域交通環(huán)境...........................................................................................21.5經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況...........................................................................................21.6都市發(fā)展規(guī)劃...........................................................................................32、東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析...........................................................................42.1東西湖區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況.......................................................................42.2東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r......................................................43、東西湖區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析.......................................................................53.1武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析.......................................................................63.2東西湖區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析...........................................................................73.3東西湖區(qū)商業(yè)消費(fèi)者分析.......................................................................73.3.1人口年紀(jì)及性別構(gòu)成..........................................................................73.3.2人口來(lái)源構(gòu)成......................................................................................83.3.3居民收入與消費(fèi)支出..........................................................................83.3.4居民消費(fèi)構(gòu)成......................................................................................84、項(xiàng)目基礎(chǔ)環(huán)境分析.......................................................................................94.1項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境調(diào)查...........................................................................94.2項(xiàng)目SWOT分析......................................................................................94.3結(jié)論...........................................................................................................9東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1.東西湖區(qū)都市發(fā)展概況1.1東西湖概況東西湖區(qū)，是武漢市下轄的一種區(qū)。位于東經(jīng)113°53′—114°30′，北緯30°34′—30°47′之間。地處漢口西部近郊，全境三面環(huán)水，淡水資源十分豐富。她的地圖酷似一只金龜，翹首東望武漢，擺尾西牽孝感。漢江、漢北河、淪河、府河如玉帶瓊邊輕輕托起這片499.71平方公里的土地。境域東靠張公堤，分別與江岸區(qū)、江漢區(qū)和硚口區(qū)接壤；西南濱漢水與蔡甸區(qū)和漢川市相望，西北依府河與孝感市和黃陂區(qū)相鄰，在籍人口269464人。食品、機(jī)電、物流三大特色產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的70%左右的比重，吳家山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)獲批升級(jí)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是繼武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之后，武漢市獲批成立的第三個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為武漢都市開(kāi)局的“三大產(chǎn)業(yè)帶”和“三大經(jīng)濟(jì)增加極”之一。1.2戰(zhàn)略區(qū)位湖北是國(guó)家中部崛起戰(zhàn)略的重要省份，武漢作為中部地區(qū)中心都市，在中部崛起中扮演著領(lǐng)導(dǎo)者的角色，東西湖區(qū)域類的武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)距北京、成都、重慶、廣州、香港等地均在1000公里左右，乘坐飛機(jī)1.5小時(shí)可達(dá)成。1.3都市交通1.3.1公路概況京珠，滬蓉等多條高速公路在此交匯；中環(huán)線與外環(huán)線覆蓋全區(qū)50%的面積，輕軌與40多條公交線路暢達(dá)武漢三鎮(zhèn)。1.3.2鐵路概況東西湖區(qū)距離漢口火車站僅7公里。1.3.3航空概況東西湖區(qū)距離武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，機(jī)場(chǎng)路與金山大道相連，驅(qū)車僅15分鐘路程。1.3.4水路概況轄區(qū)港口重要分布在漢江36公里的航道口。1.4區(qū)域交通環(huán)境有輕軌一號(hào)線與546、741、505、737、621、222、736、713路公交交匯，暢達(dá)武漢三鎮(zhèn)。1.5經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況東西湖區(qū)近六年GDP均遞增16.85%，增幅高于武漢市12%的增加速度；財(cái)政收入年平均遞增37.67%；固定資產(chǎn)投資年平均遞增34.68%。工業(yè)作為東西湖區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)占比達(dá)65%，并呈持續(xù)增漲趨勢(shì)，農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)所占份額日趨縮小，這也闡明東西湖區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于依賴工業(yè)生產(chǎn)，其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)單薄。另外截止，東西湖區(qū)農(nóng)村人均可支配收入突破10000大關(guān)，近六年年均增加15.2%；城鄉(xiāng)人均可支配收入突破0大關(guān)，近六年年均增加13.9%，這也闡明東西湖區(qū)居民收入水平逐年遞增，購(gòu)置力日漸增強(qiáng)。1.6都市發(fā)展規(guī)劃一區(qū)兩片、三城一新：東，金銀湖生態(tài)新城（生態(tài)居?。┠希瑓羌疑叫鲁牵ㄕ谓?jīng)濟(jì)）西，臺(tái)商產(chǎn)業(yè)新城（產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)）北，新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展區(qū)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)）隨著大武漢首個(gè)都市副中心的定位的擬定，以及都市立體交通網(wǎng)絡(luò)的不停完善，東西湖區(qū)將來(lái)發(fā)展將呈持續(xù)快速增加趨勢(shì)，同時(shí)將吸引大量人口導(dǎo)入。不停完善的都市配套功效將進(jìn)一步提高東西湖區(qū)的居住環(huán)境。隨著人口的不停涌入，現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)不能滿足居民的日常生活需要，吳家山片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊。都市改造對(duì)都市街區(qū)的功效規(guī)劃提出了更高的規(guī)定，商業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)并存。2.東西湖區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展分析2.1東西湖區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況東西湖區(qū)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要集中在住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處在起步階段。住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要圍繞金銀湖板塊和吳家山板塊以及常青板塊展開(kāi)。吳家山板塊各類商業(yè)、旅游、教育、醫(yī)療等配套資源齊全，隨著輕軌1號(hào)線2期建設(shè)運(yùn)行，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高。金銀湖板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較集中區(qū)域，大盤林立，各項(xiàng)目賣點(diǎn)突出，但在交通及各類生活配套上則較差。常青板塊區(qū)位更加靠近市區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)比較明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已比較成熟。2.2東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r東西湖區(qū)域住宅價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)，住宅成交均價(jià)為5418.19元/平米，同比上漲9.8%。成交量由于房地產(chǎn)限政影響，成交量較明顯下滑，全年總銷量為8495套，較上年同比下跌20.8%。3.東西湖區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析3.1武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析武漢商業(yè)地產(chǎn)重要集中在三環(huán)以內(nèi)，成熟商圈在二環(huán)以內(nèi)，新興的商業(yè)中心正在向三環(huán)后來(lái)拓展，武漢商業(yè)地產(chǎn)正在打破以傳統(tǒng)商圈為中心的發(fā)展格局，傳統(tǒng)的商業(yè)中心的影響力正被逐步削弱、綠地金融城等項(xiàng)目在將來(lái)將成為重要的商業(yè)中心。3.2東西湖區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析東西湖商業(yè)重要集中在吳家山板塊和金銀湖板塊。吳家山片區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目有，竹葉海嘉園，天合新界，立方城，萬(wàn)安公司大道，北冰洋都市廣場(chǎng)，航天彩虹鎮(zhèn)；金銀湖在建在售商業(yè)項(xiàng)目有，金盛國(guó)際二期，升華當(dāng)代城，金湖天地，金地格林春岸，銀湖水榭，航天興隆國(guó)際?？傮w來(lái)說(shuō)東西湖區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處在起步階段，品質(zhì)較低，業(yè)態(tài)構(gòu)造不豐富，區(qū)域內(nèi)純商業(yè)項(xiàng)目及商業(yè)綜合體項(xiàng)目也漸漸出現(xiàn)，這將是東西湖商業(yè)地產(chǎn)將來(lái)的發(fā)展方向。3.3東西湖區(qū)商業(yè)消費(fèi)者分析3.3.1人口年紀(jì)及性別構(gòu)成東西湖區(qū)人口總數(shù)為：452053，按年紀(jì)分，0-14歲人口57202人，15-64歲人口363451人，65歲以上人口31397人；按性別分，其中男性占比51.99%，共235027人，女性占比48.01%，共217026人。3.3.2人口來(lái)源構(gòu)成近十年，東西湖區(qū)外來(lái)人口占到總?cè)丝诘?3.97%，其中大部分為置業(yè)客戶，通過(guò)對(duì)東西湖區(qū)置業(yè)客戶進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)區(qū)域購(gòu)房需求為外向吸納型，東西湖區(qū)75%的置業(yè)客戶來(lái)自區(qū)域以外，區(qū)內(nèi)消化量為25%。3.3.3居民收入與消費(fèi)支出農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出占人均年收入的48.22%，城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)支出占人均年收入的69.08%。3.3.4居民消費(fèi)構(gòu)成重要集中在食品，交通，文化娛樂(lè)，衣著。4項(xiàng)目基礎(chǔ)環(huán)境分析4.1項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境調(diào)查（項(xiàng)目位于吳家山三秀路）下列重要針對(duì)項(xiàng)目周邊500米半徑內(nèi)的商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)查，項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)前十位排名：餐飲，煙酒副食，家裝服務(wù)，生活服務(wù)，房產(chǎn)中介，教育培訓(xùn)，美容美發(fā)，文具玩具，醫(yī)療服務(wù)，休閑娛樂(lè)。4.2項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）：項(xiàng)目三面臨街，含有商業(yè)開(kāi)發(fā)的先天優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目地處老區(qū)域，居住氛圍佳，周邊有8個(gè)成熟社區(qū)在旁；項(xiàng)目周邊學(xué)校林立，中小學(xué)累計(jì)四所，早晚人流量非常大，含有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心因素；項(xiàng)目商業(yè)體量較大，含有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)，能夠凝聚周邊的商業(yè)氛圍。W（劣勢(shì)）：項(xiàng)目坐落并非正街，商業(yè)氛圍有所欠缺，收益水平較低；周邊道路環(huán)境不佳，容易擁堵；吳祁街一條重要經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，夜間經(jīng)營(yíng)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，空氣污染嚴(yán)重，