房地產(chǎn) -巴菲特加倉(cāng)的房產(chǎn)公司DR Horton是何來頭

公司簡(jiǎn)介發(fā)展最快的。自2002年起，霍頓公司蟬聯(lián)美國(guó)銷量最大的住宅-1-創(chuàng)始人及創(chuàng)始背景霍頓公司的創(chuàng)始人唐納德·霍頓在阿肯色州馬歇爾長(zhǎng)大，他的父產(chǎn)行業(yè)。1977年搬到得克薩斯州沃斯堡，他先是應(yīng)聘成為了當(dāng)一個(gè)愿意進(jìn)行定制化改變的標(biāo)準(zhǔn)化住宅建筑商，這在20世紀(jì)70-2-發(fā)展歷程1978-1991年——抓住機(jī)遇，快速擴(kuò)張1978年，霍頓先生創(chuàng)立了自己的建筑公司，此時(shí)恰逢美國(guó)利率三年，霍頓已成為沃斯堡地區(qū)最大的開發(fā)商。整個(gè)80年代，公業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重鼓舞下，霍頓于1987年做出了向外擴(kuò)張的決頓公司在進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)之前會(huì)花3-5年時(shí)間進(jìn)行研究，在進(jìn)入在這一階段，霍頓公司是以家族企業(yè)的形式來經(jīng)營(yíng)。他的兄弟-3-1991-次貸危機(jī)前——激進(jìn)擴(kuò)張，巨頭登場(chǎng)90年代初全美前五的建筑商的市場(chǎng)份額逐年增加，巨頭正在形1991-次貸危機(jī)前——激進(jìn)擴(kuò)張，巨頭登場(chǎng)90年代初全美前五的建筑商的市場(chǎng)份額逐年增加，巨頭正在形1993年，公司銷售額達(dá)到1.9億美元，位居全國(guó)住宅建筑商中的宅建筑商，被收購(gòu)的公司通常繼續(xù)以自己的名義主導(dǎo)旗下建筑公司的集合，協(xié)調(diào)子公司的活動(dòng)，這些收購(gòu)中不乏大規(guī)模建筑商，例如1997年收購(gòu)的Torrey亞利桑那州和夏威夷等多地占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)地位AspenHomesofSanAntonio,TX-4-20022002WestchesterHomesofDallas,TxTrimarkCommunities,LlcSGSCommunities,IncTheTorreyofCos.RMPProperties，IncRMPProperties，Inc Fortress-Florida,Inc整體運(yùn)營(yíng)進(jìn)行統(tǒng)一的控制，特別是在1998年成立了一個(gè)全國(guó)客到90年代末，霍頓公司連續(xù)21年實(shí)現(xiàn)收入、建造數(shù)量、和每個(gè)財(cái)政季度利潤(rùn)的增長(zhǎng)。收入從1995年的8.69億美元增加到1997年的15億美元，再到1999年的31億美元，這一年P(guān)rofessional-5-司的凈有息負(fù)債率一直在50%以上，不少季度突破了60%，顯著高于同行40%左右的平均水平。由于上市后公司屢次在行業(yè)變換。在2006年真正出現(xiàn)行業(yè)拐點(diǎn)時(shí)，公司仍舊不退反進(jìn)，增次貸危機(jī)后-2019年——降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、增現(xiàn)金臂求生。2007年四季度霍頓公司的房屋銷量同比下降了52%，降幅達(dá)到22.8%。2008年三季度，公司以2億美元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了賬面價(jià)值達(dá)18億美元的土地，全年賣地回收8.4億美元現(xiàn)金。除了土地出讓款外，折價(jià)出售還為公司帶來了超6億美元的稅收返還。2008年底，公司的土地儲(chǔ)備已較高峰期減少70%，其中自有土地減少50%。通過降價(jià)促銷和折價(jià)出讓土地，公司計(jì)提了巨額的資產(chǎn)減值損失，累計(jì)額相當(dāng)于股權(quán)的50%，結(jié)果就是當(dāng)年財(cái)報(bào)巨虧26億美元。2009年，公司繼續(xù)削減存量土地，促-6-12.0%10.0%8.0%6.0%12.0%10.0%8.0%6.0%銷量的比例從2011年的6.7%提升至2019年的11.3%。但霍頓并指土地?fù)碛姓吆烷_發(fā)商/投資者之間簽署的一份協(xié)議，賦予開發(fā)商/投資人在未來一段時(shí)間以提前約定好的價(jià)格購(gòu)買土地的獨(dú)家權(quán)利。2011-2019年，霍頓控制的土儲(chǔ)數(shù)量從11.3萬(wàn)套增長(zhǎng)至公司通過土地期權(quán)鎖定的比例卻從不到24%上升至60%。只需9.3%9.3%8.7%8.7%7.8%7.8%7.3%7.3%6.7%2011201220132014201*數(shù)據(jù)來源：USCensusBureau，58安居客研究院綜合整理-7-2011-2019年全美新屋銷量和霍頓公司土儲(chǔ)量80000070000060000050000040000030000020000010000002011201220132014201USNewHomesSoldLotsControlled*數(shù)據(jù)來源：Statistica公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理Covid19以后——逆勢(shì)擴(kuò)張、穩(wěn)坐龍頭度敏感的霍頓公司再次出手，成功抄底。2020年其土儲(chǔ)量大幅增長(zhǎng)22.6%至37.7萬(wàn)套，2021年再次增長(zhǎng)41%至53萬(wàn)套，2022年繼續(xù)增長(zhǎng)8%至57萬(wàn)套，此時(shí)霍頓的土儲(chǔ)量已經(jīng)接近當(dāng)年全美新房銷量的89%了，遠(yuǎn)超2020年以前保持的45%以下的水平。用土地期權(quán)，2022年通過期權(quán)合同控制的土地占比提升至了前-8-2016/099000萬(wàn)美金6.05億美金VidlerWaterResources2016/099000萬(wàn)美金6.05億美金VidlerWaterResources2.91億美金*數(shù)據(jù)來源：crunchbase，58安居客研究院綜合整理2022年下半年開始利率迅速回升，截止2023年10月初抵押貸款利率已經(jīng)上漲至7.5%，由于大部分房屋所有者在前兩年鎖定了2023年二季度新房銷售占全市場(chǎng)獨(dú)立屋銷售的比例約為三分之-9-除了增加土儲(chǔ)，霍頓也加速了并購(gòu)的步伐，2022年以來已經(jīng)完成了3起收購(gòu)。2023年6月，霍頓以約1億美元現(xiàn)金收購(gòu)了Tru-2022/042022/122023/072017/06*圖片來源：DRHorton財(cái)報(bào)額。盡管2022年公司的新房銷售同比下降，但這更大程度上是疫情期間勞動(dòng)力和建材短缺所致。隨著霍頓建設(shè)的新房在未來1-2年推向市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)迎來一波銷量的抬升。因此，即便在房主營(yíng)業(yè)務(wù)-10-Services）、和租賃（Rental）。根據(jù)），DRHorton主營(yíng)業(yè)務(wù)及占比HomebuildingForestarFinancialServicesRental*數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理主要面對(duì)尋求低維護(hù)生活方式的老年購(gòu)房者，2021年銷量及銷售額均占比3%；Emerald品牌是為尋求高端升級(jí)和豪華住宅的*數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理2022年成交量和成交額最大是在東南區(qū)域（21649套，81.9億美金）和中南區(qū)域（21417套，74.1億美金），但銷量和銷售額增長(zhǎng)最快都是在北部區(qū)域，銷量6972套，同比增長(zhǎng)27%，銷售-12-霍頓公司2022年新房各區(qū)域銷量占比9%6%28%28%西南中南西北東南北部東部西南中南西北東南北部*數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理霍頓公司2022年新房各區(qū)域銷售額占比8%24%27%西北西南中南東南東部北部*數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)，58安居客研究院綜合整理2018財(cái)年，霍頓公司收購(gòu)了Forestar未流通股份的75%，截至2022年9月30日仍擁有未流通股份的63%。Forestar是一家公-13-開交易的住宅用地開發(fā)公司，其在美國(guó)21個(gè)州的53個(gè)市場(chǎng)開展業(yè)務(wù)。Forestar的業(yè)績(jī)結(jié)果主要基于其拿地的歷史成本。2022年Forestar總共賣出17691套住宅用地，其中14895套用地賣給了霍頓公司。2022年總收入15.19億美金，土地及土地期權(quán)成本霍頓公司的金融業(yè)務(wù)是其房屋銷售業(yè)務(wù)的輔助，包括抵押貸款業(yè)務(wù)和產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)等。2022年貸款業(yè)務(wù)總計(jì)收入6.17億美元，同比霍頓的抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)放的貸款數(shù)量與其住宅開發(fā)業(yè)務(wù)所成交的前一年增加5%，其中來自霍頓公司成交的住宅貸款業(yè)務(wù)占DHI截止2022年9月30日，幾乎所有待售的抵押貸款都符合出售給質(zhì)量較高。霍頓公司將2022財(cái)年抵押貸款中約62%直接銷售給霍頓的租賃業(yè)務(wù)指的是開發(fā)建設(shè)租賃物業(yè)或租賃社區(qū)，并在出售之前自營(yíng)管理。建設(shè)的社區(qū)主要有多戶公寓和獨(dú)棟住宅社區(qū)。多戶租賃業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)開發(fā)、建設(shè)、出租和銷售住宅租賃物業(yè)，主-14-200至400個(gè)住房單位。單戶租賃業(yè)務(wù)主要建設(shè)、出售或出租獨(dú)棟住宅社區(qū)。銷售出去的租賃社區(qū)確認(rèn)為收入，自營(yíng)租賃收入確租賃庫(kù)存貨值17億美元，多戶公寓物業(yè)庫(kù)存貨值8.972億美元。該財(cái)年以3.138億美元出售了774套獨(dú)棟屋租賃住宅，以1.955億美元的價(jià)格出手了775套多戶租賃單位。在建的獨(dú)棟租賃住宅有總結(jié)速度最快的，只用了短短30年就走完了其他公司花了50年走過-15-術(shù)有限公司等關(guān)聯(lián)公司（以下簡(jiǎn)稱“本公司”）旗下的內(nèi)部組織，凡屬本機(jī)家信息技術(shù)有限公司和北京五八信息技術(shù)有限公司其中任一公司均可