第二章房地產市場與市場運行2課件

第二章房地產市場與市場運行第二章房地產市場與市場運行22.1房地產市場概述

第二章房地產市場與市場運行22.1.1市場及房地產市場：1、市場是：商品交換的任何場所；使商品交易雙方接觸的任何安排；商品交換關系的總和；指某一特定商品的現有目標客戶群。2、市場可以是有形的，也可以是無形的。有形市場是指進行商品交易的固定場所，反之則稱為無形市場。3、市場必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。賣方和買方：市場主體，可供交易的商品：市場客體。第二章房地產市場與市場運行2（1）社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內人口數量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等第二章房地產市場與市場運行2人口環(huán)境構成的基本狀況人口規(guī)模人口環(huán)境人口構成家庭單位人口密度第二章房地產市場與市場運行2丈夫妻子孩子祖父母傳統(tǒng)家庭第二章房地產市場與市場運行2例：獨生子女家庭結構是支撐中國房產市場的重要因素北京市建委網站2009年公布的一項調查表明，20至30歲群體是商品房購房主力。而且是一畢業(yè)就買房子，買房就要買大房子。在歐美一些國家，年輕人一般畢業(yè)大概十年以后才進入房地產市場買房子，購房的主力是35歲以上的人。第二章房地產市場與市場運行21、人口迅速增長2、人口老齡化日趨嚴重3、家庭規(guī)模日趨小型化4、人口教育程度提高5、人口的地理分布6、人口區(qū)間流動第二章房地產市場與市場運行2城市新移民增多家庭單位小型化住房需求難以釋放房價為何高居不下？第二章房地產市場與市場運行2（2）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。第二章房地產市場與市場運行22010年遏制部分城市房價過快上漲的政策措施一是對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；二是“二套房”貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；第二章房地產市場與市場運行2（3）經濟環(huán)境，是指在整個經濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。第二章房地產市場與市場運行2二、經濟環(huán)境經濟周期城鄉(xiāng)差別社會購買力人均收入

收入分布

可自由支配收入

通貨膨脹第二章房地產市場與市場運行2

收入分布對房地產的影響

中產階級為主兩極分化平均主義購買力強購買力弱購買力弱收入分布第二章房地產市場與市場運行2（4）金融環(huán)境，是指房地產業(yè)所處的金融體系和支持房地產業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。建設部等部委的調查表明，目前，房地產開發(fā)企業(yè)項目投入資金約有20~30%是銀行貸款，30~40%來自建筑施工企業(yè)的墊付資金，而這部分資金也多是源于銀行貸款;此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中61%的資金是來源于銀行。第二章房地產市場與市場運行2（5）房地產法律制度環(huán)境，是指與房地產業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現行法律與相關政策等。（游戲規(guī)則）（6）技術環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向等。（遠大新理念）（7）資源環(huán)境，指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件（有形資源（海南房價）和無形資源(北京上海房價）。（8）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。第二章房地產市場與市場運行2第二章房地產市場與市場運行2巨大的房地產市場潛力（1）中國城市人口每年增加1%左右。大約1800—200萬。如果按照每個城市人口住房面積22平方米計算，需要增加4.4億平方米住宅。每年大約有950萬對新人結婚。（2）城市建設方興未艾，大量拆遷改建。我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而只能持續(xù)25～30年。英國的平均壽命達到了132年，而美國的建筑壽命也達到了74年。質量與拆遷（南昌市1999年建成的、被評為優(yōu)質工程的四星級五湖大酒店，2010年2月6日爆破拆除，規(guī)劃滯后、混亂，與未來城市發(fā)展步伐不協(xié)調，建筑質量再過硬也難逃“夭折”厄運。一些地方甚至存在“規(guī)劃跟著領導變”的怪現象，領導換一屆規(guī)劃就得調一回，一些“年富力強”的建筑因此被拆除時有發(fā)生）第二章房地產市場與市場運行2（3）60-70%的居民要求改善住房條件。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當前的24平方米增加到35平方米左右?，F有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為4%左右（農村為2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進新房子，從小房子搬進大房子。（4）到2020年城市化水平將達到55—60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到8--8.5億，住宅的真實需求大約每年增加5.4億平方米。第二章房地產市場與市場運行22.1.3房地產市場的參與者

房地產市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。1、土地所有者或當前的使用者土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產開發(fā)的前期費用。2、開發(fā)商3、政府及政府機構政府及政府機構在參與房地產運行的過程中，既有制定規(guī)則的權力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。房地產開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當敏感。第二章房地產市場與市場運行24、金融機構5、建筑承包商6、專業(yè)顧問（1）建筑師;

（2）工程師。房地產開發(fā)中需結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等;

（3）會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財政預算、工程預算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責人通報財務狀況;

（4）造價工程師或經濟師。其主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算;

（5）估價師及房地產經濟人。估價師在有關房地產交易過程中提供估價服務，在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平。房地產經濟人主要是利用自己的專業(yè)知識、經驗、掌握的信息，促進買賣雙方達成交易，并在辦理手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務。（6）律師。7、消費者或買家第二章房地產市場與市場運行22.2房地產市場結構與市場指標

2.2.1房地產市場結構

房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產業(yè)與社會經濟及相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系。（1）總量結構：分析開發(fā)和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。（2）區(qū)域結構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產市場發(fā)育情況的差異和特點。第二章房地產市場與市場運行2（3）產品結構：從經濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型產品結構布局的合理程度。（4）供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系。（5）投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系。第二章房地產市場與市場運行2

2.2.2房地產市場細分市場細分概念是美國人溫德爾·史密斯于1965年發(fā)表的《市場營銷策略中的產品差異化與細分市場》一文中首先提出的。所謂市場細分是指根據消費者對產品的不同欲望與需求，不同的購買習慣，把整個市場分割為若干相類似的消費者群，其中每個消費者群就是一個子市場或稱細分市場。第二章房地產市場與市場運行21、按地域細分房地產的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區(qū)性市場，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場等。還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。還可以說中國華北地區(qū)房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區(qū)房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。第二章房地產市場與市場運行22、房地產用途細分按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。3、存量增量細分按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。第二章房地產市場與市場運行24、交易形式細分按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。5、按目標市場細分按照市場營銷過程中的目標市場細分房地產市場?？梢詫⒛撤N特業(yè)按其建造標準和價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，如高檔住宅市場、普通住宅市場；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，老年住宅市場、青年公寓市場等。第二章房地產市場與市場運行22.2.3房地產市場指標反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。教材列舉了10項供給指標、11項需求指標、9項市場交易指標。（一）供給指標

（1）新竣工量（NewCompletions，NCt），中國新竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各種房屋建筑面積的總和。(下表:河南新峻工面積)（2）滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

第二章房地產市場與市場運行2

（3）存量（Stock，St），指報告期內已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量＋報告期新竣工量－報告期滅失量（St＝St－1＋NCt－δt）；第二章房地產市場與市場運行2（4）空置量（Vacancy，VC），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建(指報告期房地產公司接受委托、定向開發(fā)建設，并收取一定的管理費所建設的房屋)、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。第二章房地產市場與市場運行2（5）空置率（VacancyRate，VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發(fā)展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。第二章房地產市場與市場運行2（6）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt），指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量＝上期可供租售數量一上期吸納量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）；因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售的數量。

（7）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction，BUCt），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。

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（8）房屋新開工面積（ConstructionStarts，CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工日期應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

第二章房地產市場與市場運行2（9）平均建設周期（ConstructionPeriod，CPt），指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積（CPt＝BUCt/NCt）。如果現在有這么多施工面積，按照年竣工面積的速度，需要多少年才能完成。如果有大量的項目開工、施工與竣工，假定每年開工的面積都相等（這就是平均的來源），建設周期為3年，每年開工1萬平方米，第一年，開工1萬平方米，施工1萬平方米，第二年，開工1萬平方米，施工2萬平方米，第三年起，開工1萬平方米，施工3萬平方米，竣工1萬平方米，第四年，開工1萬平方米，竣工1萬平方米，施工3萬平方米，因當年開工與竣工相等，當年年初增加的開工面積，但在年底被增加的竣工面積抵消，各年施工面積保持不變。如果能維持這樣的開工、竣工建設速度，第三年起，施工量、開工量、竣工量保持平衡。

第二章房地產市場與市場運行2第二章房地產市場與市場運行2

（二）需求指標。

（1）國內生產總值（GDP）：一定時期內（一個季度或一年），一個國家或地區(qū)的經濟中所生產出的全部最終產品和提供勞務的市場價值的總值。（2）人口數，是指一定時點、一定地區(qū)范圍內有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口和現有人口。其中，常住人口與一個地區(qū)的社會經濟關系更為密切。

（3）城市家庭人口（4）就業(yè)人員數量（5）就業(yè)分布

（6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（7）城市家庭可支配收入（8）城市家庭總支出

（9）房屋空間使用數量（10）商品零售價格指數

（11）城市居民消費價格指數（消費者物價指數：CPI)

第二章房地產市場與市場運行2(三）市場交易指標

（1）銷售量（HSt），指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。我國采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。2009年第一季度，鄭州194.3萬平方米的成交量，金水區(qū)成交面積最大，為78.25萬平方米，其次為鄭東新區(qū)32.65萬平方米、中原區(qū)28.31萬平方米、管城區(qū)25.43萬平方米和二七區(qū)21.36萬平方米?；轁鷧^(qū)成交最少，為8.64萬平方米。

第二章房地產市場與市場運行2（2）出租量（HRt），指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。

（3）吸納量（AVt），指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。第二章房地產市場與市場運行2（4）吸納率（ARt），指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。（5）吸納周期（APt），指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

（6）預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。第二章房地產市場與市場運行2（7）房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。（8）房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。中國現有房地產租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。（9）房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通常基于平均價格。

第二章房地產市場與市場運行2

2.3

房地產市場的特性與功能

2.3.1

房地產市場的特性2.3.1.1

市場供給的特點（核心是壟斷性）

1、由于房地產商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給在短期缺乏彈性；

2、由于房地產的位置、環(huán)境、數量、檔次的差異，市場供給具有非同質性；

3、由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產投資規(guī)模巨大，使房地產市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。第二章房地產市場與市場運行2第二章房地產市場與市場運行2

2.3.1.2

市場需求的特點（廣泛性和多樣性）

1、房地產是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；

2、與市場供給的非同質性相吻合，需求者購置房地產時通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；3、購置房地產的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資。

第二章房地產市場與市場運行2

2.3.1.3

市場交易的特點（復雜性）

1、由于房地產市場上的商品本身不能移動，交易是房地產產權（包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權）的流轉及其再界定；2、房地產交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；第二章房地產市場與市場運行2買方（1）契稅：房價1%【90平米以下（含）的普通住宅】,房價1.5％[90平米以上的普通住宅],房價3％【非普通住宅】

（2）傭金：房價1%賣方普通住宅（1

）未滿兩年唯一住房/不是唯一住房：差額營業(yè)稅=（賣出價-買進價）5.55%，個稅=總價1%（2）

滿兩年不是唯一住宅：無差額營業(yè)稅，個稅1%（3

）滿兩年唯一住宅：無稅（4）

傭金：房價1%非普通住宅（1

）未滿兩年唯一住房/不是唯一住房：全額營業(yè)稅=總價5.55%;

個稅=總價2%（2）

滿兩年不是唯一住房：差額營業(yè)稅=（賣出價-買進價）5.55%,

個稅=總價2%（3

）滿兩年唯一住宅：差額營業(yè)稅=（賣出價-買進價）5.55%;

個稅=無（4

）傭金：房價1%（第二章房地產市場與市場運行2目前國家沒有關于普通住宅的法定概念。普通住宅的標準一般由各個地方政府根據當地實際自行制定。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。例5、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為()。

A、0.4

B、2.4

C、1.2

D、2.53、市場信息的缺乏，市場交易通常需要估計師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。

第二章房地產市場與市場運行22.3.1.4

市場價格的特點

1、房地產商品的不可移動性，使房地產價格與其所處的地理位置關系極大；

2、由于人口的不斷增長、土地資源的不可再生性和經濟社會的不斷發(fā)展，房地產價格總體呈向上波動的趨勢；但現實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

2.3.1.5存在廣泛的經濟外部性，分為正外部性和負外部性；2.3.1.6市場信息的不對稱性；其中第五、第六個特性是2008年教材新增內容。除以上六方面特性外，房地產市場還要受社會體制的規(guī)定，比如我國土地出讓制度（如一次性交納土地出讓金、土地“招拍掛”）導致的我國房地產市場不同于美國等其他國家的一些特殊性。第二章房地產市場與市場運行2中國房地產市場在低透明度國家中第一第二章房地產市場與市場運行2房地產市場透明度指數是目前業(yè)內衡量房地產市場透明度的唯一指標，涵蓋“房地產投資效益”、“市場基本信息披露”、“上市公司財務披露”、“法律政策體系”以及“交易流程”五方面指標，其中“法律政策體系”一項在評級中所占權重最大（26%）。2008年仲量聯(lián)行發(fā)布的房地產市場最新透明度指數顯示，中國房地產市場透明度在亞太地區(qū)提升幅度最大，在“金磚四國”中首次超過印度，在評估房地產市場透明度的幾個方面中，中國在法律政策體系方面進步最大，而在市場基本信息披露方面得分最低。

第二章房地產市場與市場運行22.3.2

房地產市場的功能

2.3.2.1

配置存量房地產資源和利益

2.3.2.2

顯示房地產市場需求變化

2.3.2.3

指導供給以適應需求的變化

2.3.2.4

指導政府制訂科學的土地供給計劃2.3.2.5

引導需求適應供給條件的變化

第二章房地產市場與市場運行2第四節(jié)房地產市場的運行規(guī)律一、房地產市場的周期循環(huán)：房地產市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個方面：

(1)房地產的生產期很長，短則一兩年，長可以三五年。一旦發(fā)現供不應求，短期內都無法增加供應，令樓市可以連年上升；

(2)房地產是傳統(tǒng)上的主要財富儲存工具，有余資的人都傾向投資地產。因此，經濟好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產市場。流入的資金愈多，樓價就升得愈快，樓價上升又吸引更多的資金流入；

(3)投資地產的財務杠桿效益大，按揭貨款往往可高達樓價的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴大。當然，當資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。

第二章房地產市場與市場運行2自然周期。西方市場經濟國家把房地產業(yè)的循環(huán)和周期分成四個階段：繁榮階段，即產業(yè)的擴張或上升階段；衰退階段，即由繁榮逐步走向下降的階段；蕭條階段，即產業(yè)萎縮達到最低點；復蘇階段，即由蕭條走向回升的階段。課本49頁主從供求角度即房地產市場周期波動的直接動因，第一章周期風險部分主要從價格和交易量角度即供求變化的結果對周期不同階段的特征進行了描述）第一階段是蕭條階段。市場供給遠大于需求，房地產空置率達最高水平。第二階段是復蘇階段。市場需求開始增多，空置率下降。第三階段是高潮階段。房地產市場行情處于最好時期，市場需求小于市場供給。第四階段是衰退階段。市場需求開始下降，空置率增高。第二章房地產市場與市場運行22.4.3房地產市場中的泡沫與過熱2.4.3.1房地產泡沫及成因

房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。房地產泡沫的成因，主要有：

首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。

第二章房地產市場與市場運行2其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。

以海南為例：1988年8月23日，海南島自立門戶，成立中國第31個省級行政區(qū)。

1992年，海南全省房地產投資87億元，占固定資產總投資的一半，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；海南全省財政收入的40％來源于房地產業(yè)。另據《中國房地產市場年鑒》統(tǒng)計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。

1993年6月24日，國務院發(fā)布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金等。這場持續(xù)幾年的泡沫開始了痛苦的破裂。

給海南留下的財富是：“爛尾樓”600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。

第二章房地產市場與市場運行2第二、金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。資金支持是房地產泡沫生成的必要條件。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發(fā)放以房地產作抵押的貸款。銀行是投機的資金后臺和直接、或間接的參與者，當銀行的“金牌”客戶也就是開發(fā)商“跑路”或破產，銀行的不良貸款率也就水漲船高，海南當時的銀行不良貸款率，最高時期高達60％以上。

第二章房地產市場與市場運行2不良貸款是指在評估銀行貸款質量時，把貸款按風險基礎分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，其中后三類合稱為不良貸款。

正常類貸款定義為借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。關注類貸款定義為盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素。次級類貸款定義為借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業(yè)收入無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔保，也可能會造成一定損失?？梢深愘J款的定義為借款人無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔保，也肯定要造成較大損失。損失類貸款定義為在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。第二章房地產市場與市場運行2

2.4.3.2“過度開發(fā)”及誘因1、房地產市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。2、過度開發(fā)的誘因主要有三個方面：（1）開發(fā)商對市場預測的偏差（周期長，供給的滯后性）就是對尚未發(fā)生、目前還不明確的事物進行預先估計，并推測事物未來的發(fā)展趨勢，從而協(xié)助管理者掌握情況，選擇對策。定性預測法是利用已有的主觀認識經驗和邏輯判斷與推理方法為主，對事物未來發(fā)展狀況與趨勢進行的推測和判斷；因果關系預測法和時間序列預測法。2009-9-15日，百度一下，找到相關網頁約52,900,000篇，用時0.001秒，關注程度之高；2009年2月10日，百度一下，找到相關網頁約49,800,000篇----四千九百八十萬篇，用時0.002秒，增速之快。（2）開發(fā)商之間的博弈和非理性行為（3）開發(fā)資金的易得性。第二章房地產市場與市場運行22.4.3.4過度開發(fā)和房地產泡沫的區(qū)別與聯(lián)系

兩者的區(qū)別：

1）過度開發(fā)（也稱“過熱”）和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發(fā)現象；而房地產泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。

2）過度開發(fā)和房地產泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)，往往要通過外力干預，而過度開發(fā)可以通過自我調整回復到平衡狀態(tài)。

第二章房地產市場與市場運行23）房地產過度開發(fā)和房地產泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。也就是說，當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果房地產泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由房地產泡沫引發(fā)的。

4）從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。

第二章房地產市場與市場運行2兩者的聯(lián)系：“投機需求膨脹”與“開發(fā)商之間的博弈和非理性行為”都是基于非理性思考的沖動性行為，都帶有投機色彩和博弈性。房地產泡沫的直接助燃劑是金融機構過度放貸，而過度開發(fā)的另一個誘因是開發(fā)資金的易得性。“開發(fā)資金的易得性”是建立在金融機構放貸無序、過多過濫基礎上的。第二章房地產市場與市場運行22.4.3.4房地產泡沫的衡量“房地產價格增長率／實際GDP增長率”、“房地產價格指數／居民消費價格指數”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率／居民平均家庭收人增長率”、“房地產投資需求／房地產使用需求”等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫問題的復雜性，很難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數，來反映房地產市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關結論的影響。第二章房地產市場與市場運行22.5房地產市場的政府干預2.5.1必要性1