萬科專業(yè)人員設計管理培訓1012311018

萬科設計管理

－專業(yè)人員版2006年8月主要內容一、投資分析階段二、設計前期階段三、實施方案階段四、施工圖階段以產品目錄改造業(yè)務流程項目定位產品設計施工建造產品創(chuàng)新舊流程產品目錄新產品研發(fā)成熟產品產品升級社區(qū)定位選擇產品生產實施產品創(chuàng)新產品應用新流程目前狀態(tài)目標方式創(chuàng)新產品保持萬科產品的行業(yè)領導地位標準化產品保證集團規(guī)模擴張的核心工廠化產品成熟產品創(chuàng)新產品的基礎，標準化產品的源頭多創(chuàng)新無積累有創(chuàng)新多積累實現產品目錄的方式〔產品〕〔產品庫〕〔項目應用〕第一階段第二階段成立機構確定指標現有產品整理同行產品借鑒產品庫建立標準化產品目錄成熟產品目錄成熟、標準化產品應用機制形成產品體系建立客戶導向產品研發(fā)產品篩選通用部品更多項目按照標準化指標執(zhí)行工廠化產品成熟工廠化產品目錄工廠化產品項目第三階段實現產品目錄的方式規(guī)劃設計

產品實現流程概括圖（一）流程概括圖1

產品實現流程概括圖（二）流程概括圖2

產品實現流程概括圖（三）流程概括圖3投資分析階段什么是投資分析階段？決定立項與否具備拿地意向主要成果：《項目可行性研究報告》主導部門：

項目發(fā)展部工作目的：分析經營前景，為決策提供依據投資分析階段－定義項目發(fā)展部成本部營銷部設計部工程部設計部主要成果：《項目可行性研究報告》規(guī)劃設計部分投資分析階段－設計部的角色《項目可研報告》－－規(guī)劃設計部分

項目基礎資料：

自然條件、社會條件、競爭樓盤信息設計分析：

規(guī)劃設計草案、經濟技術指標分析、產品分析控制性項目設計工作計劃投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃基礎資料的內容宗地自然條件：位置、地形、氣溫、地質情況等宗地社會條件：周邊人文環(huán)境、交通、公共設施、當地法規(guī)、設計要點競爭樓盤信息投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃基礎資料分析的幾個范例投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃庵木港楊泰新村寶楊路農田沈師浜高壓線宗地現狀上海寶山項目投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃明珠線寶山站05年建成地鐵1號線終點站月浦站05年建成地鐵1號線泰和路站03年3月建成通車現有道路20米寬將拓寬為50米寬現為4車道規(guī)劃為50米寬道路在建外環(huán)線泰和路段01年10月通車共和新路高架建設中02年底建成通車至人民廣場15分鐘車程通往過江隧道03年竣工外環(huán)線全線貫通。距外高橋15公里車程10分鐘規(guī)劃寶山區(qū)政府區(qū)域交通分析圖上海寶山項目投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃開發(fā)順序結論：在寶山新城西區(qū)規(guī)劃開發(fā)的大環(huán)境下，萬科新城開發(fā)周期應為6年，開發(fā)順序大致由北向南。萬科新城用地東塊（三期）開發(fā)周期三年南塊（二期）開發(fā)周期三年中心區(qū)（一期）開發(fā)周期三年上海寶山項目規(guī)劃開發(fā)順序示意圖投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃競爭樓盤信息的收集案例：廣州星河灣?與項目在地理位置、市場定位、產品類型等方面存在競爭的樓盤?責任部門：設計部營銷部共同確認投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃設計分析工作目的經設計分析得到初步產品數據（類型、數量）為：營銷部門初步市場定位提供依據成本部門初步成本測算提供依據其本質是為分析項目財務前景提供技術支持投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃模擬案例地塊：220米X220米的正方基地用地面積：4.84公頃一梯兩戶單元1

戶型面積：120平米三房兩廳:10.5米（面寬）X11米（進深）一梯兩戶單元2

戶型面積：135平米三房兩廳:11.3米（面寬）X12米（進深）

住宅層數為六層層高為2.9米間距系數1.5投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃藍色單元120平米戶型，紅色單元135平米戶型，總戶數并不應戶型大小而變化，兩方案的總建筑面積相差12%!總建筑面積:7.8萬平米容積率:1.6總戶數:576總建筑面積:6.9萬平米容積率:1.43總戶數:576設計草案投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃假設的問題:如營銷建議以120平米為主力,設計結論135平米戶型效率高出12%問題如何解決?營銷,成本和設計之間的草案需要互相溝通,最終形成現實一致的可研報告投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃土地方全稱序號總體指標住宅部分配套部分指標類型占地面積（Ha）容積率建筑面積（M2）面積比總戶數（戶）戶數比會所（M2）商業(yè)（M2）配套（M2）方案一總建筑面積（M2）獨立住宅聯排住宅多層總容積率小高層高層方案二總建筑面積（M2）獨立住宅聯排住宅多層總容積率小高層高層簽字欄填表部門設計部填表人審核人部門經理容積率分析表投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃此階段設計工作的特點·以項目發(fā)展部門為主導，設計部是協(xié)作部門·和相關部門動態(tài)合作，工作成果互為條件·

設計分析支持的兩個方向是市場和成本·

規(guī)劃設計草案的分析必須與市場部門的產品建議書、成本部的測算書一致投資分析階段－設計部的工作成果項目基礎資料設計分析控制性計劃設計前期階段主要內容一.工作特點二.概念設計三.《項目設計指導書》設計前期階段設計前期階段項目立項審批通過規(guī)劃方案設計開始項目設計“正式開始”1.本階段的起點和終點

設計前期階段－工作特點＋市場營銷部門設計部本階段任務完成市場定位及產品建議書完成項目設計指導書營銷前期設計前期2.設計部成為“1/2主角”設計前期階段－工作特點3、設計前期階段的主要工作成果是什么？設計前期階段－工作特點主要工作成果示意圖概念設計方案產品建議書項目設計指導書項目設計工作計劃設計前期階段－工作特點主要內容一.工作特點二.概念設計三.《項目設計指導書》設計前期階段設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準1.概念設計研究的內容

原則一依據經營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二

側重與規(guī)劃設計方面的研究設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準兩設計關注重點不同定位方向結構概念設計規(guī)劃設計尋求達成“目標”的方法設計的深化設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準綜合經濟技術指標

1.產品建議書是否可行？對土地的利用是否合理？

2.結合成本、銷售，驗證各公建及配套面積指標的合理性。

3.……

規(guī)劃設計方面

1.如何分期開發(fā)？

2.如何組織交通？

3.如何利用地形?

4.如何利用用地內、外景觀資源？

5.如何實現社區(qū)管理？

6.……

“回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問題?！痹O計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準2.如何進行概念設計研究？案例：深圳東海岸項目設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準案例：深圳東海岸項目概念設計

8月20日，市場定位、概念設計同時啟動；

9月15日，確立了先定量，后定性的市場研究方向，市場定位樹起風向標；

10月15日，確定SWA等3家設計公司，同時委托概念設計任務；

12月6日，定量研究結束、概念設計完成；第一輪工作按計劃順利匯合；

12月30日，市場初步定位，據此，進行正式方案招投標設計委托；

2002年2月26日，設計回標。同時市場定位明確，并確定了整體經營策略。設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準大梅沙區(qū)域位置圖總用地面積268483.5平方米總建筑面積214800平方米容積率0.80覆蓋率15％總戶數1680戶設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準案例點評

難點一：山、海景觀資源的分配與利用

山景為主還是海景為主？

各種類型住宅的景觀資源分配？

內部營造景觀的類型，與住宅的關系？設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準難點二：項目定位

“用來度假還是用來居住？”休閑度假的實質內容是什么?人的行為會對產品提出什么要求？渡假對入口、組團方式的影響？休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？……設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準難點三：公建配套的設置與經營設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準公建配套如何支持“度假概念”社區(qū)小區(qū)配套與政府配套的關系？

小區(qū)配套的經營方式？

（10000平米酒店公寓，5000平米會所，9000平米商業(yè)）利安方案優(yōu)點：海景資源最大化戶戶海景的高層＋享有內部景觀的低層缺點：低層高檔產品不享有海景且私密性差對山體破壞嚴重造價成本高設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準EDSA方案高層較高區(qū)域依山而建低層較低區(qū)域臨湖而建

優(yōu)點：海景資源利用較好建筑布局與山地有一定的結合缺點：低層高檔產品不享有海景且私密性差對山體有一定的破壞商業(yè)布置趨于內向造價成本較高設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準SWA方案建筑沿山谷布局優(yōu)點：與山地結合好對山體破壞小造價成本低缺點：海景利用不充分設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸概念設計結論項目定位確定為：“披著度假外衣的住宅”，但定位仍需與設計同步深入研究。追求“海景”最大化，將犧牲其他更為重要的資源設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準

對比以上兩個案例，說明項目難易程度、特點不同，我們在概念設計階段重點研究的具體內容也不盡相同。原則一依據經營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二

側重與規(guī)劃設計方面的研究設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準3.概念設計方案成果標準設計說明綜合經濟技術指標及產品分析綜合經濟技術指標產品分析概念設計方案概念設計圖紙目錄概念設計圖紙深度要求－－參見《成果標準》第24頁；《范例匯編》第19-24頁設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例總平面圖設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例交通分析圖設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例分期開發(fā)平面圖設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例坡向分析圖設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例視線分析模型設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例視線分析剖面設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例TOWNHOUSE剖面設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準東海岸案例意象風格照片概念設計研究結論成果標準概念設計研究結論達到深度做出結論明確遺留問題方案設計要求設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準－－參見《成果標準》第31-35頁分類概念設計研究方案設計要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設計產品類型分布產品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點的描述或圖片道路交通主入口位置描述或圖示深化設計人車關系明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數量明確可采用的停車方式和各方式停車數量公交場站明確是否設置，如有，明確面積或停車數量、位置等班車車位明確位置和數量銷售分期狀況各期面積和產品組成深化設計賣場安排面積和使用方式、空間要求（獨立、合用）深化設計設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準－－參見《成果標準》第31-35頁分類概念設計研究方案設計要求組團管理物業(yè)管理模式明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理基本單元深化設計底層、多層項目基本單元簡述戶型配置、朝向、流線等關系的要求高層項目的標準層拼接意象簡述戶型配置、朝向、核心體數量的要求環(huán)境景觀景觀現狀明確保留、利用、改造及消除的因素深化設計景觀視線豎向分析建筑單體住宅設計明確內部使用功能要求深化設計共建配套明確規(guī)模、商業(yè)業(yè)太、經營規(guī)模等。深化設計設計前期階段－概念設計研究內容如何進行成果標準主要內容一.工作特點二.概念設計三.《項目設計指導書》設計前期階段

設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部的工作內容相關部門的工作內容1.為項目設計工作的綱領性文件。統(tǒng)籌考慮影響項目設計工作的各因素，并對項目設計的整個工作做出方向性決策的文件。設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容2.《項目設計指導書》的內容總經理設計部營銷成本開發(fā)目標、開發(fā)計劃項目設計工作計劃項目概況及用地分析概念設計研究結論方案設計需解決的問題項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析市場定位及產品建議成本控制因素工程工程管理意見設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部任務相關部門任務設計部的工作內容項目設計計劃項目概況及用地分析概念設計研究結論方案設計需解決的問題項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容a.項目設計計劃概念設計研究確認概念設計研究結論規(guī)劃方案設計規(guī)劃設計評審會單體確認實施方案完成土建施工圖完成景觀設計銷售包裝設計（如公建、立面需另行委托應單獨列出）開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設計報建施工圖報建設計控制點相關重要節(jié)點設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容b.項目概況及用地分析用地自然條件概況及分析宗地位置宗地現狀宗地社會條件概況及分析區(qū)域現狀與規(guī)劃規(guī)劃要求交通狀況公共設施市政管線設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容c.概念設計研究結論概念設計各方案簡評設計目標經濟技術指標結論規(guī)劃方面的結論單體方面的結論技術方面的意見建筑研究中心的技術意見技術配套的設置要求設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容d.項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析設計任務的細分設計單位的選擇設計部人力資源的分配設計費用的成本控制計劃

設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容a.銷售部－市場定位和產品建議項目總體定位項目產品建議產品類型及構成產品的戶型配比建議公建配套

首期產品建議銷售策略與推廣設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容相關部門的工作內容b.成本部－成本測算成本測算總體成本測算表格各類型產品主體、配套、景觀的成本測算表格設計各階段設計費用控制設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容c.工程系統(tǒng)地質資料分析總體成本測算表格各類型產品主體、配套、景觀的成本測算表格基礎形式的初步意見工程進度計劃與設計計劃的關系與重要節(jié)點設計前期階段－項目設計指導書內容簡介設計部工作內容相關部門工作內容階段回顧設計并非唯一主導，本階段是市場定位和規(guī)劃設計同時深入的過程。需與營銷、工程、成本部門密切配合。形成的成果將指導整個項目設計工作。設計前期階段實施方案階段主要內容一、階段概述二、流程要點三、成果標準實施方案階段實施方案階段－階段概述命名含義工作概述

階段命名的兩層含義方案設計階段強調可實施性(1)市場(2)成本(3)工程(4)設計

本階段工作概述實施方案階段－階段概述命名含義工作概述(1)市場房地產經營者需在本階段進行全面、深入的市場層面的決策本階段是市場層面決策的終點實施方案階段－階段概述命名含義工作概述－市場階段劃分階段特點設計前期階段

對產品進行定性描述確定產品方向實施方案階段

對產品進行定量描述確定產品細節(jié)市場層面決策的終點施工圖階段

對產品進行準確定義解決具體實施的技術問題實施方案階段－階段概述命名含義工作概述－市場提供比較準確的成本測算(2)成本(3)工程完成詳細工程計劃實施方案階段－階段概述命名含義工作概述－成本工程(4)設計以設計部作為本階段的主導部門與普通意義的方案設計相比，具有更廣的設計涵蓋面需完成成果標準所要求的工作內容實施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設計傳統(tǒng)階段劃分與目前階段劃分的差異實施方案施工圖方案施工圖初設實施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設計目的在實施方案階段對產品盡可能全面、深入地進行確認，減少施工圖階段的反復實施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設計實施方案與初步設計的關系

階段劃分

兩種不同的階段劃分關注對象

開發(fā)商VS設計院、政府

內容與設計深度實施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設計主要內容一、階段概述二、流程要點三、成果標準實施方案階段公司規(guī)劃評審規(guī)劃確認景觀方案評審綜合方案實施方案單體確認規(guī)劃任務書景觀任務書銷售包裝設計本階段流程示意圖實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析需上報公司的成果實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析與政府報建的關系－必須在公司內部評審通過后才能進行實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析規(guī)劃報建方案報建擴初報建本階段流程重要節(jié)點規(guī)劃設計評審規(guī)劃方案確認單體方案確認材料部品確認景觀方案確認分步驟進行全面深入的確認實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析1.規(guī)劃設計評審形式規(guī)劃設計評審會（內部＋外部）評審的主要目的

明確規(guī)劃及建筑設計發(fā)展的方向p75實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析2.規(guī)劃方案確認(1)道路系統(tǒng)交通及行為分析公建配套服務設施的分布住宅產品分布組團管理模式景觀實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析3.單體方案確認單體確認≠戶型確認單體戶型＋單體立面4.材料部品確認實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析5.景觀方案確認東海岸項目規(guī)劃設計評審實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審SWA方案深大方案實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審SWA方案實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審深大方案東海岸項目規(guī)劃方案確認SWA方案實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃確認總平面圖實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審交通分析實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審停車分析實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審消防分析實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審產品分布實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審物業(yè)管理實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審景觀分析實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審小區(qū)門禁（禁車禁人）組團門禁（禁車不禁人）實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審視線分析實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審景觀節(jié)點實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審建筑單體1實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審建筑單體2實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審建筑單體3實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－東海岸規(guī)劃評審部品工作流程（建立部品技術標準）萬創(chuàng)/工程管理部萬創(chuàng)萬創(chuàng)/工程管理部/成本管理部工程管理部/萬創(chuàng)/成本管理部供應商/工程管理部施工單位或供應商/監(jiān)理/項目經理部參與部門確定符合標準載體建立標準設計載體集團采購按項目定樣生產分項目安裝工作流程陽臺：確定標準，如：可拆裝/安全要求/精度要求等確定欄桿+陽臺板設計欄桿+陽臺板，并定樣進行規(guī)?；少彴错椖慷由a安裝范例實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認材料部品清單部品一覽表20040330.doc華為施工樣板現場實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認華為施工樣板現場實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認華為施工樣板現場實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認情花陽露臺磚地磚特點：1、情景花園洋房陽、露臺地磚－－300×300×8mm通體仿石，樣板具體見下：成本:主磚31.35元/平米,輔磚38.28元/平米主磚輔磚實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認情花陽露臺磚地磚

陽臺露臺欄桿特點:1）欄桿立挺、防攀爬設計、防腐木木扶手和安裝節(jié)點標準化；

實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認陽臺露臺欄桿2）通過變換欄桿護欄，體現欄桿的個性化欄桿1欄桿2欄桿3欄桿4

陽臺露臺欄桿特點:實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認陽臺露臺欄桿

空調百葉樣板鋁合金空調百葉特點：1)尺寸統(tǒng)一為兩種規(guī)格:980×780mm和980×980mm

成本：

212元/套（980*780mm）274元/套（980*980mm）實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認鋁合金空調百葉采用副框和面板組合,實現裝配;采用鋁制,不銹蝕.鋁合金空調百葉特點：實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認鋁合金空調百葉正脊擋篦檐口擋篦成本:每平米增加7元/平米通風瓦屋面特點：1）瓦屋面形成通風系統(tǒng)，降低頂層屋面板溫度實施方案階段－流程要點流程圖重要節(jié)點案例分析－材料部品確認通風瓦屋面主要內容一、階段概述二、流程要點三、成果標準實施方案階段實施方案成果標準的主要內容1.實施方案的組成2.主要內容簡介實施方案階段－成果標準1.實施方案的組成實施方案形成的過程文件設計說明及綜合技術經濟指標實施方案圖紙相關部門工作成果p36實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介2.主要內容簡介（1）實施方案形成的過程文件－－

規(guī)劃方案設計任務書

（2）設計說明及綜合技術經濟指標－－

綜合技術經濟指標表（3）實施方案圖紙－－

規(guī)劃及建筑方案圖紙目錄實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介(1)規(guī)劃方案設計任務書

與以往的《任務書》的差異主要內容根據《項目設計指導書》編寫詳細的指標要求詳細的圖紙要求

根據項目差異提出不同的圖紙要求實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介－規(guī)劃方案設計任務書(2)綜合技術經濟指標表八個表，三個層次表現分期指標變化實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介－指標規(guī)劃指標表公共服務設施指標表住宅指標表一住宅指標表二容積率指標表可售面積指標表會所詳細指標表停車詳細指標表實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介－指標規(guī)劃指標表項目綜合指標的總表反映開發(fā)商關心的問題三部分內容

a.用地指標及用地平衡表

b.不同角度的總建筑面積統(tǒng)計

c.規(guī)劃密度指標實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介－指標公共服務設施指標表

將公共服務設施分四大類進行統(tǒng)計表明公共服務設施具體內容、面積、是否計容積率、是否可售等屬性詳細指標通過《會所詳細指標表》、《停車詳細指標表》反映實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介－指標住宅指標表一從住宅層數、產品類型角度對戶型進行統(tǒng)計

住宅類型

產品類型

戶型

低層（1~3層）獨立式住宅、雙拼式住宅、聯排式住宅、其他

多層

小高層

…

實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介－指標數據統(tǒng)計的四個層次

a.戶型－－∑面積、∑套數

b.產品類型－－∑面積、∑套數

c.住宅類型－－∑面積、∑套數

d.住宅－－∑總面積、∑總套數

表現三個層次的比例關系實施方案階段－成果標準（3）實施方案圖紙圖紙目錄

規(guī)劃及建筑方案圖紙目錄

各專業(yè)初步深化的圖紙目錄景觀方案圖紙目錄深度要求實施方案階段－成果標準實施方案組成內容簡介－圖紙規(guī)劃及建筑方案圖紙目錄A.低、多層項目圖紙目錄B.高層項目圖紙目錄實施方案階段－成果標準A.低、多層項目圖紙目錄a.針對四季花城、城市花園系列城郊開發(fā)項目

b.圖紙分類總圖典型組團或典型住宅單元組合圖住宅單元圖主要公建實施方案階段－成果標準總圖圖紙目錄1.總平面布置圖2.總平面定位圖3.總圖4.戶型分布圖5.分析圖（日照、公建分布、道路及交通、銷售分期、景觀結構、管理模式）6.詳圖7.其他back實施方案階段－成果標準B.高層項目圖紙目錄針對金色家園、俊園系列城區(qū)開發(fā)項目圖紙分類總圖高層住宅單體圖主要公建下一節(jié)實施方案階段－成果標準總平面圖春申總平面布置圖定位圖城花新區(qū)南塊總平面定位圖

定位圖放大城花新區(qū)南塊總平面定位圖局部總圖春申一期總圖總圖局部春申總圖局部戶型分布圖四季花城五期戶型分布圖公建分析寶山一期公共建筑布置分析圖公共建筑布置分析局部寶山一期公共建筑布置分析圖道路及交通分析圖寶山新城首期規(guī)劃道路及交通分析圖道路斷面圖寶山新城首期規(guī)劃道路斷面圖景觀分析寶山一期景觀結構分析圖道路及豎大梅沙項目道路及豎向總平面圖局部住宅單元1:50平面圖

住宅單元平面圖住宅單元立面圖住宅單元立面圖下一節(jié)“實施方案階段”做什么？“實施方案階段”是什么？施工圖階段流程對本節(jié)課程內容的回顧實施方案階段主要內容施工圖階段一、存在問題二、工作重點三、成果標準與設計指引四、各部門職責集團一季度規(guī)劃設計總投訴量239件

■已落實：105件■未落實：134件占56.07%

平面設計、總體規(guī)劃、居住性能

■投訴的熱點■解決的難點

施工圖階段－存在問題冰箱洗衣機位17%

設計院設計監(jiān)控不當設計深度不夠變更增加施工返工

施工質量降低成本增加

實施方案施工圖設計施工圖階段－存在問題結構和安裝專業(yè)的設計技術措施管理薄弱對結構和安裝設計管理不重視結構和安裝設計前期處于無人管理狀況施工圖階段的設計管理安裝技術發(fā)展較快但無人管理對于施工節(jié)點和構造沒有深化設計

對建筑構造做法研究較少，結構工程師對建筑構造和節(jié)點沒有結合具體工程進行審核對復雜的門窗等節(jié)點沒有設計，造成滲漏等質量缺陷安裝水電缺乏深化設計對關鍵的質量技術問題沒有詳細分析研究并采取對策門窗、滲漏、給排水管道對材料和部品的技術和市場層面研究不夠等施工圖階段－存在問題主要內容一、存在問題二、工作重點三、成果標準與設計指引四、各部門職責施工圖階段施工圖階段＝設計＋(服務于銷售)銷包建筑設計景觀設計交樓標準室內設計銷售包裝設計+施工圖階段－工作重點條件圖基礎圖施工圖景觀實施方案交樓標準室內設計景觀設計銷售包裝設計流程施工圖階段－工作重點一個計劃兩個文件三個確認四個配合施工圖設計工作計劃施工圖設計任務書施工圖設計指導書條件圖確認全套施工圖確認景觀實施方案確認景觀設計室內設計報批報建銷售包裝施工圖階段－工作重點施工圖設計工作計劃■按流程推進工作■相關的工作互為條件■對整體工作有明確的認識（內容）■保證設計進度要求（時間）

明確任務關鍵節(jié)點責任人協(xié)作部門控制時間設計周期嚴謹合理可行整體計劃施工圖階段－工作重點一個計劃計劃不能如期完成怎么辦？提前知會交流溝通重點落實及時更改調整周期利用資源施工圖階段－工作重點設計任務書明確任務要點、要求●項目名稱、建設地點●設計依據、批準文●項目概況●設計內容●時間要求●成果要求●現場服務要求●附件施工圖設計指導書明確技術要求●設計統(tǒng)一技術要求●設備配置●裝修標準●設計配合●其它特殊設計要求施工圖階段－工作重點兩個文件施工圖設計指導書●設計統(tǒng)一技術要求●設備配置●裝修標準●設計配合●其它特殊設計要求

明確技術要求預防常見問題統(tǒng)一設計作法提高設計質量層高墻體材料異性柱

樓地面沉板門窗

廚房

衛(wèi)生間陽臺露臺屋面

空調室外公共空間設備配置施工圖階段－工作重點

異型柱與墻面關系：起居廳與主臥室隔墻異性柱，保證主臥室墻面平整；起居廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整；主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證主臥室墻面平整。且注意墻與沉板樓面梁的關系施工圖階段－工作重點施工圖階段－工作重點明確衛(wèi)生間設施要求洗衣機施工圖階段－工作重點地漏煙道冰箱熱水器施工圖階段－工作重點

三個確認

條件圖確認

全套施工圖確認

景觀實施方案確認

景觀實施方案確認是施工圖階段集團唯一的審查確認點施工圖階段－工作重點條件圖確認戶型平面確認平面布局結構墻柱門窗設計廚衛(wèi)設計●設備管井、機房空調雨水管留孔留洞立面設計確認檐口入口門窗陽臺確定外檐裝飾材料重點核對立面與平面設計是否吻合施工圖階段－工作重點施工圖條件圖與實施方案的關系？實施方案：側重于產品的方案設計。確定大的方案體系，如確定平面布局，立面形式，結構體系，設備體系，材料體系最終目的是清晰定義我們的銷售產品。

施工圖條件圖是各專業(yè)在技術層面，結合設計指導書對實施方案的深化設計。確定一些具體的設計要求。最終目的是保證施工圖設計的設計質量。施工圖階段－工作重點

條件圖總圖施工圖階段－工作重點

條件圖－平面施工圖階段－工作重點實施方案－平面施工圖階段－工作重點

條件圖－－立面、剖面施工圖階段－工作重點條

件

圖

管

井施工圖階段－工作重點空調、雨水管、主要排污管施工圖階段－工作重點四個配合

景觀設計

室內設計

報批報建

銷售包裝■交樓標準所有細節(jié)■責任難向設計院清晰定義工作信息及時同步■較多的相關部門共同確認■較多的現場確認施工圖階段－工作重點主要內容一、存在問題二、工作重點三、成果標準與設計指引四、各部門職責施工圖階段三個成果標準四個設計指引成果標準：■施工圖設計任務書■施工圖設計單位招標文件■重要節(jié)點審查文件表設計指引：■施工圖設計任務書■施工圖設計深度要求■施工圖設計審圖要點■施工圖設計合同補充協(xié)議及附件施工圖階段－成果標準和設計指引施工圖設計深度要求－保證設計質量■對設計深度有明確的要求，根據要求對設計進行考察評估■不是設計院出圖了，設計任務就完成了?！錾疃却_認是設計是否按時按質的完成設計任務的關鍵點■按流程推進工作■相關的工作互為條件■對整體工作有明確的認識（內容）■保證設計進度要求（時間）施工圖階段－成果標準和設計指引深度要求

組合平面圖：施工圖階段－成果標準和設計指引深度要求組合平面轉角施工圖階段－成果標準和設計指引

深度要求組合立面圖：施工圖階段－成果標準和設計指引深度要求衛(wèi)生間：施工圖階段－成果標準和設計指引施工圖設計深度要求廚房：施工圖階段－成果標準和設計指引陽臺施工圖階段－成果標準和設計指引屋面節(jié)點施工圖階段－成果標準和設計指引深度要求

外檐詳圖：施工圖階段－