“法拍房”要走過(guò)的以下的“七十二”法律程序磨難

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“法拍房”要走過(guò)的以下的“七十二”法律程序磨難

司法拍賣是指人民法院在民事案件強(qiáng)迫執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)展或委托拍賣機(jī)構(gòu)公開(kāi)處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。為實(shí)現(xiàn)司法公開(kāi)最大化與變現(xiàn)資產(chǎn)最大化，一般情況下，法院會(huì)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置財(cái)產(chǎn)，也就是常說(shuō)的“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣”。

一、對(duì)房屋為執(zhí)行標(biāo)的的情況，案外人享有排除執(zhí)行的權(quán)利

〔一〕所有權(quán)人

由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一般以登記為生效條件，故案外人主張對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)的，應(yīng)審查其是否符合《民法典》第28條至第30條不需要登記即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形。詳細(xì)而言，主要有以下幾種情形：

〔1〕法院或仲裁委所做出的對(duì)房屋權(quán)屬產(chǎn)生變動(dòng)效果的法律文書。需要注意的是，該類裁判文書必須是可以直接引起房屋權(quán)屬變動(dòng)的形成判決或執(zhí)行裁定等生效文書，而不能是基于債權(quán)關(guān)系而斷定的給付判決。

〔2〕因繼承或受遺贈(zèng)獲得房屋的情形。

〔3〕具有合法手續(xù)批準(zhǔn)建造房屋的事實(shí)物權(quán)。

〔二〕房屋預(yù)告登記人

案外人以其系房屋預(yù)告登記權(quán)利人提起執(zhí)行異議之訴，只需證明其預(yù)告登記在涉案房屋被強(qiáng)迫執(zhí)行之前，即可獲得支持，因預(yù)告登記后施行的物權(quán)行為不具有效力，使得預(yù)告登記人具有了類似物權(quán)排他效力的權(quán)利，應(yīng)可阻卻執(zhí)行。

〔三〕已經(jīng)簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人

在拆遷人作為被執(zhí)行人的案件中，對(duì)尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的安置房屋進(jìn)展強(qiáng)迫執(zhí)行的，且房屋被法院查封之前已經(jīng)就系爭(zhēng)安置房屋和拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人〔案外人〕，提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)予以支持。

〔四〕基于租賃合同關(guān)系的占有人

假設(shè)在法院查封房屋之前，租賃合同已經(jīng)合法成立并正在履行的，承租人可以根據(jù)其合法占有的權(quán)利阻止轉(zhuǎn)移占有的強(qiáng)迫執(zhí)行，也即承租人有權(quán)要求繼續(xù)承租系爭(zhēng)房屋。但需注意的是，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的執(zhí)行中，雖然承租人可以主張“買賣不破租賃”，但其無(wú)權(quán)阻止對(duì)系爭(zhēng)房屋的拍賣。

〔五〕基于房屋買賣合同關(guān)系的買受人/物權(quán)期待權(quán)

所謂物權(quán)期待權(quán)，在我國(guó)現(xiàn)行法律中并無(wú)明確的規(guī)定。本文所指的情形系在房屋買賣合同糾紛中，買受人購(gòu)置了系爭(zhēng)房屋但尚未過(guò)戶之時(shí)，出售人因金錢債權(quán)生效判決而被強(qiáng)迫執(zhí)行在其名下的系爭(zhēng)房屋，此時(shí)買受人〔案外人〕雖尚未成為房屋權(quán)利人，僅享有要求出售人配合過(guò)戶的懇求權(quán)利，但在一定條件下法律賦予其可排除強(qiáng)迫執(zhí)行的權(quán)利，使其獲得如物權(quán)人般的地位，故稱之為“物權(quán)期待權(quán)”。

《民訴法解釋》第501條第2款中規(guī)定的利害關(guān)系人對(duì)第三人享有的到期債權(quán)?！懂愖h和復(fù)議規(guī)定》第28條及《查扣凍規(guī)定》第17條賦予了房屋買賣合同關(guān)系中尚未變更登記的買受人在一定條件下可排除強(qiáng)迫執(zhí)行的權(quán)利，本文稱之為“物權(quán)期待權(quán)”。相較而言，《查扣凍規(guī)定》表述的條件較為籠統(tǒng)，即案外人在司法查封前“已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有”房屋。而施行較后的《異議和復(fù)議規(guī)定》那么在此根底上做了更為詳細(xì)的規(guī)定，增加了簽訂書面合同、排除買受人自身過(guò)錯(cuò)等條件。

〔1〕案外人已經(jīng)支付全部房屋價(jià)款的判斷

作為判斷已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款的事實(shí)根據(jù)，案外人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。對(duì)于房款的支付，案外人應(yīng)提供房屋價(jià)款轉(zhuǎn)賬證明或現(xiàn)金提取證明及被執(zhí)行人的收款證明。對(duì)于僅剩少量尾款作為水電煤公用事業(yè)費(fèi)用結(jié)算和戶口遷移保證金的，可以視為已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。對(duì)于采用抵債方式的，也可以視為支付價(jià)款，但案外人應(yīng)當(dāng)提供所抵債務(wù)客觀存在及符合抵債要件的證據(jù)材料。對(duì)于采用向銀行抵押貸款方式支付局部?jī)r(jià)款的，案外人應(yīng)證明銀行在法院查封前已經(jīng)核準(zhǔn)抵押貸款，如案外人要求繼續(xù)履行合同且銀行也同意繼續(xù)辦理相關(guān)抵押貸款手續(xù)的，可以視為已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。

〔2〕案外人查封前已經(jīng)實(shí)際占有系爭(zhēng)房屋的判斷

作為判斷實(shí)際占有的事實(shí)根據(jù)，也應(yīng)由案外人負(fù)舉證責(zé)任。案外人可提供房屋交接單、物業(yè)進(jìn)戶單，或者戶名已變更為案外人的水電煤等公用事業(yè)的支付憑證，或者物業(yè)、保安、鄰居的證人證言。對(duì)于物業(yè)、保安或鄰居提供的書面證明，慎重起見(jiàn)，可以要求相關(guān)人員到庭陳述所證明的事實(shí)。案外人還可提供對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)展實(shí)際裝修等證據(jù)來(lái)證明其對(duì)系爭(zhēng)房屋的實(shí)際控制。

〔3〕案外人非因自身原因?qū)е路课萆形催^(guò)戶的判斷

作為判斷案外人無(wú)過(guò)錯(cuò)的事實(shí)根據(jù)，案外人應(yīng)當(dāng)向法院提供其全面適當(dāng)履行合同義務(wù)的證據(jù)材料。詳細(xì)而言，案外人應(yīng)證明其不存在導(dǎo)致出售人可予以抗辯回絕履行配合過(guò)戶義務(wù)的違約行為，也不存在怠于主張合同權(quán)利，任由出售人逾期過(guò)戶的行為。當(dāng)然，還要審查買賣雙方關(guān)于合同過(guò)戶期限約定是否符合一般交易慣例，假設(shè)雙方約定的期限過(guò)長(zhǎng)，且其約定系出于躲避限購(gòu)政策或安置房交易限制等原因，那么由此產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由案外人承當(dāng)，該類情形應(yīng)定性為“案外人自身原因”，不能以此排除執(zhí)行。反之，假設(shè)案外人已經(jīng)盡到上述舉證義務(wù)，那么舉證責(zé)任應(yīng)轉(zhuǎn)移給申請(qǐng)執(zhí)行人，由其證明案外人存在對(duì)房屋未過(guò)戶具有過(guò)錯(cuò)，假設(shè)申請(qǐng)執(zhí)行人無(wú)法舉證，那么應(yīng)認(rèn)定房屋未過(guò)戶非因案外人自身原因所致。

三、無(wú)法排除對(duì)房屋強(qiáng)迫執(zhí)行的幾種爭(zhēng)議權(quán)利

〔一〕共有權(quán)人

假設(shè)局部共有人負(fù)有外債，需要分割房屋以履行生效法律文書所確定的義務(wù)，此時(shí)其他共有人可否以共有權(quán)利為根底提出執(zhí)行異議之訴阻卻執(zhí)行？本文認(rèn)為不可以。因?yàn)楣灿腥嗽诜ǘl件下具有分割共有物的權(quán)利，其他共有人不得回絕，但提出異議的共有人可以通過(guò)優(yōu)先購(gòu)置權(quán)獲得救濟(jì)，或者向作為被執(zhí)行人的共有人進(jìn)展追償。

〔二〕借名買房中的借名人

借名買房中的借名人是否可以直接根據(jù)借名協(xié)議確權(quán)成為房屋的所有權(quán)人，在司法理論中存在爭(zhēng)議。本文采“債權(quán)說(shuō)”，即認(rèn)為借名協(xié)議只產(chǎn)生借名人懇求被借名人辦理變更登記手續(xù)的債權(quán)懇求權(quán)，而無(wú)法直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。基于此，本文認(rèn)為案外人與被執(zhí)行人之間就作為執(zhí)行標(biāo)的房屋的借名協(xié)議，僅是普通債權(quán)，缺乏以阻卻執(zhí)行，無(wú)法對(duì)抗以物權(quán)登記公信力而申請(qǐng)執(zhí)行的申請(qǐng)人。借名購(gòu)房的產(chǎn)生往往出于躲避國(guó)家政策的目的，借名人理應(yīng)承當(dāng)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

〔三〕以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人

對(duì)于以房抵債協(xié)議的債權(quán)人是否可以排除強(qiáng)迫執(zhí)行，爭(zhēng)議較大。僅從最高院審結(jié)的相關(guān)案例中，對(duì)此爭(zhēng)議就存在截然相反的觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，以房抵債協(xié)議原那么上不能排除強(qiáng)迫執(zhí)行，但假設(shè)債權(quán)人〔案外人〕與債務(wù)人就其債務(wù)和房款已進(jìn)展了清算，且已實(shí)際合法占有房屋的，那么可類推適用《異議和復(fù)議規(guī)定》第28條關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，排除強(qiáng)迫執(zhí)行。

除上述除外情形外，依抵債協(xié)議形成的時(shí)間系債務(wù)履行期限屆滿的前后，排除無(wú)效情形后，以房抵債協(xié)議可形成讓與擔(dān)保，或形成新債清償、代物清償協(xié)議。而擔(dān)保物權(quán)不是排除房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，假設(shè)債權(quán)人已經(jīng)因以房抵債協(xié)議變更登記成為系爭(zhēng)房屋權(quán)利人，也沒(méi)有執(zhí)行異議主張的空間。故以房抵債協(xié)議構(gòu)成讓與擔(dān)?；驑?gòu)成代物清償且實(shí)際履行的，不存在討論執(zhí)行異議之訴的空間。而假設(shè)尚未變更登記，即使成立新債清償，也僅具有債權(quán)效力，該債權(quán)與普通債權(quán)并無(wú)二致，僅是替代給付，在替代給付完成前不發(fā)生消滅舊債的效力，故本文認(rèn)為以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人無(wú)論形成何種法律關(guān)系，均不得以此對(duì)抗房屋的強(qiáng)迫執(zhí)行。

〔四〕合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)但未登記為建立用地使用權(quán)人的一方

被執(zhí)行人參與房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，且登記為建立用地使用權(quán)人，其因金錢債權(quán)判決被法院強(qiáng)迫執(zhí)行其開(kāi)發(fā)的房屋，那么與其形成合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，約定享有系爭(zhēng)房屋物權(quán)但未登記成為建立用地使用權(quán)人的另一方是否可以憑借合作協(xié)議的約定或?qū)嶋H建造房屋的事實(shí)阻卻執(zhí)行？

因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。〔《民法典》第30條〕也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情形下，假設(shè)房屋系經(jīng)合法建造，尚未進(jìn)展所有權(quán)初始登記時(shí)，合法建造人因其事實(shí)行為亦可直接獲得房屋的所有權(quán)，而不必以登記作為所有權(quán)的生效要件。但以事實(shí)行為獲得物權(quán)，必須符合”合法”的要求。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，合法建造必須滿足獲得建立用地使用權(quán)、規(guī)劃容許證等條件，雙方之間對(duì)房屋權(quán)屬的約定也不能違犯房地一體原那么，故本文認(rèn)為此種情形下，未登記成為建立用地使用權(quán)人的開(kāi)發(fā)一方無(wú)權(quán)阻卻執(zhí)行。

〔五〕建立工程優(yōu)先受償權(quán)人

建立工程優(yōu)先受償權(quán)，系指在建立工程被拍賣、折價(jià)等情形下，承包人的工程價(jià)款債權(quán)可優(yōu)先于抵押權(quán)、其他普通債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。故在本質(zhì)上，建立工程優(yōu)先受償權(quán)是建立工程折價(jià)或拍賣所得價(jià)款受償保護(hù)的順位權(quán)，〔《民法典》第286條、《____關(guān)于建立工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》〕故案外人不得以其對(duì)被執(zhí)行的建立工程享有優(yōu)先受償權(quán)為由，要求停頓執(zhí)行，其可在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院提出異議。假設(shè)異議未獲支持，優(yōu)先受償權(quán)人可提出“執(zhí)行分配方案異議之訴”。

四、執(zhí)行標(biāo)的的拍賣

當(dāng)執(zhí)行異議被駁回后，接下來(lái)就要按照規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的進(jìn)入競(jìng)拍程序。競(jìng)拍人應(yīng)當(dāng)符合以下條件

〔1〕繳納保證金

假設(shè)您沒(méi)有相關(guān)平臺(tái)賬號(hào)的話，第一步就得先按平臺(tái)要求進(jìn)展注冊(cè)。保證金能通過(guò)銀行卡轉(zhuǎn)賬或者第三方支付平臺(tái)支付，一般不承受現(xiàn)金。保證金在競(jìng)拍成功后會(huì)直接轉(zhuǎn)化成房款，競(jìng)價(jià)失敗的話，會(huì)自動(dòng)無(wú)息退回到相關(guān)賬戶。

〔2〕開(kāi)場(chǎng)競(jìng)拍出價(jià)

競(jìng)拍方式很簡(jiǎn)單，按照設(shè)定的加價(jià)幅度，按照自己的價(jià)格預(yù)期增加數(shù)額即可。

〔3〕繳納拍賣款

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣成交的，由網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)以買受人的真實(shí)身份自動(dòng)生成確認(rèn)書并公示。買受人應(yīng)當(dāng)在拍賣公告確定的期限內(nèi)，將剩余價(jià)款交付人民法院指定賬戶。

競(jìng)拍過(guò)程中一定要慎重考慮自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況和購(gòu)置才能，千萬(wàn)不要盲目出價(jià)。假設(shè)競(jìng)拍出價(jià)成功后又悔拍，保證金將不予退還；而且，悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競(jìng)買。

如何進(jìn)展過(guò)戶，辦理房產(chǎn)證？

〔五〕辦理競(jìng)拍標(biāo)的過(guò)戶手續(xù)

〔一〕拿到協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書

在繳納剩余價(jià)款后，法院會(huì)出具協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書。買受人可以直接拿著協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書到房屋所在區(qū)縣的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心申請(qǐng)“強(qiáng)迫過(guò)戶”，無(wú)須與房屋的原產(chǎn)權(quán)人有任何接觸。

〔二〕繳納相關(guān)稅費(fèi)

在辦理過(guò)戶手續(xù)之前，您需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。至于稅費(fèi)的詳細(xì)金額和繳納方式以及稅務(wù)明細(xì)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有說(shuō)明。

〔三〕辦理過(guò)戶手續(xù)

在完成以上步驟之后，買受人需攜帶協(xié)助執(zhí)行通知書、執(zhí)行裁定書和相關(guān)稅務(wù)繳納憑證到房屋所在區(qū)縣的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心申請(qǐng)過(guò)戶，辦理相關(guān)產(chǎn)證。

競(jìng)拍人的防坑指南

〔1〕標(biāo)的物的實(shí)際狀況。一般拍賣平臺(tái)上有相關(guān)圖片和視頻，有重大瑕疵〔如房屋漏水〕的會(huì)有特別說(shuō)明；

〔2〕房屋上是否有戶口。如有那么需要成交后辦理戶口遷出的相關(guān)手續(xù)；

〔3〕房屋上是否有租賃合同。如有請(qǐng)關(guān)注租賃合同到期時(shí)間；

〔4〕房屋內(nèi)是否有別人占用〔如業(yè)主或不明住客居住〕；

〔5〕房屋上是否有其他附著義務(wù)。如拖欠物業(yè)費(fèi)、