改擴建項目施工管理的風險及經(jīng)驗教訓探析

改擴建項目施工管理的風險及經(jīng)驗教訓探析1各方的改造節(jié)點計劃沖突風險1.1、使用單位的改造節(jié)點計劃與管理單位招標節(jié)點矛盾先行明確使用單位的改造節(jié)點計劃，特別是移交場地計劃。由于大部分改造項目都是邊運營邊改造，所以必須清楚使用單位的計劃。如有些需要等新建好了搬遷過去新樓，再移交舊樓場地進行改造；有些確采取搬遷到臨時辦公點騰空舊樓進行改造。例如，在某醫(yī)院改造的過程中，使用單位由于沒法騰空舊樓（住院樓）進行改造，整體計劃是先將新建門診樓落成后將再進行搬遷騰空舊樓場地給施工單位進行改造。而項目的管理單位是區(qū)建設(shè)中心，建設(shè)中心在招標時未必全部詳細了解到這些細節(jié)，在合同節(jié)點工期上與使用單位的計劃存在矛盾。所以我們在合同工期的簽訂、總施工計劃的編制，都需要提前與使用單位詳細溝通，并及時將這些矛盾點及時反饋到項目管理方，對投標的節(jié)點進行調(diào)整，以免造成合同工期違約風險。1.2、使用單位的預期效果與管理單位投資矛盾很大部分改擴建項目，投資管理方和使用方往往不同一個單位。特別是政府財政投資的項目，基本上都指定政府的建管中心或者代建單位來實施。投資建設(shè)管理方的想法是嚴控概算，能不改則不改；使用方則想著標準更高、布局更加合理，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美。因此在實施過程中難免會有矛盾出現(xiàn)。作為施工方，要先摸清各方的意見，不能輕易進行增減。有些因規(guī)范強條、特殊功能要求等因素必須修改的，也要由使用單位發(fā)起，經(jīng)各方同意后再開展實施，留好相應變更圖紙、會議記錄、簽證單等文字依據(jù)，避免后面驗收及結(jié)算產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至超概算后遲遲結(jié)算不了。1.3、圖紙效果與使用單位預期的矛盾與新建項目不同，使用單位基本上從改造立項提出至改造完成都全程參與，對于完成效果必定有很多各自的想法、期待。又考慮使用單位大多非工程行業(yè)，大部分對圖紙沒有直觀的感受，圖紙不一定能完全表達出使用單位的期望效果。所以進行改造項目時，應要求使用單位應在設(shè)計方案上進行確認，如效果圖的簽名蓋章等方法。提前做好樣板間給相關(guān)單位確認，甚至使用單位的各科室等都應提前參與進來，有意見盡早提出，避免大面積施工后再大面積施工。后續(xù)再遇到改動一定要按流程做好資料記錄留存。2設(shè)計圖紙風險2.1對舊有建筑結(jié)構(gòu)及裝修了解不足有些建筑經(jīng)過十多年甚至更長的時間，現(xiàn)存的建筑物結(jié)構(gòu)、建筑竣工圖等資料，由于舊的管理辦法、管理水平、資料存放管理、后期改造等原因，與實物已大不相同。大部分設(shè)計階段均無法完全拆除舊裝飾等進行實物測量，多數(shù)都是依據(jù)舊資料或者現(xiàn)場表觀測量等進行設(shè)計圖紙，必定會導致實物與圖紙有出入。如某廠房項目的辦公樓外墻尺寸比圖紙尺寸大，根據(jù)圖紙尺寸無法施工新增幕墻，再者加上新增幕墻后又會涉及到規(guī)劃驗收的問題。2.2對原有地下管網(wǎng)、原有的專業(yè)系統(tǒng)未全面摸查清楚一個運營了多年的園區(qū)，各專業(yè)系統(tǒng)、地下管網(wǎng)等經(jīng)理多年的增、改、補等早已變得“面目全非”，雖然目前基本上都在前期進行了物探，物探亦有其技術(shù)的局限性無法做得到全面摸查清楚。在某院項目曾遇到空調(diào)主管與原有圖紙標示位置偏差了十多米，導致挖土時直接挖穿，造成整棟樓空調(diào)停用。在舊樓舊裝飾拆除后有部分信號線、電線搞不清楚有沒有用，哪里用，所以在改造過程中不敢去剪斷，只能做到“保護保留”。故在施工前，應由使用單位牽頭組織包括維保單位、維修單位等熟悉舊有管網(wǎng)的專業(yè)部門、各參建單位一起對原有管網(wǎng)、專業(yè)系統(tǒng)進行全面摸查清楚后方可進行下一步工序的施工。2.3可能需要對舊樓進行加固或者局部加固有部分舊建筑因年代已久、設(shè)計標準低、亦可能保養(yǎng)不良或者受到外力沖擊，在拆除裝飾面后才發(fā)現(xiàn)存在結(jié)構(gòu)安全隱患，如地面土層已嚴重下沉、結(jié)構(gòu)梁柱等明顯強度不足，屋面新增空調(diào)機組后舊有屋面結(jié)構(gòu)受力無法滿足等。此時需要反饋管理單位要求進行第三方檢測鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)果由設(shè)計單位進行設(shè)計圖紙加固處理。2.4改造設(shè)計范圍與施工范圍的矛盾注意改造設(shè)計范圍與施工范圍的矛盾。在以為的多個改造項目中，往往存在改造設(shè)計范圍往往小于施工范圍的現(xiàn)象！比如，某醫(yī)院住院樓改造項目，僅為五樓以上需要改造，設(shè)計單位設(shè)計范圍僅僅為五樓以上區(qū)域。但排水、消防立管、五樓衛(wèi)生間排水彎頭等要在下一層樓四樓中進行施工更改，這些就會涉及到需要協(xié)調(diào)進行“不在改造范圍”的四樓進行施工，需要拆除及恢復相應部位的天花，此外，該樓層仍在運營當中，給施工方造成極大困難。2.5主電纜的遷改或增容圖紙會審時需要特別注意主電纜是否經(jīng)過新改建區(qū)域，判別是否需要遷移。有些舊改項目設(shè)計僅僅考慮到樓層主電箱后端的設(shè)計，而忽略了改變了功能增加了設(shè)備后原有的電纜及上端的電柜是否足夠，所以在圖紙會審時需要特別留意，避免做到裝飾后期才發(fā)現(xiàn)而導致電纜訂貨等延誤。3改造實施環(huán)境風險3.1施工場地限制在施工前了解使用單位能給予改造所需的施工場地。施工涉及到臨時辦公、住宿及材料堆放，在前期進場準備就要了解好對方能給我們利用的場地，結(jié)合改造計劃來安排。盡可能減少搭設(shè)臨設(shè)，最好能利用現(xiàn)有能利用的建筑作為辦公及倉庫等。甚至個別施工場地無法做到封閉施工的現(xiàn)場，如某醫(yī)院首層改造，醫(yī)院方因運營、急救等原因無法封閉場地移交場地我方施工，只能搭建一條安全運營通道橫穿施工區(qū)域直至施工完成。了解使用單位對改造項目的管理，是否獨立施工區(qū)域或者要他們也參與管理。如果使用單位也參與，可能會涉及管理標準、管理架構(gòu)的不同，這些都需要考慮進我們的施工組織里。3.2

施工環(huán)境限制了解改造場地的特殊限制，或者高峰時間段限制。比如說學校，可能在上學期間不允許有噪音改造。醫(yī)院在臨近住院樓投訴會特別多，只能在正常上班時間施工。有些靠近特殊科研設(shè)備不允許有震動等。這些都涉及到施工流水安排及施工工藝的優(yōu)化，達到對周邊環(huán)境影響最小化的效果。3.3使用個體對項目的影響除了管理單位對改造項目的意見，我們還需要注意實際使用個體的意見風險；如在一些微改項目中，有些圖紙上沒問題，管理方也沒有問題，但是小區(qū)居民意見很大，出現(xiàn)阻攔施工、投訴等現(xiàn)象。遇到此類問題需要及時調(diào)整施工順序，不能施工的做好甩項的準備。4各專業(yè)兼容風險留意各專業(yè)系統(tǒng)新舊系統(tǒng)銜接、兼容適用的問題，導致影響使用單位無法投入運營使用。比如說醫(yī)院的結(jié)算系統(tǒng)，停車場系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的模塊接入等，可能涉及到品牌兼容的問題，找舊系統(tǒng)廠家通常都比較貴，需要定品牌時注意，要不預留模塊開發(fā)的費用，要不就選用原有品牌。需特別注意機電工程的系統(tǒng)性，但是又不在改造范圍的，比如消防報警系統(tǒng)講究系統(tǒng)性，一棟樓不宜部分改，部分不改，會在后期產(chǎn)生消防無法驗收等問題。遇到此類問題可提前建議使用單位另立項解決或者以“設(shè)備更新”名義加入本次改造的施工簽證。除了電氣專業(yè)的兼容，還留意裝飾風格的兼容，比如說同一棟樓，上下幾層的電梯門都改了，剩下的兩三層是否要統(tǒng)一一起更新？實踐中大概率都會要求統(tǒng)一。所以風格大變或者新舊太明顯的最好早提出，不要等新改造完成后使用單位才提出修改。5安全管控風險5.1新建筑距離舊建筑太近當新舊建筑距離很近的話，需要注意房屋現(xiàn)狀的視頻、照片等如實記錄，做一次房屋鑒定。兩棟樓距離近的話還需要注意舊建筑物的基礎(chǔ)形式、有無地下室等，除了清楚地面上各自的邊線，還需要清楚基礎(chǔ)是否有“打架”的情況。定期對舊建筑進行觀察，留好記錄，杜絕后期產(chǎn)生房屋損壞賠償糾紛。5.2舊樓外墻改造的腳手架、施工升降機、卸料平臺附墻問題舊樓改造不同新建項目。在舊建筑物不改外墻的這種情況，與新建主體結(jié)構(gòu)不一樣，外腳手架、施工升降機等的附墻件、卸荷無法預埋鋼管在結(jié)構(gòu)上的非常規(guī)做法。為確保安全性，建議采用成品式的附墻件，一般采用化學螺栓與舊樓結(jié)構(gòu)固定，并應進行受力分析，滿足使用要求，施工完畢后應委托第三方檢測機構(gòu)進行抗拉拔實驗，確保附墻件安全性。6成本造價風險拆除前注意做好拍照記錄，保留好最原始的記錄，做好移交記錄和清單，為后續(xù)造價分析做好基礎(chǔ)工作，以免出現(xiàn)無法計量或者計量不合理的現(xiàn)象。一些隱蔽工程拆除后（如吊頂工程），也應做好拍照記錄，對可能產(chǎn)生成本造價增加的位置進行詳細記錄，為后續(xù)簽證、結(jié)算提供詳實的依據(jù)，避免出現(xiàn)實際成本增加卻無法計量的情況。7政策風險隨著我國建筑工程行業(yè)及我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，國家也對建筑行業(yè)相關(guān)政策進行改革優(yōu)化。如項目改造過程中，對最新相關(guān)政策的不了解，也會對項目的推進造成一點的困擾，在多個改擴建項目的實施過程中，列出應重點關(guān)注的問題：1、國有資產(chǎn)報廢處理，對于大型設(shè)備，如空調(diào)主機、電梯等如果要拆除應有使用單位進行國有資產(chǎn)報廢處理。2、園林綠化遷移涉及到的移樹審批。3、原有園區(qū)未進行雨污分流，局部改造卻需要按新規(guī)進行雨污分流。4、海綿城市及規(guī)