房地產(chǎn) -中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)三季度發(fā)布分化與變化中以穩(wěn)致勝

2023年10月JLL睿見觀察小組SESEEABRIGHTERWAYJLL伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的漸進(jìn)式重啟伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的漸進(jìn)式重啟，辦公樓市場(chǎng)也在經(jīng)歷不同以往的非典型性復(fù)蘇。進(jìn)入三季度以來(lái)，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期的結(jié)構(gòu)性失衡和未來(lái)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)積累，辦公樓需求放緩已成共識(shí)、市場(chǎng)情緒趨于理性。市場(chǎng)已然進(jìn)入一個(gè)更為復(fù)雜的調(diào)整周期，調(diào)整的深度和廣度與以往迥然不同，分化和變化時(shí)刻相伴，突顯了當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜性和市場(chǎng)穩(wěn)定的重要性。1.辦公樓市場(chǎng)需求在城市間分化，反映出經(jīng)濟(jì)的不均衡修復(fù)。需求端整體仍處修復(fù)通道，但增量需求不足帶來(lái)各行業(yè)在不同城市的周期輪動(dòng)中分化。例如，科技互聯(lián)網(wǎng)在深圳、杭州、武漢等頭部科技中心城市呈現(xiàn)租賃需求疲軟的特征，而其中的電商和新媒體等細(xì)分行業(yè)則在青島、佛山、南昌、長(zhǎng)春、石家莊、哈爾濱和烏魯木齊等城市釋放出活躍的中小面積段需求。保險(xiǎn)、銀行等傳統(tǒng)金融企業(yè)整合加快，在不同城市間升級(jí)、擴(kuò)租和縮租的情況并存。第三方辦公在自身產(chǎn)品迭代的同時(shí)，在不同城市表現(xiàn)差異，在武漢、重慶、濟(jì)南等地，孵化器等中低端第三方辦公形式仍有擴(kuò)張趨勢(shì)，而中高端辦公形式在其他城市則有大面積退租現(xiàn)象。2.降本增效的主基調(diào)不變，但微觀租賃行為日趨復(fù)雜。本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的原因之一在于微觀市場(chǎng)主體發(fā)展動(dòng)力不足，反映在辦公樓市場(chǎng)上，則表現(xiàn)為企業(yè)對(duì)于續(xù)租的偏好更大，對(duì)于降本搬遷的要求更高，成本控制仍為企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略宏觀層面的第一要?jiǎng)?wù)。然而，面對(duì)未來(lái)可能長(zhǎng)期存在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，不同規(guī)模的企業(yè)在微觀層面的租賃行為模式正趨于復(fù)雜。我們觀察到在大面積租戶的租賃行為中，盡管續(xù)租較為普遍，但不排除部分企業(yè)會(huì)將選址談判的啟動(dòng)時(shí)間一再提前，以鎖定最優(yōu)價(jià)格；另有企業(yè)抓住目前市場(chǎng)下行的機(jī)會(huì)窗口，進(jìn)行整合后升級(jí)至核心區(qū)甲級(jí)物業(yè)；對(duì)于部分城市的小面積租戶，其決策周期在三季度有所加快，租賃模式更為靈活。3.在高位租金降幅陡峭化影響下，租金市場(chǎng)表現(xiàn)呈收斂趨勢(shì)。三季度，40個(gè)主要城市的辦公樓市場(chǎng)均錄得0.2%-3.4%不同程度的環(huán)比降幅，與二季度的跌幅程度相當(dāng)。然而，在需求端的增量缺口和結(jié)構(gòu)性壓力持續(xù)作用下，高位租金降幅陡峭化趨勢(shì)有所增強(qiáng)，具體表現(xiàn)在頭部城市在本輪下行周期中感受到的短期陣痛更為強(qiáng)烈，而其他城市在低基數(shù)效應(yīng)作用下，租金降幅表面收窄，例如佛山、南昌、哈爾濱、烏魯木齊等城市的市場(chǎng)情緒在三季度均有小幅改觀。這與我們對(duì)同一城市歷史租金的觀察不謀而合：即同一城市中，低位租金通常變化有限，市場(chǎng)表現(xiàn)主要受到高位租金指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行縱向的城市間比較和橫向時(shí)間軸比較。?縱向而言，盡管我們已從全國(guó)200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠后。?橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)較基數(shù)錄得增長(zhǎng)，體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較基數(shù)下滑。2|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有JLL睿見觀察小組1.排名前10的城市中，杭州升至第5位。杭州在亞運(yùn)前夕迎來(lái)25.8萬(wàn)平方米的甲級(jí)新增供應(yīng)，盡管空置率小幅推高，但仍維持在26%的健康水平，其排名位次上升至第5位，成為近兩年來(lái)頭部城市指數(shù)排名的首次變動(dòng)。同時(shí)，杭州是本季度頭部城市中唯一指數(shù)正增長(zhǎng)的城市，市場(chǎng)韌性得以突顯。深圳和成都三季度指數(shù)環(huán)比降幅均超過(guò)1%，其中深圳的市場(chǎng)需求總體穩(wěn)定，空置率未現(xiàn)明顯波動(dòng)，但租金降幅走闊拖累指數(shù)表現(xiàn)；成都在市場(chǎng)需求端遇冷，租金承壓延續(xù)，對(duì)指數(shù)構(gòu)成顯著壓制。2.排名11-20的城市中，市場(chǎng)的穩(wěn)定性成為指數(shù)上漲的主要拉動(dòng)。三季度，半數(shù)城市指數(shù)環(huán)比微漲，支撐因素主要來(lái)自于空置率和租金指標(biāo)的穩(wěn)定性。其中，西安和天津在過(guò)去兩年的租金環(huán)比降幅均在1%以內(nèi)，且空置率穩(wěn)定下降，本季度排名位次分別上升至第11位和第18位。3.排名21-40的城市中，指數(shù)變化主要受新增供應(yīng)影響。三季度，指數(shù)上漲和下降的城市比例維持均衡。市場(chǎng)情緒和整體波動(dòng)趨于平緩的情況下，指數(shù)上漲的城市主要受到新增供應(yīng)量的拉動(dòng)。其中，太原的排名上升至第29位。1.在全國(guó)40個(gè)主要城市中，16個(gè)城市租金降幅較上季度津冀和長(zhǎng)三角大部分城市處于租金降幅放緩區(qū)間，而大灣區(qū)和成渝城市群均處于租金降幅加快區(qū)間。長(zhǎng)江中游2.京津冀城市群在空置率的區(qū)間跨度上仍是最大的，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)各城市的空置率區(qū)間跨度較為穩(wěn)定，成渝和長(zhǎng)江中游各城市的空置率區(qū)間略有提升。3.在本季度市場(chǎng)凈吸納量方面，長(zhǎng)三角城市群的表現(xiàn)較為突出。上海甲級(jí)市場(chǎng)錄得67,740平方米；杭州整體市場(chǎng)錄得115,512平方米。在大灣區(qū)城市群中，深圳甲級(jí)市場(chǎng)錄得約8萬(wàn)平方米，其中以銀行業(yè)為代表的金融業(yè)相對(duì)活躍。在長(zhǎng)江中游城市群中，武漢整體市場(chǎng)錄得12.5萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)市場(chǎng)約為2.5萬(wàn)平方米，主要由新項(xiàng)目的預(yù)租所貢獻(xiàn)。3|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有JLL睿見觀察小組1.租金方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的環(huán)比降幅在0.2%-3.2%之間，較上季度2.6%的最大降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，其中10個(gè)城市的環(huán)比降幅在1%以內(nèi)。但不排除部分城市因弱需求導(dǎo)致市場(chǎng)活躍度下降，在沒(méi)有真實(shí)博弈的印證下，市場(chǎng)容易產(chǎn)生租金平穩(wěn)或者降幅趨緩的假性樂(lè)觀。另有包括一線城市在內(nèi)的8個(gè)城市環(huán)比降幅在1%-3%之間；成都和重慶的環(huán)比降幅三季度均升至3%以上。2.空置率方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的波動(dòng)幅度較上季度減弱，僅6個(gè)城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)于本季度迎來(lái)新增供應(yīng)，共計(jì)121.2萬(wàn)平方米，較上季度減少了約74萬(wàn)平方米。一線城市中除北京以外，上海、廣州、深圳的空置率均維持在20%以上。二線城市中有7個(gè)城市落在30%以內(nèi)的區(qū)間，以長(zhǎng)三角城市為主。西安在國(guó)企需求主導(dǎo)下，空置率首次下降至29%，同時(shí)地產(chǎn)和能源行業(yè)對(duì)增量需求的推動(dòng)作用突出。另有9個(gè)城市的空置率維持在30%以上。宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)辦公樓市場(chǎng)影響深刻，注定其本輪復(fù)蘇將是一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)辦公樓市場(chǎng)影響深刻，注定其本輪復(fù)蘇將是一個(gè)波浪式的曲折進(jìn)程。在這個(gè)過(guò)程中，全國(guó)辦公樓市場(chǎng)的波動(dòng)幅度正在從下沉城市向核心城市形成扇形傳導(dǎo)，核心城在短期內(nèi)面對(duì)更為劇烈的市場(chǎng)調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)各方的決策能力和預(yù)判能力提出了更高要求，以底線思維調(diào)整發(fā)展路徑，在4|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有JLL睿見觀察小組作者大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及研究部總監(jiān)姚耀中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人華北區(qū)研究部董