物業(yè)公司綜合管理工作手冊

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)綜合管理工作手冊一、接管驗(yàn)收規(guī)定1.職責(zé)1.1公司總經(jīng)理任命市場處牽頭組建物業(yè)驗(yàn)收小組和物業(yè)管理處。1.2物業(yè)驗(yàn)收小組：負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收中的資料驗(yàn)收和設(shè)備系統(tǒng)及配套設(shè)施的驗(yàn)收，并指導(dǎo)及配合物業(yè)管理處完成崗位和責(zé)任交接工作。1.3物業(yè)管理處：在物業(yè)驗(yàn)收小組完成資料交接后，在其指導(dǎo)下按照物業(yè)管理方案，組織各崗位人員熟悉環(huán)境及設(shè)備，按規(guī)定步驟與移交方逐項(xiàng)接受其管理崗位及責(zé)任。2.工作程序2.1物業(yè)驗(yàn)收小組成立2.1.1當(dāng)公司承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，由公司總經(jīng)理確定成立物業(yè)驗(yàn)收小組。根據(jù)物業(yè)情況選擇下述專業(yè)人員：電梯專業(yè)、空調(diào)專業(yè)、消防專業(yè)、強(qiáng)弱電專業(yè)、發(fā)配電專業(yè)、給排水專業(yè)、其他相關(guān)專業(yè)。2.1.2物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃的制定物業(yè)驗(yàn)收小組會(huì)同物業(yè)管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員。驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收小組組長審核，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.2資料的接管驗(yàn)收物業(yè)驗(yàn)收小組會(huì)同物業(yè)管理處按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收，認(rèn)真審查驗(yàn)收移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中，對于個(gè)別一時(shí)難以備齊的資料，在不影響整個(gè)接管驗(yàn)收的進(jìn)度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。2.3物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收2.3.1物業(yè)驗(yàn)收小組分專業(yè)系統(tǒng)，按驗(yàn)收計(jì)劃要求依據(jù)涉及圖紙進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。2.3.2驗(yàn)收小組依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠，并清點(diǎn)數(shù)量。2.3.3在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不合格源，提出書面的《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報(bào)告》，返回給移交單位，由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。2.3.4對預(yù)驗(yàn)收的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。對不符合的指標(biāo)，及時(shí)提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新調(diào)試。2.4物業(yè)的驗(yàn)收2.4.1在預(yù)驗(yàn)收的《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報(bào)告》落實(shí)實(shí)施后，物業(yè)驗(yàn)收小組進(jìn)行驗(yàn)證，并在《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報(bào)告》中記錄結(jié)果。整改合格后，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行正式的物業(yè)驗(yàn)收。2.4.2在樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃要求進(jìn)行，做到三符合。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報(bào)告》中。2.5崗位移交在完成資料交接和現(xiàn)場驗(yàn)收后，物業(yè)管理處各崗位人員進(jìn)駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運(yùn)行職責(zé)，此期間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過程。各崗位移交最高時(shí)限：電梯1周、中央空調(diào)2周、消防1周、監(jiān)控1周、配電2周、給排水1周、供氣0.5周、其余崗位0.5周。2.6責(zé)任移交在崗位移交完成后，移交方人員撤離現(xiàn)場，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)管理進(jìn)入日常階段。2.7驗(yàn)收后的工作2.7.1各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收后的情況，填寫《驗(yàn)收交接記錄》。2.7.2物業(yè)驗(yàn)收小組根據(jù)單項(xiàng)《驗(yàn)收交接記錄》，作出綜合性驗(yàn)收評定，并將驗(yàn)收報(bào)告呈交公司總經(jīng)理。2.7.3公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收的接收單位，同物業(yè)的移交單位辦理相關(guān)的手續(xù)等存檔。2.7.4物業(yè)驗(yàn)收小組收集驗(yàn)收的各種資料及報(bào)告，并將經(jīng)開發(fā)商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部資料報(bào)告存檔。3.相關(guān)文件3.1房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.質(zhì)量記錄4.1驗(yàn)收交接記錄C7.5.1-5.1-A4.2房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報(bào)告C7.5.1-5.2-A房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報(bào)告C7.5.1-5.2-A棟號：驗(yàn)收時(shí)間：編號項(xiàng)目名稱存在問題簡述備注驗(yàn)收人：移交人：驗(yàn)收交接記錄C7.5.1-5.1-A編號交接記錄備注驗(yàn)收人：移交人：二、收費(fèi)管理規(guī)定1.職責(zé)范圍1.1收費(fèi)員負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取，并在費(fèi)用收齊后的三日內(nèi)上交公司財(cái)務(wù)部門。1.2綜合組主管負(fù)責(zé)對有償會(huì)務(wù)服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)；維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)；保潔組主管負(fù)責(zé)對有償保潔服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。1.3管理處主任負(fù)責(zé)對有償服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。2.工作程序2.1辦公樓的物業(yè)管理費(fèi)、車輛管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)、水電供暖費(fèi)等按月收取。每月10至15日為收費(fèi)日，收費(fèi)員須在每月10日前后上門向每位業(yè)主發(fā)放收費(fèi)通知書，并提醒業(yè)主在15日前交費(fèi)。為方便業(yè)主，所有收費(fèi)應(yīng)集中一次進(jìn)行。2.2住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、車輛管理費(fèi)、有償維修費(fèi)等按季度收取。每季度的第一個(gè)月收取上季度的所有費(fèi)用，收取日為該月的10至30日，收費(fèi)員負(fù)責(zé)于10日前后在小區(qū)公告欄發(fā)布收費(fèi)通知，并上門收費(fèi)。2.3收費(fèi)員應(yīng)在發(fā)布收費(fèi)通知前按照物業(yè)管理費(fèi)、車輛管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，工程維修組提供的水電、供暖費(fèi)抄記數(shù)據(jù)，綜合組、工程維修組、保潔組提供的有償服務(wù)費(fèi)清單等準(zhǔn)確計(jì)算每戶業(yè)主的應(yīng)收費(fèi)用。2.4對逾期不交納各項(xiàng)費(fèi)用的業(yè)主（使用人），收費(fèi)員負(fù)責(zé)先發(fā)放催繳通知單，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。3.質(zhì)量記錄：3.1《物業(yè)管理費(fèi)一覽表》C7.5.1-5.3-A3.2《自來水費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表》C7.5.1-5.4-A3.3《電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表》C7.5.1-5.5-A3.4《供暖燃油費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表》C7.5.1-5.6-A3.5《自來水繳費(fèi)通知單》C7.5.1-5.22-A3.6《公用電攤費(fèi)繳費(fèi)單》C7.5.1-5.23-A自來水繳費(fèi)通知單C7.5.1-5.22-A年月日房號戶主姓名水費(fèi)單價(jià)元/度收費(fèi)金額上月抄表數(shù)本月抄表數(shù)實(shí)用數(shù)經(jīng)辦人：公用電攤費(fèi)繳費(fèi)單C7.5.1-5.23-A年月日房號業(yè)主姓名面積單價(jià)元/平方米收費(fèi)金額備注收款人：三、入住管理規(guī)定1、寫字樓入住管理規(guī)定1.職責(zé)范圍入住管理工作由管理處的綜合組主管實(shí)施。2.工作程序2.1憑開發(fā)單位簽發(fā)的“業(yè)主入住通知”向開發(fā)單位領(lǐng)取入住單元的鑰匙；2.2向業(yè)主介紹大廈情況并發(fā)放《寫字樓物業(yè)管理規(guī)定》、《入住登記表》和《業(yè)主裝修守則》；2.3與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》并向業(yè)主移交鑰匙；2.4在業(yè)主完成裝修，正式入住辦公的當(dāng)天，向業(yè)主贈(zèng)送慶賀花籃，并在一樓大堂顯著位置設(shè)立歡迎水牌。3.質(zhì)量記錄：3.1《入住登記表》C7.5.1-5.7-A入住登記表 C7.5.1-5.7-A樓座單位名稱負(fù)責(zé)人姓名/身份證號碼聯(lián)系人姓名/聯(lián)系電話常駐辦公人數(shù)辦公時(shí)間正式入住時(shí)間備注注：若業(yè)主在雙休日或下午18：00-次日8：00之間仍需辦公，請?jiān)谵k公時(shí)間中予以說明。若業(yè)主有其它的特殊要求，請?jiān)趥渥谥姓f明。2、住宅小區(qū)入住管理規(guī)定1.職責(zé)范圍：管理處綜合組主管負(fù)責(zé)辦理入住手續(xù)時(shí)的資料發(fā)放與保管、交費(fèi)、鑰匙發(fā)放工作；工程組主管負(fù)責(zé)房屋驗(yàn)證工作；在裝潢結(jié)束后工程組主管會(huì)同維修中心人員進(jìn)行驗(yàn)房工作。2.入住流程：房屋驗(yàn)證資料發(fā)放與保管交費(fèi)鎖匙發(fā)放驗(yàn)房2.1房屋驗(yàn)證2.1.1房地產(chǎn)公司銷售部門商品房入住通知單原件和《住宅移交手續(xù)》一份；2.1.2工程組主管負(fù)責(zé)陪同業(yè)主檢查房屋，并填寫《室內(nèi)設(shè)施驗(yàn)收表》。2.2資料發(fā)放與保管2.2.1發(fā)放給業(yè)主保存的資料：A、業(yè)主公約；B、致業(yè)主一封信；C、煤氣使用常識(shí)；2.2.2發(fā)給業(yè)主填寫并返回管理處的資料：A、《物業(yè)管理合同》；B、《房屋裝修聯(lián)系表》；C、《入住登記表》；D、《住戶裝潢協(xié)議書》；E、《裝潢施工安全保證責(zé)任書》；2.3交費(fèi)2.3.1裝潢保證金：A、時(shí)間：辦理入住手續(xù)時(shí)交納；B、標(biāo)準(zhǔn)：按《南京市物業(yè)管理收費(fèi)辦法》執(zhí)行；C、退款：住戶裝修完畢，經(jīng)公司維修人員檢驗(yàn)合格簽字后可辦理退款手續(xù)；2.3.2物業(yè)管理費(fèi)：A、時(shí)間：辦理入住手續(xù)時(shí)間若在當(dāng)月15日前（含15日），收取全月物業(yè)管理費(fèi)；當(dāng)月15號后計(jì)收半月物業(yè)管理費(fèi)；B、標(biāo)準(zhǔn)：住戶購房面積×政府批準(zhǔn)的單位價(jià)格；2.3.3共用部分水電分?jǐn)傎M(fèi)：A、時(shí)間：辦理入住手續(xù)時(shí)交納；B、標(biāo)準(zhǔn)：以實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偅?.3.4垃圾清運(yùn)費(fèi)：A、時(shí)間：辦理入住手續(xù)時(shí)交納；B、標(biāo)準(zhǔn)：按《南京市物業(yè)管理收費(fèi)辦法》執(zhí)行；2.3.5水費(fèi)押金：A、時(shí)間：辦理入住手續(xù)時(shí)交納；B、標(biāo)準(zhǔn)：按三口之家，年平均三個(gè)月測算，每戶100元；C、退款：自裝修結(jié)束后，經(jīng)管理人員審核后，住戶憑押金收據(jù)到管理處辦理退款手續(xù)（前提：無拖欠水費(fèi)）；2.3.6裝潢工人辦理臨時(shí)出入證：A、時(shí)間：裝潢工人進(jìn)場時(shí)；B、標(biāo)準(zhǔn)：工本費(fèi)元，押金元；C、退款：自完工結(jié)束正式離開時(shí)，辦理退款手續(xù)；2.3.7其他：開發(fā)商未配套，根據(jù)住戶需要，由住戶付款，管理處統(tǒng)一組織施工的項(xiàng)目如下：A、陽臺(tái)統(tǒng)一封閉鋁合金窗；B、陽臺(tái)統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)和防盜窗；C、信箱；B、室外空調(diào)架；2.4鑰匙發(fā)放2.4.1在辦理完上述手續(xù)后向業(yè)主發(fā)放房間鑰匙、電子對講門鑰匙、電表箱鑰匙等；2.5驗(yàn)房工程組主管會(huì)同維修中心人員檢查后填寫《房屋驗(yàn)收表》；3.質(zhì)量記錄3.1《住宅小區(qū)入住登記表》C7.5.1-5.8-A住宅小區(qū)入住登記表C7.5.1-5.8-A幢號：房號：業(yè)主姓名性別出生日期籍貫身份證號碼聯(lián)系電話照片入住人員簡況姓名性別出生日期籍貫與業(yè)主關(guān)系身份證號碼常住暫住備注照片四、裝修管理規(guī)定1、寫字樓裝修管理規(guī)定1.職責(zé)范圍：1.1物業(yè)管理處綜合組主管負(fù)責(zé)辦理裝修申請手續(xù)，核收應(yīng)繳費(fèi)用，并對裝修過程進(jìn)行監(jiān)督，在裝修完成后會(huì)同工程組主管進(jìn)行裝修驗(yàn)收。1.2工程組負(fù)責(zé)對水電線路、設(shè)施、消防設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督、檢查。1.3安保組負(fù)責(zé)裝修施工中的治安巡邏、監(jiān)督和報(bào)告。2.工作程序：2.1在業(yè)主辦理入住手續(xù)的同時(shí)，綜合組主管向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主裝修守則》和《房屋裝修申請表》，并提醒業(yè)主在裝修開工前一周向物業(yè)管理處提交；A詳細(xì)填寫《房屋裝修申請表》；B完整的裝修設(shè)計(jì)方案；C裝修施工單位的施工資質(zhì)；2.2管理處須在接到上述材料后一周內(nèi)，對業(yè)主的裝修方案審核完畢。若裝修方案必須修改，則業(yè)主重新遞交的方案仍按原規(guī)定程序進(jìn)行；2.3在管理處對裝修方案審核批準(zhǔn)后，應(yīng)通知業(yè)主和裝修施工負(fù)責(zé)人在裝修開工前一起到物業(yè)管理處辦理《裝修許可證》和《裝修人員出入證》，并按有關(guān)規(guī)定繳納裝修押金、管理費(fèi)及電梯使用費(fèi)；2.4在裝修開始前，工程組應(yīng)上門向施工單位說明水電線路、消防設(shè)備、電器設(shè)施等詳細(xì)位置、防護(hù)措施、注意事項(xiàng)，并向施工單位提供有關(guān)圖紙；2.5裝修期間，安保組巡邏人員應(yīng)每天去施工現(xiàn)場對裝修工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，并將處理結(jié)果填寫在《安保交接班記錄》中，對不符和規(guī)定的行為及時(shí)予以制止、糾正；2.6裝修完成后，綜合組會(huì)同工程組上門檢查驗(yàn)收，并填寫《裝修驗(yàn)收表》，若沒有違反《業(yè)主裝修守則》或擅自更改裝修方案及破壞有關(guān)線路、設(shè)施、設(shè)備，則退還全部裝修押金。3.質(zhì)量記錄：3.1《房屋裝修申請表》C7.5.1-5.9-A3.2《裝修驗(yàn)收表》C7.5.1-5.10-A房屋裝修申請表C7.5.1-5.9-A單位：樓座：電話：聯(lián)系人：建筑面積：裝修押金：元裝管裝修驗(yàn)收表C7.5.1-5.10-A業(yè)主姓名樓層樓座施工隊(duì)負(fù)責(zé)人姓名驗(yàn)收時(shí)間初驗(yàn)情況：業(yè)主簽名：日期：施工隊(duì)負(fù)責(zé)人：日期：驗(yàn)收人：日期：正式驗(yàn)收情況：業(yè)主簽名：日期：施工隊(duì)負(fù)責(zé)人：日期：驗(yàn)收人：日期：備注2、住宅小區(qū)裝修管理規(guī)定1.職責(zé)范圍：1.1管理處綜合組主管負(fù)責(zé)辦理裝修申請手續(xù)，核收應(yīng)繳費(fèi)用;1.2工程組負(fù)責(zé)對水電線路、設(shè)施、消防設(shè)備進(jìn)行檢查,并對裝修過程進(jìn)行監(jiān)督；在裝修完成后會(huì)同工程組主管進(jìn)行裝修驗(yàn)收；1.3安保組負(fù)責(zé)裝修施工中的治安巡邏、監(jiān)督和報(bào)告.2.工作程序：2.1在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，管理處綜合組主管按照《收費(fèi)管理辦法》收繳相關(guān)費(fèi)用及押金，并辦理裝修人員出入證，做好《裝修人員辦、退證記錄》。2.2裝修期間，管理處工程組人員應(yīng)每天去施工現(xiàn)場對裝修工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，對不符合規(guī)定的行為及時(shí)予以制止、糾正，并負(fù)責(zé)對糾正效果的驗(yàn)證、記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)做好《裝修檢查記錄》。2.3安保組人員每日對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄在《安保交接班記錄》中。2.4裝修完成后，管理處工程組主管會(huì)同維修中心人員上門檢查驗(yàn)收，若沒有違反雙方所簽協(xié)議及合同，管理處綜合組人員退還全部裝修押金，并做好《裝修保證金收、退記錄》。3.室內(nèi)裝修管理規(guī)定： 3.1業(yè)主及裝修施工隊(duì)必須按《物業(yè)管理合約》、《住戶裝潢協(xié)議書》、《裝潢施工安全保證責(zé)任書》操作。3.2施工時(shí)間上午7:00—11:30,下午2:00—9:00。3.3裝修人員進(jìn)入小區(qū)必須出示“裝修出入證”。3.4裝修人員必須文明施工,安全用電。不得將水泥沙漿、油漆、橡膠水倒入地漏、馬桶、水池內(nèi)。3.5建筑垃圾必須袋裝化及時(shí)清出樓內(nèi)，堆放在指定地點(diǎn)，做到定時(shí)清運(yùn)，不準(zhǔn)放在走廊及公共部位.4.質(zhì)量記錄：4.1《房屋裝修申請表》C7.5.1-5.11-A4.2《裝修驗(yàn)收表》C7.5.1-5.12-A4.3《裝修檢查記錄》C7.5.1-5.13-A4.4《裝修保證金收、退記錄》C7.5.1-5.14-A4.5《裝修人員辦、退證記錄》C7.5.1-5.15-A房屋裝修申請表C7.5.1-5.11-A住戶姓名住址幢層（單元）號裝修時(shí)間裝修范圍裝修面積裝修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：請仔細(xì)閱讀《江蘇長江物業(yè)管理有限公司住宅小區(qū)裝修管理規(guī)定》，并簽字認(rèn)可。住戶簽字：年月日施工隊(duì)伍名稱施工人數(shù)施工負(fù)責(zé)人簽字管處理意見：主管：年月日裝修驗(yàn)收表C7.5.1-5.12-A業(yè)主姓名幢層（單元）號施工隊(duì)負(fù)責(zé)人姓名驗(yàn)收時(shí)間初驗(yàn)情況：業(yè)主簽名：日期：施工隊(duì)負(fù)責(zé)人：日期：驗(yàn)收人：日期：正式驗(yàn)收情況：業(yè)主簽名：日期：施工隊(duì)負(fù)責(zé)人：日期：驗(yàn)收人：日期：備注裝修檢查記錄C7.5.1-5.13-A日期裝修情況記錄人12345678910111213141516171819202122232425262728293031裝修保證金收、退記錄C7.5.1-5.14-A日期房號姓名實(shí)收金額退發(fā)情況備注裝修人員辦、退證記錄C7.5.1-5.15-A業(yè)主房號辦證人姓名身份證號碼辦證日期實(shí)收押金退證日期實(shí)退押金辦證人簽字五、郵件收發(fā)制度1、

寫字樓郵件收發(fā)制度1.職責(zé)范圍1.1管理處在樓內(nèi)適當(dāng)位置為所有業(yè)主統(tǒng)一設(shè)置郵件箱。1.2所有外訂郵件、報(bào)刊雜志均由物業(yè)管理處統(tǒng)一對外接收，并負(fù)責(zé)分發(fā)到相應(yīng)的郵箱。需要由業(yè)主簽收的郵件，也由管理處專設(shè)的收發(fā)員接受后，再送業(yè)主簽收。1.3在正常工作日，每天上午送達(dá)的郵件、報(bào)刊雜志應(yīng)在10：30分前分發(fā)完畢。1.4在雙休日及法定假日，一概不收發(fā)郵件及報(bào)刊雜志，雙休日的郵件及報(bào)刊、雜志周一收發(fā)。法定節(jié)假日的郵件、報(bào)刊雜志上班后第一天收發(fā)。1.5管理處綜合組收發(fā)員負(fù)責(zé)郵件及報(bào)刊雜志的收發(fā)工作。郵件的接收、分發(fā)都必須分類仔細(xì)登記，特快專遞、包裹、掛號信等由業(yè)主親自簽收。收發(fā)員要保證送到寫字樓的所有郵件及報(bào)刊雜志不破、不損、不少，及時(shí)送達(dá)業(yè)主。2.質(zhì)量記錄：2.1《收發(fā)記錄本》C7.5.1-5.17-A2、

住宅小區(qū)郵件收發(fā)制度1.職責(zé)范圍1.1管理處綜合組人員負(fù)責(zé)年末或年初為業(yè)主提供雜志信息，按時(shí)收繳年度雜志費(fèi)。1.2管理處綜合組人員在為業(yè)主辦理訂購手續(xù)時(shí)，須認(rèn)真填寫《報(bào)刊訂購記錄》，以備查閱。1.3管理處綜合組人員應(yīng)主動(dòng)和郵局保持聯(lián)系，如遇缺少或漏發(fā)等情況及時(shí)協(xié)調(diào)解決。1.4安保組當(dāng)班安保人員在收到郵件時(shí)，須及時(shí)清點(diǎn)并認(rèn)真準(zhǔn)確地將信件、報(bào)刊分揀后投入信箱。1.5安保組當(dāng)班安保人員對重要信件、刊物或貴重物品，須在24小時(shí)內(nèi)送交業(yè)主，填寫《貴重物品收發(fā)登記》，并請業(yè)主簽字。1.6安保組安保人員在班期間應(yīng)保證業(yè)主的郵件無遺失、無破損、無污跡。2.質(zhì)量記錄：2.1《報(bào)刊訂購記錄》C7.5.1-5.18-A2.2《貴重物品收發(fā)登記》C7.5.1-5.19-A收發(fā)記錄C7.5.1-5.17-ANO.日期始發(fā)地單位收件人收件人簽名報(bào)刊訂購記錄C7.5.1-5.18-A年月日期房號姓名刊物名稱訂購時(shí)間備注貴重物品收發(fā)登記C7.5.1-5.19-A日期住戶房號物品名稱業(yè)主簽字備注六、業(yè)主檔案資料管理規(guī)定1.職責(zé)范圍1.1管理處綜合組人員負(fù)責(zé)檔案資料的收集、整理、歸檔和保管。1.2檔案的文件材料，必須字跡清楚、真實(shí)、齊全。1.3業(yè)主資料要及時(shí)歸檔，歸檔時(shí)要注意整齊，層次分明，便于快速查找，不得零散堆放，也不得隨意丟失。1.4業(yè)主檔案的內(nèi)容包括：業(yè)主入住登記表、房屋裝修聯(lián)系表、裝潢施工安全保證責(zé)任書、室內(nèi)設(shè)施驗(yàn)收表、住戶裝潢協(xié)議書、物業(yè)管理合同、住宅移交手續(xù)。1.5檔案資料屬于保密文件，應(yīng)妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印。1.6未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意不得擅自將業(yè)主檔案調(diào)出，如遇特殊情況調(diào)出，須填寫《檔案資料調(diào)出登記》，并督促借調(diào)人及時(shí)歸還。1.7檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”即：防火、防潮、防變質(zhì)。1.8日常檔案資料檢查中發(fā)現(xiàn)破損現(xiàn)象應(yīng)立即修復(fù)。2.質(zhì)量記錄：2.1《檔案資料調(diào)出登記》C7.5.1-5.20-A檔案資料借用登記C7.5.1-5.20-A借調(diào)日期檔案名稱借用人經(jīng)手人歸還日期備注七、社區(qū)文化管理規(guī)定1.目的通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，提升業(yè)主的生活質(zhì)量和居住區(qū)域的文化層次，以加強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和認(rèn)同感。2.職責(zé)范圍社區(qū)文化活動(dòng)由管理處綜合組負(fù)責(zé)開展并記錄。3.工作程序3.1管理處綜合組在平時(shí)要每天向業(yè)主開放現(xiàn)有的文體設(shè)施，如乒乓球臺(tái)、健身房、棋牌室等；3.2每年為業(yè)主組織一次專項(xiàng)文化活動(dòng)，如旅游、體育棋牌賽、兒童繪畫、音樂比賽、家庭趣味競賽等，并將活動(dòng)情況向全體業(yè)主公告。3.3以上活動(dòng)由管理處綜合組負(fù)責(zé)策劃，并由其負(fù)責(zé)事后總結(jié)和記錄。4.質(zhì)量記錄：4.1《社區(qū)文化活動(dòng)記錄本》C7.5.1-5.21-A精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔顧問工作手冊ConsultantManagementHandbook宏泰物業(yè)發(fā)展有限公司HonestPropertyDevelopmentCo.,Ltd目錄1.0人員構(gòu)架及編制說明1.1架構(gòu)編制說明1.2工作概況1.3顧問工作周期1.4初期顧問管理階段1.5前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段1.6前期顧問建議實(shí)施階段1.7全面物業(yè)管理顧問1.8現(xiàn)場勘查1.9例會(huì)1.0人員架構(gòu)及編制說明架構(gòu)編制說明（暫定人員）綜合管理：檔案、行政管理：工程管理：財(cái)務(wù)管理：客服管理：保潔管理：保安管理：工作概況根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)，針對性地對管理模式提出優(yōu)化方案，內(nèi)容包括：初期顧問階段、前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段、前期顧問建議實(shí)施階段、全面物業(yè)管理顧問四個(gè)階段。

1.3顧問工作周期：共一年1.3.1初期顧問階段計(jì)：3個(gè)月工程管理顧問內(nèi)容計(jì)：2周確立顧問內(nèi)容計(jì)：1周財(cái)務(wù)管理：3周物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件：1周1.4初期顧問階段1.4.1工程管理顧問內(nèi)容A工程圖紙、資料收集a)土建結(jié)構(gòu)部分◆主體結(jié)構(gòu)、負(fù)載、功能、安全系數(shù)墻體保溫、外墻結(jié)構(gòu)、防水、防火內(nèi)外交通設(shè)施、運(yùn)輸、通道設(shè)計(jì)、地下室構(gòu)造公共區(qū)域、物管區(qū)域、空間布局門窗設(shè)計(jì)、進(jìn)出入口綠化帶、澆灌系統(tǒng)b)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)暖通系統(tǒng)、樓層分布、管線預(yù)留口給排水系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)衛(wèi)星通訊/接收系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)、門鎖選擇、門禁系統(tǒng)消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防分區(qū)、消防通道樓宇智能管理系統(tǒng)電梯扶梯B合理化建議a)樓宇安全保障，包括硬件及軟件措施兩個(gè)方面，硬件即完善樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，軟件即加強(qiáng)物業(yè)管理。b)公共區(qū)域能源合理利用墻體節(jié)能

◆地處采暖區(qū)的示范工程，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》和各地編制的實(shí)施細(xì)則。

◆地處非采暖區(qū)，尤其是過渡地區(qū)的示范工程要求以外墻采取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。

◆應(yīng)大量采用夾芯保溫、外保溫和內(nèi)保溫的復(fù)合外墻，大幅度地降低外墻的傳熱系數(shù)。重點(diǎn)發(fā)展高效的外保溫復(fù)合外墻。

◆采用單一材料的節(jié)能外墻，應(yīng)注意配套砌筑材料的防水、保溫、粘結(jié)等性能，以減少熱應(yīng)力和冷橋的出現(xiàn)。

門窗節(jié)能

◆窗戶要達(dá)到國家對節(jié)能窗的評價(jià)指標(biāo)，應(yīng)具有搞雨水滲漏、搞風(fēng)壓、搞空氣滲透和保溫等四性。要大量彩門窗密閉材料和成套技術(shù)，有效地提高安裝質(zhì)量。◆合理控制窗墻比。示范工程中所有住宅外窗應(yīng)一律采用雙層玻璃。有條件的地區(qū)可采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。

◆應(yīng)大量采用絕熱性能好塑鋼門窗、保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗等。

◆住宅分戶門應(yīng)具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。

屋面地面節(jié)能

◆層面保溫要求一般高于外墻。應(yīng)推廣采用復(fù)合層面，其保溫隔熱材料要求輕質(zhì)高效，吸水率低，并且有一定強(qiáng)度。

◆采暖區(qū)樓板下方為室外或不采暖的房間時(shí)，樓面應(yīng)采取保溫措施。

◆采用地面輻射供暖技術(shù)的樓板必須采取有效的保溫做法。

供暖系統(tǒng)節(jié)能

◆采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網(wǎng)水力平衡技術(shù)，改善供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。集中采暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)。

◆采用熱量按戶計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達(dá)到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果。應(yīng)實(shí)行按熱量收費(fèi)。

◆推廣采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率。室外供暖管道必須采取保溫措施，以減少熱損失。

◆積極在暖通空調(diào)工程中引入熱泵節(jié)能技術(shù)。推廣小型節(jié)能高效集中空調(diào)設(shè)備。

電氣設(shè)備節(jié)能

◆要求選用低耗能電氣設(shè)備（如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)機(jī)等。）

◆大量采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過時(shí)的照明設(shè)備，公共區(qū)域必須彩延時(shí)開關(guān)，減少無用電耗。

新能源利用

◆積極擴(kuò)大地下熱能和冷能等可再生能源在示范工程中的應(yīng)用水平和規(guī)模。促進(jìn)新能源實(shí)驗(yàn)基地的形成。

◆利用并完善太陽能電池及熱水供應(yīng)技術(shù)，滿足全天候使用要求。太陽能利用系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)與主體工程設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，同步施工，集熱器與建筑物的屋面要有機(jī)結(jié)合，協(xié)調(diào)美觀。

◆推廣熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)供技術(shù)，積極利用工業(yè)廢熱向住宅提供采暖空調(diào)熱源，利用垃圾資源化技術(shù)供熱或發(fā)電。

◆電力資源充足的地區(qū)，宜采用以電為能源的低溫輻射供暖系統(tǒng)，并可自行控制供暖溫度，具有無污染，無噪音的優(yōu)點(diǎn)。c)環(huán)保及綠化努力方向達(dá)到或超過《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》、《濟(jì)南市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》（住宅區(qū)）《濟(jì)南市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團(tuán)評比標(biāo)準(zhǔn)》及國家建設(shè)部和濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，綠化覆蓋率達(dá)100%，環(huán)境衛(wèi)生、清潔滿意率達(dá)95%以上。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域內(nèi)平面示意圖和各種導(dǎo)向牌、在主要出入口設(shè)“熱愛地球，關(guān)愛生命”、“珍惜環(huán)境，愛護(hù)綠化”、“青青小草，請加呵護(hù)”、“尊老愛幼，人間美德”、“進(jìn)出車輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。d)清潔要求（裝飾/裝修材料及垃圾處理、清潔設(shè)施）◆裝飾、裝修材料及垃圾的處理所有材料、設(shè)備工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得占用任何公共部分，所有垃圾、碎片等雜物必須及時(shí)搬運(yùn)，施工區(qū)域如有變更應(yīng)與管業(yè)協(xié)商。施工方在操作過程中如須搬運(yùn)有污染樓面衛(wèi)生或體積較大的物體及清運(yùn)建筑垃圾時(shí)應(yīng)與管業(yè)協(xié)商并對樓面衛(wèi)生進(jìn)行清理。施工區(qū)每日工作結(jié)束后，應(yīng)將當(dāng)天產(chǎn)生或遺留之廢料、垃圾等清理到指定位置并清潔好清運(yùn)路線。清理時(shí)要把廢料作密封處理，確保不會(huì)發(fā)生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚(yáng)和沙土滿地等現(xiàn)象。施工人員不得做出任何環(huán)境污染。嚴(yán)禁開門施工，嚴(yán)禁在施工過程中干擾其它用戶的正常施工?！羟鍧嵲O(shè)施1.4.2確立物業(yè)管理內(nèi)容A基本服務(wù)保安、保潔、綠化、消防、維修等基本服務(wù)。B無償服務(wù)序號服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任部門家政服務(wù)1協(xié)助搬運(yùn)保安2臨時(shí)代管小物件C有償服務(wù)序號服務(wù)項(xiàng)目備注1室內(nèi)委托清潔2委托清洗油煙機(jī)3委托清洗衣物普通衣物/需干洗的衣物4送水服務(wù)5代為清洗汽車6打字、復(fù)印7粉刷室內(nèi)墻面8送取干洗衣物9運(yùn)送物品10更換室內(nèi)燈管、燈泡11維修更換門鎖12電器維修13疏通下水道14代購車、飛機(jī)票15室內(nèi)電路維修16更換玻璃1.4.3財(cái)務(wù)管理A人員架構(gòu)安排B員工工資福利項(xiàng)目養(yǎng)老保險(xiǎn)醫(yī)療生育工傷失業(yè)公司交納22%8%0.8%0.5%2%個(gè)人交納8%2%001%C物業(yè)管理費(fèi)用測算NO類別支出項(xiàng)目人數(shù)計(jì)算公式平均每月全年支出一員工工資人保險(xiǎn)工工裝費(fèi)用費(fèi)夜班費(fèi)用加班費(fèi)小計(jì)二管辦公費(fèi)綜合測算理通訊費(fèi)綜合測算費(fèi)交通費(fèi)綜合測算用固定資產(chǎn)折舊綜合測算小計(jì)三運(yùn)日常清潔材料費(fèi)營綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綜合測算費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合測算用治安管理費(fèi)綜合測算日常維修費(fèi)綜合測算小計(jì)四公司管理費(fèi)五稅金5.55%總計(jì)1.4.4物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件A《管理公約》（附件一）《用戶手冊》（附件二）B規(guī)章制度《人事管理制度》(附件三)《財(cái)務(wù)管理制度》（附件四）《行政管理制度》（附件五）C《二次裝修手冊》（附件六）《交接流程》（附件七）D《應(yīng)急手冊》（附件八）工程應(yīng)急流程（附件九）1.4.5銷售推廣我公司顧問組將為項(xiàng)目名稱“銷售中心”制定物業(yè)管理模式，組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。指導(dǎo)“銷售中心”的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做好“銷售中心”的日常物業(yè)管理工作。以點(diǎn)帶面，宣傳、展示本項(xiàng)目日后物業(yè)管理模式、服務(wù)理念和工作規(guī)范。在“銷售中心”，物業(yè)管理雛型必須“麻雀雖小，五臟俱全”，充分體現(xiàn)交付使用后物業(yè)管理的規(guī)范全貌。因此，合適的人才，合理的分配，規(guī)范的流程，禮貌的接待，加以“時(shí)效與功效并重”的監(jiān)管機(jī)制，“確?？蛻魸M意”的工作標(biāo)準(zhǔn)，都是我公司顧問工作的重要思考?！敖y(tǒng)一應(yīng)對”，是確保銷售業(yè)績持續(xù)向高，消費(fèi)者對項(xiàng)目名稱信心日增的銷控規(guī)范，也是開發(fā)商的誠信充分體現(xiàn)的重要措施。因此，我公司顧問組將在“銷售中心”設(shè)物業(yè)管理接待臺(tái)，配置“物業(yè)管理百科全書”，內(nèi)容包括：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約、物業(yè)使用手冊、商場經(jīng)營管理公約、商場使用手冊、裝修守則、消防安全協(xié)議、煤氣、暖氣設(shè)備使用協(xié)議、停車場管理規(guī)定等業(yè)主/商戶入住前必須簽訂的各類協(xié)議及規(guī)章制度，以避免業(yè)主/商戶入住后發(fā)生不必要的爭議。在“銷售中心”里，要擺放物業(yè)管理費(fèi)用告示牌。銷售人員和物業(yè)管理人員要統(tǒng)一口徑，向客戶說明物業(yè)管理費(fèi)用的組成，特約服務(wù)和有償服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1.5前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段1.5.1機(jī)電設(shè)施準(zhǔn)備工作1.5.2設(shè)備運(yùn)行操作手冊1.5.3管理人員功能細(xì)化A一站式服務(wù)平臺(tái)B一專多能的管理人員1.5.4運(yùn)作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾的確定1.5.4.1運(yùn)作流程（附件十）1.5.4.2服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾A客戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.客服人員言行舉止文明，著裝大方得體，能展示辦公樓整體形象。2.耐心、細(xì)致的回答客戶的問詢。3.對來訪人員進(jìn)行登記，保障客戶安全及免受騷擾。3.負(fù)責(zé)會(huì)議接待以及報(bào)紙信件的分發(fā)，使客戶享受全方位的服務(wù)。4.及時(shí)處理客戶的報(bào)修及其它需求。5.檔案管理規(guī)范完善。服務(wù)承諾1.維修服務(wù)的回訪率達(dá)到98%。2.業(yè)主滿意率達(dá)到90%。3.檔案建立與完好率達(dá)到100%。B工程管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確保大樓外觀完好、整潔，外墻裝飾無被損或污跡、無銹跡等，無安全隱患。2.及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障，確保設(shè)備性能完好，保證安全運(yùn)行。3.確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。4.路燈完好無損，夜間照明正常。5.道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通。6.雨水井、污水井完好，疏通正常無污染物。服務(wù)承諾房屋完好率達(dá)到98%以上。機(jī)電設(shè)備完好率達(dá)到99%。房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到99%以上。維修工程質(zhì)量合格率達(dá)到98%。道路完好率及使用率達(dá)到100%?；S池、雨水井、污水井完好率達(dá)到100%。照明完好率達(dá)到99%。給排水及供電系統(tǒng)完好率達(dá)到99.9%。C保安管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保障業(yè)主及財(cái)產(chǎn)的安全。保障公共設(shè)施完好。保障良好的治安環(huán)境。做好消防安全服務(wù)：發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等；保證消防設(shè)施設(shè)備完好無損。遇緊急，突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、準(zhǔn)確、迅速地處理。有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案，發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。停車場設(shè)施設(shè)備正常，停車場疏導(dǎo)有序，無占用消防通道，無阻礙交通。服務(wù)承諾通過對大廈實(shí)行24小時(shí)警衛(wèi)服務(wù)制度，做到以點(diǎn)帶面，進(jìn)而形成大廈的整體安全保衛(wèi)體系，保護(hù)物業(yè)及使用人的安全，維護(hù)物業(yè)的正常工作、生活秩序。轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，本年度內(nèi)無因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。停車場、自行車棚完好率達(dá)到100%。智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到99%。消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到100%。D清潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確保辦公樓環(huán)境優(yōu)美，清潔衛(wèi)生。保潔設(shè)備齊全完好。垃圾日產(chǎn)日清，空氣新鮮，環(huán)境無污染。綠擺布局合理、優(yōu)美，花草樹木與辦公樓配置得當(dāng)。外圍綠化花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。服務(wù)承諾保潔達(dá)標(biāo)率98%。綠化完好率達(dá)到96%。辦公區(qū)域綠化率達(dá)到100%。1.5.5智能化管理系統(tǒng)的設(shè)立A文件及檔案標(biāo)準(zhǔn)化管理1.檔案分類：1)文本檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱的紙張文檔資料。2)電子檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱、修改的電子文檔資料。2.檔案管理系統(tǒng)：1)所有文本檔案資料均采用條形編碼進(jìn)行分類，以文件夾存檔的形式并按照后述的文本檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類存檔，并采用電子數(shù)據(jù)庫的形式對檔案進(jìn)行管理。2)所有電子檔案資料則按照后述的電子檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行存檔管理。3.外部往來函件的收發(fā)4.檔案編碼采用條形碼印章的形式，應(yīng)加蓋于文本檔案右上角的顯著位置。5.條形碼的建立條形碼由12位阿拉伯?dāng)?shù)字和3位大寫英文字母組成，共計(jì)15位，作為日常文本檔案資料按類別劃分檔案編碼。1)15位條形碼的含義說明 將相應(yīng)的編碼填寫在空格內(nèi)，包括，資料的類型編碼資料所屬部門編碼存檔日期編碼存檔的數(shù)量6.數(shù)據(jù)庫的建立7.存檔文件夾1)紅色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存性文本檔案資料；2)藍(lán)色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存財(cái)務(wù)部有關(guān)費(fèi)用清單類文本檔案資料；3)黑色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存除上述兩種類型外的文本檔案資料4)牛皮紙檔案盒:用于保存財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證，并按照財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)帳、普通收款、外匯等不同科目分別存放于文件盒內(nèi)。8.文件柜單層、雙層、多層文件柜用于保存財(cái)務(wù)用文件盒、標(biāo)準(zhǔn)文件夾以及非標(biāo)準(zhǔn)文件夾、照片檔案夾、上插頁式文件夾。四屜文件柜用于保存掛件夾。9.檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行檔案管理系統(tǒng)自執(zhí)行之日始，管業(yè)行政人員即為本項(xiàng)目內(nèi)檔案管理系統(tǒng)的總監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)進(jìn)行行政辦公室檔案/人事檔案的管理并監(jiān)督各部門檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行情況，各部門主管即為其部門檔案管理系統(tǒng)的監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門檔案資料的系統(tǒng)管理執(zhí)行情況。B財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)C人力資源管理系統(tǒng)DHelpDesk管理平臺(tái)1.6前期顧問建議實(shí)施階段1.6.1籌建管理處1.6.2管理費(fèi)用預(yù)算審議、定稿1.6.3各類管理文件審議、定稿、印刷1.6.4二次裝修手冊審議、定稿、印刷1.6.5項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收辦法（附件十一）1.7全面物業(yè)管理顧問1.7.1日常溝通A土建維修、養(yǎng)護(hù)B機(jī)電維修、保養(yǎng)C公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)D日常管理a)配套服務(wù)設(shè)施b)節(jié)能管理c)綠地、花木等建筑小品的養(yǎng)護(hù)d)車輛行駛及停泊秩序管理e)消防安全監(jiān)控f)文化娛樂活動(dòng)建議g)檔案、資料管理1.8現(xiàn)場勘查9例會(huì)附件一：管理公約目錄 總則第一章物業(yè)基本情況第二章本公約涉及的各主體基本情況第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第四章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用與公共維修基金第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)第八章房屋的使用、管理、維修的具體規(guī)定第九章違約責(zé)任第十章附則總則為落實(shí)（本小區(qū)大廈）的售后物業(yè)管理，明確購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)，我公司按照有關(guān)規(guī)定，制定項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公約，并提交濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)，以確保公約具備必要內(nèi)容。我公司作如下承諾：如因我公司制定過程中的不謹(jǐn)慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語義不清或違反有關(guān)法律法規(guī)政策，由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。我公司如將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)之日起，我公司即應(yīng)遵守本公約內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)（公章）年月日物業(yè)管理公約為維護(hù)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適、文明的商務(wù)辦公環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國及濟(jì)南市有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目名稱的實(shí)際情況，制訂本公約。項(xiàng)目名稱的所有產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)均受本公約各條文的約束。第一章物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：項(xiàng)目名稱二、座落位置：物業(yè)四至：東至：西至：南至：北至：建筑面積：平方米土地用途及使用期限：國有土地使用權(quán)證明文件政府批文號：六、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：1.指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備，包括（但不限于）：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、管井、公共廁所、茶水間、垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、煤氣調(diào)壓站及上述相關(guān)配套系統(tǒng)的配套用房，衛(wèi)星閉路電視監(jiān)控室、智能化中控室、化糞池、自來水分戶水表以外計(jì)費(fèi)水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。為該土地及項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)而設(shè)計(jì)并供其共用的其它區(qū)域，但不包括由個(gè)別產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自擁有所有權(quán)的區(qū)域。為本物業(yè)的利益而安裝的其他機(jī)器、儀器、儀表、裝置、管道、電線、有線電視接收系統(tǒng)、通訊設(shè)備、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，但不包括任何只供產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自使用的設(shè)施和設(shè)備。其他共用配套設(shè)施：銀行，餐廳，多功能廳與會(huì)議設(shè)施，員工餐廳，便利店以及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)和其他商務(wù)服務(wù)設(shè)施。本公約涉及的各主體基本情況一、產(chǎn)權(quán)人：在項(xiàng)目名稱擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其它組織，包括其日后的合法繼承人或承讓及被贈(zèng)與者。二、物業(yè)管理企業(yè)：名稱：物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號：注冊地址：郵編：法人代表人：注冊資金：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、開發(fā)企業(yè)：名稱：注冊地址：郵編：法人代表人：注冊資本：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：業(yè)管理企業(yè)的選定和變更：物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡稱"管委會(huì)"）成立前，發(fā)展商名稱聘請物業(yè)管理公司對項(xiàng)目名稱進(jìn)行管理；公約核準(zhǔn)后除以下情況之外，開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。A：該物業(yè)管理企業(yè)被取消濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)；B：該企業(yè)注銷；上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理等有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主，沒有50%以上反對意見的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到小區(qū)辦備案。物業(yè)管理委員會(huì)成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。管委會(huì)成立后，由管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對項(xiàng)目名稱進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有《濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》，并承諾遵守本公約。五、使用人：指凡在項(xiàng)目名稱與開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同的公民、法人和其它組織。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)參與物業(yè)竣工交付使用的接管驗(yàn)收，保存相關(guān)物業(yè)資料；作好入住管理，使業(yè)主順利入住，建立業(yè)主管理檔案；按照《裝修手冊》的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督管理物業(yè)裝修施工，保證大廈的安全和完整；管理地面和地下停車場，使車輛行駛有序，停放整齊，車場道路完好；建立科學(xué)嚴(yán)格的檔案管理制度，做好物業(yè)檔案管理工作；維護(hù)公共秩序，采取一切措施防止并糾正對大廈任何公共設(shè)施、公共區(qū)域的違規(guī)占用或有損于本大廈各業(yè)主利益的各種行為，必要時(shí)要求責(zé)任人進(jìn)行賠償；保持本大廈及其所有部分（單元內(nèi)除外）的環(huán)境衛(wèi)生，定期安排垃圾清運(yùn)，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)；做好大廈綠化的管理養(yǎng)護(hù)工作，保持綠地整潔；要求并收取本大廈所有產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)付款項(xiàng)，支付所有因管理和維護(hù)本大廈而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)，并就物業(yè)管理企業(yè)履行委托管理合同規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的一切款項(xiàng)，預(yù)備妥善的帳目記錄。定期巡視、檢查、檢修大廈公共機(jī)房，公共機(jī)械設(shè)備，確保公共設(shè)備設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；保養(yǎng)、維護(hù)大廈的消防設(shè)備設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。根據(jù)大廈管理需要，聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問、承建商，技術(shù)工人、代理人、清潔工人及其他有關(guān)的工作人員，為管理人員提供辦公地方、辦公設(shè)施、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的儀器和設(shè)備；保持大廈安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)，定期檢查、巡視大廈的公共區(qū)域，必要時(shí)可檢查各業(yè)主單元的內(nèi)部，但在非緊急情況下應(yīng)提前給予業(yè)主通知；為大廈的公共區(qū)域（包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其保險(xiǎn)金額及其險(xiǎn)種由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其管理經(jīng)驗(yàn)提出建議，提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)作出決定；采取必要的措施，確保大廈的各項(xiàng)管理符合政府的規(guī)定和要求；采取合法行動(dòng)和有利措施（包括訴訟請求），制止個(gè)別業(yè)主違反、不遵守或不履行公約的規(guī)定或物業(yè)管理企業(yè)為管理大廈而制定的有關(guān)規(guī)定；管理者有權(quán)根據(jù)本公約的規(guī)定，制定、修訂及廢止項(xiàng)目名稱的各項(xiàng)管理規(guī)定、管理細(xì)則，各產(chǎn)權(quán)人須共同遵守。管理者遞交辭呈或職務(wù)被解聘時(shí)，須移交所有有關(guān)大廈的文件、資料、圖紙、管理帳目等與發(fā)展企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)；項(xiàng)目名稱按照高檔寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并進(jìn)行物業(yè)管理；全面推行ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，建立科學(xué)高效的管理流程和管理制度；項(xiàng)目名稱開業(yè)后，力爭在兩到三年內(nèi)創(chuàng)建濟(jì)南市優(yōu)秀管理大廈。物業(yè)管理費(fèi)用與公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（本公約中簡稱“管理費(fèi)”）：物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)就其物業(yè)的管理向物業(yè)管理企業(yè)全額支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。其取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在管委會(huì)成立前由開發(fā)企業(yè)確定；在管委會(huì)成立后，由管委會(huì)根據(jù)物業(yè)管理運(yùn)行成本進(jìn)行核定。管理費(fèi)用包括下列各項(xiàng)：管理及運(yùn)行人員（如保安員、維修工、清潔工等）工資及福利費(fèi)；綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、污水處理、垃圾清潔費(fèi)；公用水、電、氣、暖費(fèi)及正常供應(yīng)時(shí)間的空調(diào)費(fèi)；辦公費(fèi)用（含耗材、交通、文具、通訊、用房等）；公共場所、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)及照明費(fèi)；大廈公共場所維修、保潔、環(huán)保、治安等發(fā)生的工具材料費(fèi)；公共治安服務(wù)費(fèi)；大廈節(jié)日裝飾費(fèi)用；公用設(shè)施設(shè)備財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)酬金；法定稅金；聘請管理、維修、會(huì)計(jì)、法律等專業(yè)顧問的費(fèi)用；其它物業(yè)管理委員會(huì)核準(zhǔn)的合理支出。3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計(jì)??；（）至（）層商業(yè)用房物業(yè)管理費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計(jì)取。4.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月1日至10日前到物業(yè)管理企業(yè)辦公室交納，現(xiàn)金、支票均可。5.產(chǎn)權(quán)人或使用人在辦理其物業(yè)入住手續(xù)時(shí)須向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付相當(dāng)于三個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（以下簡稱“管理按金”）。用于物業(yè)管理費(fèi)用不敷使用時(shí)，進(jìn)行臨時(shí)補(bǔ)救的資金儲(chǔ)備；或用于支付包括產(chǎn)權(quán)人或使用人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中暫時(shí)無法按期繳納的或非故意性的不能按期繳納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，該筆款項(xiàng)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用人及時(shí)補(bǔ)齊，不可折抵。如產(chǎn)權(quán)人將其物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，管理按金將自動(dòng)轉(zhuǎn)至新產(chǎn)權(quán)人名下。6.在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。7.沒有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件實(shí)行，政府有新的規(guī)定時(shí)，收費(fèi)應(yīng)依新的政策進(jìn)行調(diào)整。8.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達(dá)通知全體產(chǎn)權(quán)人。9.代收代繳費(fèi)用：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月（）號前交納上月所耗水、電、煤氣等費(fèi)用，物業(yè)管理公司依照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)按各自的計(jì)量表的顯示用量計(jì)取。二、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)1.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)是專項(xiàng)用于本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新改造費(fèi)用，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指本公約第一章第七條所列內(nèi)容。2.該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際情況作出預(yù)算，按銷售建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人籌集。第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利及義務(wù)一、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利在各產(chǎn)權(quán)人遵守本公約并按期繳納有關(guān)費(fèi)用的先決條件下，各產(chǎn)權(quán)人將享有下述權(quán)利：對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)；按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開、參加產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，享有管委會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修；有權(quán)自行聘請他人對物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，但當(dāng)該等維修、養(yǎng)護(hù)操作涉及公共系統(tǒng)、公共區(qū)域或其他產(chǎn)權(quán)人、使用人的正常使用和其他利益時(shí)，該產(chǎn)權(quán)人有責(zé)任向物業(yè)管理企業(yè)提出申報(bào)，并經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面同意后，方可實(shí)施；6.有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)修繕；7.對物業(yè)管理的重大事項(xiàng)享有表決權(quán)；8.有權(quán)監(jiān)督管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出意見、建議和要求；9.有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門投訴；10.有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)情況，并要求管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目；11.有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。對方拒不維修并造成他人損失的，可向管委會(huì)投訴直至提請有關(guān)部門調(diào)解、仲裁或訴訟。二、產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及管委會(huì)決議；按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修維修基金，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的水、電、暖、燃?xì)狻⒂芯€電視費(fèi)等市政公共設(shè)施使用費(fèi)，及其他因管理本物業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用支出，無論其擁用房屋是否空置、出租或自用；產(chǎn)權(quán)人出租、轉(zhuǎn)讓其擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并應(yīng)在其契約生效之日起（）日內(nèi)（如需在該（）日內(nèi)入住時(shí)，則應(yīng)在入住前）取得承租方或受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定的書面承諾，交給物業(yè)管理企業(yè)。前產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到上述承諾書前，對該擬轉(zhuǎn)讓的物業(yè)管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)有責(zé)任。同時(shí)，也有責(zé)任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用，如前產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)任直到其承讓人簽署的承諾書生效止。在受讓方簽署的承諾書生效前，如該受讓方對開發(fā)企業(yè)或其他產(chǎn)權(quán)人造成任何損失，應(yīng)由前產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)賠償開發(fā)企業(yè)或者其他產(chǎn)權(quán)人。前產(chǎn)權(quán)人如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用，管理企業(yè)有權(quán)向前產(chǎn)權(quán)人追討；5.應(yīng)愛護(hù)并合理使用房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；6.產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對其雇員、承租人、訪客、代理人及其他使用者的疏忽和錯(cuò)誤向物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。如因上述人士的行為、疏忽和錯(cuò)誤而發(fā)生損害、損失，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。在上述情況下，如損害、損失是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)模瑒t費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)收?。环俏飿I(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)模瑒t費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，費(fèi)用由受害者收取。7.不得作出與本公約相違背從而使項(xiàng)目名稱的保險(xiǎn)成為無效或令保險(xiǎn)金額提高的行為。如有上述情況發(fā)生，則違約的產(chǎn)權(quán)人對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠或要求及因此引致的額外增加的保險(xiǎn)金額對其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)有責(zé)任。如因該產(chǎn)權(quán)人違約的行為導(dǎo)致項(xiàng)目名稱或其中的部分被損毀，而所保項(xiàng)下的全部或部分保險(xiǎn)金無法得到賠償，則違約的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分。8.產(chǎn)權(quán)人或使用人須同管理者簽署承諾書，承諾遵守本公約。第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)對其擁有的物業(yè)，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。二、管委會(huì)成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)自行組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進(jìn)行管理。發(fā)展商與管理者簽署管理合同，制定管理者的職責(zé)范圍、期限及酬金等無須先經(jīng)其他業(yè)主同意，但管理合同不能違反本公約的條款。依法制定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。三、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任。在保修期間，開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)處理有關(guān)保修適宜，其發(fā)生的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。四、開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)向購房人明示經(jīng)核準(zhǔn)的公約，并要求購房人在簽署購房合同的同時(shí)，簽署遵守公約的承諾書。五、在不妨礙產(chǎn)權(quán)人使用其所擁有物業(yè)的前提下，開發(fā)企業(yè)或管理者及經(jīng)他們認(rèn)可、批準(zhǔn)的人為檢查、維修或改造本物業(yè)區(qū)的任何一部分，包括公共區(qū)域、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備，有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、器材及材料進(jìn)入本物業(yè)區(qū)的任何一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元內(nèi)部，除緊急情況外，須事先通知并征得有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人同意。六、除緊急情況外開發(fā)企業(yè)或管理者在發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時(shí)停止任何設(shè)施的使用，以便進(jìn)行維修及保養(yǎng)。七、在本公約的限制和保障下，開發(fā)企業(yè)有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它任何方式處置項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)的任何地方，而無須其他產(chǎn)權(quán)人同意。八、開發(fā)企業(yè)可委派代理人或公司行使本公約給予開發(fā)企業(yè)的任何權(quán)利。九、開發(fā)企業(yè)可就項(xiàng)目名稱的任何部分另行訂立有關(guān)管理項(xiàng)目名稱的契約，但該契約不得抵觸本公約的條款。十、物業(yè)交付使用時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：1.新建項(xiàng)目竣工總平面圖；2.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；3.附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；4.有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；5各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；6.房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；7.房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；8.公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；9.物業(yè)管理所必須的其他資料。十一、關(guān)于車位的使用管理1.車位由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理；2.車位主要以出租方式經(jīng)營管理；3.具體管理辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)管理者為項(xiàng)目名稱及其所占土地的管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目名稱的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，決定項(xiàng)目名稱的管理形式。一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利1.依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實(shí)施物業(yè)管理的制度；2對接受委托的物業(yè)實(shí)施管理；3.管理者對項(xiàng)目名稱及其所占土地公共區(qū)域及公用設(shè)施享有排它性管理權(quán)和使用權(quán)，其中包括維修、保養(yǎng)、清潔、綠化、安全、消防等權(quán)利。4.管理者在依據(jù)本公約規(guī)定行使其各項(xiàng)權(quán)力時(shí)所做出的任何決定和采取的任何行動(dòng)對產(chǎn)權(quán)人及其它單元使用人有約束力。5.管理者有權(quán)為項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域及公用設(shè)施購買保險(xiǎn)。6.有權(quán)依據(jù)本公約規(guī)定向產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修基金、管理按金、特約維修服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，及水、電、燃?xì)獾却U費(fèi)用。7.清除項(xiàng)目名稱內(nèi)外及所占土地因違反本公約的規(guī)定而設(shè)置的任何結(jié)構(gòu)、裝置、標(biāo)志牌、遮陽物、廣告和其它物體，并責(zé)成有上述行為者恢復(fù)原狀且對由此產(chǎn)生的損壞做出應(yīng)有賠償。8.有權(quán)根據(jù)管理需要聘請專營公司承擔(dān)本物業(yè)各專項(xiàng)業(yè)務(wù)。9.根據(jù)公約的規(guī)定，委派管理人員對大廈進(jìn)行管理、維護(hù)和修繕。10.采取一切必要的措施或步驟使大廈各項(xiàng)管理工作符合各有關(guān)法律和規(guī)定。11.防止或禁止任何人違反本公約的規(guī)定占有或使用項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域或公用設(shè)施的任何部分。12.因維修、搬遷、清潔、粉刷或裝飾項(xiàng)目名稱的公共場所和公共設(shè)備，包括天然氣管、污水管、排水管、自來水管、消防水管、電線、管道等設(shè)備等原因，管理者有權(quán)在發(fā)出合理的通知并獲得許可后，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn)內(nèi)部。若遇緊急事故，管理者有權(quán)在未經(jīng)通知的情況下，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn)的內(nèi)部進(jìn)行搶修等工作。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1.履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；2.聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)的監(jiān)督；3.重大事項(xiàng)告之產(chǎn)權(quán)人、使用人，接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；4.重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商；5.建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產(chǎn)權(quán)人及使用人公布，接受管委會(huì)的查詢；6.維護(hù)物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；7.協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理；8.責(zé)成所有產(chǎn)權(quán)人將其各自所購房產(chǎn)保持良好狀態(tài)，并將采取一切合理步驟補(bǔ)救因產(chǎn)權(quán)人或使用人過失而出現(xiàn)不良狀態(tài)，由此而發(fā)生的一切費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；9.禁止產(chǎn)權(quán)人、使用人或任何其他人違反本公約，改變或損壞項(xiàng)目名稱的任何公共部位、公共設(shè)施，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；10.全權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人及其他單元使用人與政府部門、法律機(jī)構(gòu)或其他單位交涉有關(guān)大廈的設(shè)備、服務(wù)和管理事宜，并有權(quán)責(zé)成產(chǎn)權(quán)人或其他單元使用人遵守上述交涉而作出的決定或采取的行動(dòng)。房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系，自覺維護(hù)本物業(yè)公共場所的整潔、美觀及公共設(shè)施設(shè)備的完好。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1.在得到物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，在建筑外墻上安裝或懸掛任何戶外遮光簾、遮蓬、花架、旗桿、電視天線、廣告、招牌或其它任何伸出物；在其物業(yè)單元內(nèi)玻璃窗或玻璃幕墻設(shè)置招貼、海報(bào)、廣告燈裝置；亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫。2.產(chǎn)權(quán)人或使用人不得違反有關(guān)規(guī)定在本物業(yè)內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和排放有毒、有害危險(xiǎn)物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；利用房屋進(jìn)行危害公共利益的活動(dòng)和其它違法及不道德的行為。在得到政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)和相鄰產(chǎn)權(quán)人書面同意前，各產(chǎn)權(quán)人擅自改變其所擁有房屋設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)和建筑物外立面（含外墻、外門窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格），對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、板等進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；各產(chǎn)權(quán)人在其所擁有的物業(yè)以外地方加建任何建筑物。4.在所購房產(chǎn)的地面上放置超過規(guī)定載荷的物品。產(chǎn)權(quán)人和使用人對公共區(qū)域及公共服務(wù)設(shè)施作出或造成任何改動(dòng)、損害、破壞或干擾。在項(xiàng)目名稱的所有通道、綠地內(nèi)或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、垃圾，阻礙這些地方的通行和使用。私設(shè)攤點(diǎn)。將垃圾隨處亂放。破壞一切消防設(shè)施、控制設(shè)備及阻塞大廈的排水系統(tǒng)。法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。三、產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，必須遵守管理公司的規(guī)定，在施工前填寫施工申請表，報(bào)管理公司審查批準(zhǔn)，向管理公司交納有關(guān)費(fèi)用、施工押金后方可按規(guī)定施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋，不得影響共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。裝修完工后報(bào)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)，由產(chǎn)權(quán)人或使用人、物業(yè)管理企業(yè)分別在《裝修驗(yàn)收單》上簽字蓋章。如無違規(guī)、違章情況等現(xiàn)象發(fā)生，押金如數(shù)無息予以退還；否則視違章情況，酌情予以扣除押金并限期整改。因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。四、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及管委會(huì)的書面同意，并報(bào)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。五、因房屋維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)或管委會(huì)授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。六、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相鄰產(chǎn)權(quán)人、管委會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，應(yīng)當(dāng)納入共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)用的補(bǔ)充。七、產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。當(dāng)事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。八、房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時(shí)，管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。九、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。產(chǎn)權(quán)人、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。十、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元進(jìn)行維修工作，應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的，物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，進(jìn)入單元內(nèi)部，但事后應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。十一、在遇到強(qiáng)風(fēng)或暴風(fēng)雨來臨之前不得打開大廈窗戶以防止意外發(fā)生。若因該單元有關(guān)大廈窗戶或該單元窗戶打開而發(fā)生意外事件，該單元產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)全部有關(guān)責(zé)任。十二、對由于其本身的疏忽或過失引起水、電、氣、煙或其它有關(guān)物體外溢而損壞大廈、他人或者財(cái)產(chǎn)，則該產(chǎn)權(quán)人及其租戶須對因此而產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和要求全部負(fù)責(zé)。十三、除事先征得開發(fā)企業(yè)或管理者書面同意外，不得在項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域舉行任何慶典活動(dòng)和聚會(huì)。十四、按照管理者的規(guī)定使用停車場，不得在大廈范圍內(nèi)亂停亂放機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車。十五、產(chǎn)權(quán)人擁有的物業(yè)，其維修養(yǎng)護(hù)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)；若委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)特約維修服務(wù)費(fèi)及相關(guān)材料費(fèi)用。十六、如房屋因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則管委會(huì)應(yīng)該召開特別產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，決定房屋是否修復(fù)或重建以及修復(fù)或重建費(fèi)用的籌集辦法；如產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決定放棄修復(fù)和重建，則管委會(huì)應(yīng)拍賣剩余房產(chǎn)，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產(chǎn)權(quán)人其他共有財(cái)產(chǎn)按建筑面積比例返還給各產(chǎn)權(quán)人。違約責(zé)任一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照本公約、委托管理合同和國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。二、產(chǎn)權(quán)人、使用人違反公約和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反公約的，管委會(huì)、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。產(chǎn)權(quán)人、使用人未按照公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費(fèi)用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。三、開發(fā)企業(yè)在簽訂售房合同或售房時(shí)不出示公約的，購房人有權(quán)解除房屋買賣合同，并向開發(fā)企業(yè)提出違約賠償。四、產(chǎn)權(quán)人和使用人對本公約公共利益造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求責(zé)任人進(jìn)行賠償。產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、管委會(huì)作出的決定違反本公約或公共利益的，產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)可以向政府物業(yè)管理行政主管部門申請撤消產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、管委會(huì)的決定。五、對于違反本公約使用規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進(jìn)行處理，并要求有關(guān)責(zé)任人限期整改；逾期不整改的，物業(yè)管理企業(yè)可采取合法措施進(jìn)行強(qiáng)制整改，有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。六、產(chǎn)權(quán)人若無理阻礙或拒絕物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行正常的檢查維修及其他管理活動(dòng)，由此造成的損失由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)賠償。七、遇以下情況本公約解除：開發(fā)企業(yè)與購房人簽定的房屋買賣合同解除八、開發(fā)企業(yè)未履行工程質(zhì)量保修責(zé)任的，產(chǎn)權(quán)人可要求其賠償損失。九、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的，產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)可依照合同或公約追究其民事責(zé)任。十、產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭議，首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決，協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見的，雙方約定選擇以下方式解決爭議：向濟(jì)南仲裁委員會(huì)申請仲裁；2.直接向該物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第十章附則公約的效力：及于開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)。適用法律：適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及濟(jì)南市法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸，如有抵觸，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。公約的解釋與修改：開發(fā)企業(yè)對本公約有解釋的義務(wù)。管委會(huì)成立前，不得對已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改；管委會(huì)成立后，可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對公約進(jìn)行修改。修改后的公約，應(yīng)重新申請核準(zhǔn)。本公約自濟(jì)南市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)當(dāng)事人簽署承諾書之日起生效。本公約報(bào)審一式五份，市國土資源和房屋管理局備案一份，濟(jì)南市小區(qū)管理辦公室一份，（）小區(qū)辦備案一份，發(fā)展商名稱留存一份，物業(yè)管理企業(yè)一份。上述文件及公約具有同等法律效力。發(fā)展商名稱（章）年月日附件二：用戶手冊歡迎信業(yè)主/租戶您好：歡迎您入駐項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱為寫字樓/公寓，建筑面積平方米。項(xiàng)目名稱由物業(yè)公司名稱管理，將為您提供最具專業(yè)化和完善的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。[項(xiàng)目名稱介紹]作為項(xiàng)目名稱的物業(yè)管理公司，物業(yè)全體駐項(xiàng)目名稱員工將致力于為每位業(yè)主/租戶提供專業(yè)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過我們的努力，希望您能獲得一個(gè)滿意的工作環(huán)境。如您需要幫助，請電話告之我司物業(yè)管理處電話：傳真：我司在項(xiàng)目名稱的物業(yè)管理處辦公室設(shè)在大廈（）室。我們將隨時(shí)恭候?yàn)槟峁┳罴训姆?wù)。籍此機(jī)會(huì)，管理處全體員工歡迎貴司入駐項(xiàng)目名稱，并祝生意興??！物業(yè)公司名稱項(xiàng)目名稱管理處管理處經(jīng)理謹(jǐn)啟前言本用戶手冊特為貴司作為項(xiàng)目名稱之業(yè)主/租戶（以下簡稱用戶）而制訂，目的是向各位用戶全面介紹本項(xiàng)目情況及物業(yè)管理公司的服務(wù)和職責(zé)，同時(shí)解釋用戶在《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》條款下應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并指導(dǎo)用戶預(yù)防及應(yīng)付可能發(fā)生的問題，以維護(hù)各用戶在辦公期間的安全。手冊會(huì)因時(shí)宜而變更，內(nèi)容也會(huì)及時(shí)修訂，管理處將會(huì)以通知形式告知全體用戶。項(xiàng)目名稱概況2.1投資商： 2.2大廈描述：2.3大廈位置和環(huán)境：項(xiàng)目名稱物業(yè)管理處簡介物業(yè)公司物業(yè)管理處名稱：物業(yè)公司名稱、項(xiàng)目名稱物業(yè)管理處地址：辦公時(shí)間：聯(lián)系電話： 傳真： 郵編： 物業(yè)管理職責(zé)項(xiàng)目名稱管理處的主要職責(zé)包括：保持設(shè)備設(shè)施及其他服務(wù)系統(tǒng)的正常運(yùn)作；保障能源供應(yīng)；保持所有公共區(qū)域，包括大堂入口、升降機(jī)大堂、樓梯、外墻、洗手間、停車場等地方，整潔及保養(yǎng)良好；保障安全，維護(hù)良好的辦公秩序；解答用戶有關(guān)管理的咨詢并處理投訴；負(fù)責(zé)與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò)及協(xié)調(diào)工作；保持及不斷改善大廈環(huán)境，包括樓宇綠化及布置節(jié)日裝飾等。管理處工作人員項(xiàng)目名稱由物業(yè)管理公司指派的受過專業(yè)訓(xùn)練的隊(duì)伍管理。如需要管理人員提供協(xié)助或查詢管理方面的事項(xiàng)，請隨時(shí)致電管理處。管理處員工禁止因任何私人事宜，而與用戶聯(lián)系。同時(shí)嚴(yán)禁向用戶索要小費(fèi)或任何額外報(bào)酬。管理處非常感謝用戶的合作和監(jiān)督。設(shè)施設(shè)備電力系統(tǒng)給排水系統(tǒng)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)消防系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)通訊設(shè)備電梯地下停車場衛(wèi)生間大廈服務(wù)服務(wù)聯(lián)系方式24小時(shí)服務(wù)熱線： 客戶投訴及建議管理處歡迎任何有關(guān)本大廈或物業(yè)管理處的建議或投訴。用戶可致電24小時(shí)服務(wù)熱線或者您也可以書面形式至函管理處。管理處地址： 管理處將對您所提出的問題，做認(rèn)真地登記，并根據(jù)投訴內(nèi)容采取相應(yīng)行動(dòng)妥善安排，及時(shí)給您回復(fù)。辦公時(shí)間24小時(shí)對外開放。正常的辦公時(shí)間為：周一至周五: 周六: 在正常辦公時(shí)間以外，管理處將安排保安人員職守和巡視，以確保安全。如您需在非辦公時(shí)間進(jìn)入，請出示出入證并在前臺(tái)保安值班處登記。保潔為保持環(huán)境整潔衛(wèi)生管理處委派具備保潔專業(yè)知識(shí)，具備豐富操作技能的保潔員工，負(fù)責(zé)全部公共區(qū)域的清潔工作。管理處人員也會(huì)加強(qiáng)巡視和監(jiān)督，確保環(huán)境整潔。日常保潔專業(yè)清潔人員將提供高素質(zhì)清潔服務(wù)，負(fù)責(zé)公共區(qū)域和外墻的清潔。滅蟲服務(wù)公共區(qū)域會(huì)派駐專業(yè)人員定期或于有需要時(shí)進(jìn)行滅蟲服務(wù)。用戶室內(nèi)清潔服務(wù)如用戶需要保潔為租區(qū)內(nèi)部提供清潔服務(wù)，可與管理處聯(lián)系。另：如用戶需要聘請以外清潔公司對單元內(nèi)部進(jìn)行清潔，須事先通知管理處，以便做出安排。保安物業(yè)管理處將提供24小時(shí)的保安服務(wù)，保安監(jiān)控中心亦將安排24小時(shí)值班，以確保安全。工程維修本管理處擁有一支專業(yè)工程技術(shù)維修隊(duì)伍，提供機(jī)電及工程上的全面技術(shù)服務(wù)，以確保正常運(yùn)行。公共區(qū)域及中央系統(tǒng)的原設(shè)施損壞，將由工程部負(fù)責(zé)維修。用戶租區(qū)內(nèi)的自行裝修的設(shè)施損壞，如需工程部維修，用戶需支付相關(guān)費(fèi)用。郵政及報(bào)刊服務(wù)管理處將為用戶免費(fèi)提供報(bào)刊投遞服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)是基于項(xiàng)目名稱每年管理成本開支的預(yù)算而制定的。物業(yè)管理費(fèi)主要包括下列服務(wù)項(xiàng)目的開支：公用設(shè)施的運(yùn)行管理和日常維護(hù)。電力、水等的運(yùn)行費(fèi)用。保安、清潔及日耗物料的費(fèi)用。保險(xiǎn)費(fèi)用。環(huán)境美化和裝飾費(fèi)用。管理處所有員工的薪金和相關(guān)費(fèi)用。管理公司的酬金。法律、審計(jì)和其他專業(yè)費(fèi)用。其他意外支出。物業(yè)管理費(fèi)用的支付：管理處將在每月15日發(fā)放下月帳單，并請各用戶于當(dāng)月30日之前支付相關(guān)費(fèi)用。交費(fèi)地點(diǎn)為：請勿將任何支票或現(xiàn)金交與管理處個(gè)別員工，請直接和管理處財(cái)務(wù)部聯(lián)系，電話：管理處在收到相關(guān)費(fèi)用后，將提供發(fā)票；請您按時(shí)交納相關(guān)費(fèi)用，如您發(fā)生拖欠費(fèi)用，管理處將會(huì)采取行動(dòng)追討。于必要時(shí)，管理處將依照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等契約文件的相關(guān)規(guī)定而采取相應(yīng)法律行動(dòng)。用戶須知7.1單元用途用戶只能按《購房合同》規(guī)定的用途使用室內(nèi)設(shè)施，不得擅作它用，更不得作非法或其它不道德之用。7.2緊急聯(lián)系人名單用戶須向管理處提供一份負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間處理緊急事務(wù)的職員名單。保安人員發(fā)現(xiàn)用戶區(qū)域未上鎖或發(fā)生其他緊急事故，管理處工作人員會(huì)依照此名單及時(shí)聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員。7.3裝修改造用戶如需對所購（租）區(qū)域進(jìn)行有關(guān)裝修與改建施工工作，請事先通知管理處，具體申辦手續(xù)請參考《裝修管理協(xié)議》等相關(guān)規(guī)定。7.4窗戶的正確使用方法業(yè)戶/租戶入住時(shí)，室內(nèi)窗戶開啟角度已調(diào)整到最佳角度。7.5裝卸貨物用戶需裝卸貨物或需長時(shí)間占用貨梯應(yīng)提前通知管理處，以便安排貨車停放、貨梯使用以及搬運(yùn)路線等工作，具體方式和時(shí)間由管理處制定。7.6危險(xiǎn)物品存放嚴(yán)禁貯存易燃易爆物品及危險(xiǎn)品。7.7物品搬離為保障用戶的財(cái)產(chǎn)安全，管理處建立物品出門條制度。用戶物品如需搬出，需事前在管理處索取出門條，對應(yīng)填寫清楚物品名稱、數(shù)量、搬出時(shí)間并加蓋公司公章，交至管理處簽字。物品搬出時(shí)向保安人員出示簽署完畢的出門條，方可搬出。7.8垃圾及廢物處理嚴(yán)禁在項(xiàng)目名稱及其他附屬地區(qū)隨意堆積或傾倒垃圾。否則，用戶將承擔(dān)因此而造成的的所有清運(yùn)費(fèi)用。7.9宣傳活動(dòng)