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文檔簡介

項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境都市發(fā)展規(guī)劃與土地的關系及對項目開發(fā)的影響,如:交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、都市功效規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等;土地所屬地區(qū)在該都市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項目淵源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等;二、內(nèi)部因素項目啟動對公司將來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(普通3—5年),在公司發(fā)展中的地位(與否核心項目);公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局,對公司提高市場覆蓋率、提高品牌形象、減少經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用;從公司將來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義;第一部分:項目概況土地位置土地所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置。附圖:項目在該都市的區(qū)位圖,標記出土地區(qū)域位置,與標志性市政設施、建筑物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與重要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系)。土地現(xiàn)狀四至范疇;地勢平坦狀況,自然標高,與周邊地勢比較;地面現(xiàn)狀,涉及土地內(nèi)與否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素,并計算因此而損失的實際用地面積;地面現(xiàn)有居民狀況,涉及具體居住人數(shù)、戶數(shù),工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等,并闡明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響;地下狀況,涉及管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等,地上地下都要注意有無受保護的歷史文物古跡、可運用的構(gòu)建;土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;地質(zhì)狀況,涉及土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。附圖:平面地形圖,標記四至范疇及有關數(shù)據(jù);地形地貌圖,重要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;地下狀況圖,涉及地下管線、暗渠、電纜、光纜等。項目周邊的社區(qū)配套(一)周邊3000米范疇內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況公交系統(tǒng)狀況,涉及重要線路、行車區(qū)間等;土地出行重要依靠的交通方式,與否需要發(fā)展商自己解決;現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng),近期或規(guī)劃中與否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖:交通狀況示意圖,涉及現(xiàn)有和將來規(guī)劃的都市公共交通和快速捷運系統(tǒng);教育:大中小學及教育質(zhì)量狀況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其它附圖:生活設施分布圖,具體位置、距離。(二)土地周邊3000米外但可輻射范疇內(nèi)重要社區(qū)配套現(xiàn)狀項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述,沒有的能夠不寫)治安狀況空氣狀況噪聲狀況污染狀況(化工廠、河流湖泊污染等)危險源狀況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等)周邊景觀風水狀況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的重要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。其它大市政配套(都要闡明距土地距離、成本、接入的可能性)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展涉及現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅,規(guī)劃實施的時間,與土地的關系(影響)。供水狀況:現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實施時間。污水、雨水排放:現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實施時間。通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡):現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。燃氣:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。供熱及生活熱水:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。附圖:闡明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置,及將來規(guī)劃擴容和增加的狀況。規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內(nèi)容,并分辨經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其它土地價格土地價格計算的辦法,若有代征地要闡明代征地價格。根據(jù)購置價格計算總地價、樓面地價。土地升值潛力初步評定。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、都市將來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評定。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。立刻開發(fā)與作為土地儲藏優(yōu)缺點分析第二部分:法律及政策性風險分析一、項目用地獲得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述項目用地現(xiàn)狀土地全部權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地的他項權(quán)力(如抵押權(quán))土地的用途有關項目用地現(xiàn)狀的政府文獻(寫明批號或重要內(nèi)容,復印件作為附件,并索引)計劃手續(xù)項目與否已經(jīng)立項立項主體與否能夠變更立項變更條件和時間4、有關立項的政府文獻(寫明批號或重要內(nèi)容,復印件作為附件,并索引)規(guī)劃手續(xù)1、規(guī)劃用地全部權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關項目用地規(guī)劃的政府文獻(寫明批號或重要內(nèi)容,復印件作為附件,并索引)土地手續(xù)征地批文土地使用權(quán)出讓合同拆遷安置賠償有關項目地塊的政府文獻(寫明批號或重要內(nèi)容,復印件作為附件,并索引)項目用地獲得土地使用權(quán)程序評定獲得土地使用權(quán)的程序描述獲得土地使用權(quán)需要的工作日獲得商品房用地土地使用權(quán)所需條件獲得土地使用權(quán)的風險及控制(獲得土地使用權(quán)存在的不擬定因素及解決)項目用地土地性質(zhì)變更的評定(已經(jīng)是商品房用地能夠不寫)土地性質(zhì)變更的程序描述和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日政策性風險評定政府資源運用的評定:本地政府對外來投資的態(tài)度;本地政府職能部門的辦事作風;本地政府對該項目的關注程度;地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素;與政府合作關系。政策變更對項目開發(fā)的影響:都市規(guī)劃限制或更改;突發(fā)性政策等政府因素造成項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完畢、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風險評定合作方基本狀況:合作方名稱,重要股東構(gòu)成狀況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式:合作方式描述例如:一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。選擇合作方式的重要因素重要合作條件雙方的重要權(quán)利義務描述,涉及但不限于:報批報建手續(xù)辦理拆遷安置賠償付款內(nèi)容和條件交地原則除直接從政府出讓土地外,都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方與否有承當營業(yè)稅的義務。合作風險評定:通過其它有關渠道理解項目背景資料:如土地方轉(zhuǎn)讓的因素、曾經(jīng)或正在洽談的公司;土地使用年限;土地權(quán)屬有無瑕疵,抵押或其它的法律糾紛;土地方的信用;付款進度及與土地出讓(轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā))土地手續(xù)的配合;其它與合作方式有關的本地土地政策法律法規(guī)。三、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、正當性,風險的可控性進行評價。如:簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不擬定性因素的控制;不利、不擬定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。第三部分:市場分析區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購置人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年)開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特性各檔次產(chǎn)品供應狀況各檔次產(chǎn)品的集合特性特別研究與本案類似檔次物業(yè)的特性平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特性區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳個案狀況附圖:項目周邊樓盤個案分布圖,其中某些具代表性的將來重要競爭樓盤還要配備現(xiàn)場圖片。將來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型分析:本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點結(jié)論:區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題區(qū)域市場目的客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目的客層特性及輻射商圈范疇(建立在本區(qū)域參考項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特性上)本案目的人群特性:區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和重要的關注點、訴求點。擬定目的客戶市場定位整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特性、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特性等。產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積原則、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分:規(guī)劃設計初步分析一、規(guī)劃設計的可行性分析既定容積率、建筑密度和配套公建面積時,按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分派的假設狀況,進行最基本的建筑排列(不同假設狀況下,對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析,要在本指導第五、六部分體現(xiàn))。容積率、面積分派比例等技術經(jīng)濟指標不完全擬定時,我司最抱負的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設計的面積分布圖、層數(shù)分布比例(不同數(shù)據(jù)選擇對應的經(jīng)濟效益分析在本指導第六部分體現(xiàn))。有強烈個性的地塊(如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等)對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路(該思路對應的成本估算要在本指導第六部分體現(xiàn))。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如:治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)保的影響及解決辦法。市政配套設施對規(guī)劃設計的影響。如:道路狀況(可能與社區(qū)重要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決辦法。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如:交通狀況(與與否開通業(yè)主班車有關)、商業(yè)設施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場合、銀行醫(yī)院等生活設施對本身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。二、規(guī)劃設計的初步概念設計概念:體現(xiàn)項目預期的風格和設計主題。技術概念:計劃采用的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系??沙掷m(xù)發(fā)展概念:對項目分期發(fā)展的構(gòu)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的構(gòu)想、對產(chǎn)品差別性的考慮。第五部分:工程及銷售計劃截至項目施工、獲得銷售許可證,報批報建分別需要的工作日。工程計劃:開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占本地都市市場和片區(qū)市場的占有率。(按季列示)銷售計劃:各期銷售時間、價格、面積,預計銷售各期的市場占有率,銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。(按季列示)第六部分:投資收益分析成本預測闡明測算假設和重要運用指標,如產(chǎn)品類型假設,總建筑面積,住宅和非住宅面積,容積率,項目總投資(直接建造成本加期間費用,不涉及營業(yè)稅和所得稅)等。并參考下面表格:(在指標不擬定或多個可選擇時,要將不同測算假設下的成本測算,分別列示。)項目投資總額(萬元)單位成本(元/m2)土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)成本累計管理費用銷售費用財務費用項目總投資稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率,能夠享有的稅收優(yōu)惠政策時的稅率,項目本身合用的稅率,若享有地方政府的優(yōu)惠政策,要特別闡明該項優(yōu)惠與國家政策與否有沖突,以及如何解決,具體的操作的過程是什么。經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析的假設條件,如:與否享有政府多個稅費的減免等項目利潤率、投資回報率及重要經(jīng)濟指標。參考下列表格:經(jīng)濟指標單位數(shù)值(元/m2)項目總金額(萬元)銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標﹒﹒﹒20××年合計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月結(jié)算面積(m2)單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析,參考下列內(nèi)容及表格,可根據(jù)實際狀況增減變動比率。成本變動各項經(jīng)濟指標的變化,假設成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定比例來比較,如:經(jīng)濟指標預測成本×90%預測成本預測成本×110%預測成本×120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價售價變動各項經(jīng)濟指標的變化,假設售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定比例來比較,如:經(jīng)濟指標預測售價×90%預測售價預測售價×110%預測售價×120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率容積率變動各項指標的變化重要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率盈虧平衡點分析保本售價:即銷售凈收入等于投資額,計算公式為S=C/(1-T1)保本銷售率:假設項目全部建成,已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本,則計算公式以下:R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中:C:表達單位投資額(即財務部所印發(fā)《經(jīng)濟測算表》中成本估算表的單位投資額,含直接建造成本、期間費用)R:表達保本銷售率S:表達單位售價T1:表達營業(yè)稅率T2:表達所得稅率項目資金預測資金投入計劃:各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款計劃:各期銷售回款計劃。資金需求計劃:結(jié)合整個公司資金狀況,列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分:管理資源配備機構(gòu)設立:與否需要成立獨立法人公司(項目公司);重要部門設立。人力資源需求:啟動項目對個專業(yè)(部門)人員的需求,具體人數(shù)(重點是專業(yè)經(jīng)理)。人力資源缺口及解決:現(xiàn)有人員能否滿足需要,缺口人員的解決途徑(調(diào)動、招聘、培訓等)。第八部分:綜合分析與建議優(yōu)勢:從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、與否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面敘述。劣勢:從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、與否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面敘述。機會:從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、都市發(fā)展規(guī)劃、土地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面敘述。結(jié)論和建議第九部分:競拍和投標方式獲得土地需要增加和完善的內(nèi)容重要指標測算預測直接建造成本(不涉及地價)、售價投資收益分析(參考下列格式):經(jīng)濟指

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