2023年地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2023年房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告目錄一、房價(jià)：10月環(huán)比繼續(xù)加速上漲，但一線和三線回落 PAGEREFToc372058475\h3二、銷售：10月30個(gè)大中城市商品房銷售套數(shù)環(huán)比小升 PAGEREFToc372058476\h4三、供應(yīng)：10月供應(yīng)高位回落 PAGEREFToc372058477\h7四、銷售率：10月相對(duì)平穩(wěn) PAGEREFToc372058478\h8五、庫存：10月一二線城市反彈，三線城市環(huán)比回落 PAGEREFToc372058479\h9六、庫存去化周期：10月相對(duì)平穩(wěn)，一線城市最低 PAGEREFToc372058480\h9七、土地市場(chǎng)：9月成交量低位反彈，溢價(jià)率在高位 PAGEREFToc372058481\h10八、宏觀環(huán)境：10月PMI繼續(xù)回升，經(jīng)濟(jì)或企穩(wěn) PAGEREFToc372058482\h12九、金融政策：四季度信貸偏緊，但對(duì)商品房銷售影響可能有限 PAGEREFToc372058483\h13十、投資思路 PAGEREFToc372058484\h14十一、風(fēng)險(xiǎn)因素 PAGEREFToc372058485\h15一、房價(jià)：10月環(huán)比繼續(xù)加速上漲，但一線和三線回落10月百城房價(jià)指數(shù)繼續(xù)加速上行，但可喜的是一線城市房價(jià)環(huán)比漲幅有所下降，這是從今年5月以來的首次。從各類城市看，今年以來，市場(chǎng)分化非常明顯，10月一線城市同比漲幅高達(dá)21.7%，而二線城市9.4%，三線城市僅3.84%。二、銷售：10月30個(gè)大中城市商品房銷售套數(shù)環(huán)比小升10月30個(gè)大中城市商品房銷售套數(shù)環(huán)比上升4%，連續(xù)3個(gè)月回升，其中一線城市環(huán)比下降2%，二線城市環(huán)比上升3%，三線城市環(huán)比上升16%。10月三線城市成為最大亮點(diǎn)，月度成交量創(chuàng)今年新高。累計(jì)來看，1-10月30個(gè)大中城市商品房銷售套數(shù)同比增16%，其中一線城市同比增19%，二線城市同比增14%，三線城市同比增22%。由于去年高基數(shù)原因，累計(jì)增速依然呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)。三、供應(yīng)：10月供應(yīng)高位回落10月一二三線16個(gè)城市新增供應(yīng)環(huán)比下降16%。其中一線城市新增供應(yīng)環(huán)比降4%，二線城市環(huán)比降11%，三線城市環(huán)比降40%。四、銷售率：10月相對(duì)平穩(wěn)10月一線城市新增供應(yīng)去化率（3月移動(dòng)平均）為90%，二線城市89%，三線城市85%，均較今年3-8月的高位有明顯回落。從有更長歷史數(shù)據(jù)的一線城市來看，銷售率雖下降，但還在一個(gè)正常水平上，遠(yuǎn)未到歷史上需求很差時(shí)的銷售率（約60-70%）。五、庫存：10月一二線城市反彈，三線城市環(huán)比回落10月一二市庫存（商品房/住宅可售套數(shù)）連續(xù)2個(gè)月在低位反彈，三線城市在高位有所回落。六、庫存去化周期：10月相對(duì)平穩(wěn)，一線城市最低10月一線城市庫存去化周期平均為6個(gè)月，二線城市平均為7.3個(gè)月，三線城市平均為12個(gè)月。一二線城市庫存仍不足，三線城市庫存相對(duì)充足。七、土地市場(chǎng)：9月成交量低位反彈，溢價(jià)率在高位9月40個(gè)大中城市土地成交面積環(huán)比上升30%，低位反彈，1-9月累計(jì)成交面積同比僅增長6%，但一線城市增長迅猛，達(dá)到37%。其中，40個(gè)大中城市住宅用地累計(jì)成交同比增速達(dá)到29%，住宅用地市場(chǎng)表現(xiàn)較熱。9月40個(gè)大中城市土地成交溢價(jià)率達(dá)29.5%，創(chuàng)今年新高，其中一線城市溢價(jià)率高達(dá)41%。八、宏觀環(huán)境：10月PMI繼續(xù)回升，經(jīng)濟(jì)或企穩(wěn)中國制造業(yè)PMI指數(shù)7-10月連續(xù)4個(gè)月回升，匯豐制造業(yè)PMI指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比回升，并均在50線之上，這可能意味著未來經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)。經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)對(duì)中長期房地產(chǎn)需求的釋放有利，但也使地產(chǎn)政策放松的可能性變小。九、金融政策：四季度信貸偏緊，但對(duì)商品房銷售影響可能有限我們預(yù)計(jì)2023年10-12月中長期居民貸款月均1500億元，較4-9月月均額度有明顯的下降。從2023-2023年的上、下半年看，2023、2023年下半年中長期居民貸款高于上半年，而2023、2023年下半年中長期居民貸款低于上半年。但從商品房銷售金額看，2023-2023年均呈現(xiàn)下半年高于上半年。即從上、下半年看，信貸與地產(chǎn)銷售并非明顯正相關(guān)，這可能是因?yàn)樾袠I(yè)下半年往往是一年中供應(yīng)高峰，導(dǎo)致成交量放大，這一特性超過了信貸周期的影響。從微觀上看，信貸的收緊已經(jīng)導(dǎo)致房貸利率的提升以及房屋按揭貸放款周期的延遲，并對(duì)簽約帶來一定負(fù)面影響，但因?yàn)?-10月供應(yīng)的放量，樓市成交仍環(huán)比出現(xiàn)改善。資料來源：wind十、投資思路市場(chǎng)還在擔(dān)憂未來政策及對(duì)樓市影響，我們認(rèn)為10月“習(xí)主席首次就地產(chǎn)的表態(tài)”及“京七條”已經(jīng)揭示了行業(yè)未來政策走向，所謂頂層設(shè)計(jì)或長效機(jī)制預(yù)計(jì)也將更多著墨于供應(yīng)機(jī)制上，行業(yè)政策超預(yù)期變差的可能較小。深圳提高二套房首付比例源于今年當(dāng)?shù)胤績r(jià)漲幅過大，不得不采取更立竿見影的措施。但今年房價(jià)區(qū)域分化很大，除了一線及部分二線城市，多數(shù)城市房價(jià)漲幅很小，深圳針對(duì)需求的打壓更多代表了個(gè)別區(qū)域性政策。房產(chǎn)稅及土地改革也是市場(chǎng)擔(dān)心所在，但地方政府債務(wù)沉重，土地財(cái)政絕不可能一朝一夕改變，房產(chǎn)稅及土地改革預(yù)計(jì)很難大力度大范圍推開。事實(shí)是，即使行業(yè)增長面臨瓶頸，但龍頭公司通過集中度提升依然實(shí)現(xiàn)持續(xù)成長，今明兩年凈利潤仍可能實(shí)現(xiàn)20%以上增長，做為行業(yè)標(biāo)桿的萬科今年動(dòng)態(tài)PE卻僅6倍，明年不足5倍，這樣的估值水平是中短期的價(jià)值買點(diǎn)。十一、風(fēng)險(xiǎn)因素部分一線或二線城市由于今年房價(jià)上漲過快，可能會(huì)選擇打壓需求的政策；行業(yè)長效機(jī)制方案及房產(chǎn)稅推進(jìn)力度超預(yù)期。

2023年出版行業(yè)分析報(bào)告2023年9月目錄一、技術(shù)進(jìn)步與新媒體發(fā)展帶動(dòng)出版業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型 PAGEREFToc357197373\h31、數(shù)字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì) PAGEREFToc357197374\h32、新媒體時(shí)代用戶消費(fèi)習(xí)慣改變 PAGEREFToc357197375\h53、移動(dòng)終端普及帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持?jǐn)?shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 PAGEREFToc357197377\h8二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、圖書期刊報(bào)紙整體增速保持平穩(wěn) PAGEREFToc357197379\h92、用戶消費(fèi)需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教輔是中國出版業(yè)的支柱和驅(qū)動(dòng)力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入學(xué)率不斷提高，教育出版市場(chǎng)前景廣闊 PAGEREFToc357197382\h122、出版集團(tuán)深耕教育出版市場(chǎng)，開拓全國盤活出版資源 PAGEREFToc357197383\h14一、技術(shù)進(jìn)步與新媒體發(fā)展帶動(dòng)出版業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型1、數(shù)字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)隨著技術(shù)的發(fā)展，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步、電腦的普及以及數(shù)字閱讀器的開發(fā)，人們的閱讀習(xí)慣和閱讀環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。相比于傳統(tǒng)的報(bào)紙、期刊、圖書等傳媒方式，人們?cè)絹碓絻A向于選擇數(shù)字媒體，數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也隨之迎來了一個(gè)高速發(fā)展期。傳統(tǒng)出版公司在數(shù)字化浪潮中也同樣而臨著沖擊，目前行業(yè)龍頭公司已經(jīng)開始積極布局?jǐn)?shù)字出版等新領(lǐng)域。傳統(tǒng)出版向數(shù)字出版轉(zhuǎn)型，使得通過提供內(nèi)容實(shí)現(xiàn)價(jià)值的出版行業(yè)將不再囿于紙質(zhì)圖書的產(chǎn)品形態(tài)，得以突破貨架經(jīng)濟(jì)的限制，成為互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，規(guī)模經(jīng)濟(jì)、長尾效應(yīng)作用更加突出;在定價(jià)機(jī)制、盈利模式等方而也有望制定新的規(guī)則、開創(chuàng)新的空間。2023年，全球電子書市場(chǎng)增速加快，美英市場(chǎng)發(fā)展最快。美國電子書市場(chǎng)占美國整個(gè)圖書市場(chǎng)份額的近8%，達(dá)到了2.7億英鎊。英國市場(chǎng)2023年的電子書產(chǎn)品銷售同比增長20%至1.8億英鎊。德國的電子書市場(chǎng)不到整個(gè)圖書市場(chǎng)份額的1%，即少于7500萬英鎊。2023年日本電子書市場(chǎng)占圖書市場(chǎng)的1.1%，即117億日元(9000萬英鎊)，韓國電子書市場(chǎng)銷售額達(dá)到了1975億韓元(C1.1億英鎊)。近年來，我國數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，2023年國內(nèi)電子圖書產(chǎn)業(yè)收入規(guī)模達(dá)到4億元，同比2023年增長33%}2023年國內(nèi)電子圖書產(chǎn)業(yè)入規(guī)模達(dá)到5億元，同比2023年增長25%。2、新媒體時(shí)代用戶消費(fèi)習(xí)慣改變根據(jù)“第九次全國國民閱讀調(diào)查”結(jié)果，2023年我國18-70周歲國民包括書報(bào)刊和數(shù)字出版物在內(nèi)的各種媒介的綜合閱讀率為77.6%，其中傳統(tǒng)媒介如報(bào)紙、期刊閱讀率都下降，數(shù)字化閱讀方式同比大幅增長。數(shù)字化閱讀方式主要包括網(wǎng)絡(luò)在線閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等。對(duì)各類數(shù)字化閱讀方式的接觸情況進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，2023年我國18周歲-70周歲國民的網(wǎng)絡(luò)在線閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤讀取等數(shù)字化閱讀方式接觸率，均有不同程度的上升?，F(xiàn)代生活節(jié)奏加快，受到高強(qiáng)度的工作、豐富的娛樂活動(dòng)以及網(wǎng)絡(luò)沖浪的擠壓，在家中、辦公室等固定場(chǎng)所的整塊閱讀時(shí)間漸漸萎縮。人們的時(shí)間被分散到上下班路途、會(huì)議就餐等過程中，形成越來越多的“時(shí)間碎片”。充分利用這些“時(shí)間碎片”的移動(dòng)閱讀，釋放了大批有心沒時(shí)間的讀者的閱讀需求，成為當(dāng)下閱讀的流行方式，手機(jī)、平板電腦、電子書等移動(dòng)電子閱讀器正在讓人們的閱讀習(xí)慣“移動(dòng)化”。2023年，在報(bào)紙期刊閱讀率走弱之時(shí)，以手機(jī)、電子閱讀器為代表的移動(dòng)數(shù)字閱讀成為促進(jìn)國民閱讀率增長的主要引擎。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀等新型便捷的閱讀方式走進(jìn)人們的生活，使閱讀行為不再受時(shí)間、空間和環(huán)境的限制，閱讀變得更加容易進(jìn)行。這些數(shù)字化閱讀方式的發(fā)展，也成為國民綜合閱讀率上升的一個(gè)重要因素。2023年，我國18周歲-70周歲國民數(shù)字化閱讀方式(網(wǎng)絡(luò)在線閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等)的接觸率為38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17.7%。根據(jù)《第九次國民閱讀調(diào)查》統(tǒng)計(jì)，從2023年到2023年的4年間，呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì)，特別是在2023年以后，年均增幅度都在6個(gè)百分點(diǎn)左右。3、移動(dòng)終端普及帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)字閱讀產(chǎn)業(yè)的興起很大程度受益于數(shù)字終端的普及，數(shù)字閱讀器包括兩類，一類是專門的電子閱讀器、電紙書等設(shè)備，另一類是移動(dòng)終端，包括平板電腦、手機(jī)等。根據(jù)IHSiSuppli2023年12月的數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2023年全球電子閱讀器出貨量較2023年增長了108%，達(dá)到了2710萬臺(tái)的規(guī)模。據(jù)預(yù)測(cè)，該數(shù)據(jù)在2023年將達(dá)到3710臺(tái)，但是增長率放緩，約為37%。預(yù)計(jì)未來電子閱讀器的出貨量仍將保持增長的趨勢(shì)，但增速會(huì)逐漸放緩，主要是由于前期固定用戶的使用率基本趨于飽和，另外來自平板電腦，智能手機(jī)等移動(dòng)終端的快速發(fā)展，也會(huì)影響純電子閱讀器終端的增長率。近年來移動(dòng)終端快速發(fā)展，2023年全球智能移動(dòng)終端(平板及手機(jī))出貨量達(dá)到了4.87億部，首次超過了全球市場(chǎng)PC(臺(tái)式本及筆記本)的出貨量。我們認(rèn)為，未來移動(dòng)終端是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量，單一功能的電子閱讀器會(huì)被逐漸淘汰，隨著相關(guān)應(yīng)用和內(nèi)容的豐富，未來趨勢(shì)是平臺(tái)化的運(yùn)作，通過云端進(jìn)行存儲(chǔ)和交互。在中國市場(chǎng)上，智能終端發(fā)展迅速，我們預(yù)計(jì)智能手機(jī)出貨量在2023年將超過功能手機(jī)。4、政策大力扶持?jǐn)?shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型2023年4月末，新聞出版總署《新聞出版業(yè)“十四五”時(shí)期發(fā)展規(guī)劃》正式發(fā)布?！兑?guī)劃》第一次將“電子書包研發(fā)工程”列入“十四五”重大工程項(xiàng)目?！兑?guī)劃》指出，通過電子書包及配套資源數(shù)字化工程提高教學(xué)資源重復(fù)使用率，推動(dòng)節(jié)能減排，形成內(nèi)容豐富、互動(dòng)性強(qiáng)、易于學(xué)生使用、符合青少年閱讀習(xí)慣的數(shù)字教學(xué)出版體系，推動(dòng)電子書包的發(fā)展。2023年出臺(tái)的《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2023-2023年)》明確要求，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)教育資源開發(fā)與應(yīng)用。2023年下半年，新聞出版總署等牽頭組織的專門機(jī)構(gòu)就電子書包的標(biāo)準(zhǔn)等開始研究制定，在北京、上海、成都、廣州、深圳、大連等大城市的中小學(xué)，開始了電子書包教學(xué)模式的實(shí)驗(yàn)和研究，研究涉及語文、數(shù)學(xué)、英語、科學(xué)、綜合活動(dòng)等課程。教育產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化，將是出版集團(tuán)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最佳切入點(diǎn)，數(shù)字教育包括電子書包和教育信息化，教育部制定了100個(gè)示范區(qū)來進(jìn)行試驗(yàn)推廣，傳統(tǒng)的出版集團(tuán)抓住教育產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，再逐步全而向出版行業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛1、圖書期刊報(bào)紙整體增速保持平穩(wěn)出版發(fā)行行業(yè)在數(shù)字出版技術(shù)進(jìn)步與消費(fèi)行為變遷挑戰(zhàn)下，整體呈現(xiàn)平緩增長態(tài)勢(shì)，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，以及新媒體的沖擊下，傳統(tǒng)媒體的發(fā)行和銷售收入(包括圖書、期刊、報(bào)紙)增幅在10%以內(nèi)。在教材教輔改革、人口結(jié)構(gòu)變化的大趨勢(shì)下，圖書內(nèi)生經(jīng)營而臨較大壓力，出版類公司的成長需要寄希望于外延整合和發(fā)行及商業(yè)模式變革。2023年前9月，圖書銷售指數(shù)累計(jì)同比降幅1%，較上年同期及2023年全年均實(shí)現(xiàn)正增長。我們認(rèn)為，雖然出版發(fā)行景氣度偏弱，但應(yīng)該看到，發(fā)行資產(chǎn)往往包括良好的地段優(yōu)勢(shì)資源(如市中心新華書店)，如果結(jié)合商業(yè)文化地產(chǎn)運(yùn)作，將有資產(chǎn)增值機(jī)遇。我們預(yù)判結(jié)合影院、圖書、娛樂的綜合文化地產(chǎn)，將是政府重點(diǎn)支持方向，也可能成為鳳凰傳媒等公司求新求變的突破點(diǎn)。2、用戶消費(fèi)需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升根據(jù)第六次人口普查結(jié)果，全國總?cè)丝跀?shù)為13.7億人，對(duì)比2023年第五次人口普查增加了0.74億人，年平均增長率為0.57%。從年齡結(jié)構(gòu)上來看，年我國0-14歲人口為2.22億人，占16.6%;15-59歲人口為9.40億人，占70.14%;60歲及以上人口為1.78億人，與2023年數(shù)據(jù)對(duì)比，分布下降了6.29%、上升3.36%,2.93%。從受教育程度來看，具有大學(xué)(大專以上)文化程度的人口數(shù)為1.2億人，與十年前相比，每10萬人中具有大學(xué)文化程度的由3611人上升為8930人。2023年我國18周歲-70周歲國民包括書報(bào)刊和數(shù)字出版物在內(nèi)的各種媒介的綜合閱讀率為77.6%，比2023年的77.1%增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)。近年來，從中央到地方，多方合力共同組織和推進(jìn)各種各樣、內(nèi)容豐富的閱讀活動(dòng)的開展，極大地促進(jìn)了全民閱讀的熱情，增進(jìn)了全民閱讀的氛圍。這些舉措把越來越多的國民吸引到閱讀中來，這無疑有利于國民綜合閱讀率的提高。三、教材教輔是中國出版業(yè)的支柱和驅(qū)動(dòng)力1、初高中毛入學(xué)率不斷提高，教育出版市場(chǎng)前景廣闊教育部數(shù)據(jù)顯示，自2023年以來，我國初高中毛入學(xué)率不斷提高，2023年我國初中毛入學(xué)率為99%，高中毛入學(xué)率為79.2%，均達(dá)到歷年最高值。由此可見，在我國，教育的觀念已經(jīng)深入人心。從學(xué)生數(shù)量來看，雖然由于人口高峰期的退去，近年來我國小學(xué)、初中、高中學(xué)生數(shù)量均有所下降，但各類學(xué)生的絕對(duì)數(shù)量值仍然很龐大。2023年我國小學(xué)生數(shù)量超過1億人，中學(xué)生數(shù)量超過6000萬，高中生數(shù)量超過1200萬，加之教育圖書需求的相對(duì)剛性，我國教育出版的市場(chǎng)仍很