山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理研究

III[山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理研究]摘要房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理因涉及到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量管理、成本管理以及企業(yè)外在形象等，因此成為了項(xiàng)目建設(shè)的核心問題。而旅游地產(chǎn)作為一種多業(yè)態(tài)的地產(chǎn)形式，其進(jìn)度管理與一般地產(chǎn)相比更為重要。目前中國旅游地產(chǎn)的進(jìn)度管理過程中，仍然普遍采用傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理模式，缺乏科學(xué)合理的管理理念和進(jìn)度管理方法體系。這與當(dāng)前旅游地產(chǎn)火爆的開發(fā)場面不相符合。由于在開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制不力，也在一定程度上造成項(xiàng)目實(shí)施過程中重進(jìn)度輕質(zhì)量，工期拖延，商業(yè)和住宅項(xiàng)目無法匹配等多種問題。本文透過對(duì)文昌山海天項(xiàng)目的進(jìn)度管理進(jìn)行分析，首先對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行概述，然后，結(jié)合項(xiàng)目管理的最新理論以及旅游地產(chǎn)開發(fā)的理念，分析山海天項(xiàng)目建設(shè)過程中進(jìn)度管理存在的問題以及先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，基于魯能集團(tuán)全國戰(zhàn)略布局的局勢下，分析其存在問題的原因，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展和情況，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度控制提出建議和策略。論文研究表明，合理地制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃以及科學(xué)有效的執(zhí)行，同時(shí)積極引進(jìn)先進(jìn)的進(jìn)度控制理念，對(duì)于旅游地產(chǎn)的進(jìn)度目標(biāo)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文希望通過針對(duì)單個(gè)旅游大盤開發(fā)進(jìn)度控制的案例促進(jìn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度開發(fā)的管理科學(xué)水平，進(jìn)而為行業(yè)項(xiàng)目管理提供一些可借鑒的案例。關(guān)鍵詞：項(xiàng)目進(jìn)度管理旅游地產(chǎn)成都理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文StudyonschedulemanagementofShanhaitianprojectAbstractTheprogressmanagementofrealestateprojecthasbecomethecoreproblemofprojectconstructionbecauseofthequalitymanagement,costmanagementandexternalimageofthewholeproject.Thetourismrealestateasamulti-formatrealestateform,theprogressofmanagementandgeneralrealestateismoreimportant.Atpresent,China'stourismrealestateprogressmanagementprocess,isstillwidelyusedtraditionalexperiencemanagementmodel,thelackofscientificandrationalmanagementconceptsandprogressmanagementsystem.Thisisnotconsistentwiththecurrentdevelopmentoftourismrealestatehotscene.Duetothepoorcontrolofthedevelopmenttimenode,italsocausedsomeproblemssuchasheavyquality,delayinprojectschedule,andunmatchedcommercialandresidentialprojectsintheprocessofprojectimplementation.BasedontheanalysisofprogressmanagementofWenchangShanHaiTianProject,thispaperfirstsummarizesthebasicsituationoftheproject,andthen,accordingtothelatesttheoryofprojectmanagementandtheconceptoftourismrealestatedevelopment,analyzestheproblemsinschedulemanagementofShanHaiTianProjectAndtheadvancedexperience.BasedonthesituationofLunengGroup'snationalstrategiclayout,theauthoranalyzesthecausesoftheproblemsandputsforwardsuggestionsandstrategiesaccordingtotheactualprogressandsituationoftheproject.Theresearchshowsthatitisofgreatpracticalsignificancetomakeprogressscheduleandscientificandeffectiveimplementation,andtointroducetheadvancedschedulecontrolconceptactivelyfortheprogressoftourismrealestate.Thispaperhopestopromotetheprogressoftourismrealestateprojectmanagementlevelthroughthecasecontrolofindividualtourismmarketdevelopment,andthenprovidesomeusefulexamplesfortheindustryprojectmanagement.Keywords:projectschedulemanagementtourismrealestate目錄目錄目錄 III第1章緒論 11.1選題背景及選題意義 11.1.1選題背景 11.1.2選題意義 11.2文獻(xiàn)綜述 21.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 31.2.2國外研究現(xiàn)狀 41.3研究內(nèi)容 51.4研究方法 6第2章 理論概述 72.1項(xiàng)目內(nèi)涵與項(xiàng)目管理特點(diǎn) 72.1.1項(xiàng)目的內(nèi)涵 72.1.2項(xiàng)目管理的特點(diǎn) 72.2項(xiàng)目進(jìn)度管理 82.2.1項(xiàng)目進(jìn)度管理定義 82.2.2項(xiàng)目進(jìn)度的制定 82.2.3項(xiàng)目進(jìn)度管理的組織 82.3項(xiàng)目進(jìn)度控制三要素 92.4項(xiàng)目進(jìn)度管理與其他管理的關(guān)系 9第3章 山海天概述 103.1山海天項(xiàng)目概況 103.1.1海南旅游地產(chǎn)發(fā)展情況 103.1.2山海天項(xiàng)目背景 113.1.3項(xiàng)目概況及開發(fā)進(jìn)展 123.1.4項(xiàng)目SWOT分析 133.2項(xiàng)目開發(fā)單位 143.2.1公司簡介 143.2.2公司架構(gòu) 153.2.3進(jìn)度管理相關(guān)責(zé)任人及部門 16第4章 山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理 184.1山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理 184.1.1項(xiàng)目進(jìn)度管理流程 184.1.2進(jìn)度管理影響因素 194.1.3項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃控制 204.1.4項(xiàng)目進(jìn)度變更管理 204.2山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理中存在的問題 214.2.1進(jìn)度與質(zhì)量之間的矛盾問題 214.2.2預(yù)估工序工期不準(zhǔn)與工期計(jì)劃不能有效執(zhí)行 214.2.3進(jìn)度管理應(yīng)急處理機(jī)制缺乏的問題 224.2.4與承建方的協(xié)調(diào)與銜接不暢造成進(jìn)度的延誤 224.2.5戰(zhàn)略合作模式有待改進(jìn) 234.2.6項(xiàng)目設(shè)計(jì)與進(jìn)度管理的矛盾 244.2.7現(xiàn)有人員難以滿足項(xiàng)目進(jìn)度管理的需要 254.3山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理中存在問題原因分析 254.3.1進(jìn)度與質(zhì)量之間矛盾的原因分析 254.3.2預(yù)估工序工期不準(zhǔn)與工期計(jì)劃不能有效執(zhí)行的原因 264.3.3進(jìn)度管理應(yīng)急處理機(jī)制缺乏的原因 274.3.4開發(fā)商與承包商間不信任性合作問題的原因分析 274.3.5項(xiàng)目人員難以滿足大盤開發(fā)的需求 28第5章 山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理對(duì)策 295.1實(shí)施合適的多級(jí)管理體系 295.2進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)度績效考核機(jī)制 295.3基于供應(yīng)鏈的合作單位管理 305.4加強(qiáng)一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，提升項(xiàng)目進(jìn)度管理質(zhì)量 315.5圍繞項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)狠抓項(xiàng)目進(jìn)度管理 325.6建立高效團(tuán)隊(duì),實(shí)施科學(xué)管理 32結(jié)論 34致謝 35參考文獻(xiàn) 36附錄 39成都理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文第1章緒論1.1選題背景及選題意義1.1.1選題背景近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長，國民消費(fèi)水平和質(zhì)量逐步提升，消費(fèi)群體對(duì)生活質(zhì)量的需求也在不斷增加，旅游業(yè)已經(jīng)成為刺激消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要一環(huán)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)近幾年來一直都是經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，仍然顯現(xiàn)出重要的拉動(dòng)作用。同時(shí)中央政府高度重視旅游業(yè)發(fā)展，積極出臺(tái)政策支持和促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，國務(wù)院在《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》中便明確提出，將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。2014年8月國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，10月份國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要重點(diǎn)推進(jìn)6大消費(fèi)領(lǐng)域，其中之一是升級(jí)旅游休閑消費(fèi)，政策推動(dòng)使國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展掀起了新的高潮。而旅游地產(chǎn)同時(shí)兼?zhèn)淞寺糜螛I(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的雙重特質(zhì)，也融合了這兩種產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，具有較好的盈利空間和廣闊的發(fā)展前景。結(jié)合二者的重要作用，旅游地產(chǎn)對(duì)于未來中國經(jīng)濟(jì)所必將扮演的角色極其重要?；诖耍糜闻c房地產(chǎn)業(yè)界大小企業(yè)紛紛把目光聚焦于此，加快催生了旅游地產(chǎn)這種業(yè)界新形態(tài)的成長速度，一時(shí)間，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資呈現(xiàn)出井噴之勢，以萬達(dá)、恒大、雅居樂、魯能為代表的房企紛紛將注意力轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)。同時(shí)，當(dāng)前旅游地產(chǎn)開發(fā)正逐步從單一的“住宅+景觀配套”向具備永久性居住價(jià)值的“自然資源+景觀+生活住宅+核心配套+目的地式主題體驗(yàn)”的“旅居地產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)變，旅游大盤開發(fā)將以旅游運(yùn)營為根本，通過構(gòu)建旅游度假體系，提高目的地吸引力，從而推動(dòng)住宅項(xiàng)目價(jià)值提升。對(duì)于眾多地產(chǎn)企業(yè)而言,在建項(xiàng)目的進(jìn)度順利與否在某種程度上決定了項(xiàng)目完成所需的成本預(yù)算、工程質(zhì)量等一系列關(guān)鍵問題,尤其在某些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，也體現(xiàn)了一家企業(yè)項(xiàng)目管理水平的高低,進(jìn)度管控在整個(gè)項(xiàng)目管理中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制絕對(duì)是解決地產(chǎn)市場需求導(dǎo)向與地產(chǎn)企業(yè)投資收益實(shí)現(xiàn)之間矛盾的主要舉措。1.1.2選題意義目前國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理狀況普遍混亂，工期延誤現(xiàn)象嚴(yán)重，研究旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，一方面可以為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)地編制進(jìn)度計(jì)劃提供理論依據(jù)，減少工程延誤現(xiàn)象在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的出現(xiàn)頻率；另一方面對(duì)項(xiàng)目承擔(dān)公司的管理水平提升有明顯的效果，保障了企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展及核心競爭力的提高，根據(jù)行業(yè)的趨利性，先進(jìn)的項(xiàng)目進(jìn)度管理方法必將為行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來契機(jī)，從而創(chuàng)造出新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。研究旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，通過科學(xué)的方法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理過程中的人力、物力、財(cái)力統(tǒng)籌規(guī)劃，可有效降低工程成本，使項(xiàng)目實(shí)際支出趨近預(yù)算，從而保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)并不見得完全適用，因此，研究旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，可為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的健康發(fā)展提供理論支持。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理研究成果在業(yè)內(nèi)具有廣泛的適用性和推廣意義，可為同行業(yè)其他企業(yè)提供參照范本，產(chǎn)生實(shí)際的應(yīng)用價(jià)值。作為地產(chǎn)領(lǐng)軍房企之一，魯能在業(yè)界亦或是消費(fèi)者口中一直得到了高度的認(rèn)可。山海天項(xiàng)目是魯能集團(tuán)在海南文昌市銅鼓嶺景區(qū)傾力打造的世界級(jí)旅游大盤，其對(duì)外營銷宣傳口號(hào)是“絲路海岸、領(lǐng)秀亞洲”，可見其巨大的雄心所在。該項(xiàng)目位于海南文昌東部濱海區(qū)銅鼓嶺國際生態(tài)旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積86.64平方公里，其中陸地面積46.64平方公里、海域面積40平方公里，包括淇水灣、云梯寶陵河、月亮灣、海石灘四個(gè)片區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃可出讓建設(shè)用地約2.3萬畝，規(guī)劃建筑面積約1000萬平方米。該項(xiàng)目圍繞著“旅居”的開發(fā)理念，立足于“國家海岸公園城”總體定位和“一心兩灣四片區(qū)”的功能格局，規(guī)劃建設(shè)主題娛樂、海島旅游、海上運(yùn)動(dòng)、游艇港灣、酒店度假村、生態(tài)景區(qū)、健康養(yǎng)生、體育休閑、文化演藝等內(nèi)容。通過對(duì)旅游資源開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)旅游運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)的雙向驅(qū)動(dòng)，魯能致力于將該項(xiàng)目打造成為國內(nèi)一流的復(fù)合性濱海娛樂養(yǎng)生度假目的地。本文選取了山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理作為研究對(duì)象，主要圍繞旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)在進(jìn)度管理上模式的異同，同時(shí)這也是我國現(xiàn)目前在旅游地產(chǎn)開發(fā)普遍研究存在的困難與重點(diǎn)。論文主要通過發(fā)現(xiàn)山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理中出現(xiàn)的問題及管理現(xiàn)狀，運(yùn)用相關(guān)理論知識(shí)，作出深入分析并提出解決方案，進(jìn)而得出較為普適性的案例，具備較強(qiáng)的實(shí)踐指導(dǎo)意義。1.2文獻(xiàn)綜述進(jìn)度管理主要是針對(duì)管理項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，盡量縮小工期的管理流程。因此項(xiàng)目進(jìn)度管理主要從三個(gè)方面展開。一是時(shí)間；二是成本；三是優(yōu)化。通過三者的平衡，在工程工期和成本之間尋求最佳狀態(tài)。與國外相比，我國項(xiàng)目進(jìn)度管理起步晚、缺乏經(jīng)驗(yàn)積累，管理方式仍然較為粗放。1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國工程項(xiàng)目管理體制在上世紀(jì)80年代開始確立，經(jīng)過30多年的發(fā)展，完成了4個(gè)階段的跨越：1982年在魯布革水電站采用建設(shè)監(jiān)理模式，是我國在工程項(xiàng)目領(lǐng)域開始引進(jìn)先進(jìn)管理辦法的初次實(shí)踐，直到1986年國務(wù)院號(hào)召推廣魯布革模式，這一階段是我們對(duì)工程項(xiàng)目管理體制的摸索和嘗試階段。從五部委發(fā)文號(hào)召推廣魯布革模式，到90年代內(nèi)蒙古召開的項(xiàng)目施工研討會(huì)，這一階段是工程項(xiàng)目管理體制的試點(diǎn)和推廣階段。1994年建設(shè)部召開的工程項(xiàng)目管理工作會(huì)議，標(biāo)志著項(xiàng)目管理全面推廣和深化階段的到來，該階段一直持續(xù)到90年代末建設(shè)部提出全面運(yùn)用項(xiàng)目管理方法創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)工程。從那時(shí)開始，項(xiàng)目管理理論及實(shí)踐便進(jìn)入了全面發(fā)展的階段。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，研究學(xué)者們也提出了諸多自己的理論：王輝、陳暉的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)在我國現(xiàn)今社會(huì)是公眾共同關(guān)注的項(xiàng)目，其中最受矚目的當(dāng)屬旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，可謂是重中之重，站在房地產(chǎn)的角度來說，他們首先要考慮的是怎樣對(duì)爭取到的項(xiàng)目進(jìn)行有創(chuàng)意的建設(shè)，這是擺在他們面前亟待解決的難題。本篇文章對(duì)我國現(xiàn)今房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)的狀態(tài)進(jìn)行了分析，對(duì)與其中存在的弊端，進(jìn)行了有效的分析，給出了解決方案。王忠福的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)很多，要想對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效的管理和控制，就要對(duì)多方面都了解，房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，開發(fā)實(shí)施的時(shí)間較長，周期大，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)管理的主要負(fù)責(zé)人是企業(yè)中的項(xiàng)目管理者，從購買用地到進(jìn)行建設(shè)和規(guī)劃都需要他們進(jìn)行管理，從這個(gè)層面來說，他們是房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有關(guān)鍵作用。楊山的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和管理有較大的不確定性，過程十分復(fù)雜，需要與多個(gè)機(jī)構(gòu)和政府管理機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，協(xié)商相關(guān)事宜，房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭人物要做好模范作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，要配合國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展政策，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)有效率的有創(chuàng)意的房地產(chǎn)開發(fā)和管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)大眾的目標(biāo)。張捷通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀作出了仔細(xì)的分析和研究，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)和建設(shè)中應(yīng)該予以特別關(guān)注的幾個(gè)點(diǎn)，進(jìn)行了總結(jié)，并針對(duì)存在的弊病給出了自己的解決之道，除此之外也對(duì)如何對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管控，提出了有創(chuàng)意的看法和意見。蔣鶴林的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)也好，其他行業(yè)也好，他們進(jìn)行經(jīng)營管理的目標(biāo)都是為了獲得利潤，從這個(gè)角度來看，開發(fā)有價(jià)值的項(xiàng)目，把高質(zhì)量的項(xiàng)目進(jìn)行出售，服務(wù)購房的人，減少建設(shè)過程中的費(fèi)用開支，用這樣的方法來提高利潤，這些都需要良好的管控技能。所以，房地產(chǎn)的管控好壞直接關(guān)系到公司項(xiàng)目的成敗，本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)管理和開發(fā)的特有的特性，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的缺陷提出了自己的看法，并給出了解決之道。鄧銘分析研究了我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)和管理中尚待完善的方面，他的觀點(diǎn)是要控制施工的工期，保證施工的效率，控制投入的費(fèi)用支出，從這三個(gè)方面給出了自己的建議，他認(rèn)為，如果公司建設(shè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流不能支撐巨大的開支，就要對(duì)施工環(huán)節(jié)給予更多的注意力，利用先進(jìn)的科技，對(duì)施工各個(gè)方面進(jìn)行管控，縮短施工時(shí)間，促成項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)完成。龔維建分析了我國當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目中將建設(shè)工程出包給他人進(jìn)行施工，雙方進(jìn)行合作管理這種開發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，對(duì)存在的不足之處提出了建議，并就解決的辦法給出了一定的思路和建議，他認(rèn)為要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效率的開發(fā)和管理，聘請(qǐng)專業(yè)的人才參與管理。李彩云則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)的最終目的進(jìn)行了分析探討，他發(fā)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行施工進(jìn)度管理和所需要投入的費(fèi)用支出之間呈現(xiàn)線性相關(guān)關(guān)系，他的觀點(diǎn)是要提高房地產(chǎn)管控的水準(zhǔn)，這樣才能從根本上提高公司的綜合實(shí)力。對(duì)比發(fā)達(dá)國家的進(jìn)度管理，國內(nèi)工程進(jìn)度管理的差距主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.項(xiàng)目計(jì)劃簡單，一些在建項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人由于缺乏科學(xué)管理素養(yǎng)，主觀意愿太強(qiáng)烈，缺乏科學(xué)合理的進(jìn)度安排。2.在制定計(jì)劃進(jìn)度過程中無法科學(xué)合理安排工程進(jìn)度，同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)于計(jì)劃進(jìn)度重視不夠，缺乏執(zhí)行力。3.計(jì)劃進(jìn)度浮于形式，缺乏實(shí)際指導(dǎo)意義4.計(jì)劃對(duì)資源的利用常常欠缺可行性考量。5.不注重范圍管理，忽視WBS的作用，計(jì)劃內(nèi)容不完整。6.項(xiàng)目管理軟件的應(yīng)用不夠透徹，常常只利用其中簡單的功能，對(duì)項(xiàng)目管理軟件的深度開發(fā)不夠。1.2.2國外研究現(xiàn)狀與國內(nèi)相比，國外對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理的研究早已比較深入，且形成了較為系統(tǒng)的理論。在上個(gè)世紀(jì)50年代時(shí)期，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高到一個(gè)前所未有的程度，為了適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，項(xiàng)目進(jìn)度管理進(jìn)入了一個(gè)新的研究高度，許多新方法應(yīng)運(yùn)而出，對(duì)于生產(chǎn)方式和周期進(jìn)行了重新安排和制定。美國的DuPontCompany為有效管理公司內(nèi)不同部門的工作，研制了CPM法(CritlcalPathMethod，關(guān)鍵路徑法)，這個(gè)模型是利用數(shù)學(xué)函數(shù)，通過計(jì)算每一個(gè)工程模塊的施工時(shí)間和施工組織之間存在的依賴性來確定整個(gè)施工工程的時(shí)間，而且還對(duì)施工中的必不可少的環(huán)節(jié)進(jìn)行了辨別。結(jié)果表明，用CPM計(jì)算出來的施工時(shí)間相比其他計(jì)算方法要少使用60天，在實(shí)際施工過程中也能夠如期的完成項(xiàng)目的建設(shè)。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管控的各個(gè)環(huán)節(jié)中，要對(duì)處于必不可少的環(huán)節(jié)的工程給予特別關(guān)注，只有這樣才能保證工期不致拖延。在上個(gè)世紀(jì)四五十年代，甘特圖被發(fā)明出來并逐漸在實(shí)踐中得到了用武之地，現(xiàn)如今他已經(jīng)是工程施工中對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)管的必備手段。甘特圖對(duì)施工工程進(jìn)行分析的方法是：首先對(duì)于施工的環(huán)節(jié)進(jìn)行提前安排，在施工過程中每個(gè)環(huán)節(jié)都要實(shí)施監(jiān)督和管控，每完成一個(gè)環(huán)節(jié)，都要在圖上進(jìn)行標(biāo)示，用這樣的方法來對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行了解，只要查閱圖，就可以知道當(dāng)前的施工情況。但是也有一個(gè)缺點(diǎn)，他不能顯示各個(gè)環(huán)節(jié)之間的前后聯(lián)系，對(duì)于施工中的資源是如何調(diào)度和分配的也不能有效控制。大約在1960年前后，美國在研究導(dǎo)航系統(tǒng)的時(shí)候，順帶研究出了PERT的項(xiàng)目控制方法，這種方法把施工的工期假設(shè)為三種情況，一是正常情況，二是較好的情況，三是較壞的的情況，對(duì)這三種情況進(jìn)行平均計(jì)算，可以解決CPM施工中每個(gè)環(huán)節(jié)的工期都是一樣的缺點(diǎn)。這種方法發(fā)明出來以后，工程施工的時(shí)間計(jì)劃為10年，一下子變成了8年。所以，如果施工的時(shí)間不能有效確定，PERT的方法能夠有效的調(diào)節(jié)提升項(xiàng)目進(jìn)度管理的精度和長度。通過對(duì)以前施工的工程進(jìn)行綜合分析，用這種方法可以在施工的平均值上面再減少60天，對(duì)比以前的施工工程，這是一個(gè)巨大的進(jìn)步。HaroldKerzner在美利堅(jiān)合眾國從事管理行業(yè)的研究很多年，他發(fā)表了關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)的著作，他對(duì)自己的觀點(diǎn)，如怎樣進(jìn)行施工工程的過程監(jiān)管和施工環(huán)節(jié)的控制，構(gòu)想了一幅藍(lán)圖，這種思想可以為我國的項(xiàng)目建設(shè)提供很多可供參考的地方。上個(gè)世紀(jì)90年代，Goldratt創(chuàng)造性的將約束理論應(yīng)用在工程施工的實(shí)踐中，對(duì)項(xiàng)目施工的研究推向了一個(gè)新高潮，逐漸發(fā)明了關(guān)鍵鏈項(xiàng)目管理的思想。在他的著作中，他提出了工期裕量這一說法，施工中的很多工程都可以利用關(guān)鍵路徑法對(duì)其存在的弊病進(jìn)行毫無遺漏的揭示，把對(duì)工程的管控和對(duì)人才的挖掘進(jìn)行了有效的組合，這為很多學(xué)者開創(chuàng)了新的研究道路。近年來，國外進(jìn)度管理的水平和方式越來越呈現(xiàn)出智能化和網(wǎng)絡(luò)化的特點(diǎn)，隨著信息技術(shù)的進(jìn)步，BIM技術(shù)的廣泛應(yīng)用，項(xiàng)目進(jìn)度管理也逐漸進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)代，特別是計(jì)算機(jī)技術(shù)在項(xiàng)目管理上應(yīng)用越來越普遍，大數(shù)據(jù)的采用也必將帶動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度管理走向新的時(shí)代。1.3研究內(nèi)容基于本文的背景和動(dòng)機(jī)，本文的具體研究內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：（1）本文結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，針對(duì)當(dāng)前旅游地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理的研究背景、研究目的和意義，研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行初步的闡述。（2）針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理的內(nèi)涵、理論依據(jù)以及主要要素進(jìn)行全方位的概述。（3）介紹旅游地產(chǎn)發(fā)展的背景，分析山海天項(xiàng)目的管理現(xiàn)狀及特點(diǎn)，簡要介紹項(xiàng)目開發(fā)公司的架構(gòu)及概況。（4）結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度管理的相關(guān)理論，深層挖掘影響該山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理的因素、難點(diǎn)和問題所在，分析其存在問題背后的原因。（5）以山海天項(xiàng)目在項(xiàng)目進(jìn)度管理中存在的問題和原因?yàn)閷?dǎo)向，提出決策建議，為同類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制起到借鑒作用。1.4研究方法本文通過實(shí)地考察調(diào)研海南旅游地產(chǎn)市場以及魯能山海天項(xiàng)目實(shí)際情況，以該項(xiàng)目進(jìn)度管理實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，通過理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合進(jìn)度管理相關(guān)文獻(xiàn)，通過以下幾個(gè)研究方法探討從而全面地、正確地了解掌握魯能山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理所要研究的問題。實(shí)地調(diào)研法前往海南文昌銅鼓嶺自然保護(hù)區(qū)，深入現(xiàn)場觀察調(diào)研魯能山海天項(xiàng)目基本情況以及進(jìn)度管理實(shí)際，通過隨機(jī)選取的方式，詢問現(xiàn)場建設(shè)人員、置業(yè)顧問等取得第一手直觀資料。2.文獻(xiàn)資料法本課題將對(duì)國內(nèi)外大量相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行檢索查閱，在此基礎(chǔ)上，通過認(rèn)真細(xì)致的梳理、歸納和分析，掌握山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理的現(xiàn)狀，并在此基礎(chǔ)上建立自己的理論框架和研究內(nèi)容，使本課題的研究建立在一個(gè)較高的起點(diǎn)上。3.案例研究法通過對(duì)魯能山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理狀況文獻(xiàn)數(shù)據(jù)收集及現(xiàn)場調(diào)研、管理人員探訪，了解相關(guān)信息，并進(jìn)行信息的搜集工作。4.分析歸納法本課題通過查搜集到的數(shù)據(jù)資料，采取定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，進(jìn)行分析、綜合、比較、歸納，提供規(guī)律性的知識(shí)，結(jié)合山海天項(xiàng)目特點(diǎn)，歸納總結(jié)出適合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理的路徑。理論概述2.1項(xiàng)目內(nèi)涵與項(xiàng)目管理特點(diǎn)2.1.1項(xiàng)目的內(nèi)涵項(xiàng)目是指一系列獨(dú)特的、復(fù)雜的并相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)，這些活動(dòng)有著一個(gè)明確的目標(biāo)或目的，必須在特定的時(shí)間、預(yù)算、資源限定內(nèi)，依據(jù)規(guī)范完成。具體到本文，指的是由魯能集團(tuán)文昌公司開發(fā)的位于海南文昌東部濱海區(qū)銅鼓嶺國際生態(tài)旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃面積86.64平方公里（陸地46.64平方公里、海域40平方公里），包括淇水灣、云梯寶陵河、月亮灣、海石灘四個(gè)片區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃可出讓建設(shè)用地約2.3萬畝，規(guī)劃建筑面積約1000萬平方米。2.1.2項(xiàng)目管理的特點(diǎn)項(xiàng)目管理（Project

Management）指的是在掌握有限資源的前提之下，通過利用系統(tǒng)觀點(diǎn)以及一系列的技術(shù)、知識(shí)、方法、工具，對(duì)項(xiàng)目從投資決策起到結(jié)束的全部工程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評(píng)價(jià)，來實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理即給定各項(xiàng)約束條件，為實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始的投資、施工、到交付的整個(gè)過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評(píng)價(jià)的活動(dòng)，以最低的消耗來獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益以及社會(huì)效益，從而獲得項(xiàng)目成功的過程。而房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的進(jìn)度控制主要指對(duì)項(xiàng)目建設(shè)主體進(jìn)行建設(shè)時(shí)，對(duì)工程的建設(shè)時(shí)間和順序進(jìn)展安排上的掌控，包括：編制進(jìn)度計(jì)劃，實(shí)施計(jì)劃，檢測和分析計(jì)劃實(shí)施效果，優(yōu)化和調(diào)整計(jì)劃中不合理部分。進(jìn)度控制能否實(shí)現(xiàn)，對(duì)于保證合同工期如期完成，費(fèi)用成本可控，工程質(zhì)量符合相關(guān)規(guī)定的要求有著直接的影響，所以進(jìn)度控制是全面實(shí)施項(xiàng)目管理三大要素的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目具體實(shí)施過程中，必須經(jīng)常檢查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，并與之前確定的進(jìn)度計(jì)劃比較。如果實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度吻合，則表明項(xiàng)目完成情況良好，進(jìn)度計(jì)劃總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有保證；如果發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度偏離了進(jìn)度計(jì)劃，則應(yīng)分析產(chǎn)生進(jìn)度偏差的原因并分析其對(duì)后續(xù)工作的影響，找出進(jìn)度糾偏的辦法措施避免進(jìn)度計(jì)劃總目標(biāo)受影響，并根據(jù)這些辦法措施，對(duì)原有進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行修改，使之符合實(shí)際以保證原進(jìn)度計(jì)劃總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)：（1）項(xiàng)目的管理者既可以是開發(fā)商，也可以是建筑施工企業(yè)；一般而言，建筑施工企業(yè)不委托咨詢公司進(jìn)行施工項(xiàng)目管理。（2）項(xiàng)目管理的對(duì)象是施工項(xiàng)目。施工項(xiàng)目的特點(diǎn)給施工項(xiàng)目管理帶來了特殊性：生產(chǎn)活動(dòng)與市場交易活動(dòng)同時(shí)進(jìn)行，先有交易活動(dòng)，后有產(chǎn)成品。（3）項(xiàng)目管理的內(nèi)容是在一個(gè)長時(shí)間進(jìn)行的有序過程中按階段變化的，各階段管理的內(nèi)容差異很大。因此，管理者必須作出設(shè)計(jì)，簽訂合同、提出措施、進(jìn)行有針對(duì)性的動(dòng)態(tài)管理，并使資源優(yōu)化組合，以提高施工效率和施工效率。（4）項(xiàng)目要求強(qiáng)化組織協(xié)調(diào)工作。主要強(qiáng)化方法是優(yōu)選項(xiàng)目經(jīng)理，建立調(diào)度機(jī)構(gòu)，配備稱職的調(diào)度人員，努力使調(diào)度工作科學(xué)化、信息化，建立起動(dòng)態(tài)的控制體系。2.2項(xiàng)目進(jìn)度管理2.2.1項(xiàng)目進(jìn)度管理定義項(xiàng)目進(jìn)度管理是指項(xiàng)目實(shí)施過程對(duì)項(xiàng)目開始到項(xiàng)目完成所進(jìn)行時(shí)間的全面管理。在規(guī)定的時(shí)間做出科學(xué)合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，在目標(biāo)不能按期完成的情況下，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改及校正，同時(shí)分析過程中的原因，進(jìn)行修改直至完成經(jīng)營目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。2.2.2項(xiàng)目進(jìn)度的制定項(xiàng)目進(jìn)度的制定是指各項(xiàng)目公司根據(jù)集團(tuán)公司或者項(xiàng)目的具體經(jīng)營計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目所有工作進(jìn)行有針對(duì)的安排項(xiàng)目的活動(dòng)。項(xiàng)目進(jìn)度的制定是項(xiàng)目管理中非常重要的一環(huán)。項(xiàng)目進(jìn)度的制定要求考慮成本、時(shí)間、人員配置、自然條件等多方面的因素。2.2.3項(xiàng)目進(jìn)度管理的組織項(xiàng)目進(jìn)度管理的組織由開發(fā)商和施工企業(yè)聯(lián)合組織。雙方在不同層面成立以項(xiàng)目經(jīng)理為組長，以各參與項(xiàng)目的職能部門的各負(fù)責(zé)人為副組長，以項(xiàng)目中包含的各單元工作的負(fù)責(zé)人、以及各班組長等為組員的項(xiàng)目進(jìn)度控制管理小組。對(duì)各小組內(nèi)各成員進(jìn)行明確地分工，明確各組員的責(zé)任；在項(xiàng)目的進(jìn)行過程中，通過組內(nèi)召開會(huì)議，對(duì)項(xiàng)目工作情況進(jìn)行討論、出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析、通過討論來制定對(duì)策、監(jiān)督?jīng)Q議的執(zhí)行情況、建立適時(shí)的反饋制度。2.3項(xiàng)目進(jìn)度控制三要素持續(xù)時(shí)間：持續(xù)時(shí)間是進(jìn)度的重要指標(biāo)。人們常用已經(jīng)使用的工期與計(jì)劃工期相比較以描述工程完成程度。需要注意的是工期與人們通常概念上的進(jìn)度是不一致的。工程的效率和速度不是一個(gè)直線，如通常工程項(xiàng)目開始時(shí)工作效率很低，進(jìn)度慢，到工程中期投入最大，進(jìn)度最快，而后期投入又較少。所以工期下來一半，并不能表示進(jìn)度達(dá)到了一半，何況在已進(jìn)行的工期中還存在各種停工、窩工、干擾作用，實(shí)際效率遠(yuǎn)低于計(jì)劃的效率。質(zhì)量：即用已經(jīng)完成的工作量與相應(yīng)的合同價(jià)格(單價(jià))，或預(yù)算價(jià)格計(jì)算。它將不同種類的分項(xiàng)工程統(tǒng)一起來，能夠較好地反映工程的進(jìn)度狀況。這是常用的進(jìn)度指標(biāo)。成本平衡：保證項(xiàng)目在批準(zhǔn)的預(yù)算范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的過程，包括資源計(jì)劃的編制、成本估算、成本預(yù)算與成本控制。2.4項(xiàng)目進(jìn)度管理與其他管理的關(guān)系項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理并稱“三大管理”?！叭蠊芾怼痹陧?xiàng)目建設(shè)的過程中互相影響，互為依托。這三個(gè)方面者之間相互制約,相互影響,形成一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的、矛盾對(duì)立的統(tǒng)一體。共同構(gòu)成項(xiàng)目管理的目標(biāo)系統(tǒng),某一方面的變化都會(huì)引起其他方面的變化。近例如2012年的“萬科質(zhì)量門事件”就給該項(xiàng)目的進(jìn)程帶來嚴(yán)重的影響，不但影響了企業(yè)的聲譽(yù)，也無形中加大了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。特別是對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)度很大程度上決定著現(xiàn)金流的好壞。山海天項(xiàng)目概況3.1山海天項(xiàng)目概況3.1.1海南旅游地產(chǎn)發(fā)展情況隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的逐步降溫，根據(jù)專家預(yù)測,從2015年開始,中國的旅游地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展十年黃金期。事實(shí)上,在調(diào)控頻出,住宅地產(chǎn)利潤空間下降的宏觀大背景下,眾多有實(shí)力、有資質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸將注意力向旅游、商業(yè)、養(yǎng)老等領(lǐng)域傾斜。萬科、保利、萬達(dá)、雅居樂、富力等房企紛紛重金砸向旅游地產(chǎn)就是佐證。長期以來，海南旅游圍繞“?！弊魑恼?，力圖透過濱海概念打通市場，但隨著國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)旅游市場的轉(zhuǎn)型升級(jí)，單一的濱海旅游產(chǎn)品已無法滿足市場新需求。當(dāng)前旅游地產(chǎn)開發(fā)正逐步從“住宅+景觀配套”向“旅居”模式轉(zhuǎn)變，旅游大盤開發(fā)將以旅游運(yùn)營為根本，通過構(gòu)建旅游度假體系，提高目的地吸引力，從而推動(dòng)住宅項(xiàng)目價(jià)值提升。正是在這種背景下，從政府到民間，都在關(guān)注和開發(fā)海南熱帶休閑旅游產(chǎn)品，希望使之成為繼濱海旅游產(chǎn)品之后的新賣點(diǎn)，從整體上提升海南旅游競爭力。2009年，國際旅游島政策的出臺(tái)為海南的房地產(chǎn)市場注入了一劑強(qiáng)心針。作為海洋大省和生態(tài)大省，海南地區(qū)集聚了我國最優(yōu)質(zhì)的熱帶旅游和農(nóng)業(yè)資源，近些年來海南地區(qū)旅游業(yè)的繁榮大大推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也為眾多房地產(chǎn)進(jìn)一步開拓市場提供了廣闊的空間和機(jī)會(huì)。所以隨著海南旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，游客人數(shù)越來越多。海南地區(qū)濱海旅游地產(chǎn)已成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，以海景為概念的樓盤項(xiàng)目如雨后春筍般冒出來。而且當(dāng)前海南整體房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)兩種趨勢，第一，滿足海南本地人日常的住房需要，第二，滿足旅游業(yè)發(fā)展的高端精品住房，這兩大趨勢構(gòu)成了海南房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢。2010年我國發(fā)布了國際旅游島建設(shè)相關(guān)意見之后，海南島內(nèi)島外的開發(fā)商紛紛大力挖掘旅游資源，在廣闊市場空間的帶動(dòng)下，借助海南地區(qū)強(qiáng)大的旅游優(yōu)勢和旅游業(yè)的繁榮，把旅游房地產(chǎn)推向了全國的銷售市場，爭搶房地產(chǎn)項(xiàng)目，大力開拓房地產(chǎn)市場。最具代表性的幾個(gè)大企業(yè)是海航，魯能，中信等多家行業(yè)大型房企，在2010年前后開始在海南地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局，大手筆的開發(fā)圈地，一些開發(fā)商緊隨其后，也不甘示弱，從而掀起了一股在海南地區(qū)挖掘旅游資源，創(chuàng)建旅游房地產(chǎn)事業(yè)的熱潮，這些開發(fā)商們爭先恐后給海南樓市帶去了一股新鮮之風(fēng)，海南樓市的歸屬已經(jīng)向多元化的方向發(fā)展，一方面滿足日常企業(yè)和人民生活的需要，另一方面，高端精品住宅和旅游綜合地產(chǎn)也已經(jīng)展開了一場熱火朝天的房地產(chǎn)爭奪大會(huì)戰(zhàn)。當(dāng)前海南地區(qū)蔓延兩百多公里的海岸線上，已經(jīng)出現(xiàn)了多達(dá)數(shù)十個(gè)超級(jí)項(xiàng)目，有國外資本的注入，也有國內(nèi)大開發(fā)商的強(qiáng)勢資本進(jìn)入，這種國際旅游島的概念已經(jīng)慢慢成型，并在海南地區(qū)逐漸醞釀成一股新的地產(chǎn)風(fēng)暴。但是，在海南房地產(chǎn)企業(yè)和外來城市大資本紛紛爭奪市場的同時(shí)，有很多專業(yè)的房地產(chǎn)銷售人士也發(fā)現(xiàn)，海南島旅游綜合體的剛需市場受經(jīng)濟(jì)和政策影響比較大，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場，雖然有高消費(fèi)廣闊，市場和強(qiáng)大旅游資源做支撐，但是無法復(fù)制島外的運(yùn)營模式和銷售方式，也無法整體上契合海南省旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面需要各投資開發(fā)商強(qiáng)烈的資金鏈支持，另一方面也要配合海南省整體流程業(yè)的發(fā)展速度和旅游資源的開發(fā)狀況。當(dāng)前這種如火如荼的競爭形勢已經(jīng)深刻改變了海南省整個(gè)房地產(chǎn)旅游項(xiàng)目的市場，給海南房地產(chǎn)帶來了新鮮的血液，但是未來如何配合基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步滿足海南人民和外來居住人口的日常生活需要才是這些大開發(fā)商們真正值得關(guān)心的話題。這個(gè)地區(qū)開發(fā)潛力較大，作為海南原生態(tài)資源最齊備的地區(qū)之一，項(xiàng)目總規(guī)劃面積達(dá)到86.64平方公里，這里未來將會(huì)成為海南地區(qū)最大的一個(gè)生態(tài)旅游旅居地點(diǎn)和區(qū)域集中地。同時(shí)，該項(xiàng)目海域面積40平方公里，海岸線長28公里，規(guī)劃總建設(shè)用地面積32956.7畝，規(guī)劃總建筑面積逾千萬平米，規(guī)劃常住人口約15萬，魯能公司已經(jīng)搶先在這個(gè)地方開辟了一塊專用項(xiàng)目用地，大手筆的圈地現(xiàn)存土地儲(chǔ)備達(dá)到了2132.5畝。3.1.2山海天項(xiàng)目背景2009年12月30日，國務(wù)院召開新聞發(fā)布會(huì)，確定把海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，力圖把海南島打造成為一個(gè)“度假之島”、“休閑之島”、“生態(tài)之島”。特別是在海南國際旅游島規(guī)劃綱要于2010年6月中旬正式獲批后，文昌市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境發(fā)生了巨大變化。作為海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃中的北部組團(tuán)之一，文昌市確定了重點(diǎn)發(fā)展文化娛樂、會(huì)議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險(xiǎn)、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展方向。為實(shí)現(xiàn)將其打造海南旅游第三極的發(fā)展目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，旅游休閑地產(chǎn)業(yè)也迎來了新的發(fā)展契機(jī)。在國際旅游島背景下，文昌的定位為集衛(wèi)星發(fā)射、航天科普、旅游度假于一體的現(xiàn)代化航天旅游城，東環(huán)城際鐵路以及兩橋一路的修通將徹底改變文昌交通末梢的狀況，困擾文昌經(jīng)濟(jì)旅游發(fā)展的瓶頸將被突破；近期，海南省政府確定的國際旅游島龍灣先行實(shí)驗(yàn)區(qū)，為文昌市和山海天項(xiàng)目開發(fā)提供了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。航天旅游城的建設(shè)，強(qiáng)化了文昌的產(chǎn)業(yè)支撐，帶來了大量的產(chǎn)業(yè)人口增長，促進(jìn)了城市化發(fā)展，大大增強(qiáng)了文昌高端旅游產(chǎn)品的整體競爭力。為落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策，海南省海口、三亞兩市出臺(tái)“限購”政策，抑制房價(jià)的過快上漲，而海南省其他縣市不在“限購”政策范圍內(nèi)，這將進(jìn)一步激發(fā)文昌市的房地產(chǎn)消費(fèi)潛力，為文昌市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迎來新的契機(jī)。盡管目前國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但由于文昌市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、文化底蘊(yùn)與原生態(tài)的自然資源條件，加之房地產(chǎn)市場起步較晚，房價(jià)上漲的幅度還在市場可接受范圍，預(yù)計(jì)文昌房地產(chǎn)市場還有較大發(fā)展空間。2014年開始，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入下行波動(dòng)趨勢，海南房地產(chǎn)市場總體成交量明顯下降，但雅居樂清水灣項(xiàng)目以及觀瀾湖度假區(qū)等旅游大盤卻通過構(gòu)建旅游度假體系、落實(shí)頂級(jí)的配套設(shè)施以及高效的活動(dòng)與圈層營銷等各種大手筆投入，為地產(chǎn)銷售搭建了較高的形象平臺(tái)，有效推動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值提升。其中雅居樂清水灣2014年銷售超過65億。充分證明在低迷的市場環(huán)境下具有市場辨識(shí)度的項(xiàng)目產(chǎn)品依然能夠在獲得消費(fèi)者的青睞。隨著航天基地投入建成使用，將進(jìn)一步聚集區(qū)域內(nèi)人氣、拉動(dòng)銅鼓嶺消費(fèi)，預(yù)計(jì)每年將吸引約200萬人次游客，項(xiàng)目吸引力將進(jìn)一步加強(qiáng),為下一步打造知名旅游度假目的地帶來了重大發(fā)展機(jī)遇。3.1.3項(xiàng)目概況及開發(fā)進(jìn)展山海天項(xiàng)目位于海南省最東部——文昌市龍樓鎮(zhèn)，北依?？谀辖迎偤?，距離海口機(jī)場50分鐘，出行便利，東環(huán)城際鐵路由海口至文昌約20分鐘車程。文瓊高速（文昌至瓊海66公里）已完成征地拆遷，2017年正式開工建設(shè)。未來規(guī)劃的旅游輕軌專線，將實(shí)現(xiàn)從美蘭機(jī)場到項(xiàng)目的無縫接駁，實(shí)現(xiàn)國際旅游島東線旅游第一站。該區(qū)域適合宜居，年平均氣溫在24度，被稱為“長壽之鄉(xiāng)”，擁有山、海、灣、石、林、島、礁、湖、田、村十大原生態(tài)自然資源，是海南原生態(tài)資源最齊備的基地。這里既是未來全球生態(tài)旅居，也是絲綢海岸上世界級(jí)海島度假勝地。項(xiàng)目規(guī)劃總面積為86.64平方公里，其中陸地面積46.64平方公里（包括淇水灣、云梯寶陵河、月亮灣、海石灘四個(gè)片區(qū)），海域面積40平方公里，海岸線長28公里，規(guī)劃總建設(shè)用地面積32956.7畝，規(guī)劃總建筑面積逾千萬平米，規(guī)劃常住人口約15萬。魯能在該地的項(xiàng)目公司現(xiàn)存土地儲(chǔ)備2132.5畝，規(guī)劃建筑面積147萬平米。該項(xiàng)目旅游資源具有三個(gè)特點(diǎn)：一是生態(tài)自然資源豐富，擁有瓊北第一高峰銅鼓嶺和兩大獨(dú)特海灣，目前是海南唯一擁有山海兩大資源的待開發(fā)區(qū)域；二是項(xiàng)目擁有淇水灣、月亮灣兩大灣區(qū)28公里原生態(tài)海岸線，是海南島目前擁有海岸線最長的度假區(qū)；三是項(xiàng)目所處文昌市是海南島最具人文底蘊(yùn)的城市，素有“人文七鄉(xiāng)”之稱，銅鼓嶺作為文昌市的區(qū)域核心，蘊(yùn)含了銅鼓祈福文化、海洋生態(tài)文化、華僑宗教文化等，是海南獨(dú)具人文內(nèi)涵的度假區(qū)。近年來，該項(xiàng)目通過一級(jí)開發(fā)促進(jìn)土地成熟，實(shí)現(xiàn)土地分成收益并鎖定優(yōu)勢土地資源，同時(shí)加快二級(jí)開發(fā)和旅游產(chǎn)品策劃，推動(dòng)整體旅游度假區(qū)發(fā)展，夯實(shí)住宅大盤銷售基礎(chǔ)。一級(jí)開發(fā)方面，淇水灣片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已基本成熟，路網(wǎng)建設(shè)初步成型，其中鉆石大道、彩虹大道南段、古松路已竣工通車，鉆石廣場綠化和古松路園林工程已完工。安置區(qū)公建配套及市政道路已完工。二級(jí)開發(fā)方面，按照示范先行的原則，魯能文昌公司在淇水灣片區(qū)策劃了由酒店、民俗商業(yè)街、濱海休閑帶、營銷展示中心等組成的首期度假示范區(qū)，提升項(xiàng)目旅游度假產(chǎn)品形象。其中，希爾頓主體酒店項(xiàng)目于2015年8月竣工開業(yè)，淇水灣5號(hào)、淇水灣6號(hào)、海石灘2號(hào)等住宅項(xiàng)目已正式開盤，部分樓棟已交房。文昌魯能地中海俱樂部酒店項(xiàng)目正在開展方案設(shè)計(jì)，計(jì)劃2017年上半年開工。作為超級(jí)旅游大盤項(xiàng)目，隨著建設(shè)的進(jìn)一步深入，山海天項(xiàng)目積極開展國際知名品牌資源合作洽談和項(xiàng)目落地。2014年開始，文昌公司與南非太陽城投資合作建設(shè)酒店達(dá)成初步意向；分別與美國六旗、澳大利亞威秀等知名品牌及運(yùn)營商洽談主題公園合作事宜；聯(lián)系了山東省立醫(yī)院、北京慈濟(jì)醫(yī)療等知名醫(yī)院，溝通合作條件和合作模式；與龍緣潛水集團(tuán)等運(yùn)營單位洽談在淇水灣發(fā)展海上運(yùn)動(dòng)和潛水旅游項(xiàng)目；與第六感集團(tuán)就213地塊達(dá)成合作意向。項(xiàng)目定位為中國家庭娛樂休閑首選目的地，規(guī)劃將建成集主題公園、高爾夫、馬球馬會(huì)、游艇港灣、超星級(jí)酒店群、生態(tài)景區(qū)、體育休閑、海上旅游、海島探秘等為一體的綜合型旅游度假區(qū)。先期以淇水灣片區(qū)整體建設(shè)完成為節(jié)點(diǎn)，一方面形成片區(qū)展示中心，另一方面通過淇水灣物業(yè)開發(fā)平衡前期現(xiàn)金流；后期著重建設(shè)寶陵河南岸主要娛樂片區(qū)，樹立區(qū)域主題娛樂的形象定位，打造獨(dú)有主題驅(qū)動(dòng)的海島度假后花園。隨后配合海石灘生態(tài)主題建設(shè)完善，推售優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品，以高價(jià)值物業(yè)換取高額利潤；后期建設(shè)寶陵河北岸區(qū)域，形成區(qū)域新的增長極，推動(dòng)月亮灣片區(qū)整體成熟。最后以運(yùn)動(dòng)社區(qū)為主題，建設(shè)月亮灣南部片區(qū)，打造小鎮(zhèn)風(fēng)情，低設(shè)施投入，通過大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)獲得利潤；后期建設(shè)體育MALL，帶動(dòng)月亮灣整體成熟開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)雙贏利。項(xiàng)目開發(fā)周期約15年，建成后每年將吸引約300萬游客來此旅游度假，屆時(shí)將成為海南國際旅游島的璀璨明珠。3.1.4項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析法及通過分析判斷優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opprtunities）威脅（Thteats），依據(jù)四個(gè)方面的分析結(jié)果，做出匹配矩陣，進(jìn)而尋求項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)。眾所周知，運(yùn)用內(nèi)部、外部環(huán)境分析，結(jié)合企業(yè)面臨的機(jī)會(huì)和危險(xiǎn)，可以大致地了企業(yè)所處競爭環(huán)境情況。同時(shí)，通過運(yùn)用SWOT分析方法，還可以可以明確企業(yè)當(dāng)前所處的象限，從而確定企業(yè)當(dāng)前應(yīng)當(dāng)采取的競爭戰(zhàn)略。因而，SWOT分析方法在分析企業(yè)的競爭環(huán)境，競爭策略和價(jià)值評(píng)估方面獲得廣泛應(yīng)用。針對(duì)項(xiàng)目具體環(huán)節(jié)，相關(guān)分析如下：項(xiàng)目優(yōu)勢分析S-O戰(zhàn)略：（1）該項(xiàng)目具備獨(dú)一無二的旅游自然資源，無論是大海、沙灘、山峰、島嶼以及濕地等，其品質(zhì)在國內(nèi)而言都屬于頂級(jí)。（2）該地區(qū)全年氣候舒適，適合度假、旅游，氣候條件優(yōu)越。（3）文昌市政府對(duì)于該項(xiàng)目大力支持。（4）該項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域開發(fā)面積廣闊，擁有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，綜合開發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，未來能夠?qū)崿F(xiàn)完善的旅游度假功能配套，具備打造亞洲乃至世界級(jí)級(jí)旅游大盤的潛力。（5）魯能地產(chǎn)在業(yè)界的品牌影響力較大，同時(shí)在背后有國網(wǎng)系統(tǒng)在技術(shù)和資金等方面的大力支撐。項(xiàng)目劣勢分析W-O戰(zhàn)略：（1）該項(xiàng)目旅游資源由于開發(fā)較晚，與三亞相比，知名度仍需提升，在全國范圍缺乏認(rèn)可，甚至與海南恒大的海花島項(xiàng)目都有一定程度差距。（2）項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施需進(jìn)一步完善，由于與龍樓鎮(zhèn)仍然有一定距離，生活上仍然不夠便利，隨著商業(yè)風(fēng)情街的陸續(xù)投入使用，相信項(xiàng)目配套項(xiàng)目能夠有不少的提升。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析S-T戰(zhàn)略：（1）近年來，隨著海南旅游地產(chǎn)市場逐步擴(kuò)大，成交量逐年增長，庫存壓力減少，市場消化能力不斷加大，顯示出市場健康、良好的發(fā)展態(tài)勢。隨著海南國際旅游島建設(shè)的逐步深入，島外市場的擴(kuò)大和穩(wěn)固，來瓊度假甚至定居的人群也越來越多，勢必形成海南旅游度假住宅需求規(guī)模的擴(kuò)大，未來市場需求將保持穩(wěn)健增長。（2）隨著鋪前大橋、文昌至瓊海高速公路的建設(shè)，文昌市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將迎來大的質(zhì)變，特別是航天發(fā)射基地的建設(shè)，文昌未來完全可能成為三亞、?？谥夂Ｄ下糜问袌龅牡谌龢O。項(xiàng)目的威脅分析W-T戰(zhàn)略：（1）隨著海南加大對(duì)西線的開發(fā)力度，環(huán)島高鐵的建設(shè)，儋州等城市以及?；◢u等項(xiàng)目將在一定程度上對(duì)該項(xiàng)目造成威脅。（2）在文昌本地的旅游地產(chǎn)市場上，依然有雅居樂、富力等大型房企與該項(xiàng)目存在較為激烈的競爭。3.2項(xiàng)目開發(fā)單位3.2.1公司簡介\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"魯能集團(tuán)是國家電網(wǎng)集團(tuán)所屬的分支公司，是一家在全國范圍內(nèi)實(shí)施市場化運(yùn)籌并實(shí)施品牌發(fā)展戰(zhàn)略的大型集團(tuán)公司，其品牌形象在中外具有很高的影響力。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"魯能集團(tuán)以住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、新能源三大板塊為主營業(yè)務(wù)，在全國中心城市和優(yōu)勢區(qū)域發(fā)展有影響力項(xiàng)目，\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"相繼開發(fā)建設(shè)了北京地區(qū)順義新城、格拉斯小鎮(zhèn)、優(yōu)山美地商住小區(qū)、天津地區(qū)的魯能公館項(xiàng)目、重慶地區(qū)的南渝星城、\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"海南地區(qū)的三亞灣新城商住項(xiàng)目以及山東境內(nèi)的多處地產(chǎn)項(xiàng)目。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"其中住宅性建設(shè)項(xiàng)目為最多，僅在2016年度的1到8月，住宅性建設(shè)項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)了高點(diǎn)345多的億元營銷總額，在同業(yè)業(yè)中居于前茅地位。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"魯能文昌公司也稱海南億隆城建投資有限公司，位于海南省文昌市，成立于2003年，\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"最初屬于深圳華隆集團(tuán)全資子公司，是一家具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)資型民營公司，負(fù)責(zé)銅鼓嶺景區(qū)的一二級(jí)土地開發(fā)。2008年，魯能集團(tuán)通過增資擴(kuò)股收購該公司，注冊(cè)資本增加到50000萬元，公司的股權(quán)比例為深圳市華隆投資集團(tuán)有限公司占40%，山東魯能集團(tuán)有限公司占60%。目前，\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"主體業(yè)務(wù)涵蓋了基礎(chǔ)性設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、城市化的定向經(jīng)營、地產(chǎn)行業(yè)、戰(zhàn)略投資以及線上金融投資業(yè)務(wù)等，主要負(fù)責(zé)銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)一二級(jí)開發(fā)，該項(xiàng)目是海南省和文昌市兩級(jí)重點(diǎn)工程，按照政府機(jī)構(gòu)導(dǎo)向、集團(tuán)公司實(shí)施管理運(yùn)籌、多向聯(lián)動(dòng)共同招商投資的多方共贏運(yùn)作機(jī)制，相繼與海南文昌政府實(shí)施戰(zhàn)略合作，投資開發(fā)了文昌地區(qū)銅鼓嶺自然生態(tài)旅游觀光項(xiàng)目。整體項(xiàng)目總規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)到了86.6平方公里以上，不僅按照前瞻性的要求精心打造成集旅游度假、休閑娛樂、商住與居民安居工程為一體的新型全球性自然生態(tài)名聲區(qū)域，同時(shí)立足時(shí)代需求精心打造熱帶海島度假休閑特點(diǎn)的馳名旅游文化景點(diǎn)。3.2.2公司架構(gòu)\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"魯能集團(tuán)的地產(chǎn)類業(yè)務(wù)在結(jié)構(gòu)特點(diǎn)上相對(duì)單一，重點(diǎn)涵蓋了兩個(gè)層級(jí)管理運(yùn)作架構(gòu)：一是集團(tuán)總部層面；二是按照城市設(shè)置公司。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"因?yàn)槠渚邆鋰泄镜拿黠@特點(diǎn)，因此不僅具備一線集團(tuán)公司的品牌戰(zhàn)略、核心競爭能力、投資融資以及產(chǎn)品組合研發(fā)的能力以外，集團(tuán)管理層還可以圍繞以下三個(gè)層面實(shí)施管控運(yùn)作：\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"（1）戰(zhàn)略性投資。集團(tuán)決策層擁有絕對(duì)的決策權(quán)限，即每一處建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃、考察、購地等等環(huán)節(jié)，均需要集團(tuán)決策的嚴(yán)格審批實(shí)。實(shí)際上各區(qū)域的開發(fā)項(xiàng)目都是集團(tuán)層面直接決策。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"（2）財(cái)會(huì)管理控制。涵蓋總公司以及各個(gè)城市地區(qū)分支公司的現(xiàn)金流管理以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防范控制，均在集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下實(shí)施，所有的預(yù)決算以及財(cái)會(huì)計(jì)量核算流程全部納入到國電集團(tuán)系統(tǒng)的運(yùn)作平臺(tái)實(shí)施透明管理。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"（3）人力資源管理。各個(gè)城市地區(qū)分支公司的副總監(jiān)崗位以上的高層管理人員，均要由集團(tuán)總部實(shí)施選聘或者直接任命。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"體現(xiàn)出了管理線條清晰、集團(tuán)總部與下屬公司可以有效對(duì)接的顯著特點(diǎn)。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目公司則可以按照集團(tuán)的部署實(shí)施自主權(quán)化的管理運(yùn)作，\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"在管理監(jiān)督機(jī)制上充分展示出魯能集團(tuán)的行業(yè)特點(diǎn)以及公司文化的獨(dú)特魅力，有效保證了集權(quán)與放權(quán)的合理平衡：\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"（1）這種管理監(jiān)督機(jī)制較好地體現(xiàn)出集團(tuán)公司對(duì)于各類市場風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別控制、資金運(yùn)轉(zhuǎn)安全、土地資源購進(jìn)以及人力資源管理這三個(gè)權(quán)利層面均集中在集團(tuán)總部。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"（2）地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域與常規(guī)類的生產(chǎn)營銷領(lǐng)域明顯不同，不僅具備顯著的區(qū)域性特點(diǎn)和法律法規(guī)的約束性，同時(shí)在政策機(jī)制的應(yīng)用、市場布局以及風(fēng)險(xiǎn)管理等等層面均具有明顯的不同，因此\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"要求各個(gè)城市的分支公司在運(yùn)籌把握上要具備很大的區(qū)域適應(yīng)能力，以便應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅募ち腋偁?。\t"C:/Users/lenovo/AppData/Local/Temp/Rar$EX03.027/PaperTest-%E6%A3%80%E6%B5%8B%E6%8A%A5%E5%91%8A/htmls/detail_report/right"但是從當(dāng)前來看，集團(tuán)分公司的運(yùn)營管理自由度并不是很大，比如在實(shí)際項(xiàng)目的分析定位以及市場運(yùn)作上不具備很強(qiáng)的決策能力。特別是一些較大工程的項(xiàng)目，甚至需要國網(wǎng)公司審核。3.2.3進(jìn)度管理相關(guān)責(zé)任人及部門在項(xiàng)目進(jìn)度的管理架構(gòu)上，該項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，同時(shí)涉及到進(jìn)度管理的部門有計(jì)劃經(jīng)營部、工程部、設(shè)計(jì)部、開發(fā)部以及項(xiàng)目部。（1）總經(jīng)理：總經(jīng)理是公司以及各項(xiàng)目的核心人物，是項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的制定者，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的組織、實(shí)施負(fù)責(zé)，保證項(xiàng)目工期目標(biāo)，并制定保障進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行的措施。項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)投入項(xiàng)目建設(shè)的全部資源進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)、平衡，提高資源的利用效率，加快資源的流轉(zhuǎn)，最大限度地增大資源的利用率，并保障項(xiàng)目合同工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，監(jiān)督和調(diào)控各參建方對(duì)資源的使用，確保各種資源供應(yīng)體系及項(xiàng)目進(jìn)度管理體系的有效運(yùn)行。（2）計(jì)劃經(jīng)營部：計(jì)劃經(jīng)營部是公司的核心部門。該部門主要負(fù)責(zé)主持?jǐn)M訂公司經(jīng)營計(jì)劃、經(jīng)營考核管理辦法，組織制定、分解經(jīng)營承包考核指標(biāo)，組織召開經(jīng)營計(jì)劃會(huì)議；負(fù)責(zé)組織制定、完善公司相關(guān)的管理制度和規(guī)定，并組織擬訂公司工作計(jì)劃及完成工作總結(jié)；負(fù)責(zé)組織工程的概預(yù)算管理；負(fù)責(zé)綜合管理公司的招投標(biāo)工作?？梢允?，該部門是各項(xiàng)目進(jìn)度管理的第一執(zhí)行人。（3）工程部：工程部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行管控，做好相關(guān)記錄，整理和統(tǒng)計(jì)收集全部數(shù)據(jù)，及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)以及集團(tuán)工程管理部門反映項(xiàng)目進(jìn)展、預(yù)算執(zhí)行情況和存在困難，分析進(jìn)度偏差并為領(lǐng)導(dǎo)決策提出分析建議。工程部經(jīng)理在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)總進(jìn)度計(jì)劃負(fù)責(zé)，各專業(yè)工程師對(duì)其負(fù)責(zé)的相應(yīng)分部分項(xiàng)工程的進(jìn)度計(jì)劃負(fù)責(zé)。（4）開發(fā)部：開發(fā)部主要負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建和政策爭取工作，完成各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建、驗(yàn)收等工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土地流轉(zhuǎn)、征地、復(fù)耕費(fèi)的協(xié)調(diào)處理，項(xiàng)目規(guī)劃地塊及周邊所有拆遷工作，并協(xié)助項(xiàng)目施工矛盾協(xié)調(diào)及其它相關(guān)外聯(lián)工作。（5）設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)部全面負(fù)責(zé)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)工作，協(xié)助項(xiàng)目論證和策劃工作，負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)目施工方案并監(jiān)督公司的執(zhí)行情況，處理工程重大技術(shù)問題，為公司各項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持。（6）項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體施工建設(shè)，包括對(duì)接，認(rèn)真組織施工人員履行施工合同，及時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行管理和檢查；根據(jù)工程計(jì)劃，對(duì)施工項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、實(shí)施階段成本進(jìn)行全面控制；負(fù)責(zé)專業(yè)技術(shù)變更和現(xiàn)場簽證資料管理工作，并嚴(yán)格履行工作程序；督促監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量，處理質(zhì)量事故；負(fù)責(zé)專業(yè)分部、分項(xiàng)工程檢查驗(yàn)收和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理4.1山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理4.1.1項(xiàng)目進(jìn)度管理流程文昌公司在發(fā)展過程中，項(xiàng)目進(jìn)度管理的組織形式也隨著變化，目前根據(jù)魯能集團(tuán)公司管控體系的要求，在組織構(gòu)架方面成立了不同部門，包括項(xiàng)目（副）經(jīng)理、項(xiàng)目部、綜合管理部、銷售部和計(jì)劃經(jīng)營部等，并且這些部室也受上級(jí)管線部門領(lǐng)導(dǎo)。采取這種矩陣型組織結(jié)構(gòu)的好處在于，可以增強(qiáng)項(xiàng)目管理的靈活性和適應(yīng)能力，減少項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間。同時(shí)，魯能集團(tuán)項(xiàng)目在制定實(shí)施流程時(shí)，主要是工公司實(shí)際出發(fā)，以公司長遠(yuǎn)規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)為引領(lǐng)，以項(xiàng)目營銷為核心，并將現(xiàn)金流作為關(guān)鍵要素進(jìn)行分析從而制定詳細(xì)時(shí)間點(diǎn)，各個(gè)工程節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格遵守我國在工程質(zhì)量管理方面的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)；各部門在實(shí)施項(xiàng)目工作的過程中，重點(diǎn)按照公司下達(dá)的計(jì)劃推進(jìn)，并在具體過程中密切跟蹤實(shí)施動(dòng)態(tài)，并加以調(diào)整、修正以確保公司整體計(jì)劃如期進(jìn)行。山海天項(xiàng)目的進(jìn)度是由不同內(nèi)容構(gòu)成的有機(jī)整體，主要包括項(xiàng)目前期方案涉及和前期報(bào)建，以及項(xiàng)目整體進(jìn)度、單體進(jìn)度和營銷進(jìn)度等。這些不同進(jìn)度彼此支撐、相互銜接，形成嚴(yán)密的邏輯先后關(guān)系。如果前面的進(jìn)度受到影響，則會(huì)造成后續(xù)工作延遲。特別對(duì)于前期報(bào)建管理來說，它作為項(xiàng)目開始，對(duì)于整體項(xiàng)目進(jìn)度和后期工作都有關(guān)鍵影響。文昌公司在得到土地之后，會(huì)依據(jù)集團(tuán)對(duì)于控制性節(jié)點(diǎn)方面的計(jì)劃規(guī)定，制定科學(xué)的項(xiàng)目整體計(jì)劃。以此為前提，各部門根據(jù)各自的分工專業(yè)特點(diǎn)和具體工作，制定可行的專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃。在編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，通常借助Excel繪制橫道圖予以體現(xiàn)，這種方式既有好處，也有不足。其優(yōu)點(diǎn)在于直觀、形象，能很好顯示出項(xiàng)目涉及的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)；而缺點(diǎn)在于，橫道圖難以表述不同項(xiàng)目工作間的具體關(guān)系，也很難體現(xiàn)各項(xiàng)活動(dòng)的重要程度。此外，一些人為主觀因素，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃產(chǎn)生影響。例如，一些項(xiàng)目管理者對(duì)進(jìn)度計(jì)劃和管理不重視，或業(yè)務(wù)技能欠缺，都可能造成進(jìn)度計(jì)劃過于簡單，缺乏可執(zhí)行性，嚴(yán)重時(shí)可能對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)度出現(xiàn)誤判，造成整體項(xiàng)目進(jìn)度受到影響。為更好完成項(xiàng)目進(jìn)度控制工作，一般選取前鋒線比較法作為最常用的管控法。在項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施期間，監(jiān)督檢查的主體是項(xiàng)目公司和集團(tuán)公司，通常每月中和月末實(shí)施一次系統(tǒng)檢查，同時(shí)集團(tuán)公司的檢查結(jié)果，直接與項(xiàng)目責(zé)任人的綜合考核掛鉤。在開展項(xiàng)目進(jìn)度管理的實(shí)踐中，時(shí)常發(fā)生項(xiàng)目延期的情況，這主要是由于項(xiàng)目管理人員缺乏足夠的業(yè)務(wù)素質(zhì)造成的，難以詮釋有效進(jìn)度控制的核心思想。例如，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)問題時(shí)，不會(huì)采取適宜的辦法予以彌補(bǔ)，而通常將項(xiàng)目進(jìn)度順延。此外，影響項(xiàng)目進(jìn)度管理的另一大因素還包括項(xiàng)目承發(fā)包方式。對(duì)于山海天項(xiàng)目來說，主要采取DBB承發(fā)包模式，也就是設(shè)計(jì)(Design)-招標(biāo)（Bid）-施工平行（Build）?；谶@種方式，承擔(dān)設(shè)計(jì)、物資供應(yīng)、總包和分包的單位各不相同，增加項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)難度。而且，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，缺乏完善的指標(biāo)規(guī)范和信用監(jiān)督，從而造成不同單位在項(xiàng)目實(shí)施中，大多各自為政，追逐自身利益，這就必然給項(xiàng)目整體利益帶來損失，影響項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成。4.1.2進(jìn)度管理影響因素在編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的過程中，要做到科學(xué)可靠，不僅需要可行的編制方法，更需要對(duì)相關(guān)影響因素進(jìn)行深入研究，做到揚(yáng)長避短、發(fā)揮優(yōu)勢。通常而言，對(duì)項(xiàng)目編制產(chǎn)生影響的因素一般包括5大方面：一是政策；二是自然環(huán)境；三是資金；四是市場；五是人為資源。政策方面：從近些年海南房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，自國家層面出臺(tái)的政策調(diào)整就有數(shù)次，特別是在信貸、市場定位上的改變，給本省房地產(chǎn)市場帶來很大沖擊，政策調(diào)整也直接影響各級(jí)政府對(duì)于項(xiàng)目的批復(fù)。外部自然環(huán)境方面：海南由于工業(yè)底子薄，勞動(dòng)力不充裕，很多工程材料需要外購，這直接影響工程進(jìn)度；同時(shí)海南每年不定期發(fā)生強(qiáng)臺(tái)風(fēng)，且3季度是強(qiáng)降雨季節(jié)，這也不利施工進(jìn)行。以2014年威馬遜臺(tái)風(fēng)為例，對(duì)于當(dāng)時(shí)希爾頓酒店的建設(shè)進(jìn)度造成了較為嚴(yán)重的影響和損失。資金方面：房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資本聚集領(lǐng)域，在市場運(yùn)作和項(xiàng)目推進(jìn)中，需要大規(guī)模資金投入，而房地產(chǎn)公司通常會(huì)借助不同渠道進(jìn)行融資。而在項(xiàng)目實(shí)施中，需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度給合作方支付設(shè)計(jì)、材料、施工等不同款項(xiàng)，這離不開對(duì)資金的合理分配。同時(shí)，由于資金鏈斷裂會(huì)給項(xiàng)目產(chǎn)生嚴(yán)重影響，因此在編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，需統(tǒng)籌考慮各方面因素，確保銷售回款和融資計(jì)劃匹配。作為大盤旅游開發(fā)項(xiàng)目，由于其對(duì)資金需求量大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)加大了企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，由于文昌公司背靠魯能集團(tuán)，現(xiàn)金流充足，銀行授信高，因此相對(duì)而言在資金方面不存在較大問題。市場方面：綜合來看，海南的房地產(chǎn)與內(nèi)地區(qū)別明顯，省內(nèi)居民不足1000萬，沒有太強(qiáng)的剛性需求，而外地購房者大多屬于候鳥式度假使用。因而在市場定位方面，需要分析購房人群特征，采取不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷模式，特別在開盤時(shí)間選擇上，冬季為最佳時(shí)機(jī)。人為資源方面：項(xiàng)目計(jì)劃的完成必須由人去實(shí)現(xiàn)，因而在項(xiàng)目計(jì)劃管理中，人具有不可替代作用，是一項(xiàng)核心要素。在項(xiàng)目計(jì)劃的決策過程中，制定技術(shù)方案和營銷保障措施至關(guān)重要。如果決策或?qū)徟悠冢敲磳⒅苯佑绊懞罄m(xù)工作推進(jìn)，如果時(shí)間錯(cuò)失，且缺乏有效的彌補(bǔ)辦法，那么將給項(xiàng)目帶來難以想象的后果。由于山海天項(xiàng)目相對(duì)較為偏遠(yuǎn)，距離?？谑写蟾庞幸粋€(gè)半小時(shí)車程，同時(shí)與文昌市區(qū)也有一定距離，因此在人員招聘上存在一定困難，對(duì)于一些優(yōu)秀人才缺乏吸引力，人才流失率較高。4.1.3項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃控制對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃控制來說，編制的好與壞固然重要，然而最關(guān)鍵的在于計(jì)劃的具體實(shí)施和推進(jìn)。項(xiàng)目計(jì)劃要真正落到實(shí)處，根本在于構(gòu)建明晰的權(quán)力、職責(zé)和利益關(guān)系，而落實(shí)效果的好壞，取決于項(xiàng)目計(jì)劃在各部室和崗位的開展情況。對(duì)于山海天項(xiàng)目來說，在各種活動(dòng)的開展和實(shí)施期間，也存在一些顯著問題。對(duì)此，針對(duì)存在問題進(jìn)行深入剖析，并構(gòu)建科學(xué)、詳細(xì)的管理流程，力求使項(xiàng)目計(jì)劃管理取得成效。立足于山海天項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過全面梳理項(xiàng)目整體過程，歸納了項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控的幾大關(guān)鍵環(huán)節(jié)：1、詳細(xì)編制項(xiàng)目計(jì)劃。2、檢查核實(shí)實(shí)施情況。以2014年的希爾頓砌體工程為例，由于檢查不到位，致使在實(shí)施砌體工程時(shí)發(fā)生小面積返工的情況，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，擠占了后續(xù)機(jī)動(dòng)時(shí)間，造成嚴(yán)重后果。包括在工地進(jìn)行水電預(yù)埋管施工時(shí)，鋁合金和磚等物資難以運(yùn)達(dá)現(xiàn)場；而工人也因此產(chǎn)生負(fù)面情緒，影響施工質(zhì)量，增大人力資源成本。3、剖析查找原因。山海天項(xiàng)目營銷中心外立面交付日期一再延長很大程度上是設(shè)計(jì)缺陷造成的，即設(shè)計(jì)深度未達(dá)標(biāo)。綜合分析，引發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度延后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)包括以下幾方面：由于政府政策變化和班子更換等原因，致使報(bào)建計(jì)劃進(jìn)度延后。例如為希爾頓酒店配套建設(shè)的酒店員工公寓就因?yàn)閳?bào)建問題長期難以投入使用。當(dāng)產(chǎn)品需求和定位發(fā)生改變，隨之進(jìn)行的設(shè)計(jì)調(diào)整也可能造成計(jì)劃進(jìn)度滯后。當(dāng)出現(xiàn)惡劣天氣，以及政策法規(guī)改變，可能直接影響銷售進(jìn)度。強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨等惡劣天氣也可能影響工程節(jié)點(diǎn)。如2014年7月的威馬遜臺(tái)風(fēng)給項(xiàng)目建設(shè)帶來了重大影響公司因經(jīng)營出現(xiàn)重大決策的調(diào)整。4.1.4項(xiàng)目進(jìn)度變更管理一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃有好的編制是項(xiàng)目順利推進(jìn)的前提，但在項(xiàng)目管理過程中，關(guān)鍵還是計(jì)劃的落實(shí)與控制。計(jì)劃的下達(dá)與責(zé)任的落實(shí)是建立一個(gè)明確的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在執(zhí)行中如何去貫穿進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)在各部門，各項(xiàng)目，各崗位去看執(zhí)行效果，因此，項(xiàng)目進(jìn)度的變更也是項(xiàng)目進(jìn)度管理必須經(jīng)過的一環(huán)。同樣，山海天項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，也存在項(xiàng)目變更的問題。相對(duì)而言，魯能集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目變更擁有一套流暢的業(yè)務(wù)流程。對(duì)于整體項(xiàng)目進(jìn)度的變更，需要得到魯能集團(tuán)的審批，這在某種程度保證了項(xiàng)目質(zhì)量，同時(shí)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的順利進(jìn)展造成一定影響。4.2山海天項(xiàng)目進(jìn)度管理中存在的問題影響工程進(jìn)度的因素很多。這些因素可歸納為人的因素、材料因素、技術(shù)因素、資金因素、工程水文地質(zhì)因素、氣象因素、環(huán)境因素、社會(huì)環(huán)境因素以及其它難以預(yù)料的因素。其中人的因素影響最多也最嚴(yán)重，從產(chǎn)生的根源來看，有來源于開發(fā)商及上級(jí)主管機(jī)構(gòu)的；有來源于設(shè)計(jì)單位的；有來源于承包商（分包商）及上級(jí)主管機(jī)構(gòu)的；有來源于材料設(shè)備供應(yīng)商的；有來源于監(jiān)理單位的；有來源于政府主管部門的；也有來源于社會(huì)和各種自然條件的。山海天項(xiàng)目涉及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、開發(fā)規(guī)模超大、業(yè)態(tài)多樣復(fù)雜，造成開發(fā)難度大、缺乏經(jīng)驗(yàn)可循，通過分析，對(duì)于山海天項(xiàng)目目前的影響因素主要有以下幾點(diǎn)。4.2.1進(jìn)度與質(zhì)量之間的矛盾問題眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是典型的項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)型企業(yè)，項(xiàng)目質(zhì)量在某種程度上代表著一家公司的生命線。作為國網(wǎng)公司的唯一地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，魯能集團(tuán)歷來對(duì)于質(zhì)量要求是非常嚴(yán)格的。也在很大程度上贏取了消費(fèi)者的歡心。在山海天項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于對(duì)質(zhì)量要求把關(guān)較嚴(yán)格，在山海天項(xiàng)目實(shí)施過程中，為了加快項(xiàng)目進(jìn)度，甲方時(shí)常讓乙方不必按規(guī)定施工順序進(jìn)行施工。這種做法即便能很好加快工程進(jìn)度，但也經(jīng)常出現(xiàn)工程質(zhì)量不佳的情況，這皆是趕工期造成的。所以綜合來看，按照這種追趕工期的施工模式，節(jié)省的工期時(shí)間并不可觀，然而因此產(chǎn)生了許多項(xiàng)目質(zhì)量隱患，嚴(yán)重的還會(huì)造成返工，實(shí)質(zhì)上是得不償失。實(shí)際上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中，管理者大多十分清楚項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目進(jìn)度的對(duì)立性，出現(xiàn)各種質(zhì)量問題是因?yàn)殛P(guān)注的重點(diǎn)有所偏離。因此，要改變這一現(xiàn)狀，需要項(xiàng)目管理人員樹立正確的觀念，科學(xué)處置項(xiàng)目進(jìn)度與質(zhì)量的平衡問題，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與進(jìn)度的統(tǒng)籌管理，發(fā)揮二者共同促進(jìn)的作用，追求在預(yù)期進(jìn)度計(jì)劃下，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)項(xiàng)目質(zhì)量。4.2.2預(yù)估工序工期不準(zhǔn)與工期計(jì)劃不能有效執(zhí)行當(dāng)編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，特別是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于設(shè)計(jì)導(dǎo)致工期的延誤屢見不鮮，因此對(duì)工期工序進(jìn)行預(yù)估就顯得十分重要，然而工程項(xiàng)目管理具有諸多不可預(yù)性，加上其自身帶有的創(chuàng)新、復(fù)雜等屬性，致使對(duì)工期工序的預(yù)測并不容易和確切。山海天旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理中采用傳統(tǒng)的工序工期估計(jì)方法：也就是在對(duì)工期工序進(jìn)行預(yù)測時(shí)，主要以資源供給狀況、施工量、經(jīng)驗(yàn)比較等作為參考，經(jīng)常出現(xiàn)預(yù)測不準(zhǔn)和預(yù)估工期計(jì)劃難以如期推進(jìn)的情況。簡單來說，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理而言，因?yàn)樵陧?xiàng)目推進(jìn)期間，受到很多不確定因素影響，這就必然在一定程度導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃難以如期進(jìn)行。同時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度延誤還有可能是來源于政府主管部門的因素，例如相關(guān)政策、法律法規(guī)及管理?xiàng)l例調(diào)整，2015年海南省要求在海岸線兩百米內(nèi)不得進(jìn)行開發(fā)，對(duì)于該項(xiàng)目原定計(jì)劃中的酒店建設(shè)便造成了不少影響。另外，政府管理部門機(jī)構(gòu)調(diào)整、管理職責(zé)調(diào)整、人員調(diào)整等也有可能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度造成影響。由于征地拆遷工作推進(jìn)緩慢，展示區(qū)園林景觀建設(shè)受阻，淇水灣南洋風(fēng)情街等部分商業(yè)地塊未能達(dá)到掛牌上市條件，展示中心周邊的淇水灣生態(tài)綠地公園、高爾夫球場、鉆石大道提升、沙灘改造等展示系統(tǒng)項(xiàng)目進(jìn)度較為滯后，短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)整體的展示。4.2.3進(jìn)度管理應(yīng)急處理機(jī)制缺乏的問題文昌公司在取得土地之后,依據(jù)集團(tuán)公司關(guān)于控制性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的規(guī)定，以項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃為基礎(chǔ)，項(xiàng)目公司所屬部門根據(jù)各自分工和職責(zé)不同，在項(xiàng)目進(jìn)度控制中,普遍采用的管控方法為前鋒線比較法。集團(tuán)公司分別按期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，同時(shí)集團(tuán)公司的檢查結(jié)果，直接與項(xiàng)目責(zé)任人的綜合考核掛鉤。在該項(xiàng)目工程進(jìn)度管理過程中，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度之后的情況，缺乏嚴(yán)格的考核制度，也缺少對(duì)問題根源的分析和深究。產(chǎn)生這種問題的原因在于，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多有著參與單位繁多、工程量大、項(xiàng)目期長等特點(diǎn)。而在項(xiàng)目開展的過程中，不同協(xié)作單位和個(gè)人間沒有可靠的監(jiān)管、考核制度，這造成項(xiàng)目目標(biāo)不能分解到位，一旦出現(xiàn)進(jìn)度延后時(shí)，難以快速找到第一責(zé)任人，各單位和個(gè)人皆推卸責(zé)任人，增加項(xiàng)目進(jìn)行難度。所以，針對(duì)這些問題，有必要構(gòu)建有效的應(yīng)急聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理工作順利進(jìn)行。4.2.4與承建方的協(xié)調(diào)與銜接不暢造成進(jìn)度的延誤在山海天項(xiàng)目管理過程中，在與各參建方展開合作的時(shí)候，也時(shí)常表現(xiàn)出信任不足的缺陷。產(chǎn)生這一問題主要是因?yàn)?，?dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域還不成熟，配套監(jiān)管機(jī)制和信用體系不健全。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，在個(gè)協(xié)作方之間，就不可避免會(huì)出現(xiàn)因職責(zé)劃分、義務(wù)履行、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和權(quán)益爭奪等產(chǎn)生的糾紛問題。特別是在項(xiàng)目施工期間，這一問題更為突出，主要表現(xiàn)在：一是承包方來需應(yīng)對(duì)“墊付資金、拿回扣、拖欠款項(xiàng)和壓價(jià)”等問題；二是開發(fā)商在對(duì)承包商監(jiān)管時(shí)，也時(shí)常需應(yīng)對(duì)無理停工、缺乏信任、難以溝通等難題；三是監(jiān)理方不能嚴(yán)格按要求履行監(jiān)理職責(zé)。正是在這種錯(cuò)綜復(fù)雜的背景下，參與項(xiàng)目的各方通常會(huì)以維護(hù)自身利益出發(fā)，不顧項(xiàng)目大局利益進(jìn)行彼此博弈；例如，業(yè)主會(huì)致力于減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，承包方將重心放在如何獲得更多風(fēng)險(xiǎn)賠償，而監(jiān)理方則首先撇清自身責(zé)任，其余協(xié)作方大多消極應(yīng)對(duì)問題，甚至實(shí)施對(duì)抗措施從而維護(hù)更多自身利益。參與項(xiàng)目的各方本應(yīng)該以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為追求，然而這種缺乏信任的對(duì)抗合作方式，大大脫離了合作預(yù)期，對(duì)整體工程項(xiàng)目推進(jìn)極為不利。4.2.5戰(zhàn)略合作模式有待改進(jìn)為確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，山海天項(xiàng)目從自身實(shí)際出發(fā)，采取了大家熟知的戰(zhàn)略合作模式，即施工項(xiàng)目總