2019年浙江網(wǎng)新置地南昌軟件園項目定位及發(fā)展思路溝通

INSIGMA

+8***E-HOUSE

CHNA易居如何操作一個正規(guī)的產(chǎn)業(yè)園項目E-HOUSE

CHINAeom

+LE

2iNSIGMA大任何一個被稱之為產(chǎn)業(yè)園的項目，

都必須從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主體的定位出發(fā)，

勾勒整體戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)之上制定關(guān)鍵舉措和發(fā)展路徑衍生

托藥

總部至地3.埃古園反4.文易千色sem

+3德開

發(fā)

商

勢源優(yōu)的資隨性條空：市湯吸引力·對企業(yè)能力要求短名單：1廣房2.寫字樓

3.解化器4

在宅關(guān)健戰(zhàn)略舉措和發(fā)展路徑郝會醫(yī)名監(jiān)財務(wù)測

算和目

標設(shè)定整體戰(zhàn)

標桿研究和借鑒園區(qū)組織模普式控*對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的散什么召E-HOUSECHINA四何做?產(chǎn)業(yè)定位促進作用產(chǎn)產(chǎn)發(fā)狀勢定位調(diào)整iNSIG大6園區(qū)發(fā)

展

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發(fā)展目標初定·

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式各業(yè)務(wù)板塊定位及遠營模式·

各

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務(wù)

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路

徑各業(yè)務(wù)概塊的核心競子力硅設(shè)需求關(guān)鍵卒措總結(jié)企業(yè)內(nèi)部分析園區(qū)發(fā)

展

定

社企業(yè)未未數(shù)賠語務(wù)橫塊發(fā)展?！瘛隹蛇x擇的產(chǎn)業(yè)及模式名單汗估和配

定外部市場/行業(yè)分析·

各關(guān)園區(qū)的市煬吸引·

力和前力要求3

國內(nèi)標桿研究國內(nèi)市場發(fā)展軌跡借壘

國內(nèi)標桿模式研究iNSIGMA大帶規(guī)項目將分為2個階段6個模塊進行6

財務(wù)平衡財務(wù)測算

■

周項目啟動項目模塊設(shè)計階段一：整體定位及模式設(shè)計E-

HOUSE

CHINA

eome

P+mLmU*exa

*

4階段二：實施舉措和執(zhí)行計劃各類費地產(chǎn)市煬的發(fā)展曲勢分析蕊確定0·明確項目目標和達成目標所需的工作內(nèi)容·制走各項工作的先后順序和進展時間表·成立聯(lián)合項目工作小組，并進行任務(wù)分工和職責安排·確定所需要的信息資料和獲取途徑·項目組成員對項目內(nèi)容、項目結(jié)構(gòu)的準確理解■

建立聯(lián)合項目組并進行

模塊分工，制定行動訐

劃·聯(lián)合項目小組召開專題研討會·提出傻設(shè)·達成共識eom

S+mLomN*Es

*5iNSIGM

大項目啟動會的目的是就項目目標、內(nèi)容和信息需求達成共識，并建立聯(lián)

合項目團隊模塊0:項目啟動會項目內(nèi)容項

目

方

活預期結(jié)果：E-

HOUSE

CHINA·充公了解企業(yè)高層領(lǐng)導對公司發(fā)展的使命、愿景及已設(shè)定的被展自標·了解公司目前各業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略設(shè)想和舉情。分析各業(yè)務(wù)飯塊現(xiàn)有發(fā)展現(xiàn)狀·重點研究各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)資源狀況，包括資源儲備情況、資源運用能力等·綜合分析公司目前在戰(zhàn)略層面、資源層面、運營層面、組織層面直臨的主要問題與挑戰(zhàn)，評估優(yōu)劣勢·各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資源以及能

力分析結(jié)果·企業(yè)整體資源和能力狀況分析·內(nèi)部訪讀·內(nèi)部數(shù)據(jù)分析·

研討會coe

P+mLmE*n*INSIGMA大分析和評價網(wǎng)新整體發(fā)展前景以及內(nèi)部資源·尤其是針對軟件產(chǎn)業(yè)和政府

產(chǎn)業(yè)相關(guān)資源以及能力的評析模塊1:集團內(nèi)部分析預期結(jié)果·明確企業(yè)且前戰(zhàn)略愿母、使命

和發(fā)展日標項目內(nèi)容項目方法E-HOUSE

CHINA結(jié)果6市場表現(xiàn)·積極融入廣深經(jīng)濟屆，但園區(qū)發(fā)展速度較慢一企業(yè)數(shù)量/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化一專業(yè)化·小型化、專業(yè)化、集約化、憂質(zhì)資本涌向園區(qū)開發(fā)潤

：一招商平臺一園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施規(guī)定iNSIGMAA大對于園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)選定方向，我們將從3個方面分析外部客觀因素，判斷未

來發(fā)展機會·國內(nèi)中小園區(qū)型項目發(fā)

展動向·宏觀政策導向一優(yōu)惠政策行業(yè)發(fā)展趨勢·中小園區(qū)型項

目整合，發(fā)展

模式的三種方

向

：·南昌經(jīng)濟開發(fā)區(qū)整體機會分析一整體發(fā)展機遇E-HOUSECHINAcem

S+mP

7一縱向價值鏈

整合一操作摸式利

潤最大化商和經(jīng)營，并借助常規(guī)地產(chǎn)運作模式獲得高額利影響致果外部因素+/-Gba·分析3-5個混合型中小園區(qū)項目程成功案例，明確運作規(guī)沖一戰(zhàn)略定位一業(yè)務(wù)組合一關(guān)罐能力一需要的外部條件一成功經(jīng)驗或失敗的粒訓一對網(wǎng)新項目的借鑒意義·研宄國內(nèi)園區(qū)發(fā)展軌跡，理解各類型園區(qū)發(fā)展的市場環(huán)境

·分析知名園區(qū)型項目的發(fā)展和創(chuàng)新情況·案頭研究·專京訪談E-

HOUSE

CHINAiNSIGMA大分析國內(nèi)成功的園區(qū)型項目發(fā)展模式，為網(wǎng)新項目提供有益的借鑒模塊三：標桿項目研究預期結(jié)果·成功發(fā)展模式的發(fā)展方式和

內(nèi)外部條件，為回新提供借

鑒項目內(nèi)容

項目方法n+mb*mu*Atema**eom8·基于前期外部市場/行業(yè)分析結(jié)果，明確所有可進入的產(chǎn)業(yè)

種類·結(jié)合國內(nèi)案例分析結(jié)果。識別其它潛在的發(fā)展機遇·通過各產(chǎn)業(yè)市場吸引力分析，結(jié)合網(wǎng)新自身資源以及能力理

狀.對各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域場進行綜合評定·基于對各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的綜合評定結(jié)果。明確網(wǎng)新而言具有吸引

力的發(fā)展方向·高層研討會·內(nèi)部討論·SWOT

分析·業(yè)務(wù)篩選矩陣eom

*+mb*mwte*a

*INSIGMA大模塊四將根據(jù)南昌經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的整體發(fā)展方向·結(jié)合自身能力及政府資源

·

明確本項目發(fā)展方向的具體定位橫塊四：產(chǎn)業(yè)走位預期結(jié)果·可選擇的產(chǎn)業(yè)方向長名單

·本項目的具體定位項目內(nèi)容

力目力法E-

HOUSE

CHINA9·制定園區(qū)的整體的戰(zhàn)略愿呆、使命和總體發(fā)展目標·基于對網(wǎng)新現(xiàn)有資源的分析結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)園區(qū)整體定位.針對性的園區(qū)公司各板塊業(yè)務(wù)組合進行相應調(diào)整·明確公司及園區(qū)未來的具體業(yè)務(wù)發(fā)展模式·園區(qū)項目定位調(diào)整方案·園區(qū)各板塊業(yè)務(wù)組合以及發(fā)

展模式·內(nèi)部訪試/頭腦風暴/高層研討會·愿景及使命發(fā)展價值組合

(ValuePartfolic)··iNSIGMA大模塊五將明確項目的整體發(fā)展方向以及具體目標模塊五：園區(qū)及全業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定項目內(nèi)容

項目方法業(yè)務(wù)發(fā)展模式分析預期結(jié)果E-

HOUSE

CHINA10cemaG+通過假設(shè)對變量賦值們個假設(shè))邏輯支持好利構(gòu)表基本分情景下財務(wù)情況的計算差、調(diào)整戰(zhàn)略/業(yè)務(wù)情景iNSIGMA易

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區(qū)未來3～5年的經(jīng)營狀況進行模擬測試編制財務(wù)模型的流程在確定了發(fā)展備選方

案后，不同方案下各

業(yè)務(wù)組合的盈利情況.

資產(chǎn)負債情況、現(xiàn)金

流情況如何7決定交量(和個變量)定義變量哪些因素對未來財務(wù)

情況影響最大?提出未來

可能出現(xiàn)

的情景.

設(shè)置變量對凈利潤運行

模擬計算財務(wù)分析

及管理建議敏感性分析E-

HOUSECHINA業(yè)務(wù)情呆分析主要問題敏感性分析資產(chǎn)負債表調(diào)鑒假設(shè)&數(shù)+上11大cemE-HOUSECHINA

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12易居近期操作案例1iNSIGMA大*m*金iNSiGM“

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域>已規(guī)劃的嘉興科技園因素；了交通主干道因素；個總部花園因泰；E-HOUSE

CHINA

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13分發(fā)區(qū)政府機構(gòu)位宜因素；少鐵

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業(yè)網(wǎng)區(qū)

南戊

發(fā)展用

地均1yiNSIGMA大借助易居為其提出的“廣業(yè)園中心區(qū)”概念，使得開發(fā)商在物業(yè)類和商業(yè)物業(yè)比例方面獲得政府極大政策支持綜合產(chǎn)業(yè)園中心區(qū)應具備以下的幾種基本功能：·開發(fā)區(qū)發(fā)展成為城市的延仲、中心區(qū)發(fā)展到最高階段，具備輻射力

··基本功能構(gòu)成：一高檔真填·各類配喜住宅·購物中心

·一大型居住區(qū)·實場·百貨

一區(qū)城經(jīng)濟·文化中心·在開發(fā)區(qū)作為單一生產(chǎn)功

能存在的初期階段，中心

這僅僅作為改府服務(wù)機構(gòu)

的架集地·基本功能構(gòu)成：一政府辦事機構(gòu)一會議·展覽一銀行·酒店·住宅·在開發(fā)區(qū)由生產(chǎn)要養(yǎng)聚集

到一業(yè)聚染的發(fā)展階段，

中心區(qū)孝所轉(zhuǎn)安為服務(wù)生

廣和生活的雙重功能

··基本功能構(gòu)成一辦公·商業(yè)·住老

一教育·醫(yī)療·休閑

一文煤等功能功能產(chǎn)業(yè)區(qū)

的服務(wù)配套行攻·經(jīng)濟文綜合型功能E-

HOUSE

CHINA+上14eom通訊設(shè)備制造

數(shù)字哭樂、行業(yè)應用軟件·IC設(shè)計·嵌入式軟件A

BIBM軟件培訓基地

華東手機測試平臺·外置式單中型網(wǎng)管接入器·光接收機·同軸以太網(wǎng)橋

-4路數(shù)據(jù)電視同軸混合器傲藍通信iNSIGMMA大通過合作對方公可內(nèi)部及外企業(yè)貧源分析，與嘉興南湖科技園整體發(fā)展方向匹配

·易居為其規(guī)劃了主導產(chǎn)業(yè)·RCBA·L

D模La塊verter冠

·手機整機天道光電·粉末成形機·印

川包裝設(shè)備·數(shù)

控機床天通吉成機制·

液晶屏造·其他電子產(chǎn)品天日工業(yè)設(shè)備光纖陣列管線連搜器

光纖適配器

光纖衰減器博創(chuàng)料技電子制造業(yè)CSMD軟件制造業(yè)E-HOUSE

CHINA

com

08+m

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·

·

·主

業(yè)

次15-總部經(jīng)濟不太可能成為科技園主體；·天通具備關(guān)聯(lián)的的先進制造業(yè)差礎(chǔ)·相關(guān)企業(yè)可以作為“種子”入園；·IEM

軟件學院，手機測試不臺等這類機構(gòu)雖盤利不高·但作為招牌和中問平臺

·

必須“放大”其影響力·帶動招商板塊；·高檔次標準辦公與別墅式辦公可服務(wù)周邊升級企業(yè)·也可吸引外來中小企業(yè)：-“餐飲”.“零售”.“郵政銀行”是各大園區(qū)旨動時期少數(shù)可以存活的物業(yè)·先期需養(yǎng)·后期利潤豐厚·如資金允許，可部分持有；·公離類產(chǎn)品是回籠資金的重要物業(yè)·既可服務(wù)園區(qū)·也可服務(wù)周邊；企業(yè)總部天通資源技術(shù)平臺生產(chǎn)辦公商業(yè)配套生活配鑫E-

HOUSE

CHINAiNSIGM*易居涌過梳理各項資源·清晰的為天盈公司明確了該項目的發(fā)展機遇16E*ncomr*RiNSIGMA大該案功能定位模型中重鹵突出了主導功能和輔助功能的市場可變現(xiàn)能力工

業(yè)

生野化中心研發(fā)中心務(wù)

費利高業(yè)面辦別肆E-

HOUSE

CHINAcom

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*科創(chuàng)園主導功能鋪助功能產(chǎn)業(yè)

服務(wù)配賽

服務(wù)系類肆公工物

業(yè)

畫服務(wù)中介廷件慧學行政中心17屬性·民管復合型科技創(chuàng)業(yè)園·科學城·智慈島3

模

式-定制為先、明確產(chǎn)業(yè)方向·房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)

開發(fā)互為資源共同發(fā)展；·引入技木轉(zhuǎn)化及服務(wù)性平臺產(chǎn)生品牌效應·連

接上下游企業(yè)·服務(wù)長三角中小型高成長企業(yè)：-具備一定城市功能的花園式園區(qū)中心區(qū)-面向科技型企業(yè)·提供完善辦公·生活、生產(chǎn)、

研究·教育、交易的科技平臺；·定位于通訊制造業(yè)、欽件培訓外包業(yè)、手機測試和做電子行業(yè)3

客群·上海、杭州等高等級產(chǎn)業(yè)園(技術(shù)落地)·通訊、軟件行業(yè)服務(wù)型機構(gòu)·天通自身關(guān)聯(lián)企業(yè)·折江省及嘉興本地民算高成長型企業(yè)iNSIGMA大綜合考慮政府、企業(yè)和市場三方需求對接·易居給天盈公司完整的定位模型2

功能E-

HOUSE

CHINA8+mLP***18cemE-HOUSECHINA

eom

+LE

19易居近期操作案例2iNSIGMA大x公菌五展寫生意尊行成于名圣·

根據(jù)原子基本結(jié)構(gòu)構(gòu)成本項目概念規(guī)劃的基礎(chǔ)模型·以生活·行政、展示

以及培訓丶公共實驗設(shè)施

等基礎(chǔ)平臺形成整個項目的核心：整體布局上考慮行政中心

接近主要道路·以標志性

的建筑形成整體項目印象

；生活城和公共實驗室的布局考患在發(fā)展園和企業(yè)公

園的核心區(qū)域·便于服務(wù)

整個項目·其中生活中心

考慮到和外部交通聯(lián)系?；A(chǔ)產(chǎn)業(yè)醚：以網(wǎng)絡(luò)信息，3G終端

應用、移動數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)相關(guān)的出版業(yè)，多媒體軟硬件研發(fā)和制作作為主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)容

。擴展產(chǎn)業(yè)鏈：依托東方網(wǎng)·建立服

務(wù)于以上產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投資、中介·展示、交易平臺·形成結(jié)

構(gòu)充整、互相依存、的現(xiàn)代文iNSIGM

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業(yè)

園地理位置：嘉定公司背景：私算房地產(chǎn)開發(fā)公司政府背景：龔學平牽頭·開發(fā)區(qū)主任掛帥主導產(chǎn)業(yè)：38移動娛樂、現(xiàn)代傳

播·數(shù)字媒體信

科技

創(chuàng)意

產(chǎn)

業(yè)

產(chǎn)

業(yè)

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20概念模型園區(qū)背景核心理念鑫冀核心企業(yè)導入

行業(yè)地位學立

產(chǎn)業(yè)框金形成東方網(wǎng)東方明珠新華傳媒中國移動等Siemcns·車為等樣板段建設(shè)疵動運營房產(chǎn)銷管也括企業(yè)公園友展區(qū)彩化期酒店式公惠產(chǎn)業(yè)核心——內(nèi)容傳鈮文化信息，包插

電影·中視游戲·國文·牧件、動混等

·標準化數(shù)字化技術(shù)轉(zhuǎn)換——數(shù)字化把傳統(tǒng)文化內(nèi)答轉(zhuǎn)換為可以通過現(xiàn)代傳輸力式傳輸?shù)默F(xiàn)代文化信息

·商業(yè)化應用內(nèi)容物出——商業(yè)化將效字化后的文化信息等進行兩業(yè)化運作投濟環(huán)說營造：1·稅收優(yōu)惠；2·行政事業(yè)一始式服務(wù)等3、商架過路責包月等，打開

與市區(qū)的通略；企業(yè)招高包括文化傳些

數(shù)字技術(shù)·移動

設(shè)備商等滾動運營iNSIGMA大以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化、輸出為核心·以土地運作為思路·以多離為目標的運作模式多重效益體現(xiàn)1·政府獲得標懺企業(yè)入駐：獲得稅收等·并能導入高素質(zhì)人只，實現(xiàn)區(qū)也可持續(xù)發(fā)展；2、投資商獲得經(jīng)濟收入；3·運營商獲得政

府支持的發(fā)展平

臺·并降低企業(yè)

辦公成本：E-

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CHINA

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08+mLORE*商業(yè)等21**iNSIGMA

大利用政府資源，引入優(yōu)勢企業(yè)，打造基于文化信息產(chǎn)業(yè)特征的三大平臺，實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)利潤回籠、地方政府經(jīng)濟建設(shè)、企業(yè)快速發(fā)展的多豪目標；研發(fā)功能交易平臺服務(wù)四大功能三大平臺E-

HOUSECHINA孵化投資培訓展示2208+mLURE*com*iNSIG大

第一

階段

第

二

階

段

第

三

階

段

第四階斟

第五階段

總體策劃

規(guī)劃設(shè)計

推廣招商

開發(fā)銷售持續(xù)經(jīng)營公開的臺走制產(chǎn)品銷售

通用產(chǎn)品銷售廣告準廣電視媒體戶外廣告現(xiàn)湯包裝持續(xù)運其產(chǎn)業(yè)運營

產(chǎn)業(yè)國運育

公建運營閥業(yè)運育生活模式運苔品牌納造

項目品牌表現(xiàn)項目

企業(yè)品牌

螺接規(guī)劃設(shè)計結(jié)構(gòu)規(guī)劃確定控規(guī)落定產(chǎn)品研充、設(shè)計標半企業(yè)導入標桿產(chǎn)業(yè)企業(yè)

綜合公建配套

標竿代理企業(yè)市場雄廣新聞電視片

高峰論壇

品牌推廣運營總體思路

項目總體策劃運營總綱確定

運營團隊組建E-

HOUSE

CHINA

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+上23易居對于產(chǎn)業(yè)園項目的核心觀念E-HOUSE

CHINAeom

+LE

24iNSIGMA大易居認為，非政府開發(fā)型園區(qū)，如何保障投資商的利潤是項目是否成功的唯一標準，

因此，設(shè)定最優(yōu)的盈利模式成為園區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵E-HOUSE

CHINA

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25iNSIGMA大近期—房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)窮類喪腎動南務(wù)中期—園區(qū)產(chǎn)業(yè)初具雛形施、

粟角娘余琴園區(qū)開發(fā)遠期—形成完整的園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)化葬委iNSIGNA嘉興天盈南湖科創(chuàng)園盈利模式E-

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8R+m

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26企業(yè)入班

人口導入進行相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)生房地產(chǎn)需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展北并愛等理

論

創(chuàng)薪規(guī)?；_發(fā)生產(chǎn)市場項目運著公司

文化信息園確售、租貨

房地產(chǎn)運營收入在資本市場上來得構(gòu)額僅入與東方網(wǎng)合作成立信息文化經(jīng)營公司，向中心文化信息庫租賃資源，然后進行社會化運作，iNSIGMA大嘉定東方文化信息產(chǎn)業(yè)園盈利模式E-

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CHINA

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08+mL

URE*

27文化信息經(jīng)音經(jīng)營收入文化信息運營公司易居在產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃及產(chǎn)品層面的處理E-HOUSE

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28iNSIGMA大由于產(chǎn)業(yè)園項目都為工業(yè)用地，土地資源的合理規(guī)劃及產(chǎn)品形態(tài)對開發(fā)利潤影響巨大，憑借易居全國各分支機構(gòu)對于當?shù)厥袌龅纳钊肓私?/p>

結(jié)合自身多年房地產(chǎn)研究及銷售經(jīng)驗

我們將產(chǎn)品工作室置入咨詢團隊中，在項目土地利用及產(chǎn)品規(guī)劃層面給予開發(fā)商執(zhí)行層面幫助E-

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29iNSIGMA大低價值地塊；被原建廠房影響，地塊形狀不規(guī)則，不適合做工業(yè)區(qū)的居住配套。中等價值地塊：地塊形狀規(guī)整，部分位置臨路受到道路噪音形響，適合做居住和商業(yè)

類產(chǎn)品·高

價

值

地

塊備近天然的河道，可以案出水資源優(yōu)勢，做高檔住宅。iNSNGMA嘉

興

天

盈

科

創(chuàng)

園

土

地

及

物

業(yè)

類

型

規(guī)

劃

地

塊

加

值

排

序

及

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能30+E*mN**有

程

有E-HOUSE

CHINAcor嘉興天盈科創(chuàng)園功能分區(qū)規(guī)劃生

產(chǎn)

廠

房

和

培

訓

預

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：和原

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廠

房

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和培訓

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成以生

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域

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業(yè)

商

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區(qū)

：以小型

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主的區(qū)城，

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務(wù)

生

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；單身

公

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離區(qū)

城，

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慮

相互

之間的

分區(qū)

。商業(yè)

布

置

考

慮和

規(guī)

劃中的

商

務(wù)中心相呼

應，

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成

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域

商

業(yè)中心

。iNSNGMA生生

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區(qū)

；P+L*N***有程有E-HOUSE

CHINAeone31_嘉

興

天

盈

科

創(chuàng)

園

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發(fā)

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，

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體次序由北向南

：一

期，

建

議以

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制

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廠

和

商

務(wù)

樣

極區(qū)啟動

，

商務(wù)區(qū)即可作為整體

形象的展示

。

又可產(chǎn)生銷售收入

,

同

時

定

制區(qū)

域

可

滿

足

企

業(yè)自

身

關(guān)聯(lián)企業(yè)需求

，

作為種子公司起

到示范效應

：二期

.

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開

發(fā)

公

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部

分

.

再

開

發(fā)剩余企業(yè)商務(wù)辦公部分

，

高地

指配

，

逐步提升價裕

；

月外

，日

前周邊狀況建以支持本項日住宅

的銷售

，

有待自身和周邊產(chǎn)業(yè)入

口逐步導入后方可銷告

。

以獲得

更客利潤回報

：三期

，

整體非商業(yè)部分開發(fā)完畢

.區(qū)

域

人

氣

完

全

成

熟

后

再

開

發(fā)

生活配套區(qū)

，

以利潤最高的商業(yè)收屆：二

期

：商務(wù)生活區(qū)

：三

期

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活

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區(qū)

；一

期

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訓

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：一

期&二期：企

業(yè)

前

務(wù)

區(qū)

：E-HOUSECHINA

ecmriNSNGMA*R+F*N***#FE**32能念分區(qū)功能患議凸地比閱用地面積(Jm)容積率筑面票(萬m)生產(chǎn)廠房科培

訓預留用地生產(chǎn)廠月、培訓23%4.213546定業(yè)西務(wù)區(qū)獨立聯(lián)列式力公36%6.8064.1商務(wù)居住區(qū)商業(yè)9%1.31S2附住/精品附務(wù)酒店6%122高層公離26場33266合計100%1681.220.2主產(chǎn)廠房和培訓類產(chǎn)業(yè)采用預留的方式，留出5萬平方米建坑體量：》企業(yè)商務(wù)區(qū)的產(chǎn)品組成形式為400-600平方米的獨棟和220-280平方米的聯(lián)排產(chǎn)品，功能考慮辦公和居??；商務(wù)居住區(qū)的商業(yè)考慮成為成個區(qū)域未來5-10年的商業(yè)配套，體量建議做到2萬平方米，iNSGA大通過功能引導物業(yè)類型，并整體思路反映在細化指標中，同時滿足銷售要求E-

HOUSE

CHINAR+m

RE*Xa**33om物業(yè)建面(萬比例面積()套單單身公離一房0.86%55-60140專家公離兩房4.533%80-90530三房537%115-130410獨立式辦公0.353%400-46080.353%550-6006聯(lián)列式辦公1.310%220-240561.310%200-28048合計13.6100%1L98iNSIGN*詳細指標**34E-

HOUSE

CHINA

cemm

8R+m

UR*易居對于網(wǎng)新南昌項目的幾點看法E-HOUSE

CHINAeom

+LE

35iNSIGMA大1

項目名義——能否建立合適的溝通類請，說服政府在產(chǎn)權(quán)和政策層面作出讓步?-

“國區(qū)”作為該案的基本屬性不可變更，如何以巧妙的于段說服政府允許購買本項目

的公司能享受優(yōu)惠政策，同時又能在產(chǎn)權(quán)和物業(yè)類型配比方面作出讓步：2

產(chǎn)業(yè)導向——網(wǎng)新公司是否能引入“合適”的實體公司，引導本項目的主導產(chǎn)業(yè)?·雖然具體操作中，可以來取概念和俏售先行產(chǎn)業(yè)導入后置的處程于法解決資全回籠周期決問題，但作為上市公司資產(chǎn)，

“陽光”運作是本項目操作雌點之一，但注入實體公司的主營業(yè)務(wù)和規(guī)模以及數(shù)量需要母公司通盤考慮；3

產(chǎn)品形態(tài)——如何規(guī)劃園區(qū)物業(yè)類型，采用何神銷告策咯獲得收益最大化7·園區(qū)總體建筑形態(tài)如何選定，產(chǎn)品如何定位?不同類型與不同檔次的產(chǎn)品如何配合與

聯(lián)系2

園區(qū)韻業(yè)租售比例、租告策略如何制定等等，都帝要公司在資金層面設(shè)定底線

,以指導規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計方向：iNSIGMA大易居認為，網(wǎng)新南昌項目需解決和明確的問題包括三個方面E-HOUSE

CHINA

com

*S+mLNNA*Eea**

36易居認為

由于本項目資金回籠的要求較強，必須打破常規(guī)產(chǎn)業(yè)園操作思路，

采用以銷售為導向兼顧政府名譽、公司利潤和當?shù)厥袌龅姆绞剑?/p>

以“模糊定位、混合布局、功能復合”的手法操作E-HOUSECHINAeome

P+mLmU*exa**

37iNSIGMA大E-HOUSECHINA

eom

+LE

38模糊定位法案例實例iNSIGMA大E-HOUSECHINA識里創(chuàng)意社區(qū)。項目多考了關(guān)國硅容和巴參左岸的“生苦工作社區(qū)”輛念。以就育、科肢、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)為基礎(chǔ)，將“創(chuàng)意社區(qū)”、“觸學回區(qū)”、“科執(zhí)回區(qū)”三區(qū)元關(guān)融合，突截了傳

統(tǒng)的社區(qū)器念，定位于“智老型創(chuàng)業(yè)省的天室”,融休間生活、工作學習、知識分享、為通合作為一體，來創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)于一身。打造形顯月類時尚設(shè)計難念的知識垂創(chuàng)感讓區(qū)。INSIGMA大知識型創(chuàng)意社區(qū)

海創(chuàng)智天地上海楊浦中央社區(qū)發(fā)展有隱公司端安房產(chǎn)自劑項目周協(xié)商業(yè)配要成熟，萬灶商業(yè)廠場已開業(yè)，百聯(lián)又一結(jié)將于07年1月底開業(yè)；用地交通配要便捷，軌道10號線(在定位策略——突做傳統(tǒng)居位社區(qū)理念，打

造智意型創(chuàng)業(yè)者的天堂楊清區(qū)大學略36號住宅、辦公1000000平方米1.2

建中》揚熱點目下方通過。

項日地址初業(yè)形志

總建面積

密積率創(chuàng)智天池是電開發(fā)育與物消區(qū)政府聯(lián)手打造的知開發(fā)商苦州代理周邊環(huán)境+E*有39有eom知名開發(fā)商聯(lián)合區(qū)政府共同打選符色產(chǎn)品創(chuàng)智天地是由楊浦區(qū)政府和知名開發(fā)商疏安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)的特色產(chǎn)品，項目規(guī)劃有創(chuàng)智天地科技國，創(chuàng)智天地廣場、江河體育中心及創(chuàng)智坊四大功能區(qū)，且屬邊有多個大學校區(qū)，項目打造的是觸“學區(qū)、社區(qū)、科技園區(qū)”為一體的創(chuàng)新重特色產(chǎn)品。INSIGMA

大知識型創(chuàng)意社區(qū)——上海創(chuàng)智天地E-HOUSE

CHIA

eom

+*

*P

40丘流體公國創(chuàng)智中心iNSIGMA大外混認識：相似的組團和外立面

者難以明確分辨辦公利居住功能分區(qū)**

**41E-HOUSECHINAeomriNSIGMA*德套顯者章以用確分籍辦公利展件功伴分區(qū)外觀認識：

相似的組團和外立E-HOUSE

CHINA

eoms

+r*

**#

*42INSIGMA加。

在增加海表求的同時也可獲每☆人基雙基觀認識：

組團式E-HOUSE

CHINA600F

上有43**iNSIGMA大內(nèi)部空間認識：loft的空問處理手法，在使用層面進一步模德了辦公和居住功能，極大的了大了客群E-HOUSE

CHINA

eom內(nèi)部認識：樣概厲實量回辦公模夾量國住宅實景圖+

*44有有優(yōu)

勢務(wù)

勢綜合型

社

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，

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和辦公均有浪好

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社

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公

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有

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創(chuàng)

業(yè)型

企

業(yè)

的SOHO,

也

有

適

合

成熟

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企

業(yè)

的

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技園

，公寓式辦公采用復式世計，

更偏重于居住功

能

，

一層的辦公

空

間對

于創(chuàng)

業(yè)

企

業(yè)而言

實

用

功

能

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。牌復式iNSIGM內(nèi)都空同認識?？缮炭勺。腿喊钢?，面積適中，新額的根態(tài)吸引了大抗長資者E-HOUSECHINA

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期上而價餐一

期上市總建筑面積黃期公同式力公單無面積樓寧層聚黃期單元文房時間均價15000元/m2

.

二類價格最高16000元

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單元盡商現(xiàn)

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9

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2月意期公氧單元面積野

房衛(wèi)生間廳及臥土共

也E-HOUSE

CHINA7

1

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0變房標準校下燃氣壯

，

能平熱術(shù)器及職油煙機

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A

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鹽TO

TO坐便接/臺盆公藏式辦公：地結(jié)：公箭：實木復合地極T

CL可視對研機，日立空同，西門于冰霜，

西門子能衣租(僅提供公屬單元)eor+INSIGM大元外提丌了家有物業(yè)價格室間77F46**開發(fā)商借助該區(qū)域的知識資源通過合理的產(chǎn)品線和規(guī)劃滿足了政府、市場、品牌形象、利潤和口碑的多方要求不論企業(yè)、個人、投資者、創(chuàng)業(yè)者都可以項目中找到所需的產(chǎn)品

其巧妙的整體構(gòu)思值得網(wǎng)新南昌項目借鑒E-HOUSE

CHINA

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P+LU*ea*

47iNSIGMA大對于網(wǎng)新南昌項目而言雖然開發(fā)區(qū)企業(yè)大多為生產(chǎn)型企業(yè)但周邊教育和科研資源卻相對豐厚如能借助網(wǎng)新公司在通信和軟件軟件行業(yè)的品牌聯(lián)想

創(chuàng)造一個類似于“創(chuàng)智天地”的“科技園”未嘗不可

產(chǎn)品層面通過模仿和改造創(chuàng)智項目解決接下來尋找化解項目起步階段矛盾的“鑰匙”就顯得十分重要E-HOUSE

CHINA

eome

P+LU*

a*

48iNSIGM大E-HOUSECHINA

eom

+LE

49概念遴選——

“智能社區(qū)”iNSIGMA大它意指這樣一個社區(qū)——無論是城市、都縣或是小型居住區(qū)域——把互聯(lián)網(wǎng)寬帶的接入視為新的生存的必需品，把這一必需品對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展

和公共福利的推動作用視如生活中的飲用水和發(fā)電機那樣重要。在社區(qū)居民、企業(yè)和政府之間營道一種使用的文化

(cultixe

of

use)——即盡

可能讓所有的社區(qū)主體公平地、自由地享用寬帶經(jīng)濟帶來的一切技術(shù)、設(shè)備、服務(wù)和資源，以刺融經(jīng)資的增長和政治的套與度。智能社區(qū)”是智能社區(qū)論壇對當前所謂的無線械市

(wireless

city)、e化社區(qū)寄注重寬開基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的區(qū)戲概念的整合。iNSIGMA大E-HOUSE

CHINA+上

Pee50*1、常帶基礎(chǔ)得設(shè)：在寬帶經(jīng)濟時代，

一個社區(qū)的黨爭力

在一定程度上取決于該讓區(qū)寬帶進入立聯(lián)同的迷度。真正

的餐能社區(qū)不全把所有的克帶建設(shè)假手干私營的營運商，

而是制定高效的公共改策，通過立法、獎勵措施等完音網(wǎng)

絡(luò)建鐵，提供社區(qū)內(nèi)的企業(yè)種居民以竟帶服務(wù)。2.

知識勞動力：智能社區(qū)要能夠培喬出一批能從率知識

型工作的勞動者。這不僅念味著當?shù)卮髮W應能培育出更多

的科學和工程學的半業(yè)生。更要求這些勞動者成遍布工廠

第一貌、研充實驗主符備行各業(yè)。9、創(chuàng)新：智鏈社區(qū)尋求產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，因為這些創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)全增加就業(yè)和政有視收。智能社區(qū)通過創(chuàng)造一個限引創(chuàng)

新人寸的環(huán)挽，以及惟動能為新興產(chǎn)業(yè)注入管長動力的風

險報資業(yè)的發(fā)展，來催生創(chuàng)新。生、數(shù)宇民主：通過政府及私雪部門的通力協(xié)作，縮減整個社區(qū)的數(shù)字落差，確保所有讓區(qū)主體可經(jīng)出策帶經(jīng)游的革命，裝得利益。5、

市場力：通拉經(jīng)所發(fā)展的巾場力，實現(xiàn)城巾克帶、勞

動力及其它生產(chǎn)要寒的最住配置.吸引資全報入，于大就業(yè)市場-智能社區(qū)指標E-HOUSECHINA

com

S+上

51iNSIGMA大E-HOUSECHINA

eom

+LE

52數(shù)字創(chuàng)意iNSIGMA大未來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整將越來越重要。對于二次產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位的中國，適時地

調(diào)整產(chǎn)業(yè)比重，進一步推動三次產(chǎn)業(yè)，特別是高科技支持的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類高端產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展是十分

必要的，

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識密集型、高附加值、高整合性，對于提升我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有極大功能。發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅推升經(jīng)濟，更提升名牌效應.意產(chǎn)業(yè)

CreativeIndustry之興起源于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)此一創(chuàng)新理念之發(fā)明。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是在全球化的消費社會

背景中發(fā)展起來的，推崇創(chuàng)新、個人創(chuàng)造力、強調(diào)文

化，藝術(shù)對經(jīng)濟的支持與推動的新興的理念、思潮和

經(jīng)濟實踐。深入研究當代世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，

準確把握世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動向，

對于中國來說具有

重大意義.教宇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指通過軟件和電腦技術(shù)的創(chuàng)新及世計使文化產(chǎn)

生更大怒濟效益，,又物繳字文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意些濟.E-HOUSE

CHINA

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n+mb*mu*Atema**

53iNSIGMA大杭

州

LOFT49IDFT49指的是杭州市共整區(qū)杭印略49號。為杭州藍孔雀化

稈廠的舊廠房，周國集中了杭一棉、杭州第一毛紡廠等10

多家大型國昔工廠。該區(qū)城距離古運河僅500余米，保留

了大量清末以來的民居和街老，是杭州市現(xiàn)存具有一定規(guī)

模的歷史街區(qū)之一。2002年9月，英國DI設(shè)計公司首先入駐該地。在以后的幾

年里，一大批慣計公司紛輸進入，并迅速形成了租用面積達8300平方米，擁有10京藝術(shù)室和設(shè)計公司.330多個設(shè)計創(chuàng)作人員的創(chuàng)意型企業(yè)集聚地，涉及工業(yè)設(shè)計、園姑制

作和開發(fā)、報影和砼畫等多個創(chuàng)意領(lǐng)域。2004年，LOFT49

創(chuàng)意國區(qū)式現(xiàn)營業(yè)收入24億元。據(jù)投或預測。5年后.IDFT49創(chuàng)意園區(qū)營業(yè)收入將達到4億多元。LOFT49的出現(xiàn)

己成為杭州市經(jīng)齊社會發(fā)展的新亮點，它不僅將紙上的攤

心變成了清晰的輪廓，更顯示由了不可小幽的高業(yè)活力。中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導基地總占地面積9.89公頃、建性用地7公項，自建筑面積約30萬平方米。中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導基地以海淀圖書城地區(qū)為中心。向北京大學科技園、清

華大學科技園、人民大半文化產(chǎn)業(yè)國、北太平莊動漫畫使

計中心和甘家口地區(qū)建筑創(chuàng)意設(shè)計帶輻射。由中關(guān)村文化

般份有限公司打造的占地4.97公頃的“第三極”將是中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導基地的標志性項目，有望成為北京市的新型文化地標。中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地將把文化與科技的結(jié)合作力發(fā)展創(chuàng)意

產(chǎn)業(yè)的方向，并以此為機退，形成以文化為內(nèi)容、以科技

為載體、以創(chuàng)意為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。E-

HOUSE

CHINA

cemm

0R+m

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54北京中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地iNSIGM大為什么要戴上“創(chuàng)意”的帽子

為什么要貼上“智能”的標簽E-HOUSE

CHINAeom

+LE

55iNSIGMA大利用“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”——解決產(chǎn)品形態(tài)問題，化解純辦公市場較小的問題

利用“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”——合理的復制“創(chuàng)智天地”模式，用案例說服政府

利用“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”——模糊住宅和辦公相互匹配和建筑形態(tài)利用“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”——吸收南昌各大學和開發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)客戶資源

利用“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”——獲得政府資金和政策扶持E-

HOUSE

CHINA

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+上

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56iNSIGMA大借助“智能”——解決創(chuàng)意與原有軟件園功能上的的銜接問題

借助“智能”——在概念上區(qū)隔傳統(tǒng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園借助“智能”——增加獲取政府專項科技扶持資金的可能借助“智能”——擴大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的外延，使之具備更多創(chuàng)業(yè)、辦公的屬性E-HOUSE

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+LE

57iNSIGMA大產(chǎn)品抵含：煮向命名：——網(wǎng)新創(chuàng)智基地定位描述：——南昌首個集居住、商業(yè)、研發(fā)、辦公為一體的數(shù)字創(chuàng)新綜合體iNSIGMA大定位初設(shè)產(chǎn)業(yè)導句：

一—創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、軟件研發(fā)培訓、數(shù)字多媒體產(chǎn)業(yè)概念：

——軟件、創(chuàng)意綜合體E-HOUSE

CHINA

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n+mb*mu*Atema**

58規(guī)劃理念：

——街區(qū)式組團，創(chuàng)意部落1.

同新與政有進行聯(lián)合宣言，就俊立南昌首個智能辦公群絡(luò)試點單位，以爭積額外政策克持：2.與南昌當?shù)卮髮W計算機或相關(guān)專業(yè)科系舉辦創(chuàng)業(yè)知識大事，由當?shù)仉娨暸_及政府聯(lián)合出面主持，

由國新設(shè)立獎金，進行項目推廣宣傳：3.

以“房子十公司十優(yōu)惠”相綁銷售，買房子開公司送政策一體化服務(wù)，最大限度降低置業(yè)門植：

4.建造“概念樓”“樣板區(qū)”,以“智能社區(qū)”為嗪頭，進行概念展示，同時荒作售棱部iNSIGMA大運作方式運作思路描述：最大限成吸收當?shù)刂行∑髽I(yè)客戶和投資客，借助項目全新概念獲得官方政策和資金支持，配合適當?shù)木W(wǎng)新資源投入，以投資性產(chǎn)品切入市場，達到快速目籠資金的目的。1建造小型經(jīng)濟型商務(wù)惡店，同時引入酒店管理公司，負責后期物業(yè)管理：2.借助官方經(jīng)濟論壇或園區(qū)推介等公關(guān)活動，逐步建立自身形象，吸收潛在客群；

9.是后，公開銷售：1.

網(wǎng)新在名義上投入一家軟件公司，建立園區(qū)核心運作平臺：2項目與南昌原有的微軟中心建相互協(xié)作關(guān)系，提升項目規(guī)格；

3.項目以創(chuàng)意園或軟件園立項，爭取政府專項扶持基全：som

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大易居中國預計最終完成該項目將需要10個工作周的時間E-

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研討會

中期報告數(shù)終按告目前網(wǎng)新公司各業(yè)務(wù)板塊發(fā)展現(xiàn)狀評估網(wǎng)新資源及個各業(yè)務(wù)板塊相關(guān)資源以及應用能力評估·南昌園區(qū)及當?shù)睾竦禺a(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場研究結(jié)果-園區(qū)型項目發(fā)展趨勢和行業(yè)關(guān)鏈成功要本嘉興園區(qū)各產(chǎn)業(yè)園市場發(fā)展趨勢以及關(guān)隨成功要素-

園區(qū)運作模式及發(fā)展趨勢和行業(yè)關(guān)健成功要索·2~3個國內(nèi)標桿園區(qū)案例分析INSIGMA大第5模塊結(jié)束后，易居中國將向網(wǎng)新提交階段一項目交付品·園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略描論-園區(qū)愿量和戰(zhàn)路目標一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位調(diào)整方案(必要時)園區(qū)業(yè)務(wù)組合描述-確定各業(yè)務(wù)模塊的具體發(fā)展模式·園區(qū)業(yè)務(wù)定位確定園區(qū)內(nèi)各業(yè)務(wù)板塊的具體定位E-

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66·網(wǎng)新內(nèi)部評估-iNSIGM大模塊6結(jié)束后，易居中國將向網(wǎng)新提交階段二項目交付品·園區(qū)各業(yè)務(wù)板塊的關(guān)避戰(zhàn)路舉措-產(chǎn)業(yè)板塊戰(zhàn)略目標·業(yè)務(wù)模式、核心能力建設(shè)要求和發(fā)展路徑一地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略目標·業(yè)務(wù)模式、核心能力建設(shè)要求和發(fā)展路徑·園區(qū)術(shù)來財務(wù)分析結(jié)果一未來3~5年園區(qū)經(jīng)營結(jié)果模擬E-

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68最后，為什么選擇易居中國iNSIGMA大中國最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)機構(gòu)Chinn's

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EJ)易居(中國)是中國目前最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)機構(gòu)在房地產(chǎn)流通服務(wù)的多個高增長領(lǐng)域向用戶提供一個擁有完整解決方案的資源平臺E-HOUSECHINAE-HOUSE

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