邁旺置業(yè)郭杜項(xiàng)目營銷策劃方案

邁旺置業(yè)

郭杜工程營銷籌劃方案西安雅狐企劃出品二00八年三月最新市場環(huán)境分析最新市場環(huán)境分析

2021年即將有151個(gè)商品房工程新建。西安市2021年共安排各類住房建設(shè)工程151個(gè)，方案開工面積約1281萬平方米，確保開工900萬平方米，其中戶型面積小于90平方米的中小戶型占總面積的70%。按住宅供給類別層次劃分，2021年擬安排普通商品住房工程104個(gè)，方案開工面積約845萬平方米，占供給總量的65.96%。從公布的具體工程來看，全市各區(qū)域均有分布。以城南、城北居多，方案開工規(guī)模都超過200萬平方米；城西較少，只有42.17萬平方米。其中，城南305.97萬平方米，高新區(qū)112.96萬平方米，曲江117.5萬平方米，城北214.35萬平方米，經(jīng)開區(qū)108.46萬平方米，城東147.49萬平方米，浐灞生態(tài)區(qū)109.83萬平方米，長安區(qū)65.52萬平方米。最新市場環(huán)境分析

同時(shí)，擬安排經(jīng)濟(jì)適用住房工程47個(gè)，方案開工面積約202萬平方米〔其中34個(gè)工程為單位職工住房建設(shè)工程，約114萬平方米〕。在由開發(fā)單位開發(fā)的13個(gè)經(jīng)適房工程中，其中8個(gè)樓盤的地址都集中在城北，但最大的一個(gè)工程位于長安區(qū)，今年開工的最大工程那么在城南。

此外，擬安排廉租住房建設(shè)工程約5萬平方米，占供給總量的0.39%；擬安排城中村改造工程25個(gè)，方案開工面積約180萬平方米，占供給總量的14.05%；擬安排棚戶區(qū)改造安置工程2個(gè)，方案開工面積約49萬平方米，占供給總量的3.83%。城南、城北是住宅建設(shè)大區(qū)。

從公布的住宅建設(shè)區(qū)域布局〔不包括廉租住房建設(shè)工程、單位職工住宅建設(shè)工程和城中村、棚戶區(qū)改造工程〕看，城南、城北仍是住宅建設(shè)最大區(qū)域，其中城南住宅建設(shè)方案約324萬平方米〔其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)約113萬平方米，曲江新區(qū)約118萬平方米〕，占供給總量的34.76%；城北約264萬平方米〔其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約108萬平方米〕，占供給總量的28.33%。

西安樓市板塊概要西安樓市板塊概要板塊構(gòu)成：城北板塊城東板塊城西板塊大城南板塊大城南板塊分析大城南板塊的有機(jī)組成局部傳統(tǒng)城南板塊：小寨、電子城區(qū)域城西南板塊：高新區(qū)域曲江、長安板塊大城南板塊分析大城南樓市的產(chǎn)品分布形式傳統(tǒng)城南板塊：小寨、電子城區(qū)域住宅產(chǎn)品的主要定位是中、高端城西南板塊：高新區(qū)域住宅產(chǎn)品的主要定位是中、高端曲江板塊的住宅產(chǎn)品的主要定位是：高端長安板塊的住宅產(chǎn)品的主要定位是：中、低端大城南板塊分析大城南板塊的地理位置和范圍狹義概念：西起勞動(dòng)南路，東至雁塔路，北起環(huán)南路，南至繞城高速之間的廣闊地區(qū)，涵蓋曲江新區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。廣義概念：城南板塊位于西安老城區(qū)以南，它的北側(cè)是環(huán)城區(qū)板塊，南側(cè)是長安區(qū)板塊，東側(cè)是曲江板塊，西側(cè)是西高新板塊。具體范圍西起太白南路，東至長安南路，北起南二環(huán)，南至繞城高速之間的地區(qū)。大城南板塊分析大城南板塊的銷售現(xiàn)狀2007年城南區(qū)共有在售工程112個(gè)，占全市總工程數(shù)的26.99%，在六城區(qū)中位居第一。該城區(qū)施工面積為3227513平方米，較去年同比增加67.12%，占全市施工面積總量的27.25%；竣工面積為2877337平方米，較去年增長70.41%，占竣工面積總量的比例為27.07%；新開工面積為2565902平方米，較去年同比上升38.56%，占到新開工面積總量的25.26%。本年度城南區(qū)商品房銷售面積2943624平方米，較去年同比增長79.33%，占商品房總銷售面積的30.73%；銷售額為1257164萬元，較去年增長96.2%，占商品房總銷售額的32.74%。本年度城南商品房分物業(yè)類型在售均價(jià)情況：普通住宅在售均價(jià)為3581元/平方米，與去年同比增長3.73%，商服用房在售均價(jià)為8690元/平方米，寫字樓在售均價(jià)為4894元/平方米，別墅類商品房在售均價(jià)為6761元/平方米。由此可以看出大城南板塊的房地產(chǎn)體量已主導(dǎo)了西安樓市的近半壁江山。大城南板塊的銷售特點(diǎn)1大城南住宅工程的特點(diǎn)：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)施配套以及營銷方式等方面已呈現(xiàn)多元化。例如：位于丈八東路與繞城高速之間的雙維花溪灣、榕青無界、華城國際等樓盤因土地稀缺，為最大化利用土地資源，房源一般以兩房、三房為主，戶型面積相對(duì)偏小，雙維花溪灣二期推出的九棟高層10月份均價(jià)在4400元/平方米左右，戶型為90—130平方米。華城國際的戶型在40—160平方米之間，均價(jià)為4600元-4800元/平方米左右。而曲江板塊因?yàn)槲幕滋N(yùn)深厚、開發(fā)商實(shí)力雄厚、區(qū)域價(jià)值優(yōu)越等原因，主推大戶型，如曲江南苑，以四房的大戶型為主力，鉆石半島戶型那么在130—160平方米之間，曲江區(qū)域的整體均房價(jià)在07年底已漲至6000元——6500元/平方米左右。大城南板塊的銷售特點(diǎn)2樓盤紛紛與地鐵攀親。由于地鐵二號(hào)線是新興事物，地鐵沿線樓盤紛紛打出地鐵牌，增加工程附加值，吸引購房者目光，利用地鐵促銷是今年大城南樓盤銷售尤其是長安南路地鐵沿線樓盤銷售的一大亮點(diǎn)。這一點(diǎn)在華城國際、啟航029等樓盤的銷售上表現(xiàn)得最為明顯。大城南板塊的銷售特點(diǎn)3大城南板塊中的樓盤銷售比較注重突出產(chǎn)品的高品質(zhì)及包裝的高品位。大城南是西安市的科教文化區(qū)，城市環(huán)境優(yōu)良，文化底蘊(yùn)深厚，人文氣氛和教育優(yōu)勢(shì)吸引了居住者的目光，大量高素質(zhì)、高收入人群聚居于此。再加上西安市南北拓展，使得大城南始終成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，吸引大量外地開發(fā)商和港資介入，大規(guī)模、高品質(zhì)、精裝修的中高端樓盤密度較大，鉆石半島、中海社區(qū)、世家星城、曲江南苑等中高端樓盤均主推三四室大戶型和別墅，均價(jià)在5500—6000元/平方米之間。大城南板塊未來銷售形勢(shì)預(yù)測據(jù)統(tǒng)計(jì)，大城南餐飲娛樂、超市、醫(yī)院、銀行、賓館酒店等數(shù)量遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，形成了諸如小寨、電子城、明德門等成熟商圈。而按照?西安市區(qū)縣商圈開展規(guī)劃?，到2021年，西安將升級(jí)改造和新建85個(gè)各類商圈。屬于大城南區(qū)域的就有小寨商業(yè)圈、文藝路商圈、曲江商圈、大雁塔商圈、李家村商圈、長安路金融會(huì)展商圈、大學(xué)城商圈、郭杜商圈等13個(gè)商圈。從這些商圈定位來看，主要以滿足居民生活配套的功能定位為主，將在現(xiàn)有大城南商業(yè)開展的根底上，使區(qū)域商業(yè)檔次及數(shù)量再進(jìn)行一次全新“升級(jí)〞，顯而易見的居住在大城南，就是與“便利〞為伴。

大城南板塊未來銷售形勢(shì)預(yù)測

隨著城市化進(jìn)程的加快，大城南板塊的開發(fā)仍將持續(xù)升溫。今后3—5年，南三環(huán)沿線將成為城南板塊的熱點(diǎn)地區(qū)，綠地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)等一些外地品牌房地產(chǎn)企業(yè)倡導(dǎo)高品質(zhì)、高價(jià)格理論，紛紛將開發(fā)的重點(diǎn)移至這一地區(qū)，有實(shí)力的購房者也依然將南三環(huán)沿線作為自己投資置業(yè)的首選地區(qū)，可以預(yù)見，在未來一段時(shí)期內(nèi)，南三環(huán)沿線地區(qū)的房價(jià)漲幅仍會(huì)高于其他片區(qū)。本工程區(qū)域分析本工程區(qū)域分析本工程所處區(qū)位：本工程地處西高新開發(fā)區(qū)南岸，郭杜產(chǎn)業(yè)園區(qū)郭杜公園東門。在區(qū)域劃分上屬于西安樓市中長安區(qū)板塊。區(qū)域解析根據(jù)西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心的綜合性價(jià)比系統(tǒng)對(duì)目前長安區(qū)域的評(píng)估，得出以下結(jié)論：區(qū)域配套：★★★☆☆人文景觀：★★★☆☆升值前景：★★★★☆居住購置值：★★★★☆長安區(qū)開展前景：長安區(qū)是一個(gè)充滿生機(jī)和活力的地區(qū)，撤縣設(shè)區(qū)以來，面貌發(fā)生了根本性變化，市政建設(shè)和城市人口素質(zhì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，韋曲新城區(qū)、西部大學(xué)城、郭杜科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建成和投入使用以及一批住宅工程落戶韋曲和郭杜，迎來了幾十萬高素質(zhì)人群入住長安區(qū)，他們的消費(fèi)需求將推動(dòng)長安區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展，同時(shí)也因?yàn)榭捎糜陂_發(fā)的土地較多，且大力開展教育、高科技、休閑旅游等無煙產(chǎn)業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)，長安區(qū)的開展前景十分廣闊。長安開展再創(chuàng)新高07年以來，長安區(qū)在58個(gè)重點(diǎn)建設(shè)工程的強(qiáng)力支撐和房產(chǎn)、建材、鑄造等5大領(lǐng)域非公經(jīng)濟(jì)的全力推動(dòng)下，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速增長。截至12月6日，全區(qū)地方財(cái)政收入首次突破5億元大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。長安區(qū)是今年全市承建重點(diǎn)建設(shè)工程個(gè)數(shù)最多、投資額度最大的區(qū)縣之一，包括根底設(shè)施、高教文化、現(xiàn)代旅游、新型商貿(mào)等一批工程的先后落實(shí)。長安區(qū)58個(gè)在建重點(diǎn)建設(shè)工程累計(jì)完成投資44.9億元，提前完成年度投資方案；其中50個(gè)工程超方案完成投資任務(wù)，5個(gè)市重點(diǎn)建設(shè)工程提前竣工投入使用，重點(diǎn)工程繼續(xù)成為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長的強(qiáng)力支撐。在根底設(shè)施方面，長安區(qū)投資2800萬元開工建設(shè)了連接韋鳴路和韋斗路的東長安街延伸工程，該工程西起原區(qū)委什字，從區(qū)政府舊址中心穿過，東接韋鳴路。全長1470米，雙向六車道，寬40米，瀝青路面。目前，該工程正在完成最后一道鋪油工序，07年8月1日通車后，西至斗門、東到鳴犢的長安東西交通大動(dòng)脈將全線貫穿。此外長安區(qū)污水處理廠也在今年開工，該工程占地98畝，總投資1.34億元，設(shè)計(jì)日處理污水能力10萬噸。該工程一期工程投資7000萬元,設(shè)計(jì)日處理污水能力5萬噸，方案于08年10月份建成使用。工程建成后，能夠滿足對(duì)長安城區(qū)所有污水進(jìn)行處理的需要，將從根本上解決污水直接排入皂河帶來的環(huán)境污染，同時(shí)有利于改善渭河西安段的水環(huán)境質(zhì)量。在旅游開發(fā)方面，長安區(qū)積極實(shí)施動(dòng)物園周邊和灃峪口及西灃公路沿線環(huán)境整治，著力提升秦嶺北麓旅游環(huán)境面貌，對(duì)破壞旅游壞境的亂搭亂建、亂擺攤點(diǎn)及衛(wèi)生環(huán)境臟亂差等問題進(jìn)行了大力度清查，另一方面聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃，制定出了高水準(zhǔn)的動(dòng)物園周邊旅游環(huán)境整治方案，隨即嚴(yán)格按照該方案，拉開了動(dòng)物園周邊拆遷、改造及綠化等工作。截至9月底，長安區(qū)共投入500多萬元，建成擁有4000平方米商業(yè)門店的民俗步行街、30000平方米的生態(tài)停車場，鋪設(shè)人行道1886平方米，栽植行道花草樹木18364平方米，完善了休息座椅、指示牌、候車廳等配套設(shè)施，極大地改善了動(dòng)物園周邊環(huán)境面貌，確保了良好的旅游秩序。作為高教文化設(shè)施方面，長安大學(xué)城規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)展，各大入駐高校后期工程陸續(xù)展開，包括有西電長安校區(qū)三期建設(shè)工程,西安信息汽車高新教研中心工程,西工大長安校區(qū)二期建設(shè)工程,陜西播送電視大學(xué)新校區(qū)建設(shè)工程，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院長安校區(qū)建設(shè)工程等一批工程，此外省檔案館新館工程也在郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)奠基開工，該工程投資6400萬元，占地65畝，設(shè)計(jì)建筑面積2.25萬平米，建成后將極大地提高長安區(qū)的知識(shí)文化氣氛。而生活配套設(shè)施方面，長安商貿(mào)城作為市、區(qū)重點(diǎn)建設(shè)工程，地處長安西部大學(xué)城核心位置，緊鄰區(qū)政府新址。該工程總投資3億元、占地87畝、總建筑面積15萬平米、分三期開發(fā)建設(shè)。日前，建筑面積為5萬平方米的工程一期工程——“盛世商都〞正式建成使用，目前已簽約入駐商戶258家，工程開業(yè)后，可以安置2000余人直接就業(yè)，滿足周邊20萬多人的消費(fèi)購物需求，將改變長安現(xiàn)在生活配套缺乏的狀況，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的開展。長安區(qū)在政府大力支持下，今年城市綜合開展又有了大幅邁進(jìn)。投機(jī)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改進(jìn)，重點(diǎn)建設(shè)城市根底設(shè)施與生態(tài)環(huán)境，城市化進(jìn)程開展迅速，繼續(xù)堅(jiān)持科教長安、文化長安的開展戰(zhàn)略，進(jìn)一步提升區(qū)域長期開展競爭力。長安區(qū)開展定位為西安城市副中心，區(qū)域開展一直被外界看好，在今年的西洽會(huì)上長安區(qū)成功簽約25個(gè)工程，房地產(chǎn)和教育科研工程及效勞類工程較為突出，共簽約房地產(chǎn)工程3個(gè)、效勞類工程3個(gè)、教育科研工程4個(gè)，占簽約總數(shù)的40％。區(qū)域潛力和新增的設(shè)施進(jìn)一步提高了土地價(jià)值，區(qū)域房地產(chǎn)市場開展勢(shì)態(tài)良好，商品房價(jià)格也緊跟西安城區(qū)產(chǎn)品。長安樓市區(qū)域劃分韋曲板塊郭杜板塊環(huán)山別墅板塊大學(xué)城板塊長安區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)分析近年來長安區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)特點(diǎn)〔一〕規(guī)劃具有四大特點(diǎn)：1、起點(diǎn)大幅提高。很多入住長安區(qū)的開發(fā)企業(yè)非常注重規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，表現(xiàn)在配套設(shè)施方面品種全，檔次高。2、居住環(huán)境好。長安區(qū)地勢(shì)高，水質(zhì)好，空氣清新，具有較好的自然環(huán)境，自古以來號(hào)稱為西安的“臥城〞。眾多高校新校區(qū)集中于長安，也為長安區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的文化氣氛。3、樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高。樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)水平最能表達(dá)一個(gè)工程的品位和文化特質(zhì)，不少企業(yè)不惜重金聘請(qǐng)國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)，提升了長安區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)。4、開展?jié)摿Υ蟆Ｅc西安其他地區(qū)相比，長安區(qū)可供開發(fā)的土地較多，開發(fā)難度不大，有著良好的開展?jié)摿Α＝陙黹L安區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)特點(diǎn)〔二〕地域特色突出。長安區(qū)的樓盤根本集中在四個(gè)區(qū)域：一是以韋曲為中心，集中了大量定位為中低端的商品房工程。二是以郭杜鎮(zhèn)為中心，集中了一些以中等收入為主要購置對(duì)象的中高端商品房工程。三是以灃峪口為中心，以高收入人群為購置對(duì)象的高端別墅區(qū)。四是以西部大學(xué)城為中心，以30萬高知識(shí)群體為購置對(duì)象的中、高端商品房工程。近年來長安區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)特點(diǎn)〔三〕房價(jià)高于西安房價(jià)的平均漲幅。據(jù)長安區(qū)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房價(jià)從2002年的均價(jià)900元/平方米，上漲到2007年的3500元/平方米，五年漲了兩倍多，房價(jià)漲幅平均每年超過25%，列西安房價(jià)的漲幅之首。近年來長安區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)特點(diǎn)〔四〕房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)長安區(qū)經(jīng)濟(jì)增長作用明顯長安區(qū)房地產(chǎn)投資和銷售收入年均以20%的速度增長。2007年，全區(qū)68個(gè)重點(diǎn)投資工程有18個(gè)是房地產(chǎn)工程，投資額達(dá)17億元，占到40%多，帶動(dòng)了建筑材料、運(yùn)輸、商貿(mào)、物流、效勞等行業(yè)的開展，增加了社會(huì)就業(yè)，加快了長安區(qū)的城市化進(jìn)程縮小了與西安城區(qū)的差距。長安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題長安區(qū)是一個(gè)新興的開展成長地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)不可防止存在以下問題：市政配套局部地區(qū)尚不完善，商業(yè)環(huán)境不成熟，社區(qū)品質(zhì)相較其他地區(qū)尚顯偏低，依然存在著很多品質(zhì)低、套型低、價(jià)格低的三低房產(chǎn)。長安區(qū)未來房地產(chǎn)開展趨勢(shì)：今后幾年，隨著城區(qū)南北拓展和長安與西安的道路對(duì)接，長安房地產(chǎn)板塊將在依托大學(xué)城、郭杜“三園〞的開發(fā)，區(qū)政府的西遷和高新區(qū)向南推進(jìn)的加速而在韋曲與郭杜之間、韋郭大道與繞城高速之間的大片區(qū)域形成新興的大學(xué)城板塊開發(fā)熱點(diǎn)，分布在西萬路、子午大道、長安路等城市南北大通道沿線的樓盤因?yàn)榻煌▋?yōu)勢(shì)明顯而升值潛力較強(qiáng)。本工程與大城南板塊的關(guān)系本工程地處大城南板塊中的長安樓市。本工程地處高新區(qū)、電子城以及大學(xué)城三大區(qū)域交匯地段。臨近長安科技產(chǎn)業(yè)園；是大城南樓市中的中央地帶。本工程的優(yōu)劣勢(shì)〔SWOT〕分析優(yōu)勢(shì)分析〔Strength〕1、本工程的地理優(yōu)勢(shì)明顯：本工程地處長安樓市，在地理位置上屬于郭杜板塊，又臨近高新、電子城區(qū)域，屬于不受地域固有形象以及周邊工程定位的影響可以完全自由定位產(chǎn)品性質(zhì)的工程。2、本工程的交通優(yōu)勢(shì)本工程北臨西萬路，南靠韋郭路(長安大道〕。市政配套相對(duì)完善，且有數(shù)十條的便利公交線路穿行，在交通出行方面可以說是非常的便利。優(yōu)勢(shì)分析〔Strength〕3、本工程的規(guī)模優(yōu)勢(shì)本工程規(guī)劃用地46.2畝，預(yù)計(jì)總建筑面積近10萬平米，在當(dāng)前的西安樓市住宅產(chǎn)品開發(fā)中屬于規(guī)模中等的工程，這使得本工程可以在產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)上可以走特色化路線。4、開發(fā)商優(yōu)勢(shì)本工程的投資商是一家運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，致力于創(chuàng)立、開展西部綠色生態(tài)環(huán)境的專業(yè)化苗木生產(chǎn)、設(shè)計(jì)及施工單位，實(shí)力雄厚。這樣的先決條件會(huì)使得消費(fèi)者對(duì)本工程未來的園林品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境較有信心，也為整體的產(chǎn)品推廣打下了堅(jiān)實(shí)的根底。劣勢(shì)分析〔Weakness〕1、當(dāng)前工程所處的郭杜區(qū)域周邊的一些生活配套相對(duì)不完善，生活氣氛不是很濃厚。2、本工程的開發(fā)商是首次涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在西安市場的房地產(chǎn)開發(fā)屬首次，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)畢竟有限，且大學(xué)城板塊在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中尚屬不成熟區(qū)域，如無良好的營銷推廣戰(zhàn)略，在此地做工程具有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。3、本案處于長安區(qū)，大局部西安人仍以固有的思維把長安當(dāng)成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下；對(duì)本案在工程品質(zhì)的認(rèn)知上造成了局部障礙。成功開發(fā)的時(shí)機(jī)〔Opportunity〕隨著近些年西安房地產(chǎn)開發(fā)的興起，土地資源相對(duì)減少，各大開發(fā)商的住宅產(chǎn)品開發(fā)也逐漸進(jìn)入長安市場〔比較西安其他區(qū)域，長安的土地資源相對(duì)充分〕這也是開發(fā)的必然結(jié)果。在未來住宅工程的競爭中，外鄉(xiāng)的小開發(fā)商將面臨著來自外地的大開發(fā)商的強(qiáng)勁沖擊而逐步提高開發(fā)水平來應(yīng)對(duì)市場的更新?lián)Q代。本工程開發(fā)中將遇到的威脅〔Threaten〕本區(qū)域目前局部已開發(fā)的住宅工程有大量的房源在售，還有其他局部實(shí)力雄厚的開發(fā)集團(tuán)正在準(zhǔn)備進(jìn)入本區(qū)域樓市，這將會(huì)給本工程帶來一定的沖擊和競爭力。本工程產(chǎn)品定位分析目標(biāo)客戶定位〔一〕目標(biāo)客戶群劃分〔二〕目標(biāo)客戶特點(diǎn)〔三〕戶型、面積定位及產(chǎn)品開發(fā)建議〔一〕目標(biāo)客戶群劃分

本工程目標(biāo)客戶定位：以自用為主、投資為輔的，職業(yè)及社會(huì)地位主要以城市創(chuàng)業(yè)階層、企業(yè)中層管理人員、白領(lǐng)階層、高校在職階層、自由職業(yè)階層、政府公務(wù)員為主。類別

主力客戶70%

二級(jí)客戶25%

三級(jí)客戶5%目標(biāo)客戶

高新及電子城置業(yè)者

城南置業(yè)者

投資客家庭月收入

3000元至5000元

2500元至4000元

收入水平相對(duì)較高家庭結(jié)構(gòu)

三口之家、三代同堂

三口之家居多

——

購房動(dòng)機(jī)

擁有自有物業(yè)，提高居住水平。第一置業(yè)，主要目的為改變目前居住環(huán)境

不定

青睞戶型

2室2廳、3室2廳

2室1廳、3室1廳

2室1廳

類別

主力客戶70%

二級(jí)客戶25%

三級(jí)客戶5%居家習(xí)慣

希望周邊配套完善；總價(jià)相對(duì)合適。

交通方便，價(jià)格較低；周邊配套比較完善。具有升值潛力職業(yè)類別

政府公務(wù)員、企業(yè)骨干員工、企業(yè)中等管理層

創(chuàng)業(yè)者、白領(lǐng)、自由工作者、中青年教師

——

區(qū)域分布

高新區(qū)、電子城

南二環(huán)以南，以小寨為中心的城南區(qū)、舊城區(qū)及城西區(qū)

——

競爭區(qū)域

太白路、西萬路沿線及長安科技產(chǎn)業(yè)園在售樓盤

韋曲城區(qū)、明德門、丈八路

——

〔二〕目標(biāo)客戶特點(diǎn)

作為規(guī)模為40多畝的樓盤，將成為城南一個(gè)具有影響力的中型綜合性生活新區(qū)，將容納不同年齡段、身份的置業(yè)者。從目前的區(qū)域市場角度分析，本工程的目標(biāo)客戶應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮年齡特征：一般在28～50歲之間。教育程度：擁有較高的教育程度。這一階層由于教育程度較高，更屬于目前的白領(lǐng)階層及中產(chǎn)階級(jí)，消費(fèi)傾向上講究品味、現(xiàn)代、兼一定程度的實(shí)用主義〔尤其是高新、城南公司；政府公務(wù)員；高校教師，他們學(xué)歷高，對(duì)生活品味要求高，但收入相對(duì)不是很高〕。他們處于企業(yè)的中堅(jiān)階層，視野相對(duì)開闊，對(duì)生活的質(zhì)素相對(duì)較高，處于一種超越普通階層，追求較高品質(zhì)，雖然現(xiàn)實(shí)的收入較充裕，但由于在條件還不成熟到足以購置高檔住宅的前提下，在產(chǎn)品的許多方面〔比方說面積追求更實(shí)用一些〕存在著不得不做出局部妥協(xié)的消費(fèi)心理狀態(tài)。購房心理分析：中低收入的年輕買家對(duì)新鮮事物有盲從性，對(duì)時(shí)尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。價(jià)格是自己所要考慮的一個(gè)重要局部。需求房型二居室的人較多。70——90平米以內(nèi)的二室戶型、100平米以內(nèi)緊湊三室是他們的首選。私營小企業(yè)主因?yàn)楣ぷ鳝h(huán)境的需要，要求家里有平安保安系數(shù)高，房屋價(jià)格不是他們所最在意的。110平米以上的中、大戶型是他們的首選。總結(jié)：西安市高新區(qū)、電子城等附近中、高收入階層是我們的主要目標(biāo)客戶；城南地區(qū)的中、低收入家庭和想在郊區(qū)環(huán)境好的地方置業(yè)的人群是我們的客戶其中一局部；同時(shí)，兼含局部的投資性客戶?！踩骋?guī)劃建議1、規(guī)劃原那么2、規(guī)劃布局3、公建規(guī)劃4、景觀規(guī)劃5、建筑設(shè)計(jì)本案地處主城區(qū)近郊，為高新區(qū)的延伸段，交通環(huán)境較為方便。緊鄰長安區(qū)新行政中心和西部大學(xué)城，用地形狀不太規(guī)那么，總占地面積46.261畝。綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)社區(qū)建筑形態(tài)：純板式小高層〔7棟〕高層〔3棟〕臨街商業(yè)+會(huì)所總用地面積：30827.50平米住宅建筑面積：91056平米會(huì)所建筑面積：1746平米總建筑面積：92802平米預(yù)計(jì)綠化率：40%預(yù)計(jì)容積率：3.0社區(qū)風(fēng)格：徽派園林+徽派建筑風(fēng)格戶型、面積定位

面積范圍（m2）

主力戶型

所占比例（%）60～70迷你型兩房

15%

75～85

標(biāo)準(zhǔn)型兩房

30%

90～95舒適兩房

15%

105～115標(biāo)準(zhǔn)型三房

25%

120～130舒適型三房15%戶型特別建議

房地產(chǎn)市場的開展以及產(chǎn)品的不斷完善，其推動(dòng)力與消費(fèi)市場的成熟關(guān)系密切。作為規(guī)模為40多畝的樓盤，開發(fā)期為2至3年房地產(chǎn)開發(fā)工程，必定要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上“超前半步〞，即：產(chǎn)品滿足兩到三年后的市場需求。同時(shí)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，要進(jìn)行局部創(chuàng)新，以便與周邊的競爭對(duì)手區(qū)隔開，給消費(fèi)者更大的選擇自由度和實(shí)惠。據(jù)以上情況，我公司提出以下建議：盡量減少暗房，保證充分的采光和通風(fēng)戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該合理，并緊湊，防止無謂的浪費(fèi)；交通組織應(yīng)該合理，切勿造成餐廳和客廳被人為分割；盡量保證大局部戶型做到干濕分區(qū)，潔污分區(qū)，動(dòng)靜別離。戶型與空氣質(zhì)量

在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)優(yōu)先考慮的就是通風(fēng)問題，或許戶內(nèi)布局在入住之后還可以通過人為手段去改變，但是室內(nèi)的空氣質(zhì)量會(huì)對(duì)住戶的健康產(chǎn)生直接的影響。住宅戶型選擇應(yīng)當(dāng)盡可能的多設(shè)計(jì)臥室朝南，客廳朝北的戶型。一方面，臥室是住戶使用時(shí)間最長的空間，自然需要充沛的陽光，另一方面，如空氣質(zhì)量不太好，臥室朝南能夠在很多時(shí)候保證北風(fēng)不會(huì)帶著污染到家里。室內(nèi)空間設(shè)計(jì)建議105－130平方米之間的三室設(shè)計(jì)應(yīng)注重空間安排。在這樣一個(gè)環(huán)境里，如果是兩人居住往往會(huì)安排客房、書房、主臥三個(gè)功能區(qū)。在實(shí)際的使用當(dāng)中，客房在家庭人口沒有增長的時(shí)候作用不大，并且很多家庭都會(huì)將客房安排在距離主臥最遠(yuǎn)的房間。衛(wèi)生間同樣要注意要有5平米以上的面積及比較大的窗，否那么使用起來會(huì)非常不便。室內(nèi)交通設(shè)計(jì)

室內(nèi)交通設(shè)計(jì)在日常的使用的當(dāng)中反映最多的問題就是“對(duì)門〞，房間與房間之間門口之間相對(duì)會(huì)有很多不便利。當(dāng)然對(duì)于居住人口不多的家庭或者是三房以內(nèi)的家來說，這樣的情況僅僅互相將就一下就行了。但對(duì)于居住人口較多的家庭來說，在設(shè)計(jì)前就得考慮房間的分布問題。當(dāng)多個(gè)房間共用一個(gè)室內(nèi)通道的時(shí)候，如果發(fā)生緊急情況就會(huì)出現(xiàn)交通不便的情況?？紤]到家庭內(nèi)的私密性問題，在設(shè)計(jì)之前應(yīng)當(dāng)充分的考慮幾個(gè)問題。房間之間的距離是否有一定的分隔，客房的房間面積是否夠用。在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，主臥旁的客房更多時(shí)候會(huì)被作為嬰兒房，以方便年輕父母對(duì)小孩的照顧。設(shè)計(jì)住宅前應(yīng)當(dāng)注意客房面積的大小，如果太小那就很難作為嬰兒房，一來室內(nèi)交通不方便，二來小房間的空氣質(zhì)量往往是比較差的。另一方面，書房更多時(shí)候被用作電腦房來使用。書房的室內(nèi)污染相對(duì)來說是比較明顯的，電腦的使用、書籍的堆放都會(huì)產(chǎn)生集灰的情況，通風(fēng)上采光上都要求書房要有比較大的窗。規(guī)劃指導(dǎo)思想

在滿足建議一個(gè)布局合理、采光充分、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)根底上，進(jìn)一步提升樓盤的形象及品質(zhì)。重點(diǎn)強(qiáng)化配套，如主題景觀、商業(yè)局部以及會(huì)所的設(shè)計(jì)與規(guī)劃?？傮w差異、配套先行的原那么總體差異：工程規(guī)劃不能僅僅盯在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)形態(tài)等根本動(dòng)作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動(dòng)作上下功夫。尤其在社區(qū)配套，如商務(wù)中心、商業(yè)街上，充分挖掘潛力，只有這樣才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個(gè)性的主題。配套先行：本案在配套的規(guī)劃上，要充分考慮配套先行，配套先熱的要求。在規(guī)劃上，要將商務(wù)中心、商業(yè)街防在社區(qū)相對(duì)開放的區(qū)域，以利于在組團(tuán)還沒有形成的時(shí)候，先行投入使用。建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議我們?cè)诠こ探ㄖL(fēng)格中建議突出該工程的文化意蘊(yùn)和人文內(nèi)涵，打造一種精致典雅、品位高尚的社區(qū)。建筑風(fēng)格偏徽派風(fēng)情，但不具像單一型制特征，而強(qiáng)調(diào)簡潔為主，只突出屋頂、線角、陽臺(tái)等細(xì)部，蘊(yùn)涵徽派建筑典雅精致的特征；建筑色彩以黑、百、灰為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氣氛。社區(qū)景觀布局

在老西萬路的東側(cè)，規(guī)劃社區(qū)的形象主入口，并在建筑形態(tài)的安排上，充分考慮社區(qū)在西萬路上的景觀效果，將銷售中心、社區(qū)主形象入口和建筑有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成有起伏的天際線，形成社區(qū)面向外部的形象景觀帶。環(huán)境條件的利用和處理工程環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容：硬件條件和軟件條件。硬件條件:主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。軟件條件:利用主要是深入挖掘所緊鄰的行政中心和大學(xué)城的消費(fèi)需求，在工程開發(fā)開展中予以考慮?？傮w園林風(fēng)格訴求建筑與景觀的融合統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。在所調(diào)研的西安樓盤中發(fā)現(xiàn)，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)景觀的處理還比較簡單。大是綠化和初級(jí)造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氣氛。在本工程的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒徽派民居庭院特色，實(shí)現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營造社區(qū)的居家環(huán)境氣氛。“人文景觀〞風(fēng)格：

在工程的景觀風(fēng)格中著重表達(dá)景觀的文化內(nèi)涵，延續(xù)承接徽派文化悠遠(yuǎn)的歷史文脈。在景點(diǎn)命名或者景點(diǎn)塑造時(shí)強(qiáng)調(diào)其文化性等特征，營造出淡雅、親切的人際交往氣氛，滿足居住的平安感和歸屬感。景觀綠化要求根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中設(shè)計(jì)主景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。主題景觀設(shè)計(jì)主題特征明確，既表達(dá)徽派文化、風(fēng)俗特點(diǎn)，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感。“可觀、可游、可聞、可賞〞等多方位體驗(yàn)的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設(shè)計(jì)，不能單純以綠色欣賞為主。應(yīng)該結(jié)合地方植被特色，如西安地區(qū)的柳、槐、楓、桐〔可觀〕以及桂花、玉蘭〔可聞〕、核桃、棗樹、三茱萸〔可采果〕、竹、松〔可賞〕等植物種類進(jìn)行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗(yàn)。水體景觀與小品造型

根據(jù)地域條件，強(qiáng)化水景景觀原那么：可觀、可聽、可親、可嬉；不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場景觀。建筑設(shè)計(jì)在建筑整體上應(yīng)充分表達(dá)古樸、高貴、自然、簡潔、典雅的高尚住宅建筑風(fēng)格，使人有回歸寧靜與自然的情感。建筑風(fēng)格形式以徽派建筑風(fēng)格為主，表達(dá)建筑厚典雅感。建筑色彩以黑白灰色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氣氛。建筑立面要求建筑形式處理表達(dá)觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過色彩、構(gòu)件等表達(dá)徽派建筑的神韻。建筑立面形式應(yīng)以簡潔為主，適當(dāng)參加徽派建筑裝飾或符號(hào)。以建筑的材質(zhì)比照、色彩、比例表達(dá)建筑的風(fēng)格特征。建筑平面要求建筑方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。戶型設(shè)計(jì)在保證根本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設(shè)計(jì)合理，方正寬敞，面積上盡量集約化。考慮地域居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，力爭戶戶朝陽，南北通透。為表達(dá)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計(jì)在最好景觀及最好朝向的位置。房型設(shè)計(jì)盡量將使用功能細(xì)化，充分考慮儲(chǔ)藏空間等。其次要考慮房間的適應(yīng)性，充分適應(yīng)空間不同功能使用的需求。戶型設(shè)計(jì)以兩房和三房為主。建筑細(xì)部設(shè)計(jì)建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽臺(tái)、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等的設(shè)計(jì)手法，防止繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細(xì)部雕塑。如觀景陽臺(tái)、飄窗的精致設(shè)計(jì)，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計(jì)等。陽臺(tái)、屋頂、露臺(tái)應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽臺(tái)和屋頂觀景露臺(tái)，增加建筑的層次感和室外觀景空間。室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。媒體包裝方案媒體包裝方案本工程品牌塑造的關(guān)鍵點(diǎn)：鮮明文化因素的注入并貫穿工程推廣的始終本工程品牌文化包裝的選擇原那么：1、選擇導(dǎo)入工程的文化符號(hào)要有鮮明的表現(xiàn)力，沖擊性強(qiáng)，明顯區(qū)別于本地文化。2、要被本地的大多數(shù)人所向往、渴望以及接受。3、工程建筑外觀風(fēng)格以及社區(qū)內(nèi)部相關(guān)所有配套設(shè)施，必須整體風(fēng)格統(tǒng)一。媒體包裝方案建議包裝理念：文化地產(chǎn)〔文化是持久的競爭力〕工程競爭的根本是品牌競爭，品牌競爭的根本是文化競爭。構(gòu)建獨(dú)樹一幟的文化品牌，是工程實(shí)現(xiàn)差異化的絕佳途徑。我們?cè)谧龉こ痰耐瑫r(shí)，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使工程脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地包裝風(fēng)格：徽派建筑風(fēng)格建議以打造“純粹國味生活宅院〞為品牌開發(fā)依據(jù)案名：姑蘇人家主題定位語：上游私宅·國人專屬主題推廣語：高新南岸/十萬平米/最正確國味儒雅宅第選擇“純粹國味生活宅院〞的理論依據(jù)是：1、徽派文化在我國的文化開展中代表著：高文化內(nèi)涵的、高雅生活趣味的。2、徽派的生活環(huán)境是：自然的、生態(tài)的、優(yōu)美的、舒適的。3、徽派的生活質(zhì)量是：優(yōu)越的、高品質(zhì)的、高享受的。本工程的銷售策略本工程的銷售策略銷售的根本動(dòng)作：內(nèi)部認(rèn)購集中選房解籌終盤促銷本工程的銷售策略正式出售前的內(nèi)部認(rèn)購對(duì)整個(gè)工程的作用是不可低估的，其目的在于：〔一〕能從內(nèi)部認(rèn)購中獲取客戶，從而更清楚掌握客房的購房意向及市場需求〔那種面積、戶型市場最需要〕，從而在以后的具體銷售執(zhí)行中，進(jìn)行修正和補(bǔ)缺；

〔二〕工程處于期房階段，在沒有現(xiàn)房、沒有樣板房的情況下，不能給客戶目睹實(shí)在的東西，只得通過內(nèi)部認(rèn)購、開產(chǎn)品推介會(huì)等營銷手段，讓社會(huì)認(rèn)識(shí)工程、了解工程，是我們正式開展銷售前的必要工作；

〔三〕可為工程起到初步宣傳的作用，為工程造勢(shì)；

〔四〕內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，以較優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房給對(duì)我們工程有信心的客戶令其得到最大收益，同時(shí)聚集人氣。選房解籌本卷須知正式公開推出前，配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，吸引前期有購房潛力客戶，聚集人潮。在正式公開選房解籌時(shí)施展現(xiàn)場銷售人員的個(gè)人銷售力與團(tuán)隊(duì)配合，促成訂購。另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購置信心。由于本案產(chǎn)品與直接競爭工程——“憶江南〞較為相仿，銷售策略的制定具有不可防止的難度，任何一個(gè)工程的開盤價(jià)一旦確定就將很難下調(diào)，劇烈的價(jià)格大戰(zhàn)是任何一個(gè)開發(fā)商都不愿意看到的結(jié)果。所以，我們需要極具差異化的工程定位理念，力求壓過對(duì)手，攻其不備。但我們不會(huì)打無準(zhǔn)備之仗，也不會(huì)走時(shí)機(jī)主義、冒險(xiǎn)主義的路線。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量防止工程的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，一步一步蠶食對(duì)手的市場，爭取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使開展商利潤到達(dá)最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。

我們建議:本案整體價(jià)格走勢(shì)為平開高走，平價(jià)入市，試探市場后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位。價(jià)格走勢(shì)“價(jià)格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素〞本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位，不僅和工程自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。我們?cè)O(shè)計(jì)的工程包裝籌劃方案，一直強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)，實(shí)際就是想提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。我們的主體思路就是:將本案直接包裝成4000——5000元的高檔樓盤而第一階段銷售價(jià)位要低于前期宣傳價(jià)300元——500元左右，讓客戶產(chǎn)生心理上的價(jià)位順差，覺得物超所值。這樣，我們就能夠跳開高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。房地產(chǎn)市場瞬息萬變，俗話說：“賣得貴不如賣得快〞。在房地產(chǎn)開發(fā)中，時(shí)間就是利潤。當(dāng)然，我們和開發(fā)商的希望是一樣的，也希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們最終要努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

價(jià)格體系

本案建筑形式為高層、小高層板樓，一梯兩戶或四戶設(shè)計(jì)。樓座較少而單元多，且戶型品種多，可設(shè)計(jì)差價(jià)價(jià)格體系。

單元價(jià)差擬定在每平米20元左右，隨著具體樓座位置和景觀差異，以及銷售當(dāng)中遇到的具體問題，還可以上下浮動(dòng)10-20元。

樓層價(jià)差方面，由于本案目前的建筑設(shè)計(jì)總高度均為12層至16層，所以樓層價(jià)差宜制定較細(xì)。高層的通風(fēng)、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢(shì)合理提升整體價(jià)格。

樓層價(jià)差隨著樓層的上升不斷上升，根據(jù)不同階段，樓層價(jià)差擬定為每平米10-15元之間。

首層和頂層均做單獨(dú)處理。頂層雖然景觀最好，但由于接近樓頂，也有相對(duì)不利的因素，所以價(jià)格可以適當(dāng)回落。銷售排期與營銷策略

根據(jù)我司對(duì)本案各戶型的產(chǎn)品供量分析，結(jié)合市場銷售季節(jié)與市場競爭狀況，并參考預(yù)期的工程進(jìn)度，擬定本案總銷售期為正式開盤后18個(gè)月，分為五個(gè)階段。具體銷售方案如下：(以下時(shí)間可以順延)擬訂于4月1８日起正式面市亮相時(shí)間周期：2021年4月1８日--2021年5月18日銷售目標(biāo)：略建議售價(jià)：無銷售思路：任何工程的初期亮相都是十分重要的，它對(duì)工程能否成功運(yùn)作十分關(guān)鍵，所以我方建議需要高調(diào)亮相，既在市區(qū)內(nèi)的幾個(gè)重要路段〔以太白路主要發(fā)布區(qū)域〕樹立形象廣告路牌，以極富沖擊力的廣告畫面告知市場：姑蘇人家即將面市。咨詢期－－開始向市場擴(kuò)大工程影響時(shí)間周期：2021年5月19日--2021年6月18日銷售目標(biāo)：略建議售價(jià)：略銷售思路：為了可以取得本工程的全面銷售勝利，在前期推廣中我司建議景觀配套先行。1我方建議在5月初臨時(shí)接待中心就能投入使用，建議臨時(shí)接待中心的選址放在高新路，開始接待前來咨詢的客戶。同時(shí)，建議在工程外通往銷售中心的必經(jīng)路上進(jìn)行顯眼的圍墻包裝，以方便吸引路過的客戶關(guān)注本工程。2建議在6月18日前將正式的售樓中心、商業(yè)示范街區(qū)以及售樓部前廣場和景觀園林建成投入使用。為了提高本工程的配套品質(zhì)，建議在會(huì)所中配備健身館、業(yè)主活動(dòng)中心。3正式的接待中心投入使用后，建議在銷售中心內(nèi)部制作戶型精裝修樣板間，以及外墻、建筑品牌材料示范區(qū)，以此來顯示本工程的品牌優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)決前來咨詢客戶的購置信心。排號(hào)期－－開始正式認(rèn)籌時(shí)間周期：2021年6月18日--2021年9月初銷售目標(biāo)：略建議售價(jià)：略銷售思路：

新工程開盤前期的內(nèi)部認(rèn)購非常關(guān)鍵，其主要目的就是試探市場，是大戰(zhàn)前的最后一場熱身賽。因?yàn)橐陂_盤時(shí)采用“低價(jià)入市〞的保守策略，所以我們要運(yùn)做得當(dāng)，不僅可以迅速積聚人氣、翻開市場、提高知名度，還可以獲得珍貴的第一手市場反響信息和客觀數(shù)據(jù)，通過及時(shí)分析總結(jié)，可為后期正式銷售提供明確的調(diào)整思路，為全案銷售打好堅(jiān)實(shí)的根底。銷售手段：

不保存房號(hào)，不保存房價(jià)，僅認(rèn)購排號(hào)，一律不收大定，不定房號(hào)。

實(shí)際操作中給