房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)計(jì)劃書(shū)

共11頁(yè)第11頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)委托單位：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)單位：咨詢(xún)有限公司二零一三年六月

目錄

1 摘要 42 公司介紹 93 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 103.1 瓦房店—城市概述 103.2 瓦房店市城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展 103.3 城市發(fā)展規(guī)劃—瓦房店市城市總體規(guī)劃（2009-2030） 133.4 瓦房店市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 143.5 本地房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 153.6 市場(chǎng)調(diào)查分析總結(jié) 204 項(xiàng)目分析及定位 224.1 項(xiàng)目基本情況 224.2 項(xiàng)目來(lái)歷 224.3 項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo) 224.4 地塊周邊規(guī)劃 224.5 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 234.6 項(xiàng)目環(huán)境分析 244.7 項(xiàng)目的SWOT分析 244.8 項(xiàng)目定位 255 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議 285.1 項(xiàng)目資金投入、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 285.2 項(xiàng)目概念定位與市場(chǎng)定位 285.3 項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)和策略 285.4 項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思 296 管理團(tuán)隊(duì) 316.1 核心人員構(gòu)成 316.2 組織結(jié)構(gòu) 316.3 管理規(guī)范性 327 項(xiàng)目投資效益評(píng)估分析 337.1 投資估算假設(shè) 337.2 不同容積率下項(xiàng)目的收入、成本及收益計(jì)算 337.3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 347.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析 367.5 經(jīng)濟(jì)合理性評(píng)價(jià) 378 投資風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析 388.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型 388.2 該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避措施 389 融資模式對(duì)比分析 419.1 房地產(chǎn)公司主要資金渠道介紹 419.2 項(xiàng)目股權(quán)融資模式分析 469.3 項(xiàng)目混合融資模式分析 4710 項(xiàng)目整體結(jié)論 48

融資模式對(duì)比分析房地產(chǎn)公司主要資金渠道介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須對(duì)房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。1、自有資金利用企業(yè)自有資本金，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種渠道籌措的資金開(kāi)發(fā)商能長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)定的硬性“門(mén)檻”。121號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過(guò)30%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。2、預(yù)收房款預(yù)收房款通常會(huì)受到買(mǎi)賣(mài)雙方的歡迎，因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家；而對(duì)于買(mǎi)方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買(mǎi)房，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為繼。3、建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問(wèn)題。121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2004年起國(guó)家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開(kāi)發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會(huì)更有限。4、銀行貸款在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴(lài)性，一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策主要是針對(duì)銀行信貸方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展以及未來(lái)收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢(shì)下，銀行信貸，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門(mén)檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。5、房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能,可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新,爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來(lái),就形成了一種新的組合融資模式,即信托+銀行。6、聯(lián)合開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào),使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在30%及以上。因此對(duì)于中型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種方式,可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障,避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的,對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差,套用住宅開(kāi)發(fā)的模式開(kāi)發(fā),不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來(lái),這就會(huì)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位,并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,可以通過(guò)品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況,使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證。7、開(kāi)發(fā)商貼息貸款開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金,委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款,并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息,其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講,通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn),也能獲得可觀(guān)的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講,委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷(xiāo)售階段的資金回籠問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)提前銷(xiāo)售?；鼗\的資金既可作為銷(xiāo)售利潤(rùn)歸入自有資金,也可直接投入工程建設(shè),還能夠更好地解決30%的開(kāi)發(fā)商的自有資金短缺難題,使他們更容易得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)題材，購(gòu)房者感覺(jué)更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購(gòu)房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開(kāi)發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀(guān)的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。8、售后回買(mǎi)及回租售后回買(mǎi)指開(kāi)發(fā)商將自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時(shí)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)以類(lèi)似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱(chēng)的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買(mǎi)不僅使開(kāi)發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過(guò)了國(guó)家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷(xiāo)售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以銷(xiāo)售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于盤(pán)活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。但在售后回買(mǎi)過(guò)程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷(xiāo)售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。在售后回租過(guò)程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開(kāi)發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷(xiāo)售利潤(rùn)的目的；同時(shí)，又保留了對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長(zhǎng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營(yíng)能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷(xiāo)售之前必須有客觀(guān)細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有值得信賴(lài)的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，否則就有銷(xiāo)售欺詐之嫌。這種方式特別適合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。9、債券融資由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn),再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例,因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門(mén)為規(guī)范債券市場(chǎng),采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類(lèi)的約束使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高而不易進(jìn)入,且發(fā)行成本較高,對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。10、項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資，指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn),因此對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。（1）項(xiàng)目融資方式1）項(xiàng)目股權(quán)融資股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）融資方以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。操作步驟：A投資方對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)2）項(xiàng)目債權(quán)融資投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。3）多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。（2）項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分析投資融資雙方有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)如下所述：A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。C、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。D、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。（3）項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)化解方案A、投資方對(duì)資金進(jìn)入后是否可以完成投資計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。D、投資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。（4）退出機(jī)制A、股權(quán)方式融資的退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；項(xiàng)目完成投資方退出。第一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份；第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份；第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；B、債權(quán)方式融資退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制；項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；通過(guò)以上融資渠道介紹，可以看出，項(xiàng)目股權(quán)融資及股權(quán)融資、債權(quán)融資二者結(jié)合的混合融資方式是目前比較適合公司的融資模式。項(xiàng)目股權(quán)融資模式分析根據(jù)以上對(duì)股權(quán)融資模式與債權(quán)模式的對(duì)比分析，我們認(rèn)為公司項(xiàng)目目前應(yīng)主要以股權(quán)融資模式為主，以降低項(xiàng)目初期的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。拿到土地證以后，可以進(jìn)行銀行貸款融資。（1）項(xiàng)目總投資來(lái)源情況如下：項(xiàng)目總投資2項(xiàng)目總投資2.9億元自籌資金（股權(quán)融資7000萬(wàn)元，自有資金2000萬(wàn)元）9000萬(wàn)元，占項(xiàng)目投資總額31%，超過(guò)2009年國(guó)家規(guī)定的對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目自有資本金占總投資20%以上的要求銀行項(xiàng)目貸款4000萬(wàn)元建筑及供應(yīng)商墊款、尾工程款5800萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售返投10200億元（2）股權(quán)合作模式雙方成立合