公益性的特殊商品標(biāo)書(shū)

沖破樓市迷局暢通房產(chǎn)信息PAGEPAGE1Appl社會(huì)實(shí)踐小隊(duì)沖破樓市迷局暢通房產(chǎn)信息——有關(guān)和諧社會(huì)有效、統(tǒng)一的房產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度的構(gòu)建研究第一部分實(shí)踐活動(dòng)的背景一、樓市迷局——奔向深淵的欲望號(hào)街車房地產(chǎn)已經(jīng)形成了一股熱潮，包圍著每一個(gè)人。不約而同，各媒體形容這一現(xiàn)象都用了一個(gè)詞：瘋漲。確實(shí)，這樣的漲幅已經(jīng)非正常人的思維所能想象得出。一種看似矛盾的現(xiàn)象在中國(guó)各大城市普遍存在，尤其在政治經(jīng)濟(jì)文化的中心——北京。盡管抱怨房?jī)r(jià)過(guò)高與收入脫節(jié)的抱怨聲鋪天蓋地，但房?jī)r(jià)依然是芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高。專家、學(xué)者、政府官員、開(kāi)發(fā)商，紛紛登場(chǎng)，來(lái)自各個(gè)角落立足各個(gè)利益階層的聲音此消彼漲，所謂的“百家爭(zhēng)鳴”，一次又一次地敲打著公眾的神經(jīng)。談到樓市，幾乎每個(gè)人都只能迷茫地等待開(kāi)發(fā)商價(jià)格的發(fā)布，似乎整個(gè)過(guò)程只有被動(dòng)地“霧里看花”。這是一個(gè)迷局！究竟是怎樣的迷局？這樣的迷局是否應(yīng)成為社會(huì)發(fā)展中某一階段的一種常態(tài)？這究竟是一種純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，還是包蘊(yùn)了社會(huì)與政治現(xiàn)象呢？這樣的厚厚的迷局與高危的房?jī)r(jià)博弈之戰(zhàn)是否會(huì)影響到我們神州大地上正在構(gòu)建的和諧社會(huì)呢？而政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)家宏觀調(diào)控中，究竟是如何定位，如何操控樓市這列似乎失控的“街車”呢？其中關(guān)鍵又在哪里呢？掌握信息權(quán)力最大的政府，在縱向和橫向的管理監(jiān)控機(jī)制中究竟將何去何從？可以說(shuō)，房產(chǎn)市場(chǎng)上最大的泡沫就是信息泡沫，＂狼＂就在泡沫中伺機(jī)而動(dòng)！中央和央行的高度重視,連續(xù)出臺(tái)了121號(hào)文，舊“國(guó)八條””和最近的“國(guó)六條”等一系列以“完善信息披露制度”為調(diào)控重點(diǎn)的大調(diào)整政策，才使得房地產(chǎn)市場(chǎng)紊亂局面得到一定控制.但是,應(yīng)該說(shuō),此次宏觀調(diào)控由于種種原因造成調(diào)控遠(yuǎn)未到位,信息渠道仍阻塞嚴(yán)重，效果依舊不顯著.而,如果這種對(duì)弈格局繼續(xù)存在繼續(xù)發(fā)展下去的話,＂狼＂來(lái)的那天將不遠(yuǎn)了.毫不夸張地說(shuō)，在擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種“黑手”中，信息失真是罪魁禍?zhǔn)字?。從中央到地方政?信息的傳達(dá)披露渠道極為坎坷．地方政府之間的交流信息遇上冰山．政府與開(kāi)發(fā)商中介商之間的信息溝通更為曖昧和封閉．對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)最終的參與者消費(fèi)者,基本無(wú)從知曉房產(chǎn)信息來(lái)源.政府和民眾究竟該信誰(shuí)？二、政府在房?jī)r(jià)博弈中如何“選邊”事關(guān)社會(huì)和諧要解開(kāi)房?jī)r(jià)問(wèn)題上的死結(jié)，必須首先對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行定位：這是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題？還是一個(gè)社會(huì)和政治問(wèn)題？如果是前者，那么通過(guò)市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)就可以了。如果是后者，那就必須采取市場(chǎng)之外的其他手段。

不久前，“不買房運(yùn)動(dòng)”的出現(xiàn)并贏得熱烈反響。這一運(yùn)動(dòng)表明，社會(huì)大眾（其中主要是社會(huì)中間階層），無(wú)法繼續(xù)忍受房地產(chǎn)壟斷聯(lián)盟的無(wú)度勒索，試圖通過(guò)有組織的行動(dòng)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

在這場(chǎng)博弈中，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的利益此漲彼消，雙方并無(wú)太多調(diào)和的余地。政府在這個(gè)問(wèn)題上已經(jīng)不能繼續(xù)騎墻，必須盡快做出選擇。而只有選擇和民眾站在一邊，研究細(xì)化規(guī)范化并采取全力實(shí)施完善有效的信息披露機(jī)制，使整個(gè)體制納入法制與和諧的軌道上來(lái)，讓房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公開(kāi)化，透明化，讓廣大民眾參與到市場(chǎng)中，充分發(fā)揮市場(chǎng)和政府調(diào)控的作用，抑制住房地產(chǎn)壟斷聯(lián)盟攫取超額利潤(rùn)的沖動(dòng)，才能確保社會(huì)和諧。

無(wú)論如何，政府在處理房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，都要跳出單純的經(jīng)濟(jì)考慮，而要從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度來(lái)考慮。有了社會(huì)和諧，一切就都有了價(jià)值，沒(méi)有了社會(huì)和諧，一切就都等于零。政府在這個(gè)問(wèn)題的選擇，實(shí)際上也成了他們是不是真的愿意履行“代表最廣大人民的根本利益”這一莊嚴(yán)承諾的試金石。三、聚焦——房產(chǎn)信息披露制度，亟待鋒從磨礪出目前我國(guó)各大城市公布的地價(jià)數(shù)據(jù)都只有基準(zhǔn)地價(jià)，而房地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備，甚至連一些政府部門(mén)也沒(méi)有掌握到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。地價(jià)、房地產(chǎn)商土地儲(chǔ)備方式、數(shù)量等數(shù)據(jù)為何這樣難以見(jiàn)陽(yáng)光？房地產(chǎn)商違規(guī)“囤地居奇”為何屢屢得逞？重要原因之一是地方政府職能部門(mén)的曖昧態(tài)度。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，擁有土地就意味著擁有市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。一位廣東地產(chǎn)商表示，在特定區(qū)域控制房?jī)r(jià)并不難。區(qū)域內(nèi)沒(méi)有可以形成參考的其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，購(gòu)房者又無(wú)法知道樓盤(pán)的成本，那么，開(kāi)什么價(jià)格就由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。然而，從目前來(lái)看，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度遠(yuǎn)未完善。這不免讓人產(chǎn)生擔(dān)憂：面對(duì)中央嚴(yán)厲的懲罰措施，政府部門(mén)究竟該如何制定出一個(gè)真實(shí)有效的，從全程掌控并實(shí)時(shí)發(fā)布公眾信息披露法律制度，切實(shí)維護(hù)好人民的利益？

真相是無(wú)底洞的底。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息已刻不容緩。住房是一種涉及民眾切身利益、具有一定公益性的特殊商品。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息失真，不僅阻礙了市場(chǎng)的健康發(fā)展，也在一定程度上影響了政府的信用。因此，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，不僅是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵，也是樹(shù)立政府信用的一個(gè)關(guān)鍵。對(duì)此，決不能掉以輕心。第二部份實(shí)踐活動(dòng)的意義1、房產(chǎn)信息批露制度的建立有利于保護(hù)消費(fèi)者利益與構(gòu)建和諧社會(huì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與居民的住房問(wèn)題密切相關(guān)。而現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交易中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)——其對(duì)房產(chǎn)信息的提供是居民獲取信息的唯一渠道，且難判斷信息真?zhèn)巍Ｗ鳛楣珯?quán)力代表的政府有責(zé)任，有義務(wù)向公眾提供翔實(shí)的信息，使其能夠有效地調(diào)整自己在房產(chǎn)市場(chǎng)中的選擇行為，符合利益最大化原則，并減少因信息不通暢所造成的損失，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上良性發(fā)展的軌道，調(diào)節(jié)多方利益平衡，實(shí)現(xiàn)真正意義的和諧。2．房產(chǎn)信息批露制度的建立有利于整體市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的均衡。房地產(chǎn)信息不對(duì)稱造成了諸多錯(cuò)誤現(xiàn)象，給政府決策帶來(lái)不便，造成了經(jīng)濟(jì)資源浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。政府對(duì)于房產(chǎn)立項(xiàng)、規(guī)劃、審批已有相關(guān)規(guī)制，但政府對(duì)整體需求市場(chǎng)還是沒(méi)能把握好，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不追求整體市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的均衡，若信息批露能提供最為真實(shí)的信息保障，有助于土地的合理利用、房地產(chǎn)的合理發(fā)展與市場(chǎng)規(guī)范的實(shí)現(xiàn)。3、房產(chǎn)信息批露制度的研究有助于對(duì)國(guó)家大政方針提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議。信息披露不僅是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵，也是樹(shù)立政府信用的一個(gè)關(guān)鍵。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息已刻不容緩。

一個(gè)健康的市場(chǎng)應(yīng)該是信息對(duì)稱的市場(chǎng)。公開(kāi)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)可以讓消費(fèi)者做出理性的購(gòu)買判斷，可以讓開(kāi)發(fā)商做出合理的投資判斷，形成理性的、有序的市場(chǎng)供需。4、房地產(chǎn)信息批露的建立有利于有助于規(guī)范市場(chǎng)秩序，重塑商業(yè)道德。新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，道德與效率之間的矛盾日益顯著。今年四月份胡錦濤總書(shū)記提出了“八榮八恥”，對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生極大影響。房地產(chǎn)信息的不公開(kāi)、不暢通很多程度與經(jīng)濟(jì)秩序的混亂有關(guān)，缺乏一套切實(shí)有效的完整制度規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)。在活動(dòng)中通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)信息的研究，調(diào)查涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的現(xiàn)有政策、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)其中出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)，提出信息披露制度的構(gòu)想，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在透明的環(huán)境中自由成長(zhǎng)。5、房產(chǎn)信息批露制度的研究能夠?qū)⒎▽W(xué)理論與實(shí)用學(xué)科緊密結(jié)合。法學(xué)的研究與發(fā)展應(yīng)更傾向于與實(shí)用學(xué)科的結(jié)合，研究社會(huì)所需所用的。房產(chǎn)信息批露的研究不僅涉及到房地產(chǎn)專業(yè)的知識(shí)，更涉及到法學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)，社會(huì)學(xué)等各領(lǐng)域的知識(shí)。對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的研究，有助于這些學(xué)科的知識(shí)交匯與融合，對(duì)各學(xué)科的發(fā)展和進(jìn)步起到重大作用。特別是房產(chǎn)信息批露中政府所扮演的角色，政府所相應(yīng)應(yīng)該制定的法規(guī)政策，尤其起到重要作用，這正是法學(xué)專業(yè)的發(fā)展方向。6、實(shí)踐活動(dòng)有利于小組成員自身素質(zhì)提高。在學(xué)校的我們，擁有的是豐富的理論知識(shí)，但實(shí)際發(fā)展不完全是因循規(guī)律的，而是受到許多現(xiàn)實(shí)層面的影響，所以，將我們的專業(yè)知識(shí)投入實(shí)踐，有助于對(duì)知識(shí)的理解與運(yùn)用，深入地了解社會(huì)現(xiàn)狀，深入考察社會(huì)問(wèn)題，掌握新的學(xué)習(xí)實(shí)踐方法。同時(shí)在實(shí)踐中，提高與人溝通的能力，做事協(xié)調(diào)的能力，學(xué)習(xí)思考的能力。第三部分理論基礎(chǔ)一、從行政法學(xué)角度——完善的信息披露制度的可能性。從信息披露的主體入手，其主體為包括政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、中介機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的多元主體，但政府將處于統(tǒng)領(lǐng)地位，進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，整合信息，創(chuàng)建新的信息發(fā)布模式，統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)、真實(shí)地發(fā)布信息。(1)政府決策行為從社會(huì)契約論看，政府與民眾之間存在契約關(guān)系，政府作為一個(gè)公眾利益的整合機(jī)構(gòu)，接受民眾的授權(quán)，代表民眾的意志和利益，所以其決策行為應(yīng)具有合法性、合理性、有效性、公開(kāi)性。將其具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息披露制度，合法性即信息披露的程序合法，合理性即信息披露的內(nèi)容合理，有效性即信息披露的影響有效，公開(kāi)性即政府整合信息的過(guò)程公開(kāi)及信息內(nèi)容公開(kāi)。（2）決策機(jī)構(gòu)的整合從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的政府機(jī)構(gòu)來(lái)看，其數(shù)目繁多。由于各政府部門(mén)間的定位問(wèn)題、權(quán)限問(wèn)題沒(méi)有明晰化，則會(huì)導(dǎo)致信息沖突、信息不流動(dòng)等問(wèn)題的出現(xiàn)，這都給目前已經(jīng)存在的信息披露制度發(fā)揮其切實(shí)有效的作用設(shè)置了巨大的障礙，而這樣一套制度的構(gòu)建，必須建立在政府部門(mén)信息一致的基礎(chǔ)上。二、從房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度——完善的信息披露制度的必要性。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的自身特征入手，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有二大特征——（1）高風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者中有很大一部分目的在于進(jìn)行房產(chǎn)投資，因此從保障他們的投資利益的角度看，從始至終有效的信息披露制度的必要性則凸現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)然，房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)與證券市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)涵上有著本質(zhì)的不同，證券市場(chǎng)從始至終就強(qiáng)調(diào)金融票據(jù)的自由流通，而房地產(chǎn)市場(chǎng)從源頭上則是國(guó)家擁有土地所有權(quán)，所以國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的宏觀調(diào)控應(yīng)該而且能夠更加有效；（2）壟斷性。從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息公開(kāi)的現(xiàn)狀來(lái)看，信息公開(kāi)缺乏全程性（通常從價(jià)格出臺(tái)后才有相關(guān)的信息披露，而其信息披露的對(duì)象一般也只是針對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者）、流動(dòng)性、透明度。造成這種現(xiàn)狀的原因歸根結(jié)底在于房產(chǎn)市場(chǎng)的信息具有壟斷性。政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門(mén)各自掌握著不同方面的重要信息，而對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，獲取房產(chǎn)信息的來(lái)源渠道狹小，在數(shù)量、質(zhì)量、可靠性方面都缺乏保障，所以一套從始至終具有流動(dòng)性的信息披露制度的建構(gòu)和運(yùn)作對(duì)于公眾選擇行為的調(diào)整具有重要意義，此制度的完善符合公眾利益。三、從社會(huì)學(xué)角度——完善的信息披露制度的忠誠(chéng)滿意度完善的信息披露制度的終極受益者是民眾，真實(shí)、有效、完整的信息披露能夠有效地調(diào)整民眾在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的選擇行為，符合其利益最大化的原則。由于住房問(wèn)題是作為社會(huì)中個(gè)體在生活層面關(guān)心的首要問(wèn)題，所以完善、有效地信息披露制度從某一層面反映出民眾生活的滿意度和對(duì)政府行為的忠誠(chéng)度，這符合構(gòu)建和諧社會(huì)的終極目的。第四部分實(shí)踐活動(dòng)的可行性分析實(shí)踐活動(dòng)計(jì)劃，要充分考慮其可行性，有利于保證活動(dòng)順利進(jìn)行，并取得預(yù)期效果。以下將從主客觀兩大方面來(lái)分析本次實(shí)踐活動(dòng)的可行性。一、主觀方面：1、實(shí)踐課題明確、務(wù)實(shí)——由房地產(chǎn)信息披露現(xiàn)狀出發(fā)，構(gòu)建切實(shí)有效的房地產(chǎn)信息披露制度。房地產(chǎn)業(yè)，尤其是房?jī)r(jià)問(wèn)題，是當(dāng)今社會(huì)的熱點(diǎn)話題，社會(huì)公眾對(duì)其的深度關(guān)注，為我們的調(diào)研實(shí)踐提供了廣泛的社會(huì)基礎(chǔ)。實(shí)踐結(jié)果針對(duì)的是房地產(chǎn)信息披露制度建設(shè)方面的一個(gè)實(shí)質(zhì)空白，目的在于通過(guò)我們的調(diào)查，研究構(gòu)建一套制度，用于有效地發(fā)揮政府職能，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的同時(shí)，充分保障作為房地產(chǎn)消費(fèi)者的廣大市民的利益。。2、團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)性——“Appl實(shí)踐小分隊(duì)”，成員來(lái)自中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)專業(yè)、房地產(chǎn)專業(yè)、以及金融專業(yè)的七名本科生、研究生，對(duì)經(jīng)濟(jì)與法學(xué)結(jié)合領(lǐng)域的靈敏度高。從知識(shí)結(jié)構(gòu)與特長(zhǎng)來(lái)看，團(tuán)隊(duì)成員知識(shí)結(jié)構(gòu)、理論專攻不同，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同時(shí)在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，加之我們的獨(dú)立思考，此次實(shí)踐結(jié)果將是真實(shí)有效的，并且對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度的實(shí)際操作有較強(qiáng)的參考價(jià)值。3、制度保障先行。為保障實(shí)踐活動(dòng)順利、有效、安全地進(jìn)行，實(shí)踐小分隊(duì)，有明確的團(tuán)隊(duì)紀(jì)律和安全措施，有周密的實(shí)踐內(nèi)容計(jì)劃，有詳實(shí)的行程安排（見(jiàn)附件）。我們相信實(shí)踐活動(dòng)將有序進(jìn)行，并最終卓有成效。二、客觀方面：（一）地域優(yōu)勢(shì)：首先，北京作為首都城市，由于其在國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)地位，以及2008北京奧運(yùn)的因素，房地產(chǎn)業(yè)非常興隆，備受政府機(jī)關(guān)、全國(guó)各地房地產(chǎn)商、消費(fèi)者的關(guān)注。由此所暴露出來(lái)的問(wèn)題，也較充分、全面、典型，為實(shí)踐結(jié)果的客觀性與科學(xué)性提供了基礎(chǔ)。其次，小組的成員分別來(lái)自祖國(guó)的中部（湖南）、沿海（福建）、西部（內(nèi)蒙古）城市，每個(gè)城市都是所在地區(qū)的典型城市，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有其自身特點(diǎn)，可以在一定程度上反映所在地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)狀況。在社會(huì)實(shí)踐的后半期，我們將分別去各地調(diào)研，將實(shí)踐擴(kuò)大到全國(guó)范圍內(nèi)，以拓展信息來(lái)源，求得更全面的資料，避免以偏概全，爭(zhēng)取構(gòu)建一個(gè)有普遍適用性的信息披露制度。（二）老師的首肯、支持：（教師推薦信見(jiàn)附件1）1、李志軍教授：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政治理論部、社會(huì)學(xué)系主任；全國(guó)哲學(xué)社會(huì)科學(xué)評(píng)審專家，北京市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)評(píng)審專家。2、高秦偉老師：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院講師，法學(xué)博士。主要研究為憲政、行政法治及公共行政改革對(duì)行政法發(fā)展與影響、行政規(guī)制等方面的問(wèn)題。作為主要成員參加了司法部部級(jí)課題“抽象行政行為的司法審查”，國(guó)務(wù)院法制辦課題“國(guó)務(wù)院全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要”，國(guó)家高技所研究項(xiàng)目“國(guó)家科研項(xiàng)目監(jiān)理的法學(xué)研究”。共發(fā)表文章40余篇，參與撰寫(xiě)著作6本，譯著1本。3、喬志敏教授：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)投資經(jīng)濟(jì)系副教授、副主任。兼職北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)委員，曾在經(jīng)濟(jì)研究、經(jīng)濟(jì)科學(xué)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、中國(guó)房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)縱橫、光明日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報(bào)、經(jīng)濟(jì)譯文等刊物發(fā)表論（譯）文50篇主編。（三）相關(guān)政府機(jī)關(guān)及權(quán)威機(jī)構(gòu)的許可：（單位回函見(jiàn)附件2）1、北京市朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃局2、北京市朝陽(yáng)區(qū)建設(shè)委員會(huì)3、內(nèi)蒙古呼和浩特市規(guī)劃局4、湖南省湘鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局5、內(nèi)蒙古呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)（四）數(shù)家房地產(chǎn)公司以相關(guān)公司的應(yīng)允：（單位回函見(jiàn)附件2）1、北京市中天恒基置業(yè)投資有限公司2、北京市德立基房地產(chǎn)有限責(zé)任公司3、北京市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公4、內(nèi)蒙古龍海房地產(chǎn)有限責(zé)任公司5、北京市旅游建筑工程公司6、加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司北京分公司（房地產(chǎn)顧問(wèn)公司）7、北京市紫通互聯(lián)廣告有限責(zé)任公司（由德立基公司介紹的房地產(chǎn)廣告策劃公司）8、內(nèi)蒙古長(zhǎng)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司9、內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司10、內(nèi)蒙古鴻搏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司11、福建省三明市明輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第五部分實(shí)踐活動(dòng)內(nèi)容目前，無(wú)論從是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商，還是中介機(jī)構(gòu)來(lái)看，都存在信息披露不公開(kāi)、不透明的問(wèn)題，缺乏完整、規(guī)范、有效的信息披露制度及其載體。我們關(guān)注并研究的是，政府機(jī)構(gòu)在建設(shè)和諧社會(huì)當(dāng)中，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控所扮演的角色、定位，其宏觀調(diào)控的措施是否合法、合理、有效，并以構(gòu)建以網(wǎng)絡(luò)為載體的、統(tǒng)一、規(guī)范、有效的房地產(chǎn)信息披露制度為目的。一個(gè)完善的政策體制，給我們帶來(lái)的不僅僅是寶貴的經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī)，更是我們整個(gè)社會(huì)和諧的保障。如何成功、有效地建立、運(yùn)作這些機(jī)制，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就成了我們調(diào)研的重點(diǎn)內(nèi)容。一、實(shí)踐對(duì)象：1、開(kāi)發(fā)商2、政府部門(mén)3、消費(fèi)者以及相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)4、重點(diǎn)實(shí)踐地區(qū)：北京市5、輔助實(shí)踐地區(qū)：湖南省湘潭市、福建省三明市、內(nèi)蒙古呼和浩特市二、實(shí)踐內(nèi)容實(shí)然——（一）分別走訪調(diào)查研究——發(fā)現(xiàn)問(wèn)題走訪政府機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、此領(lǐng)域權(quán)威機(jī)構(gòu)以及部分購(gòu)房群眾，了解全面的相關(guān)信息。（即從國(guó)家擁有所有權(quán)的一塊土地到變成樓房賣于消費(fèi)者的全過(guò)程中，有多少部門(mén)、組織干預(yù)其中，分別起了什么作用，其中哪些環(huán)節(jié)是否出了問(wèn)題？有什么具體制度可以防范問(wèn)題的產(chǎn)生？）在政府機(jī)構(gòu)，調(diào)查涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的現(xiàn)有政策、機(jī)構(gòu)設(shè)置（涉及立法問(wèn)題）、運(yùn)行狀況（涉及執(zhí)法、司法問(wèn)題），發(fā)現(xiàn)其中出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)。采用從縱向和橫向兩方面進(jìn)行調(diào)查研究——縱向：中央政策在地方的落實(shí)狀況（即政策執(zhí)行問(wèn)題、中央政府的監(jiān)督、懲治力度問(wèn)題）；橫向：政府各部門(mén)（國(guó)土局、房產(chǎn)局等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系）在開(kāi)發(fā)商一方，調(diào)查其經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式、對(duì)國(guó)家政策的執(zhí)行情況、受政策的影響與制約程度，自主盈利手段、市場(chǎng)預(yù)期。此領(lǐng)域權(quán)威機(jī)構(gòu)，了解他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的相關(guān)主體的看法，預(yù)測(cè)。部分購(gòu)房群眾，了解他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的相關(guān)主體的看法以及對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的期望。（二）各方關(guān)系調(diào)查研究——分析問(wèn)題1、政府各部門(mén)之間的信息溝通是否通暢，信息內(nèi)容是否一致？2、政府和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系：政府如何通過(guò)招投標(biāo)規(guī)劃土地的使用，更加有效巧妙的進(jìn)行調(diào)控和管理，發(fā)揮土地的最大利用價(jià)值；政府如何控制，監(jiān)督，評(píng)估開(kāi)發(fā)商所定的房?jī)r(jià)，雙方在對(duì)弈格局中如何博弈，如何平衡各方利益；核實(shí)雙方所報(bào)房?jī)r(jià)的真實(shí)性。3、政府部門(mén)與消費(fèi)者的關(guān)系：如何從制度設(shè)計(jì)上保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。應(yīng)然——1、在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，查閱相關(guān)資料，進(jìn)行分析。重點(diǎn)研究國(guó)外較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)所積累的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，有所借鑒，并結(jié)合我國(guó)具體情況，進(jìn)行比較，得出我國(guó)相關(guān)政策，制度的價(jià)值。2、走訪權(quán)威機(jī)構(gòu)，了解各機(jī)構(gòu)在此領(lǐng)域的研究成果及專業(yè)分析預(yù)測(cè)，進(jìn)行交流、借鑒，加強(qiáng)調(diào)研的理論依據(jù)，為我們房產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度構(gòu)想及實(shí)踐結(jié)論的提出打下可靠基礎(chǔ)。三、實(shí)踐結(jié)論——解決問(wèn)題將實(shí)務(wù)界、學(xué)術(shù)界等調(diào)查到的信息進(jìn)行整合、比較，將專業(yè)知識(shí)與社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行結(jié)合，運(yùn)用縝密的思維進(jìn)行分析，緊扣主題，抓住重點(diǎn)，嚴(yán)密、有序、系統(tǒng)地對(duì)各類翔實(shí)、可靠的材料進(jìn)行推理和闡述，把觀點(diǎn)和實(shí)踐緊密結(jié)合，并反映領(lǐng)先思想，得出結(jié)論，立足專業(yè)，為構(gòu)建切實(shí)有效的房產(chǎn)信息披露制度提供意見(jiàn)和建議。在現(xiàn)存的房產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度的宏觀思想指導(dǎo)下，借鑒比較完善的證券市場(chǎng)信息披露制度，從制度的可操作性出發(fā)，從具體環(huán)節(jié)考慮，構(gòu)建一套普遍適用的可行性高的房產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。沖破樓市迷局沖破樓市迷局暢通房產(chǎn)信息實(shí)踐對(duì)象實(shí)踐內(nèi)容實(shí)踐結(jié)論（解決問(wèn)題）政府部門(mén)（規(guī)劃局、建設(shè)委員會(huì)等）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（不同規(guī)模的房地產(chǎn)公司以及建筑、顧問(wèn)、廣告公司）消費(fèi)者（上述房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的消費(fèi)者）實(shí)然應(yīng)然(充實(shí)理論依據(jù))發(fā)現(xiàn)問(wèn)題：分別走訪調(diào)查研究分析問(wèn)題：各方關(guān)系調(diào)查研究查閱相關(guān)資料，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)走訪權(quán)威機(jī)構(gòu)、采訪專業(yè)人士，了解既有成果整合資料，立足現(xiàn)實(shí)，結(jié)合專業(yè)，得出成果、形成報(bào)告相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)（市房協(xié)、消協(xié)）了解政府部門(mén)職能、國(guó)家有關(guān)制度的落實(shí)狀況。了解政府在市場(chǎng)信息公開(kāi)中的角色，對(duì)癥下藥，進(jìn)行制度設(shè)想項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與政府部門(mén)發(fā)生的關(guān)系房產(chǎn)定價(jià)過(guò)程、銷售過(guò)程（設(shè)計(jì)的單位、受到的監(jiān)督）作投資決定時(shí)接受信息的途徑、對(duì)信息的滿意度、信賴度。對(duì)政府部門(mén)、房地產(chǎn)公司在信息披露方面的期許。重點(diǎn)調(diào)研地區(qū)：北京輔助調(diào)研地區(qū)：湖南、福建、內(nèi)蒙古了解各機(jī)構(gòu)在此領(lǐng)域的研究成果及專業(yè)分析預(yù)測(cè)進(jìn)行交流、借鑒，加強(qiáng)調(diào)研的理論依據(jù)。第六部分實(shí)踐活動(dòng)的創(chuàng)新點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)一、創(chuàng)新點(diǎn)：1、在國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從2003年1月起，房地產(chǎn)信息披露和監(jiān)控系統(tǒng)在政府議案中倡導(dǎo)使用。許多人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目并不熟悉，也確實(shí)沒(méi)有多少人真正使用過(guò)這個(gè)系統(tǒng)，但作為建設(shè)部“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控”的主要手段之一，管理層曾經(jīng)給予了眾多的照顧和支持，當(dāng)然對(duì)于借此抑制目前居高不下的房?jī)r(jià)和提高房地產(chǎn)行業(yè)的透明度也有相當(dāng)高的期盼。由于操作局限，存在相關(guān)具體制度的法律盲區(qū)——一套統(tǒng)一、完整、有效的信息披露制度，此次實(shí)踐活動(dòng)旨在達(dá)到這個(gè)目的。2、目前，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)信息披露多數(shù)僅從購(gòu)房者獲取房?jī)r(jià)信息開(kāi)始，披露的信息極其有限，我們期望建立這樣一種信息披露制度模式，即從開(kāi)發(fā)商獲取土地開(kāi)發(fā)權(quán)到銷售給購(gòu)房者全過(guò)程中皆有信息流通的統(tǒng)一、完備、有效的房產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，同時(shí)也明確提出了整個(gè)信息披露制度的運(yùn)作由政府統(tǒng)領(lǐng)、調(diào)控，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。3、預(yù)期構(gòu)建信息流動(dòng)性制度模式，克服多部門(mén)干預(yù)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的信息不對(duì)稱、不流通、不一致的嚴(yán)重問(wèn)題，在政府權(quán)限明確，定位清晰的基礎(chǔ)上，構(gòu)建切實(shí)可行的房產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。4、實(shí)踐活動(dòng)涉及多學(xué)科領(lǐng)域互動(dòng)——法學(xué)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，社會(huì)制度學(xué)科交叉領(lǐng)域研究（此在第五部分理論基礎(chǔ)中已有詳細(xì)闡述）。二、重點(diǎn)：本次暑期社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)的主題及內(nèi)容從樓市迷局，房產(chǎn)崩潰的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象出發(fā)，重點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露不公開(kāi)、不透明的調(diào)查研究，從橫向考察政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、中介公司在市場(chǎng)中的運(yùn)作及他們之間的相互關(guān)系（政府起了什么作用，實(shí)效如何），從縱向考察中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策導(dǎo)向、政策運(yùn)作，這些調(diào)查都涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域目前政策的可操作性不強(qiáng)，即市場(chǎng)缺乏一種切實(shí)、有效、具體的調(diào)控機(jī)制。我們的實(shí)踐活動(dòng)將以法學(xué)理論（主要是行政法與行政法學(xué)）、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、行政管理、社會(huì)學(xué)等學(xué)科為理論基礎(chǔ)，構(gòu)想一套從始至終的政府起主導(dǎo)作用的信息披露制度，使房產(chǎn)市場(chǎng)真正成為消費(fèi)者的市場(chǎng)，符合和諧社會(huì)中最廣大人民的根本利益。三、難點(diǎn)：1、現(xiàn)今房產(chǎn)市場(chǎng)上信息數(shù)據(jù)混亂，真假難辨，本身存在的不完善信息披露制度給作為學(xué)生的實(shí)踐小分隊(duì)在采集市場(chǎng)情形標(biāo)本的工作上帶來(lái)一定困難，數(shù)據(jù)結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)不真實(shí)的情況。2、由于對(duì)各個(gè)行業(yè)各個(gè)工作層面的不了解，對(duì)社會(huì)現(xiàn)狀與理論構(gòu)件理解的不透徹，還有交流方法和言談技巧上的不太成熟，在與各個(gè)部門(mén)的溝通取信上，可能會(huì)存在一定的阻礙。3、短暫的假期對(duì)于如此艱巨復(fù)雜的一個(gè)課題來(lái)說(shuō)，只能研究到真理的一些皮毛，而且政府和各中介機(jī)構(gòu)出于各種利益考慮，可能不會(huì)充分予以配合，并給出我們期望中的答案。4、各種法律法規(guī)制定出臺(tái)仍存在一些矛盾及不完善的地方，對(duì)于習(xí)讀理論的我們，在其適用取舍和改良修繕上，會(huì)存在一些實(shí)務(wù)上的挑戰(zhàn)。第七部分行程安排(行程安排表見(jiàn)附件3)第一階段：重點(diǎn)實(shí)踐階段（北京）（7月10日一、7月101、實(shí)踐地點(diǎn)：北京市朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃局、朝陽(yáng)區(qū)建設(shè)委員會(huì)2、實(shí)踐對(duì)象選擇的考慮：首先，信息公開(kāi)制度是為政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮作用而設(shè)計(jì)的，因此，我們首站到達(dá)相關(guān)政府機(jī)關(guān)，了解其職能分工以及運(yùn)作狀況。其次，朝陽(yáng)區(qū)作為北京市房地產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，聚集了眾多的知名房地產(chǎn)公司，對(duì)此區(qū)的相關(guān)政府機(jī)關(guān)進(jìn)行走訪，相信能獲得更為全面、實(shí)際的材料。3、解決以下疑問(wèn)：（1）總結(jié)上述政府部門(mén)現(xiàn)階段的職能，分析這些職能在房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)信息公開(kāi)中是否起作用，怎樣起作用以及起怎樣的作用；（2）分析得出國(guó)家政策的落實(shí)狀況；（3）分析得出政府發(fā)揮職能、公開(kāi)信息所遇到的困難；（4）分析得出對(duì)于政府部門(mén)而言，怎樣的一套信息公開(kāi)制度能更有效的運(yùn)作。二、7月131、實(shí)踐地點(diǎn)：北京市中天恒基置業(yè)投資有限公司北京市德立基房地產(chǎn)有限責(zé)任公司北京市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公北京市旅游建筑工程公司加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司北京分公司（房地產(chǎn)廣告策劃公司）2、實(shí)踐對(duì)象選擇的考慮：（1）以房地產(chǎn)公司的規(guī)模為分類，我們選取了大、中、小型三家較為典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以獲得更為全面的內(nèi)容。（2）一套制度，應(yīng)具備完備性與普遍適用性。以不同規(guī)模公司的現(xiàn)狀為依據(jù)，本著實(shí)事求是，具體問(wèn)題具體分析的原則，有利于制度的落實(shí)與運(yùn)用。（3）走訪房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司，如建筑公司、顧問(wèn)公司、廣告設(shè)計(jì)公司等，相信能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的流通問(wèn)題有更為深入、全面的了解。3、解決以下疑問(wèn)：（1）房地產(chǎn)公司進(jìn)行一項(xiàng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的前期準(zhǔn)備工作（與政府部門(mén)發(fā)生的關(guān)系：項(xiàng)目審批、土地審批、開(kāi)發(fā)許可等；與顧問(wèn)公司、建筑工程公司、廣告策劃公司發(fā)生的關(guān)系）。（2）房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與政府部門(mén)發(fā)生的關(guān)系（主要是指是否受到政府部門(mén)的監(jiān)督、政府通過(guò)怎樣的途徑了解其工程的落實(shí)情況等）。（3）房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目完工后，房產(chǎn)定價(jià)的過(guò)程中與那些單位發(fā)生關(guān)系（主要是房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估過(guò)程是否受到一定的監(jiān)督）。（4）房地產(chǎn)公司在進(jìn)行銷售時(shí)，為消費(fèi)者公開(kāi)的信息是否受到監(jiān)督，信息是否真實(shí)、到位。（5）通過(guò)專門(mén)的顧問(wèn)公司、廣告銷售公司進(jìn)行大量的宣傳工作，房產(chǎn)“物有所值”理念在多大程度上能夠得到實(shí)現(xiàn)。三、7月19日1、實(shí)踐地點(diǎn)：走訪上述三家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的產(chǎn)業(yè)以及北京市海淀區(qū)鋒尚國(guó)際公寓2、實(shí)踐對(duì)象選擇的考慮：（1）消費(fèi)者是目的。在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了調(diào)查研究之后，我們的目光在第一時(shí)間轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者。（2）選取與上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體進(jìn)行采訪，通過(guò)對(duì)比，最直接有效的了解房地產(chǎn)信息公開(kāi)是否真實(shí)、到位；消費(fèi)者所感受到的，是否真如房地產(chǎn)公司當(dāng)初提供的參考資料所言。（3）選取一家典型、著名樓盤(pán)，對(duì)其消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研，以求更全面的視角。3、解決以下疑問(wèn)：（1）在決定來(lái)此處購(gòu)房投資時(shí)，信息來(lái)源有哪些；（2）房地產(chǎn)商提供的參考資料其真實(shí)性如何讓；（3）廣告對(duì)其購(gòu)房決定產(chǎn)生了怎樣的影響；（4）如果建立信息披露制度，作為消費(fèi)者認(rèn)為披露主體由誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，信息可靠性更強(qiáng)。四、7月24第二階段：輔助調(diào)研階段（7月26日一、按照實(shí)踐內(nèi)容計(jì)劃，在第一階段的實(shí)踐活動(dòng)結(jié)束后，小組成員將各自返回家鄉(xiāng)做調(diào)研。在家鄉(xiāng)的調(diào)研，可依照上述表格所體現(xiàn)的思路進(jìn)行。二、由于呼和浩特市的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅在最近一段時(shí)間內(nèi)飄升至全國(guó)第一，這引起了各方的關(guān)注，這種不穩(wěn)定性頗具調(diào)研價(jià)值，將有3名核心成員赴此地進(jìn)行4天實(shí)踐活動(dòng)。三、應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、調(diào)研中央政策在地方的落實(shí)現(xiàn)狀；2、調(diào)研地方政府的特色性政策及其落實(shí)狀況；3、充實(shí)、細(xì)化第一階段的制度設(shè)想及制度載體，擴(kuò)大其適用范圍；4、重點(diǎn)研究中央政策如何在地方得到充分有效落實(shí)。第三階段：調(diào)研資料匯總整合，形成實(shí)踐報(bào)告（8月20日第八部分調(diào)查研究方法及預(yù)期成果形式一、調(diào)查研究方法：1、分別走訪相關(guān)單位調(diào)查研究；2、專業(yè)人士訪談；3、數(shù)據(jù)圖表分析；4、比較研究：有比較才有鑒別，以重點(diǎn)調(diào)研區(qū)域——北京作為典型，并與沿海、中部、西部的代表城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比（側(cè)重有特色的幾個(gè)方面），進(jìn)行比較研究，發(fā)現(xiàn)各方特點(diǎn)，得出全面結(jié)論，保證制度設(shè)想的全面適用性。5、問(wèn)卷調(diào)查；6、文獻(xiàn)積累。二、預(yù)期成果形式：——調(diào)查報(bào)告和論文（附圖表）最后的成果將以兩種形式體現(xiàn)，一為文本形式，二為影像資料形式。文本內(nèi)容：一、歷史淵源及原因1、中國(guó)現(xiàn)狀態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱、不均衡產(chǎn)生的初始原因；2、史上不同階段采取的不同措施，以及法律上相關(guān)規(guī)定；3、分析以前信息披露制度政策效果甚微的原因。二、近期政策跟蹤1、緊跟國(guó)家房產(chǎn)各機(jī)構(gòu)的每一步舉措制度構(gòu)建及原因分析；2、分析各類房產(chǎn)信息披露流動(dòng)機(jī)制在實(shí)體法上和程序法上的合理性；3、綜合投資界、法學(xué)界，行政管理學(xué)界學(xué)者的觀點(diǎn)，分析完善房地產(chǎn)信息流動(dòng)法律構(gòu)建制度。三、所調(diào)查研究典型機(jī)構(gòu)情況1、分析現(xiàn)今信息披露制度構(gòu)建方案，以及各方案對(duì)政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面各主體的影響；2、分析現(xiàn)今政府已發(fā)布的制度舉措在實(shí)體法上和程序法上的合理性及有效性；3、根據(jù)國(guó)外先進(jìn)信息披露制度措施所總結(jié)的應(yīng)然性以及各在實(shí)施中的實(shí)然性，提出立法建議。四、法律建議1、在每階段所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題能否用法律來(lái)約束以及如何用法律來(lái)約束；2、在最后階段總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府加大力度采用積極態(tài)度介入市場(chǎng)，構(gòu)建信息披露制度后所產(chǎn)生的問(wèn)題，擬定立法建議。影像資料：一、各主體機(jī)構(gòu)實(shí)地考察；二、房產(chǎn)界、法律界重要人物的走訪；三、科研紀(jì)實(shí)過(guò)程。第九部分ａｐｐｌ實(shí)踐小隊(duì)簡(jiǎn)介一、團(tuán)隊(duì)名稱：Appl社會(huì)實(shí)踐小隊(duì)A——ambition,p——passion,p——practice,l——love(雄心、激情、實(shí)踐，愛(ài)心)二、口號(hào)：沖破樓市迷局，暢通房產(chǎn)信息，構(gòu)建和諧社會(huì)我們關(guān)注，我們努力，我們收獲四、團(tuán)隊(duì)背景1、團(tuán)隊(duì)成員來(lái)自不同的院系，理論體系不同，可以發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，多角度地思考問(wèn)題、解決問(wèn)題，并有能力負(fù)責(zé)某一專項(xiàng)實(shí)踐；團(tuán)隊(duì)成員男女比例協(xié)調(diào)，有利于實(shí)踐活動(dòng)的分工與合作；成員年級(jí)不同，以大學(xué)二年級(jí)的本科生為主，而研究生的加入，使團(tuán)隊(duì)更具實(shí)力。2、團(tuán)隊(duì)成員性格開(kāi)朗活潑，積極向上，有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感和關(guān)注社會(huì)的主觀意識(shí)，并在日常的學(xué)習(xí)生活中相互了解，相互學(xué)習(xí)，結(jié)下了深厚的友誼，這些都決定了這是一個(gè)有凝聚力、有創(chuàng)新力的團(tuán)體。2006年暑假我們又將因?yàn)楣餐哪繕?biāo)聚在了一起，去努力，去實(shí)現(xiàn)。3、此次實(shí)踐活動(dòng)的調(diào)研題目及方向得到了法學(xué)院高秦偉老師、社會(huì)學(xué)系李志軍老師、投資經(jīng)濟(jì)系喬志敏老師的肯定與大力支持，他們對(duì)實(shí)踐活動(dòng)的思路、內(nèi)容及可行性分析，分工安排都予以了指導(dǎo)。五、成員簡(jiǎn)介楊娜女，20歲，04級(jí)法學(xué)院法學(xué)一班學(xué)生，中國(guó)共產(chǎn)黨黨員。作為該隊(duì)的領(lǐng)隊(duì)，她團(tuán)隊(duì)意識(shí)明確，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，思維縝密，有較強(qiáng)的洞察力，遇事冷靜，應(yīng)變能力與適應(yīng)性強(qiáng)。2006年寒假社會(huì)實(shí)踐獲校三等獎(jiǎng)，現(xiàn)任法學(xué)院學(xué)習(xí)生活部部長(zhǎng)。劉婧瑤女，20歲，04級(jí)法學(xué)一班學(xué)生，中共黨員?，F(xiàn)任04級(jí)法學(xué)二班團(tuán)支書(shū)，法學(xué)院宣傳部部長(zhǎng)，“千帆”數(shù)學(xué)社外聯(lián)部部長(zhǎng)。沉著冷靜，知識(shí)涉獵廣泛且深入，求學(xué)篤實(shí)與創(chuàng)新精神相結(jié)合，對(duì)社會(huì)焦點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題具有敏銳的洞察力和準(zhǔn)確的直覺(jué)，極富責(zé)任感。曾獲2005年暑期社會(huì)實(shí)踐“紅色之旅”優(yōu)秀獎(jiǎng)，2004寒假分部團(tuán)委“焦點(diǎn)——點(diǎn)擊家鄉(xiāng)”展示優(yōu)勝獎(jiǎng)，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)2005年寒假社會(huì)實(shí)踐二等獎(jiǎng)2006年；2006年中央財(cái)經(jīng)大學(xué)“優(yōu)秀團(tuán)支書(shū)”。張鼎男，21歲，04級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)學(xué)生，誠(chéng)實(shí)、外向，做事推崇認(rèn)真、務(wù)實(shí)，追求效率?，F(xiàn)任中央財(cái)經(jīng)大學(xué)星火農(nóng)村發(fā)展促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，本科生科研創(chuàng)新項(xiàng)目《環(huán)保路上有明燈——太原的回頭》的主持人。曾兩次組隊(duì)進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐，分別獲得2004——2005學(xué)年暑假社會(huì)實(shí)踐三等獎(jiǎng)、2005——2006學(xué)年寒假社會(huì)實(shí)踐三等獎(jiǎng)，有較強(qiáng)的社會(huì)實(shí)踐能力和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。劉姝女，20歲，04級(jí)法學(xué)一班學(xué)生。曾任班級(jí)學(xué)習(xí)委員、組織委員，現(xiàn)任法學(xué)院團(tuán)總支組織部部長(zhǎng)，獲2004寒假分部團(tuán)委“焦點(diǎn)——點(diǎn)擊家鄉(xiāng)”社會(huì)實(shí)踐三等獎(jiǎng)。對(duì)人親切熱情，做人誠(chéng)實(shí)上進(jìn)；對(duì)事認(rèn)真謹(jǐn)慎，做事精益求精。