公允價值計量與成本法計量的比較分析-以世茂股份投資性房地產(chǎn)為例

PAGEPAGEII公允價值計量與成本法計量的比較分析——以世茂股份投資性房地產(chǎn)為例摘要：由于現(xiàn)代市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和變化，歷史成本計量屬性的局限性日益凸顯。由此，傳統(tǒng)財務會計計量屬性必須做出相應的變革，以提供反映現(xiàn)金流量和公允價值的信息?？梢姡瑲v史成本與公允價值計量屬性并存將是傳統(tǒng)會計計量屬性的發(fā)展趨勢。但是這兩種計量方法又分別存在一些不足之處，因此，本文主要探究和討論上市公司在計量投資性房地產(chǎn)時，成本法和公允價值這兩種方法哪一種更適合計量投資性房地產(chǎn)，找出其中存在的問題以及原因，并提出對策和建議。關(guān)鍵詞：公允價值計量；成本法計量；會計核算；世茂股份投資性房地產(chǎn)

目錄一、引言 1（一）研究背景 1（二）研究意義 1（三）研究方法和內(nèi)容 2二、分析成本法計量模式和公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中應用的現(xiàn)狀 2（一）公允價值計量和成本法計量相關(guān)概述 2（二）公允價值計量和成本法計量在上市公司的使用現(xiàn)狀 7（三）公允價值計量和成本法計量的優(yōu)劣以及應用前景 8三、公允價值計量和成本法計量分別對世貿(mào)股份的影響 8（一）對期初留存收益的影響 9（二）對資產(chǎn)規(guī)模的影響 9（三）對當期損益的影響 10（四）對償債能力指標的影響 10（五）對盈利能力指標的影響 11（六）對營運能力指標的影響 12（七）對市凈率指標的影響 13（八）企業(yè)評估費用的增加 13（九）企業(yè)利潤的波動 13四、結(jié)論 14參考文獻 15PAGE16一、引言（一）研究背景隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)理財觀念意識逐漸增強，房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象，甚至已成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。以往，人們習慣地將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的無形資產(chǎn)或者是固定資產(chǎn)核算，按期估計使用年限計提折舊或進行攤銷。但是這種核算方法下，無形資產(chǎn)或是固定資產(chǎn)的賬而凈值往往不能反映其真實價值，經(jīng)過數(shù)年之后，其市場價值不僅可能高于其賬而凈值，而且還經(jīng)常出現(xiàn)高于其賬而原值的數(shù)倍、數(shù)十倍、甚至更高的情形，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)或是無形資產(chǎn)去核算顯然是不合適的。于是，會計實務中將投資性房地產(chǎn)從原有固定資產(chǎn)中劃分出來單獨作為一類資產(chǎn)—投資性房地產(chǎn)予以反映。對于企業(yè)來說，如果企業(yè)達到公允價值計量條件的，是否應該采用公允價值進行計量呢?本文站在投資性房地產(chǎn)實務的角度，以上海世茂股份有限公司為例，結(jié)合近十多年來房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)價格飛速上漲的大背景，對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本計量模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式后，對企業(yè)產(chǎn)生的影響進行了深入剖析。通過本文的研究，旨在為企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計量模式時.能夠權(quán)衡利弊，作出有利的選擇。（二）研究意義在我國的上市公司中，超過百分之六十的企業(yè)擁有數(shù)額較大的投資性房地產(chǎn)業(yè)務，這與飛速高漲的房價密不可分，這使得投資性房地產(chǎn)的計量模式也成為了一個值得研究的問題。早期的投資性房地產(chǎn)都采用單一的成本法模式計量，但在我國最近頒布的《企業(yè)會計準則》中，明確規(guī)定了在有確切證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠獲得的情況下，投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值進行后續(xù)計量；但是大部分企業(yè)仍舊選擇簡單易行的成本法進行計量。因為一旦采用公允價值計量模式就不能再轉(zhuǎn)換為成本法計量模式；采用公允價值計量還會使企業(yè)的利潤隨著投資性房地產(chǎn)市場狀況的變化而波動；就我國的市場情況來看，還不能很好支撐這一計量模式的發(fā)展。所以本文將以世茂股份為例，通過這兩種計量模式具體對上市公司的財務指標有什么影響，以此作為依據(jù)對這個問題進行研究和分析。（三）研究方法和內(nèi)容文獻分析法。本文是在大量查找與閱讀與公允價值計量和成本法計量相關(guān)的文獻資料的基礎上，結(jié)合筆者對這兩種計量方法的了解展開本文的研究，整合相關(guān)文獻資料為本文提供理論支撐。比較分析法。本文主要是將公允價值計量和成本法計量進行比較，以投資性房地產(chǎn)為例，以具體的財務數(shù)據(jù)進行對比分析，探討兩種不同的計量方式對財務數(shù)據(jù)的影響，分析產(chǎn)生這種影響的原因。二、分析成本法計量模式和公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中應用的現(xiàn)狀（一）公允價值計量和成本法計量相關(guān)概述1.公允價值計量公允價值計量的一般方法，通常包括市價法、類似項目法和估價技術(shù)法。所謂市價法是指將資產(chǎn)和負債的市場價格作為其公允價值的方法。類似項目法是指在找不到所計量項目的市場價格的情況下的一種替代方法。它是通過參考類似項目的市場價格來確定所計量項目的公允價值的一種方法。估價技術(shù)法是指當一項資產(chǎn)或負債不存在或只有很少的市場價格信息時，采用一定的估價技術(shù)對所計量項目的公允價值做出估計的方法。一般地認為，在確定所計量項目的公允價值時，要從這三種方法中選擇一種，而這三種方法的采用是有一定程序的。通常情況下，首選的方法是市價法，因為一個公開的市場價格通常是最為令人接受，從而也最公允的；在找不到所計量項目的市場價格的情況下，往往采用類似項目法，通過按照一定的嚴格條件選取的類似項目的市場價格來決定所計量項目的公允價值；而當所計量的項目不存在或只有很少的市場價格信息，從而無法運用市價法和類似項目法時，則考慮采用估價技術(shù)法對所計量項目的公允價值做出估計。這三種方法的主觀成分是依次增加的，而應用難度也是依次增加的。在使用這三種方法時還有很多嚴格的使用條件和應該注意的問題。下面就這三種方法具體的應用加以介紹。（1）市價法市場價格，不論其來源如何，都被認為是對資產(chǎn)和負債的公允價值最好的反映。一個公開市場上的價格，通常是公允的和可接受的，對于某些資產(chǎn)或負債而言也是容易得到的。市價法就是指直接引用所計量項目的市場價格作為其公允價值的公允價值計量方法。應用市價法應注意以下幾點：a.所采用的市場價格最好是活躍市場中的交易價格。所謂活躍市場是指滿足以下所有條件的市場：（1）市場中交易的項目是同質(zhì)的；（2）通?？稍谌魏螘r候找到自愿的買方和賣方；（3）價格公開。b.應采用相同項目、最近的市場價格作為該項目的市場價格。該市場價格，最好應該是計量當日的市場報價。c.當找不到計量日的市場價格時，可以采用稍微提前的市場價格，但是計量日與市價日之間由于時間的流逝和市場條件的變化而對公允價值產(chǎn)生的影響，應當可以加以估計。d.當存在不止一個市場價格時，應當選取最有利于企業(yè)的一個市場價格。“最有利”意味著企業(yè)可以得到的最高的價格，換句話說，就資產(chǎn)而言，意味著更高的脫售價格，對負債而言，意味更低的清償或轉(zhuǎn)移價格。選擇最有利的市場價格決策規(guī)則是基于這樣一種假設，大多數(shù)的企業(yè)以利潤或凈資產(chǎn)最大化為目標。在這一前提之下，企業(yè)才會盡力尋求最有利于自身的價格，通過市場買賣雙方的討價還價，各種市場力量的博弈，最終形成一個市場參與各方均可接受的價格。但是，“最有利”并不是對企業(yè)自身的目標而言的。例如，一個企業(yè)在確定最有利的市場價格時，可能是從企業(yè)整體的目標來考慮的，結(jié)果是所得到的價格可能并不是對該單項資產(chǎn)或負債最有利的。這時，企業(yè)對該資產(chǎn)或負債的計量就不是公允的計量，對一項資產(chǎn)或負債的公允價值的計量，應該是對該資產(chǎn)或負債本身而言最有利的價格，而不是對企業(yè)整體最有利的價格。e.市場價格中存在與所計量的項目的權(quán)利與義務并不直接相關(guān)的部分，對于這一部分價格，應予以剔除。例如，某一資產(chǎn)的市場價格中可能包括的附加勞務的價格（如安裝費）。（2）類似項目法在找不到所計量項目的市場價格的情況下，可以使用所計量項目類似項目的市場價格作為其公允價值。類似項目法應用時，最關(guān)鍵的就是類似項目的確定。所謂的類似項目是那些與所計量的項目具有相同的現(xiàn)金流量形式的項目。因為，具有相似的現(xiàn)金流量形式的兩個項目，對于經(jīng)濟狀況變化的反應也是相似的。通常研究兩個項目是否相似的具體步驟如下：a.確定所要計量的項目的期望現(xiàn)金流量。b.選定另外一個初步認為具有相似特征的資產(chǎn)或負債。c.比較兩個項目的現(xiàn)金流量以確保它們是相同的。d.評價是否在一個項目中影響其價值的因素在另一個項目中同樣的全部得到了反應，比方說，不同的風險水平。如果存在這樣的未被反映的因素，應確認該因素的影響能否被合理剔除。如果不可能被合理剔除，則這兩個項目不是相似項目。e.判斷兩個項目的現(xiàn)金流量面對經(jīng)濟狀況變化時是否按照同樣的方式變化。如果不是，則它們不是相似項目。在判定一個項目是所計量項目的類似項目之后，并不意味著其市場價格就成了所計量項目的公允價值或者成為該項目公允價值的參考價值，還應該參照前述市價法部分市價法應用中應注意的問題，以及市場價格失靈的情況做出判斷和調(diào)整。（3）估價技術(shù)法當一項資產(chǎn)或負債不存在或只有很少的市場價格信息時，應當考慮采用適當?shù)墓纼r技術(shù)來確定資產(chǎn)或負債的公允價值。估價技術(shù)法是公允價值計量方法中實施難度最大的一個，也是爭議最多，對公允價值計量客觀性影響最大的一個，通?？梢砸姷降膶蕛r值的抨擊，其實主要就集中在對所采用的估價方法的抨擊上。運用估價技術(shù)法首先要明確其應用條件?！安淮嬖诨蛑挥泻苌俚氖袌鰞r格信息的情況”是指至少存在下述情況之一的情形：a.一項現(xiàn)時或近期的交易是不可能或很困難的；b.該資產(chǎn)或負債是獨特的或非常的不尋常；c.雖然存在交易，但市場參與者對其交易的價格或估價技術(shù)保密。在上述情況下，就不得不考慮采用適當?shù)墓纼r技術(shù)，來確定資產(chǎn)或負債的公允價值。所謂“適當”的估價技術(shù)，是指通過資產(chǎn)的估價技術(shù)所得到的公允價值應當反映出企業(yè)在計量日的市場狀況下，在正常公平交易中，售出一項資產(chǎn)所能得到的金額；或通過負債的估價技術(shù)所得到的公允價值應當反映出企業(yè)在計量日的市場狀況下，在正常公平交易中，重新產(chǎn)生一項負債所能收到的金額，或在清償負債時所應支付的金額。如果某一估價技術(shù)為大多數(shù)的市場參與者用來對某一類資產(chǎn)或負債進行估價，那么企業(yè)也應當使用這一估價技術(shù)對該類資產(chǎn)或負債進行估價，除非有證據(jù)表明，存在更為成熟的估價技術(shù)可能得到更為精確的結(jié)果，否則企業(yè)不應隨意改變所選用的估價技術(shù)。如果對某一類資產(chǎn)或負債的估價不存在為大多數(shù)市場參與者共同接受的估價技術(shù)，那么企業(yè)應當發(fā)展自己的估價技術(shù)。企業(yè)所采用的估價技術(shù)應當與對該類資產(chǎn)或負債進行估價時所采用的經(jīng)濟方法保持一致，并且還應該將運用估價技術(shù)所得到的公允價值與實際交易中的價格相比較，以驗證估價技術(shù)的有效性。運用估價技術(shù)時，企業(yè)所使用的估計應當與市場的參與者所使用的估計和假設相一致，例如市場利率、外匯匯率、商品價格以及政府和行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)等。即使在對于某些影響公允價值的因素，企業(yè)自身的估計和假設是其唯一的信息來源的情況下，也要保證這些假設與市場參與者所使用的估計和假設是一致的。企業(yè)在選擇計量公允價值的估價技術(shù)時，應確保該估價技術(shù)反映了所計量項目公允價值的下列要素：a.對未來現(xiàn)金流量的估計，或者在更復雜的情況下，一連串不同時間的未來現(xiàn)金流量；b.對這些現(xiàn)金流量金額或時間可能的差異的預期；c.以無風險利率表示的貨幣的時間價值；d.包括了資產(chǎn)或負債中內(nèi)在不確定性的價格；e.包括非流動性和市場非完美性的其他因素，有時這些因素是不可確指的。只有反映了這五個要素的估價技術(shù)才是恰當?shù)墓纼r技術(shù)。2.成本法計量成本法，是指投資按成本計價的方法。成本法是投資公司對被投資公司經(jīng)營活動無影響能力時采用的長期股權(quán)投資會計處理方法。即投資公司的長期股權(quán)投資賬戶，按原始取得成本入賬后，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營業(yè)結(jié)果發(fā)生增減變動的一種會計處理方法。判斷投資公司對被投資公司的經(jīng)營活動有無影響能力的標準，在國際上一般為投資公司擁有被投資公司不足20%或25%的股權(quán)，我國曾經(jīng)在1992年頒發(fā)的《股份制試點企業(yè)會計制度》規(guī)定為50%，采用成本法。成本法下，投資企業(yè)賬上的長期股權(quán)投資賬戶按投資成本入賬以后，除非投資企業(yè)再次購入被投資企業(yè)的股份，或?qū)⒁奄徣氡煌顿Y企業(yè)的股份部分出售，或收到清算股利以及股票發(fā)生永久性跌價時，其長期股權(quán)投資賬戶的余額始終保持不變。被投資企業(yè)報告的利潤或虧損，投資企業(yè)都不予確認，直到被投資企業(yè)發(fā)放股利或分配利潤時，才作為投資收益入賬。成本法的適用范圍：成本法是指投資按照投資成本進行計價的方法.企業(yè)進行長期股權(quán)投資時，按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，在下列情況下應采用成本法核算。（1）投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制的長期股權(quán)投資。（2）投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資。（3）被投資單位在嚴格限制條件下經(jīng)營，其向投資企業(yè)轉(zhuǎn)移資金的能力受到限制。成本法的會計處理：（1）投資公司購入股份時，借記長期股權(quán)投資，貸記銀行存款等，此時被投資公司無需作會計分錄。（2）投資公司收到股利，借記銀行存款等賬戶，貸記投資收益；被投資公司借記應付股利，貸記銀行存款等賬戶。（3）當被投資企業(yè)用投資企業(yè)購受前的分配利潤或盈余公積金支付一部分股利時，以及發(fā)放清算股利時，這些應作為投資成本的部分償還，借記銀行存款或投資收益，貸記長期投權(quán)投資。（4）當股權(quán)投資發(fā)生永久性跌價時，應借記長期股權(quán)投資跌價損失，貸記長期股權(quán)投資。成本法的會計處理比較簡單，但投資公司無法在賬面上反映其在被投資公司股東權(quán)益中所占份額，因此成本法只適用于投資公司在被投資公司權(quán)益中所占份額不足以對被投資公司經(jīng)營決策、理賬決策等施加重大影響的情況，且被投資公司系非上市公司；若被投資公司為上市公司，則根據(jù)謹慎原則，應采用成本與市價孰低法重新確定投資的賬面價值和投資收益。（二）公允價值計量和成本法計量在上市公司的使用現(xiàn)狀1.公允價值計量如表1所示，從2015年到2017年，我國的上市公司分別為1570家、1624家和1774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%，2.89%和3.24%。2016年較2015年環(huán)比增長了1.05%，2017年較2008年環(huán)比增長了12.11%。由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。表1使用公允價值計量的上市公司情況表年份公司總數(shù)有投資性房地產(chǎn)業(yè)務的公司數(shù)（A）使用公允價值計量的公司數(shù)（B）比率（B/A）環(huán)比增長20151570630182.86%20161624690202.89%1.05%20171774772253.24%12.11%2.成本法歷史成本原則要求資產(chǎn)按照購入成本（原始成本）入賬，并在持有資產(chǎn)過程中不反映資產(chǎn)價值的變動。資產(chǎn)按照歷史成本計價，費用則是已經(jīng)耗費的歷史成本。歷史成本計量是傳統(tǒng)會計計量的核心，盡管幾個世紀以來，會計實務經(jīng)歷了諸多變遷，也出現(xiàn)了諸如“成本與市價敦低法”、物價變動會計、現(xiàn)行成本計量的沖擊，但歷史成本原則在會計實務中的核心地位始終沒有改變。該原則的牢固地位得益于銀行與審計師的支持。銀行的信貸風險是銀行在從事信貸業(yè)務時所要考慮的關(guān)鍵因素?？煽啃允倾y行業(yè)最注重的會計信息質(zhì)量特征。歷史成本的客觀性、可驗證性和有利于反映資產(chǎn)經(jīng)營責任履行情況的優(yōu)勢使貸款的回收得到了有力的保證，因而被銀行業(yè)廣為推崇。在1929年爆發(fā)的經(jīng)濟危機中，歷史成本原則為審計師們作了有利的辯護，由于歷史成本的依據(jù)——發(fā)票具有較強的可驗證性，并且在法庭上具有較強的證明力，這樣，只要審計師們擁有相應的發(fā)票作為書面證據(jù)，就能夠得以免除法律責任，因此在某種意義上，歷史成本原則成了審計師的“保護傘”。其次，在20世紀前半葉，財務會計側(cè)重于會計信息的供給者，財務會計信息主要用于企業(yè)內(nèi)部，反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，會計信息的最相關(guān)使用者就是供給者本身。按照歷史成本原則，持有資產(chǎn)在不加工、不變化時，不必考慮其價格的變化。會計信息供給方自然從節(jié)約會計核算成本，實現(xiàn)成本效益最大化出發(fā)，選擇了歷史成本原則。（三）公允價值計量和成本法計量的優(yōu)劣以及應用前景1.公允價值計量優(yōu)點：①公允價值計量符合決策有用觀的要求，能夠及時反映資產(chǎn)和負債的變化。②公允價值計量適應金融創(chuàng)新的需要，真實地反映交易的本質(zhì)，反映市場直接或間接隱含在金融工具中的未來現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值的估計，利于金融工具等的核算與創(chuàng)新。缺點：①可靠性差，易受人為因素影響，公允判斷難度大，從而造成會計信息失真。②使用信息成本高，在每個會計期末都要分析各種因素，對未來資產(chǎn)和負債的公允價值做出判斷，需耗費大量的人力和物力。③可操作性差，在不存在市場交易的情況下，作為估計公允價值的現(xiàn)值技術(shù)在會計計量中很難操作。2.成本法優(yōu)點：較強的可靠性、客觀性和可驗證性。缺點：①持續(xù)通貨膨脹和物價劇烈變動時，難以真實反映一個企業(yè)當期的財務狀況和經(jīng)營成果。②只能對確定的經(jīng)濟資源進行計量，而對一些不確定的知識資源無法在會計信息中反映。③僅反映過去的交易事項，很難滿足信息使用者對當前市場信息的需求，缺乏及時性和相關(guān)性。三、公允價值計量和成本法計量分別對世貿(mào)股份的影響上海世茂股份有限公司（以下簡稱世茂股份）于2009年6月30日臨時股東大會表決，同意公司從2009年起，公司對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本法模式變更為公允價值模式。結(jié)合世茂股份投資性房地產(chǎn)計量模式變更闡述投資性房地產(chǎn)計量模式變更對企業(yè)會計實務的影響。（一）對期初留存收益的影響企業(yè)會計準則規(guī)定企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式變更為公允價值模式的，應當按會計政策變更，采用追溯調(diào)整法進行處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。所以在房地產(chǎn)價格迅速增長的今天，計量模式變更的當期，會對當期期初留存收益產(chǎn)生較大影響。世茂股份由于投資性房地產(chǎn)計量模式變更，公司對2009年財務報表進行追溯調(diào)整，調(diào)增期初留存收益988萬元，其中盈余公積調(diào)增98.8萬元，未分配利潤調(diào)增889.2萬元。（二）對資產(chǎn)規(guī)模的影響成本計量模式下，投資性房地產(chǎn)每期要計提折舊或進行攤銷，使得其價值低于其賬面價值并呈逐年遞減的趨勢。當轉(zhuǎn)為公允價值計量模式時，投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的高增長的情況下，會使投資性房地產(chǎn)的賬面價值迅速增大，從而使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅猛增加。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)，原來的資產(chǎn)規(guī)?？赡苁菐讉€億，計量模式變更后，可能成為幾十個億甚至更高。世茂股份2009年計量模式變更后，原賬面成本為16.7億元的投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和存貨，轉(zhuǎn)為公允價值計量的投資性房地產(chǎn)后，賬面價值增加到23.5億元。即使在不考慮折舊影響下，資產(chǎn)規(guī)模增加高達6.8億，如果考慮折舊的影響，對資產(chǎn)規(guī)模的影響將超過7億。表1列示了近年來世茂股份投資性房地產(chǎn)、總資產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重，可以看出，自2009年投資性房地產(chǎn)計量模式變更后，世茂股份的資產(chǎn)規(guī)模迅猛增長，并且投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重最高達33%。而在投資性房地產(chǎn)計量模式變更前即2009年之前投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重很小，僅0.5%左右。可見，投資性房地產(chǎn)計量模式變更對資產(chǎn)規(guī)模的增加起著舉足輕重的作用。表1投資性房地產(chǎn)計量模式變更對資產(chǎn)規(guī)模的影響時間（年）項目201420132012201120102009200820072006投資性房地產(chǎn)（億元）17513312010876240.140.150.16資產(chǎn)總計（億元）589501371330259160273129投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重30%27%32%33%29%15%0.5%0.5%0.6%（三）對當期損益的影響企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式后，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動計入當期損益，此時會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)價格一直呈現(xiàn)上漲的勢頭下，投資性房地產(chǎn)公允價值上升，計量模式的變更會提高當期利潤。另外，以投資性房地產(chǎn)的公允價值作為入賬價值，企業(yè)不需要對投資性房地產(chǎn)進行折舊或攤銷，從而減少了當期費用，更進一步增加了企業(yè)的利潤。表2列示了世茂股份自2009年投資性房地產(chǎn)計量模式變更后，公允價值變動收益對當期損益的影響?？梢钥闯觯顿Y性房地產(chǎn)公允價值變動收益對利潤有很大的影響，尤其是2009年投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益占利潤總額的比重高達51%。（見表2）表2投資性房地產(chǎn)計量模式變更對當期損益的影響時間（年）項目201420132012201120102009投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益（億元）2.833.132.911.742.531.61利潤總額（億元）34.8824.2118.8117.2515.013.16投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益占利潤總額的比重8%13%15%10%17%51%（四）對償債能力指標的影響當投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，由于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加，會影響企業(yè)的償債能力指標，比如資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)等指標都會下降；利息保障倍數(shù)為息稅前利潤除以利息，息稅前利潤增加，利息保障倍數(shù)會提高。所以，當投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，會提高企業(yè)的長期償債能力。對于擬負債籌資的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式后，投資性房地產(chǎn)公允價值的上升使得償債能力提高，會吸引更多的投資者進行投資。表3列示了世茂股份2009年投資性房地產(chǎn)的計量模式變更后與假設世茂股份投資性房地產(chǎn)的計量模式未發(fā)生變更的資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)，計量模式變更后資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)三項指標均下降。表3投資性房地產(chǎn)計量模式變更對償債能力指標的影響項目2009年公允價值模式下2009年成本模式下下降百分比資產(chǎn)負債率0.560.59-5%產(chǎn)權(quán)比率1.281.39-8%權(quán)益乘數(shù)2.282.36-3%（五）對盈利能力指標的影響計量模式變更使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模與當期收益增加的同時，會對盈利能力等一些相關(guān)指標產(chǎn)生影響，比如銷售凈利率，凈資產(chǎn)收益率等。表4列示了世茂股份自2009年投資性房地產(chǎn)計量模式變更后，對銷售凈利率的影響，沒有考慮投資性房地未變更計量模式折舊計提對凈利潤的影響，事實上，由于折舊對凈利潤的影響，投資性房地產(chǎn)計量模式變更對凈利潤的影響要大于表4計算的數(shù)值。表4可以看出，投資性房地產(chǎn)計量模式變更后對銷售凈利率的影響較大，尤其是會計政策變更當年使得即使在不考慮折舊影響下，銷售凈利潤仍然由9.5%提高到20.5%，漲幅高達120%。表4投資性房地產(chǎn)計量模式變更對盈利能力指標的影響時間（年）項目201420132012201120102009收入（億元）127101.567.8656.8945.6910.61凈利潤（億元）26.0818.7114.0112.3610.272.22扣除投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益影響后凈利潤（億元）23.9616.3711.8311.068.381.01銷售凈利潤20.5%18.4%20.6%21.7%22.5%20.9%調(diào)整后銷售凈利潤18.9%16.1%17.4%19.4%18.3%9.5%增減幅度8.8%14.3%18.5%11.8%22.6%120%（六）對營運能力指標的影響營運能力是指企業(yè)的經(jīng)營運行能力，即企業(yè)運用各項資產(chǎn)賺取利潤的能力，是衡量公司資產(chǎn)管理效率的財務指標。企業(yè)營運能力的財務分析比率有：存貨周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。這些比率揭示了企業(yè)資金運營周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對經(jīng)濟資源管理、運用的效率高低。當投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，由于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加，會影響到相關(guān)的營運能力指標，比如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標下降。表5列示了世茂股份2005年一2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可以清晰的看出，從2009年計量模式變更后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降。表5投資性房地產(chǎn)計量模式變更對營運能力指標的影響項目2014201320122011201020092008200720062005總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.170.200.270.310.390.643.743.253.513.83非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.040.060.070.080.120.291.151.034.314.79（七）對市凈率指標的影響投資性房地產(chǎn)的公允價值變動會影響到當期利潤，從而會影響到每股凈利潤，市凈率等于每股市價與每股凈利潤的比率，因此會對市凈率指標產(chǎn)生影響。當投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，其他條件不變時，會降低市凈率。（八）企業(yè)評估費用的增加根據(jù)我國企業(yè)會計準則的規(guī)定，如果企業(yè)選擇公允價值模式進行后續(xù)計量，企業(yè)必須在每個會計期末對其全部的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式來進行計量，而且在以后的會計期間不得再將投資性房地產(chǎn)從公允價值計量模式變更為成本計量模式來進行計量。會計準則的制定者可能是為了防止人為操縱利潤的現(xiàn)象，對公允價值的計量條件比較苛刻，公允價值的確定需要有“確鑿的證據(jù)”，這就使得企業(yè)必須在會計期末（至少每年一次）聘請注冊會計師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，出具評估報告，這些都會增加企業(yè)的成本。（九）企業(yè)利潤的波動企業(yè)采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行計量就意味著企業(yè)的期末投資性房地產(chǎn)賬面價值總是處于變動狀態(tài)，而且準則規(guī)定因公允價值變動產(chǎn)生的價值調(diào)整計入當期損益，這就使得企業(yè)當期的利潤會受到投資性房地產(chǎn)公允價值波動的影響。目前我國的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)價格不斷上漲，公允價值每年在上升，公允價值的上升使得企業(yè)的利潤在其他條件不變的情況下會增加，造成利潤的虛增。反之，如果一旦房地產(chǎn)市場泡沫破裂之后，投資性房地產(chǎn)公允價值急劇下跌將會使企業(yè)的利潤受到重挫。這就極易造成公司不穩(wěn)定的感覺，對樹立公司形象不利。四、結(jié)論由以上分析可知，企業(yè)由成本模式變更公允價值計量模式對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，會使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加、利潤增加的同時，也會對其相關(guān)的財務指標產(chǎn)生影響；每年聘請專業(yè)機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估將會增