衡水市紅日景園II期營銷策劃報(bào)告

紅日景園II期營銷策劃報(bào)告紅日景園二期工程提報(bào)執(zhí)筆：姜仁地產(chǎn)機(jī)構(gòu)籌劃部衡水工程組簽審：簽收：由：北京姜仁房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司交：【京姜仁字〔2021〕1026號(hào)】謀全局者，得天下！前言繁榮，還是泡沫？受到整個(gè)河北省三年大變樣政策影響，衡水市拆遷改造緊鑼密鼓，水市湖城羽化而出，房地產(chǎn)業(yè)隨著城市改造欣欣向榮，很長一段時(shí)間會(huì)繼續(xù)這個(gè)場面。按照工資和房地產(chǎn)平均價(jià)格算，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)是世界最高，與英國、美國最高位時(shí)不相上下。中國未來兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，可能在2021年破裂，而現(xiàn)在的狀況已相當(dāng)危險(xiǎn)?！?dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠過剩，還是短缺？現(xiàn)在中國最不過剩的大概就是房地產(chǎn)。鋼鐵，大家都說過剩了。水泥都說過剩了，家電都說過剩了，汽車也都說過剩了。但是我們的房子不管怎么樣，城鎮(zhèn)居民還做不到1：1。——華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在北京、上海、深圳等城市，由于房價(jià)過高，有購置能力的有效需求遠(yuǎn)低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達(dá)34.04%。——北京社科院城鄉(xiāng)開展藍(lán)皮書

低收入與高房價(jià)，蝸牛與火箭的賽跑？中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員王軍21日在北京公開表示，目前中國房價(jià)收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價(jià)收入比那么超過50倍以上。當(dāng)前中國租售比一般都在400以上，一些泡沫嚴(yán)重地區(qū)甚至在1000以上，而國際警戒線為200。泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫已成為事關(guān)中國國民經(jīng)濟(jì)全局的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商與購房者，朋友還是敵人？對(duì)于購房者來說，住房是他們最大的生活必需品，自然會(huì)求全責(zé)備；而對(duì)于血汗錢的使用，自然是謹(jǐn)慎為上，務(wù)求物有所值甚至超值；對(duì)于開發(fā)商來說，要賺足利潤才能存活，甚至為保證利潤不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量；況且還有少數(shù)開展商跟誠信問題過不去。投機(jī)需求還是真實(shí)需求？在投機(jī)市場上，“買漲不買跌〞是投機(jī)操作的原那么，房價(jià)上升會(huì)進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，在“羊群效應(yīng)〞的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房價(jià)繼續(xù)上漲的推動(dòng)力量；同時(shí)，房價(jià)攀升導(dǎo)致市場的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場的結(jié)構(gòu)性過剩日益嚴(yán)重。國家十二五規(guī)劃鼓勵(lì)還是打壓？十七屆五中全會(huì)綜合考慮未來開展趨勢和條件，提出了今后五年經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的主要目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入普遍較快增加，社會(huì)建設(shè)明顯加強(qiáng)，改革開放不斷深化，使我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，綜合國力、國際競爭力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提高，人民物質(zhì)文化生活明顯改善，全面建成小康社會(huì)的根底更加牢固。①大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革，積極穩(wěn)妥推進(jìn)政治體制改革。

解讀信號(hào)：十二五期間國家總體經(jīng)濟(jì)看好。②注重保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)主義公平正義，提高居民勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重。解讀信號(hào)：國家由不均衡社會(huì)向橄欖型社會(huì)開展過度，保護(hù)中產(chǎn)，縮小貧富差距。③經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展。解讀信號(hào)：消費(fèi)、投資、出口三駕馬車將進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，減少對(duì)出口的依賴；多產(chǎn)業(yè)均衡開展，減少房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中的一枝獨(dú)秀。國家十二五規(guī)劃房地產(chǎn)是生還是死？1、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)較快開展：——房地產(chǎn)提供未來5年內(nèi)良好開展的社會(huì)土壤。2、注重民生、縮小城鄉(xiāng)差距，興建橄欖型的中產(chǎn)社會(huì)：——讓剛需與改善型物業(yè)得到較大的開展空間。3、房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)控會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)：——讓房地產(chǎn)由資產(chǎn)升值的儲(chǔ)錢罐功能回歸消費(fèi)品本身。也意味著產(chǎn)品硬實(shí)力軟實(shí)力的競爭在未來的房地產(chǎn)開展業(yè)成為重點(diǎn)。4、政府大力修建保障房：——2021年、2021年的供給是在“補(bǔ)課〞，供給滯后在時(shí)間上給解決剛需的普通商品住房提供了開展機(jī)遇。指標(biāo)分析如下：5年3000萬套，意味著每年600萬套。2021年全國經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房合計(jì)300萬套，占當(dāng)年商品住宅銷售總套數(shù)的13%。未來5年，每年600萬套，應(yīng)占商品住宅總成交套數(shù)的20-25%左右。侵蝕的房地產(chǎn)剛需的市場份額并未帶來生死抉擇。有人追求大，大即是好，有人追求實(shí)用，但又不想丟掉身價(jià)！奢華與實(shí)用該注重哪般？有人堅(jiān)持為有錢人造房，有人開始征集“城市中低收入人群居住解決方案〞?！瓌?dòng)中決斷靜中思遠(yuǎn)紅日景園二期在左右矛盾中尋找和諧目錄宏觀環(huán)境分析根據(jù)工程所處地區(qū)消費(fèi)狀況和消費(fèi)水平?jīng)Q定做一個(gè)什么工程地產(chǎn)市場環(huán)境分析根據(jù)衡水市宏觀地產(chǎn)市場環(huán)境和微觀工程所在地地產(chǎn)環(huán)境找到工程營銷突破口基地分析根據(jù)工程所在位置和規(guī)劃情況找出工程的優(yōu)劣勢和時(shí)機(jī)衡水市場消費(fèi)分析根據(jù)市調(diào)結(jié)果確定消費(fèi)者對(duì)樓盤多方面期待產(chǎn)品建議篇綜合上述多方面分析和消費(fèi)者調(diào)查作出具有針對(duì)性的產(chǎn)品改進(jìn)建議工程定位確定本工程應(yīng)該為什么人，造什么樣的房子。營銷策略篇本工程在經(jīng)歷改進(jìn)之后針對(duì)目標(biāo)客群應(yīng)該如何營銷宏觀環(huán)境篇衡水地處華北平原的黑龍港流域，位于河北省東南部，東與山東德州毗鄰，省內(nèi)與邢臺(tái)、石家莊、保定、滄州接壤。桃城區(qū)為衡水市政府駐地，近鄰京、津、石等大中城市，地理位置優(yōu)越。衡水城市概況106國道石黃高速衡水段鐵路交通鐵路交通城區(qū)外環(huán)線城區(qū)外環(huán)線城區(qū)外環(huán)線城區(qū)外環(huán)線城市交通概況鐵路交通，京九鐵路石德鐵路在城區(qū)交匯，形成鐵路交叉黃金十字，衡水站為京九鐵路京南第一大站，是石德線聯(lián)接京廣、京滬、京九三條鐵路大動(dòng)脈的中心樞紐；公路交通，106國道縱貫市區(qū)，石黃、石青高速公路穿境而過，各級(jí)交織成網(wǎng)，四通八達(dá)。從遠(yuǎn)期規(guī)劃分析，將建設(shè)聯(lián)系中心區(qū)和次中心以及產(chǎn)業(yè)集群的快速城際交通網(wǎng)絡(luò)，具體為“二環(huán)七線〞，所謂二環(huán)，一是環(huán)湖大交通圈，將由鄭昔線，棗武路，橫井路，寶衡公路，趙碼公路相互連接而成；另一是主城區(qū)外環(huán)?！捌呔€〞為七條放射性高標(biāo)準(zhǔn)道路網(wǎng)，包括衡保公路、衡德公路、S040路、肅臨路、西外環(huán)以及延長線、106國道。將大大加強(qiáng)主城區(qū)與個(gè)郊縣的交通聯(lián)系。城市交通概況人口狀況衡水轄2市8縣1區(qū)，118個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，4994個(gè)行政村。全市總面積8815平方公里，總?cè)丝?15萬。統(tǒng)計(jì)顯示，桃城區(qū)下轄四街道2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，全區(qū)總?cè)丝诩s為43萬。醫(yī)療教育桃城區(qū)為全市文教衛(wèi)生中心，醫(yī)療條件良好，共有大型綜合醫(yī)院五所，中醫(yī)院一所，其中市第一醫(yī)院，市第二醫(yī)院分別為三級(jí)甲等醫(yī)院和三級(jí)乙等醫(yī)院，效勞質(zhì)量優(yōu)良。城區(qū)共有大中專院校十所，中學(xué)19所，其中衡水第一中學(xué)河北省乃至全國重點(diǎn)中學(xué)。城區(qū)規(guī)劃據(jù)衡水市城市規(guī)劃顯示，根據(jù)衡水空間開展戰(zhàn)略，衡水主城區(qū)將向南部衡水湖自然保護(hù)區(qū)靠攏，與衡水湖自然保護(hù)區(qū)形成城市群的主核心，整體形成一個(gè)“城湖一體，水城相連〞的布局，重點(diǎn)打造冀州、棗強(qiáng)、武邑等“衛(wèi)星城〞。根據(jù)城市開展戰(zhàn)略規(guī)劃，衡水正在形成以衡水湖休閑度假區(qū)為主體，以冀州歷史文化古城和滏陽河現(xiàn)代都市娛樂為兩翼的城市開展格局，概括為“一湖、一州、一城〞。其中“一城〞指衡水主城區(qū)滏陽河為中心，通過改造滏陽河市區(qū)段及其沿線，建設(shè)商業(yè)、文化、教育、教育、商貿(mào)、居住五大中心，打造湖濱休閑渡假城市的城市客廳，在產(chǎn)業(yè)體系上，大力開展休閑旅游，休閑會(huì)議，會(huì)展中心，教育培訓(xùn)等。宏觀環(huán)境分析小結(jié)

從區(qū)域位置上分析，衡水市具有優(yōu)良的地理位置，同時(shí)結(jié)合衡水湖旅游源，為有效吸納周邊目標(biāo)人群定居城區(qū)創(chuàng)造可能，同時(shí)更大程度的加強(qiáng)城市的吸納力和張力。

從文化教育及醫(yī)療角度分析，優(yōu)越的文化底蘊(yùn)及教育環(huán)境，使區(qū)域文化素質(zhì)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其全國知名中學(xué)——衡水中學(xué)，促使城市知名度進(jìn)一步提升。

從遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析，“大衡水〞的城市格局凸顯，遠(yuǎn)期將形成主城區(qū)向衡水湖連為一體的格局；路網(wǎng)方面，隨著各交通線路的全部展開，將更大程度是吸納郊縣居民城區(qū)置業(yè)，城市功能進(jìn)一步加強(qiáng)。地產(chǎn)市場環(huán)境篇市區(qū)住宅供給情況在商品房供給量方面，2021年上半年，衡水商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積50多萬平方米，同比增長400%以上。隨著我市城鎮(zhèn)面貌三年大變樣的不斷推進(jìn)，衡水市區(qū)的商品房供給量將會(huì)更加充足。商品房去化面積小幅上升在成交面積方面，2021年上半年，衡水市區(qū)商品房成交面積為40多萬平方米，同比增長130%，其中，4月份銷售面積5萬多平方米，同比增長了50%，環(huán)比減少7%；5月份，銷售面積為6萬多平米，同比增長40%，環(huán)比增長10%左右；6月份，銷售面積為7萬多平米，同比增長60%，環(huán)比增長近20%。數(shù)據(jù)解析：成交均價(jià)穩(wěn)中有升在成交均價(jià)方面，2021年上半年，我市市區(qū)商品房住房銷售價(jià)格為2700元/平，同比增長近8%其中2021年4月份，商品房銷售價(jià)格同比增長8%環(huán)比減少4%；5月份，銷售價(jià)格同比增長15%，環(huán)比增長6%；6月份，銷售價(jià)格同比增長7%，環(huán)比增長0.2%。數(shù)據(jù)解析：區(qū)域住宅供給特征分析通過對(duì)衡水市內(nèi)50多家樓盤調(diào)研走訪，我們發(fā)現(xiàn)：河西區(qū)區(qū)域住宅供給平穩(wěn)開發(fā)區(qū)住宅供給增加河?xùn)|區(qū)和鐵道北特色濃厚的居住板塊逐漸興起未來去化形勢預(yù)測政策決定房地產(chǎn)價(jià)格走向：長期上揚(yáng)，遇政策將增速放緩，考慮十二五方案對(duì)衡水地產(chǎn)影響根據(jù)上半年衡水房地產(chǎn)市場銷售面積和成交均價(jià)分析，四月份是整個(gè)衡水市場的交易拐點(diǎn)，新政出臺(tái)大大打壓了衡水的房地產(chǎn)成交，所以國家政策對(duì)衡水市場未來走向有著重要的風(fēng)向標(biāo)作用，如果未來國家不再出打壓政策，衡水地產(chǎn)將在平穩(wěn)中持續(xù)上揚(yáng)。如果一旦十二五出現(xiàn)嚴(yán)風(fēng)格控，衡水房地產(chǎn)上升速度將受到嚴(yán)重影響。根據(jù)對(duì)未來市場形勢的預(yù)測，在本工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮國家政策對(duì)樓市的調(diào)控，以總價(jià)優(yōu)勢抵抗政策風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域板塊圖河西區(qū)河?xùn)|區(qū)鐵北區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊分析河西區(qū)河?xùn)|區(qū)鐵北區(qū)開發(fā)區(qū)競爭力新城區(qū)、認(rèn)知度高，區(qū)域成熟、各方面配套齊全，價(jià)格相對(duì)較高老城區(qū)，區(qū)域成熟。生活配套，商業(yè)配套完善。起點(diǎn)低，區(qū)域環(huán)境差，交通不方便，住宅價(jià)格便宜，逐漸形成居住氛圍地理位置的認(rèn)同，環(huán)境優(yōu)勢，規(guī)劃優(yōu)勢影響人群中心城區(qū)，能吸引城區(qū)內(nèi)最廣泛的購房者以在本區(qū)域工作的本地人為主，地緣性消費(fèi)較強(qiáng)。以單位宿舍做主力的住宅小區(qū)，近年來出現(xiàn)了麗景名都等名盤以高檔別墅為主的住宅區(qū)，是衡水高端樓盤的代表區(qū)域板塊弱勢中心城區(qū)土地資源供應(yīng)增加速度變慢，價(jià)格上漲空間不大最近幾年由于城市發(fā)展向河西傾斜，河?xùn)|區(qū)在整個(gè)衡水逐漸落后，整個(gè)城市配套均落后于河西規(guī)劃落后，難以矯正；各種配套檔次偏低，流動(dòng)人口多，區(qū)域氣質(zhì)較差產(chǎn)業(yè)比較集中，住宅開發(fā)方面相對(duì)其他區(qū)域比較落后廣義的區(qū)域劃分已經(jīng)不能完全描述衡水房地產(chǎn)市場的狀況，從市調(diào)走訪來看，衡水房地產(chǎn)形成了比較有特色的兩個(gè)區(qū)域聚集地塊。未來短期區(qū)域開展看好的版塊◆滏陽河沿岸版塊：由于緊靠衡水母親河滏陽河水系，沿岸形成非常良好的景觀條件，所以滏陽河沿岸出現(xiàn)了很多衡水地區(qū)高檔樓盤的代表作，如金域藍(lán)灣、公園壹號(hào)、在水一方、天璽香頌等等?！羧嗣衤钒鎵K：近年來衡水城市逐漸向西開展，河西區(qū)中心逐漸沿人民路向兩邊擴(kuò)散，并與中華大街形成衡水城市中心的黃金十字，這個(gè)區(qū)域位于城市中心，交通興旺，城市配套完全成熟，是目前普通衡水市民普遍比較傾向于選擇的區(qū)域。人民路版塊類比研究●御園御園·?？ぁ駨V廈上城●●CBD東都凱旋城●卡納灣●中華道●九派·香鄰●紫金花園★本案●尚城國際人民路版塊重點(diǎn)在售樓盤分布圖●文鼎軒由于尚城國際屬于商業(yè)寫字樓工程，雖然物理距離很近，也不作為競爭參照對(duì)象。需要剔除的工程需要說明的：樓盤上市面積(萬平方米)戶型區(qū)間建筑形態(tài)銷售均價(jià)(元/平方米)九派香鄰11.5980—180小高層3500中華道44.880—130多層小高層3580紫金花園15.290—123小高層3450卡納灣690—212小高層3180（起）CBD東都——93--160小高層3900凱旋城4688—130小高層3700廣廈上城13.388—137小高層3500文鼎軒8.885--120小高層3500御園——聯(lián)排聯(lián)排、小高層3200御園福郡1054—136小高層3300競爭工程根本情況樓盤折扣、優(yōu)惠建筑規(guī)劃自有配套九派香鄰全款九八折在建板式高層人文社區(qū)，上善生活中央花園中華道全款九七折大型板式圍合社區(qū)大型高檔綜合社區(qū)社區(qū)幼兒園、會(huì)所紫金花園無優(yōu)惠已經(jīng)蓋到7層三代傳世名宅無自有配套卡納灣全款九七折小型板樓社區(qū)品味階層居所星級(jí)物業(yè)CBD東都全款九七折準(zhǔn)現(xiàn)房銷售名流專屬社區(qū)歐式園林凱旋城無優(yōu)惠板式高層期房大型綜合體一站式商業(yè)配套、會(huì)所、雙語幼兒園廣廈上城全款九七折塔樓高層城市中央的高檔社區(qū)物業(yè)文鼎軒無優(yōu)惠板樓高層人文宅院，品質(zhì)社區(qū)無御園無優(yōu)惠準(zhǔn)現(xiàn)房新城市高層上品社區(qū)商場、寫字樓、酒店、康體中心等御園?？o優(yōu)惠準(zhǔn)現(xiàn)房帶空中花園的房子商場、寫字樓、酒店、康體中心等工程根本情況重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——九派·香鄰重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——中華道重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——紫金花園重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——卡納灣重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——CBD·東都重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——?jiǎng)P旋城重點(diǎn)工程的包裝和推廣——廣廈上城重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——文鼎軒重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——御園重點(diǎn)項(xiàng)目的包裝和推廣——御園·?？ぶ攸c(diǎn)工程廣告訴求和媒體選擇樓盤廣告訴求推廣媒體九派香鄰人文社區(qū)，享悅上善生活1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋4、手提袋中華道攬景，觀府，瞰天下1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋4、手提袋紫金花園百年繁華中心，三代傳世名宅1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋4、報(bào)紙軟宣卡納灣暢享城市品味階層主旋律1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋CBD東都高層大宅城市名流專屬社區(qū)1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋凱旋城筑在中央，勢在四方1、售樓處2、海報(bào)3、戶外4、車站站牌5、報(bào)紙廣廈上城家安廣廈，尊居上城1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋文鼎軒1、文化·藝術(shù)·生活2、左手低調(diào)，右手奢華1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋御園新城市高層上品社區(qū)1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋御園福郡城市中心帶空中花園的房子1、售樓處2、海報(bào)3、圍擋類比工程研究總結(jié)1、產(chǎn)品方面：本區(qū)域樓盤產(chǎn)品比較單一，以高層為主，多層比較少見，小盤居多，大盤比較少見，建筑形式以板式高層為主，戶型以兩居和三居為主，緊湊型比較少見。2、自有配套方面：本地區(qū)由于地處中心地段，依托城市配套是每一個(gè)樓盤都在宣傳的口號(hào)，自有配套建設(shè)比較少，一些大型社區(qū)和高檔樓盤會(huì)建設(shè)會(huì)所，幼兒園，小盤各有特色，園林也是宣傳的一個(gè)方向。3、銷售價(jià)格方面：工程均價(jià)普遍報(bào)的不高，但是實(shí)行一房一價(jià)政策，房價(jià)3500以上成為了主流，同時(shí)準(zhǔn)現(xiàn)房價(jià)格比同地段新房要高。類比工程研究總結(jié)〔續(xù)〕廣告訴求方面：廣告訴求方面城市中心，高檔社區(qū)是所有樓盤都堅(jiān)持的一個(gè)賣點(diǎn)，除了中華道和凱旋城這兩個(gè)大型社區(qū)與其他樓盤訴求點(diǎn)有區(qū)別之外，其他樓盤訴求點(diǎn)大同小異。推廣渠道方面：由于衡水城市不大，一個(gè)樓盤推出根本全城都可以知道，所以它的推廣方式比較單一，主要靠售樓處、圍擋、海報(bào)進(jìn)行宣傳，個(gè)別高檔社區(qū)還開設(shè)樣板間，樣板間的情境式營銷在衡水還是很新潮，另外衡水晚報(bào)、燕趙都市報(bào)也有少量廣告投放，各種投放門臉的刊物也是各大樓盤進(jìn)行宣傳的手段，個(gè)別工程開展了網(wǎng)上宣傳，但是在衡水網(wǎng)絡(luò)宣傳還不是主流。類比工程研究總結(jié)〔續(xù)〕園林方面：由于區(qū)域內(nèi)工程大多數(shù)是期房，所以園林僅僅限于沙盤上的表達(dá)，從沙盤上來說，大多數(shù)園林建設(shè)以平面園林為主，有少局部建造水景園林，但是考慮到水景園林后期管理和維護(hù)上的費(fèi)用問題，以及工程位置，我司不建議打造水景園林，本工程園林我們建議區(qū)別于競品平面園林，借鑒大城市豪宅經(jīng)常使用的坡地園林，制造上下起伏的自然生態(tài)效果。本工程時(shí)機(jī)點(diǎn)與競爭優(yōu)勢社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)劃園林景觀總價(jià)優(yōu)勢產(chǎn)品檔次景觀建筑戶型產(chǎn)品形態(tài)，綜合高性價(jià)比

時(shí)機(jī)點(diǎn)與差異化競爭優(yōu)勢：綜上所述，我們認(rèn)為本案的關(guān)鍵在于產(chǎn)品力的提升，在產(chǎn)品上與既有樓盤拉開差距，成為中心城區(qū)產(chǎn)品力最強(qiáng)表率樓盤，以此拉開與競爭對(duì)手的產(chǎn)品差異化，同時(shí)輔以更優(yōu)于對(duì)手的景觀細(xì)節(jié)打造，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品切入市場空白點(diǎn)，加快銷售速度。在配套上衡水市第一條商業(yè)步行街也將誕生在本工程，幼兒園等的開設(shè)也為工程銷售加分。競爭工程本工程基地分析篇地塊分析地塊位置：新華路與中華大街交叉口北行100米路西〔原輕紡局院內(nèi)〕，與衡水第四人民醫(yī)院相毗鄰用地性質(zhì)：住宅，包括幼托，兼容少量商業(yè)設(shè)施。地塊指標(biāo)：規(guī)劃總用地28734.8平方米，總建筑面積121271.2平方米〔其中一期建筑面積42981平方米，二期建筑面積78290.2平方米〕，其中住宅7.362平方米，商業(yè)7928.2平方米，總戶數(shù)1053，綠化率35%，容積率4.2，建筑密度18.3%。地塊現(xiàn)狀：建筑撤除還未完工，工程沒有地形高差。交通分析自駕車：小區(qū)臨中華大街和新華路兩大市中心主干道，交通出行暢通無阻。公交出行：小區(qū)周邊7路、22路、6路、16路等多路公交，上班上學(xué)很方便。配套分析生活配套：基本上占領(lǐng)了衡水市中心所有優(yōu)質(zhì)的生活配套資源，各種生活設(shè)施一應(yīng)俱全，可以算作衡水市生活配套最完善的區(qū)域。教育：社區(qū)配套幼兒園、育才小學(xué)、衡水二中、衡水四中商超：愛特購物中心、衡水百貨商場、保龍倉超市銀行：中國建設(shè)銀行、河北省農(nóng)村信用社、中國工商銀行。醫(yī)院：衡水市第四人民醫(yī)院公園：衡水休閑廣場、中華公園綜合分析錯(cuò)位競爭——在周邊配套與競爭工程很難形成差異化的時(shí)候，提升產(chǎn)品自身素質(zhì)成了促進(jìn)銷售最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，同時(shí)因?yàn)橐黄谇捌谛麄鞑坏轿?，工程形象整體較差，所以有必要與一期進(jìn)行隔離，無論是在物理上還是精神氣質(zhì)的打造上都要進(jìn)行隔離，重新樹立紅日景園二期高檔社區(qū)的地位。搶占高端——在滏陽河兩岸是衡水新興起的高檔樓盤聚集區(qū)域，只有景觀上的優(yōu)勢，而無周邊配套的便利，可以考慮從營銷推廣上對(duì)這些區(qū)域的客群進(jìn)行攔截，和他們共享高端客群資源。SWOT分析優(yōu)勢劣勢S1：有一期鋪墊，客群對(duì)項(xiàng)目有一定認(rèn)知S2：地段條件好，區(qū)域內(nèi)各種配套設(shè)施齊全S3：小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套好，步行街概念先進(jìn)S4：小區(qū)規(guī)模不大，但是配備自建幼兒園W1：項(xiàng)目自身賣點(diǎn)乏善可陳W2：項(xiàng)目第一期形象太差，基礎(chǔ)缺乏W3：項(xiàng)目拆遷還未完成，拆遷之后市場不可預(yù)知機(jī)會(huì)威脅O1：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤太多，宣傳上沒有特色O2：區(qū)域內(nèi)還是以地段為主訴求，產(chǎn)品宣傳意識(shí)差O3：區(qū)域內(nèi)訴求同質(zhì)化嚴(yán)重O4：城區(qū)內(nèi)對(duì)該地段認(rèn)知度較高，大部門購房者有在中心購房欲望O5：該地段新盤比較集中，已經(jīng)形成了濃厚的居住氛圍T1：滏陽河沿岸住宅版塊的興起，搶奪了區(qū)域內(nèi)高端客群資源T2：城區(qū)項(xiàng)目附近規(guī)劃缺乏興奮點(diǎn)T3：多個(gè)樓盤沿路攔截，搶奪中心城區(qū)客群。T4：老客戶對(duì)前期產(chǎn)品的印象很難扭轉(zhuǎn)T5：同檔次產(chǎn)品供應(yīng)量過大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈SWOT分析表衡水市場篇從市調(diào)中發(fā)現(xiàn)衡水地產(chǎn)消費(fèi)特征衡水市民現(xiàn)有住房情況〔一〕戶型來源時(shí)間套數(shù)期望住房形式現(xiàn)有住房情況衡水市民現(xiàn)有住房情況〔二〕調(diào)查結(jié)果解析：衡水市民住房普遍為商品房，購房時(shí)間普遍為2000年前后，一般家庭有一套住房，想要購置60—120左右經(jīng)濟(jì)緊湊型房子為主，當(dāng)然他們更希望房子品質(zhì)更高一些，購置躍層也是很多人最期望的。買房意愿買房目的建筑風(fēng)格小區(qū)類型衡水市民買房意愿情況外立面顏色可承受單價(jià)月供能力付款方式衡水市民買房意愿情況〔二〕房價(jià)預(yù)期促進(jìn)購房因素衡水市民買房意愿情況〔三〕調(diào)查結(jié)果解析：衡水市民普遍近期購房意愿低迷，房價(jià)過高是阻礙他們購房的一個(gè)因素，對(duì)于未來房價(jià)預(yù)期普遍看漲，如果國家政策出臺(tái)或者開發(fā)商降價(jià)促銷都是他們考慮買房的關(guān)鍵因素，這說明衡水還處于房地產(chǎn)開展的初級(jí)水平上，價(jià)格杠桿作用非常明顯。他們買房大多數(shù)是改善居住環(huán)境，所以剛性需求是目前市場上主要滿足的群體都比較喜歡分期付款，如果按揭的話，他們?cè)鹿┠芰?00—1000的居多，說明衡水工資水平低，他們可承受的單價(jià)2500—3500居多，對(duì)于小區(qū)他們普遍喜歡高層住宅小區(qū)，現(xiàn)代簡約的外立面風(fēng)格。備注：根據(jù)市調(diào)結(jié)果，化劣勢為優(yōu)勢，變威脅為時(shí)機(jī)，提升產(chǎn)品力產(chǎn)品建議篇套型面積建議主力套型范圍：76—122平方米備注：以緊湊型兩居和經(jīng)濟(jì)型三居為主，使整個(gè)戶型設(shè)計(jì)最具實(shí)用價(jià)值以總價(jià)優(yōu)勢對(duì)抗政策和競爭風(fēng)險(xiǎn)。從市調(diào)反響得來解析：從此次市調(diào)結(jié)果反映來看，有88%的購房者愿意購置小戶型緊湊型住房，所以經(jīng)濟(jì)實(shí)用，布局緊湊，房間較多是衡水地產(chǎn)市場在戶型設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮的重要因素。這兩個(gè)戶型需要調(diào)整，過大和過小都不符合工程定位。需要調(diào)整的典型戶型J戶型點(diǎn)評(píng)：北向客廳，可能存在銷售風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)深過大，餐廳白天都需要開燈；J戶型和H戶型一個(gè)臥室容易形成視覺干擾。H戶型點(diǎn)評(píng)：雖然為南向戶型，但是整體布局分隔不盡合理，居住舒適性較差。廚房門正對(duì)廁所門，餐廳與客廳分隔。是否可考慮將衛(wèi)生間與餐廳對(duì)調(diào)位置？另：兩個(gè)單元相同戶型臥室窗戶正好相對(duì)，距離很近，無法保證隱密性。戶型點(diǎn)評(píng)〔一〕戶型點(diǎn)評(píng)〔三〕B戶型點(diǎn)評(píng)：雖然為南向戶型，但是通風(fēng)太差，餐廳有遮擋，采光缺乏，兩個(gè)單元廚房嚴(yán)重對(duì)視，戶型有油煙干擾和視覺干擾，B戶型一個(gè)臥室和A戶型一個(gè)臥室有視覺干擾問題?？块T的臥室狹小且采光缺乏。戶型配比建議原那么：大面積用來樹立形象，小面積用低總價(jià)打入市場，制造火爆氣氛，主力戶型用來搶占市場，攫取利潤。修改后本工程大致戶型配比建議：戶型面積套數(shù)占比總套數(shù)面積占比總面積70—805%374%299780—8535%26131%2219685—9035%26134%2353290—1005%345%3379100—12020%14826%17858合計(jì)100%741100%69962戶均面積94平米〔備注：調(diào)整后的總面積和實(shí)際規(guī)劃略有出入〕設(shè)計(jì)原那么地區(qū)習(xí)慣，不宜將產(chǎn)品面積設(shè)置過小?！?090〞政策的影響，必須保證90平方米以下套型的充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品質(zhì)量和效勞質(zhì)量方面爭取更多的利潤空間。注重一次置業(yè)兩房根本功能設(shè)置。經(jīng)濟(jì)型三房滿足“一步到位〞式購房需求。主力戶型設(shè)置約10平方米的贈(zèng)送空間，提升整體性價(jià)比，增加居住舒適性。注重頂層、底層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，表達(dá)均好性，有助于整體去化。實(shí)現(xiàn)品質(zhì)差異化要實(shí)現(xiàn)紅日景園二期作為普通住宅的非普通品質(zhì)，到達(dá)首次置業(yè)、工薪置業(yè)者眼中的“豪宅〞品質(zhì)，最關(guān)鍵的是如何跨越低品質(zhì)普通住宅與豪宅之間的界限。將一些“豪宅〞中的元素應(yīng)用到普通住宅上。高檔住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的功能分區(qū)。戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。坡地園林、入戶大堂、觀景陽臺(tái)、落地飄窗、步入式衣帽間等，很多只有豪宅才會(huì)考慮的元素，紅日景園二期也應(yīng)該毫不示弱地兼收并蓄。社區(qū)太陽能熱水。社區(qū)數(shù)字化、智能化大型觀景露臺(tái)設(shè)計(jì)入戶花園設(shè)計(jì)各種屋頂、墻面的節(jié)能設(shè)計(jì)，生態(tài)環(huán)保建材〔XPS外墻保溫設(shè)計(jì)〕住宅2.9米凈高酒店物業(yè)參謀酒店式大堂，大堂物業(yè)助理配置下沉式庭院無梁厚板技術(shù)〔大開間，自由分割〕，降板同層排水技術(shù)超淺戶型進(jìn)深超擴(kuò)樓間距高層住宅新風(fēng)系統(tǒng)〔SARS之后流行〕一梯一戶式設(shè)計(jì)、獨(dú)門獨(dú)戶設(shè)計(jì)〔公寓產(chǎn)品、別墅享受〕多陽臺(tái)設(shè)計(jì)〔三陽臺(tái)或更多〕點(diǎn)式高層設(shè)計(jì)各種形式的面積贈(zèng)送架空層、灰空間的靈活運(yùn)用〔社區(qū)交流平臺(tái)，底層連廊〕品質(zhì)住宅賣點(diǎn)分析紅日景園二期解法關(guān)鍵詞坡地花園式品質(zhì)住宅托斯卡式坡地景觀園林/生態(tài)環(huán)境/入戶花園/露臺(tái)綠化城市中心MINI豪宅社區(qū)配套/高層低密度/公寓式效勞/親和鄰里/睦鄰文化八大產(chǎn)品建議獨(dú)戶獨(dú)享，直入式花園一層挑高大堂設(shè)計(jì)下沉式庭院托斯卡納式坡地景觀園林精美園林小品灰空間商業(yè)景觀打造成品房產(chǎn)品建議1、獨(dú)戶獨(dú)享/直入式花園一層直入式庭院直入式花園產(chǎn)品建議2、入戶挑高大堂產(chǎn)品建議3、下沉庭院/內(nèi)天井產(chǎn)品建議4、托斯卡納坡地景觀園林上下錯(cuò)落立體綠化四季有花處處有景隨坡就勢，立體造景，風(fēng)景與建筑交融核心景觀，輔助景觀，主次有別景觀意向（一）景觀意向（二）景觀意向（三）室外家具意向圖片產(chǎn)品建議5：精美園林小品示意（一）園林小品示意（二）產(chǎn)品建議6：灰空間的打造景觀連廊園林造景思路造園原那么：園林設(shè)計(jì)借鑒托斯卡納地區(qū)的山地景觀處理手法，依就坡地高差地勢，極其自然地引入成品樹種、低矮灌木、花草，不動(dòng)聲色地融入極具托斯卡納風(fēng)情的木質(zhì)廊道、曲徑、登道、步石、花卉主題的休息亭臺(tái)等必要的生活脈絡(luò)，形成錯(cuò)落有致的立體綠色空間，可謂步步有景，每走一步都是一幅美麗的風(fēng)景畫，來自意大利典雅、浪漫的異域風(fēng)情撲面而來，讓人身心舒暢。

造園思路：園林設(shè)計(jì)表達(dá)“原生、自然、現(xiàn)代〞的生態(tài)環(huán)境理念。在景觀營造上以“人〞為本，使人融于景內(nèi)，并做到園林景觀的原創(chuàng)性、參與性、欣賞性、藝術(shù)性相結(jié)合。景觀構(gòu)建重生命力營造和可參與性實(shí)現(xiàn)手工園林、庭院文化：在景致營造和建筑小品中，參加一些手工工藝的元素，使得園林更有參與性和趣味性。增添懷舊的兒時(shí)庭院的氣息。南方成樹的整體移植：園林設(shè)計(jì)往往需要成樹進(jìn)行整體移植，這樣整個(gè)園林不用經(jīng)年的等待，即可即時(shí)展現(xiàn)成品園林的特色，同時(shí)南方樹種的北方移植可以使北方居民不用出家門，即可感受到南方的生活風(fēng)情，更添了生活情趣。中庭廣場：廣場上以列陣的形式種植景觀樹，配合隨意穿插的灌木，擺放休閑桌椅，使空曠的廣場既疏朗、明凈，又不失大氣。燈光處理上適宜采用比較柔和的燈具，通過地面上隨機(jī)穿鑿的孔，使得整個(gè)廣場在夜晚表達(dá)出自然的美感。地面采用石頭材、木料以及其他建筑材料的配合，可適當(dāng)反射陽光，但非光滑面，能夠防止產(chǎn)生炫光及濕滑。面積巨大的中央廣場，能為小區(qū)的居民們提供一個(gè)最自然和諧的交往平臺(tái)，開展各種家庭活動(dòng)，社交活動(dòng)，甚至大型的文娛工程產(chǎn)品建議7：商業(yè)景觀的打造關(guān)鍵詞：情境式立體包裝①社區(qū)商業(yè)在工程沒有成熟之前，商業(yè)包裝的前期作用在于促進(jìn)住宅銷售，相當(dāng)于一個(gè)現(xiàn)場版的銷售道具。②對(duì)商業(yè)的包裝要把握業(yè)態(tài)和現(xiàn)場的參與感，讓來業(yè)主對(duì)未來社區(qū)配套充滿信心。③考慮到它是衡水第一條商業(yè)步行街這一特殊地位，所以在包裝上以都市化、地標(biāo)化、時(shí)尚大氣為原那么。商業(yè)景觀示意（一）商業(yè)景觀示意（二）產(chǎn)品建議8：成品房目前衡水市場精裝修產(chǎn)品幾乎沒有，區(qū)域認(rèn)可度不得而知，只有CBD·東都局部產(chǎn)品做了簡裝，但是在大城市的實(shí)踐普遍證明精裝修代表著高端站位，是品質(zhì)樓盤的最根本條件，紅日景園如果想在眾多競爭對(duì)手中進(jìn)行突圍，精裝修可能是個(gè)不錯(cuò)的選擇。紅日景園二期提出精裝修概念，并非意圖擠身豪宅市場，而是以領(lǐng)先的產(chǎn)品占領(lǐng)區(qū)域市場、提升工程綜合競爭力的一種嘗試和選擇。定位篇“為誰？造什么樣的房子〞1、選擇與工程相鄰近的。2、選擇與工程品質(zhì)相似的。3、選擇與工程規(guī)模對(duì)等的。4、選擇與工程客群有可能重合的參照選擇原那么四大原那么：參照項(xiàng)目★本案●卡納灣●中華道●●金域藍(lán)灣公園壹號(hào)客群調(diào)研〔一〕卡納灣：該案置業(yè)參謀：仇丹丹地域范圍：來自周邊政府工作人員、學(xué)校老師和私企老板購房人最多，主要看中小區(qū)的配套和周邊環(huán)境，小區(qū)沒有拆遷戶，所以住宅檔次比較高，這也是很多高端客群選擇本工程的重要理由購房目的：以自住性需求為主。中華道：該案置業(yè)參謀：李光成地域范圍：本工程主要以高端客群為主，因?yàn)樾^(qū)比較大，所以人群能夠輻射到全衡水市，公園資源和市中心良好的城市配套是吸引客群購置的關(guān)鍵因素，同時(shí)周邊縣市也有客群買來投資。購房目的：以自住性需求為主，兼有投資購房客群調(diào)研〔二〕金域藍(lán)灣：該案置業(yè)參謀：莊妍地域范圍：客群主要看中工程的景觀資源，滏陽河是客群選擇工程的重要參考條件，而且小區(qū)兼有洋房和聯(lián)排別墅，整體拉高了工程的品質(zhì)，臨河房子賣得最貴，聯(lián)排能賣到8000多一平米，高端改善置業(yè)較多。購房目的：以改善性需求為主。公園壹號(hào)：該案置業(yè)參謀：劉芊地域范圍：本工程主要以景觀、規(guī)模和教育打動(dòng)購房者，小區(qū)環(huán)抱人民公園，衡水三中、人民路小學(xué)即將拆遷搬進(jìn)小區(qū)，小區(qū)規(guī)模全市最大，暢享市中心核心配套，所以人群能夠輻射到全衡水市，周邊縣市也有很多購置。購房目的：自住、投資和學(xué)區(qū)房三者分布均衡。我們的人群選擇區(qū)域來源以衡水市為核心，向四面輻射，同時(shí)攔截向滏陽河一帶購房人群，以及少部分打算在衡水置業(yè)的周邊縣市人群居住現(xiàn)狀與父母同?。蛔夥?；居住狀況比較惡劣；對(duì)目前居住不滿意置業(yè)階段一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)置業(yè)目的婚房，住房儲(chǔ)備，獨(dú)立生活的開始，改善型置業(yè)客戶年齡基本在25~35歲人生態(tài)度習(xí)慣了市中心生活，但是又不喜歡市中心那些老套的樓盤，老套的說辭，需要新的住所標(biāo)榜自己的社會(huì)身份，住房即便小，也要凸顯自己的品味，注重生活感受，正在慢慢懂得人生的真諦。類型劃分衡水政府就職人員，公務(wù)員，各類單位的普通職工、白領(lǐng)，創(chuàng)業(yè)的小老板以及周邊區(qū)縣的投資置業(yè)者。收入情況每月薪資2500~4000元購房特征滿足高品位住房需求，關(guān)注性價(jià)比。重點(diǎn)關(guān)注因素區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目品牌、物業(yè)品質(zhì)（戶型、景觀、設(shè)施），物業(yè)服務(wù)、價(jià)格等。為他們量身定制的產(chǎn)品關(guān)鍵詞：27萬首次置業(yè)；27萬超值住宅產(chǎn)品；27萬舒適家園普通住宅，非普通品質(zhì)。創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新選擇。托斯卡納園林時(shí)尚現(xiàn)代情境式步行商業(yè)街營銷策略篇房產(chǎn)營銷運(yùn)動(dòng)思考這是一個(gè)什么樣的樓盤呢?要把它賣給誰呢?怎么樣把它賣出去呢?能把它賣的更好嗎?產(chǎn)品能做的更合購房者需求嗎?形象氣質(zhì)能與購房者心靈共鳴嗎?房產(chǎn)營銷運(yùn)動(dòng)環(huán)解決產(chǎn)品問題解決客群問題解決推廣銷售問題提出銷售利潤與速度問題解決銷售利潤與速度問題營銷策略思考思考4思考3思考2思考1周邊樓盤均以低價(jià)為主要競爭手段，本案將在營銷推廣中有何創(chuàng)新之處？本案采取什么樣的價(jià)格策略，即能保證快速去化，又確保開發(fā)商的合理利潤？解決本工程的產(chǎn)品問題解決本工程的推廣問題解決本工程的銷售利潤與速度問題周邊區(qū)域樓盤供給集中，本地客戶競爭劇烈，如何拓展新客戶？解決本工程的客群問題周邊樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,如何與其他樓盤形成差異化競爭？產(chǎn)品在營銷上的思考從營銷上考慮產(chǎn)品著重考慮兩個(gè)因素：一是產(chǎn)品能否在市場上區(qū)別與其他樓盤二是產(chǎn)品能否有力的支撐工程形象定位基于這兩點(diǎn)考慮，我們提出了在產(chǎn)品建議中所提出的具體建議，在此不做贅述，假設(shè)能按照我們的產(chǎn)品建議改進(jìn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們那么可以確定本工程的市場定位是城市中心大庭院精品MINI豪宅市場定位解讀城市中心——凸顯地段的稀缺性，唯一性和價(jià)值感大庭院——大庭院概念，城市中心奢享別墅級(jí)園林綠化，托斯卡納式園林景觀帶來更多異域生活的感受，親民價(jià)位，奢享尊貴生活。精品小豪宅——挑高大堂、成品交房、步入式衣帽間、觀景陽臺(tái)、異域園林、白金地段等豪宅組成要素在這里都得以展現(xiàn)，更高的性價(jià)比更具有品位的生活，精品小豪宅淋漓展現(xiàn)。在產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化的時(shí)期，不同的產(chǎn)品訴求也是區(qū)分工程氣質(zhì)的重要手段，在市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，同區(qū)域大多僅僅局限于對(duì)地段的訴求，所以本工程地段+產(chǎn)品的訴求方式能夠在同市場中樹立鮮明的品牌形象。城市中心大庭院精品MINI豪宅案名調(diào)整建議案名調(diào)整的原因1、與一期形成品牌區(qū)隔。畢竟一期的推廣和售樓處包裝都沒有很好的提升產(chǎn)品形象，在衡水已經(jīng)形成市中心廉價(jià)樓盤的固有印象，這點(diǎn)對(duì)第二期產(chǎn)品要提升形象非常不利。2、和二期市場定位相吻合。紅日景園這個(gè)案名很難與豪宅這個(gè)定位發(fā)想聯(lián)系起來，同時(shí)紅日景園的案名也沒有突出二期的產(chǎn)品特色，沒有方法整合二期的產(chǎn)品賣點(diǎn)。案名發(fā)想方向〔一〕根據(jù)市場定位、產(chǎn)品特點(diǎn)和市場競爭情況來考慮案名——主推案名：御景公館案名釋義公館：①意指諸侯的離宮別館，有時(shí)候特指富豪或大官的住所，實(shí)際上指的是大人物住的房子。多建造在繁華地帶，具有身份和地位的象征。②最早見于?禮記?中“公館，君之舍也〞。一直是諸侯王公的私第豪宅專有稱號(hào)，尊貴生活的符號(hào)向征。③在20世紀(jì)的二三十年代，上海、天津、青島、成都的公館文化演繹到了極致。當(dāng)時(shí)的政治名流、外交使節(jié)、社會(huì)風(fēng)云人物無不紛紛于城市核心區(qū)域建筑私館，公館到達(dá)鼎盛。④隨著社會(huì)開展和國際化進(jìn)程的加快，今天，公館那么成為了當(dāng)今城市生活的最高居住形式，社會(huì)精英名流的首先居所。御景：①御的本義為皇帝使用的東西，比方御花園，在這里突出業(yè)主的尊貴身份。②御還有統(tǒng)領(lǐng)的意思，意即在這里可以統(tǒng)領(lǐng)全城，大有一呼而天下應(yīng)的豪邁氣概。③御景包涵兩重含義，一個(gè)是皇帝的花園，顯示主人的尊貴；一個(gè)是統(tǒng)領(lǐng)天下，御覽全城，表達(dá)主人的胸懷。④御景還概括了本工程兩個(gè)賣點(diǎn)，一個(gè)是地位的尊貴，一個(gè)是景觀的賣點(diǎn)

公館者，公宮與公所為也。――鄭玄注：“公所為，君所作離宮別館也。"舊是公館多為一些王公貴族所居住。如今，公館引申為一些比較高級(jí)的住宅。

上海有一棟9層樓高的公館，曾經(jīng)是淮海路里最高建筑，也是這一段唯一有電梯的高檔住宅，那里的老工電梯和樓道與?把戲年華?中的一模一樣。至今，和平飯店里同樣保存了一個(gè)小電梯，供懷舊的客人享受，也是鐵鉸鏈門的。在這樣的電梯里，就好似是從把戲年華直達(dá)上海舊夢(mèng)。

比?把戲年華?更早的追憶，還要算是張藝謀?搖啊搖，搖到外婆橋?。在亂世風(fēng)云年代的上海，百樂門里的鶯歌艷舞，老公館里的明爭暗頭，這是一個(gè)長衫、西服交錯(cuò)的年代，這是東方西方整合的時(shí)代。在老公館里，有政治、有愛情、有陰謀、也有故事……一堵圍墻，圍著的便是一個(gè)時(shí)代，人生如戲，戲如人生。

公館的歷史演繹〔一〕

中國千年歷史的居住所，是一部經(jīng)典傳揚(yáng)的建筑與人文杰作。王府私第，深宅大院，諸侯所居住的公館，一般都選擇址城市最好的地段，以雕梁畫棟，琉璃玉砌的大氣宏偉，代表著王侯將相居住身份的高貴。

有人說，生活，包含兩種意思：一是生，二是活。上海女人是最講究生活的，她們也活得最沉著、最精致。公館本屬于海派產(chǎn)物，經(jīng)過歷史沉淀，公館更多了歷史與文化的厚重感。20世紀(jì)最偉大的哲學(xué)家之一海德格爾曾經(jīng)說過一句經(jīng)典格言：“時(shí)間是最偉大的藝術(shù)大師〞。確實(shí)如此，世間萬物只有經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)，方能稱作經(jīng)典。公館，因居者而聞名，比方上海的杜公館、白公館，在賈夢(mèng)瑋著的?往日庭院：南京老公館?中，有見證過現(xiàn)代風(fēng)云人物蔣介石和宋美齡愛情浪漫的憩廬，有在和平解決"西安事變"中起過關(guān)鍵作用的陶廬和美齡宮；這些著名人物的足跡都在這片土地上遺留下了點(diǎn)點(diǎn)痕跡。而這每一步印跡又成了現(xiàn)代社會(huì)演繹的歷史憑證。公館的歷史演繹〔二〕備選案名備選案名一：紫金公館“紫〞代表著貴氣，紫氣東來即是，紫金又和“紫禁〞諧音，代表著高貴和權(quán)勢。不過此案名又與紫金花園工程案名類似，所以僅供參考。備選案名二：中央公館中央與工程所處的地理位置相吻合，大氣，穩(wěn)重。不過、此案名又與中央國際花園工程案名類似，所以僅供參考。備選案名三：非常公館“非常〞具有“不同尋常〞之意，“蓋世必有非常之人，然后有非常之事；有非常之事，然后有非常之功。非常者，固常之所異也。案名發(fā)想方向〔二〕與一期案名形成延續(xù)性角度來考慮案名——主推案名：紅日·尊園案名釋義一期工程名字叫景園，二期延續(xù)“園〞的概念，但是二期無論是從產(chǎn)品還是從社區(qū)配套、景觀打造、客群選擇上都是一期的升級(jí)版，所以“尊園〞是比“景園〞更高一個(gè)層次的產(chǎn)品。這個(gè)案名也能借勢一期，強(qiáng)調(diào)二期，更有利于實(shí)現(xiàn)老帶新。關(guān)于工程SLOGAN的思考這是一個(gè)矛盾的統(tǒng)一體：經(jīng)濟(jì)實(shí)用的精品小戶型PK高貴典雅的坡地景觀園林城市中心的稀缺地段PK經(jīng)濟(jì)親民的價(jià)位尊貴人性的豪宅設(shè)計(jì)PK一般商品房的價(jià)格高端人群才能享受的效勞PK中青年的置業(yè)選擇但是，這一切矛盾都統(tǒng)一于本工程，他是這些矛盾的辯證統(tǒng)一體，它是奢侈與實(shí)用的統(tǒng)一，它是尊貴與平民的統(tǒng)一，它已經(jīng)不僅僅是一所房子，它更代表一種新的居住哲學(xué)思考方向因此，該工程SLOGAN為：實(shí)用主義，公館新哲學(xué)解析：它摒棄了傳統(tǒng)意義上公館的奢華和造作，以實(shí)用主義貫穿整個(gè)產(chǎn)品和景觀的營造，他不再徒有其表，更重視內(nèi)心的打造，不再高調(diào)而張揚(yáng)，而是更加內(nèi)斂和低調(diào)，他重視內(nèi)涵的培養(yǎng)，勝過外表的過多修飾，他正顯示著一種低調(diào)而實(shí)用的奢華，是新實(shí)用主義的主要表現(xiàn)，也是現(xiàn)代人倡導(dǎo)的一種精神?？腿憾ㄎ辉跔I銷上的考慮本工程地處市中心，由于稀缺的地理位置，應(yīng)該是一個(gè)不愁賣的工程，但是如何在品質(zhì)提升之后樹立一個(gè)良好的品牌形象，提高銷售價(jià)格是我們必須要考慮的問題。因此，我們沒有必要重新開拓客戶，我們需要的只是從眾多意在選擇市中心居住的人群中找到我們的工程。不是我們?cè)趯ふ宜麄儯峭ㄟ^各種營銷手法，讓正在尋找我們的人正確迅速地找到我們。客群分析◆放眼整個(gè)衡水市場哪些客戶可能是我們的目標(biāo)客群？◆根據(jù)前文的分析結(jié)果，這是一群以25—35歲之間的年輕人為主的購房群體，他們?cè)谫彿看筌娭袑?shí)際上處于中下水平。⊙從營銷上分析，他們是這樣一群人：生于七十年代和八十年代之間，已經(jīng)摒棄了之前的個(gè)性和故作姿態(tài)，他們正在成長和已經(jīng)成為社會(huì)的中堅(jiān)力量。他們消費(fèi)高端而理性，不再追捧單純奢華，也絕不追求大而無當(dāng)?shù)母叨松唐?，他們更看重品質(zhì)和實(shí)實(shí)在在功用。他們不是簡單圖外表，更在乎內(nèi)心，兩者的結(jié)合，才是他們內(nèi)心最完美的選擇。他們大多數(shù)已經(jīng)成家，正走在立業(yè)的重要階段，他們渴望給家人和自己更好的生活，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限又不能很好的實(shí)現(xiàn)，但是他們也絕對(duì)不會(huì)退而求其次，丟掉對(duì)品質(zhì)的要求。市場經(jīng)濟(jì)熏陶中長大：受市場和家人的影響，開始挑剔產(chǎn)品，關(guān)注性價(jià)比；愛情、事業(yè)雙重壓力，目前卻往往處于“艱難掙扎〞的邊緣，他們需要一個(gè)可以“釋放神經(jīng)的港灣〞，也需要給愛人一個(gè)溫馨的窩；資金有限，卻希望用它買到能吸引他的產(chǎn)品，實(shí)用而有品位。當(dāng)實(shí)用遇到奢華如同魚與熊掌，往往不可得兼！看重身份感的華而不實(shí)？注重生活味的經(jīng)濟(jì)實(shí)用？實(shí)用的奢華更一盤難求！御景公館——實(shí)用與奢華的完美融合他們一切秉持實(shí)用和品質(zhì)為主要原那么，他們追求享樂而不奢靡浪費(fèi)，他們講求品味而不僅僅是經(jīng)濟(jì)，他們精于算計(jì)卻也舍得為生活下血本，他們講求凡事自己有觀點(diǎn)，從不人云亦云，隨波逐流。他們有自己一套獨(dú)特的生活哲學(xué)他們受到良好的教育，事業(yè)前景樂觀他們是：正在成長的社會(huì)中堅(jiān)力量客群定位價(jià)格定位定價(jià)方法的選擇——為保證本案價(jià)格既能滿足開發(fā)企業(yè)的利潤目標(biāo)，同時(shí)，又能客觀的促進(jìn)工程銷售，具備一定的價(jià)格競爭力。本案在定價(jià)方法上，選擇市場因素比較定價(jià)法對(duì)工程進(jìn)行最初的工程定價(jià)。具體定價(jià)體系如下：市場因素比較定價(jià)法確定工程現(xiàn)階段價(jià)格價(jià)格預(yù)測預(yù)測工程入市價(jià)格價(jià)格驗(yàn)證工程真實(shí)價(jià)格的驗(yàn)證備注：以下該預(yù)測價(jià)格是反映的是本案在現(xiàn)階段的價(jià)格。與未來價(jià)格可能存在落差。價(jià)格定位競爭對(duì)手主要指標(biāo)比較樓盤上市面積(萬平方米)戶型區(qū)間建筑形態(tài)銷售均價(jià)(元/平方米)九派香鄰11.5980—180高層、小高層3500中華道44.880—130多層、小高層3580紫金花園15.290—123高層、小高層3450卡納灣690—212高層、小高層3180（起）CBD東都——93--160高層、小高層3900凱旋城4688—130高層、小高層3700廣廈上城13.388—137高層、小高層3500文鼎軒8.885--120高層、小高層3500御園——聯(lián)排聯(lián)排、小高層3200御園福郡1054—136高層、小高層3300價(jià)格測算參考項(xiàng)目九派香鄰卡納灣中華道廣廈上城影響因素設(shè)定分值區(qū)域因素交通位置1010101110自然資源1011111211周邊配套1010101010物業(yè)管理101091110個(gè)別因素開發(fā)商品牌1011101110園林景觀1516151716建筑風(fēng)格1010111211小區(qū)配套101291111項(xiàng)目規(guī)摸1516141714合計(jì)10010799112105修正系數(shù)比較樓盤銷售均價(jià)3500元/㎡3300元/㎡3580元/㎡3500元/㎡修正到本案的銷售均價(jià)3255元/㎡3333元/㎡3150元/㎡3325元/㎡本案的綜合修正銷售均價(jià)3373元/㎡“市場比較法〞測算工程目前行情下銷售的大體價(jià)格價(jià)格定位本案的價(jià)格預(yù)測，其上漲因素主要由2局部組成。其一是市場價(jià)格的自然上漲，其二是二期規(guī)劃起點(diǎn)拔高；?自然上漲局部：本案目前的市場價(jià)格根據(jù)測算，約在3373元/㎡左右；在工程面市后，由于價(jià)格的自然增長，如果再結(jié)合措施到位的營銷手段，本案最終價(jià)格預(yù)計(jì)可突破3500元/㎡；預(yù)計(jì)本案待到正式推廣其整體住宅均價(jià)將能接近3500元/㎡備注：以上局部的價(jià)格預(yù)測，還需要進(jìn)行進(jìn)一步的市場驗(yàn)證。最終須根據(jù)市場價(jià)格的變化情況，調(diào)整本工程的價(jià)格定位。關(guān)于營銷推廣的思考通過對(duì)營銷層面的產(chǎn)品分析和客戶分析定位，我們已經(jīng)理清了怎么樣與對(duì)手區(qū)別競爭以及賣給誰的問題，接下來的重點(diǎn)就是怎么賣。針對(duì)我們有這么多亮點(diǎn)設(shè)置的產(chǎn)品和一群正在成長為社會(huì)中堅(jiān)力量的目標(biāo)人群，我們的營銷推廣思路重點(diǎn)就是如何在產(chǎn)品和客群之間產(chǎn)生互動(dòng)，使產(chǎn)品有力的來支撐工程形象，同時(shí)又讓形象有效的宣傳產(chǎn)品。營銷總策略基于產(chǎn)品溝通的生活主張營銷總策略落地板塊炒作概念先行產(chǎn)品支撐板塊炒作：樹立城市中心地段的稀缺價(jià)值地位概念先行：以公館生活概念和實(shí)用主義生活主張搶奪衡水眼球產(chǎn)品支撐：強(qiáng)大產(chǎn)品力和總價(jià)支撐的價(jià)值點(diǎn)沖出與普通樓盤價(jià)格競爭營銷組合策略情感營銷活動(dòng)營銷體驗(yàn)營銷廣告營銷營銷組合拳售樓部/樣板房/工地現(xiàn)場客戶體驗(yàn)利用活動(dòng)與客戶溝通，引起情感共鳴，傳播產(chǎn)品信息，樹立工程形象要征服一個(gè)人，首先要征服她的心，人類的情感豐富而脆弱，賣產(chǎn)品要從情感溝通開始。形象樹立，工程推廣的主要營銷手段，直接有效，容易操作。渠道精耕客戶在哪里，渠道就在哪里廣告策略篇廣告策略概念金字塔新公館生活實(shí)用主義新主張低總價(jià)訴求核心訴求支持型訴求根底訴求廣告策略概念的金字塔模型地段升值訴求園林訴求生活方式生活理念產(chǎn)品要素緊湊型戶型設(shè)計(jì)訴求廣告總體策略工程導(dǎo)入期工程預(yù)熱期公開引爆期強(qiáng)銷期尾房消化期概念介入板塊抄作新實(shí)用主義概念闡述核心價(jià)值樣板展示新實(shí)用主義產(chǎn)品闡述新實(shí)用主義新實(shí)用主義樣板展示產(chǎn)品闡述稀缺價(jià)值實(shí)景展示新實(shí)用主義投資價(jià)值廣告投放重點(diǎn)區(qū)域及方式工程導(dǎo)入期工程預(yù)熱期公開引爆期強(qiáng)銷期尾房消化期衡水大市區(qū)大面積覆蓋衡水大市區(qū)大面積覆蓋大面積覆蓋衡水大市區(qū)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)投放周邊區(qū)域點(diǎn)對(duì)點(diǎn)投放企業(yè)集團(tuán)階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目導(dǎo)入期公館實(shí)用主義生活主張導(dǎo)入主推紅日景園二期的《實(shí)用主義生活主張》系列展示主打城市中心地段的稀缺價(jià)值及成熟居住區(qū)域概念人民路核心地段１塊大型戶外看板，中華大街和新華路交叉口確保２塊以上大型戶外看板通往現(xiàn)場的公交車體廣告，例如6路、12路、15路等，以及項(xiàng)目附近和人民路核心地段的車站站站牌導(dǎo)入期，確保每兩周１次報(bào)紙廣告及軟文的投放密度，主選燕趙都市報(bào)、衡水晚報(bào)以及當(dāng)?shù)氐囊恍┲蓖秷?bào)紙，如亞太廣告等選擇住在衡水房網(wǎng)、騰訊藍(lán)房網(wǎng)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，發(fā)布樓盤信息及前期形象展示廣告工程導(dǎo)入期工程預(yù)熱期公開引爆期強(qiáng)銷期尾房消化期階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目預(yù)熱期公館實(shí)用主義生活主張繼續(xù)強(qiáng)化紅日景園二期的《實(shí)用主義生活主張》系列樓盤氣質(zhì)塑造紅日景園二期的核心價(jià)值系列：托斯卡納園林／大庭院／成品房／貼心配套等，尊貴且實(shí)用的新公館紅日景園二期的地段項(xiàng)目周邊各個(gè)路口輪流派發(fā)傳單及海報(bào)，每周派發(fā)一次以上確保每周１次報(bào)紙廣告及軟文的投放密度，主選燕趙都市報(bào)和衡水晚報(bào)，主打紅日景園二期主形象，紅日景園二期核心價(jià)值：托斯卡納園林／大庭院／成品房／貼心配套等選擇衡水電視臺(tái)做套餐滾動(dòng)播出，擴(kuò)大樓盤的社會(huì)認(rèn)知度及影響力交通電臺(tái)廣播廣告工程導(dǎo)入期工程預(yù)熱期公開引爆期強(qiáng)銷期尾房消化期工程導(dǎo)入期工程預(yù)熱期公開引爆期強(qiáng)銷期尾房消化期階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目公開引爆期紅日景園二期核心價(jià)值層層展示（緊湊戶型、大庭院、托斯卡納園林、好配套、多陽臺(tái)、成品房）主打社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、建筑風(fēng)格、樓間距、園林景觀等重點(diǎn)推沿馬路高層公寓及小高層通過開盤熱銷的場面，刺激、吸引大批潛在客戶關(guān)注紅日景園二期《實(shí)用主義生活主張》廣告策略延續(xù)開盤前兩周，每周兩次報(bào)廣硬廣及軟文密集投放，開盤后每周一次的報(bào)紙硬廣及軟文投放選擇衡水電視臺(tái)做３０秒電視廣告，擴(kuò)大樓盤的社會(huì)認(rèn)知度及影響力夾報(bào)大面積派發(fā)通過區(qū)域定位，通過手機(jī)短信，發(fā)送促銷信息、實(shí)景展示開放及公關(guān)活動(dòng)信息中郵DM直投交通電臺(tái)廣播廣告工程導(dǎo)入期工程預(yù)熱期公開引爆期強(qiáng)銷期尾房消化期階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目強(qiáng)銷期通過實(shí)景及客戶的搶購，再次提升樓盤整體形象，延續(xù)《實(shí)用主義生活主張》系列結(jié)合工程進(jìn)度，通過實(shí)景展示突出和諧、融洽、適合居住的社區(qū)形象主推“老客戶帶新客戶”運(yùn)動(dòng)通過售樓處、樣板房等實(shí)景，實(shí)施體驗(yàn)式營銷針對(duì)其他縣市區(qū)客戶，訴求“高投資”價(jià)值每周一次的報(bào)紙硬廣或軟文通過區(qū)域定位，通過手機(jī)短信，發(fā)送促銷信息、實(shí)景展示開放及公關(guān)活動(dòng)信息選擇衡水電視臺(tái)做３０秒電視廣告，擴(kuò)大樓盤的社會(huì)認(rèn)知度及影響力通過銀行、移動(dòng)公司等渠道，獲得目標(biāo)客戶資料，通過中郵點(diǎn)對(duì)點(diǎn)寄送精美樓盤宣傳資料夾報(bào)重點(diǎn)區(qū)域派發(fā)銀行網(wǎng)點(diǎn)形象展示板設(shè)置交通電臺(tái)廣播廣告工程導(dǎo)入期工程預(yù)熱期公開引爆期強(qiáng)銷期尾房消化期階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇尾房消化期根據(jù)工程進(jìn)度，通過現(xiàn)場實(shí)景展示，以景動(dòng)人重點(diǎn)訴求物業(yè)管理最后保留房源推出信息公布集團(tuán)客戶團(tuán)購信息發(fā)布通過實(shí)景展示及準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，烘托《實(shí)用主義生活主張》每兩周一次報(bào)紙硬廣或軟文手機(jī)短信針對(duì)企業(yè)集團(tuán)客戶發(fā)布中郵DM直投夾報(bào)派發(fā)交通電臺(tái)廣播廣告廣告表現(xiàn)篇周公館，白公館，御景公館！城市中心公館復(fù)興公館概念篇生活主張篇奢侈有理，浪費(fèi)不對(duì)公館人生實(shí)用主義產(chǎn)品篇76平米大開間？100平米一居室？低調(diào)奢華拒絕浪費(fèi)精于算計(jì)也舍得血本，講究品位也反對(duì)浪費(fèi)越成功越實(shí)用客群篇配套篇齊全是一回事，實(shí)用又是另一回事越實(shí)用越貼心園林篇成功者，順勢而為越起伏越美麗銷售策略篇銷售組織銷售專案經(jīng)理銷售1組組長銷售2組組長置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀銷售副專相互競爭銷售副專銷售策略讓每一次的營銷售活動(dòng)，都成為具有新聞炒作點(diǎn)的事件。讓工程的推廣過程中，充滿了新聞點(diǎn)，被不斷地關(guān)注。紅日景園二期工程開工新聞發(fā)布會(huì)；紅日景園二期產(chǎn)品說明會(huì)；紅日景園二期業(yè)內(nèi)人士研討會(huì)；事件營銷體驗(yàn)營銷情感營銷互動(dòng)營銷事件營銷體驗(yàn)營銷情感營銷互動(dòng)營銷銷售策略通過定期組織活動(dòng)促進(jìn)新老業(yè)主的情感交流，活動(dòng)的品味以高雅為主，主要向即將簽約的業(yè)主展示什么是真正的公館生活，讓他們對(duì)即將入住的社區(qū)更有直觀的感受?！坦^禮儀大講堂√公館精美家裝展示展銷會(huì)√公館老電影品鑒會(huì)〔張藝謀的?搖啊，搖到外婆橋?、王家衛(wèi)的?把戲年華?等等√定期舉辦公館題材攝影展事件營銷體驗(yàn)營銷情感營銷互動(dòng)營銷1、在售樓處設(shè)立室聽室，制作體驗(yàn)式樓盤３維動(dòng)畫，欣賞樓盤每個(gè)細(xì)節(jié)2、在售樓處設(shè)立樣品展示區(qū)，用實(shí)物展示建筑材料、墻體結(jié)構(gòu)、設(shè)備、門窗、智能化設(shè)施等細(xì)節(jié)，使客戶真實(shí)感受樓盤的高品質(zhì)3、利用售樓處、樣板房，舉辦一系列的社區(qū)活動(dòng)，讓業(yè)主真實(shí)感受到實(shí)在的社區(qū)生活。如咖啡品鑒、現(xiàn)場音樂演奏會(huì)、名畫展覽、紅酒品鑒等提升社區(qū)品位感4、老客戶帶新客戶可以參加開發(fā)商組織的“公館感受之旅〞活動(dòng)，開發(fā)商組織業(yè)主去周公館感受真正的公館生活。銷售策略售樓處改進(jìn)建議售樓處是一個(gè)樓盤品質(zhì)最直接的表達(dá)，一個(gè)與工程氣質(zhì)和層次相對(duì)應(yīng)的售樓處可以有效地過濾客群，更高效地為我們選擇有效客戶。顯然目前的售樓處與工程的高端定位極其不搭調(diào)。簡易房這種售樓處要堅(jiān)決取締，售樓處的風(fēng)格要與所建工程風(fēng)格統(tǒng)一。售樓處是公館生活的體驗(yàn)場，售樓處是奢華與實(shí)用這個(gè)矛盾體最終物質(zhì)化的表現(xiàn)形式，在樣板間還沒有出現(xiàn)之前它是作為期房的我們工程傳達(dá)給客群的最直接的工程信息，也是工程最直接的體驗(yàn)場售樓處是工程營銷走向成功的第一要義售樓處裝修參考主要是從售樓處的外觀和進(jìn)門屏風(fēng)以及家具方面給了一些參考圖片，售樓處裝修主要應(yīng)該抓住公館風(fēng)格，同時(shí)兼顧奢華和實(shí)用兩個(gè)原則。一、整體外包裝

1、圍墻廣告牌

毗鄰售樓處圍墻局部，建議報(bào)批一整塊廣告牌

2、售樓處外包裝

風(fēng)格——售樓處整體風(fēng)格應(yīng)與工程外立面風(fēng)格相輝映，采取醒目莊重的現(xiàn)代風(fēng)格；效果要突出明顯，視覺要有沖擊力，以表現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力及工程品質(zhì)。色調(diào)——以冷色為主的石材或金屬扣板〔如：黑色、藍(lán)色〕。原外立面黃色裝飾柱建議包為金色，以突出工程的檔次，強(qiáng)調(diào)標(biāo)示性、識(shí)別性、易辨性。

3、門廳

工程售樓處位置重新進(jìn)行一下選擇，因?yàn)槟壳笆蹣翘幰蚺R街道，無法做門廳，建議售樓處盡量向工程靠，讓出一個(gè)很寬闊的門廳位置，售樓處門廳直接影響到購房客戶的第一視覺心理作用，并對(duì)工程大堂及樓宇品質(zhì)起到聯(lián)想作用；同時(shí)內(nèi)外通透感的連貫?zāi)軌虼賱?dòng)外流客群進(jìn)來。

4、售樓處門前樣板園林的打造通過衡水市場的調(diào)研，僅僅金域藍(lán)灣和天璽香頌兩個(gè)工程做了售樓處樣板園林，樣板園林對(duì)直觀感受社區(qū)生活作用非常大，建議我工程采納。

售樓處改進(jìn)具體建議二、售樓處內(nèi)包裝

1、功能劃分及布局

一層北區(qū)——進(jìn)門區(qū)為客戶短暫停留及流動(dòng)區(qū)，屏風(fēng)作為公司、工程形象展示，前臺(tái)設(shè)1人區(qū)接待處〔直線總機(jī)一部〕；弧型墻用做工程夜景效果圖展示；

一層南區(qū)——屏風(fēng)后側(cè)用作沙盤展示區(qū)，往南設(shè)兩組桌椅，用作初步意向談判區(qū)；依次往南為三人組的銷售臺(tái)；南墻整面墻設(shè)工程整體鳥瞰效果圖；東西兩側(cè)分別擱置兩個(gè)樓盤戶型模型，以及樣品展示區(qū)一層西區(qū)——用作主談判區(qū)。設(shè)四組桌椅或沙發(fā)，墻面統(tǒng)一布置各功能展板，如大堂效果圖、電梯廳效果圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、購房按揭流程等

售樓處改進(jìn)具體建議二層南區(qū)——東側(cè)套間作為簽約室，兩組桌椅；南側(cè)套間用作財(cái)務(wù)室，一部，一臺(tái)電腦，兩組桌椅；西側(cè)辦公間為經(jīng)理室〔市場部總監(jiān)〕，一部手提電腦，資料柜、檔案柜各一，商務(wù)沙發(fā)一組，桌椅一組；衛(wèi)生間與窗臺(tái)過道處擱置更衣柜。

二層西區(qū)——分為三個(gè)區(qū)；里間長度2.5米做成玻璃墻，于過道預(yù)留玻璃門，大致9平米左右作為銷售經(jīng)理辦公空間；北區(qū)定做工作臺(tái)設(shè)為3人組銷售人員辦公區(qū)，南區(qū)為銷售主管、籌劃主管、秘書辦公區(qū)，統(tǒng)一靠墻設(shè)工作臺(tái)，與銷售經(jīng)理共用一臺(tái)電腦；中間預(yù)留走道；東側(cè)靠柱局部設(shè)資料柜；中區(qū)南側(cè)放置更衣柜及文件柜。

2、家具配設(shè)

風(fēng)格：現(xiàn)代簡約，高檔精致

色調(diào)：整體以高級(jí)灰為基調(diào)，局部暖色調(diào)

——整體預(yù)算結(jié)合設(shè)計(jì)單位報(bào)價(jià)及審批手續(xù)費(fèi)、發(fā)布費(fèi)另擬。售樓處改進(jìn)具體建議樣板間的打造樣板間打造的意義與售樓處殊途同歸，裝修風(fēng)格也應(yīng)該符合工程的氣質(zhì)，同時(shí)樣板間打造過程中注意發(fā)揮一些裝飾性小物件的作用，這對(duì)打造一個(gè)更有公館氣息的樣板間具有非常重要的作用樣板間參考銷售策略