淺析物業(yè)管理企業(yè)成本控制

淺析物業(yè)管理企業(yè)成本控制摘要物業(yè)管理的全面發(fā)展和廣泛覆蓋，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環(huán)境，增加了就業(yè)，為全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做出了貢獻(xiàn)。但是伴隨著物業(yè)管理逐漸朝著市場(chǎng)化的方向發(fā)展，能夠看出物業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。與此同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到用工成本剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)、價(jià)格調(diào)整機(jī)制的缺失、從業(yè)隊(duì)伍人才匱乏等因素，導(dǎo)致了盈利能力逐漸減弱，制約著大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，甚至相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存危機(jī)。本文通過(guò)對(duì)物業(yè)管理運(yùn)用作業(yè)成本法，探求物業(yè)管理企業(yè)的最優(yōu)成本管理方案，來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。文章首先從作業(yè)成本法的基本理論入手，概述其基本原理和概念體系，以及作業(yè)成本法的處理流程；然后通過(guò)在中油涪濱花園物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)用作業(yè)成本法進(jìn)行實(shí)證研究，探求作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)中的發(fā)展；最后，結(jié)合成本控制的基本原理，對(duì)中油涪濱花園的物業(yè)管理提出有效建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本控制；作業(yè)成本法；中油涪濱花園物業(yè)管理AnalysisonCostControlofPropertyManagementEnterprisesAbstractTheall-rounddevelopmentandextensivecoverageofpropertymanagementhaveimprovedthelevelofurbanmanagement,improvedthelivingandworkingenvironment,increasedemployment,andcontributedtobuildingawell-offsocietyinanall-roundwayandbuildingaharmonioussocialistsociety.However,withthepropertymanagementgraduallymovingtowardsthemarket-orienteddirection,itcanbeseenthatthecompetitioninthepropertyfieldisincreasing.Atthesametime,duetothecontinuousgrowthoftherigiddemandforlaborcosts,thelackofpriceadjustmentmechanism,andtheshortageofemployees,theprofitabilityofpropertyserviceenterprisesisgraduallyweakening,whichrestrictsthedevelopmentofmostpropertyserviceenterprises,andevenaconsiderablenumberofpropertyserviceenterprisesareincrisisofsurvival.ThroughtheapplicationofActivity-BasedCostinginpropertymanagement,thispaperexplorestheoptimalcostmanagementschemeofpropertymanagemententerprises,soastorealizethesustainabledevelopmentofpropertyenterprisesandmaximizethevalueofenterprises.Thispaperbeginswiththebasictheoryofactivity-basedcosting,outlinesitsbasicprinciplesandconceptualsystem,aswellastheprocessingflowofactivity-basedcosting.Then,throughtheempiricalstudyofpropertyprojectinFubinGarden,Zhongyou,itexploresthedevelopmentofActivity-BasedCostinginpropertymanagemententerprises.Finally,itcombinesthebasicprinciplesofcostcontroltoexploretheobjectsofFubinGarden,Zhongyou.Effectivesuggestionsareputforwardforindustrymanagement.Keywords:propertymanagement;costcontrol;activity-basedcosting;propertymanagementofFubinGarden,Zhongyou

目錄摘要 1Abstract 1前言 41.物業(yè)管理企業(yè)成本控制相關(guān)概述 41.1物業(yè)管理成本的構(gòu)成與分類 41.2作業(yè)成本法的相關(guān)理論 52.中油涪濱花園作業(yè)成本計(jì)算 62.1中油涪濱花園小區(qū)的基本情況 62.2作業(yè)成本管控 63.作業(yè)成本控制與績(jī)效評(píng)價(jià) 103.1標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本的制定 103.2作業(yè)成本差異計(jì)算與分析 123.3績(jī)效評(píng)價(jià)與作業(yè)優(yōu)化 144.結(jié)論 16參考文獻(xiàn) 17致謝 18前言從1981年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳誕生以來(lái)，經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，近幾年，伴隨著城市建設(shè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展。2012年底我國(guó)擁有的物業(yè)管理企業(yè)就達(dá)7萬(wàn)多家，較2008年增加了23%，管理各類房屋面積145.3億㎡，較2008年增加了16%，從業(yè)人員數(shù)量約為612.3萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)收入超過(guò)3000億元。一方面當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)行業(yè)也處在積極的轉(zhuǎn)型升級(jí)中，服務(wù)內(nèi)容從基本的保潔服務(wù)、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等，向房屋增值、資產(chǎn)保值、生活管理等發(fā)面升級(jí)，服務(wù)范圍從基本物業(yè)管理向社區(qū)商務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域延伸，服務(wù)模式向咨詢服務(wù)、委托管理轉(zhuǎn)型。另一方面隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，物業(yè)管理企業(yè)間也不斷進(jìn)行著整合并購(gòu)，同時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式也在從原始的賣房子，向集產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、生活、休閑等配套服務(wù)為一體的城市綜合性運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)。伴隨著物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式的深刻變化，成就了一批規(guī)?；I(yè)化的新型現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，就迫切需要物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化管理，加大內(nèi)部成本控制，來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。作業(yè)成本法是一種先進(jìn)的管理理念，它是以作業(yè)動(dòng)因來(lái)將間接費(fèi)用更加準(zhǔn)確的分配到各項(xiàng)作業(yè)中去，引導(dǎo)管理者將注意力不再局限于成本計(jì)算結(jié)果的本身，而是放在成本發(fā)生的原因及數(shù)量上。而且隨著大型樓盤的不斷開發(fā)和大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的崛起，作業(yè)成本法能夠較好的克服傳統(tǒng)成本法間接費(fèi)用分配責(zé)任不清的不足，并且通過(guò)對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，能更加科學(xué)的為企業(yè)決策管理服務(wù)。本文基于這個(gè)背景，以物業(yè)管理公司為例，對(duì)其作業(yè)成本進(jìn)行核算，從而為物業(yè)管理公司的成本控制提供一些思路。1.物業(yè)管理企業(yè)成本控制相關(guān)概述1.1物業(yè)管理成本的構(gòu)成與分類物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本支出，是指為保證物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)在從事物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本構(gòu)成一般包括以下幾個(gè)部分：①人工成本；②區(qū)域內(nèi)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用：包括電梯、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)用，公共建筑（如過(guò)道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費(fèi)，和各種易損件的更新費(fèi)等；③區(qū)域保潔環(huán)衛(wèi)費(fèi)，主要包括：除四害消殺費(fèi)、清潔環(huán)衛(wèi)用品消耗、清掏化糞等費(fèi)用；④綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，主要包括農(nóng)藥化肥消耗、綠化工器具消耗使用、苗木補(bǔ)栽費(fèi)等；⑤秩序維護(hù)費(fèi)用，主要包括門崗守護(hù)費(fèi)用、巡邏費(fèi)等；⑥辦公費(fèi)用；⑦固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑧公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)等其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位的大修、中修和更新改造費(fèi)用不包含在物業(yè)管理費(fèi)里，需要使用住房維修基金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本內(nèi)容繁雜，按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，成本的內(nèi)容各不相同。（1）按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類按照費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類，便于直接反映各種費(fèi)用的構(gòu)成水平，通常可分為外購(gòu)材料、人工成本、折舊費(fèi)、利息支出、外包業(yè)務(wù)、其他支出、稅金等。（2）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系分類①固定成本。這是指所發(fā)生的成本基本保持不變，一般不會(huì)不隨物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)量而變化。②變動(dòng)成本。變動(dòng)成本是指其成本總額隨著物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)量變化而變化。它可能是成比例變動(dòng)，也可能不成比例變動(dòng)。③半固定或半變動(dòng)成本。代表的是成本是在物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)量不斷變化而進(jìn)行變動(dòng)的，但是需注意的是不呈線性關(guān)系。（3）按服務(wù)類別分類以服務(wù)類別的角度來(lái)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本來(lái)進(jìn)行劃分，其中包含設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本、咨詢服務(wù)成本、環(huán)衛(wèi)保潔成本以及秩序維護(hù)成本等多個(gè)方面。1.2作業(yè)成本法的相關(guān)理論作業(yè)成本法(Activity—BasedCosting，簡(jiǎn)稱ABC），一般來(lái)說(shuō)指的就是以作業(yè)為核心基礎(chǔ)的成本計(jì)算方法，同時(shí)也屬于一種成本管理系統(tǒng)。作業(yè)的過(guò)程中需要消耗一定的資源，也需要投入相應(yīng)的成本。產(chǎn)品或是服務(wù)項(xiàng)目只有將消耗作業(yè)為原則，才能得以確定企業(yè)的消耗資源和計(jì)算出消耗的所有成本。要利用成本動(dòng)因來(lái)確定作業(yè)資源的消耗情況，最后將作業(yè)成本歸集到產(chǎn)品成本中，間接成本的分配也能夠更加的合理和公平。作業(yè)成本法也成為最及時(shí)、最準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際成本的方式。其中涉及到：資源、作業(yè)、作業(yè)中心、成本對(duì)象。在作業(yè)成本法下，成本計(jì)算程序分為如下五個(gè)步驟：第一，界定作業(yè)，建立良好穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)中心；第二，界定資源耗費(fèi)；第三，選擇合理的資源動(dòng)因，并在此基礎(chǔ)初上，將資源動(dòng)因標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的劃分，并直接分配到物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)中去；第四，選擇具有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用動(dòng)因，將作業(yè)成本庫(kù)中費(fèi)用根據(jù)作業(yè)動(dòng)因的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)化程度進(jìn)行劃分，并將其分配到合理的勞務(wù)和產(chǎn)品中去；第五，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本的直接和分?jǐn)偝杀具M(jìn)行有機(jī)的結(jié)合在一起，并逐漸計(jì)算出物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)動(dòng)因的總成本，再將總成本與產(chǎn)品數(shù)量相比，從而計(jì)算出產(chǎn)品的單位成本。2.中油涪濱花園作業(yè)成本計(jì)算2.1中油涪濱花園小區(qū)的基本情況中油涪濱花園位于江油市主城區(qū)南端明月新城，占地面積425畝，總建筑面積約64萬(wàn)㎡，建有辦公用房、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)配套用房和住宅用房。該小區(qū)共有分為4個(gè)區(qū)塊，分別為公建配套區(qū)塊（1號(hào)地）和三個(gè)住宅區(qū)塊（分別為2號(hào)地、3號(hào)地和4號(hào)地），住宅用房4622套，環(huán)衛(wèi)面積27萬(wàn)平方米，綠化面積9萬(wàn)平方米，綠地率34.19﹪，入駐率93%，常住人口達(dá)到10000余人。2.2作業(yè)成本管控成本控制是成本管理的核心內(nèi)容，其目的是為了優(yōu)化資源配置，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)，不斷降低企業(yè)成本費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。運(yùn)用作業(yè)成本法進(jìn)行成本管控首先要進(jìn)行作業(yè)分析，然后編制作業(yè)成本預(yù)算，核算作業(yè)成本，對(duì)比作業(yè)成本差異，績(jī)效評(píng)價(jià)，最后優(yōu)化作業(yè)，這實(shí)際上也是一個(gè)不斷優(yōu)化作業(yè)，不斷降低成本的循環(huán)過(guò)程。圖2-1作業(yè)成本管控流程2.2.1作業(yè)成本預(yù)算編制因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資源消耗大多集中在人力資源、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、管理費(fèi)用等方面，而不是集中在物料消耗方面。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算和成本控制來(lái)說(shuō)，不僅帶來(lái)較大的威脅，同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。那么怎樣才能建立和完善作業(yè)成本預(yù)算體系，對(duì)企業(yè)起到真正的導(dǎo)向作用，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為社會(huì)各界關(guān)注和熱議的焦點(diǎn)問(wèn)題。作業(yè)成本預(yù)算在某種程度上來(lái)說(shuō)依據(jù)成本動(dòng)因數(shù)量進(jìn)行某一會(huì)計(jì)期間的成本控制。作業(yè)成本預(yù)算首先需要對(duì)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行充分的分析和調(diào)查研究，并對(duì)市場(chǎng)的整體需求進(jìn)行了解，對(duì)市場(chǎng)需求加以預(yù)測(cè)，充分考慮原材料市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)的變化，同時(shí)全面分析企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)、管理水平等自身優(yōu)勢(shì)，注重目標(biāo)的先進(jìn)性和現(xiàn)實(shí)的可操作性，然后要根據(jù)不同性質(zhì)的物業(yè)作業(yè)，并通過(guò)合理有效的方式進(jìn)行選擇物業(yè)作業(yè)量的計(jì)量單位，與此同時(shí)，根據(jù)成本與作業(yè)消耗的情況，劃分作業(yè)動(dòng)因和作業(yè)消耗率，再預(yù)測(cè)資源消耗率和單位資源消耗量，最后根據(jù)整體作業(yè)工作量和單位資源消耗量，測(cè)算出總成本支出。在預(yù)算時(shí)一定要兼顧物業(yè)作業(yè)中心的作業(yè)構(gòu)成和作業(yè)動(dòng)因的選擇，因此，如何預(yù)估每種作業(yè)的作業(yè)量及與之相匹配的資源消耗成為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算的核心，也是最具難度的作業(yè)成本預(yù)算。根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本控制與作業(yè)成本數(shù)量的關(guān)系可以清晰的看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算可以通過(guò)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)預(yù)算方式加以具體的分類。所謂靜態(tài)作業(yè)成本預(yù)算，通常來(lái)說(shuō)就是說(shuō)以預(yù)算期內(nèi)正常的、可能實(shí)現(xiàn)的成本動(dòng)因數(shù)量水平為固定基礎(chǔ)，不考慮可能發(fā)生的變動(dòng)因素，也不對(duì)變動(dòng)因素可能導(dǎo)致的物業(yè)成本增加或減少做出具體的判斷。而動(dòng)態(tài)作業(yè)成本預(yù)算指的就是，一種有效的彈性預(yù)算，根據(jù)無(wú)法以準(zhǔn)確預(yù)算明確成本動(dòng)因數(shù)量的前提下，對(duì)動(dòng)因數(shù)量的變化設(shè)定成本控制標(biāo)準(zhǔn)總額。彈性預(yù)算可以用公式法、圖表法和多水平法三種方式進(jìn)行編制，多水平法為常見的彈性預(yù)算編制方法。下面我們以中油涪濱花園小區(qū)的電梯維保作業(yè)為例，從中進(jìn)一步分析電梯維保作業(yè)的實(shí)際情況，并說(shuō)明維保作業(yè)彈性預(yù)算的編制方法。首先根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)鏈加以研討，并分析出物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于電梯維保作業(yè)的需求程度，進(jìn)而針對(duì)電梯維保作業(yè)進(jìn)行劃分到必須作業(yè)的范圍內(nèi)，在整個(gè)過(guò)程中起到了增值作業(yè)的最終目的，然后再根據(jù)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，應(yīng)將其列為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理。中油涪濱花園小區(qū)的電梯維保作業(yè)，首先要制定電梯維保計(jì)劃，然后審核該計(jì)劃，然后組織相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)施、最后對(duì)實(shí)施的結(jié)果進(jìn)行督導(dǎo)檢查。電梯維保產(chǎn)生的作業(yè)成本，應(yīng)該參考成本性態(tài)對(duì)其進(jìn)行明確的劃分，其中包括固定和變動(dòng)成本?；陔娞菥S保作業(yè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種水平作業(yè)，與作業(yè)時(shí)間成變動(dòng)成本關(guān)系，與作業(yè)工時(shí)無(wú)關(guān)稱為成本為固定成本，與工時(shí)量有關(guān)的成本為變動(dòng)成本。如：管理人員工資、管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等）、固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用的發(fā)生與消防維保作業(yè)量無(wú)關(guān)，因此該部分費(fèi)用為固定費(fèi)用；直接材料、外委人工成本、機(jī)械使用費(fèi)等與工時(shí)量有關(guān)，因此該部分成本為變動(dòng)成本。由此可見，當(dāng)進(jìn)行編制電梯維保作業(yè)時(shí)，應(yīng)該始終堅(jiān)持建立多動(dòng)因基礎(chǔ)。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)下一年可能出現(xiàn)動(dòng)因的數(shù)量，同時(shí)要使作業(yè)的變動(dòng)成本與固定成本進(jìn)行相適應(yīng)，取得良好的資源優(yōu)勢(shì)，根據(jù)變動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作業(yè)成本工作量計(jì)算出實(shí)際的作業(yè)變動(dòng)成本；固定成本則根據(jù)歷史資源的相關(guān)信息，進(jìn)行相應(yīng)的分析和研究，從中發(fā)現(xiàn)一般并沒有發(fā)生任何的變化。2014年中油涪濱花園小區(qū)用多水平法為電梯維保作業(yè)編制的彈性預(yù)算表（如表2-1）所示。表2-12014年中油涪濱花園小區(qū)物業(yè)房屋設(shè)備維護(hù)成本的彈性預(yù)算(多水平法）金額單位:元房屋設(shè)備維護(hù)工作量（工時(shí)）20000220002400026000固定成本管理人員工資100000100000100000100000固定資產(chǎn)折舊10000100001000010000管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用20000200002000020000固定成本小計(jì)130000130000130000130000變動(dòng)成本直接材料25676293123291236197外委人工成本225000247500270000292500機(jī)械使用費(fèi)875009625099000107250變動(dòng)成本小計(jì)338176373062401912435947成本費(fèi)用合計(jì)4681765030625319125659472.2.2作業(yè)成本核算（1）確定核算要素a.成本核算對(duì)象物業(yè)服務(wù)成本核算的對(duì)象主要是物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)項(xiàng)目在某種程度上來(lái)講應(yīng)該以簽署的合同為依據(jù)，因此為了保證收入與成本能進(jìn)行匹配，我們一般會(huì)選擇采用物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)成本費(fèi)用核算的對(duì)象。b.成本核算期間在成本核算期間應(yīng)該明確實(shí)際的核算成本，并對(duì)核算報(bào)告加以周期性的確認(rèn)。與此同時(shí)，針對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該遵守合同的相關(guān)規(guī)定，一般物業(yè)管理企業(yè)會(huì)約定服務(wù)期間以一個(gè)公歷月份為一個(gè)周期，并且財(cái)務(wù)準(zhǔn)則也明確以一個(gè)公歷年度為會(huì)計(jì)年度，為便于核算，物業(yè)管理企業(yè)一般以公歷月份作為月成本核算周期，一個(gè)公歷年度為年成本核算周期。c.成本核算范圍物業(yè)企業(yè)核算的范圍包括為完成物業(yè)服務(wù)合同中的各項(xiàng)服務(wù)而發(fā)生的各種費(fèi)用支出，主要包括保潔、垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修、社區(qū)活動(dòng)等。d.成本核算項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不同，所產(chǎn)生的作業(yè)成本也有所不成本，相應(yīng)的成本費(fèi)用也存在著差異，但是差異的結(jié)果并沒有特別突出。成本核算項(xiàng)目具體包括：人工成本、辦公費(fèi)、原材料購(gòu)置費(fèi)、衛(wèi)生清潔費(fèi)、養(yǎng)護(hù)綠化費(fèi)。社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)等其他費(fèi)用。（2）確定成本核算模式一般來(lái)說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用核算主要被分為：一是將各項(xiàng)成本費(fèi)用（資源）進(jìn)行歸集，二是將各項(xiàng)成本費(fèi)用分配到各項(xiàng)服務(wù)合同中。本文按照作業(yè)成本法構(gòu)建物業(yè)服務(wù)作業(yè)成本核算模型來(lái)進(jìn)行分析成本核算的模式。將成本核算分成了三個(gè)層次，分別是資源層，作業(yè)層和產(chǎn)品層。增加了一個(gè)作業(yè)層。在作業(yè)成本法下，資源（成本費(fèi)用）不能直接的被劃分，也無(wú)法直接分配到項(xiàng)目中，應(yīng)該采用一個(gè)有效的途徑作為直接分配的橋梁，進(jìn)而將資源分配到項(xiàng)目中去，作業(yè)層再分配到項(xiàng)目中去。成為了三維成本核算模式，從中也能夠凸顯出作業(yè)成本核算和管理的相關(guān)性，進(jìn)而進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合。圖2-2基于成本作業(yè)法的物業(yè)服務(wù)成本核算中油涪濱花園項(xiàng)目成本核算可按照以上模式，將資源整合到成本中來(lái)，再根據(jù)資源動(dòng)因進(jìn)行劃分到作業(yè)中，最后按照相關(guān)的物業(yè)作業(yè)兩對(duì)作業(yè)成本進(jìn)行具體的分配到項(xiàng)目中，最終得出各個(gè)項(xiàng)目的總成本。通過(guò)動(dòng)因分析的變化進(jìn)行費(fèi)用分配，能更加準(zhǔn)確的分析支出上漲或下降的原因，為管理部門的決策和改善經(jīng)營(yíng)過(guò)程提供合理的信息數(shù)據(jù)，進(jìn)行進(jìn)一步的支持，以保證物業(yè)作業(yè)成本核算和控制得到進(jìn)一步的結(jié)合。3.作業(yè)成本控制與績(jī)效評(píng)價(jià)3.1標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本的制定物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制具體包括以下三個(gè)層面。分別是事前成本控制，事中成本控制以及事后成本控制。首先事前成本控制。主要是通過(guò)制定合理有效的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)作業(yè)部門賦予相關(guān)的成本指標(biāo)職責(zé)；其次事中成本控制。在物業(yè)服務(wù)期間，應(yīng)該按照物業(yè)作業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)施；最后事后成本控制，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)完成之后，需要對(duì)實(shí)際與預(yù)算成本進(jìn)行針對(duì)性分析，并明確成本差異，找到存在差異的因素。因此，如何制定合理可行的標(biāo)準(zhǔn)化程度，對(duì)于作業(yè)成本控制來(lái)說(shuō)發(fā)揮出了重要的影響，也提供了更加有效和準(zhǔn)確的作業(yè)成本信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要始終堅(jiān)持和遵循相關(guān)性原則。在作業(yè)成本控制過(guò)程中，作業(yè)中心是作業(yè)成本控制的關(guān)鍵和核心，也是最為重要的環(huán)節(jié)，對(duì)于物業(yè)作業(yè)成本的控制起到了關(guān)鍵性的影響。作業(yè)中心與作業(yè)效率和數(shù)量具有直接的關(guān)系，二者具有相互依存，緊密相連的作用，從中能夠有效的預(yù)測(cè)出成本動(dòng)因數(shù)量的變化，還能夠根據(jù)作業(yè)成本具體變動(dòng)情況，明確作業(yè)績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)。而作業(yè)彈性預(yù)算則是以各個(gè)物業(yè)作業(yè)的起點(diǎn)，不但能夠進(jìn)一步預(yù)計(jì)出成本動(dòng)因數(shù)量的變化情況，還能夠明確每個(gè)會(huì)計(jì)期間的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本控制總額。作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)預(yù)算相比，作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于物業(yè)作業(yè)的設(shè)定發(fā)揮出了關(guān)鍵性的作用，也反映出物業(yè)作業(yè)成本的整體消耗情況。標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本與作業(yè)彈性預(yù)算之間的關(guān)系是相輔相成的，具有一定的相關(guān)性，不但反映出物業(yè)作業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也凸顯出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展情況。標(biāo)準(zhǔn)成本不僅僅與物業(yè)作業(yè)的資源有關(guān)，與作業(yè)量具有直接的關(guān)系，除了資源和作業(yè)量之外，還與物業(yè)作業(yè)中心內(nèi)的相關(guān)作業(yè)結(jié)構(gòu)、作業(yè)動(dòng)因有實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)作業(yè)的數(shù)量較多，即便是能夠通過(guò)相應(yīng)的合并和分解，可以采用建立作業(yè)中心，解決作業(yè)量充足的問(wèn)題，但是并沒有從根本上解決所有作業(yè)問(wèn)題，仍然存在很多項(xiàng)作業(yè)。如果針對(duì)于每一項(xiàng)作業(yè)都制定了相應(yīng)的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不但會(huì)導(dǎo)致大量資源浪費(fèi)的情況，還會(huì)造成數(shù)據(jù)太過(guò)分散，而沒有重點(diǎn)。因此，還是要以增值作業(yè)和重點(diǎn)作業(yè)實(shí)施管理與控制。關(guān)于以作業(yè)為對(duì)象的物業(yè)增值作業(yè)成本的計(jì)算公式如下：增值作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)成本=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+單位成本動(dòng)因資源標(biāo)準(zhǔn)耗用量×資源標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量基于非增值物業(yè)作業(yè)情況不能有效的增加消費(fèi)者的價(jià)值，并且與其他相關(guān)性的消費(fèi)在實(shí)質(zhì)上也是沒有任何效果的，因此，對(duì)于制定標(biāo)準(zhǔn)成本根本起不到價(jià)值意義。根據(jù)物業(yè)增值作業(yè)成本的公式可以將其進(jìn)行具體的劃分，表述如下，其中非增值作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)數(shù)量最終等于零。非增值作業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)成本=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量=0物業(yè)作業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)得以正式確定之后，需要對(duì)物業(yè)作業(yè)成本進(jìn)行具體的劃分，并對(duì)其作業(yè)情況進(jìn)行嚴(yán)格的分析，按照相關(guān)的作業(yè)預(yù)算成本和消耗標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行具體的排查、監(jiān)督和管理，將所有可能產(chǎn)生消滅和浪費(fèi)的情況，進(jìn)行進(jìn)一步的控制和研討，以保證從根本上有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者迅速而準(zhǔn)確地采取措施，從成本產(chǎn)生的角度進(jìn)行具體的控制和分析。3.2作業(yè)成本差異計(jì)算與分析作業(yè)成本差異計(jì)算和分析主要就是利用作業(yè)成本常使用的分析和控制方式，進(jìn)行合理有效的計(jì)算和分析。通過(guò)作業(yè)成本差異分析，特別是分解后的差異分析，全面剖析差異發(fā)生的原因，能為成本控制指出方向。作業(yè)成本差異計(jì)算與分析主要通過(guò)以下三個(gè)步驟進(jìn)行完成：第一，計(jì)算差異的數(shù)額，并對(duì)其進(jìn)行合理的分類，分析種類的具體情況；第二，基于第一步基礎(chǔ)上進(jìn)行差異化分析，從中找到差異的本質(zhì)因素；第三步是找出差異的原因后，要及時(shí)采取措施，杜絕差異的繼續(xù)放大，有效控制作業(yè)成本?；跇?biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本與作業(yè)彈性預(yù)算是通過(guò)固定、變動(dòng)和混合成本制定并構(gòu)成的，混合成本在一定條件下能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為固定和變動(dòng)成本，因此，物業(yè)作業(yè)成本之間存在的差異性可以認(rèn)為是物業(yè)變動(dòng)和固定成本差異進(jìn)行的具體劃分。但是由于傳統(tǒng)成本與固定、變動(dòng)和混合成本存在著較大的差異，因此，需要制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行進(jìn)一步的明確變化程度。首先，應(yīng)該改變成本性態(tài)，進(jìn)而通過(guò)變動(dòng)和固定成本對(duì)成本變動(dòng)因素進(jìn)行分析，進(jìn)而向變動(dòng)成本進(jìn)行延伸。其次，作業(yè)成本控制不應(yīng)僅限于財(cái)務(wù)績(jī)效，更應(yīng)增加與財(cái)務(wù)指標(biāo)有直接關(guān)系的非財(cái)務(wù)指標(biāo)的績(jī)效評(píng)價(jià)，從中凸顯出績(jī)效評(píng)價(jià)的公平和公正。按照以上方法，我們對(duì)2014年中油涪濱花園小區(qū)電梯維保作業(yè)進(jìn)行差異分析。首先確定2014年中油涪濱花園電梯維保作業(yè)實(shí)際作業(yè)量為24300工時(shí)，而關(guān)于預(yù)算作業(yè)量則為24000工時(shí)。對(duì)此，能夠看出實(shí)際比預(yù)算多了300工時(shí)。在此背景下，對(duì)電梯維保作業(yè)的實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行計(jì)算，并對(duì)兩者進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比后，得出如表3-1的電梯維保作業(yè)成本差異報(bào)告。表3-12014年中油涪濱花園物業(yè)管理公司電梯維保作業(yè)成本差異金額單位：元項(xiàng)目實(shí)際成本預(yù)算成本實(shí)際較預(yù)算差異變動(dòng)固定變動(dòng)固定變動(dòng)固定合計(jì)電梯維保作業(yè)400123136665401912130000-178966654876從表中可以看出電梯維保作業(yè)預(yù)算總成本為531912元，其中：變動(dòng)成本401912元，固定成本130000元，作業(yè)成本動(dòng)因系數(shù)為16.75元/小時(shí)。而實(shí)際的房屋設(shè)備維護(hù)作業(yè)成本為元，其中固定成本為元，變動(dòng)成本為400123元。除此之外，其作業(yè)成本動(dòng)因系數(shù)為16.47元/小時(shí)。在對(duì)2014年作業(yè)成本控制進(jìn)行對(duì)比與分析，能夠看出電梯維保費(fèi)用實(shí)際與預(yù)算之間的差異為增加了4876元，其中固定成本增加6665元，變動(dòng)成本降低1789元。下面通過(guò)成本和性態(tài)進(jìn)行實(shí)施具體的分析和研討，電梯維護(hù)作業(yè)的固定成本主要組成部分包括：折舊、管理人員的工資薪金、管理運(yùn)行成本，通過(guò)對(duì)本年的實(shí)際與預(yù)算成本進(jìn)行相應(yīng)的針對(duì)性分析，從中不難發(fā)現(xiàn)，固定費(fèi)用增加主要是固定資產(chǎn)折舊和管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用增加所致，固定資產(chǎn)折舊增加，主要是購(gòu)置了辦公設(shè)備；管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)增加主要今年以來(lái)公司開展了物資集中采購(gòu)，導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用增加，主要集中在辦公費(fèi)和差旅費(fèi)用有所增加。變動(dòng)成本差異分析：導(dǎo)致變動(dòng)成本差異的主要原因可分為兩個(gè)方面。其一，是由于價(jià)格脫離標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的價(jià)格差異；其二，是由于用量與標(biāo)準(zhǔn)相脫離而導(dǎo)致數(shù)量差異，進(jìn)而出現(xiàn)成本差異。變動(dòng)作業(yè)成本價(jià)格導(dǎo)致差異=(實(shí)際單位變動(dòng)作業(yè)成本-標(biāo)準(zhǔn)單位變動(dòng)作業(yè)成本）×實(shí)際作業(yè)量=(16.47-16.75）×24300=-6804元這表明實(shí)際單位變動(dòng)作業(yè)成本的下降，必然會(huì)導(dǎo)致變動(dòng)成本作業(yè)的下降。而經(jīng)過(guò)具體的分析后，能夠看出單位出現(xiàn)變動(dòng)作業(yè)成本下降的原因是在2014年以來(lái)公司大力開展的材料集中采購(gòu)，電梯維保作業(yè)的材料單價(jià)下降，從而使成本下降。變動(dòng)作業(yè)成本數(shù)量差異=標(biāo)準(zhǔn)單位變動(dòng)作業(yè)成本×(實(shí)際作業(yè)量-標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量）=16.75×(24300-24000）=5025元這表明由于電梯維保作業(yè)工作時(shí)間的增加，導(dǎo)致了電梯維保作業(yè)成本的上升，再細(xì)分析電梯維保作業(yè)維護(hù)時(shí)間增加的動(dòng)因，可以看出隨著是時(shí)間的增加，隨著電梯投入使用的時(shí)間的增長(zhǎng)，導(dǎo)致了電梯維保時(shí)間的增多，該項(xiàng)作業(yè)時(shí)間的增加也提醒管理人員，物業(yè)公司要加大設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)力度。3.3績(jī)效評(píng)價(jià)與作業(yè)優(yōu)化（1）績(jī)效評(píng)價(jià)績(jī)效評(píng)價(jià)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)內(nèi)部整體工作情況和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的一種總結(jié)和分析，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最終的環(huán)節(jié)。通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，可以對(duì)企業(yè)定量定性的分析，以保證企業(yè)在某種環(huán)境下獲取經(jīng)營(yíng)的成果和業(yè)績(jī)。采用物業(yè)作業(yè)成本控制法對(duì)績(jī)效進(jìn)行合理的評(píng)價(jià)，能夠更加全面的提升物業(yè)作業(yè)的效率，反應(yīng)出作業(yè)成本控制的成果，挖掘企業(yè)的潛力。同時(shí)，它擴(kuò)展并細(xì)分了責(zé)任中心，將成本控制目標(biāo)層層傳遞，使成本控制能更好的發(fā)揮作用?？?jī)效考核評(píng)價(jià)的流程圖如3-1所示。圖3-1基于作業(yè)成本核算的績(jī)效考核流程圖績(jī)效評(píng)估是企業(yè)內(nèi)部非常具有成效的一項(xiàng)管理工具，一個(gè)良好的績(jī)效評(píng)估系統(tǒng)能夠從根本上提升生產(chǎn)效率，改善企業(yè)整體的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，與此同時(shí)，可以調(diào)動(dòng)每位員工的工作積極性。運(yùn)用物業(yè)作業(yè)成本控制，不僅有財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)也有與過(guò)程相關(guān)的非財(cái)務(wù)性指標(biāo)，使績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)既有定量指標(biāo)又有定性指標(biāo)，從而可以給管理者提供更加直接準(zhǔn)確的信息，也是對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位的績(jī)效評(píng)價(jià)。企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)可以通過(guò)以下兩個(gè)方向進(jìn)行達(dá)成目標(biāo)：一是，對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行具體的懲罰和激勵(lì)；二是，要對(duì)未來(lái)的作業(yè)的取向進(jìn)行全面分析，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?？?jī)效評(píng)估的目的只有一個(gè)就是用來(lái)促進(jìn)物業(yè)作業(yè)的進(jìn)一步改善，因此，它們應(yīng)該從根本上指出什么樣的作業(yè)情況需要實(shí)施相應(yīng)的改進(jìn)，哪些作業(yè)是可以消除的，哪些作業(yè)是還可以加強(qiáng)的。如果是因?yàn)橘Y源因素而引發(fā)的物業(yè)作業(yè)成本增多，應(yīng)該采用具體的消除作業(yè)方式和優(yōu)化配置作業(yè)方式進(jìn)行解決；如果是因市場(chǎng)和消費(fèi)者產(chǎn)生的整體作業(yè)利潤(rùn)下降，那么需要優(yōu)化消費(fèi)者的作業(yè)鏈；如果是因?yàn)槠髽I(yè)的內(nèi)部情況而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部流程出現(xiàn)了明顯的問(wèn)題，那么就需要優(yōu)化流程才能夠從根本上優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。（2）作業(yè)優(yōu)化物業(yè)作業(yè)成本管理的目的就是通過(guò)有效的成本預(yù)算控制和績(jī)效評(píng)價(jià)，對(duì)作業(yè)進(jìn)行良好的改進(jìn)和具體的完善，使物業(yè)作業(yè)成本預(yù)算、核算以及成本管理得到有效的掌握，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最最大化。物業(yè)作業(yè)優(yōu)化具體包括以下幾種情況，其中包括改進(jìn)和非增值作業(yè)。所謂非增值物業(yè)作業(yè)成本節(jié)約，指的就是能夠起到最佳成本優(yōu)化的作用，也成為成本優(yōu)化中最重要的一項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容，非增值物業(yè)作業(yè)成本節(jié)約通過(guò)來(lái)說(shuō)是以效率最優(yōu)化目標(biāo)；而作業(yè)改進(jìn)則是效果為作業(yè)優(yōu)化目標(biāo)。作業(yè)改進(jìn)一般情況所采用的方式包括作業(yè)消除、作業(yè)選擇、作業(yè)減低和作業(yè)分享。①作業(yè)消除作業(yè)消除主要就是采用消除的方式，進(jìn)行對(duì)作業(yè)的非增值和無(wú)附加的情況進(jìn)行確定，進(jìn)而消除這些作業(yè)情況以及一些不必要的作業(yè)。②作業(yè)選擇作業(yè)選擇在一定程度上就是指針對(duì)于不同作業(yè)所選擇最佳的作業(yè)，作業(yè)選擇并不一定就要選擇所有作業(yè)中成本最低的作業(yè)方式，還應(yīng)該充分的考慮其他的各種相關(guān)性因素。③作業(yè)減低作業(yè)減低主要目的就是為了有效的改善和降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中所消耗的資