廣州市文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型研究

一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景改革開放以來以外延擴張為主的城市發(fā)展模式使我國人地矛盾問題越來越突出，土地供給的約束推動城市發(fā)展進入了以存量土地再開發(fā)為主導(dǎo)的城市更新階段；同時，隨著我國工業(yè)化發(fā)展進入后期和后工業(yè)化時期，文化創(chuàng)意經(jīng)濟成為城市發(fā)展的新動力，大量位于城區(qū)中可再開發(fā)利用的舊工廠以其獨特的工業(yè)遺產(chǎn)文化價值、優(yōu)越的地理位置和相對低廉的土地價格成為文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)成長的理想空間場所，由此興起了一批由舊工廠改造而成的以發(fā)展文化創(chuàng)意為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如北京798、上海8號橋等，在提升土地利用效益的同時也優(yōu)化了城市發(fā)展質(zhì)量。作為改革發(fā)展的前沿城市，廣州市一直以來都在不斷推進工業(yè)用地更新的發(fā)展，相繼頒布了《關(guān)于推進市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進三”工作的意見{(穗府〔2008〕8號)}》和《廣州市舊廠房改造專項規(guī)劃(2010—2020)》等政策文件，先后規(guī)劃了90[1][2][3]多個舊工廠文創(chuàng)園區(qū)。經(jīng)過多年的發(fā)展，影響園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵因素是值得研究和探討的問題。從研究層面來看，文創(chuàng)園區(qū)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素仍處于摸索階段。舊工廠文創(chuàng)園中集聚了大量文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，其對于加速產(chǎn)業(yè)升級、更新?lián)Q代，促進文化創(chuàng)新，打造創(chuàng)意城市具有極大的促進作用。從這一角度來看，舊工廠文創(chuàng)園對于文創(chuàng)企業(yè)的吸引能力成為了衡量其是否能轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵。因此，本調(diào)查研究從企業(yè)選址滿意度的角度對廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型影響因素進行評估，結(jié)合區(qū)位理論和場景理論歸納影響舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的主要因素，以期為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策的制定提供決策參考，為園區(qū)的發(fā)展提供對策建議。2.研究意義從理論意義層面來看，本文的學(xué)術(shù)價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面:第一，在結(jié)合傳統(tǒng)區(qū)位理論的基礎(chǔ)上，將場景理論進一步延伸至對于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址滿意度的研究，豐富了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址因素研究的視角，構(gòu)建了更為廣闊的研究框架和指標體系。第二，彌補了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型研究在舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)方面研究的空缺，為舊工廠文創(chuàng)園的高質(zhì)量發(fā)展提供了一定的理論依據(jù)。從實踐意義層面來看，本文的學(xué)術(shù)價值主要體現(xiàn)在以廣州市基于舊工廠改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（簡稱舊廠房文創(chuàng)園）為研究對象，從企業(yè)選址滿意度的角度對廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型影響因素進行評估，結(jié)合區(qū)位理論和場景理論歸納影響舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的主要因素，以期為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策的制定提供決策參考，為園區(qū)的發(fā)展提供對策建議。（二）概念界定1.舊工廠文創(chuàng)園舊工廠文創(chuàng)園是指通過工業(yè)用地創(chuàng)意轉(zhuǎn)型發(fā)展起來的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。伴隨著大都市從工業(yè)化向后工業(yè)化轉(zhuǎn)變，文化經(jīng)濟迅速發(fā)展，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為高附加值經(jīng)濟增長的重要推力。以工業(yè)用地轉(zhuǎn)型而來的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園有機結(jié)合了工業(yè)遺產(chǎn)的利用，文化藝術(shù)創(chuàng)作和展示，商務(wù)辦公和文化旅游，不僅促進了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群的形成和發(fā)展，也有利于工業(yè)歷史文化的保護與延續(xù)，從而促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展以及提升城市文化風(fēng)貌[4]。2.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一種新興的產(chǎn)業(yè)，是一種以創(chuàng)新成果為核心，追求創(chuàng)意為手段，重視知識產(chǎn)權(quán)的保護，具有財富創(chuàng)造和就業(yè)潛力的行業(yè)[5]。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括廣播影視、動漫、音像、傳媒、視覺藝術(shù)、表演藝術(shù)、工藝與設(shè)計、雕塑、環(huán)境藝術(shù)、廣告裝潢、服裝設(shè)計、軟件和計算機服務(wù)等方面的創(chuàng)意群體[6]。3．工業(yè)用地轉(zhuǎn)型與工業(yè)用地轉(zhuǎn)型概念與內(nèi)涵類似的名字，還有工業(yè)用地更新、工業(yè)遺產(chǎn)再利用、工業(yè)用地再開發(fā)、舊廠改造等等。為獲得統(tǒng)一認識和避免混淆，本文認為這些名詞都是用來闡述工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的不同表達方式，并且側(cè)重點略有不同。但工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵相對于其他概念來說更加廣泛，其概念的界定不能停留在片面的認識，以理解為囊括土地產(chǎn)權(quán)等隱性要素和利用強度功能等顯性要素，以及物質(zhì)和經(jīng)濟社會空間同時發(fā)生變更的多維度綜合性概念。因此，本文將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型界定為針對原有工業(yè)用地進行的物質(zhì)社會與經(jīng)濟層面的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化活動，具體包括承載于土地之上的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地利用功能的調(diào)整與變更、土地產(chǎn)權(quán)的重新配置、原有工業(yè)用地的改造與更新、以及環(huán)境的整治等等，從而實現(xiàn)經(jīng)濟社會和物質(zhì)環(huán)境等方面改善與發(fā)展[7]。（三）研究內(nèi)容、研究方法與研究思路1.研究內(nèi)容本文的研究對象是廣州市內(nèi)的舊工廠文創(chuàng)園，研究內(nèi)容分為以下五個章節(jié)：第一章介紹了研究的選題背景，闡述了研究的理論意義和實踐意義，并且較為準確界定了研究對象的內(nèi)涵和概念。第二章通過對區(qū)位理論和場景理論的闡述，構(gòu)建了舊工廠文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素指標評估體系。第三章在實地調(diào)研和文獻研究的基礎(chǔ)上，對廣州市舊工廠文創(chuàng)園的發(fā)展概況和空間特征進行了探討，分析了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的成效、路徑與模式。第四章通過對第二章中構(gòu)建的舊工廠文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素指標評估體系設(shè)計成的問卷數(shù)據(jù)的研究分析，對不同影響因素的滿意度進行了深入地研究和分析。第五章對舊工廠文創(chuàng)園在轉(zhuǎn)型過程所出現(xiàn)的一系列問題進行了探討，并針對問題提出了一些建議和對策。2.研究方法本文采取的主要研究方法如下：（1）文獻分析法通過對國內(nèi)外工業(yè)用地轉(zhuǎn)型和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)文獻的研究，界定了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)概念，同時為本文研究提供了較為堅實的理論依據(jù)。（2）實地調(diào)研法通過問卷調(diào)查、實地的訪談、拍照和記錄，對廣州市舊工廠文創(chuàng)園區(qū)的土地利用、租金水平以及園區(qū)的運營情況進行了較為詳細的調(diào)查，同時對園區(qū)工作人員對園區(qū)發(fā)展的影響因素的滿意度進行了調(diào)查。（3）定量研究法本研究的定量分析主要包括以下兩個方面：第一是在對廣州市舊工廠文創(chuàng)園數(shù)據(jù)的收集方面，利用了GIS軟件對園區(qū)的地理位置進行了矢量處理，賦予其空間屬性，并進行進一步的空間分析；第二是在對問卷數(shù)據(jù)的分析方面，對影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的因素進行了統(tǒng)計分析。3.技術(shù)路線本研究是按“提出問題—理論建構(gòu)-實證分析-結(jié)論建議”的基本思路進行研究的。（1）提出問題對舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的社會經(jīng)濟背景進行分析后，結(jié)合當前實際情況和文獻研究，總結(jié)文化創(chuàng)意園區(qū)選址與工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素之間的聯(lián)系，確定本研究的理論價值和目的。（2）理論建構(gòu)由于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的獨特性，傳統(tǒng)的區(qū)位理論顯然不能完全刻畫出區(qū)位選址所考量的因素，因此有必要引入場景理論來彌補其在選址因素方面的不足，構(gòu)建新的理論分析框架。（3）實證分析在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，總結(jié)了廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)的土地利用特征和發(fā)展現(xiàn)狀，并建立了空間矢量數(shù)據(jù)庫，分析了其空間分異特征；通過問卷數(shù)據(jù)，比較不同因素的滿意度評估結(jié)果，對工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素進行分析。（4）結(jié)論建議總結(jié)廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型中存在的問題，提出針對性的對策和建議。（四）研究的創(chuàng)新點從研究對象上來看，以廣州市舊工廠文創(chuàng)園作為研究對象，較為新穎。對于文創(chuàng)園區(qū)的研究，大多集中在區(qū)位和形成機制方面；而對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的研究，也很少用文創(chuàng)園區(qū)作為研究對象。因此，有必要對文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素進行研究和分析。從指標體系的構(gòu)建上來看,將場景理論引入到對文創(chuàng)園區(qū)選址因素的分析,有效彌補了區(qū)位理論對選址因素分析的不足。將場景理論與區(qū)位理論相結(jié)合，構(gòu)建了新的選址影響因素指標體系。從研究方法上來看，運用了定性與定量相結(jié)合的方法，結(jié)果更為科學(xué)和可靠，也更加具有說服力。二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評估方法（一）理論基礎(chǔ)1.區(qū)位理論（1）區(qū)位理論概述區(qū)位這個詞來自德語的“standort”，英語中翻譯為“l(fā)ocation”，是位置、場所的意思[8]?，F(xiàn)在學(xué)界對區(qū)位的解釋和闡述各不相同，主要表現(xiàn)在兩個方面：第一個是指某事物的位置，另一個是指某事物與其他事物之間的空間聯(lián)系。如果對區(qū)位的這兩個方面加以更嚴格的擴展和概括，則區(qū)位還應(yīng)包括以下兩個方面：首先，表示不僅僅是位置，放置某個東西或為了特定的目標而規(guī)定的地域、范圍；其次，它還包括人類對某事物占據(jù)了位置的設(shè)計、計劃[9]。區(qū)位活動是人類活動的最基本行為，是人們生活、工作的基本和最低要求。人類在地理空間中的所有行為可以被視為區(qū)位選擇活動。（2）區(qū)位理論發(fā)展區(qū)位理論的發(fā)展主要經(jīng)歷了古典區(qū)位理論、近代區(qū)位理論和現(xiàn)代區(qū)位理論三個階段。杜能、韋伯等古典區(qū)位理論的代表人物從農(nóng)業(yè)或工業(yè)生產(chǎn)的角度出發(fā)，研究距離市中心遠近、交通運輸成本等區(qū)位條件對工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)選址的影響[10]，如韋伯的工業(yè)區(qū)位論考察了原材料的動力與燃料的成本、市場、交通轉(zhuǎn)運點、勞動力、運輸成本等因素對工業(yè)企業(yè)選址的因素，認為理想的工業(yè)區(qū)位處于生產(chǎn)和運輸成本最小點上[11]。1933年，克里斯泰勒結(jié)合地理和經(jīng)濟學(xué)的觀點，系統(tǒng)地創(chuàng)建了中心地理論[12]。1940年，廖什根據(jù)中心理論提出了市場區(qū)位理論，即以市場為中心的中心地理論[13]。1950年代以來，工業(yè)化、城市化發(fā)展推動了區(qū)位論將研究對象從單個的企業(yè)擴展為區(qū)域經(jīng)濟體系，現(xiàn)代區(qū)位論產(chǎn)生，如胡佛提出的運輸區(qū)位論進一步區(qū)分了運輸成本的構(gòu)成[14]，迪克斯特等人發(fā)展了新經(jīng)濟地理學(xué)區(qū)位論則探討了基于運輸成本的基礎(chǔ)所產(chǎn)生的集聚經(jīng)濟形態(tài)對企業(yè)區(qū)位選址的影響[15]。進入到工業(yè)化發(fā)展后期和后工業(yè)化時期，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主體的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，相比傳統(tǒng)工農(nóng)產(chǎn)業(yè)具有不同的選址要求，大量新興產(chǎn)業(yè)選址研究的成果表明，靠近大學(xué)和研究機構(gòu)、地方政策優(yōu)惠、靠近投資機構(gòu)、良好的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施、聚集經(jīng)濟等都是該類型產(chǎn)業(yè)看重的要素[16][17]。2.場景理論（1）場景理論概述場景理論是芝加哥大學(xué)終身教授TerryNicholsClark領(lǐng)導(dǎo)的研究小組所提出的新的都市研究范式。場景理論的“場景”是從英語的“scene”翻譯出來的[18]。經(jīng)過研究小組對一些國際大都市的研究，發(fā)現(xiàn)城市娛樂設(shè)施可以與不同的公民組織組合形成各種各樣的城市“場景”、具體的文化價值觀和不同群體的文化實踐，促進區(qū)域經(jīng)濟社會的發(fā)展[19]。伴隨工業(yè)社會的到來，傳統(tǒng)制造業(yè)被具有文化創(chuàng)造性、娛樂性的產(chǎn)業(yè)所取代，城市形態(tài)逐漸從生產(chǎn)轉(zhuǎn)向消費。在后工業(yè)城市的發(fā)展中，以土地、勞動力和資本為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)濟模式逐漸升級為以文化經(jīng)濟和創(chuàng)意經(jīng)濟為主導(dǎo)的經(jīng)濟發(fā)展模式[20]。場景理論是在這樣的背景下產(chǎn)生的，是以文化實踐和消費實踐為主要表現(xiàn)形式的城市發(fā)展動態(tài)理論，促進了后工業(yè)城市的轉(zhuǎn)型與升級。（2）場景理論的主要內(nèi)容場景理論的研究體系由主觀認識和客觀結(jié)構(gòu)兩大體系構(gòu)成?？陀^結(jié)構(gòu)由研究區(qū)域的便利設(shè)施構(gòu)成。大多數(shù)情況下，擁有大量商鋪的都市區(qū)域被稱為商業(yè)區(qū)，而擁有大量工廠的都市區(qū)域則稱之為工業(yè)化[21]。場景理論客觀結(jié)構(gòu)的概念與之類似，但是更為具體和詳細。比如，咖啡館、酒吧、書店、電影院、朋克音樂會、文化沙龍等。主觀認識體系描述的是場景所蘊含的文化價值觀?；趫鼍岸ㄐ越?jīng)驗的三個一般維度:戲劇性、真實性、合法性，我們較為清晰地解釋了場景生活的這種內(nèi)在環(huán)境[22]?？死撕偷つ釥栠M一步發(fā)展這三個維度，在場景文化價值觀三大維度上進一步區(qū)分了十五個小維度，、更好地說明現(xiàn)在人們的復(fù)雜且分化的社會生活和價值構(gòu)成[23]，詳見表2-1。表2-1場景理論主觀認識體系解釋框架主維度次維度真實性（Authenticity）理性的本地的國家的合作的少數(shù)群體的戲劇性(Theatricality)親善的正式的展示的時尚魅力挑釁的合法性(Legitimacy)傳統(tǒng)主義自我表現(xiàn)實用主義超凡魅力平等主義以特里克拉克(TerryClark)等為代表的城市社會學(xué)派所提出的場景理論，進一步從社會學(xué)的角度，探討了新消費主義與娛樂主義影響下，通過場景塑造吸引年輕的創(chuàng)意階層并由此帶動文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢。場景理論認為，場景由鄰里、物質(zhì)結(jié)構(gòu)、特定的多樣性人群、將上述要素連結(jié)在一起的活動、以及場景中所孕育的文化價值觀等五個要素構(gòu)成，場景及其所昭示的生活方式、深層價值與意義，吸引著對后工業(yè)城市發(fā)展十分關(guān)鍵的新興創(chuàng)意階層，從而帶來了高級人力資本與新興產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，推動城市產(chǎn)業(yè)升級與用地空間轉(zhuǎn)型[24]。（二）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素評估對于工業(yè)用地更新的影響因素研究日前仍處于摸索階段。雖然國內(nèi)學(xué)者提出了多種評價指標并對其進行實證調(diào)查和分析，探討其與使用者需求之間的關(guān)系。但對更新后使用者的滿意度研究大多數(shù)只針對游客，評價其更新改造的創(chuàng)意、理念和景觀意象。但在園區(qū)內(nèi)生活和工作的“真正“使用者一文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的實際體驗和切實需求在一定程度上被忽視。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的新生動力，評價文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型是否成功的一個標準便是它能否吸引文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，能否留住創(chuàng)意人才。為此，需要從文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址的角度建立一整套科學(xué)、系統(tǒng)、完善的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評價體系，來評價更新完成后的園區(qū)對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的吸引能力，并為衡量用地轉(zhuǎn)型成功與否的關(guān)鍵因素提供參考。那么該如何刻畫文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這種新興產(chǎn)業(yè)的選址因素?首先，傳統(tǒng)的城市發(fā)展模式強調(diào)土地、勞動力、資本和管理推動城市增長。區(qū)位理論就是基于傳統(tǒng)的生產(chǎn)要素，表達了產(chǎn)業(yè)選址的經(jīng)濟與生活訴求。但文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以高知識性、高附加性和強融合性等特性面與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)分開來,區(qū)位理論難以展示文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)選址的需求全貌。場景理論為此問題的解釋提供了一個有力的補充，其倡導(dǎo)的后工業(yè)時代城市增長模式將城市視作娛樂的機器，到了一定的發(fā)展階段后，原有經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)受到限制，而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化活動與文化消費等文化動力在城市轉(zhuǎn)型升級中的影響力隨著文化地位在全球化時代的上升而增強。因此。本文結(jié)自區(qū)位理論與場景理論。提煉文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址因素，構(gòu)建工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評估表如圖2-2所示。表2-2舊工廠文創(chuàng)園工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評估指標體系準則層因素層準則層因素層地理位置條件靠近貨運交通運營成本條件優(yōu)惠政策靠近高校、科研機構(gòu)租金水平靠近水系產(chǎn)業(yè)聚集與共享經(jīng)濟靠近市中心文化活動休閑娛樂活動位于歷史建筑改造的園區(qū)商業(yè)展覽活動便利服務(wù)與設(shè)施企業(yè)專業(yè)服務(wù)提供先鋒潮流藝術(shù)辦公設(shè)施條件教育培訓(xùn)機會生活便利設(shè)施人才條件技能與素質(zhì)園區(qū)物業(yè)服務(wù)薪酬水平市場條件方便企業(yè)客戶聯(lián)系人才數(shù)量靠近旅游客流文化價值觀戲劇性（親和友好、時尚美麗、正式嚴肅、個性張揚、挑戰(zhàn)或違反常規(guī)）自然與人文環(huán)境生態(tài)環(huán)境與綠化景觀真實性（團體合作、本土性、理性主義、國家主義、族群的）歷史建筑與人文環(huán)境合法性（自我表達、平等主義、有領(lǐng)導(dǎo)力的、傳統(tǒng)的、實用功利）三、廣州市舊工廠文創(chuàng)園發(fā)展概況和空間特征（一）廣州市舊工廠文創(chuàng)園發(fā)展概況1.盤活了舊工業(yè)用地截至2018年6月，廣州市已批城市更新（“三舊”改造）項目1070個（含微改造），改造面積102平方公里，目前共計約有基于舊工廠改造的文化創(chuàng)意園90多個?！巴硕M三”的置換過程盤活了低效舊工業(yè)用地，使園區(qū)獲得了新的發(fā)展契機，園內(nèi)廣告媒體、建筑設(shè)計、藝術(shù)創(chuàng)作、文物交易、工藝品設(shè)計、時裝設(shè)計、電影制作、音樂等各類創(chuàng)意行業(yè)蓬勃發(fā)展，藝術(shù)展覽、音樂節(jié)等活動的開辦也吸引了大量游客，成為頗具成長潛力的消費產(chǎn)業(yè)，有效促進了城市空間的活化再利用，提升了城市活力。2015年廣州市文化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值913.28億元，占全市GDP比重的5.05%，成為全市重要的支柱型產(chǎn)業(yè)[27]。在此次接受訪談的9個園區(qū)中，入駐的文創(chuàng)企業(yè)數(shù)量從幾十到幾百不等，如國際單位創(chuàng)意園園內(nèi)企業(yè)數(shù)高達650家，其次是唯品同創(chuàng)匯，約200-300家。從就業(yè)貢獻來看，國際單位中從業(yè)人員達到10000人，其次是唯品同創(chuàng)匯和1850園區(qū)，分別為2600人和2000人，其余園區(qū)也吸納就業(yè)人員200-800名不等。除啟迪中?？萍紙@和COCO文化大院等少數(shù)園區(qū)外，商鋪出租率都保持在90%以上，其中1850創(chuàng)意園和太古倉達到了100%，宏信922和太古倉的續(xù)約率分別達到了95%和100%。平均租金水平受地理位置、商鋪配置、公共設(shè)施等因素的影響，在70～200元/平方米不等。眾多園區(qū)獲得獎勵或授牌，如珠寶小鎮(zhèn)曾獲“廣州市重點文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“2018年度十佳好評景區(qū)”等稱號。2.形成了多種工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑近年來，廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，已形成了涵蓋影視文化、電信軟件、工藝時尚、設(shè)計服務(wù)、展演出版、咨詢策劃、休閑娛樂、科研教育等在內(nèi)的門類較齊全的產(chǎn)業(yè)體系，舊工業(yè)用地為這些新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的空間載體，形成了一批不同類型的舊工廠文創(chuàng)園區(qū)，展現(xiàn)出多樣化的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑（表3-1）。表3-1部分舊工廠文創(chuàng)園概況類型名稱面積(ha)開放時間建廠年代原企業(yè)功能定位藝術(shù)創(chuàng)作型廣州紅專廠1720091956廣州罐頭廠以國際標準定義的藝術(shù)設(shè)計工廠工業(yè)旅游型紫泥堂2620131953廣州制糖廠集工業(yè)發(fā)展史展示、藝術(shù)創(chuàng)作、養(yǎng)身休閑娛樂的重要文創(chuàng)旅游景區(qū)休閑娛樂型太古倉碼頭5.520101908輪船倉儲碼頭集文創(chuàng)、展貿(mào)、觀光旅游、休閑娛樂等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)文化景區(qū)專項產(chǎn)業(yè)型TIT創(chuàng)意園9.320071956廣州紡織機械廠以服裝創(chuàng)意為主題，集信息發(fā)布、產(chǎn)品展示、商務(wù)交流、時尚休閑等多種功能于一體的服裝創(chuàng)意平臺文化辦公型HiMonday18200750年代村集體舊廠房打造有溫度、有交流、有情懷的辦公社區(qū)，真正實現(xiàn)聯(lián)合移動辦公高新技術(shù)型廣州啟迪中海科技園6.420181974遠洋海運城安圍船廠廣州首個定位于海洋科技、智能制造為主的分園區(qū)，計劃打造成全國乃至國際具有影響力的海洋科技創(chuàng)新園區(qū)區(qū)域綜合型國際單位12.620081985長征皮鞋廠圍繞時尚科技企業(yè)發(fā)展需求，華南第一個擁有政務(wù)服務(wù)中心、商業(yè)廣場、國際會議中心、藝術(shù)中心等一站式服務(wù)配套的園區(qū)資料來源：根據(jù)相關(guān)文獻資料、園區(qū)官網(wǎng)與專業(yè)網(wǎng)站介紹與調(diào)研成果綜合整理3.產(chǎn)生了多種工業(yè)用地轉(zhuǎn)型模式納入“舊工廠”改造范圍的工業(yè)用地既包括國有土地產(chǎn)權(quán)的國營工廠，如T.I.T創(chuàng)意園；也包括集體土地產(chǎn)權(quán)的村工業(yè)園如唯品同創(chuàng)匯。在土地產(chǎn)權(quán)處置方面，有的園區(qū)土地由政府收儲，經(jīng)營主體通過參與土地出讓競爭環(huán)節(jié)獲得土地使用權(quán)；有的園區(qū)土地不進行收儲，經(jīng)營主體通過向政府補繳土地出讓金、與原業(yè)主簽訂土地租約的方式獲得一定年限的土地使用權(quán)。在園區(qū)改造的組織運營管理方面，形成了專業(yè)機構(gòu)運營（如唯品同創(chuàng)匯）、村集體自主改造（學(xué)山文化創(chuàng)意谷）、國營企業(yè)運營（紅專廠）等多種模式。（二）廣州市舊工廠文創(chuàng)園空間特征1.土地利用類型與結(jié)構(gòu)園區(qū)土地利用類型主要包括文化辦公用地、居住用地、商服用地、體育用地、道路與停車場用地、公共廣場用地、水域、綠地及混合用地等。14個樣本園區(qū)中，用地面積在1-5公頃的有5個，5-19公頃的有4個，9公頃以上的為5個?？傮w來看：第一，多數(shù)園區(qū)以文化辦公用地占比最高，如智匯park園區(qū)文化辦公用地面積為1.35公頃，占比達26.8%（表3-2，圖3-1），說明園區(qū)基本上堅持了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的目標定位。表3-2智匯park園區(qū)土地利用類型與結(jié)構(gòu)用地類型面積（ha）占園區(qū)總面積比例（%）混合用地0.6412.7文化辦公用地1.3526.8商服用地0.204.0綠地1.1322.4公共廣場用地0.7615.0道路0.6011.9體育用地0.601.0停車場0.306.0資料來源：根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)整理圖3-1智匯park園區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖3-2宏信922園區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖片來源：作者自繪圖片來源：作者自繪第二，少數(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)向了娛樂消費、工業(yè)旅游的發(fā)展方向。如太古倉的土地利用以商服用地為主，缺乏居住用地、公共設(shè)施用地和綠化用地等用地類型。第三，部分園區(qū)土地利用類型較為單一。原因一是園區(qū)發(fā)展定位多以單一業(yè)態(tài)的品牌化經(jīng)營為主；二是園區(qū)規(guī)模小，發(fā)展歷史短，難以形成功能齊全的土地開發(fā)利用形態(tài)。如宏信922園區(qū)無居住用地；商服用地僅占1.7%，園區(qū)只有一家餐館營業(yè)，位置偏僻，不能滿足園區(qū)人員的用餐需求（圖3-2，表3-5）。Coco大院面臨同樣的問題，且以高檔和特殊類型餐飲業(yè)為主，消費水平普通的餐館和零售店用地面積少，為園區(qū)工作人員的生產(chǎn)生活帶來不便。第四，混合用地占據(jù)較大比例。大部分園區(qū)存在混合功能型的建筑，以居住或辦公為主，引入零售或餐飲業(yè)；或是辦公用地與居住用地結(jié)合?；旌嫌玫厥雇恋乩每臻g更為多元，展現(xiàn)了園區(qū)自由開放的工作氛圍。表3-5宏信922園區(qū)土地利用類型表用地類型面積（ha）占園區(qū)建設(shè)用地比例（%）停車場用地0.062.0商服用地0.051.7文化辦公用地2.1270.6公共廣場用地0.144.7綠地0.279.0道路用地0.3612.0資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理2.土地利用布局舊廠房用地多呈現(xiàn)片區(qū)布局，園區(qū)總體上保留了原廠區(qū)的建筑整體格局并在此基礎(chǔ)上進行新的改善和分區(qū)。主要呈以下特征：第一，部分園區(qū)根據(jù)生產(chǎn)生活功能進行功能分區(qū)。如元崗智匯park的辦公區(qū)設(shè)在園區(qū)中央地帶集中布置，充分利用現(xiàn)有廠房；少量員工宿舍分布在園區(qū)北端，并有圍墻與外界隔離，具有私密性和安全性；配套服務(wù)區(qū)分布在入口附近，既臨近企業(yè)工作區(qū)，方便員工，也靠近市政路，便于服務(wù)共享，形成開放格局。休閑活動區(qū)則靠近員工宿舍和辦公區(qū)。其辦公、配套服務(wù)、居住、休閑活動四大功能區(qū)的比例分別是7.6%，68.5%，17.6%和6.3%，用地布局與功能結(jié)構(gòu)較為合理，便捷員工生活，有利提高工作效率（圖3-3）。圖3-3智匯park園區(qū)土地利用功能分區(qū)圖3-4宏信922園區(qū)土地利用布局圖圖片來源：作者自繪圖片來源：作者自繪第二，少數(shù)園區(qū)根據(jù)生產(chǎn)-消費鏈進行功能分區(qū)。如T.I.T創(chuàng)意園根據(jù)服裝設(shè)計生產(chǎn)消費鏈，將文化企業(yè)區(qū)劃分為創(chuàng)意設(shè)計區(qū)，展示發(fā)布區(qū)，創(chuàng)意辦公區(qū)和創(chuàng)意消費區(qū)。產(chǎn)業(yè)定位明確，有利于促進企業(yè)之間信息交流。第三，部分園區(qū)交通網(wǎng)，停車空間和道路布局缺乏科學(xué)規(guī)劃。如唯品同創(chuàng)匯，因園區(qū)面積大且處于建設(shè)初期，路標量不夠且設(shè)置不合理導(dǎo)致經(jīng)常有員工迷路。還有些園區(qū)，車流道與次干道之間缺乏科學(xué)銜接,造成有的道路人群集中，有的道路人群密度小。宏信922（圖3-4）則是停車用地設(shè)置較為偏僻，且道路狹窄，對行人和車輛出行造成不便。3.土地利用強度合適的容積率和建筑層數(shù)有利于營造舒適環(huán)境，提高生產(chǎn)效率。舊工廠文創(chuàng)園原有建筑層數(shù)集中在2-4層（表3-3），改建后基本保持原有建筑格局，少有加建，因此園區(qū)的容積率都很低（表3-4，圖3-5），這有利于保持比較宜人的空間環(huán)境，但也導(dǎo)致土地利用強度普遍較低。表3-3部分樣本園區(qū)不同層數(shù)的建筑數(shù)量1-2層建筑3-4層建筑5-6層建筑7層及以上建筑1850創(chuàng)意園031171太古倉25000TIT創(chuàng)意園442700coco大院5420宏信922創(chuàng)意園9410元崗智匯park6642資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理表3-4部分樣本園區(qū)的容積率園區(qū)智匯park宏信922Tit創(chuàng)意園1850創(chuàng)意園太古倉Coco文化大院唯品同創(chuàng)匯容積率0.430.720.480.590.560.58——來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理圖3-5宏信922創(chuàng)意園建筑利用情況圖3-6智匯park建筑利用情況圖片來源：作者自繪圖片來源：作者自繪4.空間場景特征場景是土地利用的微觀和具象化的表現(xiàn)形式。調(diào)研顯示，借助鄰里空間的整體背景氛圍、設(shè)施與建筑、人群、活動和價值觀傳遞的手段來塑造具有獨特吸引力的空間場景，已成為舊工廠文創(chuàng)園吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意階層，順利實現(xiàn)土地利用轉(zhuǎn)型的必不可少的措施。第一是鄰里空間，基于國營舊工廠與村工業(yè)園改造而來的文創(chuàng)園通常具有一定規(guī)模并進行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)和運營管理，在地域上與周邊地區(qū)相區(qū)隔，形成了獨立的鄰里空間，為塑造個性化的場景特征提供了有利的地理空間條件。第二是物質(zhì)設(shè)施，在物質(zhì)設(shè)施方面，大部分園區(qū)都保留了原有建筑，并加固了建筑結(jié)構(gòu)和進行統(tǒng)一的立面更新。新建建筑和完全不改變的建筑所占比例很小，都保留了明顯的工業(yè)遺存特色。事實上，舊工廠文創(chuàng)園的最大優(yōu)勢就是利用工業(yè)歷史建筑文化遺產(chǎn)營造獨特的空間場景吸引文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐。如T.I.T創(chuàng)意園堅持修舊如舊、尊重歷史的原則，較完整地保留了紡織機械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素。有的村工業(yè)園原來的環(huán)境比較臟亂，則采用了立面整飾、空間重新分割、引入新的建筑空間等方法來增強環(huán)境吸引力，如學(xué)山文化創(chuàng)意谷大量采用廢棄的集裝箱、火車車廂作為辦公空間和場所裝飾，起到了非常好的效果。第三是人群與活動，園區(qū)所吸引人群和開辦的活動展示了園區(qū)的魅力、文化內(nèi)涵，影響到園區(qū)的人才條件及發(fā)展經(jīng)營方向。例如T.I.T創(chuàng)意園以服裝創(chuàng)意為主題，利用擁有得天獨厚的地理位置優(yōu)勢，將緊鄰的廣州新電視觀光塔的國際性吸引力作為重要依托，堅持修舊如舊、尊重歷史的原則，保留了紡織機械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素，吸引國內(nèi)外時尚界著名設(shè)計師、名模、名企、名牌進園開發(fā)。第四是文化價值觀，不同的場景傳達不同的文化價值觀。如宏信922園區(qū)在民國時期工業(yè)建筑群的建筑風(fēng)格與優(yōu)美綠化景觀的基礎(chǔ)上，引入鋼雕、字畫、木雕等各類文化藝術(shù)元素，展示了歷史傳統(tǒng)與現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合的價值呈現(xiàn)，形成一個集時尚消費、商務(wù)辦公、藝術(shù)創(chuàng)作為一體的后工業(yè)創(chuàng)意及文化藝術(shù)園區(qū)。唯品同創(chuàng)匯則是一個將潮流時尚與生態(tài)環(huán)境融為一體的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)利用切割的方式創(chuàng)造出了更多自由組合空間，引入綠道和通廊，把空間連接起來，并大量運用橙色、紅色大色塊對外立面進行更新，豐富多彩的設(shè)計使其成為廣州的打卡圣地，表現(xiàn)出鮮明的表達自我與個性張揚的文化價值觀。太古倉是1904-1908年間修建的碼頭，曾是廣州生產(chǎn)最繁忙的碼頭。一方面，作為廣州近代發(fā)展見證，太古倉具有先天獨特的“本土性”特征。另一方面，園區(qū)將具有濃厚歷史感的的建筑與具有小資情調(diào)的餐吧和霓虹閃爍的酒吧街融合，構(gòu)建出了異國風(fēng)情的場景，商業(yè)氣息濃厚；加之國際葡萄酒采購中心的引進，富有特色的完整碼頭和游輪服務(wù)，時尚魅力的人群，又使太古倉更具國際性，“平等主義”“實用功利”“理性主義”“時尚美麗”等價值觀特色都比較鮮明。復(fù)古的建筑風(fēng)格紀念場景的構(gòu)建小資情調(diào)的氛圍圖3-7太古倉場景的文化價值觀特征圖片來源：自攝四、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素的滿意度評估1.不同影響因素的比較根據(jù)14個樣本園區(qū)共計266個樣本企業(yè)的問卷調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果（圖4-1），以自然與人文環(huán)境、服務(wù)設(shè)施和人才條件得分較高（4.03、3.73、3.66），其中自然與人文環(huán)境因素獲得了13個位列第一的評分，說明高品質(zhì)的空間環(huán)境、便利的服務(wù)設(shè)施配套與良好的人才資源是吸引文創(chuàng)企業(yè)進入、影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素；市場條件、地理位置得分較高（3.56、3.54），說明文創(chuàng)企業(yè)選址仍然看重市場條件與地理位置，但其重要性相對于古典區(qū)位理論下對傳統(tǒng)工農(nóng)業(yè)選址的影響下降，場景理論所關(guān)心的物質(zhì)設(shè)施、文化氛圍、人群等因素則尤為企業(yè)所看重，因此，引入場景理論對文創(chuàng)園區(qū)這種典型的后工業(yè)產(chǎn)業(yè)選址因素進行評估十分必要。運營成本、文化活動得分較低（3.34、3.3），分別獲得5個和8個最低評分，成為影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的制約性因素。以下分別進行分析。圖4-1影響因素滿意度評估總體情況資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理2.空間場景特征的滿意度評分最高(1)自然與人文環(huán)境因素自然與人文環(huán)境因素包括生態(tài)環(huán)境與綠化景觀、歷史建筑與人文環(huán)境兩個方面，在所有二級指標中，這兩項指標分別取得了最高和次高評分，說明優(yōu)美的自然景觀、富有文化藝術(shù)氛圍的歷史建筑所構(gòu)成的自然與人文環(huán)境構(gòu)筑了園區(qū)發(fā)展的地理空間平臺，奠定了工業(yè)用地順利轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，沒有挖掘出特點的場景空間很可能會淹沒在千篇一律的商業(yè)化開發(fā)中。圖4-2自然與人文環(huán)境條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理(2)便利服務(wù)與設(shè)施因素便利服務(wù)與設(shè)施影響園區(qū)的生產(chǎn)和生活條件，進而影響園區(qū)的吸引力。在該項評估中，以“辦公設(shè)施條件”和“園區(qū)物業(yè)服務(wù)”兩個二級指標的滿意度最高，“企業(yè)專業(yè)服務(wù)提供”次之，“生活便利設(shè)施”最低，說明多數(shù)舊工廠文創(chuàng)園著重園區(qū)辦公功能和常規(guī)物業(yè)服務(wù)的提供，專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)供給則存在不足，生活配套也不夠完善。圖4-3便利服務(wù)與設(shè)施條件因素評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（3）人才條件因素在人才條件準則中，滿意度評分由高到低依次是人才技能與素質(zhì)、人才數(shù)量和薪酬水平。與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不同，文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)更加關(guān)注勞動者的專業(yè)技能和素質(zhì)，其次才是人才數(shù)量；薪酬水平得分最低，可能是由于問卷主體主要來源于中低職位的企業(yè)員工，他們對自己的薪酬水平不夠滿意；也說明文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的薪酬與高要求的人才素質(zhì)之間存在不匹配的情況。圖4-4人才條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（4）文化活動因素豐富的文化活動能夠打造園區(qū)知名度、吸引游客和相關(guān)人才，進而提升園區(qū)發(fā)展的活力，這部分評分僅有3.30，說明當前文創(chuàng)園區(qū)在該方面的關(guān)注較少，需要提升文化活動影響力。其中商業(yè)展覽和休閑娛樂活動的滿意度稍高，說明園區(qū)開展活動多著眼于吸引游客和提升消費；對先鋒潮流藝術(shù)的滿意度次之，說明部分園區(qū)的發(fā)展理念與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向尚有一定差距；對教育培訓(xùn)機會的滿意度最低，說明園區(qū)對提升人才內(nèi)在素質(zhì)和能力的重視度非常不夠，是今后工業(yè)用地轉(zhuǎn)型需要尤其關(guān)注的部分。圖4-5文化活動因素評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理(5)文化價值觀因素文化價值觀是一個抽象的概念，指園區(qū)傳達出的文化氛圍、特征及其價值取向，場景理論將文化價值觀區(qū)分為真實性（真）、合法性（善）、戲劇性（美）三個維度。該項指標的得分一般，受訪人對于三個維度文化價值觀的認可度都介于符合和比較符合之間，得分依次為3.57、3.58和3.38，對于合法性的認可度最高、戲劇性最后。戲劇性維度內(nèi)部存在最為明顯的差異，可能受廣州低調(diào)務(wù)實的商業(yè)文化影響，親和友好和時尚美麗的得分最高，以違反常規(guī)的反叛性為訴求的價值觀評分最低。真實性維度內(nèi)部對于團體合作的、本土性的、理性主義和國家主義的認可度差異不是很大，都介于3.5-3.7之間，說明多數(shù)園區(qū)在主打本土性、團體性、國家性等文化訴求方面沒有明顯差異，但族群性的符合度最低，為3.29，這與中國并不存在像國外那么明顯的種族差異性有關(guān)；在合法性方面，自我表達和平等主義的符合度最高，說明文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)更加追求自我和平等，這也彰顯了后現(xiàn)代社會的價值取向特征。圖4-6文化價值觀因素的評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理3.區(qū)域外部環(huán)境條件總體滿意度較高如果說由于自然和人文環(huán)境、便利服務(wù)、人才、文化活動和文化價值觀構(gòu)成的場景特征主要屬于園區(qū)自身的硬件、軟件影響因素，構(gòu)成影響土地利用轉(zhuǎn)型能力的內(nèi)部基礎(chǔ)，那么市場條件、地理位置則反映了土地利用轉(zhuǎn)型的外部環(huán)境條件。（1）市場條件因素市場條件包括方便企業(yè)客戶聯(lián)系與靠近旅游客流兩個二級指標，其中“方便企業(yè)客戶聯(lián)系”一項得分較高，說明目前工業(yè)地的轉(zhuǎn)型仍以生產(chǎn)型定位為主導(dǎo)方向，提升文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)自身的市場競爭力和消費力比較重要。但“靠近旅游客流”與“方便企業(yè)客戶聯(lián)系”的評分差并補顯著，都屬于滿意度較高，說明娛樂與文化消費旅游對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型也具有越來越重要的影響力。圖4-7市場條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（2）地理位置因素地理位置總體評分為3.54，處于滿意度中等的水平，說明多數(shù)企業(yè)雖然對現(xiàn)有園區(qū)的地理位置沒有非常滿意。其中，位于歷史建筑改造園區(qū)、靠近公交地鐵的得分較高，再次說明園區(qū)人文環(huán)境特質(zhì)地理區(qū)位中較為重要的因素，其次是靠近公交地鐵站?？拷?、市中心和水系三項因素的評分一般，說明區(qū)別于傳統(tǒng)行業(yè)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)并不需要大量的陸運、水運需求以及非?？拷M市場?？拷咝?、科研機構(gòu)一項的滿意度最低，一方面可能與原有的工廠選址由于環(huán)境污染的原因多遠離高?？蒲杏嘘P(guān)，另一方面說明科研氛圍并對于文創(chuàng)園區(qū)并非關(guān)鍵因素，吸引、培育和孵化專業(yè)的文創(chuàng)人才，才是促進園區(qū)發(fā)展的內(nèi)生動力。圖4-8地理位置條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理4.作為支持性因素的運營成本評分較低運營成本主要包括優(yōu)惠政策、租金水平和產(chǎn)業(yè)集聚情況，體現(xiàn)了政府扶持政策的成效和園區(qū)的建設(shè)運營能力，該項因素整體評分沒有達到滿意的程度。其中優(yōu)惠政策的滿意度稍高，產(chǎn)業(yè)集聚與共享經(jīng)濟的滿意度其次，租金水平滿意度最差，說明政府出臺的相關(guān)政策還是起到了一定的促進和支持作用。文創(chuàng)企業(yè)能夠在大環(huán)境下實現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的有效鏈接和同類產(chǎn)業(yè)集聚的服務(wù)共享，有利于降低運營成本，但對單個園區(qū)內(nèi)的租金水平仍然不滿意。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具有新興成長型產(chǎn)業(yè)的特征，付租能力不高，因此租金是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)向工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的敏感因素。優(yōu)惠政策、租金等涉及運營成本的因素可視為園區(qū)運營的支持性因素，在一個城市內(nèi)，政策因素基本具有同一性，租金則主要由城市經(jīng)濟發(fā)達程度和地租水平?jīng)Q定，這些因素在園區(qū)間的差異性不大，不構(gòu)成影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素，但該部分因素的低得分也確實反映出當前廣州市乃至全國的文創(chuàng)園區(qū)建設(shè)所亟需提升的部分。圖4-9運營成本因素評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理5.不同類型園區(qū)的比較（1）各樣本園區(qū)的滿意度評分比較根據(jù)樣本園區(qū)總體評分的分布特征，將園區(qū)分為三類類：評分分值居于3.7-4.0之間，滿意度最高的園區(qū)有7個：T.I.T、宏信922、1850、太古倉、唯品同創(chuàng)匯、智匯park、珠寶小鎮(zhèn)，這些園區(qū)也是調(diào)研發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型較為成功的園區(qū)，目標定位明確，入駐率和續(xù)約率較高；評分分值居于3.0-3.3之間，滿意度最低的園區(qū)有2個：coco大院和啟迪中海。表4-1樣本園區(qū)各影響因素的滿意度評分地理位置便利服務(wù)設(shè)施人才條件市場條件運營成本自然人文環(huán)境文化活動文化價值觀園區(qū)平均紅專廠3.583.633.203.033.024.483.183.313.43TIT3.864.073.843.923.094.263.503.513.76宏信9223.693.973.813.553.724.353.523.663.7818503.693.803.833.953.454.033.393.603.72紫泥堂3.093.553.612.913.274.272.933.253.36太古倉3.973.833.474.133.394.333.603.723.81HiMonday3.653.753.523.833.133.393.223.543.50coco大院2.643.253.462.502.933.752.323.283.02唯品同創(chuàng)匯3.823.643.983.973.354.033.533.673.75琶醍啤酒3.473.433.593.683.293.683.533.413.51智匯park3.744.073.913.943.834.113.613.803.88啟迪中海2.893.193.262.862.943.532.653.123.06珠寶小鎮(zhèn)3.984.053.953.953.734.403.903.743.96國際單位3.203.833.613.423.283.832.933.413.44因素平均3.543.733.663.563.344.033.303.51(2)不同類型園區(qū)的企業(yè)選址因素偏好本研究將園區(qū)分為7種類型，以下比較不同類型園區(qū)的企業(yè)的選址傾向。統(tǒng)計結(jié)果表明，高新技術(shù)型、區(qū)域綜合型、休閑娛樂型這三類園區(qū)的企業(yè)對地理位置滿意度低，推測高新技術(shù)型和區(qū)域綜合型園區(qū)對地理位置要求不高，租金相對低廉、環(huán)境幽靜、配套服務(wù)等因素可抵消地理位置的劣勢而吸引企業(yè)入駐；休閑娛樂型園區(qū)恰恰相反，其一般要求地理位置較好的地段，可能因此對地理位置的打分更為苛刻。高新技術(shù)型、專項產(chǎn)業(yè)型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型對服務(wù)設(shè)施條件的滿意度最高，進駐這些園區(qū)的大多為專業(yè)性的文化傳播、生物及網(wǎng)絡(luò)科技、建筑工程等企業(yè)，其對金融、法律等專業(yè)服務(wù)提供、辦公設(shè)施條件、生活便設(shè)施、園區(qū)物業(yè)服務(wù)方面較為看重，因此在選擇進駐園區(qū)時會著重考慮服務(wù)設(shè)施因素。休閑娛樂型園區(qū)對文化價值觀的滿意度最高屬于情理之中；但工業(yè)旅游型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型這三類園區(qū)的文化價值觀滿意度評分偏低則出乎意料，因為這幾類產(chǎn)業(yè)一般而言比較依賴園區(qū)獨有的文化價值觀來吸引游客和創(chuàng)意人才的，這可能是由于園區(qū)的服務(wù)設(shè)施、市場條件和地理位置等因素非常具有吸引力，也可能是由于在現(xiàn)階段的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型階段，文化價值觀這個比較抽象的概念還在形成階段，不容易被理解，導(dǎo)致評分偏低。表4-2不同類型園區(qū)選址因素滿意度統(tǒng)計表影響因素高新技術(shù)型區(qū)域綜合型休閑娛樂型工業(yè)旅游型專項產(chǎn)業(yè)型藝術(shù)創(chuàng)作型文化辦公型地理位置3.313.513.093.643.613.863.64服務(wù)設(shè)施3.633.743.503.563.844.063.71人才條件3.583.803.493.553.733.903.52市場條件3.403.693.173.823.343.943.49運營成本3.543.743.393.643.643.963.57物質(zhì)文化環(huán)境3.473.723.283.733.493.953.53文化活動3.503.743.333.693.553.943.53文化價值觀3.463.543.513.553.633.463.41五、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存在的問題及建議與對策（一）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存在的問題1.部分園區(qū)空心化現(xiàn)象嚴重部分園區(qū)面臨空置率高的困境，如中海啟迪科技園，商鋪出租率僅為30%~40%，主要原因是運營成本較高所導(dǎo)致；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不夠穩(wěn)定也是造成空心化的原因之一[27]，如紅專廠等園區(qū)由于政府與管理方所訂合約中規(guī)定的土地使用期限較短而難以維持經(jīng)營穩(wěn)定性。2.園區(qū)運營管理水平較低，優(yōu)質(zhì)的文化活動少企業(yè)對園區(qū)文化活動的滿意度普遍不高，與物業(yè)方的運營管理理念密切相關(guān)，管理方未能主動尋求或打造藝術(shù)展覽、教育培訓(xùn)等活動；便利服務(wù)與設(shè)施方面總體評分較高，但也存在生活便利設(shè)施數(shù)量少、產(chǎn)品價格高等，與園區(qū)管理方規(guī)劃不當和政策限制等因素有關(guān)。目前園區(qū)物業(yè)的職能主要是傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理，在調(diào)研過程中，部分園區(qū)的從業(yè)人員反映園區(qū)物業(yè)管理較差，存在服務(wù)態(tài)度不好、亂收費現(xiàn)象嚴重等問題。3.過度商業(yè)化，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重部分園區(qū)為了追求高利潤，引進企業(yè)時未將企業(yè)的類型作為首先考慮的因素，更重視企業(yè)的盈利水平和支付能力，過度引進非文創(chuàng)型企業(yè)，使“文化創(chuàng)意”的定位發(fā)生了偏移。很多園區(qū)在創(chuàng)意和文化建設(shè)方面仍停留在單靠建筑物外觀改造或書畫藝術(shù)展示來增添文化內(nèi)涵的層面，沒有深度挖掘園區(qū)本身的特色，引動創(chuàng)意經(jīng)濟發(fā)展，也導(dǎo)致園區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定位大打折扣。4.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才不足雖然人才條件因素的滿意度評分較高，但人才不足仍然制約著文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)向的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型。如宏信922管理方在訪談中提及園區(qū)管理部門和入駐企業(yè)都亟需高層次人才，表達了希望與高校合作，引進人才的迫切希望。白云區(qū)的村工業(yè)園管理機構(gòu)則談到，為了幫企業(yè)招聘到合適的人才，需要“謊稱”企業(yè)的注冊地在天河、越秀等城市中心區(qū)。由于缺乏人才引進、留住和培養(yǎng)政策，一方面人才數(shù)量匱乏，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員流失現(xiàn)象嚴重；另一方面是高層次的復(fù)合型人才、熟知文化產(chǎn)業(yè)特點和市場運作的高端經(jīng)營管理人才非常缺乏。5.配套用地不足，缺乏空間規(guī)劃和特色場景的營造很多存在配套設(shè)施不完善，零售餐飲等商業(yè)服務(wù)業(yè)、公共用地等都較為不足，給園內(nèi)從業(yè)人員的日常工作生活帶來不便。這主要與園區(qū)定位和規(guī)劃不善、發(fā)展時間短有關(guān)：大部分園區(qū)定位均為單一業(yè)態(tài)；部分園區(qū)中開發(fā)的整體規(guī)劃與建設(shè)仍然按照傳統(tǒng)工業(yè)園模式設(shè)計，生活、綠化、配套設(shè)施建設(shè)用地占比不足，造成停車不便、道路狹窄、用餐不便等問題；大部分創(chuàng)意園的發(fā)展仍處于初期階段，尚未孕育出較為多元的用地類型，亟需提升空間規(guī)劃與場景營造的理念。（二）調(diào)研結(jié)論1.隨著工業(yè)化后期和后工業(yè)化時期文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)興起，廣州市舊工廠文創(chuàng)園數(shù)量不斷增加，形成了藝術(shù)創(chuàng)作、工業(yè)旅游、娛樂休閑等不同的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型途徑，產(chǎn)生了政府主導(dǎo)、國企主導(dǎo)、專業(yè)運營機構(gòu)主導(dǎo)、村集體自治等多種組織模式,盤活了城鄉(xiāng)工業(yè)用地，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。2.實地踏勘發(fā)現(xiàn)，在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的過程中，形成了包括文化辦公用地、居住用地、商服用地、體育用地、公共廣場用地、混合用地等在內(nèi)的多樣化土地利用類型，部分園區(qū)依據(jù)生產(chǎn)生活功能或生產(chǎn)環(huán)節(jié)配置了功能分區(qū)。由于以舊建筑活化利用為主，新建與加建受限，園區(qū)土地開發(fā)強度不高。塑造具有獨特吸引力的空間場景，已成為舊工廠文創(chuàng)園吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意階層，順利實現(xiàn)土地利用轉(zhuǎn)型的必不可少的措施。3.問卷調(diào)查結(jié)果表明，自然和人文環(huán)境、便利服務(wù)與設(shè)施等因素滿意度評分最高，以其為核心構(gòu)成的場景特征表征了園區(qū)的內(nèi)部條件，對文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級型的城鄉(xiāng)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型具有關(guān)鍵影響。傳統(tǒng)區(qū)位因素如地理位置和市場條件等作為園區(qū)外部區(qū)域條件，對于文創(chuàng)型產(chǎn)業(yè)仍然具有重要影響，但影響程度下降。政策、租金等支持性條件評分偏低，對工業(yè)用地轉(zhuǎn)型形成了制約。4.不同園區(qū)的發(fā)展成效出現(xiàn)了明顯分化，既有滿意度評分高、目標定位明確、發(fā)展較成功的園區(qū)，也不乏入駐企業(yè)不足、轉(zhuǎn)型困難的案例。不同類型的園區(qū)對不同影響因素的偏好也不一致，如高新技術(shù)型、區(qū)域綜合型、休閑娛樂型等園區(qū)對地理位置不太敏感；高新技術(shù)型、專項產(chǎn)業(yè)型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型對服務(wù)設(shè)施條件比較敏感。5.舊工廠文創(chuàng)園存在著空心化過度商業(yè)化的問題，并面臨運營管理水平偏低，人才短缺，配套用地短缺，富有創(chuàng)意和文化內(nèi)涵，場景塑造不足的困境。（三）建議與對策針對我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展中的一系列問題，結(jié)合本次調(diào)研收集的資料和有關(guān)土地資源管理的知識，提出以下幾點建議。1.完善土地與產(chǎn)業(yè)政策由于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)具有新興產(chǎn)業(yè)和初創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的特征，以及土地產(chǎn)權(quán)與利益關(guān)系的復(fù)雜性，建議政府從財政與金融政策、規(guī)劃與土地審批等方面對文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型進行扶持。首先，政府可為舊工廠文創(chuàng)園提供資金、稅費補貼、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、優(yōu)惠政策等制度性支持和法律保障；及時出臺扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，通過出臺借貸、融資等方面的優(yōu)惠政策[12]。其次，要制定更加靈活、更有針對性的規(guī)劃與土地審批程序，如根據(jù)園區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實需要來確定合理的土地使用期限，完善審批制度，以確保文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和文化創(chuàng)意企業(yè)可以得到穩(wěn)定長期的發(fā)展；合理滿足園區(qū)的配套用地需求，要對園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、公共服務(wù)平臺建設(shè)等予以重點扶持。2.完善配套功能，提高園區(qū)運營管理水平一是提供完善的公共服務(wù)，強化專業(yè)運營。特別是商務(wù)、交通、網(wǎng)絡(luò)通訊等方面建設(shè)要與園區(qū)建設(shè)配套，以滿足園區(qū)發(fā)展的需要，這些服務(wù)應(yīng)該在園區(qū)規(guī)劃時就應(yīng)該充分地考慮。二是強化文化氛圍建設(shè)。在園區(qū)的規(guī)劃過程中應(yīng)著眼長遠、減少短期化傾向，從多層次、多維度構(gòu)建特色化文化氛圍，注重文化所帶來的長期品牌效益[28]。三是改善文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理體制，構(gòu)建并完善科學(xué)服務(wù)體系。此外物業(yè)管理方可主動尋求或舉辦更多開放性的文化活動，進一步拓展園區(qū)平臺功能，如各類文創(chuàng)展覽、演講、論壇、沙龍、體驗活動、特色節(jié)慶活動、產(chǎn)品交易或拍賣以及針對園內(nèi)企業(yè)的培訓(xùn)教育等活動。3.塑造個性化場景的文創(chuàng)園區(qū)，杜絕同質(zhì)化建設(shè)堅持專業(yè)化、差異化、特色化的定位，避免同質(zhì)化和惡性競爭，突出創(chuàng)意文化產(chǎn)品和服務(wù)的特色，放大文化資源優(yōu)勢，與區(qū)域文化融合，打造文化品牌，凸顯品牌個性，培育與眾不同的核心競爭力。在園區(qū)的建設(shè)方面，利用園區(qū)的區(qū)域和空間特征，對多種復(fù)雜場景進行組合，形成特色化、有辨識度的園區(qū)文化價值觀。同時，建立園區(qū)內(nèi)部的“文化共生系統(tǒng)”，盡量降低租金在街區(qū)收入中所占的比例，充分利用園區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢，強化園區(qū)的文化特色，將盈利著眼于通過舉辦大型會展活動帶來的“人流經(jīng)濟”以及其他方面的消費[29]。此外還要加強園區(qū)品牌運作，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展必須與園區(qū)的宣傳工作相結(jié)合，園區(qū)運營方案的合理傳播和推介可以增加文化創(chuàng)意企業(yè)入駐園區(qū)的需求，這樣園區(qū)運營商就可以從中選擇一些品質(zhì)好、能形成產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)群體入駐園區(qū)[30]。4.加大文化人才隊伍建設(shè)，提供充足的智力保障文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要專業(yè)人才，尤其是創(chuàng)新人才。一是加快引進和培養(yǎng)文化創(chuàng)意方面的專業(yè)人才，制定并落實優(yōu)秀文化產(chǎn)業(yè)人才享受的各項優(yōu)惠和鼓勵政策，同時通過各種渠道加大宣傳力度，提高園區(qū)知名度，增加對人才的吸引力。二是完善培訓(xùn)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系，支持和鼓勵文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才的培養(yǎng)與培訓(xùn)，建立健全各類文化產(chǎn)業(yè)人才教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)體系，開展中高端企業(yè)管理培訓(xùn)，根據(jù)園區(qū)領(lǐng)域的人才需要，聯(lián)合高校相關(guān)院系有針對性地開設(shè)相關(guān)專業(yè)課程及創(chuàng)業(yè)管理課程[16]，既要改善人才總擁有量上的稀缺，也要改進人才結(jié)構(gòu)性匱乏。此外，各園區(qū)物業(yè)管理方和文創(chuàng)企業(yè)本身也要注重開展教育培訓(xùn)活動，提高人才質(zhì)量。5.合理規(guī)劃土地，完善土地功能分區(qū)首先園區(qū)須加強公共空間的建設(shè)，提供更多如圖書館、座椅、健身器械、公共休息區(qū)、廣場、綠地等便利設(shè)施，方便員工的生活和工作，營造輕松、閑適的氛圍；其次要從技術(shù)層面改進，適當提高土地利用強度，提高土地利用效益以降低運營成本；同時還要明晰定位、合理布局，科學(xué)合理規(guī)劃，提高空間環(huán)境品質(zhì)。文創(chuàng)園雖定位為文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)為主，但作為綜合開發(fā)體與新型產(chǎn)業(yè)園，還應(yīng)加上適當?shù)墓迷O(shè)施用地和部分生活居住用地，形成混合用途的土地類型。參考文獻[1]岑迪.“退二進三”背景下的廣州創(chuàng)意園“新常態(tài)”[A].中國城市規(guī)劃學(xué)會、貴陽市人民政府.新常態(tài)：傳承與變革——2015中國城市規(guī)劃年會論文集（11規(guī)劃實施與管理）[C].中國城市規(guī)劃學(xué)會、貴陽市人民政府:中國城市規(guī)劃學(xué)會,2015:11.[2]徐詠虹等.《廣州市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2017）》[M].社會科學(xué)文獻出版社.2017.[3]廣東鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司.滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)[EB/OL]./,2019-05-09[4]基于工業(yè)遺產(chǎn)保護與再利用的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建成景觀滿意度調(diào)查研究——以寧夏801創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為例[J].王薇.城市建筑.2019(34)[5]文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟