《稅收籌劃理論與實(shí)務(wù)》 教案 第八章 土地增值稅的稅收籌劃

稅收籌劃理論與實(shí)務(wù)教案課程信息課程名稱稅收籌劃理論與實(shí)務(wù)授課專業(yè)財(cái)經(jīng)類專業(yè)課程類型必修課公共課（）；專業(yè)基礎(chǔ)課（）；專業(yè)課（√）；選修課限選課（）；任選課（）；專業(yè)拓展課（）授課方式講授（√）；實(shí)踐課（√）；其它（）考核方式考試（）；考查（√）課程教學(xué)總學(xué)時(shí)數(shù)32學(xué)時(shí)學(xué)分?jǐn)?shù)2學(xué)分教材名稱稅收籌劃理論與實(shí)務(wù)作者楊志銀出版社西安電子科技大學(xué)出版社書號(hào)978-7-5606-6767-6出版時(shí)間2023.02

教學(xué)課題：第八章土地增值稅的稅收籌劃學(xué)時(shí)2學(xué)時(shí)教學(xué)主要內(nèi)容：第一節(jié)利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃第二節(jié)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃第三節(jié)通過合理控制增值率進(jìn)行稅收籌劃學(xué)習(xí)目標(biāo)：掌握土地增值稅的稅收籌劃的基本理論教學(xué)重點(diǎn)、難點(diǎn)：1.掌握如何利用征稅范圍進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃；2.掌握土地增值稅應(yīng)稅收入以及稅前扣除項(xiàng)目的稅收籌劃；3.掌握利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。教學(xué)方法：板書、多媒體視頻、課堂提問、課后練習(xí)拓展等課程內(nèi)容：第一節(jié)利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅收。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定(一)納稅義務(wù)人《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅暫行條例》)規(guī)定，土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。(二)征稅范圍的一般規(guī)定1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)國(guó)家法律，對(duì)國(guó)家所有的土地享有的使用權(quán)利。土地增值稅只對(duì)企業(yè)、單位和個(gè)人等經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅。轉(zhuǎn)讓集體所有土地使用權(quán)，按現(xiàn)行規(guī)定不征稅。2.地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說(shuō)的附著物是指附著于土地上、不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。(三)征稅范圍的特殊規(guī)定1.合作建房合作建房有兩種情況，一種是對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅；另一種是建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。2.房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換，是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于房地產(chǎn)交換行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅征收范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。3.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬的法律行為。4.房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租，是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。5.房地產(chǎn)評(píng)估增值房地產(chǎn)評(píng)估增值，是指企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其賬面價(jià)值升值。雖然房地產(chǎn)在評(píng)估過程中增值，但是并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。6.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征收地上建筑物及其附著物國(guó)家收回或征收的房地產(chǎn)，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，免征土地增值稅。7.房地產(chǎn)的代建房行為代建房，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。8.房地產(chǎn)的繼承房地產(chǎn)的繼承，是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。9.房地產(chǎn)的贈(zèng)與房地產(chǎn)的贈(zèng)與，是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他單位與個(gè)人的行為。(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。10.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關(guān)稅收。(四)稅率征收土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣活動(dòng)，限制濫占土地的行為，并適當(dāng)調(diào)節(jié)納稅人的收入，保障國(guó)家權(quán)益，因此，稅率設(shè)計(jì)的基本原則是：增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征。(五)計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。對(duì)這兩個(gè)因素的內(nèi)涵、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。1.收入額的確定根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。(1)貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券股票等有價(jià)證券。(2)實(shí)物收入。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。(3)其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。這種類型的收入比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)行專門評(píng)估確定，具體而言：①對(duì)取得的實(shí)物收入，要按取得收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；②對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入；③取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣。(4)對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；2.扣除項(xiàng)目及其金額在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。稅法規(guī)定，準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括以下幾項(xiàng)。1)取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。包括兩部分：(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款可以有如下三種形式：①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。(2)納稅人為取得土地使用權(quán)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。2)房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本簡(jiǎn)稱，是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。(2)前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。(3)建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。(6)開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用簡(jiǎn)稱，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。此外，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除：①如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則應(yīng)將其作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。②如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，則不可將其作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。3.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格舊房，是指已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和稅務(wù)局具體規(guī)定。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額的確定分如下三種情況。1)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率注：使用上述公式計(jì)算、評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：(1)評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價(jià)也稱為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；(2)房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，按專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定的房屋新舊度比例，一般用幾成新來(lái)表示。2)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。(1)提供的購(gòu)房憑據(jù)為“營(yíng)改增”前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營(yíng)業(yè)稅)并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。(2)提供的購(gòu)房憑據(jù)為“營(yíng)改增”后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。(3)提供的購(gòu)房發(fā)票為“營(yíng)改增”后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。3)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)，也不能提供購(gòu)房發(fā)票的對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路通過對(duì)征收范圍的界定從而對(duì)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行合理籌劃是土地增值稅稅收籌劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括以下五個(gè)方面。1.變房地產(chǎn)銷售為代建行為由于代建房屋的產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而不具備土地增值稅的納稅條件，不用繳納土地增值稅。2.變房地產(chǎn)銷售為合作建房行為稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。3.改售為租、投資、聯(lián)營(yíng)節(jié)稅土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。4.將免稅項(xiàng)目與非免稅項(xiàng)目分開核算稅法規(guī)定，對(duì)于免稅項(xiàng)目與非免稅項(xiàng)目必須分開核算，否則，免稅項(xiàng)目不得享受免稅優(yōu)惠；5.利用適當(dāng)捐贈(zèng)進(jìn)行稅收籌劃房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人和依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)鼐栀?zèng)給其他人的民事法律行為。第二節(jié)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠1.轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、安置住房、舊房和公共租賃住房的稅收優(yōu)惠(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%(含20%)的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅(包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分)。(2)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。2.國(guó)家征收、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠(1)因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。(2)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。3.對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅4.2022年亞運(yùn)會(huì)和亞殘運(yùn)會(huì)土地增值稅稅收優(yōu)惠政策為支持籌辦杭州2022年亞運(yùn)會(huì)和亞殘運(yùn)會(huì)及其測(cè)試賽，對(duì)杭州亞運(yùn)會(huì)組委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征增值稅和土地增值稅。該項(xiàng)政策自2020年4月9日起執(zhí)行。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路第一層次的稅收籌劃，是利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，這種稅收籌劃需要注意其滿足的條件。該籌劃思路是土地增值稅中普遍存在的籌劃思路。第二層次的稅收籌劃，是對(duì)于自有住房，考慮利用居住時(shí)間來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，這種稅收籌劃主要體現(xiàn)在二手房炒作的過程中。第三層