【基于工程變更的房地產(chǎn)項目成本控制研究11000字（論文）】

基于工程變更的房地產(chǎn)項目成本控制研究案例—以X公司為例目錄TOC\o"1-3"\h\u18017第一章緒論 113238一、研究背景 116207二、研究目的及意義 13116（一）研究目的 122347（二）研究意義 27865三、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 221564（一）國外研究現(xiàn)狀 215806（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀 36858四、研究方法 420450（一）文獻研究法 416663（二）案例分析法 47278五、研究內(nèi)容 47217第二章相關(guān)概念及理論概述 519327一、工程變更概念綜述 517921（一）工程變更的定義 516557（二）工程變更的分類 618370（三）工程變更與索賠的關(guān)系 727683二、成本控制相關(guān)理論 913652（一）成本控制定義 919766（二）利用掙值法來解決成本問題 910202第三章X公司工程變更成本控制研究分析 1031491一、X公司概況 1014975二、X公司工程變更案例分析 1127284（一）案例情況 11616（二）計算方法和結(jié)果 1110144（三）工程變更影響要素指標(biāo)評價結(jié)果排序 12785第四章x公司工程變更對成本的影響 137141一、x公司工程變更對成本的影響程度 1327299（一）基于工程變更問題形成角度的影響分析 138870（二）基于工程成本角度的分析 1332275（三）基于工程項目具體影響角度的分析 1320701二、工程變更影響工程成本變化的起因 136909（一）業(yè)主方 1324596（二）設(shè)計方 149627（三）施工方 1422798（四）監(jiān)理工程師 1411090（五）客觀因素引起的變更 1417566第五章做好工程變更管理的方法和途徑 151694一、加強合同管理 157270二、加強設(shè)計圖紙審查 1530566三、遵循工程變更原則 1516976四、重視變更事后工作 1531494五、提升綜合素質(zhì)水平 1515609第六章結(jié)論與展望 1610355參考文獻 18第一章緒論一、研究背景房地產(chǎn)業(yè)是我國改革開放的產(chǎn)物,并隨著改革開放的深入和經(jīng)濟的快速發(fā)展而不斷繁。在計劃經(jīng)濟年代，我國沒有商品房這一概念，住房有國家分配。在改革的初期，整個房地產(chǎn)行業(yè)比較理性，商品房的價格也處在當(dāng)時人們可以接受的范圍內(nèi)。至90年代末期，房改在全國全面推行，房地產(chǎn)行業(yè)快速地進入到自由市場主導(dǎo)的價格軌道上。近些年，自2015-2020年房地產(chǎn)業(yè)一直占國家GDP的比重一直處于較高地位，但2021年隨著行業(yè)內(nèi)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)對全國的占比呈下滑趨勢。圖1.12015-2021房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（資料來源：國家統(tǒng)計局）近些年地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，使得行業(yè)內(nèi)競爭愈發(fā)激烈，優(yōu)勝劣汰也讓許多房地產(chǎn)公司退出了歷史的舞臺。這些企業(yè)的落寞也反映給業(yè)內(nèi)諸多的警示。其中成本控制研究對于企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。在工程項目中前期的的預(yù)算成本在種種因素的影響下往往低于后期的結(jié)算成本。其中工程的變更占比居高，合同價格發(fā)生改變，從而影響成本難以有效控制。工程變更是貫穿于整個項目工程中，工程變更對工程建設(shè)的經(jīng)濟性、質(zhì)量及施工進度出的工程項目中任何工程量的增加或者減少。二、研究目的及意義（一）研究目的本文的研究在有前車之鑒的基礎(chǔ)上從有實際定義的工程變更及成本控制上出發(fā)，并結(jié)合x公司實例，搜集一些變更資料提出變更信息和應(yīng)對方法，從而為x公司提供有效的方案措施，具體如下：①系統(tǒng)地分析參建方發(fā)生工程變更的頻率對成本產(chǎn)生影響；②對工程變更因素進行分類，并找出影響成本的主要因素和次要因素并進行分類；③通過工程變更影響因素評價指標(biāo)，研究各工程變更因素對成本的影響程度；④針對工程變更因素，提出控制工程變更的具體措施和方法，以此來控制工程控制成本；（二）研究意義本文主要從介于x公司的工程變更主要從事先控制、跟蹤控制和有效變更入手，對于可以避免且對項目工程不利的項目進行事先控制，針對無法避免的工程項目確保及時跟蹤以確保及時止損，對優(yōu)于原計劃可以減少成本的工程進行有效變更。①結(jié)合前人研究理論和成果的基礎(chǔ)上和國內(nèi)外的研究成果，從項目建設(shè)的各個參建方進行研究，總結(jié)歸納工程變更因素，并進行分類；②收集x公司項目變更數(shù)據(jù)，然后研究其數(shù)據(jù)總結(jié)出工程便跟的嚴重性以及對于項目的重要性，使x公司明白事先控制、跟蹤控制和有效變更的重要性，讓企業(yè)得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。三、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（一）國外研究現(xiàn)狀業(yè)界對工程變更的研究從未間斷，但對工程變更影響因素的定量研究以及對工程變更的成本控制的研究仍需要繼續(xù)完善。通過閱覽文獻發(fā)達國家研究變更控制的開始時間較早，他們重要從三個方面進行研究以及補充：1.在工程變更產(chǎn)生的原因及對項目的影響方面如：1991年，Hester采用定量分析結(jié)果顯示工程變對施工過程中的勞動生產(chǎn)率具有顯著影響，而Moselhi對工程變更進行過程研究發(fā)現(xiàn)變更索賠的引發(fā)因素主要為現(xiàn)場未能及時記錄和確認變更。REF_Ref29462\r\h[7]1994年，Semple分析和考察了24個工程項目中具有爭議的索賠后，提出“工程變更是使工程項目投資失控的主要原因”的觀點，并定義“索賠”為：非常嚴重和破壞性的工程變更。REF_Ref29462\r\h[7]1997年，William提出施工生產(chǎn)率受到工程變更的不利影響顯著，如果施工段能維持6%以下的變更，生產(chǎn)效率將不會突破計劃值；但是每增加10%的變更，則現(xiàn)場生產(chǎn)率將下降2.5%。REF_Ref29462\r\h[7]2010年，AdnanEnshassi等分析加沙項目變更的來源，認為缺乏設(shè)備和材料、設(shè)計被咨詢單位更改、項目各方缺乏溝通和協(xié)調(diào)不當(dāng)、國內(nèi)政治以及業(yè)主變更、業(yè)主財務(wù)問題、合同條件之間存在沖突等是引發(fā)工程變更的主要來源，說明咨詢公司的因素以及業(yè)主的因素是變更產(chǎn)生的兩大最主要因素。REF_Ref29462\r\h[7]2.在工程變更的管理及控制方面如：2000年，DeniseBower提出工程變更的間接費難以評估，應(yīng)采用爭議以判斷工程變更所引起的費用及相應(yīng)的索賠，并提出“影響曲線模型”以確定索賠導(dǎo)價款確定方法及變更間接費的確定方法。REF_Ref29462\r\h[7]2005年，William對比分析162個項目后提出工程后期變更比前期變更對生產(chǎn)率的影響和破壞更大，認為應(yīng)盡早實施變更，并繪制變更時間與生產(chǎn)率影響圖以計算工程變更的事前費用或事后費用。REF_Ref29462\r\h[7]3.在工程項目成本控制方面如：上世紀(jì)中葉，美國將項目管理應(yīng)用到大型軍事項目上，到了60年代，這一系統(tǒng)的管理思想廣泛應(yīng)用到了大型國防和建筑工業(yè)中。項目成本控制作為項目管理領(lǐng)域細分的專業(yè)化研究方向，也得到了深入的探討和研究。REF_Ref29462\r\h[7]（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀自在我國開始推廣工程項目管理以來，變更控制成為業(yè)界學(xué)者的重要研究課題之一，大部分研究課題為工程變更的管理和控制，研究以《建設(shè)工程施工合同或《FIDIC施工合同條件》等合同條件為框架，國內(nèi)學(xué)者一方面對工程變更相關(guān)合同條款的完善做了大量研究，另一方面在工程項目成本控制方法上不斷進行探索。但在工程變更的影響因素方面更多停留在定性分析，同時在工程變更及其成本控制方面多偏于理論研究，結(jié)合定量方法客觀分析工程變更影響因素并據(jù)此提出工程變更的成本控制建議的文章相對較少。1.在工程變更合同條款的研究和完善方面如：2004年，劉齊認為在《建設(shè)工程施工合同示范文本》下業(yè)主可以在未經(jīng)過監(jiān)理工程師許可下單獨進行變更設(shè)計，與《FIDIC施工合同條件》有明顯差別。REF_Ref29462\r\h[7]2007年，艾光鮮認為合同條款中應(yīng)完善變更管理的相關(guān)內(nèi)容，包括定義、程序、價款確認、審批權(quán)限等方面。REF_Ref29462\r\h[7]2008年，謝白林通過研究《FIDIC施工合同條件》，提出工程變更存在改變合同工期、金額和合同本身三大效力。REF_Ref29462\r\h[7]2.在工程變更對項目的影響及控制方面如：2006年，吳書安認為業(yè)主和承包人的責(zé)任和義務(wù)應(yīng)在合同中進行明確，且應(yīng)對監(jiān)理工程師對不同類型變更的審批權(quán)限進行限制REF_Ref29462\r\h[7]2007年，劉建一通過對工程變更的歸納研究，認為工期延誤、直接成本和間接成本是工程變更影響項目的三大類因素REF_Ref29462\r\h[7]2012年，陽林通過工程實例分析工程變更因素和成本的影響關(guān)系，分析指出建設(shè)單位引起的變更金額占總變更金額的比例最大，但引起設(shè)計變更頻率最高的確是設(shè)計單位。決策和選擇是對建設(shè)單位工程變更中最大變更金額影響因素，勘查涉及人員的專業(yè)能力是導(dǎo)致勘察設(shè)計單位涉及變更的最高頻率的因素REF_Ref29462\r\h[7]3.在工程項目成本控制方面如：2001年，同濟大學(xué)何清華博士提出建設(shè)項目全過程集成化管理的概念；并提出業(yè)主方在運營導(dǎo)向建設(shè)的整個過程中，進行管理、組織和設(shè)計的理念REF_Ref29462\r\h[7]2013年，趙建凱探討了全過程成本管理的相關(guān)理論及方法；分析了工程項目全過程成本管理存在的常見問題以及原因；并對建設(shè)工程項目全過程成本管理的REF_Ref29462\r\h[7]四、研究方法（一）文獻研究法本文主要通過文獻分析法通過翻找前人國內(nèi)外關(guān)于論點相關(guān)文獻，并在對相關(guān)文獻進行分析、篩選、分類和總結(jié)。以文獻資料為基礎(chǔ)，對其進行科學(xué)的認知。文獻法學(xué)是一種具有生命力的古代科學(xué)研究的方法完成理論構(gòu)建和因素選取。（二）案例分析法為凸顯論文所提出的問題現(xiàn)象性和就決方案的可行性，決定以搜集實際案例，將研究結(jié)論與實際案例相結(jié)合，進一步說明研究結(jié)果的客觀性。五、研究內(nèi)容本文共分為六個部分。第一部分：緒論：此部分主要對文章的背景、目的以及研究意義進行介紹。第二部分：相關(guān)概念及理論概述，主要對相關(guān)的理論概念進行闡述，例如工程變更的定義、工程變更的分類、工程變更與索賠的關(guān)系、成本控制定義、利用掙值法來解決成本問題等等。第三部分：案例分析，主要對X公司工程變更成本控制的現(xiàn)狀進行分析，從中找出工程變更影響成本控制的動因和因素。第四部分：X公司工程變更對成本控制的影響分析，主要從兩個方面出發(fā)，分別是x公司工程變更對成本的影響程度和工程變更影響工程成本變化的起因，主要基于工程變更問題形成角度、工程成本角度、工程項目具體影響角度來具體分析，得出業(yè)主方、設(shè)計方、施工方、監(jiān)理工程師、客觀因素引起的變更都有可能導(dǎo)致工程變更，從而影響到工程成本。第五部分：做好工程變更管理的方法和途徑，針對當(dāng)前存在的問題提出符合工程的管理的方法和途徑。第六部分：結(jié)論，對文本做出總結(jié)工作，找出本文不足之處加以分析和改進。

第二章相關(guān)概念及理論概述一、工程變更概念綜述（一）工程變更的定義對于工程變更的定義，由于其的復(fù)雜性和廣泛性，所以在諸多文獻中也有許多對工程變更的定義，但業(yè)界并沒有給出一個權(quán)威和一致認可的定義。1.《FIDIC施工合同條件》對工程變更的定義按照《FIDIC施工合同條件》第13.1條款的規(guī)定，工程變更主要包括六個方面的內(nèi)容：1)合同中包含的任何工作內(nèi)容的數(shù)量改變；2)合同中任何工作質(zhì)量或者工作特性的改變；3)合同中規(guī)定的任何部位的尺寸、標(biāo)高或者位置的改變；4)省略的工作，除非已經(jīng)被合同主體外的其他人完成；5)工程實施的順序或時間安排的改變；6)永久工程所需的任何附加工作、生產(chǎn)設(shè)備、材料或服務(wù)。2.《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》對工程變更的定義按照《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》第15.1條款的規(guī)定，工程變更主要可以概括為五個方面的內(nèi)容：1)取消合同中任何工作，但被取消的工作同樣由原實施者實施；2)合同中任何工作的質(zhì)量和特性的改變；3)合同中規(guī)定的任何部位的尺寸、標(biāo)高、基線和位置的改變；4)合同中規(guī)定的任何工作的施工順序、工藝、時間的改變；5)增加了合同之外的其他工作。3.《建設(shè)工程施工合同》對工程變更的定義《按照建設(shè)工程施工合同》第29.1條款的規(guī)定，工程變更主要可以概括為四個方面的內(nèi)容：1)合同中任何部位的尺寸、標(biāo)高、基線和位置的改變；2)合同中工作量的改變；3)合同中工作時間和順序的改變；4)增加了其他與工程有關(guān)的附加工作。論文中主要將工程變更分為四種類型：第一類：合同中項目工作內(nèi)容發(fā)生改變在合同中不論是建設(shè)單位還是施工單位的工作量都是規(guī)劃好的，他們的依據(jù)是施工圖紙和國家規(guī)范經(jīng)過計算和計劃的觸動。但在一切都可以順利進行的同時需要所得結(jié)論，是在理想的環(huán)境和穩(wěn)定條件下進行的由于項目的復(fù)雜性其客觀因素比較多，其設(shè)計者難免有考慮不到的方面以致于圖紙的正確性。最終導(dǎo)致造成建設(shè)單位和施工單位工作內(nèi)容數(shù)量的改變例一，張家口某小區(qū)建設(shè)原定地下防水采用地下防水等級為二級（濕漬總面積不大于總防水面積的1‰，單個濕漬面積不大于0.1，任意100防水面積不超過1處；其他地下工程：濕漬總面積不大于總防水面積的6‰，單個濕漬面積不大于0.2，任意100的防水面積不超過4處。防水等級

三

級：有少量漏水點，不得有線流和漏泥砂；單個濕漬面積不大于0.3，單個漏水點的漏水量不大于2.5L/d，任意100防水面積不超過7處。）但實際工程施工中發(fā)現(xiàn)其地下水位遠遠高于原計劃位置，后將地下防水工程改為一級。造成了實際工作內(nèi)容程序增加進而產(chǎn)生了工程變更。第二類：原定合同中在具體實施的過程因為質(zhì)量和實用型中發(fā)生改變在項目施工過程中不同的參建方都會根據(jù)工程具體的布局、實用型和其應(yīng)有的特征發(fā)生改變，表現(xiàn)在：設(shè)計人員在具體的施工中對現(xiàn)有圖紙的修改和土建、水暖、電氣專業(yè)人員相互之間的矛盾的協(xié)調(diào)；建設(shè)單位對現(xiàn)工程的規(guī)模與實用型做出調(diào)整和布局上的改變等；由于社會發(fā)展的需要使用單位采用新型技術(shù)對現(xiàn)有技術(shù)的更新?lián)Q代導(dǎo)致的材料、工藝的改變。建筑是一個精密且龐大的工程任何的細枝末節(jié)的變化都可能會引起工程變更。例二，石家莊某游泳館、高級餐廳廚房地面防水和墻體防水原設(shè)計為采用普通防水密實水泥砂漿和2mm厚水泥基滲透型防水涂料，考慮到材料的延展性和使用壽命等等因素，后更替為密實水泥砂漿和2mm厚聚氨酯防水涂料提高其品質(zhì)、使用壽命，發(fā)成了工程變更。第三類：原計劃合同中因為各別因素導(dǎo)致的施工順序和施工時間的改變項目施工工程中不受人為控制的因素有許多如現(xiàn)場的停電、停水、混凝土攪拌車在運輸途中的擁堵等等和一些自然因素的影響這些都會導(dǎo)致順序上和時間上的沖突都會產(chǎn)生工程變更，最終對工程成本造成一定的影響。例三，杭州居民樓建設(shè)工程處于土方階段，由于在原本的土方開挖階段正好趕上當(dāng)?shù)赜昙?，?dǎo)致無法進行正常開挖進而產(chǎn)生了材料積壓與人員窩工設(shè)備機械歇班的現(xiàn)象產(chǎn)生了工程變更。第四類：在原定合同上增加不在合同內(nèi)的工作內(nèi)容項目工程的多樣性和復(fù)雜性，在合同上很難做到百密而無一疏總會有考慮不到地方所以所簽訂的合同可能存在不完善，在陸續(xù)的施工過程中可能會出現(xiàn)合同以外的附加工作，產(chǎn)生新的工作內(nèi)容勢必會增加成本產(chǎn)生新的工程變更。例四，張家口某小區(qū)基坑開挖過程中某一基坑在開挖到一定深度時出現(xiàn)了計劃中未曾提及的流沙情況導(dǎo)致改變了開挖工藝并在后期做了換土處理，從而導(dǎo)致了工程變更的發(fā)生。其中，例一至例三類型可以視為原合同范圍內(nèi)規(guī)定的工作發(fā)生了變化，例四這種類型可以視為發(fā)生了原合同之外的附加工作。程變更分類的角度不同，就會采取不同的分類原則，對工程變更的分類也就會發(fā)生差異。目前國內(nèi)外對工程變更的分類有很多種方法，國內(nèi)大多數(shù)學(xué)者對工程變更的分類，無不外乎是根據(jù)工程變更的重要性、申請者、指令形式、主體方、內(nèi)容等多個方面來劃分。（二）工程變更的分類工程變更是定義是復(fù)雜的其分類在不同維度上的分類也有許多種有按重要性劃分、按申請者劃分、按指令形式劃分、按變更主體劃分、按照變更內(nèi)容劃分，這些是國內(nèi)多數(shù)學(xué)者普遍認可的。如表2.1所示分類依據(jù)細分具體表現(xiàn)重要性重大變更變更金額大于等于50萬元的工程重要變更變更金額小于等于50萬大于等于30萬的工程一般變更變更金額小于等于30萬的工程申請者甲方變更甲方通過對項目工程的規(guī)模、實用性做出改變引起的工程變更設(shè)計變更設(shè)計單位設(shè)計人員的不專業(yè)性的失誤，各個專業(yè)人員土建、水暖、電氣等的矛盾從而發(fā)出變更通知單產(chǎn)生工程變更乙方變更乙方未按規(guī)定時間開工、勞動力不足機械滯后、技術(shù)不到位、材料供應(yīng)問題、分包不合理等導(dǎo)致的工程變更指令形式指令式變更甲方或者是專業(yè)人員在施工過程中根據(jù)其復(fù)雜性考慮到實際情況找到更合適的施工方法進而正是發(fā)布的“變更令”并符合合同規(guī)定推斷式變更考慮到現(xiàn)場情況復(fù)雜正式的“變更令”變成業(yè)主和工程師的口頭指令存在一定的索賠糾紛核心式變更多處工程變更導(dǎo)致原簽訂何合同失效，甲方和工程師變更指令是否發(fā)布，都不會影響工程變更的發(fā)生變更主體甲方或者是設(shè)計方變更甲方?jīng)]有能夠提供所需的條件或者一直更改施工計劃或者是設(shè)計單位的設(shè)計錯誤乙方變更采用不和規(guī)格的材料、沒有足夠的勞動力、施工機械的滯后、工藝的落后、現(xiàn)場的安全管理不到位、施工組織管理不明確第三方引起的變更國家規(guī)范做出調(diào)整、自然天氣因素；經(jīng)濟物價的改變變更內(nèi)容設(shè)計施工變更甲方對原計劃的項目工程不滿意產(chǎn)生重大變更應(yīng)對業(yè)主的要求施工方不得不也做出調(diào)整對其施工方案、工藝流程、施工計劃的調(diào)整計劃變更甲方在原計劃進行了修改增減施工項目、擴張減少施工項目提高建筑標(biāo)準(zhǔn)條件變更項目的條件發(fā)生了改變比如基層土質(zhì)突然不和規(guī)定新增變更工程量的增加導(dǎo)致的一系列變更圖2.1資源來源根據(jù)REF_Ref26611\r\h[8]REF_Ref28430\r\h[4]整理（三）工程變更與索賠的關(guān)系在項目建設(shè)階段任何細枝末節(jié)的工程變更都會影響后期的成本，所以應(yīng)當(dāng)有一套利害關(guān)系分化責(zé)任在后期的索賠階段不管是承包商還是業(yè)主，在面對問題上都有據(jù)可依。如表2.2序號變更因素責(zé)任方1施工單位采用劣質(zhì)建筑材料引起的返工施工單位2沒有經(jīng)過工程師業(yè)主的同意不按照原計劃圖紙施工施工單位3在面對項目時完全沒有技術(shù)創(chuàng)新采用已淘汰的工藝流程施工施工單位4參建各單位在施工時沒有做到有效的溝通導(dǎo)致現(xiàn)場混亂出現(xiàn)變更參建各方5建設(shè)單位和主要工程師發(fā)布錯誤的指令建設(shè)單位6在材料入場時沒有按照規(guī)定的要求進行進場試驗導(dǎo)致的的后期材料不和標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)變更施工單位7簽訂完合同后建設(shè)單位對原有計劃不理想進行二次整改建設(shè)單位8甲方?jīng)]有按照合同內(nèi)的規(guī)定提供或者改變相應(yīng)的建筑材料建設(shè)單位9施工單位擅自修改已確定的投標(biāo)方案施工單位10施工單位為了趕工期、采用行動優(yōu)化方案施工單位11施工單位缺少技術(shù)工藝導(dǎo)致變更施工單位12施工單位整改合同上甲方所提供的材料施工單位13甲方私自提出提前交工的的要求建設(shè)單位14施工單位二次分包且對對分包商資質(zhì)技術(shù)管理不到位施工單位15施工組織管理不到位導(dǎo)致現(xiàn)場混亂各個工種沒有好的銜接施工單位16項目施工中施工單位各個工作人員未能實現(xiàn)有效溝通施工單位17不可抗因素建設(shè)單位18現(xiàn)場施工中現(xiàn)場管理人員缺乏導(dǎo)致管理散漫質(zhì)量不達標(biāo)施工單位19現(xiàn)場提供的材料不足私自因市場原因?qū)⒉牧蟽r格高度上漲建設(shè)單位20合同成本成本不符合規(guī)定、甲方未按規(guī)定時間進行結(jié)算建設(shè)單位施工單位22國家對建筑業(yè)的新規(guī)定施工單位建設(shè)單位圖2.2資源根據(jù)REF_Ref26611\r\h[8]REF_Ref28430\r\h[4]整理二、成本控制相關(guān)理論（一）成本控制定義在建設(shè)工程項目中從開始到結(jié)束之前產(chǎn)生的所有費用被稱之為成本，站在不同的參建方角度由于他們的立場不同所以對成本的理解是不一樣的，本文是基于工程變更下房地產(chǎn)成本控制研究自然是站在建設(shè)單位角度來思考問題。是指開發(fā)項目工程X公司所需要承擔(dān)的工程建設(shè)其他費、工程費用、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)的調(diào)節(jié)稅構(gòu)成。對于建設(shè)單位成本應(yīng)當(dāng)貫穿整個生命周期應(yīng)當(dāng)做好事前控制、事中控制和事后控制。在項目前期決策階段、項目建議書和可行性研究階段、項目設(shè)計階段、項目招投標(biāo)和施工準(zhǔn)備階段、項目實施階段、項目竣工驗收和運營階段做好管理。[8]（二）利用掙值法來解決成本問題建設(shè)單位成本的控制應(yīng)當(dāng)從從始至終貫穿與項目工程的生命周期內(nèi)。應(yīng)當(dāng)從事前控制的成本預(yù)測、成本決策、成本計劃到事中控制的成本控制、成本核算到事后控制的成本考核、成本分析這一系列的過程中得到成本信息反饋，然后將經(jīng)驗總結(jié)到下一工程項目中。只有這樣才能讓一個企業(yè)可持續(xù)的健康發(fā)展。如圖2.3所示。圖2.3成本信息反饋圖

第三章X公司工程變更成本控制研究分析一、X公司概況X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱X公司），2002年4月5日在石家莊市工商行政管理局登記成立，旗下?lián)碛泻邶埥‰p鴨山市金融實業(yè)公司、上海分公司、石家莊開發(fā)公司、物業(yè)公司等諸多經(jīng)營實體，總資產(chǎn)近300多億元。其中bank占有率不足35億，公司自持資產(chǎn)純度達85%以上。業(yè)務(wù)范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理和租賃，其投資和開發(fā)的項目遍及上海、海南、黑龍江、河北等經(jīng)濟發(fā)達的大中城市。圖1.3X公司組織結(jié)構(gòu)X公司部門職能如下：1.董事會：是X公司擁有經(jīng)營決策權(quán)、制度審批權(quán)以及高層聘用權(quán)等最高權(quán)的機構(gòu)。2.總經(jīng)理以及副經(jīng)理：主要負責(zé)自己所管轄部門的經(jīng)營統(tǒng)籌管理。3.物業(yè)管理部:主要負責(zé)公司對物業(yè)板塊管理運營工作。4.市場營銷部：主要對整個流動市場的物價把控做好預(yù)測，制定營銷計劃，與采購商協(xié)調(diào)關(guān)系。5.預(yù)算采購部：協(xié)助施工方對項目所需材料的采購、租賃，編制預(yù)算書以及工程合同，與施工方協(xié)調(diào)關(guān)系，按照合同定期做好結(jié)算。6.研發(fā)設(shè)計部：對公司已經(jīng)在實施的項目以及將要實施的項目做好做好規(guī)劃并做好風(fēng)險研究報告可行性研究報告。對項目各個階段做好總結(jié)；和第三方工資做好協(xié)調(diào)配合。7.資金運營部：主要負責(zé)施工方關(guān)于項目工程的核算，檢查合同內(nèi)關(guān)于結(jié)算的相關(guān)規(guī)定是否符合要求，根據(jù)預(yù)算結(jié)果進行撥款等。8.項目公司、項目經(jīng)理部：主要負責(zé)項目工程的管理監(jiān)督工作，根據(jù)要求于施工方配合做好工期的把控，以及招標(biāo)控制現(xiàn)場可控成本的把握等。二、X公司工程變更案例分析（一）案例情況某大型綜合辦公樓項目，總建筑面積為25萬平米，建筑高度約199.6米。其中地下4層，建筑面積近5萬平米，地上45層，建筑面積20萬平米，結(jié)構(gòu)形式為框剪結(jié)構(gòu)。合同額約16.5億元。該大型綜合性辦公樓項目，涉及土建、裝修、幕墻、通風(fēng)空調(diào)、電氣、弱電、消防、園林景觀等全專業(yè)，包含項目建設(shè)全過程的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，具有一定的代表性和適用性。（二）計算方法和結(jié)果對引起單項工程變更的二級指標(biāo)進行變更因素重要程度和影響程度計算，計算方法和結(jié)果見圖3.2。圖3.2計算方法和結(jié)果通過評價要素指標(biāo)計算，可得出不同級別工程變更因素指標(biāo)的重要程度，一級指標(biāo)中建設(shè)單位導(dǎo)致的工程變更的重要程度為42.24%；客觀因素和勘察設(shè)計單位導(dǎo)致的工程變更的重要程度分別為29.3%和26.58%。同時也得到不同級別工程變更因素指標(biāo)對工程成本的影響程度，本案例工程變更因素對造價的整體影響程度達到8.808%。其中:一級指標(biāo)中建設(shè)單位導(dǎo)致的工程變更對造價影響程度最高，變更額占合同額的3.721%；其次是其他因素和勘察設(shè)計單位，影響程度分別為2.581%和2.342%。（三）工程變更影響要素指標(biāo)評價結(jié)果排序工程變更影響要素指標(biāo)評價結(jié)果排序見表3.3。排序折標(biāo)編號二級指標(biāo)M要程度影響程度1B01勘察設(shè)計成果的質(zhì)It24.26%2.137%2A0I建設(shè)單位需求的改變2423%2.134%3D03經(jīng)濟環(huán)境原因17.95%1.581%4A04加快施工進度1734%1.527%5D0I自然環(huán)境原因8.24%0.726%6D02政策、政治和社會環(huán)境3.11%0.274%7B02設(shè)計專業(yè)間協(xié)調(diào)溝通2.17%0.191%8C02施工方案合理化建議1.87%0.165%9A03建設(shè)單位項目管理能力0.62%0.054%10B03設(shè)計技術(shù)交底深度0.15%0.013%11A02招評標(biāo)階段及合同條款0.05%0.005%12C01使用新技術(shù)新工藝建議表3.3從評價結(jié)果可看出，該項目實施過程中由B01勘察設(shè)計單位成果的質(zhì)量引起的工程變更影響最大；A01建設(shè)單位的需求改變也是造成變更的主要因素，其在A04施工進度上的要求造成了相當(dāng)數(shù)量的工程變更或索賠；同時項目所在地的D01自然環(huán)境、D02政策和社會環(huán)境變化對項目也有很大影響。

第四章x公司工程變更對成本的影響一、x公司工程變更對成本的影響程度工程建設(shè)項目以建設(shè)單位為主導(dǎo)，由設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同參與。根據(jù)案例研究結(jié)果，評價要素“AO1建設(shè)單位需求的改變”的重要程度和影響程度占比為24.23%和2.134%.同時評價要素“A04加快施工進度”的工程變更重要程度及對造價的形響程度均相對較高，可以看出建設(shè)單位對于工程變更的管理和控制起著決定性作用，建設(shè)單位必須要提高自身的管理水平，減少工程變更的發(fā)生。（一）基于工程變更問題形成角度的影響分析產(chǎn)生工程變更的因素以及影響工程發(fā)生變更的因素多種多樣。如果一個工程項目建設(shè)施工時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場實際情況與設(shè)計內(nèi)容存在不相符問題，則需要通過變更處理來保證施工質(zhì)量和建設(shè)效果合理，很可能涉及到格外工作量的投入，導(dǎo)致工程成本增加。如果施工地區(qū)的氣候和相關(guān)政策發(fā)生突然變化，那么工程建設(shè)工作在面臨這些不可抗力因素時難免受其干擾，極可能需要根據(jù)外界實際變化作出相應(yīng)的工程變更，也會涉及到工程成本的變化。（二）基于工程成本角度的分析綜合我國以往的工程項目造價落實情況來看，影響工程成本的因素占比中工程變更的比例非常高，可以對工程成本產(chǎn)生20%左右的影響，所以從這個角度出發(fā)，工程變更的控制工作需要引起關(guān)注和高度重視，充分意識到開展這項工作的必要性和重要意義，將其作為控制工程成本的有力手段。（三）基于工程項目具體影響角度的分析工程編程在影響造價的同時，也會對工程各方面產(chǎn)生一定影響，特別對于變更數(shù)量較大的工程項目，影響范圍和程度更為廣泛。如果一個項目的工程變更數(shù)量很多，涉及的資金投入已經(jīng)高于合同約定15%以上，那么極易對工程推進產(chǎn)生阻礙，威脅工程投資效益。所以，嚴格控制和把關(guān)工程變更勢在必行。二、工程變更影響工程成本變化的起因（一）業(yè)主方業(yè)主方對工程有新的要求，需要在某些方面改變施工，修改工程的施工計劃。在工程施工的過程中，業(yè)主往往為了適應(yīng)社會發(fā)展的需要，對工程的規(guī)模、功能或是特征有新的想法，亦或是業(yè)主在簽訂工程合同時有失誤，通過工程變更來改變某些工作內(nèi)容，使承包商的施工符合業(yè)主的要求。拋開對工程建設(shè)本身的影響，這類變更往往會滿足社會的進步要求。但作為業(yè)主這些變更在合同前期應(yīng)該充分的考慮到，在施工時提出來，無論輕重都會對施工有影響。（二）設(shè)計方設(shè)計方的設(shè)計出現(xiàn)錯誤或是不夠完善是工程變更的一個主要因素。在設(shè)計前，設(shè)計人員的業(yè)務(wù)水平不足，缺乏有效的溝通，沒有從分了解現(xiàn)場情況、基礎(chǔ)資料的收集不夠全面、在進行設(shè)計時思路沒有完全形成以至于設(shè)計出現(xiàn)遺漏甚至嚴重的設(shè)計錯誤，或是沒有細致的考慮已做設(shè)計的可實行性，而使得在施工過程中問題頻發(fā)，嚴重阻礙施工方的正常施工，必須對設(shè)計進行變更。（三）施工方施工方就設(shè)計圖紙或技術(shù)要求等提出建議。為了達到合同規(guī)定的工程質(zhì)量等級，保證施工安全有效的進行，施工單位對設(shè)計圖紙、施工工藝或是具體的工作技術(shù)提出合理的建議，從而構(gòu)成工程變更。（四）監(jiān)理工程師監(jiān)理工程師在施工過程中提出變更要求；監(jiān)理工程師為了使施工安全順利進行，同時達到合同約定的質(zhì)量和進度要求，也會對施工工藝、施工技術(shù)和順序提出變更要求。（五）客觀因素引起的變更客觀因素導(dǎo)致的變更包括的范圍很廣泛，比如，由于施工地區(qū)氣候或是施工期間某些社會因素的影響使施工環(huán)境和預(yù)定的施工條件發(fā)生變化，導(dǎo)致進行工程某些方面的變更；新材料、新技術(shù)、新施工工藝出現(xiàn)，采用這些新興科技成果可以很大程度的節(jié)約成本、縮短工期并保證工程質(zhì)量；政府部門從促進地區(qū)發(fā)展、保護環(huán)境、提倡國家新政策等角度出發(fā)提出要求，從而引起工程變更。

第五章做好工程變更管理的方法和途徑一、加強合同管理工程建設(shè)合同是控制工程變更的主要依據(jù)和介質(zhì)，做好合同管理能夠保證合同各個參與方的相互關(guān)系合理化，因此，加強合同管理是控制工程變更的有效舉措，起到從源頭上減少和控制工程變更數(shù)量的作用。在管理過程中充分發(fā)揮全面性的管控效用，通過細致審查各承包方施工合同、造價咨詢合同、勘察設(shè)計合同等合同文件，有力規(guī)范與約束相應(yīng)的工程變更，當(dāng)合同執(zhí)行中遇到相應(yīng)變更需求和實際問題時，可以按照有關(guān)合同的科學(xué)規(guī)定采取處理措施，減少經(jīng)濟損耗的出現(xiàn)，避免不必要的損失[2]。二、加強設(shè)計圖紙審查審查設(shè)計圖紙能夠盡早發(fā)現(xiàn)其中存在的不合理問題，在施工前作出調(diào)整和變更處理，將損失與造價影響降到最低，將設(shè)計質(zhì)量提到最高。所以，工作人員要加強對設(shè)計圖紙的審查力度，分析圖紙的可操作性，到現(xiàn)場進行細致勘察，依據(jù)現(xiàn)場實際情況分析圖紙設(shè)計效果的可行性，逐一修正圖紙審查中發(fā)現(xiàn)的缺陷問題，將可能發(fā)生