我市金融行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告

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2009年春節(jié)后，金融危機寒意正濃，××房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟刺激計劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策起到了積極的作用。至2009年末，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)微妙變化。

盤點2009年，可以用三個關(guān)鍵詞來描繪××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

圖譜。調(diào)整、回暖、火爆。與此同時，房價漲幅過快的問題也隨之顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產(chǎn)金融貸款集中度偏高等問題應(yīng)引起關(guān)注。

二、2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸

（一）年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市。2008年末××市政府相關(guān)部門根據(jù)中央精神，及時出臺《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》。其核心內(nèi)容主要為：下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個貸利率。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)業(yè)銀行出臺房貸細則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠利率的實施細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

（二）年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進入第二季度，樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮?！痢潦姓扇×思哟笸恋毓?yīng)，平衡土地供求的措施，6月1日，市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、人防六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)項目開工建設(shè)的措施》（揚政房〔2009〕58號）。新措施具體內(nèi)容包括：一是全面梳理分析市區(qū)未開工土地情況；二是充分用好土地政策，切實減輕企業(yè)負擔；三是調(diào)整建設(shè)規(guī)費和人防費的收取時間；四是建立審批會商機制，提高辦事效率；五是鼓勵地下空間的開發(fā)利用和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用；六是及時向企業(yè)通報市場運行情況。5月11日、13日，國土資源部分別發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）、《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、XX縣區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編當年及2010-2011年保障性住房用地供應(yīng)計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土網(wǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日，國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

（三）年末：防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調(diào)“地方政府要切實負起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，堅持增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性

的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地網(wǎng)出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。

三、2009年我市房地產(chǎn)

發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行。2009年，××房地產(chǎn)開發(fā)投資129.5億元，同比下降5.9%，較當年最低點回升9.1個百分點，比前三季度提高了4.2個百分點（如圖1所示），占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個百分點。

圖

1市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%；四縣（市）共完成開發(fā)投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征（詳見下表）。

2009年××市及縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）

同比增長（%）

××市

129529

2-5.9

市區(qū)

681550

-16.8

XX縣區(qū)

90922

-25.

1邗江區(qū)

31026

4-6.

5維揚區(qū)

169321

-7.4

開發(fā)區(qū)

11104

3-16.6

縣（市）

613743

10.1

XX縣區(qū)

137024

7.9

XX縣區(qū)

82771

-19.4

XX縣區(qū)

85222

-7.7

XX縣區(qū)

308725

40.8

從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，2009年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%；其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高（見下表）。

2009年××房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

投資額（億元）

占開發(fā)投資比重（%）

比重同比增減（%）

房地產(chǎn)開發(fā)投資

129.

5—

—

其中：商品住宅

106.

382.

13.1

辦公樓

1.8

1.

4-0.9

商業(yè)營業(yè)用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.

2

（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)?！岸唤怠薄ｋS著××市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

2009年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%；其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%；辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%；商業(yè)營業(yè)用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。

商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%；其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%；辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%；商業(yè)營業(yè)用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。

商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%；辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%；商業(yè)營業(yè)用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。

2009年××商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示：

圖

2

（三）新政助2009年商品房銷售增勢強勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面，各項促進房地產(chǎn)交易的政策累計效應(yīng)得到進一步顯現(xiàn)。2009年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%；辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%；其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%；辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。

圖

3

（四）開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%；上年末結(jié)余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個百分點。2009年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.5倍，高于2008年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩(wěn)定充裕為開發(fā)投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結(jié)構(gòu)來看，以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，反映出當前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進行循環(huán)投資的良好態(tài)勢，資金流轉(zhuǎn)順利有望進一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進而促進全市房地產(chǎn)開發(fā)投資再度提速。

2009年××房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：

圖

4

（五）土地市場價量齊增。2009年，全市土地市場呈現(xiàn)出價量齊增走勢。市區(qū)全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較2008年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價大幅上漲，2009年土地成交均價1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%（詳見圖

5、圖6）。

圖5市區(qū)出讓土地面積情況圖6市區(qū)土地成交價款

四、房地產(chǎn)新政對2009年市場影響的分析

（一）房地產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進一步顯現(xiàn)。2008年四季度以來，我市根據(jù)中央精神及時出臺了有效的房地產(chǎn)新政，各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細化各種政策措施，前后共出臺四項樓市新政，同時加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是重要利好，既增強了信心，又得到了實惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。2008年下半年末，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

（三）城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，2009年，人均達19500元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上上年處于觀望狀態(tài)的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，2009年以來××居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。

五、當前值得關(guān)注的三個問題

（一）商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降。受2008年商品房銷售持續(xù)下降的影響，2009年，全市商品房累計新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據(jù)分析，2009年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是部分開發(fā)企業(yè)對當前經(jīng)濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發(fā)速度明顯放慢；二是由于2008年同期基數(shù)增速高（2008年全市新開工面積559.0萬平方米）。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應(yīng)量，也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。

（二）房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從2009年3月份開始，××市區(qū)新建住房及二手房價格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從全市商品房平均成交價格來看，2009年××全市商品房平均合同成交價格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均合同成交價格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其XX縣區(qū)商品房平均合同成交價格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均合同成交價格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%?？h市區(qū)商品房平均合同成交價格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均合同成交價格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發(fā)企業(yè)加快了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度；二是土地成交價格明顯拉升，提高了開發(fā)企業(yè)和購房者房價上漲的預(yù)期；三是住宅品質(zhì)的提高使得建設(shè)成本不斷增加；四是市場供給的總量和結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出。房地產(chǎn)市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強化，必將會對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成極大威脅，造成泡沫增加。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高。2009年4月份以來，隨著××市房地產(chǎn)市場的逐步回暖，銀行業(yè)機構(gòu)逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產(chǎn)貸款快速增長。09年末，××市房地產(chǎn)貸款余額308.1億元，達到的歷史高點，占人民幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個百分點，比年初增加122.4億元，占全部貸款余額新增數(shù)的37.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加28.5億元，個人住房貸款余額增加90.3億元。房地產(chǎn)貸款增長過快、各銀行業(yè)機構(gòu)房地產(chǎn)信貸授信集中度過高的風(fēng)險應(yīng)引起重視。

六、促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議

（一）促進并保持我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。第一，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市經(jīng)濟中的地位舉足輕重。2009年，我市房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅）占到全市財政收入39.4%?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱作用明顯。如果房地產(chǎn)業(yè)下滑，將會對全市經(jīng)濟造成很大的不利影響。第二，房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)具有很強的帶動力。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，可謂牽房地產(chǎn)業(yè)一發(fā)而動全市經(jīng)濟全身。房地產(chǎn)業(yè)與上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)，下游的家裝、家電，相關(guān)的金融、建筑、運輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)息息相關(guān)，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴重問題，必然拖累其他行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)在拉動就業(yè)，拓寬創(chuàng)造就業(yè)渠道方面發(fā)揮重要的作用。據(jù)了解，“每年住房在拉動就業(yè)上大概每一萬平方米可以提供100個就業(yè)崗位”。當前大中專畢業(yè)生、下崗人員、新增的勞動力、大量返鄉(xiāng)的農(nóng)民工都要就業(yè)。我市面臨空前嚴峻的就業(yè)形勢。雖然勞動力成本可能有所下降，但就業(yè)已經(jīng)成為最棘手、最難解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個經(jīng)濟正常發(fā)展的基礎(chǔ)，是增加就業(yè)崗位的最大推動力。

（二）加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。經(jīng)濟數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)之時將是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出之日。2009年12月“國四條”等密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，給2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控拉開了序幕。2010年調(diào)控的核心是鼓勵自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調(diào)，卻不指向物業(yè)稅、加息等核心政策。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

（三）規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型（戶型面積在120平方米以下）為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成