物業(yè)消防安全管理規(guī)范

《物業(yè)消防安全管理規(guī)范》編制說明《物業(yè)消防安全管理規(guī)范》原則編制組二○一八年六月編制說明一、任務(wù)來源隨著現(xiàn)在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，人民群眾對生活質(zhì)量的規(guī)定也隨之提高，保障消防安全是提高人民生活質(zhì)量的越來越迫切的規(guī)定。作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在我國物業(yè)管理服務(wù)也快速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)是綜合類管理服務(wù)體系，消防安全管理工作是物業(yè)管理活動中的一項(xiàng)重要工作，做好物業(yè)的消防安全管理，對于防止和減少火災(zāi)含有重要的意義,越來越受到廣大群眾的關(guān)注和重視。但是近年來小火亡人狀況頻發(fā)，全國非重點(diǎn)單位和村居民住宅火災(zāi)居高不下，火災(zāi)占總數(shù)的91.9%，亡人占94.8%，5起重大火災(zāi)有4起分布在這些場合。這闡明消防工作社會化尚有待進(jìn)一步加強(qiáng)，城鄉(xiāng)區(qū)居民的消防安全意識需進(jìn)一步提高。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一種單元住宅能夠是物業(yè)，一座大廈也能夠作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多個業(yè)態(tài)，如:辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅社區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多個物業(yè)形式。能夠說物業(yè)關(guān)系到千家萬戶，上涉及到各行各業(yè)。物業(yè)服務(wù)公司作為物業(yè)管理單位，是做好物業(yè)消防安全工作的重要力量，是消防工作網(wǎng)格化管理的充實(shí)。但從現(xiàn)在物業(yè)管理層次和內(nèi)容來看，在諸多方面還不能滿足消防安全管理的實(shí)際需要，物業(yè)公司消防安全管理工作還不規(guī)范、不完善，沒有真正融入到物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容之中。物業(yè)服務(wù)公司在消防安全管理中存在著不少問題。一是物業(yè)服務(wù)公司消防安全意識淡薄。通過對部分物業(yè)服務(wù)公司調(diào)查理解發(fā)現(xiàn)，絕大部分物業(yè)服務(wù)公司把重要精力、人力、財(cái)力、物力多放在物業(yè)經(jīng)營、費(fèi)用收取、環(huán)境衛(wèi)生、治安防備和普通的水電維修等方面，對消防安全管理工作不能一視同仁。二是物業(yè)服務(wù)公司沒有開展常態(tài)化的消防安全管理，缺少各類管理的規(guī)章制度，沒有及時建立應(yīng)急疏散和滅火預(yù)案。在日常管理過程中，物業(yè)管理公司強(qiáng)調(diào)為業(yè)主和使用者“服務(wù)”，保障業(yè)主日常經(jīng)營、生活活動順利進(jìn)行，對火災(zāi)發(fā)生的危險(xiǎn)性、危害性和消防管理的重要性認(rèn)識局限性，消防安全管理服務(wù)未納入應(yīng)有的議事日程。三是物業(yè)服務(wù)公司對做好消防工作的重要性認(rèn)識不到位。部分物業(yè)服務(wù)公司的管理人員對消防工作重視不夠、方法不多，認(rèn)為消防工作僅僅是消防部門的事，在工作中存在僥幸心理，沒有切身的火災(zāi)事故教訓(xùn)，對本單位消防安全狀況盲目樂觀，甚至對消防工作不管、不聞、不問，致使消防工作得不到應(yīng)有的重視，進(jìn)而出現(xiàn)了“消防安全責(zé)任田”嚴(yán)重的失控漏管。日常消防安全管理嚴(yán)重缺位，部分室內(nèi)消火栓箱內(nèi)配備的消防水喉破損，樓梯間堆放有雜物，物業(yè)部門在日常檢查中對損壞停用的消防設(shè)施不能及時維護(hù)保養(yǎng)。對夜間私家車占用消防車道不予管理，對樓梯間內(nèi)停放電動車，私拉臨時線路給電動車充電等行為視而不見。物業(yè)公司的不作為，埋下了消防隱患。四是物業(yè)服務(wù)公司消防宣傳不到位，甚至沒有進(jìn)行消防宣傳。業(yè)主和物業(yè)使用人消防安全基本知識缺失，沒有基本的防火滅火和疏散逃生技能，這也是小火亡人的重要因素。因此進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)的消防安全管理工作是一項(xiàng)重要的工作，直接關(guān)系到人民群眾的生命安全和社會的穩(wěn)定，是提高全社會抗御火災(zāi)能力的重要內(nèi)容。公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)督促和指導(dǎo)商場市場建立完善各項(xiàng)消防安全管理制度，進(jìn)一步貫徹貫徹“政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全方面負(fù)責(zé)、公民主動參加”的消防工作原則，按照國務(wù)院《有關(guān)加強(qiáng)和改善消防工作的意見》（國發(fā)[]46號）中完善消防法律法規(guī)體系，有立法權(quán)的地方要制訂、完善地方性法規(guī)，制訂更加嚴(yán)格的消防安全原則的規(guī)定，針對現(xiàn)在物業(yè)管理特點(diǎn)，結(jié)合物業(yè)消防管理，我們在上位法和原則規(guī)章的基礎(chǔ)上，對某些內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，提出了物業(yè)消防安全管理的規(guī)定：一是明確消防安全職責(zé)，建立消防安全管理體系，設(shè)立消防組織機(jī)構(gòu)，明確消防工作歸口管理，逐級明確消防安全負(fù)責(zé)人；二是針對物業(yè)在改建、裝修工程、用電、用氣，重點(diǎn)防火部位的管理等具體規(guī)定，制訂具體的安全管理制度，加強(qiáng)巡邏檢查，并將責(zé)任貫徹到人。三是加強(qiáng)對消防設(shè)施器材的維護(hù)保養(yǎng)，確保各類消防設(shè)施和器材在火災(zāi)時能正常發(fā)揮作用，提高撲救早期火災(zāi)的有效性；四是開展消防宣傳教育和培訓(xùn)，制訂針對性強(qiáng)的滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案，并定時組織開展應(yīng)急疏散逃生演習(xí)，切實(shí)做到一旦出現(xiàn)火情，能夠快速有效疏散逃生。為此，江西省公安消防總隊(duì)于8月啟動《物業(yè)消防安全管理》地方原則編制工作，12月完畢初稿編制，同時向江西省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請項(xiàng)目立項(xiàng)。二、編制簡況8月江西省公安消防總隊(duì)組建了原則起草工作組。原則起草工作組組建后，首先收集了國內(nèi)外有關(guān)資料，理解物業(yè)消防安全管理工作狀況，分析了近年來的重特大火災(zāi)事故，并對全省物業(yè)消防安全管理工作的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，明確了工作重點(diǎn)和進(jìn)程安排。8月，原則起草工作組召開了第一次工作會議。會議明確了地方原則起草工作規(guī)定，就原則的基本框架及內(nèi)容進(jìn)行了充足討論，對工作構(gòu)組員分工、工作進(jìn)度及時限規(guī)定作了具體安排。10月，工作組又召開專門會議，認(rèn)真聽取資料收集和調(diào)研狀況，匯總各方意見，明確原則的構(gòu)造、基本內(nèi)容和編制規(guī)定。10月召開專家會議，就工作組提出的原始稿進(jìn)行了認(rèn)真會商，在專家指導(dǎo)下，于12月形成了本原則的初稿，向省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請立項(xiàng)。立項(xiàng)同意后，工作組又進(jìn)一步多地，通過多次座談、研討，充足聽取了各地房地產(chǎn)主管部門、消防部門、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主代表的意見，又經(jīng)2次認(rèn)真討論和修改，于4月形成了該原則征求意見稿。三、原則編制原則本原則的編制基礎(chǔ)為《中華人民共和國消防法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省消防條例》等法律，并根據(jù)公安部《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、公司、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號）、公共安全行業(yè)原則《人員密集場合消防安全管理》（GA654-）、《住宅物業(yè)消防安全管理》（GA1283）、《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GA25201），以及國家工程建設(shè)消防技術(shù)原則進(jìn)行編制。四、原則編制的意義近年來我國某些地方相繼發(fā)生有影響火災(zāi)事故，對人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全造成了嚴(yán)重危險(xiǎn)，對社會穩(wěn)定造成了嚴(yán)重影響。特別是年6月22日,杭州市藍(lán)色錢江公寓發(fā)生火災(zāi)，本次火災(zāi)共造成一種大人三個小孩共4人死亡。雖經(jīng)調(diào)查本次火災(zāi)是保姆縱火，但藍(lán)色錢江公寓的物業(yè)服務(wù)公司——綠城物業(yè)也成為人民群眾關(guān)注的重點(diǎn)。本次火災(zāi)即使是人為縱火，但物業(yè)服務(wù)公司的消防安全管理也存在諸多問題，如巡邏制度不貫徹、消防控制室值班人員無證上崗、事故應(yīng)急處置能力局限性事故等。這個典型火災(zāi)事故深刻反映出現(xiàn)在物業(yè)消防安全管理工作的局限性和物業(yè)服務(wù)公司消防安全管理能力的缺失。因此,防患于未燃,對物業(yè)消防安全管理進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理工作顯得尤為重要。本次編制，工作組十分關(guān)注原則的可操作性，做了大量的調(diào)查和研究，力求原則易于操作，便于實(shí)施。本原則規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司以及物業(yè)服務(wù)公司人員的消防安全職責(zé)，消防安全管理制度和管理方法，防火巡邏檢查和火災(zāi)隱患整治、消防宣傳教育和培訓(xùn)、滅火應(yīng)急疏散預(yù)案演習(xí)等消防安全管理技術(shù)方法。物業(yè)服務(wù)公司能夠通過采用本原則規(guī)范本身消防安全管理行為，建立消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患，達(dá)成避免火災(zāi)發(fā)生、減少火災(zāi)危害，保障人身和財(cái)產(chǎn)安全的目的。五、本原則的重要內(nèi)容與特色（一）本原則的重要內(nèi)容本原則共分11章，涉及合用范疇、規(guī)范性引用文獻(xiàn)、術(shù)語和定義、消防安全管理職責(zé)、日常消防安全管理、火災(zāi)隱患整治、消防宣傳教育培訓(xùn)、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案、火災(zāi)事故解決和消防檔案等。（二）重要特色1、強(qiáng)化日常消防安全管理方法，明確各類人員消防工作職責(zé)。物業(yè)的消防安全管理工作，應(yīng)重在平時，嚴(yán)格貫徹各項(xiàng)安全管理方法和職責(zé)。明確了物業(yè)消防安全管理中業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司、物業(yè)服務(wù)公司人員消防安全職責(zé)、操作規(guī)程和消防管理的重點(diǎn)部位，對物業(yè)用電、用氣、消防安全管理和建筑消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)提出了對應(yīng)的規(guī)定。同時，吸取消防安全戶籍化管理的成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)公司每日防火巡邏、防火檢查、隱患整治工作，以期達(dá)成管理的原則化。2、突出電動自行車和高層建筑的消防安全管理。針對現(xiàn)在電動車自行車亂停亂放、不按規(guī)定充電，極易引發(fā)火災(zāi)的亂象，特別提出了電動自行車集中停放、充電場合的消防安全規(guī)定。同時針對高層建筑火災(zāi)危險(xiǎn)性大，易造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的特點(diǎn)，通過配備消防安全經(jīng)理人、樓長，并規(guī)定了消防安全經(jīng)理人、樓長的消防安全職責(zé)，強(qiáng)化了物業(yè)消防安全管理中對高層建筑的管理，從而達(dá)成減少高層建筑火災(zāi)事故的發(fā)生，或發(fā)生火災(zāi)后避免人員傷亡和減少財(cái)產(chǎn)損失的目的。3、明晰消防安全宣傳教育培訓(xùn)。消防宣傳教育、培訓(xùn)是做好消防工作的重要基礎(chǔ)。做好消防宣傳教育、培訓(xùn)，對于提高公民的消防法制觀念和消防安全意識、消防安全素質(zhì)，增強(qiáng)全社會抗御火災(zāi)的能力含有重要意義。分析近年來造成發(fā)生火災(zāi)的因素，違反安全操作規(guī)程和違章用火、用電、用氣引發(fā)的火災(zāi)占七成以上；從火災(zāi)傷亡狀況看，有諸多人是因不懂火災(zāi)自救逃生常識而喪生或盲目逃生致殘。從往年國家統(tǒng)計(jì)局在全國范疇內(nèi)開展的國民消防安全素質(zhì)調(diào)查顯示，接受調(diào)查的近3萬名城鄉(xiāng)居民中，由80%以上的人沒有接受過消防安全知識教育，70%以上的人不關(guān)注人員密集場合的安全出口、消防設(shè)施的能力。這些問題，反映出加強(qiáng)對公民的消防宣傳教育、培訓(xùn)的重要性、迫切性。物業(yè)服務(wù)公司是消防安全教育的重要實(shí)施者，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)消防安全責(zé)任制的規(guī)定以及本身行業(yè)或者工作性質(zhì)定時組織開展消防宣傳教育，對業(yè)主、物業(yè)使用人和員工進(jìn)行經(jīng)常性的消防知識宣傳，提高他們的消防安全意識和消防安全素質(zhì)。4、規(guī)范滅火、應(yīng)急疏散預(yù)案演習(xí)及火災(zāi)事故解決。制訂應(yīng)急疏散預(yù)案，是為了在面臨突發(fā)火災(zāi)事故時，能夠統(tǒng)一指揮，及時有效地整合資源，快速針對火情實(shí)施有組織的控制和撲救，避免火災(zāi)來臨之時慌亂無序，避免貽誤戰(zhàn)機(jī)和漏管失控，最大程度地減少人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。因此物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際狀況，針對不同部位制訂并貫徹有針對性的滅火應(yīng)急疏散預(yù)案，學(xué)會應(yīng)對和處置突發(fā)火災(zāi)事故的辦法，純熟掌握應(yīng)急處置的程序和方法，才干最大程度地減少或減少火災(zāi)危害，提高防備自救、抗御火災(zāi)事故的能力。滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的定時演習(xí)，使物業(yè)服務(wù)公司全體員工都能熟知必要的消防基礎(chǔ)知識，做到“會報(bào)警、會疏散、小火會用滅火器、大火會用消火栓”，從而構(gòu)建同火災(zāi)事故做斗爭的第一道防線，增強(qiáng)員工的消防安全意識，提高其消防素質(zhì)，達(dá)成自防自救。（三