房屋租賃培訓課件

房屋租賃一、房屋租賃的概念和條件1、房屋租賃的概念：出租人〔房屋所有人或其代理人〕承租人2、房屋出租的條件：房屋是一種特殊的商品，其出租應當符合一定的條件。法律上從反面規(guī)定了出租的條件。房屋租賃的條件1、未依法取得房屋所有權證的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權屬有爭議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合平安標準的；7、已抵押，未經抵押權人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；9、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

二、房屋租賃合同1、房屋租賃合同的主要條款2、租賃合同的變更、解除和終止〔1〕可以變更或者解除租賃合同的情形：符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或者解除的；因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；當事人協(xié)商一致的。〔2〕可以終止合同的情形將承租的房屋擅自轉租的；將承租的房屋擅自轉讓、轉借或調換的；將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途；拖欠租金累計6個月以上的；公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上；利用承租房屋進行違法活動的；成心損壞承租房屋的；其他可以終止合同的情形。三、房屋租賃的幾個具體問題〔一〕房屋轉租轉租的條件擅自轉租的收益性質〔二〕房屋租賃登記登記不應當影響租賃合同的效力〔三〕房屋租金〔三〕房屋租金1、房屋租金的概念2、房屋租金的種類公房租金私房租金3、房屋租金中的土地收益4、房屋租賃與房屋抵押之關系將已經出租的房屋抵押將已經抵押的房屋出租第六節(jié)房屋出典一、房屋出典的概念和特征〔一〕房屋出典的概念承典人——典價出典人——房屋〔二〕法律特征〔三〕與房屋抵押的區(qū)別〔四〕與房屋出租的區(qū)別

二、典權的設定與實現〔一〕典權的設立1、簽約2、登記〔二〕典權的實現約定典期并寫明逾期不贖回視為絕賣約定典期但未寫明逾期不贖回視為絕賣未約定典期：30年第七節(jié)房屋贈與一、房屋贈與的概念房屋所有權人二、房屋贈與合同無償的，但可附義務意思表示一致實踐合同：交付、登記第八節(jié)房屋交換一、房屋交換的概念互相交換房屋所有權房屋調換：交換使用權二、房屋交換合同雙務合同、實踐合同、要式合同三、房屋交換行為的認定

第八章城鎮(zhèn)住房制度

的改革與立法第一節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革概述一、城鎮(zhèn)住房制度改革的必要性四個弊病二、城鎮(zhèn)住房制度改革的模式選擇和歷史進程三種類型三、城鎮(zhèn)住房制度改革

的根本原那么〔一〕國家、集體、個人三者共同負擔的原那么〔二〕租、售、建并舉的原那么〔三〕統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策原那么〔四〕新舊機制轉換的原那么第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度

的政策和立法一、城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法二、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內容〔一〕公房提租與補貼〔二〕建立住房公積金制度〔三〕出售公有住房〔四〕住房分配貨幣化〔三〕出售公有住房1、售房范圍不宜出售的公有住房范圍2、售房對象職工家庭3、售房價格本錢價、標準價、市場價

4、購置公有住房的優(yōu)惠待遇房價折扣：現住房折扣；工齡折扣；一次性付款折扣減免局部稅費·5、付款方式一次付款分期付款·6、售房程序〔四〕住房分配貨幣化1、建立以經濟適用房為主體的多層次的住房供給體系；2、增強個人購房能力；個人住房貸款的對象個人住房貸款的條件個人住房貸款的期限與利率個人住房貸款的擔保第三節(jié)公房售后產權1、職工以市場價購置的住房：產權歸個人，可自由買賣2、職工以本錢價購置的住房：產權歸個人，5年后可以上市買賣3、職工以標準價購置的住房：局部產權，原售房單位有優(yōu)先購置權、租用權第四節(jié)已購公有住房和

經濟適用住房上市出售一、出售的意義二、出售的條件三、出售的程序四、出售收入的歸屬第九章物業(yè)管理法律問題第一節(jié)物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理沿革2003年5月28日，國務院通過了?物業(yè)管理條例?，自2003年9月1日起施行二、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。三、物業(yè)管理的法律

性質和特征〔一〕物業(yè)管理的法律性質行政管理關系說民事關系說〔二〕物業(yè)管理的法律特征1、物業(yè)管理關系是一種民事關系2、物業(yè)管理關系基于委托合同而產生3、物業(yè)管理關系具有有償性四、物業(yè)管理的原那么1、業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的原那么2、物業(yè)管理公司實行合同聘用的原那么3、社會化管理、企業(yè)化經營原那么4、由物業(yè)管理公司實行全方位、多層次管理效勞的原那么五、物業(yè)管理的內容〔一〕常規(guī)性的公共效勞房屋建筑主體的管理、物業(yè)公共設施、設備的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生的管理等〔二〕針對性地專項效勞日常生活類效勞、商業(yè)效勞類等〔三〕委托性的特約效勞第二節(jié)物業(yè)管理主體

——業(yè)主一、業(yè)主的概念和業(yè)主公約〔一〕業(yè)主的概念房屋的所有權人〔二〕業(yè)主公約全體業(yè)主以書面形式訂立的自治標準，對全體業(yè)主有約束力。二、業(yè)主大會〔一〕業(yè)主大會的職責〔1〕制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)那么；

〔2〕選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

〔3〕選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

〔4〕決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

〔5〕制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

〔6〕法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責?！捕硺I(yè)主大會的召開1、第一次大會在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立2、年度會議業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議，每年至少要召開一次。經過20%以上的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主大會。3、法定人數：應當有持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。投票權根據業(yè)主物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。三、業(yè)主委員會〔一〕業(yè)主委員會的性質和法律地位代表全體業(yè)主實施自治管理的組織業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機構是否具有獨立的民事主體資格？德國、法國、日本、美國四種模式的比較〔二〕業(yè)主委員會的職責〔1〕召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

〔2〕代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；

〔3〕及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

〔4〕監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

〔5〕業(yè)主大會賦予的其他職責。第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和設立條件依法設立的從事物業(yè)管理效勞的企業(yè)法人設立條件：四個二、物業(yè)管理企業(yè)法律地位管理權源于業(yè)主；是獨立的企業(yè)法人；與業(yè)主委員會合作。

三、物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務〔一〕物業(yè)管理企業(yè)的權利七項權利〔二〕物業(yè)管理企業(yè)的義務六項義務四、物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理不同資質的企業(yè)所應具備的條件第四節(jié)物業(yè)管理效勞合同一、物業(yè)管理效