一生之城-里斯頓新城

里斯頓成功的關鍵因素：高科技產(chǎn)業(yè)的開展和Reston建設所帶來的高素質人口聚集形成互動，形成了產(chǎn)業(yè)與人口不斷升級的良性循環(huán)里斯頓所在的費爾法克斯郡全美經(jīng)濟最富活力、收入最高、失業(yè)率最低、人口素質最高的地區(qū)之一。鄰近機場所帶來的便捷交通、靠近世界最大的信息技術購置商美國政府的有利位置和高素質的人口是高科技企業(yè)聚集的三大原因。1、里斯頓概況位置：里斯頓位于華盛頓市以西35公里，杜勒斯機場收費公路旁，開車至杜勒斯機場15分鐘，屬于弗吉尼亞州費爾菲克斯縣;規(guī)模：占地約45平方公里;居住建筑信息;規(guī)劃戶數(shù):28000;建成戶數(shù):22000開發(fā)時間進程購置場地：1961年開始規(guī)劃：1962年開工：1963年開盤：1964年開發(fā)階段數(shù)：6〔5個村中心和1個市鎮(zhèn)中心〕完成階段數(shù)：6完成百分比：99%全部竣工日期：2005年2、開發(fā)歷程里斯頓的開發(fā)始于1962年，是羅伯特E西蒙的作品。是美國最早也是成功的新城之一。羅伯特E西蒙：畢業(yè)于美國哈佛大學建筑學系、美國的第一個花園城市——雷德朋的投資商之子、房地產(chǎn)大亨、從事過城市規(guī)劃、建筑設計、經(jīng)濟學研究、社會學研究。1961年3月西蒙的公司從LefcourtRealty公司手中以2000美金/英畝的價格購置下費爾法克斯郡郊區(qū)的6750英畝土地。1962年，為了實現(xiàn)自己的開發(fā)設想，西蒙和他的規(guī)劃師們制定了一套不同于當時郡里的分區(qū)制度的一套土地利用規(guī)那么，也就是后來的PRC區(qū)劃法。并推動菲爾法克斯郡檢查委員會通過這套法規(guī)，使土地復合利用和局部提高開發(fā)強度在里斯頓成為可能。1963年春天，里斯頓的第一個工程安娜湖村中心的規(guī)劃被郡里批準。1963年，GulfOil公司宣布注資里斯頓開發(fā)，使羅伯特西蒙能夠繼續(xù)實現(xiàn)他的夢想。1964年，里斯頓的第一個18洞高爾夫球場NorthGoldCourse開始營業(yè).。1964年，感恩節(jié)前兩天，里斯頓迎來了第一家企業(yè)的落戶：TheAirSurveyCorporation，一個擁有30名員工的航空攝影和成像技術公司。兩個星期以后，1964年12月9日，安娜湖村的第一套住房售出。到1965年2月，Anne湖村落活動中心的商用空間全部租出。承租方包括一個藥房、費爾法斯克郡圖書館，一家室內(nèi)裝修工作室，發(fā)型屋、硬件商店、園藝商店、干洗店、理發(fā)店、酒店、藝術品商店、精品店、超市和兒童商店。而且，第一家辦公樓也很快就被一家人壽保險公司、一家銀行、一家律師事務所和兩家牙醫(yī)診所租走。當時Anne湖村落活動中心已于1965年12月正式開放，包括：兩個社區(qū)游泳池，四個網(wǎng)球場，一個排球館，眾多的運動場地，一條地下人行橫道以及好幾英里的步行通道，第一個18孔高爾夫球場，一個騎馬場，一棟15層高的大廈，227棟Townhouse，113套公寓以及接近100套獨立的分體式家庭住房，當然毫無疑問的是村落活動中心已經(jīng)完全竣工了。而且，好幾個公司已經(jīng)登記入住實業(yè)中心，4家已經(jīng)開業(yè)，雇用人數(shù)超過250人。居民人數(shù)接近500人。1966年，美國政府宣布將投資5000萬美金在里斯頓商務中心85英畝的土地上興建一個美國地理勘查總部。1978年，海灣油業(yè)公司又將此工程的主要局部賣給了移動公司〔MOBILECorporation〕?，F(xiàn)在里斯頓的管理者是特布洛克〔Terrabrook〕，他的主要目標是完成市鎮(zhèn)中心的建設。20世紀80年代初，里斯頓原本開發(fā)時所采用的PRC區(qū)劃法經(jīng)過修改擴展成為一種市鎮(zhèn)中心等級區(qū)劃法，提供了一種機制用以開發(fā)集中式、高密度、多功能的中心。里斯頓市鎮(zhèn)中心是美國唯一一個根據(jù)等級區(qū)劃法進行開發(fā)的工程。1988年市鎮(zhèn)中心破土開工時，里斯頓的人口已經(jīng)超過4.3萬，為社區(qū)的“市中心〞提供了一個堅持的經(jīng)濟根底。市鎮(zhèn)中心位于杜勒斯收費路的北側，沿一條主要步行街分布著12個街區(qū)。從收費路上路過的人們能看到市鎮(zhèn)中心獨具特色的天界線形成的地標性景觀，來自整個大都會區(qū)的居民們被吸引到此處的辦公樓、商店和餐館中，并來進行周末活動。經(jīng)過40年的開展，Reston已經(jīng)成為美國最大最成功的新城，居住人口到達6.5萬人，當?shù)鼐蜆I(yè)率超過50%。近期的開展：輕軌方案在今后的十多年里，對于里斯頓社區(qū)和里斯頓協(xié)會而言，其中一個最大的挑戰(zhàn)是隨著人口的顯著增長，呈現(xiàn)出來的該區(qū)域的交通需求。在后續(xù)的25年里，杜勒斯走廊的人口有望增加56%，而工作人數(shù)將增加71%。里斯頓是被設計成一個自給自足的社區(qū)，然而，隨著杜勒斯走廊一帶日益增長的交通流量，社區(qū)內(nèi)部的堵車現(xiàn)象會日益成為居民關注的焦點。斯堪的納維亞新城成功的最關鍵因素之一就是他們擁有高效的鐵路運輸，鐵路運輸連接著所有的村落和首府。同樣的，1968年，里斯頓社區(qū)協(xié)會優(yōu)先考慮投資興建公共交通，并且開始運營來往于里斯頓和華盛頓之間的快速列車?，F(xiàn)在，根據(jù)華盛頓特區(qū)的運輸專家預言，鐵路時代已經(jīng)到來。2002年的12月19日，弗吉尼亞聯(lián)邦交通部門批準投資3億美金修建鐵路系統(tǒng)延長路段，該鐵路系統(tǒng)預計要延長至杜勒斯機場，途經(jīng)由里斯頓中部，而里斯頓的3個鐵路站點也在方案之列。然而，龐大的鐵路系統(tǒng)擴張方案呈現(xiàn)了一個兩難抉擇。因為羅伯特西蒙希望里斯頓擁有田園的感覺，他特意設計了杜勒斯走廊作為商業(yè)和實業(yè)用途。選擇這樣來使用土地是出于藝術的考慮，但是要通鐵路就會非常低效能。杜勒斯走廊土地使用的壓力促使里斯頓協(xié)會不得不對現(xiàn)有土地進行重新分區(qū)，考慮把高速公路區(qū)域劃分給高人口密度的居住工程。否那么，為了增加鐵路乘客人數(shù)，所謂的交通就會嚴重影響開展。兩個站點1/4英里內(nèi)的分區(qū)調(diào)整早就已經(jīng)得到了費爾法斯克的批準。但是，這個調(diào)整與里斯頓協(xié)會的建筑導那么法定化背道而馳。要順利完成調(diào)整，里斯頓境內(nèi)90%的房產(chǎn)所有人必須同意該工程才可以。聯(lián)邦政府將承當50%的地下鐵道擴張費用，州府承當25%，費爾法斯克、蘭登以及機場等當?shù)貙嶓w將承當另外的25%。這最終把小心翼翼，做任何調(diào)整都要從創(chuàng)始人的遠景出發(fā)的里斯頓的居民帶入一個兩難境地。西蒙先生已經(jīng)表達了根本支持鐵路工程，但是他依然堅持里斯頓必須要保持并繼續(xù)該社區(qū)的精神。雖然里斯頓經(jīng)常成為高層聯(lián)邦政府的有趣話題，但是，該鐵路工程可望成為聯(lián)邦政府對于里斯頓開發(fā)工程的最直接支持。當然人們也很關注收入的變化，走廊周邊用地不管作為零售還是作為辦公室都非常有利可圖?，F(xiàn)在，人們尚未最后決定是否因為交通狀況重新劃分走廊的區(qū)域，不過可以確信的，導向清晰的房產(chǎn)開發(fā)將是最有經(jīng)濟價值。3、今日里斯頓經(jīng)過40年的開展，Reston已經(jīng)成為美國最大最成功的新城，居住人口到達6.5萬人，當?shù)鼐蜆I(yè)率超過50%。里斯頓市鎮(zhèn)中心包括12個街區(qū)，這個多功能的地區(qū)由不同的建筑師設計，是區(qū)域性的就業(yè)、居住和娛樂中心區(qū)，為市中心的開發(fā)作了示范。4、先進的規(guī)劃理念規(guī)劃背景：60年代美國開始的以抑制大都市無序蔓延為目標的第二代新城運動美國城市規(guī)劃當中的“新城運動〞歷時兩個截然不同的時期。第一時期運動發(fā)端于1920年代和1930年代早期，試圖為成千上萬不得不忍受貧民窟可怕生活的工人提供另外一種選擇。相反，1960年代的新城運動是一種反對郊區(qū)生活的反映。隨著二戰(zhàn)后時代新興繁榮的到來，由于國家之前對于需求估計缺乏，住房需求空前激增。美國大型都市周邊的新興低密度郊區(qū)開發(fā)開展迅速但是非常隨意，缺乏深入思考，沒有考慮到創(chuàng)造更多就業(yè)時機，高效使用土地以及為社區(qū)的長期繁榮打好根底。到1960年代，美國規(guī)劃師們看到了郊區(qū)無方案擴張的消極影響：由于有產(chǎn)階級逐漸搬離市區(qū)，整個社會對于汽車的依賴程度持續(xù)不斷地增加，種族和階層分化問題也日益嚴峻。而且，由于很少有家庭能夠承當超過一輛汽車，較之以往家庭中的主要勞動力，社區(qū)中家庭人員的遷移能力和自由程度也大幅度受到限制。羅伯特E西蒙的七工程標：1.新興社區(qū)必須為人們提供更多項選擇擇時機，以使人們能夠充分利用休閑時間。這就意味著，新城需要提供豐富的文化娛樂設施和各種獨處環(huán)境。要做到讓任何人都能終身生活在一個社區(qū)，舉家遷移既非無可防止也不是人們所期望的。通過提供各種類型各種價位的住房款式——從高層的帶有小廚房和衛(wèi)生設備的小套公寓到6房Townhouse以及獨立住宅——住房能夠滿足不同收入水平，以及家庭生活不同階段的需求。這種混合戶型的存在使得居民能夠在這個社區(qū)生根——隨著他們特定住房需求的變化，總是能夠找到自己想要的。作為副產(chǎn)品，這也最終導致社區(qū)生活的生動化和多樣化。2.個體的價值和尊嚴應該成為規(guī)劃的首要重點，這點比大規(guī)模概念更加重要。3.應使人們能在同一社區(qū)工作并生活。4.商業(yè)、文化、娛樂設施從開發(fā)之初就要為居民配備完畢，而不是幾年之后才動手建設。5.自然和人造的景致是優(yōu)質生活的必須，需要〔從一開始就〕關注。6.里斯頓必須在財政上獲得成功復合功能：一個生活、工作、休閑的場所里斯頓的設計以一個多功能規(guī)劃方案作為根底，其中包括適合各年齡合收入階層的多種戶型的住宅，以及辦公和購物中心。社區(qū)設施有學校、圖書館、教堂、日托中心、醫(yī)療護理設施、消防隊、警察局、文化娛樂活動設施、公共交通網(wǎng)和公共開放空間。公司總部、商業(yè)辦公、公共機構和政府機構所在地是易于識別的。今天，里斯頓擁有6.3萬居民和超過4萬個工作崗位，實現(xiàn)了工作和居住的平衡，它是一個多種功能、根底設施、社區(qū)設施和娛樂設施完善的自給自足的社區(qū)。里斯頓以在鄰里和道路交匯處設施寬闊的自然保護區(qū)，建設環(huán)境保護型社區(qū)而小有名氣。成片的住宅被茂密的樹叢掩映著，從道路上只能依稀看到。里斯頓業(yè)主委員會以普通所有的身份關注著社區(qū)中的開放空間，公園區(qū)、林蔭道、街道和占總占地1/3以上的公共設施，關注著社區(qū)的一草一木。社區(qū)娛樂設施包括兩個高爾夫球場〔其中一塊是日常收費使用的場地，另一塊是私人場地〕，17個室外游泳池，眾多的網(wǎng)球場，一座綜合性社區(qū)中心和一系列的湖泊和公園，開放空間總占地超過1100英畝。社區(qū)中的小路和林蔭道超過89公里，將村中心和鄰里以及開放空間連在一起，其中包括分隔車行道和橫跨溪流的人行橋。社區(qū)的藝術性通過建設導那么保護協(xié)定得到了保障。7.一生之城：住宅多樣化的先鋒概念里斯頓的多種住宅形式相結合的先鋒概念使一個家庭從青年、中年到老年的各個階段都無需從社區(qū)中搬走。社區(qū)中有5個村，安妮湖村〔LAKEANNE〕、獵人森林村〔HUNTERSWOODS〕、高橡樹村〔talloaks〕、南湖村〔Southlake〕和北點村〔NORTHPOINT〕，每個村都圍繞一個多功能的村中心而建。安妮湖村史第一個被開發(fā)的村，它環(huán)繞著安妮湖村中心和五個人工湖中的一個湖而建。著名住宅建筑設計師為這第一個村設計了當代式的城市住宅，這種形式的住宅在當時還不為人所。安妮村最著名的是他的水邊商場，首層是商店，上層是住宅。安妮湖村中心表達了西蒙要把里斯頓建成步行為主的歐洲式社區(qū)的觀點。在這一地地區(qū)內(nèi)建設獨戶住宅，每個地塊的大小從0.25到2英畝不等。像其他各村一樣，獵人森林村中也有商業(yè)中心、學校和娛樂設施。其余村中開發(fā)其住宅區(qū)時都根據(jù)當時的市場狀況進行了調(diào)整，建筑式樣也不斷進入，從20世紀60年代當代玻璃和木材的結構開展為80年代更為傳統(tǒng)的式樣和材料。南湖村中有獨戶住宅，聯(lián)排住宅和天井式住宅，他們圍繞兩個相連的人工湖和一個有小學、初中和高中的學校校園而建。北點村是最后開發(fā)的一個村，村中建有豪華的湖邊住宅，以滿足人們對里斯頓生活方式的強烈需求。在各村中，許多最好的地塊都臨湖或能看到湖面，一簇簇的住宅被樹林隔開，盡管住宅密度較高，仍保持了美麗的田園風光和良好的獨處空間。5、從羅伯特E·西蒙破產(chǎn)想到的：私人開發(fā)商主導的新城，政府的支持不可少雖然，由于他個人強大的資金實力以及甘愿為了理想自己承當這些費用，里斯頓不至于像其他一些19