廣州市三舊改造的政策解讀20100201

廣州市三舊(舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房)改造的政策解讀廣州業(yè)務拓展部2010年1月和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的相關文件關于加快推進“三舊”改造工作的意見頒布日期：2009年12月31日附件:關于廣州市推進舊城更新改造的實施意見關于廣州市推進”城中村”(舊村)整治改造的實施意見關于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的范圍三舊改造范圍舊城:越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)，其中以越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)為重點。城中村:

138條城中村，其中包括52條整體拆除重建的城中村.具體名單見下一頁.其他未列入138條城中村范圍內(nèi)的城中村整治改造項目,經(jīng)市”三舊”改造工作領導小組批準,也適用本政策.舊廠房:環(huán)城高速范圍內(nèi)影響環(huán)保類企業(yè)和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內(nèi)的危險化學品類企業(yè).和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的范圍三舊改造范圍越秀區(qū)和天河區(qū)城中村圖:52條整體拆除重建的城中村名單:越秀區(qū):楊箕、登峰、西坑、瑤臺(4個村)天河區(qū)：獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘（8個村）注:各村位置如右圖藍色圓點所示.瑤臺村和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的范圍三舊改造范圍52條整體拆除重建的城中村名單:荔灣區(qū):花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬(18個村)注:各村位置如右圖藍色圓點所示.荔灣區(qū)城中村:和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的范圍三舊改造范圍52條整體拆除重建的城中村名單:海珠區(qū):官洲、琶洲、瀝滘、三滘、紅衛(wèi)、東風(6個村)注:各村位置如右圖藍色圓點所示.海珠區(qū)城中村:和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的范圍和時間安排三舊改造范圍白云區(qū)城中村圖:52條整體拆除重建的城中村名單:白云區(qū):三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下(5個村)注:各村位置如右圖藍色圓點所示.棠下村和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的范圍三舊改造范圍黃埔區(qū)城中村圖:52條整體拆除重建的城中村名單:黃埔區(qū):文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗(7個村)蘿崗區(qū):黃陂、玉樹、暹崗、華沙(4個村)注:黃埔區(qū)各村位置如右圖藍色圓點所示.另蘿崗區(qū)的村改造是由政府主導的，部分村已經(jīng)完成改造。和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的時間安排三舊改造的時間安排用3—5年左右的時間

基本完成位于城市重點功能區(qū)的舊城成片重建改造工作,包括位于重點功能區(qū)的52條城中村的整體拆除重建.用10年時間基本完成我市“三舊”改造工作.和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造的機構設置“三舊”改造辦公室職能:制定全市“三舊”改造相關的配套政策.“三舊”改造項目市級權限范圍內(nèi)的立項改造方案的審批職能:編制本區(qū)舊城和城中村改造的規(guī)劃和實施計劃擬定改造規(guī)劃方案“三舊”改造工作的組織、實施、協(xié)調(diào)等注：各區(qū)的“三舊”改造機構尚在籌備中，目前僅有荔灣區(qū)已經(jīng)成立了“荔灣區(qū)城市更新改造辦公室”。區(qū)“三舊”改造機構廣州市“三舊”改造工作領導小組下設:區(qū)政府下設:和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司三舊改造之一——舊城更新改造荔灣區(qū)逢源路寶盛沙地地塊現(xiàn)狀居民補償貨幣補償、本區(qū)域就近安置和跨區(qū)域異地安置等三補償安置方式。成片改造模式的資金籌措我司關注重點熟地出讓由區(qū)政府拆遷補償完后公開出讓。如已出讓的海珠區(qū)南華西地塊和擬出讓的荔灣區(qū)逢源路寶盛沙地地塊。生地熟讓鼓勵各區(qū)將拆遷及重建改造的打包公開出讓來確定開發(fā)單位。和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司城中村改造的兩種模式全面改造模式:對位于城市重點功能區(qū)、對完善城市功能和提升產(chǎn)業(yè)結構有較大影響的52條城中村，將以整體拆除重建為主實施全面改造。（我司關注重點）綜合整治模式:對位于城市重點功能區(qū)外，但環(huán)境較差、公共服務配套設施不完善的86條城中村，將在基本不涉及房屋拆遷的基礎上，改善居住環(huán)境和配套設施，清拆違章建筑、抽疏密度。如村民自愿進行全面改造,經(jīng)市”三舊”改造工作領導小組研究決定,綜合整治項目可以補充納入全面改造計劃.三舊改造之二———城中村和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司復建資金來源熟地出讓單獨拿出一塊融資地塊公開出讓。獵德村改造生地熟讓按城中村現(xiàn)狀公開出讓融資，由開發(fā)企業(yè)負責拆遷、建設回遷房和支付貨幣補償款。琶洲村改造自主開發(fā)由村經(jīng)濟組織自行融資進行開發(fā)建設。同和村改造三舊改造之二———城中村和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司農(nóng)民補償按現(xiàn)狀分住宅和非住宅進行登記和補償,實行復建補償、貨幣補償或者二者相結合的補償安置方式.住宅補償按基準建筑面積復建補償合法建筑面積拆一補一非住宅補償被拆遷房屋的建筑面積在基準建筑面積以內(nèi)的按”拆一補一”給予安置,不足基準建筑面積部分,被拆遷人可以按成本價購買;超過基準建筑面積部分則按被拆遷房屋重置價給予貨幣補償.沒有確定拆遷補償安置基準建筑面積的改造項目,被拆遷房屋屬合法建筑的部分,按”拆一補一”給予安置.合法建筑外的部分按建設成本給予貨幣補償.合法物業(yè)按”拆一補一”進行等面積復建補償.三舊改造之二———城中村和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司公開出讓的城中村改造的流程村房地產(chǎn)開發(fā)公司制定改造專項規(guī)劃，拆遷補償安置方案、實施計劃市“三舊”改造工作領導小組廣東省人民政府區(qū)“三舊”改造機構市“三舊”改造辦公室申請征收用地手續(xù)區(qū)政府未通過80%村民同意指導方案編制上報年度計劃和改造方案按批準方案公開出讓方案通過批準征收用地手續(xù)三舊改造之二———城中村和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司企業(yè)可申請改作除商品住宅外的保險金融、商務辦公等經(jīng)營性用途和教育、科研、設計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等非經(jīng)營性用途，但要補交一定的地價。企業(yè)可申請公開出讓并獲得部分土地出讓收益。國有用地自行改造公開出讓集體用地自行改造公開出讓參照城中村改造政策三舊改造之三———舊廠房和記黃埔地產(chǎn)（廣州）有限公司關于三舊改造的相關結論舊城改造項目必須經(jīng)過公開出讓，其中成片改造的地塊將采用熟地出讓和生地熟讓兩種方式進行，值得我們重點關注。其中生地熟讓的成片改造模式雖然存在一定的拆遷風險，但是也讓開發(fā)商與政府有了一定的談判空間。城中村改造項目只有經(jīng)過公開出讓方式才能開發(fā)可出售型的物業(yè)（不改變土地性質(zhì)的純租賃型土地開發(fā)可不經(jīng)公開出讓）。城中村改造最關鍵的是要事先跟村和村民就拆遷面積和補償辦法