物業(yè)公司物業(yè)維修資金的使用課件

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維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限物業(yè)維修資金的使用講師：01

專項維修資金使用需知

02

劃轉資金申辦所需材料

03

申辦程序及辦結時限

04

維修資金的應急使用

2目錄頁CONTENTS

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—第一章專項維修資金使用需知第二章申辦所需材料第三章申辦程序及辦結時限第四章維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知

02

劃轉資金申辦所需材料

03

申辦程序及辦結時限

04

維修資金的應急使用

3—*

—第一章專項維修資金使用需知第二章申辦所需材料第三章申辦程序及辦結時限第四章維修資金的應急使用404

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限專用原則：根據物業(yè)專項維修資金管理的法律法規(guī)政策規(guī)定，物業(yè)專項維修資金只能用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。物業(yè)專項維修資金: 指專項用于建筑物及其附屬設施共用部位、公用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。定義504

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限所稱物業(yè)共用部位：是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的部位，以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務的部位，一般包括：屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保安室、物業(yè)服務用房、共用設施設備使用的房屋及道路、綠地等。所稱物業(yè)共用設施設備：是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的附屬設施設備，以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務的設施設備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設施、安全防范智能系統、小區(qū)道路照明設備、非經營性車場等。604

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限責任主體：申請使用物業(yè)專項維修資金的責任主體一是業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會，二是維修、改造、更新事項涉及的相關業(yè)主。申請主體業(yè)主委員會

已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域由業(yè)主委員會提出申請。

物業(yè)管理委員會

已成立物業(yè)管理委員會的物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)管理委員會提出申請。相關全體業(yè)主

無業(yè)委會或物業(yè)管理委員會的，維修項目相關的全體業(yè)主做為申請人（具體申請辦理由全體業(yè)主的委托人辦理）。物業(yè)服務人

無業(yè)委會或物業(yè)管理委員會的，

經業(yè)主大會或者相關業(yè)主會議決定委托的物業(yè)服務企業(yè)。申請使用的責任主體和申請主體704

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限維修費用的分攤分攤原則:業(yè)主共同決策的原則。維修費用分攤方式、分攤額度等由涉及的業(yè)主共同商定。①

按戶分攤②按面積分攤③按協商意見分攤預算總金額除以參與分攤總戶數

得到每戶應分攤額（總金額/總戶數=每戶分攤額）；預算總金額除以參與分攤的總面積再乘上每戶建筑面積得到每戶應分攤額（總金額/總面積*每戶面積=每戶分攤額）；（自定義分攤）經業(yè)主商議決定每戶分攤額。804

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限使用時對未交存物業(yè)維修資金或者雖已交存但賬戶余額不足的如何處理？。由申請主體催促交存應交維修資金，或交存當次維修應分攤的費用；；對經催繳拒不交存或補交的，由申請主體向人民法院對其提起訴訟；經已交存的全體業(yè)主表決同意，按已交存業(yè)主應分攤金額數申請劃轉維修資金，不足部分由申請主體先行籌集補足，然后依法清收。904

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限維修資金的劃轉方式分批劃轉/一次行劃走一般情況下按分批次劃轉，申請材料經核實通過的，先按照維修費用總額的70%劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶，余額待維修項目竣工后申請劃轉。1004

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限（一）依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備的維修、更新和養(yǎng)護費用。（二）保修期內應由建設單位履行保修義務，原則上不得動用業(yè)主的維修資金。經業(yè)主大會同意的方可列支。（三）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的日常維修養(yǎng)護費用。（四）房屋共用部位、共用設施設備屬于人為損壞，應由責任人承擔的修復費用。【觀點】以上費用不得在維修資金中列支：《吉林省住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條1104

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限業(yè)主表決需知：維修資金使用方案應當經專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過第三十三條業(yè)主數量的計算辦法業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，同一買受人擁有一個以上專有部分的按一人計算（一般情況下，一份購房合同或一個不動產半數的業(yè)主同意?！都质∽≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》證為一個專有部分）。因此，套數不一定等于應參加表決人數，比如一棟樓有五十套房屋，其中甲業(yè)主擁有4套，乙業(yè)主擁有3套，丙業(yè)主擁有2套，那么總的應參加表決人數應該是（50-4-3-2+3）44人，而不是50人。公開透明使用維修資金使用維修資金涉及維修工程預結算編制與審核、招標代理、工程監(jiān)理等事項，業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質的中介機構代理。1201

專項維修資金使用需知 02

申辦所需材料 03

申辦程序及辦結時限 04

維修資金的應急使用【表決】集體表決：召開維修項目所涉及業(yè)主大會，制作表決票，集中投票表決；逐個業(yè)主征求意見：制作表決票，分別找每個業(yè)主投票表決。委托表決：業(yè)主可委托他人代為表決，可以以書面方式表達委托意向；也可以電話、短信、微信等方式表達委托意向，須有街道工作人員見證或有兩個以上證明人證明。受托人應提供身份證明及委托人為業(yè)主的證明。集合表決：

召開業(yè)主大會時對特定范圍內的多項維修資金使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會分批使用，使用時不再另行表決；默認表決：召開業(yè)主大會時每個業(yè)主明確送達方式（書面、微信、短信、電話等），需表決事項已送達但在規(guī)定時間內未提出表決意見的業(yè)主，業(yè)主大會約定將其視為同意使用維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票。申請主體有責任和義務核實業(yè)主身份，參與表決者應提供本人身份證明及業(yè)主證明材料，比如不動產證書（房屋所有權證）、購房合同等，夫妻代為表決的還需核實夫妻關系并注明。未經業(yè)主同意代為表決及其他弄虛作假的行為都是違法的，應負相應的法律責任。表決監(jiān)督：表決過程須在物業(yè)所在街道委派的工作人員全程參與監(jiān)督下進行。表決結果：根據表決結果形成《業(yè)主會議決議》。1304

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限業(yè)主的請求權業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主侵害自身合法權益的（比如拒不交存或分攤費用、拒不履行維修共用部位、共用設施設備義務的）行為，有權請求其承擔民事責任。業(yè)主行使該請求權，可以向人民法院起訴，由人民法院判決。騙取、套取維修資金屬違法行為任何騙取、套取維修資金的行為都是違法的，也是可恥的，歡迎廣大業(yè)主監(jiān)督，發(fā)現有此現象的請向公安或紀檢監(jiān)察部門舉報。01

專項維修資金使用需知

02

劃轉資金申辦所需材料

03

申辦程序及辦結時限

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維修資金的應急使用

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—第一章專項維修資金使用需知第二章申辦所需材料第三章申辦程序及辦結時限第四章維修資金的應急使用1504

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限申請首次劃轉需提供的材料：申請書及申請主體身份證明委托書申請主體身份證明指單位營業(yè)執(zhí)照、機關事業(yè)單位代碼證、社區(qū)居（村）民委員會民辦非企業(yè)單位登記書、業(yè)委會備案證明、物業(yè)管理委員會成立的證明等證明單位身份的證件；受托人身份證明指身份證、護照、軍官證等證明個人身份的證件。委托書是指申請主體委托某人具體申辦物維資金使用的事宜。分批劃轉資金使用方案應包括如下內容：維修項目基本情況、施工預算情況、使用維修資包括：申請書

、申請主體身份證明、受托人身份證明、

金分攤清冊、維修資金不足時的工程款補足內容、建設工程施工合同內容及施工單位資質情況等；使用方案中均已包括上述內容的，不再單獨準備其它相關材料，方案中沒有包括的內容要單獨準備材料佐證，單獨材料必須與方案一起公示。例如施工合同相關內容在方案中體現的，申請時不再單獨提交施工合同，方案中沒提及施工合同內容的，申請時要同時提交施工合同，該合同須與使用方案一起公示。維修資金使用方案1604

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限公示需在顯著位置；公示需滿七日；公示由申請主體負責；不按規(guī)定內容、方式、時間公示的都屬于違規(guī)行為，也屬于無效公示，因此出現的一切后果，均由申請主體負責。證明材料要有局部和全部，既要顯示公示位置確實顯著，也要顯示公示的具體內容是什么，還要體現出公示是連續(xù)且滿七日的（具體體現方式由申請人決定）。使用方案與業(yè)主會議決議公示的證明材料維修項目施工合同；竣工驗收報告；工程決算清單；維修工程結算發(fā)票。注：申請一次性劃轉資金的，需一次性提供上述的所有要件。項目竣工后提供的要件01

專項維修資金使用需知

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劃轉資金申辦所需材料

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申辦程序及辦結時限

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維修資金的應急使用

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—第一章專項維修資金使用需知第二章申辦所需材料第三章申辦程序及辦結時限第四章維修資金的應急使用1804

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限第一階段項目勘查申請主體申請

可以書面申請，也可以向項目所在社區(qū)電話申請；接到申請后，工作人員應在兩個工作日內對項目進行現場勘查，并向經辦人發(fā)放《物業(yè)專項維修資金使用手冊》。對不屬于維修資金維修范圍的當場給以答復；對屬于維修資金維修范圍的給以業(yè)務指導并向經辦人提供申辦業(yè)務相關的表單電子版；經辦人按手冊要求準備相關申請材料；社區(qū)勘查人員向市物維中心傳送維修項目及申請主體經辦人信息，市物維中心向申請主體經辦人提供有關業(yè)主物業(yè)維修資金繳存清單。1904

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限第二階段申請主體準備材料做預算，做相關業(yè)主分攤清冊，確定有相關資質的施工單位并簽定建設工程施工合同，制作維修基金使用方案；

根據物業(yè)維修資金交存清單催促未交存及分攤余額不足的業(yè)主補交維修資金或交存本次應分攤費用；

維修事項公示

將使用方案、業(yè)主分攤手冊、施工合同等維修事項相關的內容在物業(yè)所屬區(qū)域和維修項目的顯著位置同時公示7天（保留公示影像證據）。

相關業(yè)主對使用方案等維修事項進行表決，將表決結果形成書面決議；

書面決議公示

將業(yè)主表決書面決議在物業(yè)所屬區(qū)域和維修項目的顯著位置同時公示7天（保留公示影像證據）。。2004

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限申請：材料準備齊全后，經辦人持所需材料到維修項目所在街道遞交申請。申請材料齊全的，街道工作人員即時予以受理；申請材料不齊全的，與核實工作人員商定后，填寫補正材料告知單，一次性告知所需補正的材料，待材料補齊后予以受理。

初步核實：申請材料受理后，工作人員在兩個工作日內完成材料核實。材料齊全，材料內容符合要求的，簽署意見上報區(qū)物業(yè)管理部門。第三階段申請首款核實劃轉2104

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限

復核

區(qū)工作人員對經初審的申請材料在兩個工作日內完成復核，材料內容符合要求的，簽署意見后填寫維修資金使用備案表，報市物維管理部門；材料不齊全，內容需要補正的，填寫補正材料告知單，一次性告知經辦人補正。

首款劃轉

：市物維管理部門收到區(qū)資金使用備案申請后，工作人員在兩個工作日內完成分攤數據錄入，資金核算、財務審批工作，并向專戶管理銀行發(fā)出資金劃轉通知。專戶管理銀行及時將資金劃轉。2204

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限第四階段：施工驗收決算及尾款劃轉程序與時限同第三階段。第五階段歸集維修材料建立維修檔案維修資金使用檔案管理方式和辦法，應依據安全、方便原則，各區(qū)根據實際情況由各區(qū)物業(yè)辦負責建立，統一管理本區(qū)物業(yè)維修資金使用檔案。01

專項維修資金使用需知

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劃轉資金申辦所需材料

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申辦程序及辦結時限

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維修資金的應急使用

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—第一章專項維修資金使用需知第二章申辦所需材料第三章申辦程序及辦結時限第四章維修資金的應急使用2404

維修資金的應急使用01

專項維修資金使用需知02

劃轉資金申辦所需材料03

申辦程序及辦結時限一般包括：《吉林省住宅專項維修資金管理辦法》第三十九條（一）屋頂、外墻體防水損壞造成嚴重滲漏的；（二）電梯出現故障危及人身安全的；（三）樓體外立面有脫落危險的；（四）共用消防設施設備出現故障，不能正常使用的；（五）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；（六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；（七）發(fā)生其他嚴重危及人身、房屋安全緊急情況的。物業(yè)共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業(yè)主正常生活的緊急情況2504

維修資金的應急使用01

專項