資產(chǎn)評估服務(wù)方案投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

1資產(chǎn)評估服務(wù)投標(biāo)方案第一章項目理解與需求分析 第一節(jié)城市房屋拆遷現(xiàn)狀分析 一、調(diào)查項目的研究背景、意義和方法 二、對調(diào)查數(shù)據(jù)情況的分析 三、拆遷存在的法律漏洞及問題 四、完善拆遷法律機制、規(guī)范拆遷的建議 第二節(jié)資產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀分析及建議 一、我國資產(chǎn)評估理論體系現(xiàn)狀 二、構(gòu)建我國評估理論體系的基本思路 三、我國評估理論體系的基本構(gòu)想 四、中國目前評估業(yè)現(xiàn)狀 五、建立符合市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、健康的資產(chǎn)評估 六、關(guān)于評估行業(yè)管理體制創(chuàng)新的思考 七、關(guān)于完善資產(chǎn)評估法制環(huán)境的思考 八、關(guān)于無形資產(chǎn)資本化及其與評估關(guān)系的思考.第三節(jié)拆遷評估重難點分析及應(yīng)對措施 一、拆遷評估的難點 第二章資產(chǎn)評估的基本方法 2一、市場法的概念 二、市場法的應(yīng)用舉例 一、成本法的概念與評估思路 二、重置成本的計量 三、有形損耗的計量 四、功能性損耗的計量 一、收益法的概念 三、收益法評估的操作程序 四、收益法的計算 第四節(jié)資產(chǎn)評估基本方法的比較與選擇 一、資產(chǎn)評估基本方法的優(yōu)缺點 二、基本評估方法的適用條件 三、基本評估方法的比較對照表 四、本項目選用的評估方法 第三章項目總體服務(wù)方案 第一節(jié)價值類型 一、定義 三、類型 第二節(jié)評估基準日 3一、定義 二、評估基準日的選取 三、本項目的評估基準日 第三節(jié)評估依據(jù) 一、行為依據(jù) 三、專業(yè)規(guī)范及準則依據(jù) 五、主要取價依據(jù)及參考資料 第四節(jié)評估方法 一、房屋建(構(gòu))筑物拆遷損失 二、管道溝槽拆遷損失 三、機器設(shè)備拆遷損失 第五節(jié)評估程序 一、接受委托及前期準備階段 二、場勘察及資料收集分析階段 三、評定匯總階段 四、提交報告階段 第六節(jié)評估假設(shè) 一、一般假設(shè) 第四章拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估 第一節(jié)風(fēng)險調(diào)查 4一、調(diào)查方式和方法 二、調(diào)查內(nèi)容和范圍 第二節(jié)風(fēng)險識別 一、風(fēng)險識別的方法 二、風(fēng)險因素分析 三、風(fēng)險因素 第三節(jié)風(fēng)險估計 一、單風(fēng)險因素估計 二、風(fēng)險指數(shù)估計 第四節(jié)風(fēng)險防范和化解措施 一、單因素風(fēng)險防范和化解措施 二、風(fēng)險防范和化解措施匯總 第五節(jié)項目風(fēng)險等級 一、風(fēng)險防范和化解措施分析 二、措施落實前后風(fēng)險因素變化趨勢 三、措施落實后風(fēng)險等級 四、項目社會穩(wěn)定風(fēng)險等級 第六節(jié)風(fēng)險分析結(jié)論 一、項目的主要風(fēng)險因素 二、項目風(fēng)險等級 三、主要風(fēng)險防、化解措施 5第一節(jié)任務(wù)及工作內(nèi)容 一、主要任務(wù) 二、主要工作內(nèi)容 第二節(jié)技術(shù)路線與方法 一、技術(shù)路線 第三節(jié)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查 三、遙感影像資料采購及調(diào)查底圖制作 四、農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查 五、城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部土地利用現(xiàn)狀調(diào)查 六、權(quán)屬界線上圖和補充調(diào)查 第四節(jié)專項用地調(diào)查 二、批準未建設(shè)的建設(shè)用地調(diào)查 三、耕地質(zhì)量等級調(diào)查評價和耕地分等定級調(diào)查評價四、壩子核實 第五節(jié)地調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè) 一、縣(市、區(qū))數(shù)據(jù)庫建設(shè) 二、州(市)、省級數(shù)據(jù)庫建設(shè) 第六節(jié)檢查與驗收 一、縣(市、區(qū))自檢 二、州(市)初驗 6三、省級驗收 第七節(jié)統(tǒng)一時點更新 第八節(jié)成果匯總 一、數(shù)據(jù)匯總 三、成果分析與文字報告編寫 第九節(jié)主要成果 一、縣(市、區(qū))調(diào)查成果 二、州(市)、省級匯總成果 第六章房屋征收項目測繪實施方案 第一節(jié)測繪技術(shù)依據(jù) 一、規(guī)范規(guī)程 二、數(shù)學(xué)基礎(chǔ) 第二節(jié)實施方案 一、資料收集 二、實地踏勘及編制技術(shù)設(shè)計書 三、地籍測繪 四、房產(chǎn)測繪 五、入戶權(quán)屬調(diào)查 六、權(quán)屬繪制和數(shù)據(jù)整理 八、異議復(fù)核 7第三節(jié)測繪工作流程與方法 一、控制測量 二、宗地調(diào)查 三、建筑物、構(gòu)筑物和地面附屬物測量 四、實地調(diào)查的工作程序 五、提交地形圖測繪成果數(shù)據(jù) 六、數(shù)據(jù)公示 七、異議處理 八、檢查驗收 第四節(jié)質(zhì)量檢查及保障措施 一、成果質(zhì)量控制要求 二、成果質(zhì)量檢查要求 第五節(jié)測繪周期承諾 一、測繪周期計劃 二、周期進度細化說明 三、影響工期問題的因素分析 四、保證測繪周期的措施 五、本項目測繪周期保障措施 第七章評估實施方案 第一節(jié)總體思路 第二節(jié)拆遷評估工作流程 一、前期準備 二、技術(shù)保證措施 第三節(jié)作業(yè)時間 8第四節(jié)棚戶區(qū)改造項目重點、難點分析 一、測繪工作的重點分析及措施 二、工作的難點分析及對策措施 三、合理化建議 第五節(jié)實施中的具體問題及難點 一、與拆遷公司的配合 二、與委托人的配合 三、實施過程中的難點 第八章管理人員的配備、培訓(xùn)和管理 第一節(jié)管理人員的配備 一、人員配備的含義及配備原則 二、管理人員的需要量及其選聘標(biāo)準 三、管理人員的來源 四、管理人員的選聘程序與方法 五、管理人員考評的內(nèi)容 六、管理人員考評的程序與方法 第二節(jié)人員的培訓(xùn) 一、目的、宗旨與原則 三、培訓(xùn)組織程序 四、培訓(xùn)評估標(biāo)準 六、培訓(xùn)考勤規(guī)定 七、培訓(xùn)檔案管理 9八、培訓(xùn)費用 第三節(jié)人員的管理 一、嚴把錄用關(guān)，選好苗、真良才 二、嚴格考核制度 三、優(yōu)勝劣汰的末位淘汰制度 四、竟?fàn)幧蠉?，不拘一格選人才 五、重視用戶意見，及時落實整改，依例獎懲員工六、人性化民主型內(nèi)部管理，增加企業(yè)凝聚力..七、量化管理與標(biāo)準化動作 第九章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 第一節(jié)規(guī)章制度的建立與管理 一、制度建立的原則 二、制度的建立 三、制度的內(nèi)容 第二節(jié)檔案管理 一、檔案管理制度 二、檔案管理流程 三、檔案安全保密與借閱查閱 第十章質(zhì)量保證措施 第一節(jié)基本要求 第二節(jié)業(yè)務(wù)執(zhí)行 一、基本評估程序 二、查詢相關(guān)事項 三、前期準備 第三節(jié)職業(yè)道德 第四節(jié)技術(shù)委員會 第五節(jié)簽字蓋章 一、審核方式 二、審核內(nèi)容 第六節(jié)業(yè)務(wù)總結(jié) 第七節(jié)工作底稿質(zhì)量要求 第十一章服務(wù)承諾、廉政制度、保密制度 第一節(jié)服務(wù)承諾 一、遵紀守法、熱情服務(wù) 二、重視業(yè)主、誠信服務(wù) 三、及時響應(yīng)、高效服務(wù) 四、竭盡全力、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 五、技術(shù)支持、專業(yè)服務(wù) 第二節(jié)廉政制度 第三節(jié)保密制度 本方案目錄中的內(nèi)容在后續(xù)文檔內(nèi)均有詳細闡述，如一、如招標(biāo)文件要求“項目理解與需求分析”,詳情見二、如招標(biāo)文件要求“資產(chǎn)評估方法”,詳情見本方案三、如招標(biāo)文件要求“項目總體服務(wù)方案”,詳情見本五、如招標(biāo)文件要求“三調(diào)實施方案”,詳情見本方案六、如招標(biāo)文件要求“房屋征收項目測繪實施方案”,八、如招標(biāo)文件要求“管理制度和檔案管理”,詳情見九、如招標(biāo)文件要求“質(zhì)量保證措施”,詳情見本編制依據(jù)1.中華人民共和國國務(wù)院1991年91號令《國有資2.原國家國有資產(chǎn)管理局以國資辦發(fā)[1992]36號文3.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號《企業(yè)國4.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)5.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)號);6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常委員會第二十九次會議修訂，中華人民共和國主席令第72號公布);7.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂，中華人民共和國主席令第28號公布);1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一基本準則》(財企[2004]20號);2.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一評估報告》(中評協(xié)[2007]189號);4.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一評估程序》(中評協(xié)[2007]189號);5.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一業(yè)務(wù)約定書》(中評協(xié)[2007]189號);6.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一工作底稿》(中評協(xié)[2007]189號);(中評協(xié)[2007]189號);9.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189號)11.《中華人民共和國國家標(biāo)準一房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-1999(國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部1999年6月1日聯(lián)合發(fā)布);指南》(中評協(xié)[2008]218號)。第一章項目理解與需求分析第一節(jié)城市房屋拆遷現(xiàn)狀分析其是最近頒布的《國有土地上房屋拆遷與補償條例》,適用例，對國有土地和集體土地上拆遷的法律適用情況進行調(diào)對XX市拆遷的社會現(xiàn)狀和現(xiàn)行拆遷法律的施行情況進行(一)調(diào)查項目的研究背景年8月底，國家信訪局接到關(guān)于拆遷糾紛的投訴信件共11641封，比2002年同期上升50%,上訪人數(shù)5360人次，上升47%。關(guān)于拆遷的社會現(xiàn)狀及存在的問題日益引屋拆遷管理條例》(2001年)已不適應(yīng)日新月異的發(fā)展形勢，對此國務(wù)院于2011年1月22日頒布施行《國有土(二)調(diào)查項目的研究意義為，嚴重侵害了被拆遷人的的權(quán)利。本報告通過調(diào)查現(xiàn)今(三)調(diào)查時間與調(diào)查方法問卷調(diào)查。本次調(diào)查的對象是XX市奎文區(qū)的不同農(nóng)道的居民發(fā)放問卷，發(fā)出問卷五百份，實際收回361份，有效問卷350份。問卷由15個問題構(gòu)成，主要涉及對“新調(diào)查在精心設(shè)計調(diào)查問卷并進行了試調(diào)查后于2011年7月末進行，調(diào)查計劃抽樣人數(shù)500人，實際抽樣人數(shù)500人，實際回收有效問卷350份，回收率70%。(一)樣本描述在350名被調(diào)查者中，男性191人，占總數(shù)的55%;女性159人，占總數(shù)的45%。2.所屬地區(qū)在所屬地區(qū)方面，中上虞村97人，占總數(shù)的28%;李家部分街道94,占27%。(二)拆遷的社會現(xiàn)狀登不是假充希，活所道，45.到了作多州題在關(guān)于居民對拆遷后的生活狀況分析中，有87%的人對拆遷后的生活狀況不是很滿意。調(diào)查顯示，有47%的人認為補償不是很充裕，生活不方便；27%的人認為不好，拆遷后遇到許多問題；13%的人認為拆遷后生活狀況很差。這一結(jié)果表明拆遷補償與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有差距，人們生活受到一定影響。(見圖一)以中上虞村為例，村委會一次性支付拆遷后的租房費用，拆遷后《:生動激遷在調(diào)查居民對拆遷抱有的態(tài)度時，問卷顯示83%的居民表示只要補償合理愿意搬遷，11%的人認為拆遷大勢已趨不得不拆，此外有4%的人表示積極響應(yīng)政府號召主動搬遷，只有1%的人表示不愿拆遷。調(diào)查結(jié)果表明，在對待拆(見圖二)周存在六大問題。其中22%的居民認為是補償標(biāo)準太低，補償費沒有包括對土地使用權(quán)的補償。19%的人認為政府的人則認為目前存在著拆遷行為不規(guī)范的問題。16%的居也都存在不小的差異。14%的人認為目前拆遷存在著對弱政策上享受的優(yōu)惠和照顧較少。另外11%的居民認為硬性改府根器本地精況法定3負責(zé)該處的地產(chǎn)商定價，1共同協(xié)商由法律規(guī)定補償標(biāo)準政府根據(jù)本地情況決定■負責(zé)該處的地產(chǎn)商定價由法控規(guī)定料候標(biāo)準，56.與地產(chǎn)商議公證角色圖四由地產(chǎn)商、拆同協(xié)商，103.在調(diào)查拆遷戶拆遷時，其補償數(shù)額應(yīng)由誰來定，由54%個公證角色，而不直接參與。29%的人認為拆遷補償應(yīng)由16%的人認為拆遷補償標(biāo)準應(yīng)由法律明確規(guī)定，其中經(jīng)過訪標(biāo)準應(yīng)較為公平，且具有確定性和穩(wěn)定性。只有1%的人認圖四)(三)居民對關(guān)于拆遷的法律法規(guī)的認知程度是《中第人民是《中第人民過訪談的形式我們了解到有84.6%的人不知道，14.3%的人較模糊的知道一點，1.1%的人知道，并準確的回答出了(見圖五)非常然悉，65.只有18%表示非常熟悉，39%的人表示了解一些，28%的人表示不大清楚，另有15%的人表示完全不清楚。調(diào)查結(jié)果顯示，大約有43%的人對新拆遷條例不是很了解，部分在調(diào)查居民對新的拆遷條例對之前的頻頻發(fā)生的強拆事件的影響作用如何中，有24%的人認為新拆遷條例有很強的影響作用，令行禁止，有56%的人認為雖然作用渺小，的實施前景表示樂觀。15%的人認為幾乎沒有影響作用，5%的人表示不怎么相信政府。覺得是空頭支票。(見圖七)(四)被拆遷人的法律意識調(diào)查其他，18,50其他，18,50解，78,22%訴清法律，210.上訪。34,10%圖八在調(diào)查當(dāng)應(yīng)拆遷補償發(fā)生糾紛時傾向于采取哪種解決方式中，由60%的人傾向于訴諸法律，22%的人傾向于接1.受教育水平的差異部分居民對拆遷相關(guān)法律認知程2.沒有對被拆遷戶的土地使用權(quán)進行補償,國有土地要求被征收人選定的評估機構(gòu)去僅僅評估現(xiàn)有房屋的建筑價值，而不評估其所在區(qū)位所含的價值[1]?！秶型恋亍邦愃品康禺a(chǎn)”并沒有說明就是被征收房屋所在地附近1.賦予征收部門告知義務(wù)，并設(shè)定不履行該義務(wù)的不2.擴大拆遷補償范圍。將被拆遷人的土地使用權(quán)和其所在區(qū)位所含的價值納入補償范圍，對其按照當(dāng)?shù)氐耐恋厣虡I(yè)房的承租經(jīng)營人合理補償其對商業(yè)房投入大量的資金第二節(jié)資產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀分析及建議我國的資產(chǎn)評估是在改革開放和建設(shè)社會主義市場經(jīng)起來。在80年代末期，為了防止國有資產(chǎn)的流失以及出于動。經(jīng)過10幾年的發(fā)展，可以說我國的資產(chǎn)評估行業(yè)已初我國的資產(chǎn)評估事業(yè)從20世紀90年代初蓬勃發(fā)展起估結(jié)果”的理論體系。在這個體系中，評估目的占主導(dǎo)地位，決定或制約著其他方面(國務(wù)院91號令提出了11種資股份經(jīng)營，企業(yè)與外商的合資合作，企業(yè)清算等)。評估目體評估對象所采用的具體評估方法，是對評估結(jié)果量的約描述。任何一項評估業(yè)務(wù)都是基于某種原因(或目的),運一般框架”,“是人們由實踐概括出來的吳于自然界和社會路應(yīng)以指導(dǎo)實踐為根本目的，對整個理論框架起統(tǒng)一的作(一)資產(chǎn)評估的根本目的資產(chǎn)評估的產(chǎn)生源于人們最初在進行財產(chǎn)或某些商品股份經(jīng)營、合資合作、企業(yè)清算、資產(chǎn)抵押(潛藏著資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移可能性)等，并將隨著交易的發(fā)展而不斷地擴充和細(二)資產(chǎn)評估的基本假設(shè)由此產(chǎn)生清算(清償)假設(shè)。3.清算(清償)假設(shè)。清算(清償)假設(shè)與繼續(xù)使用假設(shè)相對立，清算(清償)假設(shè)的涵義實際上是指被評估資產(chǎn)(三)資產(chǎn)評估的原理(四)資產(chǎn)評估準則(一)行業(yè)管理混亂理的，在1988年國有資產(chǎn)管理局成立之后，形成了資產(chǎn)評混亂的局面和多頭管理狀態(tài)至今未梳理清楚。政府行政干(二)缺乏統(tǒng)一的資產(chǎn)評估準則，法律法規(guī)滯后，造成中國資產(chǎn)評估協(xié)會早在1993年就已成立，并決定從政有資產(chǎn)評估辦法》,1996年國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》和1999年財政部頒布《資產(chǎn)評估業(yè)財務(wù)實力下降，降低公司的風(fēng)險防范能力和市場競爭能(三)資產(chǎn)評估業(yè)背離了其公開、公正的“中介性”特行票據(jù)，對其到1995年6月30日資產(chǎn)評估，其賬面資產(chǎn)凈值1.34億元，評估結(jié)果為1.72億元，增值28.4%,其中無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)增值655%(賬面凈值728萬元，評估值為5578萬元);2001麥科特公司虛假上市，其通過偽造進口設(shè)備、融資租賃合同虛構(gòu)固定資產(chǎn)9074萬港元；偽造產(chǎn)評估機構(gòu)為麥科特公司出具的資產(chǎn)評估報告是嚴重失實2.中國資產(chǎn)評估業(yè)所作的評估結(jié)果是上市公司增人?！案鶕?jù)2001年報，115家上市公司的大股東及關(guān)聯(lián)方占用資金達426億元，其中的每家上市公司平均被占3.7億元?！?《財經(jīng)》2002年第11期)而在償還上市公司的欠東憑借的資產(chǎn)評估機構(gòu)評價的結(jié)果把商標(biāo)評出無價出售或(四)資產(chǎn)評估的內(nèi)容、信息不公開，社會公眾知情權(quán)資產(chǎn)評估報告內(nèi)容是投資者(社會公眾)用以判斷評估世界上發(fā)達國家和地區(qū)如美國、香港地區(qū)在資產(chǎn)評估的立統(tǒng)一準則》,香港地區(qū)制定有《資產(chǎn)評估指引》和《物業(yè)評(二)加強資產(chǎn)評估業(yè)的自律和管理，維護其獨立性。我國資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展應(yīng)實行在政府部門監(jiān)管之下的行業(yè)2.加強資產(chǎn)評估業(yè)的自律管理，建立內(nèi)部監(jiān)督制約機(三)加強資產(chǎn)評估從業(yè)人員的職業(yè)道德培養(yǎng)和業(yè)務(wù)素可避免地出現(xiàn)從業(yè)人員素質(zhì)低下、違規(guī)違法現(xiàn)象的頻頻發(fā)(四)改變資產(chǎn)評估結(jié)果作為企業(yè)、上市公司等調(diào)整資(五)建立資產(chǎn)評估的信息披露制度。資產(chǎn)評估不能成為只被某個部門或公司操縱利用的工強調(diào)職業(yè)資產(chǎn)評估師在資本和金融市場有效運行中的盡管按國務(wù)院經(jīng)濟鑒證類中介機構(gòu)清理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組部門利益剛性異化和扭曲了中國資產(chǎn)評估行業(yè)在轉(zhuǎn)型經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)界定和價值評估是轉(zhuǎn)型經(jīng)濟國家中資產(chǎn)通過市場行的政策和法規(guī)并沒有為化解上述矛盾提供合規(guī)律合目的復(fù)雜多變的產(chǎn)權(quán)界定問題采取如此簡單的法律條文予以應(yīng)濟出現(xiàn)的利益主體多元化和通過流動重組實現(xiàn)經(jīng)濟戰(zhàn)略調(diào)第一，國有存量資產(chǎn)到底是由國家一元所有還是由地等到形式上平等，再由形式上平等到本質(zhì)上平等的漸進過既然是國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定必須由政府強制，即使是多元分發(fā)展相對曲折和緩慢，幾成輿論界特別關(guān)注的社會弱勢行既是傳統(tǒng)經(jīng)濟向知識經(jīng)濟轉(zhuǎn)化過程中無形資產(chǎn)重要作用的僅成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和國有企業(yè)改革賴以順利進行的重要國有無形資產(chǎn)資本化是轉(zhuǎn)型經(jīng)濟中存在的一種特殊現(xiàn)府對國有企業(yè)人財物等生產(chǎn)要素的配置和產(chǎn)供銷過程的控進改革的模式使上述權(quán)力演變呈現(xiàn)出有別于經(jīng)典市場經(jīng)濟國有企業(yè)漸進改革的模式為國有無形資產(chǎn)的商品化和財政撥款入不敷出的情況下，通過與市場相聯(lián)系的創(chuàng)收活所屬機構(gòu)憑借國家權(quán)力或國家的授權(quán)取得的沒有納入預(yù)算在資源主要由政府按計劃配置轉(zhuǎn)變到主要由市場配置的過什么,如何生產(chǎn)，以及生產(chǎn)多少的重大決策權(quán)。然而，政府對國有企業(yè)的債權(quán)人和勞動者沒有承擔(dān)無限責(zé)任的義務(wù)和其理由，一是根據(jù)1986年12月2日頒布的《中華人民共和說生產(chǎn)資料國有化存在操之過急的問題，那么,勞動力身份崗的情況下，國家規(guī)定的關(guān)于醫(yī)療和退休的待遇就更難落正如上文已經(jīng)提到的，這一過程是轉(zhuǎn)型經(jīng)濟的必然現(xiàn)產(chǎn)評估已成為資產(chǎn)評估中一項具有良好市場發(fā)展?jié)摿Φ男轮率官Y產(chǎn)評估陷入了部門割據(jù)和資格林立的困境之中而難目前，中注協(xié)于xxx年8月12日發(fā)布的《資產(chǎn)評則》兩個征求意見稿和此前時候出臺的《資產(chǎn)評估準則---無形資產(chǎn)》,標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估立法工作已走上了正軌。但是我們可以看到，這兩個征求意見稿，制定的內(nèi)容均太指南(借鑒注冊會計師行業(yè)的做法)來對原則性條款進行更執(zhí)業(yè)的CPV們有大部分不是合伙人或發(fā)起人，他們自己并無當(dāng)前，我國的資產(chǎn)評估行業(yè)實際正處于"戰(zhàn)國時期",割據(jù)混戰(zhàn)，自保一方，進而導(dǎo)致了行業(yè)本身的停滯不前。所以盡快實現(xiàn)"多師合并"是挽救我國評估行業(yè)需益，我想也不是不可以的吧?!度對待工作，造成損失之后又以有限責(zé)任的形式來逃避責(zé)才入口是行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的起點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其作用不可低我國的資產(chǎn)評估作為一種新生的基礎(chǔ)性中介服務(wù)按國務(wù)院經(jīng)濟鑒證類中介機構(gòu)清理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一布置，于2000年歸入中注協(xié)管理，實行了與注冊會計師的合我國的資產(chǎn)評估行業(yè)是一個及具發(fā)展前景的新興第三節(jié)拆遷評估重難點分析及應(yīng)對措施拆遷的焦點.綜合起來，拆遷評估大致有六大難點，即：(一)進門難(二)調(diào)查難(有的是過時淘汰的材料)的認定、詢價非常不易。(三)測算難一般的拆遷評估要進行2—3次試算，復(fù)雜的甚至要進行五六次試算再加上地方拆遷實施辦法有時與國家法律有些沖測算就更為艱難，每一棟樓之間、戶與戶之間需進行合理(四)答疑難果進行咨詢本來無可非議，但拆遷評估由于受各種因素影戶相當(dāng)多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩宗拆遷業(yè)務(wù)中至少有90%的客戶要求答疑，少數(shù)被拆遷入(五)結(jié)案難(六)收費難二是收費沒有保障，一些拆遷人把我們評估公司當(dāng)(一)講誠信，遵守職業(yè)道德(二)善溝通，消除對立情緒理性行為，作為拆遷的“中間人”,評估機構(gòu)應(yīng)主動與(三)深鉆研，提高執(zhí)業(yè)水平估人員必須深入市場，深入調(diào)查與被拆遷房屋相似物業(yè)轉(zhuǎn)三是加強職業(yè)培訓(xùn)。職業(yè)培訓(xùn)是提高執(zhí)業(yè)水平的催化(四)重合同，加強自我保護訂立完善的評估委托協(xié)議書是解決拆遷評估收費難的核心。在接受一項拆遷評估業(yè)務(wù)時，評估機構(gòu)應(yīng)與拆遷人(或拆遷事務(wù)所)簽訂正式的書面委托協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)收款，在進場之前，一般按照評估費總收入的30%～50%(五)勤總結(jié)，積累執(zhí)業(yè)經(jīng)驗第二章資產(chǎn)評估的基本方法搜集與待估資產(chǎn)相近的參照物及其近期交易價格等數(shù)據(jù)為上與待估資產(chǎn)同樣或類似的資產(chǎn)(參照物)的近期交易價格都不會接受高于相同用途的替代品的價格，既然是待估資可比參照物及與相同的活動，是否能夠搜集到相關(guān)交易數(shù)【例2-1】南陽市曹路鎮(zhèn)有一待估宗地G需要評估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的于2011年進行交易的6宗地，具體情況如表2-1所示：表2-1類似的宗地交易案例數(shù)據(jù)宗地成交價交易時間交易情況容積率土地狀況A4月6月0上表中成交價的單位為：元/m2。該城市2011年的地價指數(shù)見表3-2:表3-22011年南陽市地價指數(shù)表時間(月)123456789積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%;超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1,單位地價比容積率為1時的地價增加4%。對試根據(jù)以上已知條件，評估該宗地2011年的價值。解：(1)建立容積率地價指數(shù)表容積0111I234率地價指數(shù)05050(2)參照物數(shù)據(jù)的修正計算評估價值=參照物價格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)(3)評估結(jié)果以600元/m2左右為大致均值，案例D和E的數(shù)值振幅超過120元/m2,為異常值，應(yīng)予剔除。其他4個案例的結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：(643+592+687+548)/4=617(元/m2)第二節(jié)成本法的重置成本扣減其各項損耗價值來確定待估資產(chǎn)價值的方待估資產(chǎn)評估值=重置成本一有形損耗一功能性損耗或者，評估值=重置成本×綜合成新率(一)直接法直接法是根據(jù)市場交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備重置成本的(二)物價指數(shù)法為基礎(chǔ)，當(dāng)物價指數(shù)大于100%,表明物價上漲；物價指數(shù)在【例2-2】某項固定資產(chǎn)2005年購進，賬面原值為20萬元，購建時物價指數(shù)為150%,2011年上升為225%(定基物價指數(shù)),試評估該設(shè)備的重置價格。解：該固定資產(chǎn)重置價格=原始成本×評估時的物價指=20×225%/150%=30(萬元)【例2-3】某項資產(chǎn)2005年的歷史成本為20000元，環(huán)比物價指數(shù)見表4-3,計算2011年該設(shè)備的重置成本。表2-32005-2011年環(huán)比物價指數(shù)表年份環(huán)比物價指數(shù)×118%×106%×101%)=32000(元)(2)需要核查歷史成本的真實性。(3)構(gòu)建資產(chǎn)的企業(yè)賬面歷史成本一般包括運雜費、(4)只能測算復(fù)原重置成本。(5)進口資產(chǎn)使用物價指數(shù)法時需要應(yīng)用資產(chǎn)出口國(三)重置核算法重置核算法是以現(xiàn)行市價標(biāo)準核算資產(chǎn)重置的各項成2.間接成本費用，包括資金占用成本在內(nèi)。直接成本是指購建全新資產(chǎn)時所費的可直接計入購建成本的必要和重置成本=直接成本+間接成本(四)功能成本法【例2-4】某煉鋼爐全新價為10萬元，年產(chǎn)量為600噸，待估煉鋼爐年產(chǎn)量為900噸，試用功能成本法確定待估煉鋼解：待估資產(chǎn)重置成本/待估資產(chǎn)年產(chǎn)量=參照物重置待估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×待估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量=10×900/600=15(萬元)【例2-5】戴克公司×型筆記本電腦生產(chǎn)線年生產(chǎn)量為72萬臺，已使用4年，市場上同類生產(chǎn)線價格為1500萬美元，設(shè)計生產(chǎn)能力為60萬臺，設(shè)規(guī)模效益指數(shù)為0.9,試評解：×型筆記本電腦生產(chǎn)線重置價格=1500×(72/60)0.9=1767.48(萬美元)(五)統(tǒng)計分析法再依據(jù)資產(chǎn)重置成本與原始成本之間穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推斷(一)觀察法是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對待響，判斷待估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值的一種測算方法。計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×(1一實體性成新率)=重置成本×實體性貶值率(二)使用年限法使用年限法假設(shè)資產(chǎn)的貶值與其實際使用年限成正比，使用年限有名義已使用年限與實際已使用年限兩種，使用時需要加以區(qū)別。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限，可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿等渠道查詢；而實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際有形損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負荷程度不同，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限，這可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。資產(chǎn)的實體性貶值=(重置成本-預(yù)計殘值)×實體(三)修復(fù)費用法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算待估那么用于補償(修復(fù))實體性損耗所發(fā)生的費用就是設(shè)備的實體性貶值。需要區(qū)分可補償(修復(fù))性損耗和不可補償(修復(fù))性損耗。前者是指可以用技術(shù)上、經(jīng)濟上可行的方法修實體性貶值=可補償費用+(重置成本一可補償費用)【例2-6】有一臺加工鋁合金門窗窗框的數(shù)控角碼機，重置成本為50萬元，已使用5年，其經(jīng)濟使用壽命約15年，現(xiàn)在其數(shù)控系統(tǒng)損壞需要維修，估計修復(fù)費用約5萬元，設(shè)備的其他部分工作正常。試求該數(shù)控角碼機實體性貶值5)×5/15=15萬(5+15)=20萬四、功能性損耗的計量資產(chǎn)的功能性損耗，主要是由于新技術(shù)新材料新工藝不斷出現(xiàn)或科學(xué)技術(shù)進步帶來的，具體存在兩種表現(xiàn)形式，第I種功能性貶值和第Ⅱ種功能性貶值。(一)第I種功能性貶值(超額投資成本)由于新技術(shù)新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的資產(chǎn)的重新構(gòu)建成本比過去降低，即更新重置成本低于復(fù)原重置成本，待估資產(chǎn)中有一部分超額投資成本得不到補償，這部分超額投資成本引起的貶值被稱為第I種功能性貶值(又稱為一次性貶值),超額投資成本=復(fù)原重置成本一更新重置成本需要注意的是，在這種情況下，相同功能的資產(chǎn)本身技術(shù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟性能并未根本改變，待估資產(chǎn)尚可正常使用，無須更新。如果選用了復(fù)原重置成本，應(yīng)該考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如果直接選用了更新重置成本，因為第I種功能性貶值因素已經(jīng)計入，無須重復(fù)考慮；(二)第Ⅱ種功能性貶值(超額營運成本)1.將待估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的營成本低于其實際支付額，即超額運營成本還具有節(jié)稅效4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將待估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的年凈超第Ⅱ種功能性損耗=乙待估資產(chǎn)的年稅后超額運營成=Z(舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本—新技術(shù)的單位生產(chǎn)成本)×年生產(chǎn)量×(1—所得稅率)×各年折現(xiàn)系數(shù)【例2-7】某套生產(chǎn)自動控制裝置，正常運行需要6名操作人員，目前同類新式控制裝置只需4名操作人員，設(shè)操作人員年均收入48000元，待估裝置尚可使用3年，所得稅25%,折現(xiàn)率10%,請計算待估裝置的功能性貶值額。解：(1)待估裝置年超額運營成本=(6-4)×48000=96000(元)(2)待估裝置年超額運營成本凈額=96000×(1-25%)=72000(元)(3)待估裝置超額運營成本凈額折現(xiàn)=72000×2.4869=179056.8(元)利因素影響潛在經(jīng)濟回報，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場價某項資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟回報率小于同價值資產(chǎn)產(chǎn)生的社會基【例2-8】某無紡布產(chǎn)品生產(chǎn)流水線，根據(jù)2003年購建時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)2000萬件，2008年以萬元，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.75,實體性損耗忽略不計，請解：該流水線的經(jīng)濟性貶值=[1-(500/2000)0.75]×3000≈1939.34(萬元)第三節(jié)收益法者所能接受的最高價格。收益法的基本要素包括(1)待估(1)穩(wěn)定化收益法；(2)未來收益折現(xiàn)法?！纠?-9】一筆能持續(xù)帶來年收益率為8%、年收益為2000元的初始投資為多少?解：資產(chǎn)價值=資產(chǎn)的年收益率/適當(dāng)?shù)馁Y本化率V=2000/8%=25000(元)(一)穩(wěn)定化收益法穩(wěn)定化收益法采用簡單測算年收入(即穩(wěn)定的收益)以(1)平穩(wěn)趨勢模式。這種情況下收益是以或多或少穩(wěn)【例2-10】將下表中的2009年的收入作為穩(wěn)定化了的表2-4過去5年某項資產(chǎn)帶來穩(wěn)定增長的年收益年份收入($)收入變化率(%)5555(2)不穩(wěn)定增長趨勢模式(處在周期性市場擴張當(dāng)中的企業(yè)),但收入增長幅度相對穩(wěn)定。表2-5過去5年某項資產(chǎn)帶來增長幅度相對穩(wěn)定的年收益年份收入($)收入變化率(%)平均數(shù)年份總收益($)年份總收益($)(二)未來收益折現(xiàn)法借以識別收益的平穩(wěn)性或不穩(wěn)定性以及產(chǎn)生這種模式的原還將持續(xù)(對以往的數(shù)據(jù)進行回歸技術(shù)分析)。當(dāng)以往的收【例2-12】按時間序列計算的回歸方程：總收益=(年份數(shù)×83)—163638表2-7未表2-6過去5年某資產(chǎn)帶來的年收益表2-7未來5年該資產(chǎn)帶來的年收益年份總收益($)(三)資本化率與折現(xiàn)率的選擇1.資本化率=折現(xiàn)率一未來年收入增長率不會超過折現(xiàn)率，因為，折現(xiàn)率=無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬當(dāng)未來年收入增長率=0時，資本化率=折現(xiàn)率，即預(yù)(1)求和法經(jīng)營風(fēng)險和市場風(fēng)險(資產(chǎn)經(jīng)營的市場環(huán)境)。要求的利率是16%(通過銀行自身開發(fā)的信托理財產(chǎn)品名義借出),無風(fēng)險報酬率是8%,而該資產(chǎn)又與待估資產(chǎn)相似，則風(fēng)險報酬率至少不低于8%?？傦L(fēng)險報酬率=系統(tǒng)性風(fēng)險報酬率×非系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)β (β是特定證券風(fēng)險報酬率與證券市場上所有證券平均風(fēng)險報酬率之比)。(2)資本成本加權(quán)法【例2-13】試用資本成本加權(quán)法計算折現(xiàn)率。根據(jù)下表數(shù)據(jù)資料，資本加權(quán)平均成本=7.5%×25%+9%表2-8某資本各組成部分的比例及成本資本的構(gòu)成部分比例稅前成本稅后成本第一順序償還債務(wù)第二順序償還債務(wù)所有者權(quán)益資本加權(quán)平均成本(3)市價比較法求取折現(xiàn)率的方法，主要是指根據(jù)市第四節(jié)資產(chǎn)評估基本方法的比較與選擇(一)市場法的優(yōu)缺點(1)市場法由于是目前為主我國主要的資產(chǎn)評估方法(2)根據(jù)市場法做出的評估結(jié)果很容易被人們所接受，(1)市場法的確立，首要條件就是要求有具體的市場，(2)市場法的應(yīng)用主要是針對固定財產(chǎn)或者有形財產(chǎn)，市場法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并上與待估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的上市公司的經(jīng)營和財并購案例比較法是指通過分析與待估企業(yè)處于同一或類似(二)成本法的優(yōu)缺點(1)它能夠很好的考慮到該資產(chǎn)的無形消耗。(2)它的原理簡單，有利于人們的理解。(1)在利用成本法進行資產(chǎn)評估時，由于它的特殊性(2)用成本法進行資產(chǎn)評估很難對企業(yè)的經(jīng)濟型貶值(三)收益法的優(yōu)缺點表2-9三種基本評估方法的比較對照表較市場法成本法收益法點側(cè)重于市場價格分析，必須收集到充分的市場數(shù)據(jù)側(cè)重于歷史過程和性能方面完全基于對未來的分析(哪怕過去一文不值)適用范圍適用于固定財產(chǎn)或有形財產(chǎn)評估適用于學(xué)校、公園、醫(yī)院、公共建筑和公共設(shè)施等公益性房地產(chǎn)、單項機器設(shè)備、車輛等評估適用于企業(yè)及整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動、房地產(chǎn)和自然資源、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資的評估第三章項目總體服務(wù)方案第一節(jié)價值類型不同的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不是評估價值的一個具體標(biāo)準，為了獲得某種標(biāo)準的評估價三、類型(一)市場價值指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(二)投資價值投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定(三)在用價值指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正(四)清算價值。(五)殘余價值(六)保險價值保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和(或)重建成本。保險價值是保險單條款中記載或認同的(八)持續(xù)經(jīng)營價值值類型)第二節(jié)評估基準日法定資產(chǎn)評估機構(gòu)接受客戶的委托bai評估任務(wù)后，確日應(yīng)與評估工作時間不遠于2個月；基準日原則上應(yīng)選在年3.礦業(yè)權(quán)評估結(jié)果備案或確認申請應(yīng)在評估基準日起本項目評估基準日為20XX年XX月XX日。本方案所采用的價格標(biāo)準均為評估基準日正在執(zhí)行或第三節(jié)評估依據(jù)1.中華人民共和國國務(wù)院1991年91號令《國有資3.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)號);6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常委員會第二十九次會議修訂，中華人民共和國主席令第72號公布);7.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂，中華人民共和國主席令第28號公布);1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則—基本準則》(財企[2004]20號);2.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一評估報告》(中評協(xié)[2007]189號);4.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一評估程序》(中評協(xié)[2007]189號);5.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一業(yè)務(wù)約定書》(中評協(xié)[2007]189號);6.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則一工作底稿》(中評協(xié)[2007]189號);(中評協(xié)[2007]189號);設(shè)備》(中評協(xié)[2007]189號);9.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189號)11.《中華人民共和國國家標(biāo)準一房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-1999(國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部1999年6月1日聯(lián)合發(fā)布);指南》(中評協(xié)[2008]218號)。2.【XX】提供的《承諾函》和《關(guān)于進行資產(chǎn)評估1.遼寧建筑工程預(yù)算定額(2009);2.遼寧安裝工程預(yù)算定額(2009);3.遼寧裝飾裝修工程預(yù)算定額(2009);行規(guī)定的通知》(計價格[1999]1283);部：計價格[2002]10號文);價格[2007]670號);8.原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部頒布的《房屋完損等級及評第四節(jié)評估方法評估值=重路成本×成新率(一)重路成本的確定重路成本=建安綜合造價+前期費用+其他費用+建安綜合造價采用預(yù)(結(jié))算調(diào)整法確定，即以待估建房屋建筑物采用現(xiàn)場勘查成新率和年限法成新率相結(jié)綜合成新率=現(xiàn)場勘查成新率×權(quán)重+年限法成新(二)成新率的確定綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率×60%+理論成新率理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%體結(jié)構(gòu)部分、裝飾部分、配套設(shè)施(水、暖、電)部分的完評估值=重路成本×成新率(一)重路成本的確定(二)成新率的確定成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%(三)評估值的確定評估值=重路成本×成新率以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評估申報表作為本次因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難于修復(fù)或修復(fù)的代價(一)不可拆遷設(shè)備的拆遷損失本次采用重路成本法對不可拆遷設(shè)備的拆遷損失進行不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評估價值=不可拆遷設(shè)備的重路價值×成新率一不可拆遷設(shè)備的殘余價值+不可拆遷(1)國內(nèi)設(shè)備的重路價值由設(shè)備購路價、運雜費和安裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)等部分構(gòu)成。的主材費用和主要外購件費用，計算出設(shè)備的完全制造成設(shè)備運雜費是指設(shè)備從生產(chǎn)廠或交貨地點運至安裝現(xiàn)設(shè)備運雜費=設(shè)備購路價×設(shè)備運雜費率③安裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)。設(shè)備安裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)按下列公式計算：設(shè)備安裝費=設(shè)備購路價×設(shè)備安裝費及基礎(chǔ)費率備1.5米管路、由設(shè)備至配電箱之間的電氣線路等。(2)進口設(shè)備重路成本的確定(1)年限法成新率的確定可用年限)×100%已使用年限按實際投入使用年限乘以設(shè)備利用率來確大修記錄，根據(jù)實際鑒定情況確定的，對一些舊設(shè)(2)打分法成新率的確定總分為100分，通過對各部位新舊程(3)采用綜合法確定成新率。成新率=年限法確定成新率×40%+觀察法確定成新率×60%年限法確定成新率=尚可用年限/(已用年限+尚可用年限)×100%設(shè)備殘余價值=設(shè)備重路價值×設(shè)備殘余價值比率設(shè)備清理費用=設(shè)備重路價值×設(shè)備清理費用率(二)可拆遷設(shè)備的搬遷損失可拆遷設(shè)備的搬遷損失指截止評估基準日現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的機器設(shè)備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生的為保證可拆遷設(shè)備費、運雜費和安裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)?？刹疬w設(shè)備搬遷損失的評估值=拆卸費+運雜費+安裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)=設(shè)備購路價×(拆卸費率+運雜費率+安裝調(diào)試費及基礎(chǔ)費率)2.運雜費量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機械臺班費用定3.安裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)相同的方法確定其國產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試費(含基礎(chǔ)費)。4.拆卸費為基數(shù)，按其安裝調(diào)試費的50%計算。PD待估宗地價格;A待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)；B待估宗地估計期日地價指數(shù)/比較案例宗地估C待估宗地年期指數(shù)/比較案例宗地估年期指D待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)E待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地個第五節(jié)評估程序標(biāo)等情況的資料，并向被評估單位了解委估資產(chǎn)的有關(guān)情2.聽取被評估單位有關(guān)人員介紹評估對象的歷史及現(xiàn)3.對被評估單位提供的資產(chǎn)清查評估申報明細表進行況，收集相關(guān)資料；對機器設(shè)備，查閱相關(guān)技術(shù)資料；對第六節(jié)評估假設(shè)一、一般假設(shè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或法律權(quán)屬之表述既不能理解為是關(guān)于該等資產(chǎn)之在評估報告中已經(jīng)披露了該等資產(chǎn)或其中部分資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)3.本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的(1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔(dān)保等他項權(quán)利或(2)未來經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、社會環(huán)境等(如國家宏環(huán)境保護政策、金融貨幣政策等)因素之變化。(3)各類資產(chǎn)目前的或既定的用途、目的和使用的方排等(如管理方式、管理團隊和職工隊伍等)發(fā)生變化。(4)特殊的交易方可能追加或減少付出的價格。(5)因產(chǎn)權(quán)變動等產(chǎn)生的非經(jīng)常性收益或支出。(6)出現(xiàn)戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害和其他不可抗力因素。(7)資產(chǎn)占有方未列報或未向我們做出說明而可能影響我們對被評估資產(chǎn)價值分析的負債/資產(chǎn)、或有負債/或有資產(chǎn)；或者其他相關(guān)權(quán)利/或有權(quán)利和義務(wù)/或有義(1)所有不可見或不便觀察的資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一部分如埋藏在地下的建(構(gòu))筑物基礎(chǔ)和管網(wǎng)等資產(chǎn)均被認(2)所有實物資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、性能、品質(zhì)、性狀、功(3)所有被評估資產(chǎn)均被假設(shè)是符合法律或?qū)I(yè)規(guī)范盡管我們實施的評估程序已經(jīng)包括了對被評估資產(chǎn)的第四章拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估社會穩(wěn)定風(fēng)險評估旨在系統(tǒng)調(diào)查和綜合研判項目在建設(shè)過程中可能存在的社會穩(wěn)定風(fēng)險因素以及風(fēng)險的影響程第一節(jié)風(fēng)險調(diào)查(一)調(diào)查方式抽樣調(diào)查是指從調(diào)查對象的總體中抽取一些個人或單對于項目所在地周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的調(diào)研，考慮到居民數(shù)量項目涉及地區(qū)村委召開座談會，收集基層組織對項目的態(tài)全面調(diào)查是對調(diào)查對象的所有單位一一進行調(diào)查的調(diào)(二)調(diào)查方法表個人調(diào)查意見匯總表序號調(diào)查內(nèi)容情況人數(shù)比例1對項目的了解程度了解8不了解不清楚82項目造成的影響拆遷1征地環(huán)境影響其他63您是否為本項目被征地的居民是不是6不清楚4您是否了解項目的征地方案了解不了解了解不清楚5您對征地/拆遷方案的滿意度滿意部分滿意不滿意66您對征地/拆遷補償標(biāo)準的滿意度滿意部分滿意不滿意67如果征地/拆遷補償金及時足額到位您支持不支持的態(tài)度不清楚58您認為項目征地是否會出現(xiàn)強征、強拆會不會其他49您認為項目征地是否會發(fā)生群體性事件肯定不會可能有零星案例會發(fā)生大規(guī)模事件您認為項目征地期間是否對您生活造成影響無影響有影響6其他3您認為項目征地過程中互聯(lián)網(wǎng)上是否會出現(xiàn)負面輿論不會少量8大量您認為當(dāng)?shù)卣晚椖繕I(yè)主在本項目宣傳解釋方面做的好5不好1不清楚您認為該項目的建設(shè)對您的生活水平積極的改善有沒有其他對項目的態(tài)度支持不支持不清楚3表團體調(diào)查表匯總序號調(diào)查內(nèi)容情況人數(shù)比例1用地審批是否通過已通過正在報批5未通過不清楚2規(guī)劃選址是否通過已通過正在報批5未通過不清楚3項目占用土地是否符合地方整體規(guī)劃已通過正在報批5未通過不清楚4審批內(nèi)容和程序是否合法合規(guī)完全符合5個別不符合完全符合5項目對居民就業(yè)及收入的影響沒有影響5有所影響影響較大6項目對促進本地經(jīng)濟社會發(fā)展的作用影響較小影響較大影響顯著57項目施工對周邊交影響較小5通的影響影響較大影響顯著8各有關(guān)部門對項目的支持度完全支持5大多數(shù)部門支持個別部門支持9項目征地是否會導(dǎo)致上訪現(xiàn)象不會零星5大規(guī)模項目征地是否會導(dǎo)致群體性事件不會5零星大規(guī)模項目征地過程中互聯(lián)網(wǎng)上是否會出現(xiàn)負面輿論不會5少量大量有關(guān)部門是否已經(jīng)采取了一些化解矛盾的措施已采取5不清楚未制定有關(guān)部門是否制定了化解社會矛盾的應(yīng)急預(yù)案已制定5不清楚未制定有關(guān)部門開展的宣傳解釋工作是否深入細致細致深入1較為細致4不太細致2.訪談法3.文獻法3.項目所在地政府及其有關(guān)部門、基層政府和基層組(一)項目的合法性(二)項目利益相關(guān)者(三)同類項目曾引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險第二節(jié)風(fēng)險識別(一)訪談法(二)問卷法(三)專家調(diào)查法(后期)四個階段，備注可標(biāo)注風(fēng)險的特征(例如長期影響還是短期影響、持續(xù)性影響還是間斷影響等)和其它需要說(四)對照表法(五)實地觀察法(六)項目類比法(一)項目的合法性分析力爭全縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_20萬左右，建制鎮(zhèn)達到9個以上，城鎮(zhèn)化率達到45%左右。在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時提升富有特色、充滿活力的現(xiàn)代城市。至2020年，縣城區(qū)面積達13平方公里，縣城人口11萬以上，占縣域總?cè)丝诘?5%,發(fā)展成為百色次中心城市?！备鶕?jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,城市總體規(guī)劃、(二)項目的合理性分析遷方案、補償標(biāo)準有76%的基本滿意和24%的不滿意，獲得(三)項目的可行性分析根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示90%的受訪者對該征地項目表示支(四)項目的可控性分析小風(fēng)險程度的單因素風(fēng)險有2個。項目征地拆遷單位需要重但征地拆遷單位對上述單風(fēng)險因素均提出了針對性較圍繞項目的建設(shè)和運行是否可能使群眾的合法權(quán)益遭別項目建設(shè)和運行可能誘發(fā)的社會矛盾和社會穩(wěn)定風(fēng)險事件(包括對社會穩(wěn)定可能造成重大負面影響的各種群體性或個人極端事件),識別影響項目總體目標(biāo)順利實現(xiàn)的各種社依據(jù)現(xiàn)場風(fēng)險調(diào)查、以往同類項目經(jīng)驗及項目相關(guān)報表項目風(fēng)險因素對照表分類序號風(fēng)險因素是否為本項目風(fēng)險因素備注政策、規(guī)劃和審批程序1審批程序是2產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃否關(guān)規(guī)劃3規(guī)劃選線(選址)否符合區(qū)域控制規(guī)邊無敏感目標(biāo)4規(guī)劃設(shè)計參數(shù)(設(shè)計規(guī)范)否暫不涉及5項目環(huán)評等支撐文件的辦復(fù)安排否暫不涉及6公眾參與性是征地拆遷及補償7土地征收征用范圍否項目符合因地制求和土地利用規(guī)劃8土地征收征用補償資金否項目征地資金充足，準備充分9被征地群眾就業(yè)及生活是安置房源數(shù)量和質(zhì)量否本項目僅涉及一商完成土地征收征用補償標(biāo)準是土地補償程序和方案是征拆過程是特殊土地和建筑物的征收征用否本項目不涉及軍等征收征管線搬遷及綠化遷移方案否本項目不涉及管線搬遷對當(dāng)?shù)仄渌难a償否不涉及安置方案是人居環(huán)境(征地拆遷期間)噪聲、振動否項目不動用大型機械設(shè)備廢氣否項目不動用大型機械設(shè)備經(jīng)濟效應(yīng)就業(yè)影響否無影響群眾收入影響否無影響生活成本否本項目對此項無影響社會環(huán)境宗教、習(xí)俗否文化、生活習(xí)慣否項目不與當(dāng)?shù)厝罕姷男叛龊惋L(fēng)俗根據(jù)上表的風(fēng)險識別結(jié)果，本項目項目共識別出2大類共7個主要單因素風(fēng)險。表主要風(fēng)險因素匯總表序號風(fēng)險分類發(fā)生階段風(fēng)險因素備注1程序決策期審批程序短期影響2程序決策期公眾參與性短期影響3征地拆遷及補償實施期被征地群眾就業(yè)及生活長期影響4征地拆遷及補償實施期土地征收征用補償標(biāo)準短期影響5征地拆遷及補償實施期土地補償程序和方案短期影響6征地拆遷及補償實施期征拆過程短期影響7征地拆遷及補償實施期安置方案長期影響第三節(jié)風(fēng)險估計(一)估計內(nèi)容估計發(fā)生的概率，分析影響程度(后果),判斷其風(fēng)險程度，(二)估計方法按照風(fēng)險因素發(fā)生的可能性將風(fēng)險概率劃分為五個檔次，很高(概率在81%-100%)、較高(概率在61%-80%)、中等(概率在41%-60%)、較低(概率在21%-40%)、很低(概率在0-20%),可根據(jù)經(jīng)驗或預(yù)測進行確定。級，嚴重(定量判斷標(biāo)準81%-100%)、較大(定量判斷標(biāo)準61%-80%)、中等(定量判斷標(biāo)準41%-60%)、較小(定量判斷標(biāo)準21%-40%)、可忽略(定量判斷標(biāo)準0-20%),可根 (定量判斷標(biāo)準為：0.64≥R=p×q>0.16≥R=p×q>0.04)和微小(定量判斷標(biāo)準為：0.04≥R=p(三)估計匯總計算表：主要單因素風(fēng)險及其風(fēng)險程度匯總表序號風(fēng)險因素風(fēng)險概率(P)影響程度(q)風(fēng)險程度R概率程度指標(biāo)程度指標(biāo)程度1審批程序很低較小微小2公眾參與性很低較小微小3被征地群眾就業(yè)及生活中等較大一般4土地征收征用補償標(biāo)準較高較大較大5土地補償程序和方案中等較大較大6征拆過程中等較大一般7安置方案較高較大較大(一)估計內(nèi)容(二)估計方法指數(shù)定量計算表包括風(fēng)險因素、權(quán)重、風(fēng)險程度(R)和風(fēng)險因素風(fēng)險因素的權(quán)重I(取值范圍為0-1,I取值越大表示某類風(fēng)險在所有風(fēng)險中的重要性越大)。根據(jù)單因素風(fēng)險估計的結(jié)果確定該項目各類單因素風(fēng)險因素的風(fēng)險程度，風(fēng)險程度可分為5個等級：重大(0.7以上)、較大(0.6-0.7)、一般(0.14-0.36)、較小(0.06-0.14)、微小(小于0.06)。T-確定項目整體風(fēng)險指數(shù)項目整體風(fēng)險指數(shù)T=≥I×R,即各類單因素風(fēng)險因素的(三)估計匯總計算表項目綜合風(fēng)險指數(shù)定量計算表序號風(fēng)險因素權(quán)重風(fēng)險程度風(fēng)險指數(shù)I微小較小一般較大重大W1審批程序32公眾參與性23被征地群眾就業(yè)及生活54土地征收征用補償標(biāo)準45土地補償程序和方案66征拆過程57安置方案7合計1.社會穩(wěn)定風(fēng)險等級評判參考標(biāo)準將項目識別出的各項風(fēng)險等級評判標(biāo)準依據(jù)下表進行評判，判斷出項目的綜合風(fēng)險等級。表項目社會風(fēng)險等級評判參考標(biāo)準表風(fēng)險等級高(重大負面影中(較大負面影響)低(一般負面影總體評判標(biāo)準大部分群眾對項目有意見、反應(yīng)特別強烈，可能引發(fā)大規(guī)模部分群眾對項目有意見、反應(yīng)強烈，可能引發(fā)矛盾沖突。多數(shù)群眾理解并支持但少部分人對項目有意見，通過有效工作可防范和單因素風(fēng)險程度評判標(biāo)準2個及以上重大或5個及以上較重大單因素風(fēng)險1個重大或2到4個較大單因素風(fēng)險1個較大或1到4個一般單因素風(fēng)險綜合風(fēng)險指數(shù)評判標(biāo)準(2)可通過風(fēng)險估計結(jié)果與風(fēng)險等級評判標(biāo)準的對比，表項目社會風(fēng)險等級評判參考標(biāo)準表風(fēng)險等級高(重大負面影響)中(較大負面影響)低(一般負面影響)判斷依據(jù)判斷結(jié)論總體評判標(biāo)準大部分群眾對項目有意見、反應(yīng)特別強烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。部分群眾對項目有意見，反應(yīng)強烈，可能引發(fā)矛盾沖突多數(shù)群眾理解支持但少部分人對項目通過有效工作可防范和化解矛盾。90%被調(diào)查人支持該工程的建低風(fēng)險單因素風(fēng)險程度評判標(biāo)準2個及以上重大或5個及以上較重大單因素風(fēng)險1個重大個較大單因素風(fēng)險1個較大個一般單因素風(fēng)險3個較大程度以上的單因素風(fēng)險中風(fēng)險綜合中風(fēng)風(fēng)險指數(shù)評判標(biāo)準4△/(2)以單因素風(fēng)險程度評判標(biāo)準來判斷，項目初始風(fēng)(3)以綜合風(fēng)險指數(shù)評判標(biāo)準來判斷，綜合風(fēng)險指數(shù)會穩(wěn)定風(fēng)險等級，即項目初始社會穩(wěn)定風(fēng)險等級為“中風(fēng)第四節(jié)風(fēng)險防范和化解措施(一)政策、規(guī)劃和審批程序風(fēng)險因素防范和化解措施(二)征地拆遷及補償風(fēng)險的防范和化解措施會環(huán)境等外部風(fēng)險因素量化為指標(biāo)，通過這些指標(biāo)進行監(jiān)(三)其他社會穩(wěn)定風(fēng)險的防范和化解措施表風(fēng)險防范措和化解措施匯總表序號風(fēng)險因素主要防范和化解措施責(zé)任主體協(xié)助單位1審批程序加強學(xué)習(xí)、溝通，成立聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)小組征地部門地方政府2公眾參與性通過媒體引導(dǎo)積極導(dǎo)向，加強序貫征地部門方政府3被征地群眾就業(yè)及生活建立回訪機制，加強對地方企業(yè)聯(lián)系，增加培訓(xùn)征地部門地方企業(yè)4土地征收征用補償標(biāo)準嚴格執(zhí)行已公示的方案，遵循現(xiàn)行法律法規(guī)征地部門5土地補償程序和方案提高業(yè)務(wù)人員專業(yè)水平，嚴格執(zhí)行已公示的方案，遵循現(xiàn)行法律法規(guī)征地部門6征拆過程嚴格遵照征地拆遷流程，以人為本征地部門安保部門7安置方案及時了解需安置群眾的訴求征地部門第五節(jié)項目風(fēng)險等級(一)合法性(二)可行性(三)有效性依照項目社會穩(wěn)定風(fēng)險防范和化解措施實施前后風(fēng)險(四)可控性項目社會穩(wěn)定風(fēng)險防范和化解措施明確的責(zé)任主體前范和化解措施的評估，將項目7個單因素風(fēng)險的風(fēng)險概率、表防范措施實施后主要單因素風(fēng)險及其風(fēng)險程度匯總表序號風(fēng)險因素風(fēng)險概率(P)影響程度(q)概率程度指標(biāo)程度指標(biāo)程度1審批程序很低較小微小2公眾參與性很低較小微小3被征地群眾就業(yè)及生活較低較大一般4土地征收征用補償標(biāo)準中等較大一般5土地補償程序和方案較低較大一般6征拆過程較低較小較小7安置方案較低中等較小表防范措施實施前后對比表序號風(fēng)險因素風(fēng)險概率(P)影響程度(q)風(fēng)險程度⑧實施前實施后實施前實施后實施前實施后1審批程序很低很低較小較小微小微小2公眾參與性很低很低較小較小微小微小3被征地群眾就業(yè)及生活中等較低較大較大一般一般4土地征收征用補償標(biāo)準較高中等較大較大較大一般5土地補償程序和方案中等較低較大較大較大一般6征拆過程中等較低較大較小一般較小7安置方案較高較低較大中等較大較小通過對項目7個單因素風(fēng)險落實防范和化解措施后的風(fēng)險程度的估計，將各個單因素風(fēng)險的風(fēng)險程度利用“疊加累積”原則進行判斷項目落實措施后的風(fēng)險等級。表防范措施實施后項目綜合風(fēng)險指數(shù)定量計算表序號風(fēng)險因素權(quán)重風(fēng)險程度風(fēng)險指數(shù)I微小較小一般較大重大W1審批程序2公眾參與性3被征地群眾就業(yè)及生活4土地征收征用補償標(biāo)準5土地補償程序和方案6征拆過程7安置方案合計1三、措施落實后風(fēng)險等級表項目實施防范措施后社會風(fēng)險等級評判參考標(biāo)準表風(fēng)險等級高(重大負面影響)中(較大負面影響)低(一般負面影響)判斷依據(jù)判斷結(jié)論總體評判標(biāo)準大部分群眾對項目有意見、反應(yīng)特別強烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。部分群眾對項目有意見，反應(yīng)強烈，可能引發(fā)矛盾沖突多數(shù)群眾理解支持但少部分人對項目有意見，通過有效工作可防范和化解矛盾。90%被調(diào)查人支持該工程的建設(shè)。低風(fēng)險單因素風(fēng)2個及以上重大或51個重大或2到4個較1個較大或1到4個一3個一般單因低風(fēng)險險程度評判標(biāo)準個及以上較重大單因素風(fēng)險大單因素風(fēng)險般單因素風(fēng)險素風(fēng)險綜合風(fēng)險指數(shù)評判標(biāo)準低風(fēng)險1.以總體評判標(biāo)準來判斷，項目初始風(fēng)險等級為“低風(fēng)2.以單因素風(fēng)險程度評判標(biāo)準來判斷，項目初始風(fēng)險等3.以綜合風(fēng)險指數(shù)評判標(biāo)準來判斷，綜合風(fēng)險指數(shù)R<0.36,項目初始社會穩(wěn)定風(fēng)險等級為“低風(fēng)險”。綜合來看，取各判斷結(jié)論中的最高值作為項目的初始社會穩(wěn)定風(fēng)險等級，即項目初始社會穩(wěn)定風(fēng)險等級為“低風(fēng)本章節(jié)對落實風(fēng)險防范和化解措施后的項目單因素風(fēng)險1.在充分落實征地拆遷單位和分析組提出的風(fēng)險防范和化解措施的前提下，項目7個單因素風(fēng)險的風(fēng)險程度均有不控制在3個。2.利用風(fēng)險矩陣評價方法定量計算落實措施后的項目綜合風(fēng)險指數(shù)為R=0.219,低于落實措施前的R=0.388。3.依據(jù)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析工作第六節(jié)風(fēng)險分析結(jié)論利用風(fēng)險對照表，從24個單因素風(fēng)險中識別出項目存在7個主要單因素風(fēng)險：審批程序，公眾參與性，被征地群有3個，一般風(fēng)險程度的單因素風(fēng)險有2個，微小風(fēng)險程度的單因素風(fēng)險有2個；落實風(fēng)險防范和化解措施后，較大風(fēng)下降至3個，較小風(fēng)險程度的單因素風(fēng)險有2個，微小風(fēng)險項目在落實風(fēng)險防范和化解措施的基礎(chǔ)上社會穩(wěn)定風(fēng)險等級判斷為“低風(fēng)險”,且具有的社會穩(wěn)定風(fēng)險因素是可對項目的7個風(fēng)險因素提出了針對性的風(fēng)險防范和化解些措施對相關(guān)風(fēng)險因素的風(fēng)險防范和化解具有一定的合理目社會穩(wěn)定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》,與相關(guān)部門緊密聯(lián)系，建建議項目征地拆遷單位若發(fā)現(xiàn)重大社會穩(wěn)定問題苗頭據(jù)起因及時通知有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場做好耐心細致的疏導(dǎo)工第五章“三調(diào)”實施方案第一節(jié)任務(wù)及工作內(nèi)容用狀況；建立互聯(lián)共享的覆蓋省、州(市)、縣(市、區(qū))有內(nèi)容的細化、變化內(nèi)容的更新、新增內(nèi)容的補充”,并對(一)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查包括農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和城鎮(zhèn)1.農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。以縣(市、區(qū))為基本單位，和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果以及相關(guān)部門已有的高分辨遙感影(二)土地權(quán)屬調(diào)查用地范圍外已完成的集體土地所有權(quán)確權(quán)登記和國有土地(三)專項用地調(diào)查與評價在耕地質(zhì)量調(diào)查評價和耕地分等定級調(diào)查評價的基礎(chǔ)(四)各級土地利用數(shù)據(jù)庫建設(shè)州(市)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫。以縣(市、區(qū))各類數(shù)據(jù)庫成果為基礎(chǔ)，組織建設(shè)州(市)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫及專項調(diào)查2.建立各級土地調(diào)查數(shù)據(jù)及專項調(diào)查數(shù)據(jù)分析與共享計算技術(shù)，建設(shè)從縣(市、區(qū))、州(市)到省的土地調(diào)查(五)成果匯總2.成果分析基于三調(diào)數(shù)據(jù)，制作系列數(shù)據(jù)成果，編制省、州(市)、縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))系列土地利用圖件、圖集和各種專2.將收集到的原有坐標(biāo)系統(tǒng)與三調(diào)規(guī)定不一致的相關(guān)數(shù)據(jù)成果資料，轉(zhuǎn)換為統(tǒng)一的2000國家大地坐標(biāo)系6.開展農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀和城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部土地利用現(xiàn)第二節(jié)技術(shù)路線與方法信息GIS)一體化外業(yè)調(diào)查等技術(shù)，準確查清全省城鄉(xiāng)每一+”技術(shù)核實調(diào)查數(shù)據(jù)真實性。充分運用大數(shù)據(jù)、云計算和互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，建立省、州(市)、縣(市、區(qū))三級土1.基于高分辨率遙感數(shù)據(jù)制作數(shù)字正射影像圖。農(nóng)村土地調(diào)查全面采用優(yōu)于1米分辨率的航天遙感數(shù)據(jù)；城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查采用現(xiàn)有優(yōu)于0.2米的航空遙感數(shù)據(jù)。采用高精度數(shù)字高程模型或高精度控制點，制作數(shù)字正射影像2.基于內(nèi)業(yè)對比分析制作土地調(diào)查底圖。國家在最新3.基于3S一體化技術(shù)開展農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀外集的相關(guān)行業(yè)資料，制作外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，采用3S一體化技4.基于地籍調(diào)查成果開展城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部土地利用現(xiàn)狀5.基于內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)據(jù)采集技術(shù)建設(shè)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫。按照國家及省數(shù)據(jù)庫標(biāo)準，以縣(市、區(qū))為單位，采信息調(diào)查和采集，實現(xiàn)各類專題信息與每個圖斑的匹配連6.基于增量更新技術(shù)開展標(biāo)準時點數(shù)據(jù)更新。按照三合2019年度土地變更調(diào)查工作，獲取土地調(diào)查成果標(biāo)準時地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果統(tǒng)一更新到2019年12月31日標(biāo)準時7.基于大數(shù)據(jù)技術(shù)開展土地調(diào)查成果多元服務(wù)與專項第三節(jié)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查包括農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和城鎮(zhèn)(一)數(shù)學(xué)基礎(chǔ)(二)分幅、編號及投影方式和緯差劃分，采用經(jīng)、緯度分幅。圖幅編號均以1:100萬(三)地類圖斑劃分三調(diào)以圖斑為基本單元開展調(diào)查(包括道路、溝渠、河流等線狀地物)。單一地類地塊，以及被行政界線和土地權(quán)(四)土地利用現(xiàn)狀分類見《第三次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》(以下簡稱《技術(shù)規(guī)州(市)、縣(市、區(qū))調(diào)查界線和控制面積制作與確定；門的批準文件，報全國土地調(diào)查辦批準后調(diào)整；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(一)調(diào)查界線的調(diào)整展各級調(diào)查界線調(diào)整。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))界線調(diào)整后報省土地調(diào)查辦備案，州(市)、縣(市、區(qū))調(diào)查界線調(diào)整后報全國土地2.因成圖精度等客觀因素造成調(diào)查界線與數(shù)字正射影(二)調(diào)查界線制作及控制面積確定省土地調(diào)查辦依據(jù)國家下發(fā)的省級控制界線和控制面控制界線，并制作全省及州(市)、縣(市、區(qū))的《圖幅理論面積與控制面積接合圖表》,計算各級調(diào)查區(qū)域控制面積，提供各州(市)、縣(市、區(qū))使用。省土地調(diào)查辦上報全國土地調(diào)查辦依據(jù)所報比例尺計算和(一)遙感數(shù)據(jù)采購和正射影像圖制作農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀調(diào)查原則上采用優(yōu)于1米分辨率遙感影像資料；城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用現(xiàn)狀調(diào)查采用優(yōu)于0.2米分辨國家組織統(tǒng)一采購優(yōu)于1米分辨率覆蓋全國的遙感影像制作DOM。各州(市)、縣(市、區(qū))可自行采購更高分辨為開展城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，各州(市)、縣(市、區(qū))需自行多方收集2014年以后、優(yōu)于0.2米分辨率(如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證使用的正射影像),覆蓋城鎮(zhèn)村莊范圍的已有航空遙感正射影像數(shù)據(jù)及其鎮(zhèn)村莊內(nèi)部的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。當(dāng)原有0.2米分辨率的航空遙感數(shù)據(jù)不能全覆蓋城鎮(zhèn)村莊調(diào)查區(qū)域時，可采用優(yōu)于1(二)細化調(diào)查底圖內(nèi)容按照《工作分類》,實地對調(diào)查核實圖斑逐一進行地類(一)地類調(diào)繪及補測1.各縣(市、區(qū))以下發(fā)的調(diào)查底圖為基礎(chǔ)，將調(diào)查底2.依據(jù)影像和實地現(xiàn)狀進行圖斑綜合調(diào)繪。對實地地丘陵地不得大于2.5m,山地不得大于3.75m;最大誤差不超過2倍中誤差。(二)變化圖斑的調(diào)查舉證1.未按全國土地調(diào)查辦提取的地類調(diào)查上圖的，由縣 (市、區(qū))土地調(diào)查辦全部實地舉證。但對原地類為耕地，內(nèi)業(yè)提取地類為其他農(nóng)用地，經(jīng)縣(市、區(qū))土地調(diào)查辦調(diào)2.重點地類變化圖斑原則上由縣(市、區(qū))土地調(diào)查辦調(diào)查新增的變化圖斑原則上由縣(市、區(qū))土地調(diào)查辦全部對城鎮(zhèn)村莊地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫未覆蓋和城鎮(zhèn)村莊新擴區(qū)區(qū))土地調(diào)查辦組織街道辦事處、土管所及村委會相關(guān)人員將農(nóng)村集體土地確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫中確定的權(quán)屬界線轉(zhuǎn)繪到土地調(diào)查底圖上。城鎮(zhèn)以外的獨立國有土地使用權(quán)界界線轉(zhuǎn)繪到土地調(diào)查底圖上。)第四節(jié)專項用地調(diào)查在部監(jiān)管平臺備案的新增建設(shè)用地審批界線統(tǒng)一制作下發(fā)的批準未建設(shè)的建設(shè)用地圖層進行調(diào)查。各縣(市、區(qū))需(一)耕地質(zhì)量等級調(diào)查評價健全耕地質(zhì)量等級評價指標(biāo)體系。以縣(市、區(qū))為單監(jiān)測，建立縣(市、區(qū))域耕地質(zhì)量評價數(shù)據(jù)庫，匯總分析(二)耕地分等定級調(diào)查評價梳理現(xiàn)有耕地分等定級成果。根據(jù)耕地分等國家級參數(shù)，修訂和規(guī)范省級參數(shù)，以州(市)為單位分縣(市、區(qū))分等數(shù)據(jù)庫的核查入庫，形成全省耕地分等定級專項數(shù)據(jù)第五節(jié)地調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)量，確保三調(diào)各級數(shù)據(jù)庫的順利匯交和管理系統(tǒng)的正常運一、縣(市、區(qū))數(shù)據(jù)庫建設(shè)縣(市、區(qū))土地調(diào)查辦負責(zé)組織開展本地區(qū)土地調(diào)查二、州(市)、省級數(shù)據(jù)庫建設(shè)省土地調(diào)查辦組織，逐級開展數(shù)據(jù)庫成果質(zhì)量檢查。以縣 (市、區(qū))土地調(diào)查匯交數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，開展州(市)、省土地調(diào)查數(shù)據(jù)的集成整合，建立州(市)、省土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫；構(gòu)建州(市)、省數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)及數(shù)據(jù)分析共享服務(wù)平臺，為縣(市、區(qū))土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫的備份、更新、維護、第六節(jié)檢查與驗收基礎(chǔ)上，建立調(diào)查成果的縣(市、區(qū))自檢、州(市)初驗、三調(diào)采用分階段成果檢查制度，采取內(nèi)外業(yè)檢查的方縣級以上地方人民政府對本行政區(qū)域的土地調(diào)查成果一、縣(市、區(qū))自檢各縣(市、區(qū))土地調(diào)查辦組織對調(diào)查成果進行100%利用全國統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫質(zhì)量檢查軟件對數(shù)據(jù)庫及相關(guān)表格縣(市、區(qū))根據(jù)自檢結(jié)果組織成果全面整改，編寫自檢及整改報告，報州(市)土地調(diào)查辦預(yù)檢和匯總。二、州(市)初驗州(市)土地調(diào)查辦負責(zé)對本行政轄區(qū)內(nèi)的調(diào)查成果進行初驗和匯總。在參與縣(市、區(qū))外業(yè)自檢、全面檢查縣 (市、區(qū))自檢記錄的基礎(chǔ)上，重點檢查調(diào)查成果的完整性和規(guī)范性，形成州(市)初驗報告報送省級驗收。縣(市、區(qū))調(diào)查成果、州(市)級匯總成果，由省土省級在州(市)土地調(diào)查辦初驗成果的基礎(chǔ)上，重點檢查成果的真實性和準確性。根據(jù)三調(diào)要求，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”舉證成果，對縣(市、區(qū))、州(市)報送成果，采用計算整改，編寫省級驗收報告；對整改后的縣(市、區(qū))調(diào)查成將通過省級驗收的縣(市、區(qū))調(diào)查成果及檢查記錄一全國土地調(diào)查辦組織對通過省級驗收的縣級調(diào)查成果第七節(jié)統(tǒng)一時點更新各縣(市、區(qū))利用2019年度土地變更調(diào)查工作的正對比，通過實地補充調(diào)查，開展三調(diào)完成時點與2019年12月31日期間的行政界線、圖斑界線、地類信息和權(quán)屬界線縣(市、區(qū))國土資源主管部門對本地區(qū)統(tǒng)一時點土地調(diào)查成果質(zhì)量負責(zé)，縣(市、區(qū))組織對本地區(qū)統(tǒng)一時點土地調(diào)查成果進行100%全面自檢，確保成果的完整性、規(guī)范州(市)土地調(diào)查辦組織、指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)一時省土地調(diào)查辦對本省統(tǒng)一時點土地調(diào)查成果質(zhì)量負總責(zé)，并組織對轄區(qū)內(nèi)各縣(市、區(qū))的統(tǒng)一時點土地調(diào)查成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫質(zhì)量檢查軟件檢查各縣(市、區(qū))的統(tǒng)一時點第八節(jié)成果匯總成果匯總分為兩個階段，第一階段為初始調(diào)查成果匯(一)縣(市、區(qū))數(shù)據(jù)匯總以縣(市、區(qū))土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，按省級確定的縣(市、區(qū))行政區(qū)域調(diào)查界線和控制面積為基準，按照三調(diào)規(guī)定的具體內(nèi)容和匯總方法，由地類圖斑逐級匯總本縣 (市、區(qū))行政區(qū)域內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀、權(quán)屬數(shù)據(jù)，永久基(二)州(市)數(shù)據(jù)匯總按省土地調(diào)查辦確定的州(市)行政區(qū)域調(diào)查界線、控制面積，對所轄縣(市、區(qū))數(shù)據(jù)匯總成果進行檢查；按三調(diào)規(guī)定的匯總內(nèi)容和格式，以縣(市、區(qū))匯總結(jié)果為基礎(chǔ)，匯總州(市)行政區(qū)域內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀、權(quán)屬數(shù)據(jù)，永久(三)省級數(shù)據(jù)匯總面積，對各縣(市、區(qū))數(shù)據(jù)匯總成果進行檢查；按三調(diào)規(guī)定的匯總內(nèi)容和格式，以縣(市、區(qū))匯總結(jié)果為基礎(chǔ)，匯按行政區(qū)域編制土地利用掛圖和其他專題圖件，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))掛圖以分幅土地利用現(xiàn)狀圖為基礎(chǔ)縮