淺談現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制要點

淺談現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制要點隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細(xì)作時代。專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”。“開源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其最大效益。節(jié)流是成本費用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項目成本費用的控制。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。第一部分征地和拆遷補償、安置費。征地和拆遷補償、安置費的控制關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。第二部分勘察設(shè)計和前期工程費勘察設(shè)計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低；設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一定要與項目的市場定位相適應(yīng)，不要一味追求高、精、美，不要多余功能和多余承載力。三通一平工程費用，也是前期工程的控制點。土石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的要求，可以采用市場價格，實行包干。第三部分：建安工程階段全程控制一、設(shè)計階段的控制要點1、在設(shè)計任務(wù)書和投資估算上規(guī)定造價限額，對設(shè)計單位進行混凝土、鋼筋、限額控制。2、避免設(shè)計變更帶來的成本增加。二、招標(biāo)階段的成本控制通過施工招投標(biāo)，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。三、施工階段的成本控制1、加強監(jiān)控，嚴(yán)格預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和控制。2、自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場充足，價格低廉的材料。3、保證工程進度。第四部分：稅金的控制4、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)綜合籌劃，爭取合理避稅，以降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理牽扯因素方方面面，牽扯到項目的全壽命周期。是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和核心。成本管理也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實際的操作中應(yīng)根據(jù)不同