國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析課件

主題公園開(kāi)發(fā)模式及

案例分析國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析主題公園的理論基礎(chǔ)PartOne國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析主題公園的定義概念特點(diǎn)以游樂(lè)為目標(biāo)的模擬景觀的呈現(xiàn)最大特點(diǎn)就是賦予游樂(lè)形式以某種主題，圍繞既定主題來(lái)營(yíng)造游樂(lè)的內(nèi)容與形式。園內(nèi)所有的建筑色彩、造型、植被游樂(lè)項(xiàng)目等都為主題服務(wù)，共同構(gòu)成游客容易辨認(rèn)的特制和游園的線(xiàn)索。人造旅游資源著重與特別的構(gòu)想，圍繞著一個(gè)或幾個(gè)主題創(chuàng)造一系列有特別的環(huán)境和氣氛的項(xiàng)目吸引游客。主題公園的一個(gè)最基本特征——?jiǎng)?chuàng)意性，具有啟示意義?，F(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所孕育產(chǎn)生的新的旅游吸引物自然資源和人文資源的一個(gè)或多個(gè)特定的主題，采用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)和多層次空間活動(dòng)的設(shè)置方式，集諸多娛樂(lè)內(nèi)容、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析主題公園的分類(lèi)游樂(lè)型主題公園提供刺激的游樂(lè)設(shè)施和機(jī)動(dòng)游戲，為尋求刺激感覺(jué)的游客樂(lè)此不疲。如：蘇州樂(lè)園（蘇州）、錦江樂(lè)園（上海）、夢(mèng)幻水城（珠海）等。情景模擬型主題公園各種影視城的主題公園、航天航空博物館的整體公園。如：三國(guó)水滸城（無(wú)錫）、浙江橫店影視基地（浙江東陽(yáng)）、上?？萍拣^（上海）等。觀光型主題公園濃縮了一些著名景觀或特色景觀，讓游客在短暫的時(shí)間欣賞最特色的景觀。如：錦繡中華、世界之窗（深圳）等。主題型主題公園各式各樣的水族館和野生動(dòng)物公園。風(fēng)情體驗(yàn)型主題公園將不同的民族風(fēng)俗和民族色彩展現(xiàn)在游客眼前。按旅游體驗(yàn)類(lèi)型分類(lèi)按功能和用途分類(lèi)微縮景觀類(lèi)深圳錦繡中華、北京世界公園等影視城類(lèi)無(wú)錫三國(guó)城、唐城、水滸城等活動(dòng)參與類(lèi)蘇州樂(lè)園、深圳華僑城、歡樂(lè)谷等藝術(shù)表演類(lèi)深圳華僑城“中華民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族園等科幻探險(xiǎn)類(lèi)江蘇常州的中華恐龍園等國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析主題公園在國(guó)內(nèi)的發(fā)展史中國(guó)現(xiàn)代意義上的主題公園是從1989年深圳錦繡中華開(kāi)始的全國(guó)性的主題公園建設(shè)熱潮，超過(guò)500家主題公園迅速發(fā)展又迅速倒閉90年代中期以后，主題公園倍受冷落，進(jìn)入“主題公園恐懼癥”時(shí)期進(jìn)入21世紀(jì)，主題公園又如雨后竹筍，大型主題公園開(kāi)創(chuàng)新局面邁入快速發(fā)展的時(shí)代，同時(shí)國(guó)外品牌開(kāi)始入侵，面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)期國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析國(guó)內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題PartTwo國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析目前我國(guó)的大型主題公園主要集中地：1、以廣州、深圳為主體的珠江三角洲2、以上海、蘇州和無(wú)錫為代表的長(zhǎng)江三角洲以及環(huán)渤海地區(qū)3、長(zhǎng)沙、武漢、成都、重慶等中西部地區(qū)城市4、國(guó)內(nèi)其他各地新建及擬建的各類(lèi)主題公園

據(jù)調(diào)查，全國(guó)2500個(gè)主題公園耗費(fèi)了1500億元投資，其中70%處于虧損狀態(tài)，僅有10%左右盈利。隨著國(guó)外品牌的入侵，很多主題公園已經(jīng)開(kāi)始衰落，大量的固定資產(chǎn)閑置，主題公園何去何從已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)峻的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題。面對(duì)這個(gè)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)代，中國(guó)主題公園的發(fā)展面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

國(guó)內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀例如，僅在上海就有錦江樂(lè)園、上海森林公園、浦東世紀(jì)公園、夢(mèng)幻樂(lè)園，以及南上海水上樂(lè)園、南華水上樂(lè)園、夏威夷水上樂(lè)園以及新開(kāi)園的上海歡樂(lè)谷等大大小小近40個(gè)主題公園，其中絕大部分公園都存在產(chǎn)品雷同、個(gè)性缺乏等問(wèn)題，從而造成了同一市場(chǎng)范圍內(nèi)各主題公園之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析一．盈利模式單一化提供初級(jí)體驗(yàn)（經(jīng)歷）的機(jī)會(huì)出讓?zhuān)热纾撼鍪坶T(mén)票；提供有助于豐富體驗(yàn)（經(jīng)歷）的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)本身，比如：提供餐飲，住宿服務(wù)；出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費(fèi)能力所帶來(lái)的可能的收益機(jī)會(huì)，比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動(dòng)商業(yè)贊助；獲取資本投入后在旅游項(xiàng)目所在地溢價(jià)收益的其它商業(yè)開(kāi)發(fā)，比如景區(qū)，旅游目的地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；出讓、出售具備知識(shí)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品，比如：玩具、旅游工藝品、紀(jì)念品等；提供保證旅游景點(diǎn)景區(qū)內(nèi)居民可以市場(chǎng)化的公共服務(wù)，比如：供水，供電等。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問(wèn)題目前國(guó)內(nèi)的多數(shù)主題公園存在盈利模式單一的問(wèn)題，有很多主題公園幾乎只有門(mén)票收益一種盈利方式來(lái)架構(gòu)其盈利模式。這樣來(lái)看主題公園產(chǎn)業(yè)的衰退就并不奇怪了。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析二．跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏自己特色與國(guó)外成功的主題公園相比，目前國(guó)內(nèi)的多數(shù)主題公園，仍然停留在抄襲、模仿國(guó)外主題公園階段。沒(méi)有去開(kāi)發(fā)自己的游戲產(chǎn)品與娛樂(lè)項(xiàng)目，一成不變地去照搬國(guó)外模式，仿照國(guó)外游樂(lè)設(shè)施，缺乏創(chuàng)新變革。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問(wèn)題導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)可度低，難以形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)效益。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析三．國(guó)內(nèi)主題公園缺少專(zhuān)業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)很少有自己的專(zhuān)業(yè)化策劃團(tuán)隊(duì)。游樂(lè)項(xiàng)目長(zhǎng)年一成不變，缺乏新鮮感，游客重游率低。一味走西化路線(xiàn)，本土文化不夠鮮明。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問(wèn)題要留住游客，樂(lè)園除了要定期更新游樂(lè)設(shè)施、增加游樂(lè)項(xiàng)目外，也要增加與游客之間的互動(dòng)。在園內(nèi)融入更多的中國(guó)元素，增加本土文化的主題。如果能以民族風(fēng)情和本地文化為賣(mài)點(diǎn)，打造出一個(gè)有中國(guó)特色的主題公園，更容易引起游客的共鳴。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析四．國(guó)內(nèi)主題公園缺乏自己獨(dú)特的旅游文化資源經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有文化資源或者通過(guò)文化來(lái)設(shè)計(jì)、提供游客愿意購(gòu)買(mǎi)的旅游產(chǎn)品(體驗(yàn))，從而實(shí)現(xiàn)盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。文化主題的濫用，沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式，缺乏鮮明特色，從而導(dǎo)致消費(fèi)者觀賞性較差，投資者經(jīng)營(yíng)慘淡。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問(wèn)題主題公園其實(shí)就是文化企業(yè)。從國(guó)內(nèi)外主題公園成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可以得出：獨(dú)特的旅游文化是主題公園成功發(fā)展的核心和靈魂。主題公園首先是一種文化企業(yè)，其次才是旅游企業(yè)，主題公園所提供的產(chǎn)品是一種以旅游方式被消費(fèi)的文化產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析國(guó)內(nèi)主題公園與國(guó)外主題公園對(duì)比分析表國(guó)內(nèi)與國(guó)外主題公園的對(duì)比主要問(wèn)題國(guó)內(nèi)情況國(guó)外情況盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)開(kāi)發(fā)、無(wú)序開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重國(guó)內(nèi)20年間，增加了2500個(gè)主題公園美國(guó)50年，增加了30個(gè)主題公園主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配人均主題到訪(fǎng)率不足0.25，人均消費(fèi)不足12美元人均主題到訪(fǎng)率0.8，人均消費(fèi)46美元主題特色不足、粗制濫造，吸引力不足重復(fù)模仿太多，人工痕跡太多有專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新研究團(tuán)隊(duì)，申請(qǐng)專(zhuān)利多參與性游樂(lè)項(xiàng)目過(guò)少，重游率較低顧客停留時(shí)間大約2~4小時(shí)顧客停留時(shí)間6~12小時(shí)持續(xù)創(chuàng)新不足，市場(chǎng)影響力逐漸降低大部分美元后續(xù)投資每年新內(nèi)容的投資占全年總收入4%~5%人才不足，經(jīng)營(yíng)管理模式落后有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的管理人才少員工工資占45%~60%，以高薪留住專(zhuān)業(yè)性人才收入結(jié)構(gòu)單一、衍生產(chǎn)品不足國(guó)內(nèi)80%來(lái)自門(mén)票收入，其他商品經(jīng)營(yíng)只占20%國(guó)外門(mén)票收入只占20%~30%，其他經(jīng)營(yíng)收入占大多數(shù)營(yíng)銷(xiāo)方式落后、品牌創(chuàng)造不足國(guó)內(nèi)有知名度的主題樂(lè)園數(shù)量少，經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)模式落后國(guó)外市場(chǎng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用占總經(jīng)營(yíng)成本的9%~15%國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析國(guó)內(nèi)主題公園未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)PartThree國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析1、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式

將門(mén)票調(diào)整為彈性制。根據(jù)市場(chǎng)的需求和變化，采取節(jié)日票價(jià)和平日票價(jià)、日間票價(jià)和夜間票價(jià)，并且對(duì)成人、兒童、老年人、殘疾人制定不同票價(jià)，還可將本次門(mén)票作為下次的優(yōu)惠券，這樣不僅可以適應(yīng)各層次消費(fèi)者的需求，并且在非節(jié)假日獲得更多的收益，還可以提高本地市場(chǎng)的重游率。

定期更新娛樂(lè)設(shè)施。使主題內(nèi)容不斷更新，具有長(zhǎng)久的生命力，使其成了一座“永遠(yuǎn)建不完的迪斯尼”。只有這樣才能使主題公園亮點(diǎn)不斷，克服游客的審美疲勞和體驗(yàn)疲倦，使其永葆青春和生命力。實(shí)現(xiàn)員工、游客的交流和互動(dòng)。以公園的項(xiàng)目感應(yīng)度、員工的服務(wù)滿(mǎn)意度、游客的娛樂(lè)體驗(yàn)度為基本動(dòng)力，要求每一位員工扮演多種角色，不但能給游客帶來(lái)歡樂(lè)，也能為游客解決任何問(wèn)題。同時(shí)，員工的多技能可以實(shí)現(xiàn)崗位的最少化，成本的最低化、效率的最優(yōu)化。

一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變

核心是從經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)上謀求主題公園利潤(rùn)的增長(zhǎng)，它主要是指主題公園采取傳統(tǒng)的以門(mén)票為主要收入，在游樂(lè)項(xiàng)目不斷更新和提升的基礎(chǔ)上，實(shí)施更為人性化、個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品的高品質(zhì)和游客的高滿(mǎn)意度，最終實(shí)現(xiàn)主題公園盈利的模式。經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式強(qiáng)調(diào)利用三個(gè)平臺(tái)——內(nèi)部調(diào)整平臺(tái)、相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺(tái)、游客溝通平臺(tái)，通過(guò)更新游樂(lè)設(shè)施，餐飲企業(yè)進(jìn)駐主題公園，從而在旅游產(chǎn)品的新奇性、服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性和人性化、操作的信息化等方面形成優(yōu)勢(shì)，獲得利潤(rùn)。

國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析2、物業(yè)增值盈利模式通過(guò)科學(xué)的考察和市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確地選擇具有很大升值空間但目前還處于冷區(qū)或是溫區(qū)的方式實(shí)現(xiàn)主題公園物業(yè)的增值盈利。通過(guò)自身的吸引力形成旅游流，利用人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域，帶來(lái)的大量人流帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐奈锪鳌⑿畔⒘?、資金流和商品流的運(yùn)轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更具活力、競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建造提供了必要的前提條件。通過(guò)旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)性，將生地變成旅游熟地和旺地，引起主題公園附近的地價(jià)升值，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)增值盈利模式是目前大型集團(tuán)采取的主要方式。

一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變案例：華僑城于上世紀(jì)80年代末開(kāi)始在深圳灣開(kāi)發(fā)主題公園，先后投資18億元建設(shè)了錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷4個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的大幅升值。在此基礎(chǔ)上，華僑城憑借低廉的土地儲(chǔ)備成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已建成1個(gè)工業(yè)區(qū)以及13個(gè)住宅小區(qū)300多幢樓宇，建成華僑城中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、國(guó)際幼教中心、華僑城醫(yī)院、體育活動(dòng)中心、美術(shù)館和華夏藝術(shù)中心以及四星級(jí)深圳灣大酒店、海景酒店和多幢商業(yè)服務(wù)樓、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施，獲得了高額的投資回報(bào)。從動(dòng)工建設(shè)到現(xiàn)在，華僑城的前期投資已悉數(shù)收回，而房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析3、品牌延伸盈利模式品牌塑造階段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具體包括：品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。通過(guò)品牌定位明確品牌的個(gè)性與發(fā)展方向；通過(guò)品牌創(chuàng)意設(shè)計(jì)有特色的、理想的品牌名稱(chēng)和標(biāo)志；通過(guò)品牌形象塑造將良好的品牌信息傳播給游客，強(qiáng)化游客對(duì)旅游品牌的正面認(rèn)知和評(píng)價(jià)。

品牌擴(kuò)張階段：在成功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌延伸發(fā)展戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略的核心是對(duì)成熟的品牌資源充分的開(kāi)發(fā)利用，使品牌的生命不斷延長(zhǎng)，品牌的價(jià)值不斷擴(kuò)大。目前主題公園取得成功后，再將其品牌延伸到相關(guān)產(chǎn)業(yè)。品牌維護(hù)階段：當(dāng)主題公園的品牌進(jìn)入成熟期后，其所關(guān)注的重點(diǎn)是確保所擁有的品牌優(yōu)勢(shì)不被削弱，這時(shí)主題公園要善于分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，采取有效的應(yīng)對(duì)措施。該戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)注意自身品牌的保護(hù)（包括：注冊(cè)、防偽、維權(quán)等）以及品牌內(nèi)容的創(chuàng)新等方面，從而實(shí)現(xiàn)主題公園品牌的全面盈利。

一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析4、客源共享盈利模式

首先，根據(jù)自身的目標(biāo)顧客群，然后鎖定、選擇擁有相同或相似目標(biāo)顧客群的餐廳、酒店、出租車(chē)、商鋪，以及其他景點(diǎn)和娛樂(lè)場(chǎng)所，并邀請(qǐng)他們加入聯(lián)合發(fā)展的聯(lián)盟。

接著，從應(yīng)邀的企業(yè)中選擇同行業(yè)中聲譽(yù)、客源較好的企業(yè)，進(jìn)行利益的合理分配，商談打折和優(yōu)惠的合適數(shù)目和幅度。最后，實(shí)現(xiàn)會(huì)員卡制度，穩(wěn)定客源。會(huì)員制，是主題公園及聯(lián)盟商家為游客讓一定的利，但這個(gè)“利”是作為一種長(zhǎng)期行為，為會(huì)員“保存”起來(lái)的。消費(fèi)的次數(shù)越多，“利”越大。通過(guò)提供成員企業(yè)的優(yōu)惠打折方式，為會(huì)員提供了更多的增值服務(wù)，吸引了大量回頭客。

一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變?cè)撃Ｊ绞侵钢黝}公園通過(guò)聯(lián)合其他餐廳、酒店、商鋪以及其他景點(diǎn)和娛樂(lè)場(chǎng)所，將食、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素開(kāi)發(fā)形成完整體系，通過(guò)憑票打折的形式，實(shí)現(xiàn)客源的共享。主題公園的客源共享盈利模式是分散經(jīng)營(yíng)上的整體協(xié)調(diào)。

國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析我國(guó)有著五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各種歷史傳統(tǒng)、地域風(fēng)情，著名人物、神話(huà)傳說(shuō)、文學(xué)遺產(chǎn)、宗教故事以及各地的自然風(fēng)光、地質(zhì)奇貌、植物觀賞，可謂主題豐富。把我國(guó)的傳統(tǒng)文化同現(xiàn)代旅游相結(jié)合，同主題公園相結(jié)合。通過(guò)主題公園這一大眾化的休閑方式來(lái)作為傳承我國(guó)傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的載體，通過(guò)這個(gè)載體來(lái)體現(xiàn)社會(huì)的內(nèi)涵和和文明的進(jìn)步，使旅游與文化都得到應(yīng)有的發(fā)展與發(fā)揚(yáng)。充分運(yùn)用我國(guó)豐富的文化資源作為依托來(lái)加快我國(guó)主題公園的發(fā)展，這是主題公園發(fā)展新的契機(jī)和轉(zhuǎn)折，也是我國(guó)今后主題公園發(fā)展的一大優(yōu)勢(shì)。二、發(fā)展中國(guó)特色的主題公園國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析大力發(fā)展衍生品經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)。以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，“周邊地產(chǎn)比旅游更賺錢(qián)”。建立連鎖效應(yīng)，整合一切可整合的資源，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。建立自身品牌，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。三、保持健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析一是以中國(guó)的歷史文化為主題，這是我們的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，也是外國(guó)人最喜歡的；二是休閑度假型的主題公園；三是集知識(shí)性、趣味性和參與性為一體，表現(xiàn)科技的主題公園也將大放異彩。

我國(guó)主題公園未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)世界各地的主題公園發(fā)展表明，大規(guī)模、高投入是其特點(diǎn)，且多分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。中國(guó)的主題樂(lè)園發(fā)展，由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，出現(xiàn)了規(guī)模不大，投資不高的類(lèi)型，但是缺乏長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展。中國(guó)較成功的主題公園以華僑城為代表，通過(guò)不斷擴(kuò)大規(guī)模，增加投入，不斷創(chuàng)新使其得長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，基本接近于世界水平。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析國(guó)內(nèi)主題公園的成功案例分析PartFour國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析中國(guó)成功主題公園案例：華僑城產(chǎn)品以旅游+文化+地產(chǎn)的復(fù)合產(chǎn)品，由深圳向全國(guó)輻射、拓展總資產(chǎn)接近300億A股市值445.85億（截止2009年9月）員工人數(shù)4823人特點(diǎn)與城市開(kāi)發(fā)相結(jié)合，產(chǎn)品定位與城區(qū)規(guī)劃相結(jié)合，多種業(yè)態(tài)并舉，大面積拿地，整體規(guī)劃，走規(guī)模化開(kāi)發(fā)道路，單一區(qū)域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，逐步挖掘跨區(qū)域價(jià)值。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展（1986年---1993年）

初階段發(fā)展特點(diǎn)：旅游資源開(kāi)發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)金來(lái)源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)平衡發(fā)展。華僑城初期主題公園項(xiàng)目概況一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開(kāi)業(yè)時(shí)間投資門(mén)票經(jīng)濟(jì)效益錦繡中華30公頃82個(gè)景點(diǎn)1989年1億70元十年中營(yíng)業(yè)總額達(dá)17億之多，創(chuàng)利6個(gè)多億，總資產(chǎn)3個(gè)多億；兩景區(qū)分別在開(kāi)業(yè)一年和一年多的時(shí)間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬(wàn)人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個(gè)民族的24個(gè)村寨1991年1.1億90元國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城初期地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目華僑城初期地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)㎡）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂(lè)園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂(lè)園投資時(shí)間羅湖房?jī)r(jià)福田房?jī)r(jià)南山房?jī)r(jià)華僑城房?jī)r(jià)售價(jià)（港幣）增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析

小結(jié)華僑城初期，房地產(chǎn)收益與旅游投資基本持平，旅游開(kāi)始產(chǎn)生一部分收益。整體第一階段房地產(chǎn)與旅游達(dá)到平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升。一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升（1993年---2004年）第二階段特點(diǎn)：華僑城旅游項(xiàng)目成為區(qū)域開(kāi)發(fā)穩(wěn)定現(xiàn)金流，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有明顯的促進(jìn)作用，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)。華僑城第二階段主題公園項(xiàng)目概況一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開(kāi)業(yè)時(shí)間投資門(mén)票經(jīng)濟(jì)效益世界之窗48萬(wàn)平方米景區(qū)分為世界廣場(chǎng)、亞洲區(qū)、大洋州區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、現(xiàn)代科技娛樂(lè)區(qū)、世界雕塑園、國(guó)際街九大景區(qū),內(nèi)建有118個(gè)景點(diǎn)1994年6月18日6.5億元120元開(kāi)業(yè)至2002年底，共接待游客2300多萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入28億元。利潤(rùn)總額連續(xù)三年超1億元?dú)g樂(lè)谷一期17萬(wàn)平方米二期18萬(wàn)平方米一期共分8大景區(qū)，西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂(lè)島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽(yáng)光水岸、瑪雅水公園等，可容納4萬(wàn)人一期1998年10月1日二期2001年5月一二期各投資4億元120元2002年，歡樂(lè)谷全年入園人數(shù)達(dá)230萬(wàn)人次，2003年3月底已接待695萬(wàn)人次。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城第二階段地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目華僑城第二階段地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)㎡）資金平衡湖濱花園1993-19940.972地產(chǎn)收益桂花苑1993-19942.56.7地產(chǎn)收益世界之窗199448樂(lè)園投資中旅廣場(chǎng)1996-19971.612.9地產(chǎn)收益歡樂(lè)谷1998-200135樂(lè)園投資波托菲諾2001-200280108地產(chǎn)收益發(fā)展階段1996---19972000---2004代表樓盤(pán)中旅廣場(chǎng)波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文價(jià)格變化80009000---15000國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析小結(jié)華僑城第二階段前期房地產(chǎn)收益與主題公園投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開(kāi)始增多，其實(shí)區(qū)域價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)；第二階段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)資金高額回報(bào)。中國(guó)成功主題公園案例：華僑城國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，明確導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域開(kāi)發(fā)新的盈利點(diǎn)（2004年-----2006年）華僑城第三階段特點(diǎn)：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化范圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開(kāi)發(fā)新的盈利點(diǎn)。2004年起，深圳華僑城集團(tuán)、華僑地產(chǎn)以L(fǎng)OFT為啟動(dòng)，促進(jìn)華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的新空間形式轉(zhuǎn)換，2006年5月19日，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定了其在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位。華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園入駐機(jī)構(gòu)中國(guó)成功主題公園案例：華僑城國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城第四階段：深化深圳基地，布局全國(guó)重點(diǎn)城市，建設(shè)21世紀(jì)中國(guó)可持續(xù)的人文示范城區(qū)（2006年---至今）

華僑城第四階段特點(diǎn)：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)“模式的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局。確定華僑城地產(chǎn)“強(qiáng)化中國(guó)旅游地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢(shì)，打造中國(guó)一流地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)。中國(guó)成功主題公園案例：華僑城國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城模式衍生出的三種具體開(kāi)發(fā)模式華僑城經(jīng)驗(yàn)：企業(yè)發(fā)展與城區(qū)發(fā)展緊密結(jié)合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展；以先進(jìn)、統(tǒng)一和可持續(xù)的規(guī)劃作為城區(qū)發(fā)展指引；成片綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃建設(shè)模式與統(tǒng)一大社區(qū)的管理模式；強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧共融，營(yíng)造豐富的公共空間；突出“人文”特色，以文化建設(shè)豐富城區(qū)內(nèi)涵。中國(guó)成功主題公園案例：華僑城國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析華僑城模式特點(diǎn)，也是華僑城模式核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在：旅游開(kāi)道先行。華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)路徑，它通過(guò)先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施的發(fā)展，極大地改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價(jià)值。可以說(shuō)，旅游業(yè)開(kāi)道先行對(duì)于這一模式的成功起到了極為關(guān)鍵和決定性的作用。大規(guī)模成片綜合開(kāi)發(fā)。華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務(wù)功能混合布局，強(qiáng)調(diào)住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀光、休閑娛樂(lè)、文化會(huì)展等諸多產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。這意味著在華僑城模式下，其項(xiàng)目必然是大規(guī)模成片綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。旅游和房地產(chǎn)良性互動(dòng)。華僑城模式先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)旅游及公司全面發(fā)展。旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展?fàn)I造出良好的社區(qū)環(huán)境和品牌，進(jìn)而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值，同時(shí)旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進(jìn)旅游業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張，從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動(dòng)之態(tài)勢(shì)。超前科學(xué)規(guī)劃。華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開(kāi)發(fā)理念，并在全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)“規(guī)劃就是財(cái)富”的現(xiàn)代發(fā)展觀，注重生態(tài)人文環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的配套，堅(jiān)持以人為本的超前科學(xué)規(guī)劃，堅(jiān)持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。中國(guó)成功主題公園案例：華僑城國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析特點(diǎn)一：不斷擴(kuò)大規(guī)模、追加投資

歡樂(lè)谷每年投入3-5千萬(wàn)資金用于改造和興建項(xiàng)目。歡樂(lè)谷有明確的園區(qū)改造計(jì)劃，每隔三年推出一組新的投資在5千萬(wàn)元以上的大型娛樂(lè)項(xiàng)目，每隔兩年推出一組中型娛樂(lè)項(xiàng)目（投資在1千萬(wàn)---5千萬(wàn)之間），每年一組新的小型娛樂(lè)項(xiàng)目。特點(diǎn)二：多元化收益（門(mén)票、餐飲、購(gòu)物）

2006年游客量293萬(wàn)人次，2007年游客量323萬(wàn)人次，受金融危機(jī)影響2008年游客量318萬(wàn)人次僅次于2007年。2008年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)4億元，略低于2007年。重游率達(dá)到41%。樂(lè)園分布各色餐廳和場(chǎng)所，如：面點(diǎn)王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點(diǎn)及各色紀(jì)念品商店。門(mén)票收入、餐飲收入和購(gòu)物收入分別占總收入的53%、12%和35%。華僑城深圳歡樂(lè)谷主題公園分析深圳歡樂(lè)谷于1998年10月1日正式營(yíng)業(yè)，在8年期間共分三期建設(shè)，共分為九大主題區(qū)，西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂(lè)島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽(yáng)光水岸、瑪雅水公園。全園有大小項(xiàng)目100多個(gè)，是國(guó)內(nèi)數(shù)量最多，設(shè)施科技含量最高也是最為先進(jìn)的主題樂(lè)園。國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析附：主題公園設(shè)備設(shè)施

以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主題公園為例（大型設(shè)備13個(gè)、小型設(shè)備50個(gè)），設(shè)備投資約為2億元，其中大型設(shè)備約為1.95億元，小型設(shè)備約為500萬(wàn)元?，F(xiàn)場(chǎng)大型設(shè)備管理人員每班48人，每天2班；現(xiàn)場(chǎng)小型設(shè)備管理人員15人，每天2班，現(xiàn)場(chǎng)管理人員共126人。指標(biāo)設(shè)備名稱(chēng)十環(huán)過(guò)山車(chē)占地100畝規(guī)格Intamina公司設(shè)計(jì)，規(guī)定人數(shù)28人，90度垂直俯沖，軌道最高8米。價(jià)格一億維護(hù)國(guó)外每年1—2次維護(hù)指標(biāo)設(shè)備名稱(chēng)摩托過(guò)山車(chē)占地3000㎡規(guī)格額定乘員10人，軌道長(zhǎng)度1200米，軌道最高18米價(jià)格5000萬(wàn)維護(hù)國(guó)外每年1—2次維護(hù)國(guó)內(nèi)外主題公園案例分析附：主題公園設(shè)備設(shè)施指標(biāo)設(shè)備名稱(chēng)太空梭占地200㎡規(guī)格額定乘員16人，四個(gè)位置，每個(gè)載4人，高60米價(jià)格2000萬(wàn)，土建安裝2