精彩一課房地產(chǎn)投資分析

第三章房地產(chǎn)投資分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述第二節(jié)房地產(chǎn)投資可行性研究第三節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價第四節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析第二節(jié)房地產(chǎn)投資可行性研究一、可行性研究概述二、房地產(chǎn)投資可行性研究的工作階段三、房地產(chǎn)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟一、可行性研究概述1定義可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)方面等情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。2重要性A項目在技術(shù)上能否實施B項目在經(jīng)濟效益上的最大化3結(jié)論A可行還是不可行B可行到什么程度C最壞風(fēng)險與措施二、房地產(chǎn)投資可行性研究的工作階段工作階段精確度（％）研究費用比例（％）投資機會研究300.2～0.8初步可行性研究200.25～1.5詳細(xì)可行性研究±10小型1.0～3.0大型0.2～1.0項目的評估與決策————三、房地產(chǎn)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟1內(nèi)容市場分析&建設(shè)規(guī)模項目概況規(guī)劃方案選擇項目投資估算開發(fā)進(jìn)度安排財務(wù)評價項目融資風(fēng)險分析結(jié)論建議國民經(jīng)濟評價2步驟人員安排組合市場分析市場預(yù)測成本測算步驟A：步驟B：步驟C:步驟D：財務(wù)評價步驟E：2步驟人員安排組合市場分析市場預(yù)測成本測算步驟A：步驟B：步驟C:步驟D：房地產(chǎn)估價師造價工程師市場調(diào)查員經(jīng)濟分析師環(huán)境評價師財務(wù)評價步驟E：宏觀因素分析區(qū)域性因素分析微觀市場分析2步驟人員安排組合市場分析市場預(yù)測成本測算步驟A：步驟B：步驟C:步驟D：財務(wù)評價步驟E：需求預(yù)測供給預(yù)測預(yù)測方法2步驟人員安排組合市場分析市場預(yù)測成本測算步驟A：步驟B：步驟C:步驟D：財務(wù)評價步驟E：土地前期費設(shè)計、建安費市政配套費2步驟人員安排組合市場分析市場預(yù)測成本測算步驟A：步驟B：步驟C:步驟D：財務(wù)評價步驟E：經(jīng)濟評價風(fēng)險分析2步驟人員安排組合市場分析市場預(yù)測成本測算步驟A：步驟B：步驟C:步驟D：財務(wù)評價步驟E：3報告第三節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程往往要持續(xù)較長時間，而投資的資金支出，大多在建設(shè)初期發(fā)生；投資的收益大多在建設(shè)后期發(fā)生；這些資金的流出和流入發(fā)生在不同的時期。因此，要評價投資方案是否可行，必須將這些現(xiàn)金流量折成到同一時點才具可比性。哈佛or耶魯，你會選擇誰臨畢業(yè)前，你同時接到哈佛和耶魯?shù)?0年工作邀請，哈佛給出的待遇是年薪80,000$，耶魯給出的待遇是第一年年薪64,000$，且以后每年遞增4000$，如僅考慮金錢收益，你會選擇去哈佛還是耶魯呢？案例101234nA1A2B1B2B3Bn0到n為刻度，一個刻度為一個計息期，可取年、半年、季度或月；除0、n外，每個數(shù)字既是上個計息期的終點，又表示下個的開始；縱向箭頭表示現(xiàn)金流量，向上表示收益，向下表示費用；箭頭的長短表示現(xiàn)金流量額的大小?，F(xiàn)金流量圖年數(shù)哈佛的年薪哈佛年薪的現(xiàn)值耶魯?shù)哪晷揭斈晷降默F(xiàn)值1$80,000$80,000$62,000$62,0002$80,000$72,727$66,000$60,0003$80,000$66,116$70,000$57,8514$80,000$60,105$74,000$55,5975$80,000$54,641$78,000$53,2756$80,000$49,674$82,000$50,9167$80,000$45,158$86,000$48,5458$80,000$41,053$90,000$46,1849$80,000$37,321$94,000$43,85210$80,000$33,928$98,000$41,562總計$540,723$519,782房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價財務(wù)評價綜合評價A：針對一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目B：針對重大的房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、項目策劃、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對所開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力、資金平衡情況等進(jìn)行分析。財務(wù)評價指標(biāo)體系盈利能力指標(biāo)資金平衡能力靜態(tài)分析指標(biāo)動態(tài)分析指標(biāo)清償能力指標(biāo)一、盈利指標(biāo)計算方法財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期成本利潤率投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態(tài)投資回收期現(xiàn)金回報率投資回報率動態(tài)分析指標(biāo)靜態(tài)分析指標(biāo)是否考慮資金的時間價值財務(wù)凈現(xiàn)值1Financialnetpresentvalue，F(xiàn)NPVIfFNPV≥0，則項目可以接受IfFNPV＜

0，則項目應(yīng)該拒絕定期存款or提前還貸李先生買一套70萬元的房子，購房時首付40萬元，采用商業(yè)貸款30萬元，貸款期限20年，并已采用等額本息還款法還貸五年，現(xiàn)手頭有一萬元閑散金，請你幫李先生抉擇是定期存款還是提前還貸？案例2金融機構(gòu)存款利率

2007.12.21

其中：活期0.72

3個月3.33

6個月3.78

1

年4.14

2

年4.68

3

年5.40

5

年5.85

種類

項目年利率%2007.12.21一、個人住房公積金貸款

五年以下（含五年）4.77五年以上5.22二、個人購置住房貸款

一年至三年（含三年）6.43三年至五年（含五年）6.58五年以上6.66三、個人商用房貸款

一年至三年（含三年）8.32三年至五年（含五年）8.51五年以上8.61選擇一、提前還貸選擇一、提前還貸期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

300000.01600.071,665.002,265.07299,399.932603.401,661.672,265.07298,796.533606.751,658.322,265.07298,189.794610.111,654.952,265.07297,579.675613.501,651.572,265.07296,966.176616.911,648.162,265.07296,349.277620.331,644.742,265.07295,728.948623.771,641.302,265.07295,105.169627.231,637.832,265.07294,477.9310630.721,634.352,265.07293,847.22……………59827.211,437.862,265.07258,247.1660831.801,433.272,265.07257,415.3612342402265.07602265.0712342406010000選擇一、提前還貸選擇一、提前還貸期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

300000.01600.071,665.002,265.07299,399.932603.401,661.672,265.07298,796.533606.751,658.322,265.07298,189.794610.111,654.952,265.07297,579.675613.501,651.572,265.07296,966.176616.911,648.162,265.07296,349.277620.331,644.742,265.07295,728.948623.771,641.302,265.07295,105.169627.231,637.832,265.07294,477.9310630.721,634.352,265.07293,847.22……………59827.211,437.862,265.07258,247.1660831.801,433.272,265.07257,415.16-10000247,425.36選擇一、提前還貸貸款金額：247415.16元貸款期限：15.0年貸款年利率：6.66%還款方式：等額本息期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

247415.1661803.921,373.152,177.07246,611.2462808.381,368.692,177.07245,802.8663812.871,364.212,177.07244,989.9964817.381,359.692,177.07244,172.6165821.921,355.162,177.07243,350.7066826.481,350.602,177.07242,524.2267831.061,346.012,177.07241,693.1668835.681,341.402,177.07240,857.4869840.311,336.762,177.07240,017.1770844.981,332.102,177.07239,172.1971849.671,327.412,177.07238,322.5272854.381,322.692,177.07237,468.14選擇一、提前還貸16,177.87第六年貸款金額：247415.16元貸款期限：15.0年貸款年利率：6.66%還款方式：等額本息期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

247415.1661803.921,373.152,177.07246,611.2462808.381,368.692,177.07245,802.8663812.871,364.212,177.07244,989.9964817.381,359.692,177.07244,172.6165821.921,355.162,177.07243,350.7066826.481,350.602,177.07242,524.2267831.061,346.012,177.07241,693.1668835.681,341.402,177.07240,857.48……………1061,031.281,145.792,177.07205,417.551071,037.011,140.072,177.07204,380.551081,042.761,134.312,177.07203,337.79選擇一、提前還貸60,422.16第六、七、八、九年貸款金額：247415.16元貸款期限：15.0年貸款年利率：6.66%還款方式：等額本息期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

247415.1661803.921,373.152,177.07246,611.2462808.381,368.692,177.07245,802.8663812.871,364.212,177.07244,989.9964817.381,359.692,177.07244,172.6165821.921,355.162,177.07243,350.7066826.481,350.602,177.07242,524.2267831.061,346.012,177.07241,693.1668835.681,341.402,177.07240,857.48……………1181,102.101,074.97192,586.511191,108.221,068.86191,478.291201,114.371,062.70190,363.92選擇一、提前還貸73,573,16第六、七、八、九、十年貸款金額：300,000元貸款期限：20.0年貸款年利率：6.66%還款方式：等額本息期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

247415.1661836.411,428.662,265.07256,578.9562841.051,424.012,265.07255,737.8963845.721,419.352,265.07254,892.1764850.421,414.652,265.07254,041.7565855.141,409.932,265.07253,186.6266859.881,405.192,265.07252,326.7467864.651,400.412,265.07251,462.0868869.451,395.612,265.07250,592.6369874.281,390.792,265.07249,718.3570879.131,385.942,265.07248,839.2271884.011,381.062,265.07247,955.2172888.921,376.152,265.07247,066.29選擇一、提前還貸16,831.75第六年貸款金額：300,000元貸款期限：20.0年貸款年利率：6.66%還款方式：等額本息期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

247415.1661836.411,428.662,265.07256,578.9562841.051,424.012,265.07255,737.8963845.721,419.352,265.07254,892.1764850.421,414.652,265.07254,041.7565855.141,409.932,265.07253,186.6266859.881,405.192,265.07252,326.7467864.651,400.412,265.07251,462.0868869.451,395.612,265.07250,592.63……………1061,072.971,192.102,265.07213,720.261071,078.921,186.152,265.07212,641.341081,084.911,180.162,265.07211,556.44選擇一、提前還貸62,864.28第六、七、八、九年貸款金額：300,000元貸款期限：20.0年貸款年利率：6.66%還款方式：等額本息期數(shù)應(yīng)還本金應(yīng)還利息月還款額貸款余額0

247415.1661836.411,428.662,265.07256,578.9562841.051,424.012,265.07255,737.8963845.721,419.352,265.07254,892.1764850.421,414.652,265.07254,041.7565855.141,409.932,265.07253,186.6266859.881,405.192,265.07252,326.7467864.651,400.412,265.07251,462.0868869.451,395.612,265.07250,592.63……………1181,146.651,118.422,265.07200,370.611191,153.011,112.062,265.07199,217.601201,159.411,105.662,265.07198,058.19選擇一、提前還貸76,546.83第六、七、八、九、十年選擇二、定期存款選擇二、定期存款選擇二、定期存款選擇二、定期存款393.3653.881992.832442.122778.752973.6776,546.83-73,573.1662,864.28