四川信托盡調(diào)報(bào)告模板及清單1

房地產(chǎn)〔企業(yè)〕融資工程資料一覽表資料名稱份數(shù)是否蓋章如未提供，說(shuō)明理由借款企業(yè)根底資料營(yíng)業(yè)執(zhí)照〔或事業(yè)單位法人〕正副本復(fù)印件*組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本復(fù)印件*稅務(wù)登記證〔國(guó)稅地稅〕復(fù)印件*貸款卡復(fù)印件*貸款卡查詢信息*法定代表人證明書(shū)法定代表人身份證復(fù)印件*法定代表人授權(quán)書(shū)被授權(quán)人身份證復(fù)印件股東會(huì)〔董事會(huì)〕授權(quán)書(shū)公司章程復(fù)印件*借款人簽章樣本*財(cái)務(wù)報(bào)表(近兩年年報(bào)及最新月報(bào)及科目明細(xì))*驗(yàn)資報(bào)告*公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖與組織機(jī)構(gòu)圖*公司已開(kāi)發(fā)工程匯總分析(土地面積、地理位置、建筑面積、總投資、工程起止、開(kāi)盤日期、銷售均價(jià)、銷售收入、回款情況等)擔(dān)保人資料及其他信用增級(jí)人資料擔(dān)保人為一般企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件*金融許可證復(fù)印件組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本復(fù)印件*稅務(wù)登記證〔國(guó)稅地稅〕復(fù)印件*貸款卡復(fù)印件*貸款卡查詢信息*法定代表人證明書(shū)*法定代表人身份證復(fù)印件*法定代表人授權(quán)書(shū)被授權(quán)人身份證復(fù)印件董事會(huì)〔股東會(huì)〕授權(quán)書(shū)*公司章程復(fù)印件*保證人簽章樣本*財(cái)務(wù)報(bào)表(近兩年審計(jì)及最新月度報(bào)表及科目明細(xì))*上級(jí)部門同意擔(dān)保的書(shū)面授權(quán)或批文*驗(yàn)資報(bào)告擔(dān)保人為金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照*金融業(yè)務(wù)許可證*擔(dān)保人為自然人有效的身份證件原件(如需要還包括配偶)*戶口簿或有效的居留證件復(fù)印件*婚姻狀況證明材料復(fù)印件*借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明原件(包括配偶)*學(xué)歷證明、專業(yè)技術(shù)職稱證書(shū)復(fù)印件抵〔質(zhì)〕押物資料抵質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬證明文件*權(quán)利質(zhì)押的權(quán)利憑證*出質(zhì)人〔抵押人〕資格證明*同意抵質(zhì)押擔(dān)保的內(nèi)部授權(quán)文件*財(cái)產(chǎn)共有人出具的同意出質(zhì)的文件*辦理抵質(zhì)押登記的證明文件*我司認(rèn)可的評(píng)估公司出具的預(yù)評(píng)估報(bào)告工程有關(guān)資料有權(quán)部門批準(zhǔn)的工程批文*可行性研究報(bào)告*建設(shè)工程規(guī)劃許可證*土地使用證、國(guó)有土地出讓合同及土地出讓金及契稅繳納憑證和銀行回單*環(huán)保、水利、拆遷批復(fù)*資金籌措方案*落實(shí)資金來(lái)源證明材料*建設(shè)用地規(guī)劃許可證*施工許可證*擬融信托資金詳細(xì)使用方案*工程已投入資金詳細(xì)清單及資金憑證*工程現(xiàn)有融資資料〔融資主體、金額、期限、擔(dān)保措施〕*工程紅線圖、鳥(niǎo)瞰圖、效果圖*工程工程進(jìn)度圖*工程進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)照片*假設(shè)工程已預(yù)售預(yù)售許可證*已售的房屋銷售合同*四川信托盡調(diào)報(bào)告模板TOC\o"1-2"\h\z\u一、借款人評(píng)價(jià)5(一)公司根本情況5(二)借款人財(cái)務(wù)狀況分析11二、“xxxx〞工程分析19(一)工程簡(jiǎn)介19(二)工程環(huán)境分析22(三)工程投資估算29(四)“xxxx〞工程還款能力分析34三、“XXXXXX〞工程銷售分析40(一)“五洲漢唐〞一期銷售情況介紹40(二)“五洲漢唐〞二期銷售情況預(yù)測(cè)40四、擔(dān)保企業(yè)分析——參照借款人根本分析和財(cái)務(wù)分析提供44五、信用增級(jí)方式——按貴公司實(shí)際可提供擔(dān)保情況45六、一般風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)45借款人評(píng)價(jià)公司根本情況公司歷史沿革XXXXXXX成立于2023年10月17日，注冊(cè)資金為3,019萬(wàn)元，公司開(kāi)發(fā)資質(zhì)為：二級(jí)，注冊(cè)地為市中區(qū)柏楊中路17號(hào)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍有：房地產(chǎn)及旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)；建筑裝飾；工程投資及咨詢；銷售建筑材料、五金、其他機(jī)械設(shè)備及電子產(chǎn)品。公司控股組建了樂(lè)山五洲建筑工程、四川綠林綠化工程、四川廣廈商貿(mào)、樂(lè)山五洲物業(yè)管理、四川國(guó)勝營(yíng)銷效勞等企業(yè)〔詳見(jiàn)XXXXXXX及其關(guān)聯(lián)企業(yè)根本信息表〕。XXXXXXX及其關(guān)聯(lián)企業(yè)根本信息表企業(yè)名稱組織機(jī)構(gòu)代碼證工商登記證國(guó)、地稅登記證開(kāi)戶情況注冊(cè)資本法人代表股東及出資比例經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)戶行帳號(hào)XXXXXXX房地產(chǎn)及旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)；建筑裝飾；工程投資及咨詢;銷售建筑材料、五金、其他機(jī)械設(shè)備及電子產(chǎn)品。XXX建筑工程房屋工程建筑；建筑裝飾；銷售建材。XXX工程園林綠化工程設(shè)計(jì)、施工XXX商貿(mào)五金交電、電子產(chǎn)品、電訊器材、家用電器、機(jī)電設(shè)備、汽摩配件、建筑材料、化工產(chǎn)品(除危險(xiǎn)品)、電腦及配件、印刷機(jī)械、辦公設(shè)備、文體用品、日用品、包裝材料、工藝品、玩具、金屬材料、服裝鞋帽。XXX房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃；設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布國(guó)內(nèi)戶外廣告；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；房地產(chǎn)工程投資；廣告籌劃、房地產(chǎn)信息咨詢。XXX物物業(yè)效勞公司榮獲“2023年度3.15消費(fèi)者誠(chéng)信企業(yè)〞榮譽(yù)稱號(hào)。在2023年完成“海棠國(guó)際〞房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)。截止去年末，該工程已為公司創(chuàng)造了39,083萬(wàn)元銷售，實(shí)現(xiàn)了12,070萬(wàn)元利潤(rùn)，為股東創(chuàng)造了豐厚回報(bào)，為樂(lè)山城市建設(shè)的開(kāi)展，為樂(lè)山市民居住環(huán)境的改善做出了積極奉獻(xiàn)。該工程還榮獲樂(lè)山主流媒體聯(lián)合頒發(fā)的2023年度“最正確品質(zhì)樓盤獎(jiǎng)〞、樂(lè)山市消費(fèi)者協(xié)會(huì)和樂(lè)山市房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合頒發(fā)的2023年度“最受消費(fèi)者尊敬獎(jiǎng)〞。公司主要經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)介2023年5月，公司通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍方式以1.71億元的價(jià)格取得樂(lè)山市中心城區(qū)通江片區(qū)白燕路北段東側(cè)TJ-15-1、TJ-15-2共計(jì)138.85畝的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，用于開(kāi)發(fā)“五洲漢唐〞房地產(chǎn)工程。目前，該一期工程已投入1.67億元建設(shè)資金，一期一批次于2023年6月中旬開(kāi)盤銷售，現(xiàn)已根本售罄；一期二批次于2023年9月下旬開(kāi)盤銷售，現(xiàn)已售80%左右，方案在今年12月份開(kāi)盤銷售一期三批次，并在明年春節(jié)前后推出二期樓盤。公司將緊緊抓住國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的契機(jī)，采取多種形式，積極介入國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)展、市場(chǎng)前景光明的新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，為企業(yè)開(kāi)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)儲(chǔ)藏新的工程。五洲人正以只爭(zhēng)朝夕的精神投入到新樂(lè)山的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，努力為樂(lè)山的經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展做出自己應(yīng)有的奉獻(xiàn)。公司主要管理人員介紹公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理XX，男，48歲，擁有研究生學(xué)歷，曾先后擔(dān)任四川信托投資樂(lè)山辦事處副總經(jīng)理、總經(jīng)理，樂(lè)山市川信花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理等職務(wù)，2023年10月?lián)蝀XXXXXX董事長(zhǎng)兼法人代表，法律意識(shí)強(qiáng)，吃苦耐勞、品行端正，有良好的職業(yè)道德和團(tuán)隊(duì)精神，有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方面，具備很強(qiáng)的市場(chǎng)拓展能力、敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和先進(jìn)的工程籌劃、運(yùn)作及組織協(xié)調(diào)能力，反響迅捷、勇于挑戰(zhàn)、善于溝通，是樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)屈指可數(shù)的風(fēng)云人物。公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人XX，28歲，財(cái)務(wù)本科畢業(yè)，中級(jí)會(huì)計(jì)師職稱，老實(shí)守信、開(kāi)朗、謙虛、自律、自信、責(zé)任心強(qiáng)、有原那么、有強(qiáng)烈的敬業(yè)精神、做事嚴(yán)謹(jǐn)，財(cái)務(wù)根底扎實(shí)、專業(yè)能力強(qiáng)，熟悉國(guó)家財(cái)經(jīng)制度和相關(guān)政策法規(guī)。公司總工程師XX，男，57歲，擁有注冊(cè)建筑師、總監(jiān)理工程師專業(yè)技術(shù)職稱，不僅在政府部門任過(guò)職，還長(zhǎng)期在建筑施工第一線工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理各個(gè)環(huán)節(jié)都比擬熟悉；對(duì)單體戶型、總平布置、標(biāo)準(zhǔn)掌握、工程本錢及質(zhì)量控制等方面有較強(qiáng)的能力。有較好的技術(shù)團(tuán)隊(duì)管理能力。為人老實(shí)謙和、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、能做到精益求精。主要股東構(gòu)成及根本信息單位：萬(wàn)元出資人出資金額出資比例XXXXXXX股東投資情況一覽表截至?xí)r間：2023年7月31日股東姓名投資企業(yè)股東投資占比備注名稱法人代表注冊(cè)資本經(jīng)營(yíng)范圍借款人財(cái)務(wù)狀況分析根據(jù)XXXXX提供的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析。其中2023、2023年度財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)審計(jì)，2023年10月的XX務(wù)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)。資產(chǎn)負(fù)債狀況分析2023年、2023年及2023年1月底資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)如下表：?jiǎn)挝唬涸こ?時(shí)間2023年2023年增長(zhǎng)額增長(zhǎng)率2023年1月貨幣資金應(yīng)收賬款其他應(yīng)收款預(yù)付賬款存貨流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)長(zhǎng)期股權(quán)投資固定資產(chǎn)合計(jì)無(wú)形資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)總計(jì)短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收賬款應(yīng)交稅費(fèi)其他應(yīng)付款流動(dòng)負(fù)債合計(jì)長(zhǎng)期借款非流動(dòng)負(fù)責(zé)合計(jì)負(fù)債合計(jì)實(shí)收資本資本公積盈余公積未分配利潤(rùn)所有者權(quán)益合計(jì)負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)資產(chǎn)構(gòu)成情況及分析截至2023年10月底，公司資產(chǎn)總計(jì)9.41億元，負(fù)債總計(jì)1.31億元，資產(chǎn)負(fù)債率為13.98%，值得注意的是無(wú)形資產(chǎn)一項(xiàng)為4.95億元，占到總資產(chǎn)的50%以上。2023年、2023年和2023年10月的報(bào)表顯示，公司資產(chǎn)總額分別為3.82億元、3.57億元、9.41億元，公司總資產(chǎn)在前兩年保持根本穩(wěn)定，而在2023年有一個(gè)較大幅度的上升，主要是由于土地使用權(quán)的增值，并且該土地使用權(quán)是為房地產(chǎn)工程而備置，這使得無(wú)形資產(chǎn)增加，從而提升公司的總資產(chǎn)。截止2023年10月，公司資產(chǎn)總計(jì)已達(dá)9.41億元。公司資產(chǎn)以非流動(dòng)資產(chǎn)為主，主要原因是非流動(dòng)資產(chǎn)中無(wú)形資產(chǎn)占比擬大，2023年無(wú)形資產(chǎn)余額到達(dá)了流動(dòng)資產(chǎn)總額的1.11倍以上，并且無(wú)形資產(chǎn)的變動(dòng)也比擬大，主要是由于土地使用權(quán)的獲取與轉(zhuǎn)讓，2023年-2023年下降了91.68%，總共轉(zhuǎn)讓了價(jià)值1.06億元的土地使用權(quán)，是由于建設(shè)五洲房地產(chǎn)工程一期而轉(zhuǎn)出。而至2023年10月止，公司在2023年獲得土地使用權(quán)評(píng)估增值，該增值局部為價(jià)值4.86億元的五洲漢唐100.85畝待開(kāi)發(fā)土地，該局部土地是于2023年5月，公司通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍方式以1.71億元的價(jià)格取得樂(lè)山市中心城區(qū)通江片區(qū)白燕路北段東側(cè)TJ-15-1、TJ-15-2共計(jì)138.85畝的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，用于開(kāi)發(fā)“五洲漢唐〞房地產(chǎn)工程?！?〕流動(dòng)資產(chǎn)主要構(gòu)成情況公司流動(dòng)資產(chǎn)以貨幣資金、存貨、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款為主。工程2023年末2023年末2023年1月存貨2023年、2023年和2023年10月，存貨分別為0.63億元、1.68億元、1.80億元，占每年流動(dòng)資產(chǎn)的比率分別為60.38%、90.58%、63.44%，可以看出存貨逐年增加，這是由于該公司2023年開(kāi)始準(zhǔn)備和建設(shè)五洲房地產(chǎn)工程，2023年開(kāi)始準(zhǔn)備和開(kāi)發(fā)“五洲漢唐〞工程，年度內(nèi)主要以未建成的半成品房和局部成品房為主，對(duì)外銷售局部也沒(méi)有到達(dá)確認(rèn)收入的條件，因此所有此類資產(chǎn)都計(jì)入了存貨，導(dǎo)致存貨幾乎占了流動(dòng)資產(chǎn)的全部，而公司的存貨在2023年后存貨開(kāi)始縮減，公司的銷售情況開(kāi)始轉(zhuǎn)向正常，公司的房地產(chǎn)銷售依然保持穩(wěn)定。其他應(yīng)收款在流動(dòng)資產(chǎn)中的占比很少，根據(jù)2023年審計(jì)報(bào)告，其他應(yīng)收賬款的主要欠款人如下表：應(yīng)收對(duì)象金額〔元〕占總額比例%蔣樂(lè)俊任城冰樂(lè)山莊大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙坪煤礦合計(jì)貨幣資金分別為0.25億元、0.14億元、0.21億元在流動(dòng)資產(chǎn)中分別占比24.47%、7.63%、7.52%，需要指出公司在進(jìn)兩年貨幣資金所占比率降至7%左右，是因?yàn)榻鼉赡甏尕浀拇蠓鲩L(zhǎng)，而從2023年起公司開(kāi)始準(zhǔn)備“五洲漢唐〞工程，以投入為主，也導(dǎo)致貨幣資金的減少。預(yù)付賬款只有2023年有余額，占流動(dòng)資產(chǎn)的8.64%，該年的預(yù)付賬款均屬于個(gè)人預(yù)付賬款。應(yīng)收賬款工程只有2023年10月份的資產(chǎn)負(fù)債表中存在為0.83億元，占流動(dòng)資產(chǎn)比率為29.03%，該應(yīng)收賬款為漢唐一期一批次、二批次房款，值得注意的是，公司在前兩年年末并無(wú)應(yīng)收賬款，說(shuō)明公司對(duì)應(yīng)收賬款的收款及時(shí)，對(duì)應(yīng)收賬款的管理嚴(yán)格，周轉(zhuǎn)時(shí)間快，公司的流動(dòng)資金良好?！?〕非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成情況工程2023年末2023年末2023年1月固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)合計(jì)占非流動(dòng)資產(chǎn)公司非流動(dòng)資產(chǎn)主要由固定資產(chǎn)構(gòu)成。2023年、2023年和2023年10月固定資產(chǎn)余額分別為1.51億元、1.50億元、1.52億元，占非流動(dòng)資產(chǎn)比率為54.13%、87.39%、22.73%，固定資產(chǎn)的構(gòu)成根本為門市和車輛，每年按直線法進(jìn)行折舊，并未有大的變動(dòng)。非流動(dòng)資產(chǎn)中變動(dòng)最大的為無(wú)形資產(chǎn)，其余額分別為1.16億元、0.1億元、4.95億元占非流動(dòng)資產(chǎn)41.54%、5.60%、75.44%，無(wú)形資產(chǎn)中主要為土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)置土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)頻繁，值得注意的是2023年年初至10月底，公司增加無(wú)形資產(chǎn)4.86億元，均為五洲漢唐100.85畝待開(kāi)發(fā)土地。長(zhǎng)期股權(quán)投資從2023年至今均為0.12億元，根據(jù)2023年審計(jì)報(bào)告，長(zhǎng)期投資的被投資方如下表：被投資單位名稱投資本錢〔元〕合計(jì)負(fù)債構(gòu)成情況2023年、2023年和2023年10月，公司負(fù)債總額為0.71億元、0.52億元、1.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為19%、15%、13.98%，資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在一個(gè)低水平，并呈現(xiàn)出逐年遞減趨勢(shì)，資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度快于負(fù)債的增長(zhǎng)速度。工程2023年末2023年末2023年1月預(yù)收賬款其他應(yīng)付款合計(jì)占非流動(dòng)資產(chǎn)公司的負(fù)債以流動(dòng)負(fù)債為主均在87%以上，2023年末和2023年10月年報(bào)顯示，其負(fù)債均來(lái)自流動(dòng)負(fù)債。流動(dòng)負(fù)債中以預(yù)收賬款和其他應(yīng)付款為主。預(yù)收賬款分別為0.08億元、0.03億元、0.02億元，占流動(dòng)負(fù)債比率為12.69%、5.73%、1.75%。其他應(yīng)付款分別為0.38億元、0.49億元、1.02億元，占流動(dòng)資產(chǎn)的61.78%、94.23%、77.59%，可以看出2023年末的其他應(yīng)付款的比率最高，幾乎所有的負(fù)債都來(lái)自其他應(yīng)付款，根據(jù)2023年經(jīng)審計(jì)的年報(bào)顯示，其他應(yīng)付款的主要債務(wù)人如下表：應(yīng)付對(duì)象金額〔元〕占總額比例%合計(jì)從近年報(bào)表來(lái)看曾波、徐立新、吳興忠、五洲建筑等是長(zhǎng)期掛賬的其他應(yīng)付賬款，而曾波、李火軍、吳興忠均為公司的股東，五洲建筑為該公司的子公司。在公司其他應(yīng)付賬款占負(fù)債比率較大，資產(chǎn)負(fù)債率較低的情況下，公司有很大的空間通過(guò)更多的負(fù)債融資來(lái)提高財(cái)務(wù)杠桿，提高資金運(yùn)用效率。而在資金需求量較大的工程中，充分發(fā)揮杠桿優(yōu)勢(shì)能夠提高所有者的投資收益率，從而提高公司的整體價(jià)值。短期借款融資來(lái)源金額起止期限擔(dān)保措施長(zhǎng)期借款融資來(lái)源金額起止期限擔(dān)保措施所有者權(quán)益情況分析所有者權(quán)益情況工程2023年末2023年末2023年1月資本公積〔元〕無(wú)形資產(chǎn)〔元〕從表中可以看出資本公積增加了4.78億，2023資本公積里明細(xì)里指出有5.93億為五洲漢唐138畝土地評(píng)估增值，而無(wú)形資產(chǎn)里4.86億是2023年新增無(wú)形資產(chǎn)，2023年報(bào)表中青果山海棠國(guó)際門市0.09億元，五洲漢唐未開(kāi)發(fā)土地為4.86億元。借款人主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析衡量公司的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：工程2023年末2023年末2023年1月短期償債能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率盈利能力銷售利潤(rùn)率營(yíng)運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率〔次〕總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從上表可以看出，該公司的短期、長(zhǎng)期償債能力較為理想。流動(dòng)比率均大于1.5，說(shuō)明資金的流動(dòng)性好。其中資產(chǎn)負(fù)債率維持在20%以下，負(fù)債率較低，說(shuō)明公司長(zhǎng)期償債能力強(qiáng)。在2023年流動(dòng)比率大幅增加而速動(dòng)比率明顯下降，這是由于存貨的增加所導(dǎo)致的，其短期償債能力受到影響，但2023年速動(dòng)比率有所上升，償債能力得到好轉(zhuǎn)。存貨周轉(zhuǎn)率較低，這是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍特征，而2023年存貨周轉(zhuǎn)率過(guò)高和2023年存貨周轉(zhuǎn)率過(guò)低形成明顯反差，主要是因?yàn)?023年年末“五洲漢唐〞工程已投入建設(shè)，存貨主要由土地本錢和建安工程費(fèi)組成?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率說(shuō)明了公司對(duì)資產(chǎn)運(yùn)用的效率，2023年資金運(yùn)用效率低，這一情況在2023年得到逐步的好轉(zhuǎn)。2023年的盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力都從數(shù)據(jù)上顯得疲軟，其根本原因是2023年，該公司開(kāi)始準(zhǔn)備上馬五洲漢唐這一新工程，以投入為主，因此在資金周轉(zhuǎn)和利潤(rùn)方面表達(dá)出的賬面信息較差，但這并不阻礙公司工程的盈利性以及公司良好的開(kāi)展前景。而從銷售利潤(rùn)上可以看出今年與去年相比已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，在業(yè)績(jī)上得到很大突破。借款人報(bào)表盈利能力分析近幾年，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)如下表所示：〔單位：元〕工程2023年末2023年末2023年1月?tīng)I(yíng)業(yè)收入減：營(yíng)業(yè)本錢營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減：營(yíng)業(yè)外支出利潤(rùn)總額所得稅凈利潤(rùn)2023年?duì)I業(yè)收入大幅下降，較2023年下降了2.03億，占2023年收入的96.28%，導(dǎo)致公司虧損的原因是2023年準(zhǔn)備建造新的工程，主要以資金投入為主，從表中可以看出營(yíng)業(yè)稅金及附加在2023年與2023年和2023年相比大幅下降，說(shuō)明該年投入資金準(zhǔn)備建設(shè)房地產(chǎn)工程，并沒(méi)有大額的銷售方案，所得稅一項(xiàng)在2023年為0。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的期間費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益，因此在營(yíng)業(yè)收入低的情況下，公司內(nèi)部的各項(xiàng)穩(wěn)定的期間費(fèi)用依然存在，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。營(yíng)業(yè)本錢占營(yíng)業(yè)收入的比率分別為56.07%、75.27%、69.81%，可以看出毛利率降低是主要原因是今年建筑本錢的過(guò)快上漲。2023年毛利只有24.73%，是近年來(lái)最低的一年，伴隨營(yíng)業(yè)收入的下降，2023年業(yè)績(jī)狀況差。而到2023年公司再度扭虧為盈，這主要是由于“五洲漢唐〞工程實(shí)現(xiàn)良好的銷售，因而公司再度找到了利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，合理的應(yīng)對(duì)了相關(guān)的法規(guī)政策，實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)0.26億元?？梢?jiàn)公司隨著“五洲漢唐〞工程的逐步銷售，將不斷實(shí)現(xiàn)自身銷售收入增長(zhǎng)，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。借款人現(xiàn)金流分析2023年、2023年和2023年10月份，公司主要現(xiàn)金流量指標(biāo)如下表：〔單位：元〕工程2023年末2023年末2023年1月一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響凈額五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的增加額2023年與2023年相比，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量大幅下降，而2023年又呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，增幅接近3倍，2023年10月經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量到達(dá)了920.74萬(wàn)元，說(shuō)明公司2023年開(kāi)始銷售之前開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，正在逐步的回到盈利的正常軌道上。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的波動(dòng)情況是由于2023年公司上馬新工程，以投入為主，收入較少，而2023年開(kāi)始銷售房產(chǎn)，取得一定收入。三年投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流出主要為購(gòu)置固定資產(chǎn)支出，2023年籌資活動(dòng)凈額出現(xiàn)負(fù)數(shù)，是因?yàn)闅w還之前所借的債務(wù)所導(dǎo)致。從現(xiàn)金流量表中可看出，公司2023年沒(méi)有進(jìn)行更多的籌資，而是將之前的債務(wù)進(jìn)行清償。單位：元工程2023年末2023年末2023年1月?tīng)I(yíng)業(yè)收入應(yīng)收賬款預(yù)收賬款銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金另外，2023年1.88億元營(yíng)業(yè)收入中有1.04億元已經(jīng)收到現(xiàn)金，剩余局部為應(yīng)收賬款。2023年預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的比例為1:27，2023年預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的比例為1:82，說(shuō)明2023年大局部銷售額已經(jīng)確認(rèn)收入，公司的銷售狀況良好。綜上，公司近三年來(lái)財(cái)務(wù)狀況有所起伏，在房地產(chǎn)行業(yè)遭受冷落后，有著復(fù)蘇的趨勢(shì)。由于該公司負(fù)債率長(zhǎng)期保持低水平，其資金來(lái)源主要是所有者權(quán)益和其他應(yīng)付款，償債能力強(qiáng)，并且具有良好的盈利能力，因此可以預(yù)見(jiàn)，公司未來(lái)開(kāi)展態(tài)勢(shì)較好?！皒xxx〞工程分析工程簡(jiǎn)介“五洲?漢唐〞二期根本情況說(shuō)明表開(kāi)發(fā)主體XXXXXXX總用地面積總建筑面積工程地址建筑單體設(shè)計(jì)單位總體規(guī)劃設(shè)計(jì)單位本工程建設(shè)總投資〔估算〕(萬(wàn)元)折合建筑單位造價(jià)〔估算〕(元/㎡)已投入自有資金(萬(wàn)元)目前工程建設(shè)資金缺口(萬(wàn)元)由XXXXXXX投資開(kāi)發(fā)的“五洲漢唐〞房地產(chǎn)工程位于樂(lè)山市中心城北通江片區(qū)白燕路北段東側(cè)，占地138.85畝〔二期占地約30.76畝〕，南臨通江實(shí)驗(yàn)小學(xué)，西臨白燕路城市主干道，北側(cè)為二環(huán)路、樂(lè)山新一中及星河家園、翰林印象等成熟小區(qū)，醫(yī)療設(shè)施有樂(lè)山市中區(qū)第二人民醫(yī)院，區(qū)位優(yōu)越，文化底蘊(yùn)豐富。該片區(qū)整個(gè)大路網(wǎng)骨架已經(jīng)形成，鳳凰路北段、通悅大道、竹林路〔火炬一路〕、楊山路〔火炬二路〕的一縱兩橫交通網(wǎng)路已在2023年初建成通車。公交線路已有6路、2路、12路、1路，出行非常便利。并且目前該地塊到達(dá)“七通一平〞條件的空地，滿足建設(shè)條件，無(wú)需拆遷。同時(shí)，所有的供電、電信、自來(lái)水、污水、雨水、燃?xì)獾扰涮资姓芫W(wǎng)設(shè)施鋪設(shè)完畢，已經(jīng)具備了完善的市政配套設(shè)施。該工程在目標(biāo)市場(chǎng)具有區(qū)位、品牌、環(huán)境、規(guī)模和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。它地處通江板塊，是市政府傾力打造的樂(lè)山未來(lái)的人文、經(jīng)濟(jì)副中心。目前已經(jīng)聚集了星河家園、流水庭院、水木清華、萊佛士帝景、水晶城、新天國(guó)際、君上河府、江南人家、名門外灘等一大批品質(zhì)樓盤，區(qū)域居住氣氛日漸形成。隨著白燕路西側(cè)的領(lǐng)地亞馬遜、亞泰棕櫚灣和本小區(qū)的建成，將整體拉動(dòng)該片區(qū)的居住、投資價(jià)值迅速增長(zhǎng)?！拔逯逎h唐〞區(qū)位圖“五洲漢唐〞?shū)B(niǎo)瞰圖工程環(huán)境分析工程背景分析受到“5.12〞大地震和國(guó)際金融風(fēng)暴的雙重不利影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)前期的高速開(kāi)展后，步入調(diào)整期，呈現(xiàn)出低迷不振的狀態(tài)，阻滯了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。為此，國(guó)家迅速出臺(tái)了一系列拉動(dòng)內(nèi)需、確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開(kāi)展的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在去年初開(kāi)始復(fù)蘇，成交數(shù)量和成交價(jià)格雙雙穩(wěn)步攀升，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是，隨之而來(lái)的全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴式的開(kāi)展卻為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱可能引發(fā)的市場(chǎng)泡沫埋下了隱憂。在這種情況下，國(guó)家基于防范風(fēng)險(xiǎn)、保障民生和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序開(kāi)展，又從去年年末開(kāi)始，先后出臺(tái)了一系列調(diào)控樓市價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的政策和措施。受此影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又暫時(shí)進(jìn)入了新一輪調(diào)整期。對(duì)此，我們認(rèn)為：去年12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和剛剛召開(kāi)的“兩會(huì)〞已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)，國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。隨著城市化建設(shè)的加快，市民的居住需求不斷釋放，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)還會(huì)繼續(xù)。國(guó)家目前對(duì)樓市的調(diào)控，是在充分肯定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和城市建設(shè)的拉動(dòng)作用的前提下，為防止房市過(guò)熱，防止產(chǎn)生“泡沫〞而適時(shí)出臺(tái)的防患于未然的英明舉措，其根本目的是要在保證老百姓買得起房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋〞的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、可持續(xù)開(kāi)展。房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)聯(lián)度大、支撐性強(qiáng)、帶頭作用明顯，并且對(duì)各級(jí)財(cái)政的奉獻(xiàn)度都很高的產(chǎn)業(yè)，目前的調(diào)整只是在一、二線城市之間，在高檔住宅和普通住宅之間發(fā)生的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)此次調(diào)整，必將迎來(lái)更加成熟的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)環(huán)境，迎來(lái)更加平穩(wěn)、更加健康、更加持續(xù)長(zhǎng)久的開(kāi)展。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，隨著新生代購(gòu)房者群體的逐步壯大，隨著改善性住房需求的穩(wěn)步提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然剛健。就樂(lè)山而言，隨著“百萬(wàn)人口大樂(lè)山〞、“千億交通大工程〞、“樂(lè)峨新城〞等大規(guī)劃、大工程、大工程的實(shí)施或者建成，樂(lè)山將成為區(qū)域性綜合樞紐城市，成為西部綜合交通樞紐的重要組成局部和成都平原城市群的南部中心。所以，樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康開(kāi)展，是毋庸置疑的，是社會(huì)各界、上上下下、方方面面業(yè)已形成的共識(shí)。第一，樂(lè)山“增長(zhǎng)極、次樞紐、南中心、目的地〞的定位決定了樂(lè)山將得到超常規(guī)開(kāi)展。這一點(diǎn)，不僅被樂(lè)山本地的開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了，更是引起了以四川華西、四川藍(lán)光、浙江展城、深圳大中華等大企業(yè)、大集團(tuán)為代表的外來(lái)開(kāi)發(fā)商們的高度關(guān)注。他們對(duì)樂(lè)山的樓市充滿了期待，更充滿了信心，紛紛搶灘樂(lè)山，意欲占領(lǐng)樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的高地。第二，樂(lè)山獨(dú)特的地理位置、優(yōu)越的人居環(huán)境，決定了“宜居樂(lè)山〞的知名度會(huì)越來(lái)越高、競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)越來(lái)越大、吸引力會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。有調(diào)查資料顯示：越來(lái)越多的外地人，尤其是“蝸居〞一線城市的購(gòu)房者，正將樂(lè)山作為置業(yè)安家的首選地?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，樂(lè)山正昂首向“移民城市〞邁進(jìn)，其強(qiáng)勁的開(kāi)展勢(shì)頭已銳不可擋！區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．樂(lè)山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根本情況樂(lè)山市中心城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在總體上保持持續(xù)、快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，作為四川的歷史文化名城、重點(diǎn)旅游城市和樂(lè)山市的中心區(qū)域，依托資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)旅游資源的整合和開(kāi)發(fā)，城市開(kāi)展越來(lái)越快，促進(jìn)了房地產(chǎn)、餐飲、商貿(mào)、交通運(yùn)輸、金融等相關(guān)行業(yè)的開(kāi)展，擴(kuò)大了消費(fèi)需求。隨著《樂(lè)山市城市總體規(guī)劃》〔1995—2023〕和《樂(lè)山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十一五規(guī)劃》的進(jìn)一步實(shí)施，推動(dòng)著樂(lè)山市中心城區(qū)城市房地產(chǎn)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)建設(shè)和各項(xiàng)根底設(shè)施建設(shè)，促使房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展到一個(gè)新的高度。樂(lè)山市中心城區(qū)內(nèi)，隨著規(guī)模性開(kāi)發(fā)，周邊環(huán)境配套的成熟，具有舒適、宜居的人造自然景觀、綠化和內(nèi)環(huán)境好的小區(qū)比比皆是，萊佛士帝景—民生領(lǐng)鋒—名門外灘片區(qū)沿江一線，紫氣東來(lái)—巴比侖—春華逸都—天和大院—華冠馨苑沿春華路一線，肖壩嘉州新城片區(qū)、城東片區(qū)、青果山片區(qū)、通江片區(qū)、柏楊西路片區(qū)都涌現(xiàn)出一批批環(huán)境宜居、品質(zhì)優(yōu)良的新興生活小區(qū)及配套的商業(yè)效勞網(wǎng)點(diǎn)。在樂(lè)山市中心城區(qū)商品房市場(chǎng)中，普通商品住宅占整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的85%，價(jià)格主要集中在5000-5600元/平方米之間。住房市場(chǎng)交易活潑。2023年全市土地購(gòu)置面積116.7萬(wàn)平方米；市中區(qū)商品房銷售面積83.86萬(wàn)平方米。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷售商品房329．4萬(wàn)平方米，銷售金額85．5億元，其中，中心城區(qū)銷售商品房223．1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)150．8％；銷售金額67．6億元，增長(zhǎng)173．1％。2023年，房地產(chǎn)企業(yè)完成房屋銷售面積同比增長(zhǎng)54.9%，其中住宅銷售增長(zhǎng)47.6%。樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：〔1〕樂(lè)山現(xiàn)階段住宅存量供應(yīng)相對(duì)于2023年有明顯增加；〔2〕2023年樂(lè)山市區(qū)新開(kāi)工工程逐漸增加，嘉州新城、翡翠國(guó)際、領(lǐng)地亞馬遜、華泰棕櫚灣、新天名城、民生領(lǐng)鋒、西城國(guó)際、西嶺美廬、天和大院等一大批工程陸續(xù)面市?！?〕2023年至2023年新開(kāi)發(fā)工程的產(chǎn)品面積多以90平米以下的小戶型為主；〔4〕目前樂(lè)山市場(chǎng)存量戶型以小戶型的高層產(chǎn)品為主，樓層普遍在15層以上；〔5〕從市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)角度上看〔包括未來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤〕，主要以高層電梯為主，缺少多層和小高層產(chǎn)品；〔6〕市場(chǎng)存量主要分布于城東片區(qū)和蘇稽片區(qū)，從剩余面積和剩余套數(shù)上來(lái)看，目前樂(lè)山新、老城區(qū)和通江片區(qū)范圍內(nèi)商品住宅所占比例非常小，處于根本消化完畢狀態(tài)；〔7〕目前樂(lè)山在售工程主要以框架電梯、框剪電梯、剪力墻電梯為主，多層主要以磚混現(xiàn)澆板為主，框架為輔助；伴隨著樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，樂(lè)山市的整個(gè)土地成交量和地價(jià)都呈明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)。2023年11月27日，柏楊西路片區(qū)蟠龍路東側(cè)BY(III.B)-a號(hào)商住用地土地成交單價(jià)為516萬(wàn)元/畝，青果山片區(qū)QG-04-1號(hào)商住用地成交單價(jià)為561萬(wàn)元/畝，通江片區(qū)岷河四期還房小區(qū)TJ-mh-7、8、9號(hào)商住用地成交單價(jià)為489萬(wàn)元/畝，2023年11月，中心城區(qū)通江片區(qū)濱江路北段TJ-9-1-01號(hào)地塊成交單價(jià)為680萬(wàn)元/畝。從近年推出的數(shù)量及競(jìng)買情況可以看出，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看好當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)前景，這也預(yù)示著樂(lè)山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)步入快速開(kāi)展的時(shí)期，樂(lè)山市的整個(gè)土地成交量和地價(jià)都呈明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，加快了樂(lè)山市的城市擴(kuò)容。2．樂(lè)山市房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)展預(yù)測(cè)樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)非常良好，開(kāi)展前景廣闊。〔1〕樂(lè)山市風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，交通興旺，城市功能完善，具有理想的人居環(huán)境。先后榮獲過(guò)國(guó)家級(jí)歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、聯(lián)合國(guó)城市管理中心在中國(guó)的唯一合作城市、全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)綠化模范城市、四川省“三優(yōu)一學(xué)〞文明城市、四川省首批園林城市、四川省環(huán)境保護(hù)模范城市等榮譽(yù)稱號(hào)，正在積極申報(bào)“人居環(huán)境典范城市〞，是聞名世界的世界文化與自然“雙遺產(chǎn)〞保護(hù)地，是川內(nèi)最宜人居的二級(jí)城市，已被列入四川省優(yōu)先開(kāi)展建設(shè)的兩個(gè)100萬(wàn)級(jí)人口大城市名單，目前，正大力實(shí)施“千億交通工程〞，打造“四川增長(zhǎng)極、西部次樞紐、成都南中心，中國(guó)目的地〞。隨著“兩航、五鐵、八高速、一樞紐〞的加快建設(shè)，樂(lè)山正構(gòu)建功能完備的綜合交通運(yùn)輸體系。由于樂(lè)山市的房地產(chǎn)價(jià)格水平較低，與其他川內(nèi)同類型、同級(jí)別的城市〔如綿陽(yáng)、瀘州、宜賓等〕有一定差距〔每平米銷售均價(jià)偏低500——1000元不等〕，所以開(kāi)展?jié)摿薮??！?〕樂(lè)山市中心城區(qū)作為重要的工業(yè)基地和旅游景區(qū)，城市化水平較高，購(gòu)房消費(fèi)者主要為舊城換房居民、企事業(yè)單位與政府工作人員，以及中小民營(yíng)業(yè)主和外來(lái)購(gòu)房人員〔以樂(lè)山周邊區(qū)縣居多〕，收入居平均收入水平以上。這些購(gòu)房消費(fèi)者具有較高的購(gòu)置能力，有利于推動(dòng)樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸完善與標(biāo)準(zhǔn)，正向一個(gè)健康和諧的方向開(kāi)展。樂(lè)山城市化滯后于工業(yè)化、城市開(kāi)展滯后于景區(qū)開(kāi)展的局面將逐步改變，按照“三區(qū)連片、擁江開(kāi)展〞和“樂(lè)峨融城、一體建設(shè)〞的規(guī)劃思路，中心城區(qū)面積將從40平方公里擴(kuò)大到100平方公里，人口將從40萬(wàn)增加到100萬(wàn)，這將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的商機(jī)。樂(lè)山市房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)展情況較好。近年來(lái)樂(lè)山城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，商品房建設(shè)總投入越來(lái)越大，商品房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，中心城區(qū)已經(jīng)開(kāi)展到50余平方公里，城市人口已經(jīng)開(kāi)展到50多萬(wàn)人。隨著城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)，城市人口的增長(zhǎng)將帶動(dòng)樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的供、需同步日益增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2023年全市實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資450億元、中心城區(qū)銷售商品房面積200萬(wàn)平方米。工程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比擬分析〔一〕工程優(yōu)勢(shì)〔1〕區(qū)位優(yōu)勢(shì)1、政府規(guī)劃，城市北拓，區(qū)域開(kāi)發(fā)已全面啟動(dòng)，將呈現(xiàn)一個(gè)面積約3平方公里的高檔生活居住區(qū)，規(guī)劃建筑容量為170萬(wàn)平米，該片區(qū)將打造成為樂(lè)山將來(lái)的人文、經(jīng)濟(jì)副中心。2、該片區(qū)目前已經(jīng)聚集了星河家園、流水庭院、水木清華、萊佛士帝景、水晶城、新天國(guó)際、君上河府、江南人家、名門外灘等一大批品質(zhì)樓盤，區(qū)域居住氣氛日漸形成，白燕路領(lǐng)地亞馬遜、棕櫚灣、新天名城、龍灣水岸和本小區(qū)的建成，將整體拉動(dòng)該片區(qū)的居住、投資價(jià)值的迅速增長(zhǎng)〔2〕交通優(yōu)勢(shì)1、該片區(qū)整個(gè)大路網(wǎng)骨架已逐漸形成，鳳凰路北段、通悅大道、竹林路〔火炬一路〕、楊山路〔火距二路〕的1縱2橫交通網(wǎng)路已于2023年初完成通車。2、已有公交線路：周邊6路、2路、12路、1路等公交線路，交通順暢。3、蟠龍路的開(kāi)通，將分流現(xiàn)在白燕路上的大型、重型車輛，大大緩解白燕路的交通壓力，改善交通環(huán)境?！?〕人文優(yōu)勢(shì)在本工程附近已有全國(guó)級(jí)重點(diǎn)中學(xué)樂(lè)山一中，隨著樂(lè)山實(shí)驗(yàn)幼兒園、通江實(shí)驗(yàn)小學(xué)搬遷通江板塊和樂(lè)山七中城北分校加緊建設(shè)，這里的人文氣氛將進(jìn)一步濃郁，是名副其實(shí)的人文寶地?！?〕環(huán)境優(yōu)勢(shì)1、東面臨岷江，西面有為嘉州古城帶來(lái)溫潤(rùn)與婉轉(zhuǎn)氣息的竹公溪，溪水順山谷蜿蜒流淌十余里。這里山青水秀，竹木蔥蘢，是古城嘉州近郊的一處風(fēng)景地，岷江的壯闊和竹公溪的婉約可謂相得益彰。2、工程緊鄰竹公溪市政公園〔漢唐公園〕和岷江三號(hào)橋?yàn)I江市政公園，竹公溪兩側(cè)預(yù)留了18米綠化用地?！?〕規(guī)模優(yōu)勢(shì)本工程占地138.85畝，三面臨路，地形方正、平整?！?〕品牌知名度優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商已成功打造老城區(qū)10萬(wàn)余平米的“美嶺上城〞〔海棠國(guó)際〕工程，在樂(lè)山已是家喻戶曉，具有較高的知名度?！捕彻こ塘觿?shì)〔1〕環(huán)境劣勢(shì)區(qū)域形象有待提高，市民對(duì)該區(qū)域的舊有印象較差。目前工程周邊正在進(jìn)行城市建設(shè)改造，破舊的農(nóng)村自建房還有局部未拆遷，視覺(jué)形象較差?！?〕周邊配套不夠成熟因?yàn)槭切麻_(kāi)發(fā)區(qū)域，雖然目前已有一些大盤建成，但總體上缺乏成熟的配套，目前只有一些樓盤臨街的底商，只能滿足居民日常生活根本需要，對(duì)于大宗購(gòu)物、上檔次的消費(fèi)，就不能滿足。〔3〕噪音劣勢(shì)三面臨街，車輛噪音污染有可能影響小區(qū)臨街住戶的居住品質(zhì)；雖然蟠龍路的開(kāi)通可以分流白燕路的交通壓力和噪音污染，但目前蟠龍路還在修建之中，所以，現(xiàn)在的白燕路狀況是大型車輛較多，噪音較大，旁邊的二環(huán)路也是同樣存在類似情況?！踩彻こ掏{〔1〕2023年市場(chǎng)推出商品房數(shù)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈在國(guó)家宏觀調(diào)控中度過(guò)兩年寂靜時(shí)光的樂(lè)山房市，受到國(guó)家貨幣政策微調(diào)的刺激和剛需推動(dòng)的影響，各開(kāi)發(fā)商在2023年加快了新樓盤的推出速度，樓市銷售出現(xiàn)價(jià)升量增的顯著變化，截至本報(bào)告提交日，樂(lè)山市中區(qū)新建商品房可供銷售面積到達(dá)30萬(wàn)平米，加之目前幾個(gè)大工程的后期房源，如，嘉州長(zhǎng)卷三期房源、三江名都二期、嘉洲新城·滟瀾洲一期2批次房源等，以及一些新盤的推出放量，如金杯銀灘、羅浮盛世、領(lǐng)地國(guó)際公館等，整個(gè)樂(lè)山樓市明年估計(jì)放量在150萬(wàn)平米以上，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)劇烈。而樂(lè)山樓市明年預(yù)計(jì)的正常需求量應(yīng)該在100萬(wàn)平米左右?！?〕羅浮盛世和領(lǐng)地國(guó)際公館工程威脅羅浮盛世地處通江板塊以北的岷江邊上，領(lǐng)地國(guó)際公館與本工程隔岷江遙相照應(yīng)，兩個(gè)工程都具有臨江優(yōu)勢(shì)，有較長(zhǎng)的河岸線可做小區(qū)景觀配套。且占地面積大，開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)充足、知名度較，同樣規(guī)模大盤，同樣在明年啟動(dòng)，這就給本工程提出了更高要求，盡量防止定位重復(fù)，在營(yíng)銷推廣上使用差異化策略吸引客戶，搶占市場(chǎng)先機(jī)?！菜摹彻こ虝r(shí)機(jī)〔1〕政策規(guī)劃開(kāi)展時(shí)機(jī)充分利用城市“北拓〞開(kāi)展戰(zhàn)略，與政府、媒介緊密合作，將工程高端啟動(dòng)。借政府“北拓〞之東風(fēng)，同時(shí)又賦予工程全新概念“新中式〞“水上的院子〞，差異化競(jìng)爭(zhēng)，完全有可能成為城北片區(qū)樓市新標(biāo)桿。〔2〕市民對(duì)高品質(zhì)住宅的需求與市場(chǎng)空白目前城北片區(qū)樓市日漸成熟，但不少樓盤在文化、品位、氣魄方面所做的文章不夠，更多的只是留于外表。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品附加值〔如文化品位、身份象征〕的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，所以，要利用好消費(fèi)者這點(diǎn)，打好文化品位的差異牌?！?〕樂(lè)山樓市存在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)由于樂(lè)山樓市起步較晚，又屬于二級(jí)城市，目前，局部開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)概念操作不是太成熟，所以，有參與競(jìng)爭(zhēng)的空間和時(shí)機(jī)。樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)上樓盤大多是以地段、江景、多層等為競(jìng)爭(zhēng)訴求點(diǎn)，對(duì)于產(chǎn)品附加值的追求還較少。隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們的需要必然由物質(zhì)層面上升到精神層面，所以，對(duì)于目前樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，這就要求本工程采用先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式、創(chuàng)新的概念、獨(dú)特的定位、新型的營(yíng)銷推廣手法形成壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全面領(lǐng)先其他工程，給城北樓市甚至整個(gè)樂(lè)山樓市創(chuàng)造一個(gè)驚喜?！参濉彻こ虆^(qū)域內(nèi)樓盤調(diào)查根據(jù)調(diào)查，該工程所在區(qū)域的主要樓盤情況如下表：競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查情況一覽表樓盤名稱天和大院領(lǐng)地亞馬遜龍灣水岸新天名城棕櫚灣開(kāi)發(fā)商四川天河陽(yáng)光置業(yè)領(lǐng)地集團(tuán)樂(lè)山嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樂(lè)山新天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樂(lè)山市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程位置樂(lè)山市春華路與白燕路交匯處樂(lè)山市中心城區(qū)白燕路〔近樂(lè)山一中〕白燕路北段市中通江火炬大道東側(cè)樂(lè)山白燕路中段物業(yè)類型普通商品房高層普通商品房高層普通商品房高層電梯公寓電梯公寓戶型面積〔㎡〕72-160㎡65-140㎡38-125㎡77-128㎡88-124.9㎡總戶數(shù)1228戶1816戶約700套703套1088套占地面積〔畝〕占地36畝占地137畝占地32畝18463.6㎡約17153.4㎡總建筑面積〔㎡〕141730㎡31萬(wàn)平米120000㎡18463.6㎡16650㎡容積率5.53.435.64.986.0均價(jià)〔元/㎡〕53805480522052105320從上述樓盤調(diào)查情況看：目前樂(lè)山市中心城區(qū)在售樓盤，高層均價(jià)在5200-5500元/㎡左右，按照多層價(jià)格一般高于高層25%推算，樂(lè)山多層價(jià)位應(yīng)該在6500-7000元/㎡左右。中心城區(qū)與本工程類似的商業(yè)用房底層商鋪售價(jià)在15000-40000元/㎡左右，車庫(kù)每個(gè)已到達(dá)10-15萬(wàn)元。工程投資估算投資估算的依據(jù)和方法“五洲漢唐〞二期工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的報(bào)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、工程可研報(bào)告等，參考樂(lè)山地區(qū)同類建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合工程自身情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎〞原那么測(cè)算。經(jīng)測(cè)算，工程開(kāi)發(fā)總投資40041萬(wàn)元，其中直接開(kāi)發(fā)本錢(土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他)32060萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用)7981萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方本錢為3617.66元/平方米，其明細(xì)如下表4-1、4-2。表4-1本錢構(gòu)成簡(jiǎn)表序號(hào)本錢匯總各項(xiàng)本錢額單方本錢額占比1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)4管理費(fèi)用5銷售費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)表4-2投資估算明細(xì)表單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額〔萬(wàn)元〕技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占比總投資計(jì)費(fèi)工程量單位單位指標(biāo)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)4根底設(shè)施費(fèi)5公共配套設(shè)施費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8管理費(fèi)用9銷售費(fèi)用10財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)1、土地費(fèi)用4859.88萬(wàn)元；根據(jù)企業(yè)提供的《國(guó)有土地出讓合同》、工程《總平面圖》、相關(guān)的繳費(fèi)憑證等有關(guān)資料，本次評(píng)估工程“五洲漢唐〞的土地使用面積為92,569.50平方米〔約138.85畝〕，土地取得本錢單價(jià)為158萬(wàn)元/畝，總價(jià)為21936.9萬(wàn)元(其中:土地轉(zhuǎn)讓款17,100萬(wàn)元，容積率調(diào)整費(fèi)3989.98萬(wàn)元，契稅、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)846.93萬(wàn)元)。二期工程占地面積30.76畝,按面積比,二期工程應(yīng)分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用4859.88萬(wàn)元。2、前期工程費(fèi)500萬(wàn)元；按照樂(lè)山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)擬訂的設(shè)計(jì)方案，測(cè)算建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可研費(fèi)等前期工程費(fèi)共計(jì)500萬(wàn)元。3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)31559.88萬(wàn)元〔a〕建安工程費(fèi)23000元參照樂(lè)山市同類建筑技術(shù)水平，企業(yè)編制的可行性研究報(bào)告確定。建安工程費(fèi)合計(jì)為23000萬(wàn)元。〔b〕公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1000萬(wàn)元公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指本居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非盈利性的各種公共配套設(shè)施費(fèi)用。根據(jù)本工程實(shí)際，合理確定為每平方建筑面積公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)約90.35元，合計(jì)1000萬(wàn)元?！瞔〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1700萬(wàn)元根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程所發(fā)生的費(fèi)用，包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明、消防等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。根據(jù)本工程實(shí)際，合理確定為每平方建筑面積根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用約153.59元，合計(jì)1700萬(wàn)元?！瞕〕開(kāi)發(fā)間接費(fèi)500萬(wàn)元開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。根據(jù)本工程實(shí)際，合理確定為每平方建筑面積開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用約45.17元，合計(jì)500萬(wàn)元4、管理費(fèi)用1068萬(wàn)元包括企業(yè)管理部門為管理和組織房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本次管理費(fèi)用按照房屋開(kāi)發(fā)本錢的3.3%計(jì)算。5、銷售費(fèi)用1313萬(wàn)元本費(fèi)用系指房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用(含廣告費(fèi))。本工程為企業(yè)自銷工程，銷售費(fèi)用根據(jù)企業(yè)銷售管理實(shí)際和工程實(shí)際情況綜合分析確定(約為銷售收入的2.2%)。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用5600萬(wàn)元主要為貸款利息，本次評(píng)估按20000萬(wàn)元貸款，貸款時(shí)間按24個(gè)月，年利率按14%計(jì)算，并假定貸款一次投放,分期付息，一次還本。7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用500萬(wàn)元是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按樂(lè)山市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本工程的具體情況以房屋開(kāi)發(fā)本錢的1.6%計(jì)取。工程已投入資金情況——按貴公司實(shí)際情況工程總投資約40041萬(wàn)元，工程投資來(lái)源為：自籌15000萬(wàn)元〔37.46%〕，銷售轉(zhuǎn)投5041萬(wàn)元〔12.59%〕，融資20000萬(wàn)元〔49.95%〕。目前，企業(yè)已投入工程資金6902.21萬(wàn)元，其中土地本錢4859.35萬(wàn)元、前期工程費(fèi)用〔工程報(bào)建等〕214.24萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用〔營(yíng)銷部及工程周邊環(huán)境打造等〕632.8萬(wàn)元、期間費(fèi)用476.14萬(wàn)元〔2023年1至11月期間費(fèi)用952萬(wàn)的一半〕?！癤XXXX〞工程工程進(jìn)度方案依據(jù)企業(yè)已(擬)報(bào)建資料和方案，考慮房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和工程建設(shè)進(jìn)程，該工程施工期為：2023年1月至2023年9月。銷售期為：2023年7月至2023年12月。該工程2023年底以前為規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)、進(jìn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備、房屋報(bào)建、基坑開(kāi)挖等。序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起止時(shí)間*月*月1土地征用及拆遷安置--1.1支付出讓金及相關(guān)費(fèi)用已妥已妥1.2取得國(guó)有土地使用證已妥已妥2前期工程2.1勘探及方案設(shè)計(jì)-施工圖設(shè)計(jì)已妥已妥2.2取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證已妥已妥2.3取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證已妥已妥2.4取得建設(shè)工程施工許可證已妥已妥2.5施工前準(zhǔn)備〔包含但不限于三通一平、臨時(shí)設(shè)施〕3土建及安裝3.1根底及地下室工程2023.12023.43.2主體結(jié)構(gòu)施工2023.42023.123.3樓內(nèi)水、電、通風(fēng)等安裝及裝修裝飾工程2023.102023.44配套工程2023.52023.85銷售2023.62023.125.1預(yù)售許可證2023.52023.56竣工驗(yàn)收2023.32023.3“xxxx〞工程還款能力分析工程財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)該工程施工期為：2023年1月至2023年9月。銷售期為：2023年7月至2023年12月。根據(jù)本工程2.10分析預(yù)測(cè)，經(jīng)營(yíng)期總銷售收入為59948萬(wàn)元。1、經(jīng)營(yíng)期銷售本錢及費(fèi)用的預(yù)測(cè)〔a〕工程經(jīng)營(yíng)本錢為32060萬(wàn)元，按銷售比例逐年結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)本錢；〔b〕營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算；城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算；教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算；地方教育附加按營(yíng)業(yè)稅的2%計(jì)算，企業(yè)所得稅率按25%計(jì)算,企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得按稅前利潤(rùn)計(jì)算；土地增值稅按收入的1.5%計(jì)算。〔c〕銷售費(fèi)用：根據(jù)企業(yè)銷售管理實(shí)際和工程實(shí)際情況按收入的2.2%計(jì)算確定為1313元(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。〔d〕管理費(fèi)用：本次管理費(fèi)用按照房屋開(kāi)發(fā)本錢的3.3%計(jì)算確定為1068萬(wàn)元(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。〔e〕財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)工程開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行計(jì)算，確定為5600萬(wàn)元。2．靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，經(jīng)營(yíng)期總銷售收入為59948萬(wàn)元，工程建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額21124萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)15843萬(wàn)元、銷售凈利率26.43%，總投資凈利潤(rùn)率40.81%,有關(guān)情況如下：靜態(tài)效益指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值單位1利潤(rùn)總額萬(wàn)元2凈利潤(rùn)萬(wàn)元3總投資利潤(rùn)率4總投資凈利潤(rùn)率5銷售凈利率6靜態(tài)投資回收期年7平均每平方米建筑獲毛利元工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，在設(shè)定折現(xiàn)率為12%的情況下，該工程各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下表：財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目所得稅后指標(biāo)1工程投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率2工程投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔萬(wàn)元〕3工程動(dòng)態(tài)投資回收期〔年〕分析說(shuō)明：從稅后指標(biāo)情況看，工程內(nèi)部投資收益率58.85%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為7915萬(wàn)元；動(dòng)態(tài)投資回收期1.76年。該工程內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該工程在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。工程損益表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目總計(jì)2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度一、經(jīng)營(yíng)收入減：經(jīng)營(yíng)本錢銷售費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)減：管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三、利潤(rùn)總額減：所得稅四：凈利潤(rùn)從損益表中可以看出，該工程的收入集中在2023年后半年以及2023年上半年，能夠在短期內(nèi)回籠大局部資金，對(duì)提高資金流動(dòng)性，進(jìn)行貨幣保值，降低還款風(fēng)險(xiǎn)起到很好的保障作用。另一方面，從該房地產(chǎn)工程開(kāi)始銷售起，除了最后一季凈利潤(rùn)為負(fù)值，其余各期均為正。2023年第三季，為該工程銷售的第一季，包括預(yù)售和前期宣傳帶來(lái)的影響，銷售額應(yīng)該為最高使得第三季盈利最多，而2023年第四季和2023年第一季保持了穩(wěn)定了盈利狀況，在2023年第二季由于工程建設(shè)接近尾聲，其建設(shè)本錢較之前大幅降低，導(dǎo)致凈利潤(rùn)比前一季巨幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為678%，此后，增長(zhǎng)率再次呈現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。直到2023年一季度由于信托資金的利息已經(jīng)結(jié)清，該工程此后再無(wú)財(cái)務(wù)費(fèi)用，再一次使凈利潤(rùn)大幅增加。從總體上看，該工程能保持穩(wěn)定的盈利水平，對(duì)于維持良好的償債能力起到了很大的作用。本錢費(fèi)用表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目總計(jì)2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度預(yù)售收入現(xiàn)金流出經(jīng)營(yíng)本錢稅金其中：土地增值稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用從上表可以看出三大期間費(fèi)用都相對(duì)穩(wěn)定，由于第一季的銷售收入最多，因此稅金也相對(duì)較多，土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅以及相關(guān)稅費(fèi)是有銷售額的多少?zèng)Q定，在2023年三季度由于銷售額較大因此相應(yīng)的稅金也較多。由于該工程預(yù)計(jì)為2023年八月竣工，因此在竣工前期現(xiàn)金流出量都相對(duì)較大，從表中可以看出2023年第三季度開(kāi)始，現(xiàn)金流出量逐漸減少，到最后一年只剩下一些維持日常經(jīng)營(yíng)銷售的費(fèi)用資金流出。工程現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目總計(jì)2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度現(xiàn)金流入經(jīng)營(yíng)收入預(yù)售收入出租收入其他現(xiàn)金流出建設(shè)期開(kāi)發(fā)本錢銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值根據(jù)前面所列出的損益表和本錢費(fèi)用表，得出相應(yīng)的現(xiàn)金流量并進(jìn)行了折現(xiàn)。2023年綜合收益和本錢費(fèi)用來(lái)看，總體虧損，是由于房地產(chǎn)工程前期投入大的現(xiàn)實(shí)情況決定的。而自2023年開(kāi)始，該工程已經(jīng)扭虧為贏，該工程總的現(xiàn)金流為11,738，其投資回收期為1.57年，屬于資金流動(dòng)情況良好。而考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)后，該工程的凈現(xiàn)值為7,915，從動(dòng)態(tài)角度看，投資回收期為1.76年，也保持了較好的資金運(yùn)作能力和償債能力?！癤XXXXX〞工程銷售分析“五洲漢唐〞一期銷售情況介紹“五洲漢唐〞工程一期總建筑面積99,740㎡，其中地下14，490㎡，共分三批次開(kāi)發(fā)、銷售。截至2023年10月31日，“五洲漢唐〞工程一期〔一、二批次〕住宅實(shí)現(xiàn)銷售約40000㎡，實(shí)現(xiàn)銷售收入約2億元，房屋銷售率到達(dá)90%以上。2023年12月28日，“五洲漢唐〞工程一期三批次住宅開(kāi)盤銷售，銷售價(jià)格在一期一、二批次5500元／㎡的根底上上調(diào)300元，三批次銷售均價(jià)為5800元／㎡，一期三批次房源約170套，銷售面積約20000㎡，2023年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入約1.1億元?！拔逯逎h唐〞二期銷售情況預(yù)測(cè)敏感性分析從“工程敏感性分析表〞可以看出，銷售價(jià)格、工程本錢均為工程較敏感的因素，其銷售價(jià)格、工程本錢的微小變化必將引起其凈現(xiàn)值、凈利潤(rùn)的較大變化。銷售價(jià)格每升高或降低20%，凈現(xiàn)值將增加或減少約67.32%，凈利潤(rùn)將增加或減少51.38%，銷售價(jià)格比擬敏感，企業(yè)應(yīng)做好銷售管理；其次工程本錢每提高或降低20%，凈現(xiàn)值將減少或增加約72.38%，凈利潤(rùn)將減少或增加51.17%，因此企業(yè)也應(yīng)注意開(kāi)發(fā)本錢的控制。工程敏感性分析指標(biāo)如下：表5-4工程敏感性分析表工程敏感因素敏感因素變化幅度值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值凈利潤(rùn)動(dòng)態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值變化%凈利潤(rùn)變化%變化幅度銷售收入根本方案銷售均價(jià)工程本錢從以上計(jì)算結(jié)果可以看出，工程利潤(rùn)對(duì)銷售價(jià)格和本錢的變化雖然較為敏感，但企業(yè)仍然能獲得較好的收益，工程的抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)。盈虧平衡分析因開(kāi)發(fā)工程為全銷售工程，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)：開(kāi)發(fā)本錢+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用盈虧平衡點(diǎn)=[1-(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]×平均單價(jià)通過(guò)計(jì)算當(dāng)銷售面積到達(dá)81877M2時(shí)或銷售面積到達(dá)可售建筑面積的73.97%就可收回投資；即工程保本作業(yè)率為73.97%，平安邊際率為26.03%；亦或在全部銷售的情況下，當(dāng)商品房銷售單價(jià)為4068.35元/㎡，門市為11095.5元/㎡，車庫(kù)8.8萬(wàn)/個(gè)工程到達(dá)盈虧平衡。根據(jù)本報(bào)告2.10對(duì)于還款來(lái)源的預(yù)測(cè)分析，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)狀況并結(jié)合本工程的具體情況，從謹(jǐn)慎角度考慮，從銷售價(jià)格看，預(yù)計(jì)住宅的銷售均價(jià)5500元/㎡，沿街商業(yè)銷售均價(jià)15,000元/㎡，車庫(kù)每個(gè)按12萬(wàn)元銷售。據(jù)此預(yù)測(cè)本工程二期總銷售收入為59948萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，上述銷售回款59948萬(wàn)元相對(duì)本次信托貸款本息26520萬(wàn)元的覆蓋率為226.05%，覆蓋情況良好。資金來(lái)源與運(yùn)用五洲漢唐二期工程資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元工程合計(jì)2023年2023年2023年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、資金來(lái)源期末結(jié)余資金自有資金主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〔銷售收入〕銀行借款信托資金銷轉(zhuǎn)投二、資金運(yùn)用土地本錢前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用歸還銀行借款歸還信托資金〔本金〕三、盈余資金四、累計(jì)盈余資金除了信托融資的2億元以外，公司還為該工程自籌了1.5億元、銷售轉(zhuǎn)投5041萬(wàn)元的資金作為該工程的投資資金，在2023年一季度該工程剛剛上馬，其投入較多，許多費(fèi)用都是在該期間發(fā)生。但由于有自籌資金和信托融資的資金流入，盈余資金依然為正。到2023年二季度，由于沒(méi)有銷售收入只有費(fèi)用支出，因此盈余資金為負(fù)。當(dāng)2023年三季度，該工程正式進(jìn)入銷售階段后，根據(jù)可靠預(yù)測(cè)之后的每一季度的累積盈余均為正。雖然2023年四季度由于還款導(dǎo)致盈余資金為負(fù)，但不影響累積盈余依然為正，并在此后保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。因此整個(gè)過(guò)程都保持了良好的盈余狀況，沒(méi)有對(duì)償債能力產(chǎn)生不良影響。擔(dān)保企業(yè)分析——參照借款人根本分析和財(cái)務(wù)分析提供信用增級(jí)方式——按貴公司實(shí)際可提供擔(dān)保情況本工程土地抵押樂(lè)山五洲以其持有的本工程所在地總計(jì)約【93.85】畝土地抵押給四川信托，簽署《土地抵押合同》，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證〔根據(jù)【四川萬(wàn)信房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司】于2023年12月30日對(duì)其中78.85畝土地出具的評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)【41845】萬(wàn)元，以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，抵押的【93.85】畝土地總價(jià)值約49805.37萬(wàn)元，相對(duì)于信托本金及一季度利息，抵押率約為【41%】〕，為樂(lè)山五洲的還款義務(wù)提供保證。〔樂(lè)山五洲公司于2023年5月取得工程土地，