2023年11月房地產(chǎn)市場跟蹤：市場邊際改善但動能不足市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護 20231123 -中誠信

隱性債務(wù)監(jiān)管高壓態(tài)勢不變強調(diào)防范“處置風(fēng)險的風(fēng)險”市場跟蹤市場邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護應(yīng)治治天天場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護2一、重要政策（一）中央金融工作會議明確提出“金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”機制2023年10月30日至31日，中央金融工作會議在京舉行，在房地產(chǎn)行業(yè)方面，會議提出“促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。（二）取消地價上限及各地延續(xù)政策基調(diào)出臺利好政策供給端方面，據(jù)媒體報道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。據(jù)統(tǒng)計，自10月以來，22個集中供地的城市中有19個城市發(fā)布涉宅用地公告，其中取消地價競拍上限的城市有18個。需求端方面，各地延續(xù)近期的政策基調(diào)并出臺利好政策，出臺頻率及強度低于9月。放松限購方面，一線城市中上海金山區(qū)對非滬戶籍社?；騻€稅年限由之前的5年調(diào)整至3年，并且購房資格由家庭調(diào)整為個人；二線城市中，廈門全市解除限購。放松限貸方面，臺州等多地將首套、二套首付比例降至20%、30%。另外，多地放松公積金貸款、減免交易稅費、提供購房補貼。（三）《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》正式下發(fā)10月末，據(jù)媒體報道，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號文以下簡稱“14號文”）已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)。14號文明確了兩大目標(biāo)：一是“加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”，二是“推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展”。10月以來，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策延續(xù)，月末中央金融工作會議明確提出“金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”機制，旨在健全完善主體監(jiān)管和資金監(jiān)管，滿足房企合理融資需求和居民購房需求，并加快“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此外，在供給端多地取消地價上限；在需求端各地延續(xù)7月以來政策基調(diào)，通過放松限購、降低最低首付比例等措施，對購房者進行支持。中誠信國際認(rèn)為，目前整體政策放松力度較市場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護大，但考慮到居民對收入及房價的預(yù)期仍未得到明顯改善，短期內(nèi)市場企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚不牢固，仍需政策端持續(xù)發(fā)力。此外，從14號文的政策導(dǎo)向來看，未來我國住房供應(yīng)體系或?qū)l(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)商品房與保障房并重的格局。二、行業(yè)經(jīng)營（一）需求端10月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)6月以來的下跌趨勢，并且下跌幅度進一步擴大。具體來看，一線城市中僅上海的房價表現(xiàn)堅挺，其余三個城市均有所下跌；二線城市新建商品住宅價格指數(shù)連續(xù)四個月環(huán)比下跌，10月環(huán)比下跌幅度有所收窄，其中石家莊、長春、杭州、合肥、長沙、成都、貴陽、西安為增長態(tài)勢，鄭州、寧波、南京等城市下跌幅度較大；二線以下城市則基本呈下跌態(tài)勢。整體來看，不同能級的城市表現(xiàn)差異明顯，并且相同能級的城市之間亦呈分化的態(tài)勢。受益于利好政策的延續(xù)，10月商品房銷售金額同比下滑幅度有所收窄，呈邊際改善的態(tài)勢，銷售面積同比下滑幅度更大或說明高能級城市的銷售情況改善，預(yù)計全年行業(yè)銷售金額將在11萬億左右。商品房累計銷售金額延續(xù)7月份以來的下降趨勢，并且下降幅度進一步擴大。庫存方面，10月末商品房待售面積環(huán)比小幅增加，同比增長幅度有所縮減。二手房成交方面，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，10月全國17個重點城市二手房成交面積環(huán)比微增，同比增長22%左右。其中7成以上城市成交規(guī)模高于去年同期，深圳、成都和杭州同比增幅超過40%，但北京、廈門和東莞成交不及去年同期。此外，成都和杭州的二手房掛牌量亦同步快速增長，并且降價房源比例較高，顯示出市場預(yù)期不樂觀，后續(xù)走勢或?qū)⒊袎?。市場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護4圖圖1：70大中城市新建商品房住宅價格指數(shù)6.004.002.000.0070個大中城市:新建商品住宅價格指數(shù):當(dāng)月同比%70個大中城市:新建商品住宅價格指數(shù):環(huán)比%圖圖2：商品房銷售情況變化根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年10月百強房企單月操盤銷售金額環(huán)比增長0.6%，同比降低27.5%，其中近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。由于民營房企仍處于信用修復(fù)階段，并且近年來拿地主體主要為國有房企，房企間業(yè)績分化趨勢延續(xù)，市場進一步向信用質(zhì)量高、區(qū)域布局好的房企傾斜。2023年1~10月前五大房企均為國有背景，并且占百強房企操盤金額的比重進一步提升。（二）供給端10月房屋竣工面積同比增速有所下滑，由于前期受疫情影響延期項目的交付以及“保交樓”政策助力，2023年1~10月房屋竣工面積同比增長19.0%。銷售的低迷導(dǎo)致房企拿地及開工意愿較弱，10月新開工面積同比下降幅度進一步擴大。市場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護圖3：百城土地成交額及土地溢價率圖4：房屋新開工、竣工面積及同比增速10,000.008,000.006,000.004,000.002,000.000.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00100大中城市:成交土地總價:當(dāng)月值億元100大中城市:成交土地溢價率:當(dāng)月值%土地市場方面，受益于北京、上海及廣州等高能級城市10月份集中供地，百城土地成交額于10月份環(huán)比大幅增長，同比下降幅度有所收窄，但整體溢價率環(huán)比有所下降并仍處于較低水平，當(dāng)前土地投資仍較弱。在行業(yè)銷售未明顯回暖的情況下，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，土地市場分化較為明顯。前10月一線城市累計土地成交額降幅明顯小于二線和三線城市，并且10月一線城市成交土地的溢價率進一步下降；同時，同一城市的不同板塊之間亦形成明顯分化，熱點板塊土拍競爭十分激烈。拿地主體方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年前10月，央國企仍是拿地主力，此外，具備資金實力的非規(guī)模型央、國企亦積極參與一線城市核心地塊的土拍。圖圖5：房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速80,000.0060,000.0040,000.0020,000.00房地產(chǎn)開發(fā)投資:累計值億元房地產(chǎn)開發(fā)投資:累計同比%房企新開工及拿地減少導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下降，且累計同比降幅持續(xù)擴大。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅也呈擴大趨勢，其中房企自籌資金和國內(nèi)貸款邊際改善，下降幅度小幅收窄，而作為最主要的其他資金來源的購房者個人市場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護按揭貸款和定金及預(yù)付款累計同比降幅有所擴大。房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款資金承壓，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資或仍難有明顯改善。圖圖6：房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源0房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:國內(nèi)貸款:累計值億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:自籌資金:累計值億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:國內(nèi)貸款:累計同比%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:自籌資金:累計同比%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:利用外資:累計值億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:其他資金:累計值億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:利用外資:累計同比%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源:其他資金:累計同比%10月房地產(chǎn)銷售金額同比下滑幅度有所收窄，呈邊際改善的態(tài)勢。中誠信國際認(rèn)為，目前市場仍處于緩慢的筑底階段，一方面前期觀望的剛需及改善型住房需求在新政后集中釋放，其次市場積壓的二手房掛牌量較大且成交周期較長。同時低能級城市整體成交低迷，但不同的高能級城市之間亦存在明顯分化。投資方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然承壓，新開工面積受銷售去化壓力的影響持續(xù)低迷，由于10月北京、上海、廣州等高能級城市進行了集中供地，土地成交量環(huán)比明顯回升，但溢價率較低，核心城市的核心地塊熱度較高。從競爭格局來看，頭部央國企的市場占有率有所提升。三、地產(chǎn)債券市場表現(xiàn)（一）一級市場10月，房企在境內(nèi)市場發(fā)行債券規(guī)模方面較上月有所上升，但債券凈融資額仍然為負(fù)，且進一步擴大。本月共有17家房企在境內(nèi)市場新發(fā)債券，以公開發(fā)行的中期票據(jù)為主，公司債及超短融發(fā)行金額相當(dāng)。發(fā)行主體仍以央國企為主，非國有房企中，僅有新希望地產(chǎn)在新希望集團提供擔(dān)保并增加了信用風(fēng)險緩釋憑證的條件下發(fā)行了一期公司債。10月房企發(fā)債票面利率仍然普遍處于較低水平，新發(fā)債票面利率分布在2.41%~5.50%之間。市場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護700—公司債,25.2,23%超短融,28,25%中票,58.43,52%11月，境內(nèi)債到期規(guī)模環(huán)比繼續(xù)下降，以國有房企為主，民營房企僅有大連萬達(dá)發(fā)行的“20大連萬達(dá)MTN005”到期，目前已按期兌付。境外市場方面，10月中國海外發(fā)展發(fā)行了31.9億人民幣的離岸債券，中資房企境外債市場預(yù)計短期內(nèi)仍難以恢復(fù)。11月，有約8.45億美元地產(chǎn)債到期，其中前期已違約房企為建業(yè)地產(chǎn)，港龍中國地產(chǎn)于10月26日宣布對11月8日到期的美元債展開交換要約并順利完成。未出險房企中，瑞安房地產(chǎn)已按時兌付11月份到期的美元債。（二）二級市場10月，受交易日減少的影響，當(dāng)月共實現(xiàn)債券成交額974.89億元，較9月下降18.57%，成交活躍度有所下滑。投資類地產(chǎn)債券收益率1本月低位波動幅度小幅走闊，收益率在2.95%~3.71%之間；高收益地產(chǎn)債價格呈現(xiàn)波動走低的趨勢。10月共77家房企債券成交額在1億元以上，其中債券交易活躍度較高的債券對應(yīng)發(fā)行主體為華僑城集團、金地集團、華發(fā)股份和首開股份，債券成交金額均在50億元以上。前述77家房企中，11家房企平均成交收益率在6%以上，其中金地集團、廈門中駿的債券平均成交價格較9月出現(xiàn)較大幅度的回落。1按中誠信國際的分類，成交收益率在6%及以市場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護圖9：2023年以來房企境內(nèi)信用債成交額（億元）圖10：地產(chǎn)債收益率及價格表現(xiàn)1800160014001200100080060040020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月80706050403020043.532.5210.50境外市場方面，已違約房企發(fā)行的債券維持低價成交，而受銷售情況持續(xù)低迷的影響，未違約民營企業(yè)如金地集團、新城控股、雅居樂集團等境外債券價格波動較大；萬達(dá)商管則受子公司如未能在2023年末成功上市導(dǎo)致回購條款觸發(fā)的情況而價格波動，11月21日，萬達(dá)商管發(fā)布公告稱擬調(diào)整2024年1月29日到期的6億美元債還款計劃，到期后1年內(nèi)分四次還清。10月份，行業(yè)標(biāo)桿萬科股份的債券價格出現(xiàn)波動、股價下探，反映出市場對地產(chǎn)公司基本面的信心不足。11月6日，萬科股份舉行一場線上會議，其第一大股東深圳地鐵及深圳國資委在會議上明確肯定萬科在深圳國資中的地位，并表態(tài)如有需要或遭遇極端情況，將幫助萬科股份積極應(yīng)對，此次會議傳遞出地方政府對于地產(chǎn)行業(yè)的積極態(tài)度。目前，人民銀行積極落實中央金融工作會議指示精神，持續(xù)加力推動“第二支箭”支持民營房企債券融資，多家民營房企發(fā)債項目正在穩(wěn)定推進中。另外，10月華發(fā)股份完成定向增發(fā)募集資金約50億元，并且首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITS上報。中誠信國際關(guān)注到，10月以來個別經(jīng)營穩(wěn)健的國有房企在境外市場發(fā)行債券，但行業(yè)整體境外融資渠道仍受阻；房企境內(nèi)市場發(fā)債規(guī)模仍處于較低水平，發(fā)行主體以國有房企為主，民營房企在境內(nèi)發(fā)債仍然困難，同時二級市場成交價格波動較大。深圳國資表態(tài)支持萬科股份，傳遞出地方政府對于地產(chǎn)行業(yè)的積極態(tài)度。其他融資渠道方面，華發(fā)股份完成定向增發(fā)募集資金約50億元，并且首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上報。中誠信國際認(rèn)為，考慮到房企整體銷售情況仍較弱，流動性壓力仍較大。目前“第二支箭”正在發(fā)力推進中，同時上市房企的定向增發(fā)、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推進亦將對投資者信心產(chǎn)生一定積極影響，但房企的融資恢復(fù)仍將依賴于市場信心恢復(fù)帶來的銷售好轉(zhuǎn)。市場短期邊際改善但動能不足，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)呵護9中誠信國際信用評級有限責(zé)任公司（以