從資產(chǎn)角度分析房地產(chǎn)發(fā)展

從資產(chǎn)角度分析房地產(chǎn)發(fā)展中國百姓家庭目前有兩種資產(chǎn)：貨幣和房地產(chǎn)。其它的資產(chǎn)量還比較少。房地產(chǎn)本質(zhì)就是資產(chǎn)置換，用低收益（很多地方扣除1.5%的折舊幾乎零收益或者負收益）、低流動性、還存在折舊（這三點甚至不如貨幣）的房子榨取大家手中的和未來的貨幣1、房產(chǎn)稅：（1）增加持有成本、降低本來就不很低的收益（2）高房價壓力全部持有人承擔；而不是原來的只有買房人承擔2、信貸（債務透支未來、創(chuàng)造貨幣）、（1）信貸：對未來的透支，必須以未來的收入來償還，默認的前提是未來收入必須平穩(wěn)增長，至少不能失業(yè)和收入下降。信貸的支撐在未來收入。（2）現(xiàn)存的信貸的分布也很重要，信貸的從高收入階層往中低階層的蔓延會逐步的降低信貸的償還能力。目前存量債務已經(jīng)到了42.2萬億。按照目前每年的凈儲蓄增加來算，償還這個債務已經(jīng)遙遙無期了。（3）信貸的可擴展能力決定了未來信貸的潛力。越往后的信貸質(zhì)量越差，風險越大。（4）中產(chǎn)往下的貸款受經(jīng)濟波動影響很大。3、儲蓄（存量貨幣資產(chǎn)）（1）中國居民部門目前的儲蓄為67.9萬億。房地產(chǎn)賬面價值估算為200萬億。居民部門的資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比遠大于貨幣資產(chǎn)。（2）中國財富的兩極分化必然導致貨幣分配的兩極分化。可投資資產(chǎn)超過千萬的中國人口數(shù)量為150萬，這千分之一的人口的貨幣量起碼為30萬億，約占50%。這個儲蓄結(jié)構已經(jīng)嚴重的不均衡了。99%的人口儲蓄存量估計不足20%。可用來支付首付的貨幣數(shù)量應該不超過10萬億。算上貸款合計約30萬億?？芍渭s3年。這是剛需部分。棚改還有三年，正好剛需死絕。（3）前1%的人群手中還是有大量的貨幣，可用來支付首付的貨幣起碼有20萬億。這是炒房部分。加上杠桿可擴大到60萬億。這部分資金進入房地產(chǎn)的前提是房子價格預期會一直拉高，能賺差價出貨，有人接盤。這個部分就是泡沫的力量，也是波動的力量，他們隨時進出。4、房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的影響（1）提高實體經(jīng)濟成本提高實體經(jīng)濟的運行成本，導致實體經(jīng)濟盈利能力下降，從而導致實體經(jīng)濟收入下降，進而會影響房租、首付能力、信貸償還能力。（2）房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的格局演變1）第一階段為正效應階段（2007年前）在放地方行業(yè)起步階段，因為買房人為整個經(jīng)濟中的高收入階層，他們的實體消費已經(jīng)到了盡頭，花更多的錢來買房可以擴大就業(yè)，增加社會總收入，拉動實體經(jīng)濟，這個階段是雙贏的階段。房地產(chǎn)擴張、實體擴張。此階段買房也還算是購買投資品，因為收益率還算不錯。2）第二階段為有正、有負階段（2009-2015）伴隨房地產(chǎn)擴張越來越大，對資源能力吸附能力也越來愈大，房地產(chǎn)利潤的增加已經(jīng)開始對實體行業(yè)產(chǎn)生了負面的影響，但是房地產(chǎn)行業(yè)的收入增加可以掩蓋實體行業(yè)收入的減少，從社會總體看收入還是增加的，但是已經(jīng)開始加劇貧富分化了。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)為資本密集型行業(yè)，獲利人群并不大。對實體的擠壓此階段還體現(xiàn)在一線城市。此階段買房收益率已經(jīng)開始急劇降低，逐步變成投機品。3）第三階段為負效應階段（2016至今）房地產(chǎn)繼續(xù)擴張，在棚改貨幣化安置的推動下，炒房蔓延到三四線城市（房地產(chǎn)本來根本就存在嚴重過剩的城市，喪心病狂的拉高房價）。2016年三四線起步，2017年瘋狂，2018年很多城市的實體經(jīng)濟就開始出現(xiàn)了大規(guī)模利潤下降。因為一線城市的經(jīng)濟利潤很大，因此對抗房價能力還比較強，因此房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的負面影響會相對慢一些。但是二三四線經(jīng)濟本身就相當脆弱，房地產(chǎn)一收割，成本一拉升，很多城市經(jīng)濟就可能面臨斷裂。從杭州2018年第一季度數(shù)據(jù)也可以看出實體經(jīng)濟開始出現(xiàn)了明顯的下滑。其它城市就更加不堪。一旦出現(xiàn)大規(guī)模的收入下滑和失業(yè)。一切游戲就會到了盡頭。此階段為房地長泡沫