《民法典與日常生活》-第二編-民法典物權(quán)編案例分析-第1部分

—02物權(quán)編—民法典日常生活與第二編物權(quán)編

房屋沒有登記可以取得所有權(quán)嗎？15示例：

小明畢業(yè)工作幾年后，想要在重慶購買一套房屋落戶安家。前后看了好幾個樓盤后，小明鎖定了某房地產(chǎn)開發(fā)商的某套房屋。在向親戚朋友籌集資金后，小明與該房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同。隨后，小明交付了全部房款，從該房地產(chǎn)開發(fā)商那里拿到了房屋鑰匙并裝修入住，但一直沒有去不動產(chǎn)登記中心辦理過戶登記。請問，小明是否取得了此房屋的所有權(quán)？取得房屋所有權(quán)的方式除了登記還有哪些？

【不動產(chǎn)登記】第209條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第229條因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。第230條因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。第231條因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。解讀：《民法典》第209條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在依法登記后才能發(fā)生效力。所謂不動產(chǎn)，是指依照其物理性質(zhì)不能移動或者移動將嚴重損害其經(jīng)濟價值的有體物，包括土地、房屋、林木等地上定著物。其中，房屋是最典型的不動產(chǎn)，因此房屋在轉(zhuǎn)讓時需要辦理過戶登記。如果未辦理過戶登記，就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。本示例中，盡管小明與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，支付了全部價款并且還裝修入住了，但只要沒有到不動產(chǎn)登記中心去辦理過戶登記，小明就沒有取得該房屋所有權(quán)。解讀：當(dāng)然，并不是任何情形下取得房屋所有權(quán)都需要辦理登記。根據(jù)《民法典》第229條至第231條的規(guī)定，以下三種情況下不需要辦理登記就能取得房屋所有權(quán)：其一，有法院和仲裁機構(gòu)的法律文書或政府的征收決定的，那么自法律文書或征收決定生效時房屋所有權(quán)就發(fā)生變動。例如，小明認為登記在小紅名下的某套房屋是自己的，隨后起訴到法院，法院判決房屋歸屬小明所有，那么從判決文書生效那一刻房屋所有權(quán)就發(fā)生變動。其二，繼承房屋的，自繼承開始時，也就是被繼承人死亡時，取得房屋所有權(quán)。其三，合法建造房屋的，自建成時取得所有權(quán)，不需要去辦理登記；而拆除房屋的，則自拆除行為完畢后房屋所有權(quán)消滅。據(jù)此，如果小王在自家宅基地上合法建造樓房，那么依據(jù)《民法典》第231條的規(guī)定，小王不用辦理不動產(chǎn)登記，樓房建造完成時就取得樓房的所有權(quán)。買房辦理預(yù)告登記有什么用？16示例：

為了解決子女讀書的問題，小明購買了小李的一套學(xué)區(qū)房。雙方簽訂了房屋買賣合同，也完成了購房款的支付，并約定周五一同去不動產(chǎn)登記中心辦理過戶登記。周三晚上小李打電話告訴小明，他突發(fā)疾病需要做手術(shù)，只能等病情痊愈后再一起去辦理房屋的過戶登記。事后，小明分析后認為該套學(xué)區(qū)房十分緊俏，懷疑小李假借生病，想把房子賣給其他出價更高的買家。

請問，小明可以采取什么方法保護自己的權(quán)益？

【預(yù)告登記】第221條當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。解讀：小明向不動產(chǎn)登記中心申請辦理房屋預(yù)告登記，可以防止小李將該套學(xué)區(qū)房賣給他人并辦理房屋過戶登記。日常生活中經(jīng)常有“一房二賣”的情形發(fā)生，賣方與多個買方簽訂了房屋買賣合同，最終與價高者辦理過戶登記，這種行為損害了其他購買者的權(quán)益。對此，《民法典》第221條規(guī)定房屋等不動產(chǎn)可以辦理預(yù)告登記，進而保護購買者的期待利益。根據(jù)該條規(guī)定，辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，其他人不能申請辦理該房屋的過戶登記，也不能在這套房屋上設(shè)立抵押。《民法典》規(guī)定預(yù)告登記的目的在于保障權(quán)利人將來能夠順利辦理不動產(chǎn)過戶登記，獲得房屋等不動產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋辦理過戶登記前，買家可以通過預(yù)告登記限制賣家將房屋過戶給其他人，保障自己未來能夠獲得房屋所有權(quán)。解讀：本示例中，小明和小李還沒有辦理該套房屋的過戶登記，小李仍然是房屋的所有權(quán)人，可以將房屋賣給他人并辦理過戶登記。一旦該學(xué)區(qū)房被過戶給其他人，小明就無法取得房屋所有權(quán)，只能根據(jù)購房合同要求小李承擔(dān)違約責(zé)任。為防止這一情況發(fā)生，小明可以要求與小李一起前往不動產(chǎn)登記中心先行辦理預(yù)告登記，待小李病愈出院后再辦理過戶登記。需要注意的是，預(yù)告登記對買方的保護是有期限的。小明辦理預(yù)告登記后，應(yīng)當(dāng)在能夠辦理正式的不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)申請登記。90日后，如果小明仍然沒有申請辦理過戶登記，那么預(yù)告登記失效。汽車買賣一定要辦理登記嗎？17示例：

經(jīng)朋友介紹，小明在二手車市場上購買了一輛寶馬X5。小明要求賣家老王和他一同去辦理汽車過戶登記手續(xù)，卻遭到老王的拒絕。老王告訴小明，自己丟失了相關(guān)證件，而且辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)十分繁雜，不用辦理汽車轉(zhuǎn)讓登記也能取得所有權(quán)。對此，小明心存疑慮。請問，汽車轉(zhuǎn)讓時不用辦理登記就能取得所有權(quán)嗎？

【動產(chǎn)所有權(quán)的取得規(guī)則】第224條動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。第225條船舶、航空器和機動車等的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。解讀：《民法典》第224條規(guī)定動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓從交付時發(fā)生效力。汽車屬于典型的動產(chǎn)，因此在汽車買賣關(guān)系中賣方將汽車交付給買方時，買方就取得了汽車的所有權(quán)。本示例中，小明未辦理轉(zhuǎn)移登記也能取得這輛汽車的所有權(quán)。解讀：但需要注意的是，汽車屬于特殊的動產(chǎn)。根據(jù)《民法典》第225條規(guī)定，船舶、航空器和機動車等特殊的動產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，沒有經(jīng)過登記的不得對抗善意第三人。例如，老王將寶馬X5交付給小明后沒有辦理轉(zhuǎn)移登記，而這輛汽車一直停在老王小區(qū)的停車場內(nèi)。之后，老王為了向銀行辦理貸款，又將該車輛抵押給銀行，銀行對該車已被轉(zhuǎn)讓的事實毫不知情。此種情形下，由于銀行是善意第三人，并不知曉汽車已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給小明的事實，故銀行可以取得抵押權(quán)。當(dāng)老王不能按約償還銀行貸款時，小明不能以自己是汽車的所有權(quán)人對抗銀行行使抵押權(quán)。因此，盡管汽車等特殊動產(chǎn)不需要辦理過戶登記買方就可以取得所有權(quán)，但不登記存在不得對抗善意第三人的風(fēng)險，故小明仍然應(yīng)當(dāng)主張去辦理過戶登記。為防控疫情可以征用公民財產(chǎn)嗎？18示例：疫情期間，機場周邊的隔離點嚴重不足。小明經(jīng)營的酒店正好位于機場附近，因而被政府征用為臨時隔離點。小明不太了解征用的相關(guān)事宜，想弄清國家何時可以征用公民財產(chǎn)，征用的范圍以及酒店被征用后能否獲得補償。

【征用】第117條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償。第245條因搶險救災(zāi)、疫情防控等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用組織、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。組織、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償。第327條因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。解讀：征用是指國家在緊急情況下，為了公共利益需要，比如疫情防控、搶險救災(zāi)等，根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，在一段時間內(nèi)強制性地使用個人或各類組織的不動產(chǎn)或動產(chǎn)。需要注意，征用與征收是兩個不同概念。首先，征用的財產(chǎn)可以是不動產(chǎn)，也可以是動產(chǎn)，而征收的財產(chǎn)主要是不動產(chǎn)。其次，征用的目的是為了獲得不動產(chǎn)或動產(chǎn)的使用權(quán)，并非所有權(quán)，而征收是對財產(chǎn)所有權(quán)進行的強制轉(zhuǎn)移。最后，征用一般在緊急狀態(tài)下才能實施，而征收不限于緊急狀態(tài)，為了公共利益的需要可以進行征收。財產(chǎn)被征用后，財產(chǎn)的所有權(quán)人或其他權(quán)利人在一定時間段內(nèi)不能使用該財產(chǎn)，也不能獲得收益。因此，《民法典》第117條規(guī)定征用不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償。由于征用不會強制轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的所有權(quán)，《民法典》第245條規(guī)定被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還給被征用人。若征用導(dǎo)致財產(chǎn)毀損或滅失，則應(yīng)給予相應(yīng)的補償。解讀：具體到本示例中，新冠肺炎疫情防控期間，為了更好地維護廣大群眾的生命健康，在隔離點不足的情況下，國家可以按照法定的權(quán)限和程序征用小明的酒店作為臨時隔離點。在緊急情況結(jié)束后，國家應(yīng)當(dāng)將酒店使用權(quán)返還給小明，同時給予小明公平合理的補償。小區(qū)電梯廣告收入歸誰所有？19示例：某小區(qū)物業(yè)將電梯內(nèi)的廣告位出租給廣告公司做廣告，每個月可收取5萬元租金。物業(yè)公司扣除其管理成本后，出租電梯廣告位每月純獲利4.5萬元。物業(yè)公司在管理該項收入期間，沒有向業(yè)主分配過這筆資金，并且消極對待電梯內(nèi)清潔、維修等工作。物業(yè)公司的行為引起業(yè)主的極度不滿，認為出租電梯廣告位所獲的收入不應(yīng)由物業(yè)公司擁有。請問，電梯廣告收入應(yīng)當(dāng)歸誰所有？

【小區(qū)共有部分的歸屬利用】第271條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第282條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。第283條建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。解讀：根據(jù)《民法典》第271條規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有專有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。小區(qū)的電梯屬于共有部分，應(yīng)由業(yè)主共有和共同管理。與此同時，《民法典》第282條明確規(guī)定物業(yè)管理公司等單位利用共有部分所產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。因此，電梯內(nèi)廣告位、建筑物外墻、小區(qū)公共車位出租獲得的租金，均屬于小區(qū)業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》第283條的規(guī)定，小區(qū)專有部分的費用支出和收益獲得等事項應(yīng)按照約定進行分攤、分配；沒有約定，則按照業(yè)主專有部分面積所占的比例來確定。解讀：具體到本示例中，小區(qū)電梯及電梯內(nèi)的廣告位都屬于業(yè)主的共有部分，出租電梯內(nèi)廣告位獲得的租金應(yīng)在扣除物業(yè)管理的合理成本后歸業(yè)主共有。至于是否存在合理成本以及合理成本的多少，由物業(yè)管理公司等單位自己證明。而對于扣除合理成本后的收入，如果本小區(qū)業(yè)主沒有約定如何分配此項收入，那么該筆租金應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分面積所占的比例來確定。小區(qū)業(yè)主能在公共綠地種菜嗎？20示例：業(yè)主小明常年在小區(qū)的公共綠地上種菜，并經(jīng)常給鄰居送菜，分享勞動成果。但是仍有業(yè)主對小明種菜的行為表示不滿，認為房地產(chǎn)開發(fā)商在建造小區(qū)時留有公共綠地是為了給廣大業(yè)主營造良好的生活環(huán)境，而小明種菜時噴灑的農(nóng)藥和化肥十分嗆鼻，影響了小區(qū)整體的居住環(huán)境。部分業(yè)主認為小明種菜的行為侵犯了其他業(yè)主對公共綠地共有的權(quán)利。請問，小區(qū)業(yè)主可以在公共綠地種菜嗎？

【小區(qū)共有部分用途的改變】第271條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第274條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！拘^(qū)共有部分用途的改變】第278條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。解讀：《民法典》規(guī)定業(yè)主對小區(qū)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，單個業(yè)主不能獨占使用共有部分。根據(jù)《民法典》第274條規(guī)定可知，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地并非由某一業(yè)主專有，而是由全體業(yè)主共有和共同管理。本示例中的公共綠地既不屬于城鎮(zhèn)公共綠地，也未在購房合同中明確約定歸小明專有，故此應(yīng)屬于全體業(yè)主共有和共同管理。解讀：當(dāng)然，如果購房合同中明確約定這塊綠地